Cóctel 2021: Pandemia, récord de inmuebles a la venta, ley de alquileres, construcción

Casi mitad de año y un 2021 parecido pero diferente, con la herencia de un mercado casi sin mercado.

En mayor o menor medida los mercados del mundo sufrieron los embates de la pandemia y muchos de ellos ya muestran signos de recuperación, pero el nuestro aún continua muy inestable.

El sector de los usados es la franja más afectada y viene de años de altibajos. Mirando hacia atrás, basta con recordar el mercado paralizado que vivimos durante el periodo comprendido entre 2011 y 2016 por el cepo cambiario de ese momento. Pese a esa situación, los precios siguieron en aumento. 

Luego vino el “sinceramiento” de 2016 que reactivó parte del sector, y en 2017 llegó la “primavera inmobiliaria” de la mano del boom de los créditos hipotecarios UVA donde los precios se dispararon nuevamente y se vendió todo lo que estaba en oferta. La cantidad de escrituras en CABA mostró un aumento del 108% desde que se levantó el cepo cambiario en diciembre de 2015 hasta mayo de 2018, alcanzando niveles como los de la década del ’90.

Pero, como ya estamos acostumbrados, esta fiesta duró poco, y comenzó la crisis que se agudizó con la llegada de la pandemia.

Por esto, el mercado que tenemos no sorprende, es más de lo mismo, parecido pero diferente, podríamos decir que en la actualidad se agregan nuevas situaciones que generan este “cóctel” que forma el mercado del 2021.

A diferencia de meses previos a la pandemia, hoy tenemos una sobrepoblación de inmuebles ofrecidos a la venta, que sigue semana a semana en aumento. 

Esto se debe principalmente a que el nivel de demanda es de los más bajos, lo que hace que se sigan acumulando unidades, y en consecuencia el stock aumente. Por otro lado, tenemos restricciones cambiarias, la incertidumbre de las medidas tomadas por la pandemia, la baja rentabilidad y no nos olvidemos de la Ley de alquileres que generó que muchos propietarios prefieran poner a la venta sus inmuebles, incluso en un valor menor al deseado, en lugar de alquilarlo bajo las condiciones que establece esta norma.

Esta sobrepoblación de inmuebles y escasa demanda provoca que los valores mantengan la tendencia a la baja. Una baja por llamarlo de alguna manera, mentirosa, si tenemos en cuenta que estos valores estaban muy por encima de los reales. Para que tengas una idea, Buenos Aires, pese a que los valores disminuyeron, continúa en el podio del m2 más caro de América Latina, ocupando el tercer puesto detrás de Santiago y Montevideo.

La diferencia dentro de este panorama que se presenta hoy es que el mercado actual cuenta con una herramienta que puede marcar, valga la redundancia, la gran diferencia y lograr el cambio de rumbo generando el camino de la reactivación. 

La construcción se presenta como la pieza fundamental para dinamizar el mercado, ya sea como resguardo de capital para el ahorrista ante la situación económica actual, o aprovechando los bajos costos que, pese a que vienen aumentando en los últimos meses, continúan siendo un atractivo de inversión muy beneficioso. Por último, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, que es una excelente oportunidad para aprovechar la gran cantidad de oferta en emprendimientos, en donde los valores en muchos de ellos se ofrecen hasta un 30% más bajos que en los meses previos a la pandemia. Además de la esperada línea de créditos que esta pronta aprobarse para la compra en pozo o en obra y que posicionan a este sector como el motor principal para reactivar el mercado y la economía en general.

Está claro que la recuperación del mercado, como así también de la economía, dependen de muchos factores. Muchos de ellos ajenos a lo que los actores del sector podamos hacer.

Vivimos una época muy complicada, donde la pandemia nos encontró ya con un mercado parado. Hoy la recuperación está en gran parte en manos de las medidas y en el uso que les demos, pero la otra mitad va a depender del avance y continuidad de la crisis sanitaria, algo que ninguno de nosotros podemos controlar.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 1 de Junio de 2021
Publicado en Real Estate Data

Del alquiler a la venta, ¿reinversión inmobiliaria local o en el exterior?

“Están los propietarios que han optado por vender, antes que alquilar. Los que eligen inversiones conservadoras en el país, los que buscan invertir en el exterior, aunque en menor porcentaje. Sumado a otro fenómeno, la migración hacia otros países, con la consecuente venta de propiedades”. Las opiniones de algunos especialistas de CABA y provincia de Buenos Aires.

El mercado inmobiliario transita un momento complejo signado por la pandemia, la coyuntura económica y otras circunstancias como la ley de alquileres que inciden en la acumulación de oferta de propiedades, ya que algunos propietarios vuelcan sus inmuebles a la venta y hasta piensan en radicarse en otro país.

¿ALQUILAR O VENDER?

Ariel Rodríguez, titular de Value Bet Inmuebles, precisa: “Si sumamos los inmuebles que tenían destino habitacional o fines turísticos podemos determinar que aproximadamente el 28% ha pasado a la venta colaborando así con el actual récord histórico de oferta. Los inmuebles en venta permanecen en ese estado y se continúa intentando encontrar a quienes deseen adquirirlos. Mientras que los destinados a renta, ni bien se desocupan vuelven al mercado porque para sus propietarios es un ingreso necesario y en muchos casos tiene carácter alimenticio”.

Por su parte, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, indica que si bien no llevan esa información. “Me animaría a decir que un gran porcentaje no renovó el alquiler, los propietarios están esperando con el inmueble en la mano o lo ponen a la venta”, precisa.

En igual sentido, Diego Álvarez Espín, de Century 21, considera que no hay estadísticas reales, oficiales confiables. “Pero la pésima ley de alquileres motivó que se retirara la oferta de inmuebles en alquiler y por otra parte que no se declararan los contratos. Creo que de la oferta de alquiler un 30% optó por una de estas dos decisiones. Lo que produjo el efecto contrario al buscado por la ley. Al haber menos oferta más concentración de demanda y mayor precio”.

LOS QUE VENDEN EN QUÉ INVIERTEN

“La mayor parte de los que venden su único inmueble lo hacen con el fin de concluir su proyecto de vida en el conurbano, para disminuir gastos o bien para lograr una reposición de menor precio y que el sobrante les permita sostener los costos de vida. Diferente es para quienes venden un segundo o tercer inmueble, éstos prefieren evaluar diversas opciones de reinversión. Lamentablemente hace varios años que la Argentina no es ni siquiera competitiva con varios países de la región, perdiendo así una gran cantidad de inversores que, a través del tiempo, han destinado sus ahorros a invertir exclusivamente en el país. Se estima que la inversión de argentinos en Estados Unidos ha crecido en un 77% en los últimos 18 meses”, puntualiza Rodríguez.

En tanto, Fernando Pozzi, socio de Pozzi Inmobiliaria, apunta que en el segmento del usado, las operaciones, por lo general, son encadenadas, venden para volver a comprar, ya sea porque se agranda la familia o se achica. “También cabe destacar un cambio fuerte, cada vez existen más casos de propietarios que ya no desean tener varios inmuebles, ya que no ven incentivos: rentas bajas, impuestos, nuevas leyes, y prefieren posicionarse en líquido”.

Oriozabala afirma que muchos eligen nuevos desarrollos, han tenido reubicaciones familiares o reinversiones en nuevos métodos de inversión en Argentina. “Llevarse el dinero al exterior requiere de un alto nivel de conocimiento del rubro, asesoramiento, riesgo y administración que no todos tienen”, puntualiza. Y señala que invertir en el exterior es un negocio diferente. Existen aquellos que tienen unos ahorros, quieren hacer un resguardo del capital y comprar una propiedad en la misma ciudad donde se vive les da seguridad a largo plazo. Por eso muchos, pese a la inestabilidad del mercado, siguen eligiendo reinvertir en Real Estate local”.

¿INVERTIR EN EL EXTERIOR?

En la mirada de Álvarez Espín, existe un gran “mito” respecto a la inversión en el extranjero. Hay mucho más “ruido” que realidad. Un inversor que invierte en el extranjero debe tener representación legal y cuentas bancarias fuera del país, y aggiornarse al derecho internacional privado por las implicancias que dicha decisión tiene en el patrimonio personal y familiar. Por lo tanto, el nivel de sofisticación de la inversión excluye al mayor porcentaje de público inicialmente interesado”.

Sin embargo, están los que deciden invertir en el exterior y conocen los requerimientos. Y en ese sentido, indica que “hay un flujo de inversión en el exterior notorio. Pero quien inicialmente consulta, observa y dimensiona las implicancias de la decisión que exceden su comprensión inicial de la temática, re- invierte en Argentina”.

