El precio de venta promedio en dólares mostró un leve avance 0,4% mensual, tras 4 caídas mensuales consecutivas, cortando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, según datos de Properati y Oikos Buenos Aires.

De esta manera, al mes de mayo se registró una variación interanual del -0,4%, lo que refleja una desaceleración desde los máximos del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

Gabriel Gruber, director Regional de Properati, señala que “es interesante ver que los precios de las propiedades en dólares casi no han bajado, dado que la gente ve al ladrillo como refugio de valor y prefiere obtener una menor rentabilidad con el alquiler, por ejemplo, antes que ceder en el precio de venta”.

“Cabe mencionar que las secuelas de la inestabilidad cambiaria iniciada a mediados de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, y caída del salario real medido en m2, un fenómeno que se extendería al menos hasta fines de 2019,” destaca Juani Fernández, consultor de Oikos Buenos Aires.

Concretamente, la agresiva depreciación del tipo de cambio de 2018-2019 y la consecuente caída del salario real, ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018.

En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída de casi el 90% en términos interanuales en el mes de abril (último dato), lo que implica que se han alcanzado las cifras más bajas de la última década.

Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue del -53,9%, también en términos interanuales. Es la undécima caída consecutiva en términos mensuales.

Con respecto al motivo del retroceso del mercado, como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un vertiginoso aumento por doble vía. Por un lado, los precios en dólares marcaron una suba del 6% desde fines de 2017. Por otro, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de un 152% durante el mismo período. La combinación de ambos fenómenos ha sido un combo difícil de digerir para el sector.

ALQUILERES

En cuanto a los precios de los alquileres, el Índice de Precios de Alquileres (IPA) de Properati y Oikos Buenos Aires, mostró un avance de 2,1% durante mayo, lo que significó una aumentó interanual de 31,8%. Lo que confirma los alquileres se siguen moviendo en torno a la evolución de los salarios, que mostraron avances interanuales del 35% y 31% para el sector privado registrado, y no registrado (respectivamente. Datos a marzo). Con todo, se observa que, en el contexto actual de aguda caída del salario real (inflación interanual en torno al 55%), la evolución de los salarios está poniendo un techo al aumento de los alquileres.

Jueves 20 de junio de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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El precio puede ser un elemento crucial a la hora de atraer nuevos compradores, ¿pero influye en un aumento de las ventas? “En los usados se coincide en bajas del orden del 10 al 15% en buenos barrios. Pero ello no asegura un incremento de las ventas, en el actual marco de incertidumbre”, opinan los brokers.


Según la ley de la oferta y la demanda en su formulación básica, la disminución en el precio de un bien aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. Es un principio económico elemental que, aunque a esta altura suene a verdad de Perogrullo, no siempre es entendida por los actores principales del real estate argentino, en un mercado en donde los precios parecen, por lo general, tender al alza independientemente de la situación macroeconómica del país.

Al opinar sobre el impacto que tiene la reducción del precio del inmueble en su venta, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, no tiene dudas: “Verificamos en el día a día que si los precios bajan las ventas suben. Ajustando el precio, las ventas inmobiliarias se concretan”.

Tampoco duda su colega Tomás Seeber, de la inmobiliaria RG Montes: “Claramente hay una pulseada de precios entre oferta y demanda a la baja. Aquel propietario que flexibiliza su posición en términos racionales vende (en buenos barrios del 10% al 15%) y aquel que no lo hace (salvo propiedades con intangibles excepcionales), no encuentra compradores”.

Para Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, “la disminución del precio no necesariamente redunda en un aumento de las ventas. Si bien el número de operaciones es bastante menor en comparación con 2018, hay ventas en el mismo valor del m2 en relación al año pasado. Hace un par de años, con el resurgimiento de los créditos hipotecarios, muchos propietarios decidieron publicar sus departamentos a un precio mayor al tasado. Hoy se dieron cuenta de que el mercado no está validando esos precios y decidieron volver a los precios de la tasación. Además, volvimos a tener una demanda similar que hace cuatro años: escasa y sin financiación”.

Por su parte, Flavio Galli del Grupo Tueroc opina que en un contexto como el actual, resulta muy difícil asegurar que la baja del precio asegura la venta. “Porque si bien es cierto que los inversores podrían verlo como una oportunidad, la verdad es que el mercado está esperando señales más contundentes y las mismas no ocurrirán hasta luego de las elecciones. Así y todo, para aquellas personas que tenían los dólares, puede existir la tentación, si la baja del valor para desarrollos de pozo en zonas premium está en el orden del 25 al 30% del valor final”.

Algunos desarrolladores y brokers han pasado de la teoría a la acción ofreciendo una reducción de precios en los inmuebles que integran su cartera. Los resultados obtenidos han sido bastante similares.

En el caso de Di Mitrio, su director resalta: “Venimos trabajando en el ajuste de precios desde mediados de 2018. Leyendo la coyuntura (fin de ciclo de los créditos hipotecarios UVA luego del máximo abril / mayo 2018, sumado a la devaluación del peso que por entonces había comenzado a operar, la desaceleración que se advertía en el nivel de consultas y cierres de compraventas por fuera del circuito de los créditos hipotecarios), no teníamos ninguna duda hacia dónde íbamos y hacia dónde finalmente llegamos, a un escenario, donde sin ajuste de precio caíamos en una profunda recesión como la actual”.

Altgelt, a su vez, indica: “Bajamos los precios de los departamentos cuyos propietarios tienen la necesidad de venta, y acomodamos también valores de algunos inmuebles. Si bien tenemos algunas consultas más, no hay concreción en las operaciones”.

Por último, Martín Fabiani, Director de Fab Consulting & Develops, afirma que en aquellos casos donde los precios estaban por arriba de lo que podría pagarse por ese producto, y que podría existir la posibilidad de venta bajando los precios -y obviamente sea un negocio para el vendedor-‘’así lo hicimos y efectivamente logramos ventas. Lo hemos realizado con desarrollos inmobiliarios de terrenos, y chacras (barrio de chacras) en zona norte de Buenos Aires, desarrollos inmobiliarios de pozo en zonas como Retiro, Recoleta y Belgrano”.

EN QUÉ PORCENTAJES DEBERÍAN BAJAR LOS PRECIOS

Para Seeber, “si uno tiene un inmueble en el mercado, sobre todo si está en venta hace tiempo, es esperable que reciba ofertas de un 10% menos y hasta de un 15% también. Ahora, si el inmueble está tasado recientemente en forma responsable, es probable que los márgenes de negociación sean los históricos (+/-5%)”.

Damián Garbarini, Director de la firma homónima, señala que la baja del precio ayuda al consumidor final. Si la baja es muy fuerte algunos inversores de mediano plazo también están comprando. Entiendo que en el conurbano impacta mucho más en la compra la baja del precio, esto se debe a que es un mercado no tan estandarizado como el de la ciudad de Buenos Aires. Los porcentajes en los que debería reducirse el precio para concretar más ventas van del 30/40% en el Gran Buenos Aires y 15/20% en CABA”.

En la misma línea, Migliorisi indica: “el propietario que precisa vender rápido, al mejor precio y considerando la situación sociopolítica que afecta al mercado hoy, si baja el precio vende. Ese valor puede variar entre el 10 y el 20%. Pero esto ocurre siempre que el comprador necesite vender por cuestiones personales urgentes o tenga un mejor negocio para hacer con el dinero”. Con respecto a los valores de venta de unidades en obra, Galli evalúa que para poder lograr los resultados esperados, la reducción del precio debe estar entre un 20 o un 25%, pero solo si hay una preventa del orden del 60% del desarrollo, de lo contrario es preferible disminuir el ritmo de obra y esperar la recuperación del mercado”.

Aun cuando la mayoría de los especialistas opinan que la reducción del precio puede ayudar a concretar ventas en el corto plazo, no todos están de acuerdo en que esa medida pueda ayudar a reactivar por si sola el mercado inmobiliario. Para Diego Migliorisi se trata simplemente de un “paliativo en una situación muy adversa. Esto siempre ocurre uno o dos meses antes de las elecciones. Pero en este caso comenzó un año antes. El mercado va a mejorar cuando haya certidumbre de que no vamos a ser Venezuela ni con una estanflación permanente. La incertidumbre sobre el futuro político es lo que afecta duramente el mercado, mucho más que el dólar y la inflación”.

