La expansión natural de la ciudad balnearia se da hacia el Norte pero también hay oportunidades en lotes ubicados en el centro; además, surgen emprendimientos que buscan convertirse en destinos

A la fórmula “pinos y mar” que formó el nombre Pinamar se le sumó, literalmente, la palabra “desarrollos”: entre la naturaleza de la ciudad de playa bonaerense, las construcciones se multiplicaron en los últimos dos años y se esperan nuevos proyectos en medio de una transformación completa de la infraestructura de la ciudad. Edificios premium sobre la avenida Bunge, un nuevo barrio con seguridad en el Norte y un emprendimiento con proyección de 70 edificios en las afueras de la ciudad son algunas de las novedades en el mercado. Según fuentes del sector, hoy se construyen alrededor de 1000 unidades de viviendas.

La expansión natural de Pinamar, resalta Javier Elso, titular de la inmobiliaria local Balmoral, se da hacia el Norte con viviendas unifamiliares. En el Centro, en tanto, desde avenida del Libertador y Bunge hacia el mar, hay “de tres a cinco lotes libres para emprendimientos o en construcción”, añade. En esos desarrollos, apunta, habrá locales comerciales de 150 a 200 metros cuadrados que buscarán “atraer a marcas consolidadas”. “En definitiva, los proyectos premium previstos le devolverán la jerarquía a Pinamar, que volverá a ser un destino top”. predice.

Una parte de esa “recuperación del glamour perdido” fue gracias a las obras de infraestructura encaradas por la nueva administración, afirma Elso. Asfalto de calles, mejoramiento de mobiliario urbano y la transformación ecológica de los balnearios fueron algunas de las medidas que animaron al mercado inmobiliario a apostar por desarrollos más premium, para un público ABC1 que, coinciden todos, es al que más quieren atraer quienes construyen en esa ciudad.

“El cambio de los balnearios fue súper relevante y generó mucha gastronomía nueva todo el año -explica Jorge Kacef, gerente de Pinamar S.A, la compañía pionera en desarrollos inmobiliarios de la ciudad-. Hubo un auge de escapadas más allá del verano incentivado por el tema de los complejos que dan servicios fuera de temporada”. Pinamar está expansión inmobiliaria en un proceso de surgimiento de “nuevos loteos a medida que se van consolidando en la zona”, , asegura el ejecutivo.

Pinamar S.A., la desarrolladora de proyectos como el hotel Playas y el barrio La Herradura, lanzó el barrio Pioneros ubicado a cinco minutos de la zona céntrica. El emprendimiento cuenta con 220 lotes de aproximadamente 750 metros cuadrados que comenzarán a entregarse en 36 meses – plazo coincidente con la financiación-. En este momento, los valores de preventa rondan los US$ 60.000.

Por sus características, Pioneros se asemejará a La Herradura y tendrá un funcionamiento parecido a este ya que tiene un acuerdo con el Concejo Deliberante que permite organizar un sistema de seguridad, con control de acceso y cercos perimetrales, pero con servicios y amenities más acotadas, de forma de poder generar una expectativa de expensas comunes inferiores.

“La Herradura está consolidada, y teníamos un grupo grande de clientes inquilinos de aquel barrio que buscaban un espacio similar con seguridad y tranquilidad pero sin grandes expensas por los servicios”, detalla Kacef.

Un nuevo balneario: en 290 hectáreas, Northbeach tendrá 70 edificios

De ese modo, la compañía apuesta por el Norte de la ciudad y la expansión en forma de viviendas unifamiliares. De hecho también avanza en la construcción de Renata Norte, un proyecto tipo housing ubicado en medio del bosque, en La Frontera a metros de la playa en un entorno natural; contará con residencias de dos, tres y cuatro ambientes, con todas las prestaciones que hace que sea el lugar ideal para el descanso. Es un emprendimiento que en la primera etapa contempla 21.000 metros cuadrados, compuesto por 235 unidades distribuidas en seis edificios. El desarrollo está previsto en tres etapas y la entrega de la primera de ellas será en 2020. La comercialización está a cargo de G&G Brokers y Mingote Propiedades, y las unidades arrancan en US$ 1800 por metro cuadrado. También se pueden financiar pagando un anticipo del 10 por ciento y el saldo en 60 cuotas en pesos.

En el centro, por otro lado, un proyecto de la constructora KWZ que comercializa Balmoral busca ser pionero en desarrollos premium en Pinamar: se trata de B Twins, un emprendimiento de dos módulos de ocho pisos -uno que da a la avenida Bunge y otro que tiene vistas a la playa- que suman 80 residenciales que tienen entre 56 y 135 metros cuadrados. El proyecto se construye en el terreno donde se encontraban los cines del centro. Entre sus amenities tendrá seguridad privada, salón de eventos, microcine, spa y pileta.

Las unidades del edificio que da a la avenida están prontas a entregarse y están vendidas casi en su totalidad. Las que quedan en la segunda torre arrancan en los US$ 3300 por metro cuadrado. “Antes, ese precio por metro cuadrado parecía una locura en Pinamar, pero a raíz de este emprendimiento estamos viendo que otros desarrolladores lanzan edificios de mucha categoría en espacios similares”, destaca Marcelo Goldberg, socio de KWZ, sobre la “premiumización” del mercado inmobiliario de la ciudad.

En el mismo sentido, Elso opina que el público de Pinamar “ya viajó bastante” y pretende servicios de calidad cuando llega de vacaciones. “La persona que pasa el verano en esta ciudad quiere tener todo resuelto de manera integral y prefiere hacer una especie de migración de la manera en la que viven en Buenos Aires a lo que sucede cuando se toman vacaciones: esto se traduce en más departamentos con servicios y barrios con seguridad. Un fenómeno que los desarrolladores han detectado a tiempo”, relata.

Hacia el otro lado de la intersección entre Bunge y avenida del Libertador, Pinamar S.A. avanza en la construcción del Barrio Náyades, un desarrollo ubicado cerca del Hotel del Bosque que contendrá Almar Residencias, desarrollado y comercializado por la constructora Latitud 35: cinco módulos de tres pisos con departamentos que van desde los 60 a los 108 metros cuadrados cubiertos, pileta, spa y gimnasio, entre otros amenities. En el mismo fraccionamiento está Amarras, un proyecto de la compañía Marpin que consta de un edificio de planta baja y tres pisos aterrazados con 60 departamentos que van desde los 51 hasta los 121 metros cuadrados cubiertos.

En las afueras de Pinamar también se ilusionan: en el kilómetro 378 de la Ruta 11, cercano al complejo Costa Esmeralda, se encuentra el barrio cerrado Northbeach, comercializado por la inmobiliaria Toribio Achával. El proyecto de US$ 300 millones de inversión total, ocupa 290 hectáreas. Tiene 1.2 kilómetros de playa y prevé la construcción de siete edificios top que suman un total de 210 viviendas con un área deportiva -polo, tenis, fútbol y rugby- y una cancha de golf, además de 70 locales distribuidos en el centro comercial que tendrá paseo gastronómico y de compras, además de cines y un supermercado.

Las primeras unidades comenzarán a entregarse a partir de marzo de 2019. Enrique Kilmurry, gerente del área responsable de la comercialización del emprendimiento, detalla que en la zona de playa los departamentos que quedan se comercializan por aproximadamente US$ 330.000 para unidades de dos dormitorios con cochera -a un valor promedio de US$ 2700/m2- y, en la zona del golf, por aproximadamente US$ 315.000 para unidades de dos dormitorios.

“La nueva tendencia es que quien busca una unidad en la costa se fija mucho en la seguridad, y en el mantenimiento porque el mar es hostil y corroe los materiales constructivos. También en los servicios que cree que puede llegar a usar, pero miran precio”, detalla el ejecutivo de Toribio Achával. En la misma línea, Kacef apunta que la construcción de más barrios con seguridad se debe a que “así está acostumbrada a vivir” las personas que vacacionan en Pinamar.