¿Se puede decir que hay un éxodo de inversiones hacia otros países? , Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, lo niega. Y puntualiza: “Más allá que en la Argentina existan problemas internos, la pandemia es una cuestión global. El argentino siempre es muy apegado a su país. Puede ser que espere, pero no veo un contexto masivo de reinversión total en el exterior. Pero sí puede haber un escenario de diversificación”.

Por su parte, Ariel Rodriguez considera que el éxodo es un proceso permanente de muchos países de Sudamérica, pero cabe destacar que el porcentaje de esta inmigración no es significativa, como si lo es la inversión o reinversión en el extranjero. En este sentido, Pozzi resalta: “Seguimos con los pedidos de tasación por necesidad de venta para dejar Argentina, es clave ser realistas con ellos, no hay margen para probar precio, si quieren vender rápido y tener alguna chance hay que trabajar con un precio muy tentador para atraer clientes interesados. Debemos tener presente que en tan solo tres años en el mercado inmobiliario de zona norte del Gran Buenos Aires se transan un 50% menos de operaciones de compraventa”.

En sintonía, Oriozabala subraya que “son jugadores particulares. En general son personas que invierten en el real estate y mueven su cartera (capital invertido) hacia donde la rentabilidad es mayor, conocen el mercado y gestionan otro nivel de inmuebles y riesgos. Muchos de ellos también, siguen teniendo sus viviendas personales en la Argentina, e incluso han invertido en nuevas localidades como el sur argentino”.

Finalmente, Álvarez Espín, apunta que “es importante el número de personas que deciden emigrar, particularmente, a diferencia de otras épocas, el emigrante actual es una persona con recursos económicos, entre ellos propiedades inmobiliarias. La pandemia redujo muchas decisiones previas de personas que a comienzos de 2020 deseaban emigrar, pero quizá, una vez superada la crisis sanitaria, se retome el flujo migratorio”.

Jueves 17 de Junio de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Las nuevas reglas de juego que protegen la compra en pozo

Los desarrolladores están obligados a contratar un seguro de caución que, en el caso de que la obra se detenga, reembolsa el dinero invertido a quien adquirió una unidad en construcción.

Hoy quien compra un departamento desde el pozo está amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un interés adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de caución rige desde que comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue “letra muerta” hasta el 17 de octubre del año pasado cuando la Superintendencia de Seguros publicó la resolución que habilitó que la caución “calzara” con ese tipo de seguros.

Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. “Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago”, afirma Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate.

“Los artículos 2070 a 2072 del Código son los que reglamentan la prehorizontalidad y los que establecen la obligación de contratar al seguro, inclusive la resolución de la Superintendencia de Seguros de la Nación que reglamenta la figura plantea un modelo de póliza de caución y se establece la devolución del dinero más un interés retributivo”, detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, también profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral. Hasta que se sancionó el nuevo Código, los compradores estaban amparados por la ley 19.724 de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor adquiría la unidad en el pozo o en construcción hasta que se constituía el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscribía en el registro. “Si bien el modelo protegía mucho más a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcionó y prácticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos”, explica el abogado. En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos, el fiduciario es el propietario del inmueble en el cual se desarrolla el edificio o emprendimiento y, por lo tanto, él también tiene que cumplir con la contratación del seguro a favor del comprador. La única excepción en materia de fideicomisos la ofrece el artículo 2072, que dice que no hay obligación de contratar seguro en las construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales -como por ejemplo el Procrear-o de entidades financieras.En estos casos, es clave que en el contrato del fideicomiso surja que el boleto de compra venta sea firmando por el ente financiador o fiduciario -es decir el organismo oficial o el banco-.

Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de caución funciona como una especie de “crédito”. Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compañía de seguros le pagará al comprador perjudicado pero luego le reclamará dinero al desarrollador. “Por eso no se busca a las aseguradoras más reconocidas sino que elegís por precio”, confiesa un constructor.

Respaldo legal, la norma fue establecida por el Código Civil y Comercial que rige desde 2015 Crédito: Shutterstock

Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los créditos intermedios -los que toman los desarrolladores para la construcción de la obra- los requieren como condición obligatoria durante el proceso de aprobación. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayoría de los desarrolladores lo contraten.

Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un crédito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. “Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garantías”, confiesa una fuente. La obligación de contratar un seguro profundiza el proceso de depuración de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupción de los créditos hipotecarios.

El tema toma aún más relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio también depende de las espaldas de la desarrolladora. “Cuánto más respaldo, más bajo es el costo del servicio”, explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en el barrio de Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 -para el que ya contrató el servicio-.

La contratación masiva, es un reto que plantean los altos avales que se exigen Crédito: Shutterstock

“El seguro en sí no es malo pero no sé cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos”, es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que también contrató el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 metros cuadrados de obra, US$240 millones de inversión y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo parte desde los US$3700. “Quien tiene un presupuesto de US$160.000 puede comprar una unidad”, agrega. Este proyecto será uno de los beneficiados por efecto que generará sobre el mercado la finalización de la construcción del Paseo del Bajo, la obra de infraestructura de US$650 millones de inversión que modificará el perfil de la avenida Madero, dado que el tránsito de carga pasará por otro nivel. Se trata de una vía de 7,1 kilómetros que conectará las autopistas Buenos Aires-La Plata e Illia e incluirá una autopista y carriles rápidos, con más cruces peatonales para solucionar el problema de tránsito. De todas formas, Spina adelanta en el algún momento los seguros se van a extender al resto del mercado con diferente impacto para la estructura financiera de los proyectos. “Definitivamente los que acrediten mayor solvencia y menos incertidumbre pagarán menos por el servicio. Por otro lado, quienes tengan mejor encuadrado el emprendimiento contarán no sólo con una ventaja competitiva del lado de los costos sino también como parte de una señal de calidad”, explica.

El impacto en los precios es otra preocupación del mercado porque en la mayoría de los casos se traslada. “Igual pega poco”, aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda 1 y 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman crédito, la mayoría paga sólo un porcentaje -que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra-. Cuando no había crédito en cambio, los inversores solían pagar toda la unidad mientras se construía. “Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante”, detalla Gustavo Llambias, Socio Real Estate Developers SA y agrega: “es un sobrecosto para quien no lo contempló cuando armó el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sabíamos que era una cuestión de tiempo y que se implementaría”, explica el desarrollador que contrató el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversión total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVA). “Bien utilizado termina convirtiéndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte está garantizado es una señal de confianza que incentiva la compra”, finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Qué mirar en un departamento en venta

Las variables que determinan el precio de un inmueble; además de las características y el estado de la unidad es importante analizar el entorno y los servicios del barrio.

Las grandes terrazas o balcones revalorizan los proyectos. Foto: Shutterstock

El movimiento que comenzó a tomar el mercado inmobiliario, apalancado por la reaparición de los créditos hipotecarios, hizo que el negocio tomara impulso. En línea con ello, la demanda de inmuebles se activó y también se puso más exigente. Los nuevos compradores o inquilinos están muy informados y ya no se quedan en lo cómodo, bonito o barato que puede resultar una propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben pagar. Sucede que el “valor” de un inmueble está conformado por múltiples y diversos factores. Estas variables no sólo se relacionan con la propiedad en sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. La búsqueda de la casa ideal está llena de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su futuro dueño; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de inmueble. Por ello, conocer cómo se compone el valor de una propiedad es clave para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse. Por caso los aspectos más comunes que se observan son los detalles de terminación, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado, la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas características “estéticas” que redundan en la tasación de un inmueble, no son las únicas que conforman el precio. Más allá de las necesidades de cada cliente, la valorización de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.

Ubicación: al tasar un inmueble esta es la variable que lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, varía de barrio en barrio, movido por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, vías de acceso, medios de transporte y hasta si se pone “de moda” una zona, tal como ocurrió tiempo atrás con Palermo. “Siempre lo que más se busca es tener rápidas vías de acceso y comunicación en función de la cotidianeidad de cada cliente”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. “Existe una alta demanda de aquellos inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren”, agrega. Tanto es así que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente está en marcha. Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que dicha obra de infraestructura generará subas de entre un 25 y un 40 por ciento en los precios de las propiedades cercanas. También aportan a la construcción del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos. “Los medios de transporte son clave, pero también las vistas, y sobre todo en un segmento ABC1”, dice Ariel Wasserman, director de BW Group. “El entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios que resuelvan las necesidades de todos los días es fundamental. Ir caminando al supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes, y incide en la decisión de compra”. Según indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registró una suba en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio promedio para la venta. Así Puerto Madero aparece con el valor más alto, US$ 6077 m2 y Villa Lugano el más barato con US$ 1192.

Superficie: en lo que refiere al área total de un inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta para determinar si hay algún espacio para explotar adicionalmente. A ello se suma la antigüedad y la solidez de la edificación, sus terminaciones y los materiales utilizados.

