Las oficinas siguen siendo más rentables que los departamentos

A pesar de la pandemia, las oficinas muestran una ventaja sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual, aunque todavía es bajo debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.

Para quienes reciben ingresos en pesos, resulta una problemática típica de procesos inflacionarios, estimar el rendimiento de los pesos ante el permanente impacto de la suba generalizada de precios. El mercado inmobiliario no es ajeno a dicho fenómeno, ya que la mayoría de contratos suelen estar en pesos. Para dotar de mayor claridad al sector, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, realizaron este informe para cruzar los precios de alquileres mensuales de oficinas y departamentos, ajustarlos por inflación y ver el rendimiento real de cada segmento.

Para realizar este estudio, se comparó en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín; en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q3 2021) fueron ajustados por inflación al cierre del tercer trimestre de 2021.



PRECIOS ALQUILER OFICINAS

Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.

En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue un 27%. Sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo cual responde a la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable.

PRECIO ALQUILER DEPARTAMENTOS

En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% anual, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo tal que el saldo termina siendo positivo para el sector.

En lo transcurrido de 2021 se advierte que la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjeron una disminución en el precio medido en pesos argentinos. Por el contrario, el precio pedido de los departamentos está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio, mostrando un rendimiento superior al esperado.

RENTABILIDAD ANUAL DE AMBOS ACTIVOS

Respecto de rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, “el tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas”, afirmó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield. “En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%”.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario señaló: “Por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.
 

Jueves 25 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Oficinas Clase B siguen vacías, en tanto el Distrito Tecnológico resiste la crisis

A pesar del aumento general en la vacancia de oficinas clase B, hay un submercado que tiene su propio ritmo y todavía mantiene sus oficinas ocupadas: el Distrito Tecnológico.

Superficie alquilada

Según un informe que mide el comportamiento del mercado de oficinas clase B de Buenos Aires elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, en el tercer trimestre de 2021, la vacancia continuó su tendencia alcista, llegando al 10,1%. Esto representa un incremento del 44% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

Sin embargo, si se analiza en detalle el comportamiento y los indicadores de cada submercado, se pueden observar que algunos presentan características especiales.

Carolina Wundes, analista de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, señala: “Este trimestre incorporamos al análisis de oficinas corporativas, el submercado Distrito Tecnológico dentro del área no céntrica (NON CBD). Esta zona es la tercera con mayor cantidad de metros cuadrados de oficinas (75.061 m2) y cuenta la vacancia más baja del mercado, con 3,7% equivalente a 2.811 m2 disponibles para las empresas que quieran instalarse allí”.

“En este contexto general de altas vacancias, lo que está sucediendo en Parque Patricios, una zona alejada del centro, que alberga mayormente a Pymes, del rubro tecnológico, y con precios de alquiler bajos (US$/m2 10,4), afianza una tendencia a la descentralización que podría replicarse en otras zonas periféricos. En el otro extremo, los submercados que presentan mayor superficie disponible, se encuentran en el área céntrica (CBD) y son Microcentro con 31.773 m2, Puerto Madero con 25.197 m2 y Catalinas-Plaza Roma con 24.103m2 “, inda Wundes.



Por otro lado, Juan Querol, bróker de la compañía comenta: “En estos últimos meses estamos ante una ventana de oportunidad para que las empresas puedan hacer un salto cualitativo en sus oficinas, lo que en el mercado se llama “fly to quality”. Esto significa que, en algunos casos, hoy la brecha del precio de alquiler de un edificio clase A y uno clase B es menor, por ende, las empresas pueden reubicarse en edificios de mejor calidad, con mejores servicios. Más allá de lo circunstancial es importante destacar que, en este contexto de cambios en las formas y modos de trabajo, las empresas van a seguir necesitando sus oficinas y los colaboradores un lugar para ir a trabajar, reunirse, reencontrarse. El desafío para las compañías es estar en la superficie correcta para esta nueva modalidad y buscar la manera de hacer más efectiva la inversión en real estate buscando la mejor relación precio – calidad.”.

Jueves 11 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Identikit de las oficinas post pandemia

La transformación del microcentro, una de las zonas más golpeadas por la pandemia, y que alberga la mayor parte de los 15.000 comercios cerrados, fue objeto de un exhaustivo análisis por parte de la especialista Mariana Stange, en un newsletter que reúne opiniones de desarrolladores y expertos.

Partiendo del eje delimitado por Plaza San Martín, Avenida de Mayo, el eje 9 de Julio y el Río, la arquitecta Stange sostiene que “nos hemos acostumbrado a nuevos modos de vida y esta situación está acelerando evoluciones y motorizando nuevos proyectos para satisfacer a un mercado ávido de normalidad”.  La zona, indica, será objeto de una gran transformación, no sólo por los cambios de zonificación que el Gobierno de la Ciudad está proyectando, sino porque se trata de un área consolidada, con infraestructura y accesibilidad, que cuenta con un grupo de desarrolladores que trabajan desde el año pasado para convertirla en un área competitiva que siga seduciendo a las empresas para localizar sus oficinas. El objetivo es transformar al microcentro en un barrio mixto, al que se sumen edificios residenciales, mayores espacios públicos, escuelas y comercios de cercanía. Para promover la oferta de inmuebles residenciales, se puede recurrir a la adaptación de edificios existentes a usos mixtos, o construyendo viviendas desde cero, incentivar el alquiler de inmuebles comerciales a pequeños comercios, consolidar la actividad gastronómica y cultural y hasta ampliar el horario de la actividad comercial más allá de las 18 horas.



