La cantidad de inmuebles a la venta se supera mes a mes. Barrios que alcanzan las 50 unidades ofrecidas en venta en una misma manzana, que no encuentran compradores.
El stock de inmuebles a la venta no encuentra techo. Mes a mes se contabilizan nuevos ingresos que engrosan la altísima cantidad de departamentos ofrecidos. Una gran oferta ante una casi nula demanda de compradores.
Las pocas operaciones que se realizan no permiten que el stock se renueve y disminuya la oferta.
La Ciudad de Buenos Aires llegó al récord histórico de propiedades a la venta. Actualmente, hay 161.062 inmuebles ofrecidos, cifra que equivale a un aumento del 22% en lo que va del 2021, según datos de “Invertiré Real Estate”.
Esta cantidad supera en más de un 40% a los inmuebles ofrecidos en 2019. Lo más preocupante de esta situación es que no hay renovación de stock, y se siguen acumulando propiedades, ya que el número de escrituras mensuales no despega, sin poder superar las 2500 operaciones en los meses que lleva este año.
En lo que va del 2021, cada mes se vende un 2,12% aproximadamente del stock, lo que según el análisis realizado por “Invertiré Real Estate”, para lograr un recambio se necesitará alrededor de 4 años, en los cuales se venda todo lo ofrecido a la par de que se generen nuevos ingresos, situación que parece muy alejada de la realidad de nuestro mercado.
De acuerdo al estudio, el stock se distribuye de la siguiente manera: 118.829 departamentos, 10.858 PHs, 6.600 terrenos, 6.301 oficinas, 6.027 casas y 5.747 locales comerciales
La mayor cantidad de oferta se encuentra en los 2 ambientes, luego en los 3 ambientes y le siguen los monoambientes; esto puede deberse al impacto de la Ley alquileres, que provocó que los propietarios inversores decidieran retirarse de la franja del alquiler.
El análisis por barrio muestra la mayor oferta de departamentos en Palermo con un 18%, Recoleta un 11% y Belgrano con el 11%; la mayor cantidad de casas se ubican en las zonas de Villa Devoto 8%, Belgrano 6% y Mataderos 6% y las zonas de mayor cantidad de PHs en venta son Villa Urquiza 7%, Palermo 6% y Caballito 6%.
Si el análisis se enfoca en la cantidad de inmuebles por manzana, los barrios de mayor nivel adquisitivo concentran por manzana el número más alto de inmuebles en venta; la estadística es encabezada por el barrio de Recoleta, que alcanza las 49 unidades en venta en la misma manzana, Puerto Madero con 45, Palermo 35 y el barrio de Belgrano con 31 inmuebles en venta.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 19 de Octubre de 2021 Publicado en Real Estate Data
En agosto se realizaron 7.242 operaciones de compraventa en el ámbito de la Provincia, un número que se comienza a acercar a cifras promedio históricas. La baja de precios genera demanda o son otras razones?
De la cantidad de escrituras de compraventa que informa el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires se desprende que en agosto se realizaron 7.242 actos, un 33% más que las escrituras realizadas en agosto del año pasado (5.444); siendo ya el sexto mes consecutivo en que las escrituras mensuales superan las 6.000 unidades.
Este repunte se muestra más vigoroso cuanto comparamos el acumulado de los primeros 8 meses del 2021 con el mismo periodo del 2020; obviamente el peor año de la historia (con la economía cerrada, pandemia, cepo, etc, etc).. La mejora interanual llega en ese caso al 144%; habiéndose realizado 21.029 escrituras en 2020 y 51.367 en el año en curso:
Si observamos la serie histórica podemos concluir nuevamente que el acumulado de enero a agosto del presente año se ubica tan solo un 19,5% por debajo del promedio de toda la serie, dicho promedio sería de 63.809 escrituras año.
Las explicaciones de esta alentadora tendencia seguramente se puedan encontrar en la baja de precios medidos en dólares que mostró el distrito en los últimos 24 meses (-33%); el ticket promedio de cierre de operaciones promedio que informan los Escribanos de PBA que en agosto fue de USD 23.800, lo que representa menos de la mitad al informado en Ciudad de Bs As que el último mes informado fue de USD 53.900 (siempre dólar billete).
Como ya destacábamos el mes pasado, la razones podrían ser más, aunque es difícil entender cuál pueda tener mayor fuerza o preponderancia, pero se podría sumar el repunte de venta de terrenos en barrios por baja en costos de construcción en dólares, o el repunte de venta de casas fuera de la ciudad por efecto pandemia y teletrabajo.
Casi mitad de año y un 2021 parecido pero diferente, con la herencia de un mercado casi sin mercado.
En mayor o menor medida los mercados del mundo sufrieron los embates de la pandemia y muchos de ellos ya muestran signos de recuperación, pero el nuestro aún continua muy inestable.
El sector de los usados es la franja más afectada y viene de años de altibajos. Mirando hacia atrás, basta con recordar el mercado paralizado que vivimos durante el periodo comprendido entre 2011 y 2016 por el cepo cambiario de ese momento. Pese a esa situación, los precios siguieron en aumento.
Luego vino el “sinceramiento” de 2016 que reactivó parte del sector, y en 2017 llegó la “primavera inmobiliaria” de la mano del boom de los créditos hipotecarios UVA donde los precios se dispararon nuevamente y se vendió todo lo que estaba en oferta. La cantidad de escrituras en CABA mostró un aumento del 108% desde que se levantó el cepo cambiario en diciembre de 2015 hasta mayo de 2018, alcanzando niveles como los de la década del ’90.
Pero, como ya estamos acostumbrados, esta fiesta duró poco, y comenzó la crisis que se agudizó con la llegada de la pandemia.
Por esto, el mercado que tenemos no sorprende, es más de lo mismo, parecido pero diferente, podríamos decir que en la actualidad se agregan nuevas situaciones que generan este “cóctel” que forma el mercado del 2021.
A diferencia de meses previos a la pandemia, hoy tenemos una sobrepoblación de inmuebles ofrecidos a la venta, que sigue semana a semana en aumento.
Esto se debe principalmente a que el nivel de demanda es de los más bajos, lo que hace que se sigan acumulando unidades, y en consecuencia el stock aumente. Por otro lado, tenemos restricciones cambiarias, la incertidumbre de las medidas tomadas por la pandemia, la baja rentabilidad y no nos olvidemos de la Ley de alquileres que generó que muchos propietarios prefieran poner a la venta sus inmuebles, incluso en un valor menor al deseado, en lugar de alquilarlo bajo las condiciones que establece esta norma.
Esta sobrepoblación de inmuebles y escasa demanda provoca que los valores mantengan la tendencia a la baja. Una baja por llamarlo de alguna manera, mentirosa, si tenemos en cuenta que estos valores estaban muy por encima de los reales. Para que tengas una idea, Buenos Aires, pese a que los valores disminuyeron, continúa en el podio del m2 más caro de América Latina, ocupando el tercer puesto detrás de Santiago y Montevideo.
La diferencia dentro de este panorama que se presenta hoy es que el mercado actual cuenta con una herramienta que puede marcar, valga la redundancia, la gran diferencia y lograr el cambio de rumbo generando el camino de la reactivación.
La construcción se presenta como la pieza fundamental para dinamizar el mercado, ya sea como resguardo de capital para el ahorrista ante la situación económica actual, o aprovechando los bajos costos que, pese a que vienen aumentando en los últimos meses, continúan siendo un atractivo de inversión muy beneficioso. Por último, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, que es una excelente oportunidad para aprovechar la gran cantidad de oferta en emprendimientos, en donde los valores en muchos de ellos se ofrecen hasta un 30% más bajos que en los meses previos a la pandemia. Además de la esperada línea de créditos que esta pronta aprobarse para la compra en pozo o en obra y que posicionan a este sector como el motor principal para reactivar el mercado y la economía en general.