Estado del edificio: la calidad de la construcción donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para determinar su valor, porque este punto determinará las condiciones generales en las que se encuentra. “Los tipos de materiales y estándares de construcción determinarán la vida y buena conservación del inmueble”, resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. “Lógicamente, y por natural amortización del bien, las casas más antiguas pueden suponer un valor inferior a las construcciones más actuales”. En linea con esto, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima agrega que hoy la demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de categoría sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. “De acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cuál es la calidad de la construcción. Y aunque a veces no es así, muy por lo general es un buen parámetro”, agrega Cohen Imach.

Efecto metrobus. El acceso a los medios de transporte mejoran la valuación. Foto: LA NACION / Fabián Marelli

Luego vendrá un aspecto tal como el diseño del mismo, que si bien puede parecer que sólo se trata de un detalle estético, elevan sin dudas el precio, ya que también habla de la antigüedad de una edificación. Otros detalles que suman es el estado de los espacios comunes más tradicionales, como el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el tipo de calefacción que ofrece.

Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada vez más peso. “El público busca los amenities para solucionar situaciones de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su familia”, dice Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreción de una operación amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym. Además la gente está empezando a entender que los servicios no significan necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son menores a un edificio de 50 años sin ningún servicio

Característica de la unidad: desde algo tan básico como la cantidad de ambientes, su distribución, luminosidad y vistas; hasta espacios de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnología, todo suma para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del inmueble hacia arriba.

“Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy buscados, si tienen vistas mejor aún. Espacios para playroom o zona de trabajo dentro de la misma casa suman valor”, resalta Siwacki. “En el caso de los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan baño y toilette, ya que permite una independencia de la suite y una comodidad para las visitas”, agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea pequeños porque dan la sensación de expansión. El lavadero también es un plus muy valorado. “Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la calefacción individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos detalles que revalorizan cualquier unidad”, explica Ariel Wasserman, director de BW Group.

Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia, gerente comercial de la desarrolladora, indica que según las encuestas de producto realizadas por ellos, la percepción de valor se muestra principalmente en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los espacios semi cubiertos. “Entre los detalles más valorados encontramos las parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho”, subraya.

Seguridad: desde hace unos años, la seguridad que puede ofrecer una vivienda se convirtió en un extra sobre el valor de la misma. Hoy en día la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No sólo se trata con contar con personal de seguridad, sino también de si la zona en la que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.

Estilo de vida: hoy en día los inmuebles dejaron de ser meros “ladrillos” para ofrecer todo un estilo de vida en sí. En materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energética contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez más requerida. Tal es el caso de los millennials, una generación que comienza a incorporarse al mercado inmobiliario y pide este tipo de giro de timón. “Con un estilo de vida diferente al de sus padres, modos y hábitos que cuestionan el statu quo, esta generación está rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar también fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida familiar y social”, reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.

Variadas y diversas son los particularidades que determinan el valor de una propiedad. Por eso no sólo basa con comparar precios entre inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene características propias.

A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten a las necesidades de los clientes, logrando diferenciación, integración al medio y calidad de vida.

Por Lorena Guarino, Sábado 17 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Por el blanqueo, la venta de inmuebles creció 70% en Capital

En el primer bimestre del año se reactivaron las escrituras y hubo 6500 operaciones; también incidió la disponibilidad de créditos hipotecarios.

El sector inmobiliario viene de uno de sus peores años. Foto: Archivo

El mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del blanqueo de capitales. En el primer bimestre del año, las escrituras en la ciudad de Buenos Aires crecieron casi un 70% respecto del mismo período de 2016, según datos del sector que serán dados a conocer la semana próxima.

En las inmobiliarias estiman que el mes pasado se cerraron más de 3050 actos. Con esa cifra, el período enero/febrero alcanzó las 6500 operaciones de compra, una magnitud no tan lejana a las 9000 escrituras, el número que según los operadores se manejaba en la época de oro del sector, a principios de la década pasada. En el mismo período de 2016, por ejemplo, no se alcanzaron las 4000 escrituras.

El año pasado surgieron las primeras señales alentadoras: se firmó un 20% más de escrituras que en 2015.

En el mercado inmobiliario ya hablan de recuperación. Reconocen que, una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a comprar propiedades.

“Antes invertían en negro en un bono que les daba 6% de rentabilidad y lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar impuestos por 35%, entonces miran opciones que estén exentas”, explica Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la revitalización de tierra. Para quienes no vivan de comprar y venderlos, los inmuebles están exentos de ese 35 por ciento.

Los primeros en reaccionar fueron los que tenían dólares en el colchón. Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería dejar los dólares seis meses “pisados” en el banco. Una parte compró, otra prefirió esperar. “Se firmaron boletos de compra-venta que se cerrarán cuando retiren el dinero de los bancos”, explica Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una mayor actividad de escrituras en los próximos meses.

En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos que por las ganancias, habían demorado las decisiones de inversión.

A pocos días del 31 de marzo, fecha en que cierra el blanqueo y en la que también vence el plazo para declarar una propiedad con una multa del 5% de su valor, se espera una mayor cantidad de inmuebles blanqueados que de cash. “El 90% del monto que supere los US$ 100.000 millones blanqueados hasta diciembre serán propiedades”, anticipa Noguer, Se refiere a las unidades que los argentinos tenían sin declarar en Miami o Punta del Este, y que también tendrán un impacto en el mercado inmobiliario local. En el sector están convencidos de que muchos de esos propietarios venderán sus inmuebles para comprar en la Argentina.

Respecto de qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets promedio no superaron los US$ 180.000, aunque hay casos en los que aprovecharon el sinceramiento para “estirar” su capacidad de compra y poder mudarse a unidades más amplias.

Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, los brokers coinciden en que la recuperación será lenta. “Venimos de niveles muy bajos de venta. El mercado está saliendo de los peores años de su historia”, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Al efecto blanqueo se suma el de los créditos hipotecarios, sobre todo en el stock residual de las unidades nuevas y, principalmente, en las usadas, que son las que se pueden escriturar.

Los compradores están perdiendo el temor a sacar un crédito. El 22% de las escrituras que se firmaron en la Capital Federal entre enero y febrero fueron con hipoteca.

En 2016 se generaron alrededor de 6000 escrituras con hipotecas, un 47% más que en 2015, según datos del Colegio porteño de Escribanos. Si se toma sólo diciembre de 2016, la suba interanual fue de 150%, lo que prueba el cambio de expectativas. “Durante la administración Kirchner sólo 6% de las operaciones de la Ciudad fueron con crédito hipotecario, frente al 26% de la década de la convertibilidad”, compara Mario Gómez, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Desde hace unos meses, los bancos están bajando las tasas -en los créditos UVA oscilan entre 5% y 7% y los simuladores web están al rojo vivo. Hay casos en los que los departamentos de créditos de entidades trabajan los fines de semana para responder todas las solicitudes. Hasta ahora, por medio de los créditos atados a las UVAs, los bancos privados prestaron $ 4000 millones y hay $ 15.000 millones en camino de ser otorgado. El nuevo Procrear y los recientes anuncios de las líneas a 30 años de plazo que ofrecerán los bancos Nación, Ciudad y Provincia con cuotas de entre $ 4600 y $ 6000 aumentan el optimismo. “Las tasas del 3,5% más actualización por CER generarán cuotas por debajo de las de un alquiler”, dice Gómez Picasso.

La disponibilidad que generará el blanqueo y el financiamiento producirá un “efecto dominó” en la venta, motorizado también por un cambio en la demanda . “Las líneas de crédito que se lanzaron son para quienes necesitan una vivienda. Está muy bien que no alcancen para comprar una propiedad en Recoleta”, analiza Gustavo Llambías, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

Durante años, en una industria sin crédito, sólo se construyó para inversores que financiaban a los desarrolladores. Hoy entra en escena la persona que compra un departamento para vivir y que exige unidades más accesibles.

La expectativa de un aumento en el precio de los inmuebles es otro factor que impulsa a la compra. El escenario de mayor demanda, crédito, disponibilidad por parte de los inversores y un costo de construcción en su máximo histórico -entre US$ 1200 y US$ 1500/m²-hace impensada una baja. “Además, un tipo de cambio atrasado y la inflación en pesos genera que los desarrolladores tengan márgenes muy justos”, agrega Gómez Picasso.

Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento. Muchos ofrecen departamentos por debajo del valor de reposición para ganar liquidez. Esos costos generan una brecha del 33% entre los precios de los departamentos nuevos y los usados, cuando el promedio histórico era 22 por ciento.


Hipotecas

Es el porcentaje de escrituras que se hicieron en los dos primeros meses del año con crédito hipotecario. Durante el kirchnerismo, esa cifra en promedio no superó el 6 por ciento.

Por Carla Quiroga, Sábado 25 de marzo de 2017
Publicado en la sección Economía del diario LA NACION