“Lo cierto, para Mariana Stange, es que la oficina convencional convivirá .con la virtual, para trabajar colaborativamente. Muchas empresas reducirán sus espacios y otras aprovecharán la baja en precios para realizar un ascenso de categoría”. Situación que se ha dado también en Chile, Colombia y Perú, donde hubo cambios de uso comercial a residencial.

EL DESAFIO DE LA HORA

Los responsables de recursos humanos deben hoy generar configuraciones que faciliten encuentros y sociabilización, proyectos más abiertos, con interacción de espacios verdes y servicios. Brindar amenities como vestuarios, parking para bicicletas, espacios de recreación y ambientes ventilados. Encontrar un equilibrio entre las preferencias de los colaboradores y objetivos y costos de la empresa.

“Los nuevos espacios de oficinas han de hacer foco en la flexibilidad con lay outs que permitan ocupar más espacios o reducirlos temporalmente según sea necesario” puntualizó.

Jueves 5 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

El mercado de oficinas comienza a recuperar movimiento

El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró, al cierre del tercer trimestre una vacancia estable de 14,3%, un promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Esta situación marca una pausa en las desocupaciones de espacios frente al incremento de 33,2% que se puede observar si se mide la variación interanual en la tasa de vacancia. “El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año”, indicó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

SE PRIORIZAN ÁREAS NO CÉNTRICAS

Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado, se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73% del total contratado este trimestre.

Por ejemplo, el submercado Libertador CABA cierra otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4311 m², ya que gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador”, puntualizó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía.
 
Siguiendo esta línea, a partir de este trimestre, se incorpora al análisis el submercado Distrito Tecnológico, que aparece como el cuarto en importancia de inventario y con una tasa de vacancia de 3%, la más baja en la actualidad. Reconocidas como las ganadoras de la pandemia, muchas empresas tecnológicas han decidido instalarse en Argentina, y una buena parte de ellas eligen esta zona, donde el gobierno ofrece estímulos y beneficios para facilitar su llegada.
 
¿QUÉ PASA CON LOS PRECIOS?
 
El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 US$/m² en el tercer trimestre, mostrando una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual de -8,4%. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual de -12,5%.



Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de US$ 29,6/m².


 
EN CONSTRUCCIÓN

La superficie en construcción en este momento es de 284.145 m². Se agregaron respecto del trimestre anterior 32.400 m² ubicados en el submercado de Retiro-Plaza San Martin y 45.063 m² en el Distrito Tecnológico. Este desarrollo se suma al resto de la superficie bajo construcción continua, apostando por una adecuación a la “nueva normalidad”, y homogeniza la oferta para la reconfiguración de los espacios de las empresas.

Solamente el 29% de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Jueves 14 de Octubre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Buenos Aires con el precio de alquiler en oficinas más alto de la región

Pese a la tendencia general a la baja de los precios, debido al aumento en la vacancia, la capital argentina se mantiene por encima del resto de las grandes metrópolis sudamericanas.

Con un precio de alquiler pedido promedio de 26,2 USD/m2, medidos en dólares BNA, las oficinas premium de Buenos Aires continúan siendo las más caras en comparación con otros mercados de las principales ciudades de Sudamérica, según el informe del primer semestre de 2021 elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Luego le siguen en orden decreciente Santiago de Chile con 22,8 USD/m2 San Pablo y Bogotá con 19, 4 USD/m2, Río de Janeiro con 17,3 USD/m2 y Lima con 16,3 USD/m2,,que casi no ha sufrido cambios.

“En cuanto a la vacancia, la delantera la lleva Río de Janeiro con 35%, donde se ha adoptado recientemente el modelo híbrido de oficinas y algunas empresas han dejado la ciudad. Le siguen San Pablo, con 25%, Lima con 18%, Buenos Aires con 15,1%, Bogotá con 12,9% y Santiago con 8,2%”, comentó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Cushman & Wakefield.

Bogotá fue la única de estas seis ciudades con absorción neta positiva en el primer semestre: 12.012 m². Mientras tanto, Río de Janeiro culminó el período con -9.841 m² pero mostrando una recuperación en el segundo trimestre; en Lima la absorción neta fue de -19.808 m2; en Buenos Aires de -30.950 m²; en San Pablo de -35.520 m² y en Santiago de -37.193 m².

Según el informe, para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.  José Viñas, director de Brokerage de la compañía en Argentina, comenta que ya algunas empresas están organizando el retorno y se está viendo más movimiento en el mercado. Inclusive algunas compañías están evaluando mudarse hacia zonas periféricas para estar más cerca de donde viven sus colaboradores.

   

LO QUE VIENE

A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m2, de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022, y el 25% restante estaría terminado para 2023.

Río de Janeiro sumó 367.807 m2 programados para entrega hasta el 2030, decisión alineada con los cambios en la vacancia que experimenta en este momento. Con 1,1 millones de metros cuadrados terminados desde 2015, San Pablo está ahora preparada para la recuperación del mercado de oficinas, también con miras a completar 446.627 m² antes del 2030.

El futuro de la continuidad de los proyectos con fecha de entrega este año en Santiago es incierto, dado el contexto de bloqueo, alza de precios y retrasos. En 2021 se espera la entrada al mercado de 116.189 m². Bogotá cuenta con 154.125 m² de oficinas Clase A en construcción. De estos, solo se entregarán 18.825 m² en el segundo semestre del año. En tanto, la ciudad tiene 622.095 m² de proyectos propuestos próximos a iniciar. Por último, Lima tiene al cierre del primer semestre del año 115.630 m² en construcción, y se espera que el 50% de esta superficie se entregue durante 2021-2022.

Jueves 2 de Septiembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar