El mercado entre las elecciones y el dólar paralelo

El mercado inmobiliario vive un momento delicado: escasas ventas, fluctuación del dólar, las elecciones.

El mercado inmobiliario vive un momento delicado: escasas ventas, fluctuación del dólar, las elecciones.

La crisis del mercado continúa sin encontrar el camino de salida o el impulso necesario para revertir el contexto actual, a más de 3 años transcurridos. Los tiempos preelectorales la vuelven a someter a una encrucijada. 

Dólar y elecciones

En julio volvió a despertarse el dólar blue, que llevaba meses con una cotización sostenida. Esta suba, que alcanzó los $15 pesos argentinos, lo posicionó como el mes de mayor alza del año, algo que no llama la atención, al estar próximos a las elecciones. 

Lo movimientos en la cotización del dólar paralelo repercuten en la economía en general de nuestro país, y está claro que, en el mercado inmobiliario, mucho más aún, siendo inevitable no reconocer su impacto en el sector. 

Panorama General

Hoy vivimos en un mercado que sigue frenado, pese a que la cantidad de escrituras registradas en el mes de junio, tanto en la ciudad como en la provincia de Buenos Aires, muestran un leve incremento con respecto a mayo. 

Este dato “positivo” no esconde la realidad. La cantidad de operaciones de compraventa registradas marcan un mínimo movimiento, alcanzando los niveles más bajos de los últimos 20 años, situación que evidencia un mercado retraído y sin confianza.

Ante este panorama, es muy probable que cuando se presente el relevamiento del mes de julio en cantidad de escrituras registradas, se observe nuevamente un retroceso cuya explicación será el impacto de la inestabilidad cambiaria del mes pasado, que provocaron que muchas decisiones de inversión se posterguen a la espera del famoso “ver qué pasa”, frase lamentablemente muy usada por los argentinos. 

Esta situación no impacta de igual manera en la franja de los usados que en la construcción o en la venta de los inmuebles a estrenar; sin dudas el golpe más fuerte lo recibe el usado, que continúa siendo el más afectado dentro del escenario que plantea el mercado actual. 

Franja de los usados

El inmueble usado no logra continuidad en las ventas, pese a que los valores siguen con la tendencia a la baja; tal se muestra en un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario, comparando el metro cuadrado de una vivienda usada en CABA, que en mayo de 2019 costaba 2.367 dólares y ahora cuesta 1.732 dólares, lo que representa una caída del 26,8% en GBA. En el interior del país, las bajas fueron mucho más pronunciadas, llegando a un 32,9%, con el metro cuadrado a 1.502 dólares y a un 39,5% con un metro cuadrado a 973 dólares respectivamente. 

Esta baja de precios está impulsada por las fluctuaciones del dólar y principalmente por el sobre stock de inmuebles ofrecidos a la venta, que no es acompañado por la demanda, y que ante la incertidumbre y la desconfianza se retrae. 

El pequeño porcentaje de compradores está compuesto por quienes tienen los dólares guardados y ven en este momento la oportunidad de negociar mucho más favorablemente. Por consecuente, las brechas entre el valor de publicación y el de cierre se acrecentaron. Aquellos inmuebles que llevan un tiempo prolongado como ofrecidos son los que reciben contraofertas mucho más agresivas, y los propietarios que necesitan vender están dispuestos a escuchar estas ofertas.

Impacto en la construcción y a estrenar

El lado B de esta historia lo representa la construcción que, nuevamente, ante la brecha cambiaria y aun teniendo en cuenta que el costo de la construcción viene aumentando sostenidamente desde noviembre de 2020 y acumula en los primeros seis meses de este año un incremento del 27,3%, continúa siendo una excelente oportunidad.

Esta brecha cambiaria juega a favor para el sector de la construcción, incentivando la demanda. A modo de ejemplo, hoy construir una casa de 300 m2 en un barrio cerrado tiene un costo de UD$ 389.131 dólares, tomando la cotización del dólar blue, en tanto para construir la misma casa en el año 2017 se necesitaban UD$ 578.369 dólares, es decir que, por la devaluación de la moneda, hay una diferencia favorable en esta época de UD$ 189.238 dólares.

La misma situación se puede ver en los emprendimientos a estrenar o en pozo. Con una cotización en alza, se necesitan menos dólares para comprar más metros y a su vez los valores de este tipo de inmuebles son más flexibles a la baja, pudiendo acomodarse mucho mejor al contexto actual, atrayendo mayor demanda. 

Conclusión 

Hoy el sector se encuentra operando en crisis, donde encontramos al inversor manejándose con prudencia, expectante y con un mínimo movimiento generado por oportunidades que se presentan dentro de este marco. 

Los meses por delante no dan indicios de una película diferente, son épocas netamente electorales, que generan mayor incertidumbre y lo que ocurra dependerá en mayor medida de la estabilidad cambiaria y las medidas económicas. 

En este escenario sólo se puede alcanzar la recuperación implementando una política de créditos accesibles para la clase media.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.
Martes 3 de Agosto de 2021
Publicado en Real Estate Data

El mercado con pronóstico reservado

La pandemia no da tregua, y los números del primer semestre del 2021 siguen mostrando un mercado que no logra reactivar.

A comienzos de año, se me ocurrió ilustrar literariamente el inicio del 2021 con un tren que comenzaba su marcha, al que le esperaba un recorrido difícil e incierto, y que a su salida de la estación cargaba un equipaje pesado de un 2020 donde la vida se vio paralizada y ocasionó un complejo contexto socioeconómico, y obviamente el mercado inmobiliario fue parte de esa dinámica.

Pero el tren partió con esa carga, pero también, por otro lado, estaba la esperanza. Hoy, a los seis meses de recorrido, la realidad es que pareciera que casi no hubiésemos arrancado…

Este primer semestre estuvo marcado por idas y vueltas, arranque y freno, marchas y contramarchas.

La pandemia, con una economía tan inestable como la nuestra, genera situaciones que poco ayudan al mercado.

Estamos en un momento en el que es muy difícil analizar, y predecir. Es fácil ver que el balance es negativo, por supuesto que algunas operaciones se hacen, pero no mueven la aguja para decir que el mercado está activo.

Todos le ponemos garra, fuerza, nos reinventamos, nos adaptamos a la nueva normalidad y la sensación es que nos quedamos ahí, en una estación sin horario de salida, sin poder avanzar.

Los números delatan la situación que no queremos ver. Dejan al descubierto la profunda crisis en tránsito que comenzó en el 2019, y tocó un piso histórico en el 2020, que dio como resultado el “peor año de la historia” para el mercado inmobiliario, por su escasa actividad fruto de la extensa cuarentena que pareciera no finalizar.

Los datos brindados por el Colegio de Escribanos de CABA registraron que durante el mes de mayo se realizaron 1.901 escrituras de compraventaun 18% menos que en el mes de abril, que ya venía en baja comparado con marzo. Similar situación se registra con los datos brindados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Airesque en el mes de mayo mostraron una baja: se firmaron 6.288 escrituras, un 9,7% menos que el mes anterior.

Podría ser optimista y realizar el análisis comparativo con los cinco primeros meses de este año con el 2020, y en ese caso veríamos con entusiasmo que hubo una suba del 100%, pero esta comparación sería absurda e irrealista, ya que la estaría haciendo con una etapa de cuarentena extrema, donde casi no hubo actividad.

Pero opto por ser realista y decir las cosas como son, el gran parate económico, la incertidumbre que esto genera, junto con la segunda ola de coronavirus, medidas que no son propicias para el contexto que nos toca vivir, impactan inevitablemente en el mercado, dando como resultado que siga frenado, y no logre repuntar. La segunda ola de coronavirus está pegando fuerte sobre nuestras vidas y sobre el mercado, un mercado sensible que resiste como puede, pero necesita de un poco de ayuda, de la mano de medidas económicas, créditos, estabilidad, seguridad, que le den a los actores del sector un golpe de ánimo y un shock de confianza, para que pueda continuar su marcha y revertir su pronóstico.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 29 de Junio de 2021
Publicado en Real Estate Data

La fe puesta en la ley del mercado de capitales

El Gobierno acelera el proceso de reglamentación de la ley de Financiamiento Productivo que, entre otros puntos, define que los fondos comunes de inversión cerrados dejarán de pagar el impuesto a las Ganancias. Sólo lo harán los inversores siguiendo la escala fiscal que defina su patrimonio. Es decir, se dejará de lado la doble imposición: hasta que se reglamente paga el fondo y también la persona, ahora sólo lo hará esta última. Es paradójico pero hoy el inversor que apuesta a una obra a través de un fondo es más castigado impositivamente que aquel que compra una propiedad directamente.

Este es un punto central que afecta al mercado de real estate porque ampliaría las fuentes de financiamiento. Hasta ahora, el modelo más habitual era que el desarrollador vendiera las unidades en el pozo para de esa forma tener los fondos para construir el proyecto.

Con la reglamentación de la ley, las opciones se amplían y el mercado de capitales entre en el juego de los ladrillos. En consecuencia este modelo posibilitaría la concreción de más obras. En este contexto, los desarrolladores están convencidos que la reglamentación marcará un quiebre positivo en el sector.
Por otra parte, ponen sobre la mesa “la transferencia de dominio”, un tema que genera dudas por la falta de claridad que plantea la norma. Lo que preocupa es que cuando se constituyen estos fondos se aportan activos (como un terreno), y la transferencia de ese activo tiene un costo fiscal enorme. “El problema es que se toma como si fuera una venta cuando en realidad no lo es. Sólo se está transfiriendo a un fideicomiso”, detallan alertando que este punto podría impactar directamente sobre la ejecución de las obras. “Si no le das la exención del impuesto, los proyectos no arrancarán”, concluyen.
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Por Carla Quiroga, Sábado 6 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

EL MERCADO LADRILLERO CONTINÚA EN EXPANSIÓN

El segundo cuatrimestre del año finalizó con aumentos en la producción y en el despacho de ladrillos cerámicos huecos en comparación a los primeros cuatro meses del año.

Durante el mes de julio, el Grupo UNICER fabricó 140.800 toneladas de ladrillos cerámicos huecos, cifra que aumentó el mes siguiente un 17%, totalizando 167.900 toneladas producidas en agosto. Este aumento, a su vez, fue acompañado por los niveles de despacho: en julio, fueron 158.500 las toneladas vendidas y en agosto 171.000.

Estas cifras concuerdan con el último Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC – elaborado por el INDEC), que asegura que, en agosto, la venta de ladrillos huecos aumentó un 9,5% en términos interanuales. A su vez, también coincide con las positivas cifras del Índice Construya de respectivo mes, que asegura que el despacho de materiales para la construcción creció un 24,3% respecto al mismo mes de 2016.

De esta forma, durante el segundo cuatrimestre del año, el mercado se expandió: el acumulado de productos vendidos por el Grupo UNICER durante estos últimos cuatro meses es de 647.000 toneladas, un 12% más durante el primer cuatrimestre del año. Sin embargo, los precios se mantuvieron estables, con una variación menor a un punto.

De las fábricas del Grupo, Cerámica Fanelli (La Plata) fue la que más producción significó con 28.464 toneladas, seguida por Later Cer (Pilar) con 27.687 y, completando el podio, la cordobesa Palmar con 25.304. En cuanto a los tipos de productos despachados, la tendencia fue igual en ambos meses: del total, 72% fueron ladrillos de cerramientos, 23% portantes y 5% para techos.

Sin embargo, la capacidad ociosa de las plantas del Grupo UNICER continúa en un 29%, alcanzando picos del 45% en La Plata, del 42% en Cunmalleu y del 29% en Pilar; mientras que en Quilmes es del 24%, en Rosario del 18% y en Córdoba del 15%. “Esto nos obliga a ser eficientes en los análisis de los costos y a hacer todo lo posible para incrementar las ventas”, afirman desde el Grupo UNICER

“De todas formas, el crecimiento de la inversión pública y privada en vivienda, acompañado del histórico desempeño de los créditos hipotecarios, nos da la esperanza de estabilizar la producción a nuestras posibilidades”, aseguran, esperando con positivas expectativas el último trimestre del año y el prometedor 2018.

Acerca del Grupo UNICER

UNICER es un grupo nacional conformado por seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos, creado en 1995, con la misión de ofrecer a sus clientes un servicio de excelencia a nivel integral. Su principal compromiso se basa en la concientización de un sistema constructivo eficiente que pondere la innovación y la calidad del ladrillo cerámico. La ubicación estratégica de cada planta industrial responde a una extensa red de distribución comercial, para satisfacer la demanda del producto a lo largo y a lo ancho del país. Se trata de las firmas Later-Cer (Pilar), Cerámica Quilmes (Quilmes), Palmar (Córdoba), Cerámica Cunmalleu (Rio Negro), Cerámica Fanelli (La Plata) y Cerámica Rosario (Rosario). +Info: www.unicer.com.ar

Empatía Comunicación | Departamento de Prensa | Contacto: Claudia Armesto
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10 claves para entender el mercado que viene

Con la irrupción del crédito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la lógica del negocio; los barrios que se desarrollarán y el nuevo rol del inversor.

El sector se prepara para dar vuelta la página y dejar en el olvido los peores años de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evolución de los ladrillos. La llegada del crédito movió al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiación es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos números alientan a que se aproxima un click en el sector que tendrá su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento más de escrituras que en el mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual había sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este año, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo período de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el más recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los últimos ocho años, según datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los próximos meses tendrán que tener en cuenta las diez claves que definirán al mercado que viene.

El crédito marcará el ritmo de la demanda

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con crédito, el récord en nueve años, según el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad, En términos de PBI, la Argentina está aún muy lejos de otros países de la región, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas históricas. “En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

Se generarán proyectos para la clase media

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad. Este cambio ocasionó una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fenómeno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben más en Liniers, Saavedra y Chacarita que en Núñez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedió el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subió 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo dueño de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que están en áreas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.

Los precios seguirán subiendo

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinación de un alza promedio de sólo el 5 por ciento en dólares en el valor de las propiedades en el último año con un costo de construcción en su máximo histórico que aumentó 40 por ciento en dólares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generación de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, crédito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.

Saldrán proyectos con amenities en barrios medios

“Durante 10 años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiación”, afirma Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo más alto de la pirámide siguen comprando, también comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.

Cambia el rol del inversor

Algunos seguirán apostando a la fórmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la fórmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se está yendo hacia modelos público-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integración de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gestión de suelo de calidad, un desafío que pondrá a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.

Surgen nuevos sistemas de construcción

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600/m2 y los US$ 1500/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300/m2 y US$ 1500 el metro -en la década del 90 era de US$ 700-. Estos números, los obligan a mirar otras alternativas que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento

Superado el desencanto que generó que los ladrillos solo hayan atraído US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados aprobados que permitían blanquear sin multa; en el sector confían en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiación de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, será clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldrá cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

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Los precios de las unidades se establecerán en UVA

Hace poco más de un mes se habilitó el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los próximos meses, algunos desarrolladores se animarán a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflación y el dólar, porque cualquier modificación de este último impacta en los insumos de construcción. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el día a día, las siente más cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.

Vuelve el concepto del vecindario

El valor de las propiedades en relación con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez más pequeñas. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacción y que combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología.

Por Carla Quiroga, Sábado 6 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION