El Gobierno acelera el proceso de reglamentación de la ley de Financiamiento Productivo que, entre otros puntos, define que los fondos comunes de inversión cerrados dejarán de pagar el impuesto a las Ganancias. Sólo lo harán los inversores siguiendo la escala fiscal que defina su patrimonio. Es decir, se dejará de lado la doble imposición: hasta que se reglamente paga el fondo y también la persona, ahora sólo lo hará esta última. Es paradójico pero hoy el inversor que apuesta a una obra a través de un fondo es más castigado impositivamente que aquel que compra una propiedad directamente.

Este es un punto central que afecta al mercado de real estate porque ampliaría las fuentes de financiamiento. Hasta ahora, el modelo más habitual era que el desarrollador vendiera las unidades en el pozo para de esa forma tener los fondos para construir el proyecto.

Con la reglamentación de la ley, las opciones se amplían y el mercado de capitales entre en el juego de los ladrillos. En consecuencia este modelo posibilitaría la concreción de más obras. En este contexto, los desarrolladores están convencidos que la reglamentación marcará un quiebre positivo en el sector.
Por otra parte, ponen sobre la mesa “la transferencia de dominio”, un tema que genera dudas por la falta de claridad que plantea la norma. Lo que preocupa es que cuando se constituyen estos fondos se aportan activos (como un terreno), y la transferencia de ese activo tiene un costo fiscal enorme. “El problema es que se toma como si fuera una venta cuando en realidad no lo es. Sólo se está transfiriendo a un fideicomiso”, detallan alertando que este punto podría impactar directamente sobre la ejecución de las obras. “Si no le das la exención del impuesto, los proyectos no arrancarán”, concluyen.
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Por Carla Quiroga, Sábado 6 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El segundo cuatrimestre del año finalizó con aumentos en la producción y en el despacho de ladrillos cerámicos huecos en comparación a los primeros cuatro meses del año.

Durante el mes de julio, el Grupo UNICER fabricó 140.800 toneladas de ladrillos cerámicos huecos, cifra que aumentó el mes siguiente un 17%, totalizando 167.900 toneladas producidas en agosto. Este aumento, a su vez, fue acompañado por los niveles de despacho: en julio, fueron 158.500 las toneladas vendidas y en agosto 171.000.

Estas cifras concuerdan con el último Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC – elaborado por el INDEC), que asegura que, en agosto, la venta de ladrillos huecos aumentó un 9,5% en términos interanuales. A su vez, también coincide con las positivas cifras del Índice Construya de respectivo mes, que asegura que el despacho de materiales para la construcción creció un 24,3% respecto al mismo mes de 2016.

De esta forma, durante el segundo cuatrimestre del año, el mercado se expandió: el acumulado de productos vendidos por el Grupo UNICER durante estos últimos cuatro meses es de 647.000 toneladas, un 12% más durante el primer cuatrimestre del año. Sin embargo, los precios se mantuvieron estables, con una variación menor a un punto.

De las fábricas del Grupo, Cerámica Fanelli (La Plata) fue la que más producción significó con 28.464 toneladas, seguida por Later Cer (Pilar) con 27.687 y, completando el podio, la cordobesa Palmar con 25.304. En cuanto a los tipos de productos despachados, la tendencia fue igual en ambos meses: del total, 72% fueron ladrillos de cerramientos, 23% portantes y 5% para techos.

Sin embargo, la capacidad ociosa de las plantas del Grupo UNICER continúa en un 29%, alcanzando picos del 45% en La Plata, del 42% en Cunmalleu y del 29% en Pilar; mientras que en Quilmes es del 24%, en Rosario del 18% y en Córdoba del 15%. “Esto nos obliga a ser eficientes en los análisis de los costos y a hacer todo lo posible para incrementar las ventas”, afirman desde el Grupo UNICER

“De todas formas, el crecimiento de la inversión pública y privada en vivienda, acompañado del histórico desempeño de los créditos hipotecarios, nos da la esperanza de estabilizar la producción a nuestras posibilidades”, aseguran, esperando con positivas expectativas el último trimestre del año y el prometedor 2018.

Acerca del Grupo UNICER

UNICER es un grupo nacional conformado por seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos, creado en 1995, con la misión de ofrecer a sus clientes un servicio de excelencia a nivel integral. Su principal compromiso se basa en la concientización de un sistema constructivo eficiente que pondere la innovación y la calidad del ladrillo cerámico. La ubicación estratégica de cada planta industrial responde a una extensa red de distribución comercial, para satisfacer la demanda del producto a lo largo y a lo ancho del país. Se trata de las firmas Later-Cer (Pilar), Cerámica Quilmes (Quilmes), Palmar (Córdoba), Cerámica Cunmalleu (Rio Negro), Cerámica Fanelli (La Plata) y Cerámica Rosario (Rosario). +Info: www.unicer.com.ar

Empatía Comunicación | Departamento de Prensa | Contacto: Claudia Armesto
Tel. 5272-2315 | 11-3826-1965 | prensa@empatiacomunicacion.com.ar

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Con la irrupción del crédito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la lógica del negocio; los barrios que se desarrollarán y el nuevo rol del inversor.