A su vez, Altget no considera que reducir el precio pueda ayudar a reactivar el mercado. “Para que el mercado vuelva a moverse hay que reactivar la demanda, y para eso necesitamos volver al crédito hipotecario”, señala.

Viernes 7 de junio de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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En un contexto en el que el costo de la construcción y el precio de la tierra afectan la rentabilidad de los desarrolladores, la demora en los permisos, aprobaciones y escrituras incrementa el valor del m2; las razones.

10% en alza. Crecieron las encomiendas para nuevos desarrollos en junio versus mayo. Foto: Shutterstock

Los reclamos por la laxitud de los plazos de proyecto, obra y escrituración que demandan los nuevos desarrollos ya es un clásico de profesionales, desarrolladores, inversores y hasta de compradores finales. Pero, particularmente este año, en el que los créditos hipotecarios están en el centro de la escena, la necesidad de reducir los tiempos de trámites y verificaciones hasta llegar a la añorada escritura de las viviendas recobra especial importancia. “Hay un evidente problema de tiempos en toda la gestión de aprobaciones, sobre todo lo que ocurre no solo en la previa de un proyecto, sino también cuando uno lo termina y llega el momento de la subdivisión final y escrituración”, explica Mariano Galeazza, director de grupo Monarca, desarrollador de los megaemprendimientos Lagoon Pilar y Hudson. “Hay dos temas que son críticos. El primero, la necesidad que tiene el sector de agilizar las escrituras una vez que está el final de obra. El otro, es que exista una puerta más ágil para las aprobaciones de proyectos que sean de interés social o que, por ejemplo, estén vinculados al interés conjunto del Estado respecto a la necesidad de vivienda para que este tipo de inversiones pueda funcionar”, propone.

El mes pasado el Banco Central autorizó a que las entidades tomen los boletos de compraventa como garantía para financiar viviendas. Si bien esta medida promete movilizar el mercado de las propiedades a estrenar -aquellas que finalizaron su construcción pero aún aguardan la obtención del título de escritura-, la medida funciona como una especie de “parche” que, en definitiva, blanquea el problema real que subyace en toda obra: los tiempos “chicle” de los emprendimientos, derivados de los procesos municipales y provinciales. Las gestiones para llegar a la escritura en la ciudad de Buenos Aires suelen demorar un año, siendo de los distritos más expeditivos del país. Caso extremo es Córdoba, donde el promedio es cinco años, desde que se concluye la edificación. En el medio, está la provincia de Buenos Aires, con dos a tres años para escriturar. “Los tiempos de los proyectos en Capital son realmente exagerados. Aproximadamente lleva 12 meses tener el apto o registro de obra y poder dar inicio. Los tiempos para finales de obras también son muy largos y pueden llevar otro año.

En este último caso, se han acumulado más de 2000 departamentos que se venden pero no pueden transferirse aunque esto comenzó a mejorar al cambiar las exigencias”, cuenta Francisco Gallicchio, presidente de Vidogar Construcciones y tesorero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), entidad que viene reuniéndose y realizando gestiones con las áreas responsables de Gobierno para hallar soluciones conjuntas. La escritura es la frutilla del postre. Previo a ello, están las instancias que el comprador final no suele enterarse. Los meses que corren con presentaciones de planos, avances de obra, certificaciones e inspecciones hasta llegar al final de obra y habilitaciones de los servicios, van sumando días y días al proceso estándar de cada proyecto. En época donde los costos de construcción preocupan, suben los precios de venta y cae el margen de rentabilidad del desarrollista, ajustar al máximo los tiempos de aprobación de los requisitos inyecta productividad y permite prever con mayor certeza los números del negocio.

“Una obra de escala media, de hasta 2500 m2 ubicada en la Capital, demanda tres años, desde el proyecto hasta el final de obra y escrituración. Eso implica dos años de obra y, como mínimo, uno más de trámites, tanto previo a la edificación con los planos aprobados de obra como los trámites posteriores -el final de obra- y la subdivisión en propiedad horizontal y escrituración. Estos se fueron complicando y alargando en el tiempo y hacen que aumenten los costos y disminuya el retorno de la inversión, lo que hace peligrar la viabilidad de los emprendimientos”, afirma Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika.

Para Ignacio Trabucchi, director comercial y de planeamiento estratégico del estudio ATV Arquitectos, fuertemente arraigado en la zona de Palermo Hollywood, este problema pueden contenerlo -parcialmente- al trabajar con un estricto sistema de gerenciamiento que permite manejar los plazos de gestión de todo el emprendimiento con planificación y anticipación. “Las aprobaciones de planos únicos, factibilidades de planeamiento urbano, entre otras instancias necesarias para el inicio de obra, toman plazos más largos que hace algunos años. Pero es aún mucho más extenso el plazo y más complejo el proceso para la obtención de las aprobaciones de final de obra, que son las que permiten la subdivisión y escrituración, y que a pesar del tiempo transcurrido, no han mejorado. Otro gran inconveniente que ha afectado la planificación de tiempos es el relativo a las aprobaciones y conexiones definitivas de empresas prestadoras de servicios. Estos puntos afectan a la industria y deben ser mejorados”, detalla.

López advierte sobre el impacto que esto trae aparejado en la rentabilidad de las obras: ” Con la situación económica actual sería muy deseable que se reduzcan los plazos de tramitación y de escrituración, ya que entre el costo de los terrenos y el de la construcción, más el riesgo que esta actividad representa por la cantidad de partes involucradas, se hace muy difícil entusiasmar a los inversores”.

En territorio bonaerense “el rango de tiempo es muy amplio, puede llevar entre seis meses a dos años, dependiendo lo que se necesite. Por ejemplo, una aprobación de planos de un proyecto suburbano dentro de un municipio más o menos puede tardar seis meses a un año. Pero, si ese mismo proyecto está en una tierra rural que requiere un cambio de zonificación que debe ser homologado por la provincia ese plazo se puede ir al doble o más. Comprar una tierra y que pasen dos años para poder desarrollarla, hace que sea muy difícil cualquier tipo de negocio”, puntualiza el directivo de Monarca.

El proceso entre la compra de un terreno para una obra y la firma de la escritura de una unidad terminada puede tardar hasta cinco años. Foto: Shutterstock

Causas y soluciones

“Esta situación es insostenible para la industria de la construcción y los desarrollos inmobiliarios. Se requieren mejoras urgentes en la gestión de los organismos del Estado y empresas prestadoras de servicios”, reclama el socio de ATV, empresa que está en fase final de Sens Paraguay, edificio de diez pisos ubicado en Paraguay al 5500. Tras 25 meses de obra, este emprendimiento lo entregarán en noviembre, pero recién prevén poder escriturar durante el segundo semestre de 2018. Además, el estudio está concentrado en el inicio de obra de otros dos edificios en la zona. “No es ilógico estar obligados a prever un año de gestiones para alcanzar la totalidad de las aprobaciones, un año de demora luego de finalizada la obra para escriturar y hasta un año más en la colocación de los transformadores eléctricos por parte de las empresas prestadoras”, agrega Trabucchi.

Según Galeazza, en la etapa de aprobaciones previas “es fundamental la forma de operar que tiene cada municipio que, si bien hay un interés común de que se avance de manera rápida porque el municipio cobra derechos y puede generar desarrollo, cuando la obra requiere la intervención de la provincia de Buenos Aires, los tiempos se empiezan a comprometer mucho más. Sobre todo cuando hay un cambio de zonificación o estudio ambiental. Este tipo de cuestiones históricamente demoran mucho pero, cuando el proyecto está en zona suburbana, los tiempos se van mucho más allá. Se está trabajando en la Provincia arduamente para mejorar. Hay una nueva gestión y uno puede percibir que trabajan con otro orden pero, no dan a basto, tienen un gran cúmulo de tareas pendientes que estiran mucho los plazos”.

Más allá de ello, los plazos de los trámites de final de obra también tienen su impacto: “Un proyecto que se termina de construir, se escritura dos o tres años después. Eso es lo que demanda hoy, como mínimo, una obra que no está localizada en la Ciudad de Buenos Aires. Si uno, la mayoría de los países terminan una obra y a la semana tienen la escritura. Aprobar un proyecto en Miami o Nueva York no tarda mucho, es algo normal. Pero, cuando la obra finaliza, al poco tiempo tiene que estar la escritura lista para cada unidad”, afirma Galeazza.

Respecto a los motivos de esta situación, son varios. “El trámite en sí, que es complicado y en los últimos años ha cambiado numerosas veces, además de que el código de edificación actual tiene muchas correcciones y modificaciones, lo que hace engorrosa su implementación e interpretación, dificultando la aprobación del plano de obra”, señala el arquitecto López.

En tanto, Gallicchio, de la AEV, recuerda que “debido a fallas de construcciones ocurridos hace algunos años se han ido adoptando medidas de control y nuevas registraciones como plano de excavación, planos de demolición, plano unificado de instalaciones y arquitectura que -en conjunto- llevaron el registro de seis a doce meses de trámite. En cuanto a los finales de obra, los mayores pasos burocráticos surgieron para evitar que se registraran obras que luego -antes de la aprobación final- agregaban superficie. El organismo de control reaccionó exigiendo prácticamente los planos finales de obra antes de la subdivisión administrativa de la propiedad, hecho morigerado en estos días pero no completamente resuelto”.

Al abordar las posibles soluciones, López agrega: “Para agilizar estos plazos habría que ver la situación desde todos los ángulos: que el organismo de control informe con claridad y simplifique los trámites pensando en el usuario y en el profesional actuante, y que se acelere la aplicación tecnológica para facilitar el trámite y eliminar pasos burocráticos”. Gallicchio asegura que, desde el Gobierno porteño, “se están tomando medidas a fin de acortar los tiempos”.

Más allá de los plazos de obra y aprobaciones que recaen sobre constructores, desarrollistas e inversores, en los casos en que las operaciones de venta se cierran mediante créditos hipotecarios hay que sumar los plazos de calificación y verificaciones de planos y papeles diversos que solicitan las entidades bancarias para autorizar el financiamiento a largo plazo. Si bien la banca local dice estar rearmando sus departamentos de especialistas en hipotecas y capacitando al personal, la demanda actual está superando ampliamente su capacidad de respuesta lo que suma un granito más de arena a las complicaciones del proceso inmobiliario global. Pero, este es tema para otro artículo.

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 8 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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La mayor actividad se refleja en el incremento de los actos escriturales de compraventa, y ante la demanda, los precios atraviesan por una tendencia alcista.

La evolución de los precios de los inmuebles, tanto nuevos como usados comenzó a visualizarse desde el incremento en la demanda, que a su vez coopera a consolidar la recuperación del sector a partir de un cambio en las expectativas. La mayor actividad se refleja en el incremento de los actos escriturales como consecuencia y en gran parte por el nuevo Gobierno, que trajo apareado la salida del cepo y la aplicación de medidas para beneficiar al alicaído mercado.

Para la Fundación UADE, Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron en unidades nuevas y usadas, los valores más elevados. Oscilaron entre los 2929 (Núñez) y 3353 dólares (Palermo) el m2. Mientras, el promedio es de 2653 dólares para los departamentos nuevos y 2335 para los usados. En general, a estrenar van entre los 3000 y 3500 dólares el m2. En Puerto Madero, desde los 4000 hasta 6000 dólares el m2, en emprendimientos premium.

Silvia Caviola directora del departamento de economía y finanzas de Fundación UADE, que depende de la Universidad Argentina de la Empresa, dijo: “Este comportamiento estaría reflejando un incremento en la demanda por parte de sectores con mayor poder adquisitivo, que con expectativas más favorables sobre la evolución de la economía, pasaron a concretar decisiones diferidas en el tiempo, fruto del cepo cambiario. Los niveles socioeconómicos más altos están en condiciones de privilegiar la localización”.

En los barrios que no experimentaron un alza importante en los precios, se debe a la demanda porque el poder adquisitivo es inferior a las zonas mencionadas. En este caso, este segmento espera que los créditos hipotecarios cumplan su rol para acceder a la vivienda. “En la medida que aumente la demanda y la oferta no le responda en la misma proporción, la tendencia alcista continuará. Cabe destacar que tal como indican algunos analistas financieros, el valor de los activos y los inmobiliarios están por debajo de los de la región”, amplió Caviola. Las perspectivas son muy favorables para el sector y más aún para los desarrolladores. “El Banco Central presentó un informe en el que concluye que los ladrillos fueron la inversión más rentable de los últimos 35 años, activo que resistió a todos los modelos”, agregó Caviola.

El sector despega paulatinamente en forma positiva. El número de actos escriturales corrobora la evolución favorable del sector desde el comienzo del año actual. De hecho, en algunas zonas, los valores registran subas por encima del promedio.

Mientras, Claudio Ronchi Belvis, gerente de Achaval Cornejo expresó: “No todos los precios se comportan igual en todos los segmentos. Para el mercado residencial de departamentos usados del corredor de la zona norte del área metropolitana como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Núñez, la demanda viene recobrando el tono perdido en los últimos años y en línea con ésto, los precios han experimentado un alza de alrededor del 10% y se registra un aumento en la cantidad de operaciones concretadas. En los departamentos a estrenar o emprendimientos con obras avanzadas, los precios subieron alrededor de un 20%. En línea con el aumento general del costo de construcción en dólares, que por ahora no se perciben muy atractivos y la cantidad de operaciones concretadas es baja”.

Del futuro, Ronchi Belvis opinó: “Anticipamos un incremento paulatino de actividad con aumento importante de operaciones desde los primeros meses del año próximo. Creemos que en octubre, noviembre y diciembre se podrán concretar muchas operaciones producto del alto nivel de adhesión al programa de sinceramiento fiscal plasmado en la Ley 27.260″. Y agregó: “Una conducción económica con un programa serio y confiable fue el primer paso, sin embargo en la coyuntura la inflación, el impacto de las subas de las tasas de interés y el tipo de cambio planchado afectan mucho a la actividad inmobiliaria. Un mercado de capitales y los créditos hipotecarios empujarán mucho el crecimiento en los segmentos residenciales y comerciales”.

El presidente de JT Inmobiliaria, Jorge Toselli, comentó: “No puede decirse que haya habido un aumento de precios. Sí puede decirse que hay un sinceramiento, que tiende a ubicar los valores en su justo punto y, en ese sentido, lo que estaba por encima de lo aceptable debe reubicarse hacia abajo y lo que despierta el interés de la demanda, sí puede venderse en valores máximos”. Como siempre sucede, los números más altos se dan en los barrios con mayor demanda histórica, “Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y en menor medida Caballito. Un caso aparte es Puerto Madero, que obtiene subas fruto de ser el más nuevo y con una búsqueda atípica”, amplió.

“El mercado vive una reactivación, debido a que el punto de partida (2015) nos encontraba en una situación muy desfavorable. Sin estar plenamente satisfechos, podemos alegrarnos de haber dejado atrás lo peor”, detalló Toselli. Y concluyó: “El futuro se ligará a la marcha de las medidas que tome el gobierno y a la macroeconomía en general. Un elemento fundamental será la baja de la inflación. Es necesario recrear un clima de estabilidad y desarrollo, con menor endeudamiento y con inversiones externas que alienten los desarrollos y negocios en general. La baja de las tasas en los créditos sumará otro componente fundamental para dinamizar el sector”, concluyó Toselli.

Sábado 27 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Un informe reveló la disparidad que existe en los valores de las regiones de nuestro país. Los usados en la Capital son los más elevados, le sigue el conurbano, y, el interior, el más barato.

Nuestro amplio territorio dificulta establecer un precio uniforme en la valuación de las propiedades usadas. Las grandes ciudades, las periféricas, las cercanas a áreas productivas, entre otros aspectos, son vitales para precisar las cifras de los departamentos y casas. La consultora Serinco realizó un relevamiento federal que separó a las unidades de dos ambientes sin amenities ni cocheras (ver infografía) con superficies que oscilan entre los 40 y 60 m2 entre la Capital, el Gran Buenos Aires (GBA) y el interior.

El mercado se mantiene expectante con precios estables. “Lógicamente ante un escenario con inflación siempre hay movimiento en los números. Hacer un edificio tiene un costo que es impactado por los aumentos de materiales y mano de obra. Eso sumado a la escasez de tierra en Buenos Aires. Los barrios más demandos por inversores son los que se consideran como ladrillo de oro: Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y Puerto Madero. Estos sectores tienen gran parte del segmento ABC 1″, detalló Lucas Desalvo, supervisor de negocios corporativos de Serinco

Sobre cuales son los barrios que pueden obtener mayores aumentos de los valores de las unidades usadas, detalló, que la zona sur de la ciudad presenta gran potencial.

…..
Anterior a la liberación del cepo era una situación común que en las negociaciones, el comprador con dólares en la mano, lograba rebajar entre un 10 y hasta un 20% el precio de la unidad ante el vendedor. “No había reglas claras y ante la inestabilidad del tipo de cambio los propietarios que tenían necesidad de vender accedieron a rebajas. Hoy el panorama es distinto. Si bien hay valores que se encuentran altos, la realidad es que hay cierta estabilidad cambiaria, por lo cual los propietarios prefieren esperar antes de rebajar”, amplió.

A su vez hay otra realidad que se basa en la integración de costos para levantar un edificio nuevo. “Si lo tomamos unitariamente en un barrio como Belgrano, se tiene u$s 900/m2 de incidencia del terreno y u$s 1100/m2 de costo de obra, por lo cual sin contar impuestos y beneficios, hay monto inicial de u$s 2000/m2. Esos números marcan una base y se repiten en la ciudad y el GBA, como una especie de valor commodity, a similar mercado y calidad edilicia, similar valor”, comentó Desalvo.

En el GBA los sectores más cotizados están en Vicente López, San Isidro, Lomas de Zamora y Avellaneda. “A nuestro entender, Vicente López y Avellaneda son los sectores más cercanos y ligados con la Capital, y eso es un atractivo único. Por ejemplo, Vicente López absorbe valores similares a los de Núñez, siendo un partido que ofrece espacios verdes, vida al río y accesibilidad e infraestructura comercial. Luego San Isidro y Lomas de Zamora, son dos lugares históricamente marcados por las clases media y alta, donde los precios se defienden a lo largo del tiempo”.

En el interior, el informe reveló que Comodoro Rivadavia es el punto más caro. Allí, los valores suben porque la ciudad chubutense es una plaza destinada a la actividad petrolera. Los sueldos y calidad de vida son elevados, y desde ese punto se enmarca como un mercado de cifras altas, respondiendo a la actividad principal de esta región patagónica


Opiniones

Para Juan José Cruces, economista y director del Centro de Investigación en Finanzas, de la Universidad Torcuato Di Tella, el momento actual, y posicionándose en la parte del inversor, ofrece una excelente oportunidad para vender su departamento.

“Es casi imposible pronosticar la evolución futura de los precios de los departamentos. Es más fácil determinar si hoy están caros o baratos, y tomar una decisión. Medidos en dólares ajustados por la inflación de Estados Unidos, los valores hoy son el doble que en 2001. Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde 2003 cuesta 74 meses.”

“Las principales empresas del mundo, las que tienen el mejor management, las mejores patentes, canales de distribución y financiamiento, valen 22 años de utilidades netas. Mientras tanto los departamentos en Buenos Aires valen 36 años de alquileres netos según Reporte Inmobiliario. Nuestros departamentos ya no están baratos comparados con otros países de la región. Aprovechando la mayor demanda por el blanqueo y los créditos hipotecarios con subsidio estatal, creo que es un excelente momento para vender y colocarse en bonos gubernamentales argentinos que rinden más”, amplió Cruces.

Finalmente, José Rozados, del portal Reporte Inmobiliario, precisó, que, “en base a los relevamientos de valores de departamentos usados estándar sin amenities que venimos haciendo de manera trimestral desde hace 13 años, la Capital es actualmente la que cuenta con la cotización más alta por m2 con 1946 dólares por m2, muy cerca de ese valor se ubica en promedio el valor de las 13 localidades del primer cordón del GBA que componen nuestro análisis y que alcanzan en conjunto un valor promedio de m2 de U$S 1942, aunque con una dispersión más alta ya que el las localidades del sur el valor promedio es por m2 es de 1725 y en la zona oeste de 1765 dólares”.

En el interior del país la situación es similar existen valores medios de entre 1000 y 1100 dólares por m2 en ciudades como San Salvador de Jujuy y San Fernando del Valle de Catamarca, superando los 1850 dólares por m2 de cotización promedio en ciudades como Neuquén y Bariloche. El promedio de valor de las 24 localidades del interior del país en su conjunto relevadas alcanza los U$S 1330 por unidad de superficie siempre considerando departamentos estándar de dos y tres ambientes usados zonas céntricas de cada localidad”, concluyó Rozados.

Por José Luis Cieri, Sábado 20 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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