En pleno centro: las torres BTwins desarrolladas por KWZ

Por otro lado, Kilmurry señala a la zona cercana a Costa Esmeralda en el Partido de la Costa como un área con alto potencial para desarrollos a gran escala y premium: “El problema de la costa es que no es fácil conseguir terrenos con buena capacidad constructiva que den al mar y que den la posibilidad de maniobra para ir evolucionando el producto a medida que evoluciona también el marcado”, opina. “También vemos que los proyectos grandes vienen tomando envergadura porque a los desarrolladores los más chicos les significan la misma operatoria pero con menor margen”, añade. Un dato interesante es que Northbeach busca replicar el modelo inmobiliario de los países del primer mundo. Es decir un predio con todos los servicios para poder disfrutar del lugar durante todo el año. “La particularidad es que en un futuro será un balneario, es decir un destino en sí mismo”, agrega Kilmurry, quien celebra las obras de infraestructura en Pinamar: “Ojalá siga habiendo mejoras que compitan por los turistas con los destinos de Brasil y Uruguay”, señala

Agrandan Cariló

Con sus limitaciones para construir en altura, Cariló es un mercado un tanto más difícil. Sin embargo, un proyecto de Divisadero Cariló S.A., conocido como la Extensión Urbana, apuesta por agrandar el mapa del balneario hacia el Sur con un proyecto de 44 hectáreas que incluirá 99 lotes para viviendas unifamiliares y 31 para multifamiliares que incluyen hoteles, aparts y comercios. Los lotes unifamiliares ya están entregados, aunque resta que la Municipalidad de Pinamar emita el certificado de habilitación para que comience la construcción de casas. Mientras tanto, las obras de la zona de alta densidad, integrada por lotes comerciales, multifamiliares y hoteleros, están realizadas en un 90 por ciento y culminarán los primeros meses del 2018,finaliza Diego Cornejo, gerente de la compañía.

Por Sofía Terrile, Sábado 8 de enero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Impulsado por los cambios de hábitos, el mercado de Pinamar y sus alrededores propone una oferta diferente de la tradicional; los proyectos.

Algo está cambiando en la costa. Las modificaciones en los hábitos turísticos está mutando la demanda de real estate en el mar argentino. Los players trabajan en dejar atrás el concepto de “la playa solo en verano”. Generan proyectos y posicionan a la costa como un destino que ofrece servicios de vacaciones y también de vivienda permanente. De hecho, una de las novedades de la temporada fue el lanzamiento de Northbeach que promete convertirse en un nuevo destino . Es un pueblo de mar ubicado sobre 278 hectáreas en el kilómetro 378 de la ruta interbalnearia 11. “Es mucho más que un proyecto, será un nuevo destino en la costa Argentina “, afirma Enrique Kilmurry, gerente del área responsable de la comercialización de Northbeach. El desarrollo se emprendió bajo un nuevo concepto de barrio cerrado de edificios con todos los servicios inclusive un centro comercial. La premisa es satisfacer todas las necesidades dentro del mismo destino. “Une los beneficios de los barrios cerrados con la comodidad y el bajo mantenimiento del departamento, y le suma un entorno de servicios como el open mall, con oferta gastronómica, cines y mercados. Además del área deportiva con canchas de futbol, tenis, rugby, polo y una cancha de golf de nueve hoyos. “Al ser un emprendimiento que busca ser un destino en si mismo, tenemos tipologías para todo tipo de cliente “, agrega.

Tiene unidades de uno, dos y tres dormitorios, y penthouses de cinco dormitorios con precios que parten desde los US$ 200.000 hasta US$ 1,1 millones con un valor promedio de entre US$ 1800/m2 y los US$ 2500/m2. “Está pensado en la forma de como se veranea en el mundo. Todas las unidades cuentan con el servicio opcional de limpieza y servicio de playa”, detalla Toribio Achával, presidente de la inmobiliaria homónima que comercializa el proyecto desarrollado por el Grupo Cioffi. La mayoría de los compradores son ex dueños de casas que buscan una opción con más contención. La primera etapa que incluye las seis primeras villas al mar, el centro comercial, los caminos, la seguridad, el área deportiva y la cancha de golf se entrega en marzo de 2018.