El sector se prepara para dar vuelta la página y dejar en el olvido los peores años de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evolución de los ladrillos. La llegada del crédito movió al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiación es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos números alientan a que se aproxima un click en el sector que tendrá su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento más de escrituras que en el mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual había sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este año, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo período de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el más recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los últimos ocho años, según datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los próximos meses tendrán que tener en cuenta las diez claves que definirán al mercado que viene.

El crédito marcará el ritmo de la demanda

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con crédito, el récord en nueve años, según el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad, En términos de PBI, la Argentina está aún muy lejos de otros países de la región, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas históricas. “En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

Se generarán proyectos para la clase media

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad. Este cambio ocasionó una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fenómeno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben más en Liniers, Saavedra y Chacarita que en Núñez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedió el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subió 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo dueño de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que están en áreas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.

Los precios seguirán subiendo

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinación de un alza promedio de sólo el 5 por ciento en dólares en el valor de las propiedades en el último año con un costo de construcción en su máximo histórico que aumentó 40 por ciento en dólares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generación de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, crédito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.

Saldrán proyectos con amenities en barrios medios

“Durante 10 años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiación”, afirma Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo más alto de la pirámide siguen comprando, también comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.

Cambia el rol del inversor

Algunos seguirán apostando a la fórmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la fórmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se está yendo hacia modelos público-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integración de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gestión de suelo de calidad, un desafío que pondrá a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.

Surgen nuevos sistemas de construcción

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600/m2 y los US$ 1500/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300/m2 y US$ 1500 el metro -en la década del 90 era de US$ 700-. Estos números, los obligan a mirar otras alternativas que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento

Superado el desencanto que generó que los ladrillos solo hayan atraído US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados aprobados que permitían blanquear sin multa; en el sector confían en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiación de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, será clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldrá cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

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Los precios de las unidades se establecerán en UVA

Hace poco más de un mes se habilitó el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los próximos meses, algunos desarrolladores se animarán a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflación y el dólar, porque cualquier modificación de este último impacta en los insumos de construcción. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el día a día, las siente más cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.

Vuelve el concepto del vecindario

El valor de las propiedades en relación con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez más pequeñas. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacción y que combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología.

Por Carla Quiroga, Sábado 6 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores.

El mercado de capitales es uno de los focos del Gobierno. El propio Luis Caputo, ministro de Finanzas afirmó que trabaja en el desarrollo del mercado de capitales para que se convierta en “una fuente alternativa de financiamiento para las pymes que generan el 70 por ciento del empleo”. La declaración la realizó en el Congreso Económico Argentino en el marco de Expo Efi, el evento anual que todos los años reúne a los referentes del mundo de la economía y los negocios en el Hilton. En el mismo encuentro, Fernando Luciani, gerente General del Mercado Argentino de Valores (MAV) coincidió con el funcionario. “Falta construir una categoría de inversores que demande genuinamente herramientas para invertir en estas empresas”, planteó.

El presidente de la Comisión Nacional de Valores (CBV), Marcos Ayerra, fue otro de los speakers invitados. La Nacion aprovechó la ocasión para profundizar sobre la iniciativa del Gobierno que le permitía a los blanqueadores sincerar dinero sin multa a través de fondos comunes de inversión (FCI) cerrados que apostaran a proyectos relacionados con infraestructura, economías regionales, energías renovables, créditos UVIs, pymes, y en emprendimientos inmobiliarios.

-¿Por qué se aprobaron tan pocos del sector de real estate?

-Lo que buscábamos era poner en agenda el tema y tuvimos una muy buena reacción de mercado. Los FCI son excelentes instrumentos, muy usados en otros países de la región. En la Argentina, en cambio, no se desarrollaron por un tema impositivo. La gran apuesta fue generar interés y se logró. Además no creo que se hayan aprobado pocos: de los 40 FCI cerrados que se presentaron para aprovechar el blanqueo, se aprobaron 16, y 20 decidieron bajarse por motus propio cuando no salió la ley del mercado de capitales en diciembre. Otro dato que muestra que trabajamos en el tema es que durante todo el año pasado aprobamos 98 FCI entre abiertos y cerrados.

-Entonces, ¿el problema fue que el Congreso no aprobó en diciembre la ley que eximía de Ganancias a los FCI cerrados?

-Los FCI cerrados son sujeto de impuesto lo que es un error porque un fondo puede invertir tal vez a un plazo de diez años, y si paga ese impuesto se va carcomiendo parte del dinero. Además, el inversor ya está pagando ese impuesto sobre los dividendos. El plan era que: entre agosto y diciembre se presentaran los FCI cerrados ante la Comisión, que en el último mes del año pasado con la aprobación del Congreso de la ley del mercado de capitales se los eximiera de Ganancias y que en el primer trimestre de este año se suscribieran. Pero al dilatarse hasta marzo su tratamiento , el gran potencial que tenía el instrumento para el blanqueo quedó trunco.

-¿Por qué?
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-Porque no se estructuró impositivamente a tiempo. Es decir, es un instrumento que no está terminado, más allá de que a algunos blanqueadores les sirvió por la posibilidad que les dio de ahorrase la multa y que es totalmente válido. De hecho muchos de ellos entraron en los FCI cerrados que se suscribieron apostando a que en marzo se apruebe la ley.

-El mercado criticó la condición de que la mínima inversión para entrar fuera tan alta…

-La base de US$ 250.000 la establecimos para proteger al inversor que es nuestra principal responsabilidad. La realidad es que hoy, los FCI cerrados son un producto riesgoso y queríamos que invirtieran los calificados. Es un proceso de aprendizaje para todos. Prefiero ponerme rojo porque no aprobé un fondo que azul porque es una estafa. No podíamos correr el riesgo de que sea un mal primer paso. Además si el mercado pudiera ver la forma en cómo llegaron algunos: estaban mal estructurados y no cumplían con las condiciones. Hubo casos hasta con conflicto de intereses. En la CNV tengo el mejor equipo monitoreando y revisando las presentaciones. El trabajo con los aprobados fue en conjunto: ingresaron, se efectuaron objeciones y se mejoraron.

-¿Los FCI son un instrumento que llegaron para quedarse?

Por supuesto. El gran partido empezará cuando sea aprobada la ley. Para darse una ideal del potencial en otros países de la región representan entre un 3 y 5 por ciento del PBI. Tenemos una enorme fe en el desarrollo. El mercado de capitales es prioridad para este gobierno. Sabemos que no se puede crear un crecimiento sostenible sin eso, hay un rol esencial de parte de nosotros y el momento es ahora. Crear una cultura del mercado de capitales que hoy no hay.

El dilema de Ganancias

La disputa entre el Gobierno y Sergio Massa por el impuesto a las Ganancias postergó para marzo el debate de la reforma de la Ley de Mercado de Capitales sancionada en 2012. Esta incluía una modificación que era clave para los desarrolladores a los efectos de generar certezas sobre la rentabilidad real, en el marco del blanqueo de capitales, de los fondos comunes de inversión (FCI).

La reforma busca que esos fondos dejaran de tener doble imposición de ese impuesto ya que en la actualidad tributan el instrumento y el cuotapartista. De este modo, la carga recaería sólo sobre los inversores. En otras palabras, se busca que tengan el mismo tratamiento impositivo que los FCI abiertos que son los que tienen patrimonio variable a través de entradas y salidas de cuotapartistas en el que sólo pagan ganancias las sociedades. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente, y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo.

Por Carla Quiroga, Sábado 11 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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La liberación del mercado de cambios y los avances en la construcción de torres inteligentes reactivaron el centro y la zona porteña de Catalinas.

“El crecimiento del mercado de alquileres y el mayor número de transacciones son evidencia de la recuperación del mercados. Las compañías pusieron el foco en el segmento clase A plus, donde las especificaciones técnicas y la localización son prioritarias“, sintetizó un nuevo análisis de CBRE Research.

El trabajo de campo determinó que, en el primer semestre, la oferta de oficinas de alta categoría se incrementó en 66.400 metros cuadrados, a poco más de 1,9 millones de m2, producto de la entrega de cinco emprendimientos, particularmente en las zonas de Catalinas y Puerto Madero, con un valor promedio que ascendió 6,3% en el segundo trimestre, a un rango de 23 dólares por m2 de superficie para los tipo A y casi 29 dólares por m2 en los categoría A plus.

El aumento del valor de los alquileres en dólares se originó tanto en el efecto de la virtual estabilidad del tipo de cambio y la unificación del mercado, como en la tonificación de la demanda a 52.000 metros cuadrados en el período.

La renta de oficinas corporativas nominadas en dólares subió 6,3% en el segundo trimestre (CBRE)

“La demanda se mostró claramente proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la Ciudad, con 26.000 m2 adicionales, en contraste con el Corredor Libertador y Panamericana y la zona norte de CABA”, observan los expertos de CBRE Research.

El mejor año de los últimos cinco

El estudio privado destaca que “2016 se perfila como un año de gran expansión, como no se vio desde 2010/2011″, esto es antes de que el gobierno anterior impusiera el cepo cambiario que prohibió pactar las operaciones en moneda extranjera, como fue costumbre en más de 40 años, por la sostenida depreciación del valor del peso.

Un relevamiento de los desarrollos inmobiliarios vinculados con el mercado de oficinas llevó a CBRE a estimar que en el corriente año se sumarán a la oferta unos 114.000 metros cuadrados, en contraste con el promedio de 75.000 m2 de los últimos años.

En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)

En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)

Respecto a la tendencia de los precios de los alquileres el informe privado considera que “no parece que se vaya a detener en el futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de la máxima calidad, pone en descubierto que las empresas están priorizando la calidad y la ubicación, junto a la mayor rigidez por parte de los propietarios para ajustarlos a la baja”.

Por Daniel Sticco, Domingo 24 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Economía del diario INFOBAE

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