Está claro que la recuperación del mercado, como así también de la economía, dependen de muchos factores. Muchos de ellos ajenos a lo que los actores del sector podamos hacer.
Vivimos una época muy complicada, donde la pandemia nos encontró ya con un mercado parado. Hoy la recuperación está en gran parte en manos de las medidas y en el uso que les demos, pero la otra mitad va a depender del avance y continuidad de la crisis sanitaria, algo que ninguno de nosotros podemos controlar.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data.Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.vanesa@realestatedata.com.ar Martes 1 de Junio de 2021 Publicado en Real Estate Data
“Están los propietarios que han optado por vender, antes que alquilar. Los que eligen inversiones conservadoras en el país, los que buscan invertir en el exterior, aunque en menor porcentaje. Sumado a otro fenómeno, la migración hacia otros países, con la consecuente venta de propiedades”. Las opiniones de algunos especialistas de CABA y provincia de Buenos Aires.
El mercado inmobiliario transita un momento complejo signado por la pandemia, la coyuntura económica y otras circunstancias como la ley de alquileres que inciden en la acumulación de oferta de propiedades, ya que algunos propietarios vuelcan sus inmuebles a la venta y hasta piensan en radicarse en otro país.
¿ALQUILAR O VENDER?
Ariel Rodríguez, titular de Value Bet Inmuebles, precisa: “Si sumamos los inmuebles que tenían destino habitacional o fines turísticos podemos determinar que aproximadamente el 28% ha pasado a la venta colaborando así con el actual récord histórico de oferta. Los inmuebles en venta permanecen en ese estado y se continúa intentando encontrar a quienes deseen adquirirlos. Mientras que los destinados a renta, ni bien se desocupan vuelven al mercado porque para sus propietarios es un ingreso necesario y en muchos casos tiene carácter alimenticio”.
Por su parte, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, indica que si bien no llevan esa información. “Me animaría a decir que un gran porcentaje no renovó el alquiler, los propietarios están esperando con el inmueble en la mano o lo ponen a la venta”, precisa.
En igual sentido, Diego Álvarez Espín, de Century 21, considera que no hay estadísticas reales, oficiales confiables. “Pero la pésima ley de alquileres motivó que se retirara la oferta de inmuebles en alquiler y por otra parte que no se declararan los contratos. Creo que de la oferta de alquiler un 30% optó por una de estas dos decisiones. Lo que produjo el efecto contrario al buscado por la ley. Al haber menos oferta más concentración de demanda y mayor precio”.
LOS QUE VENDEN EN QUÉ INVIERTEN
“La mayor parte de los que venden su único inmueble lo hacen con el fin de concluir su proyecto de vida en el conurbano, para disminuir gastos o bien para lograr una reposición de menor precio y que el sobrante les permita sostener los costos de vida. Diferente es para quienes venden un segundo o tercer inmueble, éstos prefieren evaluar diversas opciones de reinversión. Lamentablemente hace varios años que la Argentina no es ni siquiera competitiva con varios países de la región, perdiendo así una gran cantidad de inversores que, a través del tiempo, han destinado sus ahorros a invertir exclusivamente en el país. Se estima que la inversión de argentinos en Estados Unidos ha crecido en un 77% en los últimos 18 meses”, puntualiza Rodríguez.
En tanto, Fernando Pozzi, socio de Pozzi Inmobiliaria, apunta que en el segmento del usado, las operaciones, por lo general, son encadenadas, venden para volver a comprar, ya sea porque se agranda la familia o se achica. “También cabe destacar un cambio fuerte, cada vez existen más casos de propietarios que ya no desean tener varios inmuebles, ya que no ven incentivos: rentas bajas, impuestos, nuevas leyes, y prefieren posicionarse en líquido”.
Oriozabala afirma que muchos eligen nuevos desarrollos, han tenido reubicaciones familiares o reinversiones en nuevos métodos de inversión en Argentina. “Llevarse el dinero al exterior requiere de un alto nivel de conocimiento del rubro, asesoramiento, riesgo y administración que no todos tienen”, puntualiza. Y señala que invertir en el exterior es un negocio diferente. Existen aquellos que tienen unos ahorros, quieren hacer un resguardo del capital y comprar una propiedad en la misma ciudad donde se vive les da seguridad a largo plazo. Por eso muchos, pese a la inestabilidad del mercado, siguen eligiendo reinvertir en Real Estate local”.
¿INVERTIR EN EL EXTERIOR?
En la mirada de Álvarez Espín, existe un gran “mito” respecto a la inversión en el extranjero. Hay mucho más “ruido” que realidad. Un inversor que invierte en el extranjero debe tener representación legal y cuentas bancarias fuera del país, y aggiornarse al derecho internacional privado por las implicancias que dicha decisión tiene en el patrimonio personal y familiar. Por lo tanto, el nivel de sofisticación de la inversión excluye al mayor porcentaje de público inicialmente interesado”.
Sin embargo, están los que deciden invertir en el exterior y conocen los requerimientos. Y en ese sentido, indica que “hay un flujo de inversión en el exterior notorio. Pero quien inicialmente consulta, observa y dimensiona las implicancias de la decisión que exceden su comprensión inicial de la temática, re- invierte en Argentina”.
¿Se puede decir que hay un éxodo de inversiones hacia otros países? , Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, lo niega. Y puntualiza: “Más allá que en la Argentina existan problemas internos, la pandemia es una cuestión global. El argentino siempre es muy apegado a su país. Puede ser que espere, pero no veo un contexto masivo de reinversión total en el exterior. Pero sí puede haber un escenario de diversificación”.
Por su parte, Ariel Rodriguez considera que el éxodo es un proceso permanente de muchos países de Sudamérica, pero cabe destacar que el porcentaje de esta inmigración no es significativa, como si lo es la inversión o reinversión en el extranjero. En este sentido, Pozzi resalta: “Seguimos con los pedidos de tasación por necesidad de venta para dejar Argentina, es clave ser realistas con ellos, no hay margen para probar precio, si quieren vender rápido y tener alguna chance hay que trabajar con un precio muy tentador para atraer clientes interesados. Debemos tener presente que en tan solo tres años en el mercado inmobiliario de zona norte del Gran Buenos Aires se transan un 50% menos de operaciones de compraventa”.
En sintonía, Oriozabala subraya que “son jugadores particulares. En general son personas que invierten en el real estate y mueven su cartera (capital invertido) hacia donde la rentabilidad es mayor, conocen el mercado y gestionan otro nivel de inmuebles y riesgos. Muchos de ellos también, siguen teniendo sus viviendas personales en la Argentina, e incluso han invertido en nuevas localidades como el sur argentino”.
Finalmente, Álvarez Espín, apunta que “es importante el número de personas que deciden emigrar, particularmente, a diferencia de otras épocas, el emigrante actual es una persona con recursos económicos, entre ellos propiedades inmobiliarias. La pandemia redujo muchas decisiones previas de personas que a comienzos de 2020 deseaban emigrar, pero quizá, una vez superada la crisis sanitaria, se retome el flujo migratorio”.
Jueves 17 de Junio de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Los desarrolladores están obligados a contratar un seguro de caución que, en el caso de que la obra se detenga, reembolsa el dinero invertido a quien adquirió una unidad en construcción.
Hoy quien compra un departamento desde el pozo está amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un interés adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de caución rige desde que comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue “letra muerta” hasta el 17 de octubre del año pasado cuando la Superintendencia de Seguros publicó la resolución que habilitó que la caución “calzara” con ese tipo de seguros.
Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. “Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago”, afirma Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate.
“Los artículos 2070 a 2072 del Código son los que reglamentan la prehorizontalidad y los que establecen la obligación de contratar al seguro, inclusive la resolución de la Superintendencia de Seguros de la Nación que reglamenta la figura plantea un modelo de póliza de caución y se establece la devolución del dinero más un interés retributivo”, detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, también profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral. Hasta que se sancionó el nuevo Código, los compradores estaban amparados por la ley 19.724 de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor adquiría la unidad en el pozo o en construcción hasta que se constituía el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscribía en el registro. “Si bien el modelo protegía mucho más a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcionó y prácticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos”, explica el abogado. En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos, el fiduciario es el propietario del inmueble en el cual se desarrolla el edificio o emprendimiento y, por lo tanto, él también tiene que cumplir con la contratación del seguro a favor del comprador. La única excepción en materia de fideicomisos la ofrece el artículo 2072, que dice que no hay obligación de contratar seguro en las construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales -como por ejemplo el Procrear-o de entidades financieras.En estos casos, es clave que en el contrato del fideicomiso surja que el boleto de compra venta sea firmando por el ente financiador o fiduciario -es decir el organismo oficial o el banco-.
Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de caución funciona como una especie de “crédito”. Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compañía de seguros le pagará al comprador perjudicado pero luego le reclamará dinero al desarrollador. “Por eso no se busca a las aseguradoras más reconocidas sino que elegís por precio”, confiesa un constructor.
Respaldo legal, la norma fue establecida por el Código Civil y Comercial que rige desde 2015 Crédito: Shutterstock
Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los créditos intermedios -los que toman los desarrolladores para la construcción de la obra- los requieren como condición obligatoria durante el proceso de aprobación. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayoría de los desarrolladores lo contraten.
Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un crédito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. “Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garantías”, confiesa una fuente. La obligación de contratar un seguro profundiza el proceso de depuración de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupción de los créditos hipotecarios.
El tema toma aún más relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio también depende de las espaldas de la desarrolladora. “Cuánto más respaldo, más bajo es el costo del servicio”, explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en el barrio de Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 -para el que ya contrató el servicio-.
La contratación masiva, es un reto que plantean los altos avales que se exigen Crédito: Shutterstock
“El seguro en sí no es malo pero no sé cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos”, es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que también contrató el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 metros cuadrados de obra, US$240 millones de inversión y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo parte desde los US$3700. “Quien tiene un presupuesto de US$160.000 puede comprar una unidad”, agrega. Este proyecto será uno de los beneficiados por efecto que generará sobre el mercado la finalización de la construcción del Paseo del Bajo, la obra de infraestructura de US$650 millones de inversión que modificará el perfil de la avenida Madero, dado que el tránsito de carga pasará por otro nivel. Se trata de una vía de 7,1 kilómetros que conectará las autopistas Buenos Aires-La Plata e Illia e incluirá una autopista y carriles rápidos, con más cruces peatonales para solucionar el problema de tránsito. De todas formas, Spina adelanta en el algún momento los seguros se van a extender al resto del mercado con diferente impacto para la estructura financiera de los proyectos. “Definitivamente los que acrediten mayor solvencia y menos incertidumbre pagarán menos por el servicio. Por otro lado, quienes tengan mejor encuadrado el emprendimiento contarán no sólo con una ventaja competitiva del lado de los costos sino también como parte de una señal de calidad”, explica.
El impacto en los precios es otra preocupación del mercado porque en la mayoría de los casos se traslada. “Igual pega poco”, aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda 1 y 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman crédito, la mayoría paga sólo un porcentaje -que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra-. Cuando no había crédito en cambio, los inversores solían pagar toda la unidad mientras se construía. “Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante”, detalla Gustavo Llambias, Socio Real Estate Developers SA y agrega: “es un sobrecosto para quien no lo contempló cuando armó el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sabíamos que era una cuestión de tiempo y que se implementaría”, explica el desarrollador que contrató el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversión total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVA). “Bien utilizado termina convirtiéndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte está garantizado es una señal de confianza que incentiva la compra”, finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.
Por Carla Quiroga, Sábado 14 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