“Pinamar es un destino en crecimiento y con mucho potencial, planificada para que se siga expandiendo”, afirma Enrique Shaw, vicepresidente de la desarrolladora Pinamar SA. Se refiere en concreto aun fenómeno que crece: el de la población flotante. Es decir personas que se instalan en el verano y luego van alternando durante el año. “En Pinamar, los residentes permanentes aumentan a un ritmo de 7 por ciento anual. El padrón electoral creció 80 por ciento en los últimos diez años mientras que en el país el incremento fue de 10 por ciento en el mismo período”, cuantifica Shaw quien afirma que la apuesta en la costa tiene un doble beneficio, porque se usa, y al mismo tiempo puede obtener una renta. En su proyecto Pinamar Norte, el desarrollador ofrece lotes unifamiliares de entre 900 y 1.300 m2 con precios que oscilan entre los $1,2 millones y los $ 2 millones. Mientras que en el área del golf tiene lotes internos desde los 850 m2 hasta los 1.200 m2, con un costo que varía entre $ 900.000 y $ 1,5 millones. “Además tenemos una manzana inserta en la cancha de golf con lotes de 909 a 1966 m2, con valores que parten en $1,5 millones y llegan a $3,4 millones. Shaw anticipa que Pinamar Norte y el barrio Náyades ubicado cerca del centro —con incidencias de tierra de US$300/m2 –son las áreas con mayor potencial. El empresario también trabaja en otro loteo sobre la avenida Bunge destinado a desarrollistas para la construcción de edificios.

A la hora de hablar de precios, en el centro el valor del m2 oscila entre los US$ 2000 y los US$ 3000. Uno de los proyectos más ambiciosos es el que levanta el grupo KWZ. Se trata de B Twins, de US$ 20 millones de inversión. Es un complejo de dos torres con amenities con un precio promedio de US$ 3250/m2.

Otro de los lanzamientos es Dunas de Pinamar, un desarrollo que se llevará acabo sobre 177 hectáreas de médanos y bosques con 40 sólo de dunas. Según explica Leonardo Binetti, director comercial del emprendimiento. La iniciativa constará de cuatro etapas. “Cada una es un village y está integrado por 200 lotes unifamiliares”, describe, enfatizando que la primera entrega está prevista para 2019 y que el precio promedio del lote ronda los US$ 40.000, monto que varía, por ejemplo, de acuerdo con la forestación del lugar. “Serán ocho edificios de tres pisos , con unidades de dos y tres ambientes con un valor de US$ 2000/m2″, detalla Binetti y agrega que también habrá chacras con terrenos de entre 5000 y 10.000m2. El proyecto contempla un club hípico y otro vacacional con el que buscan que Pinamar sea el lugar a visitar durante todo el año. Almar es un complejo residencial de 100 unidades en Náyades. “El valor del m2 ronda los $ 32.000″, explica Javier Ortega, socio del emprendimiento que invirtió US$ 2,5 millones en la tierra. Ofrece una financiación a 36 meses durante la obra; y otra modular de 100 cuotas, con un anticipo de 30 por ciento y cuotas que parten del orden de $16.000 ajustables por CAC . “Se ha diseñado de modo que, a partir de la entrega de la unidad, se paga con la renta turística”, finaliza el ejecutivo.

Por Victoria Aranda, Sábado 21 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Un estudio anticipa que un inmueble comercial ubicado en Mar del Plata deja una renta de entre 7 y 8 por ciento; qué inversión demanda la apuesta.

El alquiler de unirunueble comercial en la costa atlántica brinda una rentabilidad  superior a la que ofrece un departamento en Buenos Aires. Esta es una de las conclusiones del equipo de estudios económicos del sitio especializado ZonaProp que analizó el negocio comercial a orillas del mar. El mismo informe estableció que la rentabilidad bruta anual de un local en Mar del Plata ronda entre el 7,4 y 8 por ciento.

Porcentajes que están por encima de lo que deja el negocio de renta de una unidad residencial en plena ciudad de Buenos Aires que estiman en el orden de 5,1 por ciento. “Una de las razones que explican la mayor renta es la escasez en la oferta de inmuebles comerciales para alquilar en relación a su demanda, si se lo compara con la ciudad de Buenos Aires”, apunta Federico Barni, CEO de ZonaProp.

Sin embargo, de acuerdo con las mediciones del sitio, el volumen de oferta registra un incremento respecto a principios de año y al mismo periodo del año anterior. “No hay inconsistencia”, agrega el directivo. “Aun cuando hay un aumento en la oferta de locales, persiste la presión de la demanda que hace que el precio pueda mantenerse elevado y que la rentabilidad del inmueble comercial sea mayor que la de un departamento en Buenos Aires”, analiza.

Respecto a la oferta de locales, el informe cuantificó a comienzos de diciembre una oferta de 340 locales en alquiler en toda la costa. De ese número, la mayoría, 85 por ciento se ubicaba en Mar del Plata, secundado por Pinamar. “No ha ingresado nueva oferta de m2 comerciales en alquiler en Mar del Plata”, afirma Horacio Espatolero, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de esa ciudad. Agrega que si bien hay zonas donde prácticamente no se comprueba vacancia como la zona de Güemes en Playa Grande, hay otras en las que cuesta conseguir nuevos inquilinos. Respecto a los precios, afirma que se mantuvieron fijos y en algunas ocasiones se negociaron rebajas. En datos concretos, alquilar un local comercial de 35 m2 en Mar del Plata cuesta un promedio de $ 7140 mensuales. Es decir, alrededor de $204/ m2. Como suele ocurrir en la valuación de inmuebles, el precio del m2 tiende a disminuir con la superficie. De hecho, ZonaProp indica que el alquiler de un inmueble de 80 m2 cotiza $13.440 al mes, mientras que uno de 180 m2 ronda los $ 23.760.

A la hora de analizar, cuánto hay que invertir para tener un inmueble comercial en alguna ciudad cercana al mar argentino, el estudio relevó un local comercial de 35 m2 en Mar del Plata tiene un precio medio de US$ 75.075, lo que representa un promedio de US$ 2145/m2. Mientras que un inmueble de 180 m2 se vende en US$ 243.000. Actualmente hay 850 locales comerciales en venta en toda la costa atlántica; 80 por ciento de esa oferta se ubica en Mar del Plata.

Con el 11 por ciento de la oferta en venta y el 8 por ciento de alquiler, Pinamar ocupa el segundo lugar en el mapa del mercado de las ciudades balnearias, En esta plaza, los precios también mantuvieron los valores del año pasado. “En los casos que hubo aumento, fue mínimo “, explica Guariniello. En el mercado estiman que un punto de venta de una planta baja y primer piso de unos 35 m2 en esa ciudad balnearia se renta por $200.000 la temporada/año, libre de todo gasto. Los rubros de mayor presencia son la indumentaria, el calzado y los accesorios, y por ahora no se vislumbra alguna zona comercial nueva en la ciudad.

En Cariló, la corredora Claudia Liscio coincide en que los precios de los alquileres no han variado de un año a otro. “Las renovaciones han costado mucho”, puntualiza., reconociendo que ésta no ha sido la mejor época en cuanto a demanda. “Aun cuando acá se levantan las persianas de jueves a lunes, las ventas son pocas y los inquilinos tienen gastos fijos”, explica la mujer que trabaja en la inmobiliaria local Santamarina En números concretos, un alquiler promedio de un local chico de 30 m2 oscila entre $ 30.000 y $ 40.000 por temporada Liscio agrega que también se comercializan otros formatos, como los gazebos, de 2 x 2 o de 1,5 x 1,5, en general, administrados por los paseos comerciales o por sus propios dueños.

“Desde hace tiempo, hay cambios en el comportamiento de las grandes marcas que antes alquilaban locales en Cariló más allá de que vendieran o no”, afirma Liscio y finaliza: lap resencia y promoción ya no alcanza, en la temporada también buscan rentabilidad y no siempre consiguen ese resultado”.

Por Victoria Aranda, Lunes 16 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Según los inmobiliarios el Real Estate de esa ciudad costera goza de muy buena salud; actualmente en la urbe se construyen modernos edificios de calidad de gran nivel que renuevan un centro para vivir como ir de vacaciones

MAR DEL PLATA. Este período previo a elecciones presidenciales, siempre empapado de incertidumbres y ávido de señales claras, justifica el respiro que se toma el mercado inmobiliario en la costa. Una excusa válida, por cierto, para un movimiento muy tranquilo que la actividad de compra y venta de propiedades mantuvo durante casi todo el año.

Aún así se puede asegurar que la industria del ladrillo está con vida, goza de buena salud y el ritmo de sus latidos va al compás de las construcciones en marcha que incluyen un combo de modernos edificios de departamentos, emprendimientos comerciales y un repunte en todo lo que hace a nuevas viviendas unifamiliares.

La principal propuesta, o al menos la más vistosa, está de cara al mar. Y la mayor atracción, como ocurre desde que se habilitó la obra, es Maral Explanada, el desarrollo que contempla tres torres de más de 20 pisos con el fenomenal valor agregado que implica el haber sido diseñadas por el arquitecto tucumano César Pelli. La primera unidad está lista en su estructura, en etapa de colocación de aberturas y próxima al avance de la instancia final, que atenderá sus interiores.

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Un balneario cotizado mantiene su estilo y suma torres; muchos de los proyectos están pesificados y los barrios privados tienen propuestas financiadas.

PINAMAR.- Cuentan por aquí que un muy destacado futbolista, todavía con desempeño en Europa y figura del seleccionado argentino, hace un par de temporadas se aseguró tierras y en silencio avanza con un proyecto inmobiliario. Uno de sus colegas con similar trayectoria intenta lo propio en Cariló, donde otra figura que ya colgó los botines marcó el camino en esto de asegurar su capital con inversiones en destinos de la costa atlántica.

Los ladrillos dan garantías y lo confirman los desarrollos que se dan en la zona. Los turistas que lleguen este verano se sorprenderán con el avance logrado por torres que están en distinta etapa de construcción, la mayoría a los lados de la avenida Bunge que da la bienvenida a pura obra.

Varias de esas edificaciones llevan ya un puñado de años desde que comenzaron las excavaciones. Con sus vaivenes y matices, vinculados a esta economía, el ritmo de construcción sigue sostenido y constante.

A la par y no demasiado lejos de estas torres de perfil premium, otro rango de compradores se interesa por lotes en áreas que interesan y mucho a aquellos que son o pretenden ser residentes en esta localidad, que poco a poco crece en población y logra actividad más pareja sin depender de la suerte de una temporada estival.

Los operadores inmobiliarios consultados por la nacion reconocen tanto que la construcción no se detiene como que los contratos por ventas de propiedades se mantienen en una etapa de transición. Se cierran operaciones, pero muy lejos de los volúmenes que se lograban hace tres años, en tiempos previos a los límites que rigen en el país para el mercado cambiario. Los planes para acceder a inmuebles con pagos en pesos y planes de cuotas mantuvieron viva a la industria en estos tiempos recientes y con límites para acceder a dólares.

El lote de torres que renueva la imagen de avenida Bunge y alrededores incluye a Positive Tower, con 32 departamentos, y el cada vez más avanzado complejo Zentiva, con características de condohotel. Otras propuestas también con amenities -aunque con menos pisos, como la serie de desarrollos La Renata- están en el mercado con aceptación. Se ofrecen departamentos de dos ambientes a estrenar desde 80.000 dólares, a razón de 2400 dólares el m2.

Estos y otros desarrollos tienen el financiamiento en 24 cuotas como una de las puertas para abrirle paso a las operaciones. La aceptación de pesos es otra variable que incide a la hora de encontrar el sí de los interesados.

Los loteos que Pinamar SA habilitó para desarrollo de barrios residenciales como Álamos y Tridente tuvieron resultados prósperos gracias a la aplicación de alternativas de pago.

La construcción de viviendas se mantiene. En el extremo norte, casi en el límite con el parador La Frontera, se ven las expresiones de mayor magnitud, ya a ritmo moderado y con otro estilo arquitectónico, de aquellas propiedades de categoría que le cambiaron la cara a estas playas en la década del 90.

Por aquella zona también han tenido algo de suerte aquellos que sacaron a la venta unidades en complejos. Con valores que oscilan entre los 300.000 y 450.000 dólares se ofrecen departamentos de 4 ambientes. Con servicios, claro, que justifican la cotización.

Por Darío Palavecino, Sábado 4 de octubre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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