La baja del 40 por ciento, en dólares, que generó la corrección cambiaria duró poco; hoy los gastos están en los niveles previos al cimbronazo.

En noviembre de 2018 un informe de LJ. Ramos, firma que brinda servicios inmobiliarios, establecía que los gastos en los edificios de oficinas habían sufrido una considerable baja en dólares, de hasta el 40 por ciento, por la devaluación. “El efecto duró poco”, sostiene Pablo Papadópulos, gerente de Oficinas de la firma, quien confirma que en unidades de clase B o C los gastos ya representan un 50 por ciento del alquiler.

A pesar de que estos impuestos son abonados en pesos, suelen ser analizados en dólares tanto por locadores como por locatarios. En 2018, la devaluación del peso en más del 100 por ciento hizo que los gastos promedios fueran de US$5,50 por metro cuadrado. Sin embargo, menos de seis meses después, este monto volvió a ascender hasta ubicarse entre los US$8,50 y US$10/m2 -dependiendo del tipo de edificio- cifra en la que ya se ubicaban previo a los vaivenes cambiarios.

¿La causa? Los brokers explican que el aumento se debe pass through -traslado de la inflación a precios-. La preocupación recae en que la baja no logró mantenerse durante un semestre completo. “Con la devaluación de agosto las expensas en dólares bajaron sustancialmente, pero luego, con el valor de la moneda americana estable que duró hasta hace pocos días, los incrementos por inflación y por acuerdos de paritarias de los distintas componentes de las expensas han hecho que su valor en dólares comience a recuperarse rápidamente en los últimos meses del 2018 y en los primeros de 2019″, confirma Claudio Ubaldi, gerente de Administración de Consorcios de oficinas de Cushman & Wakefield Argentina.

Para Matías Celasco, Research manager de CBRE, es difícil que esta tendencia tome un giro en un año electoral. “Para entender cómo se van a desenvolver los gastos en dólares hay que seguir los movimientos que haga el Banco Central”, establece, aunque se permite el beneficio a la duda y aclara que es clave ver qué pasará con el dólar y si la inflación sigue subiendo”.

Los gastos de oficinas se componen de las expensas, los impuestos municipales (ABL) y el servicio de agua (AySA). Ubaldi explica que los principales componentes de las expensas en los edificios de oficinas en orden de importancia son: los servicios de seguridad física que representan entre el 30 y el 35 por ciento; los gastos de mantenimiento que inciden entre un 20 y un 25 por ciento; y limpieza – entre el 15 y el 20 por ciento-. La suma de estos tres rubros usualmente ronda el 70 por ciento del monto total. Como referencia, las paritarias de seguridad privada, con posterioridad a la devaluación y hasta la fecha establecieron más de un 22 por ciento de incremento en pesos.

Papadópulos aclara que el aumento de los gastos en dólares no genera grandes cambios o reconsideración de locación en los alquileres de las categorías A o triple A, dado que suelen estar ocupados por grandes empresas nacionales o en general, multinacionales, pero sí lo hacen en las de clase B o C, en su mayoría, ubicadas en el microcentro porteño. “Los dueños de este tipo de unidades prefieren bajar el monto de los alquileres para tener los gastos cubiertos”, explica y agrega que cuando una oficina está desocupada empieza a convertirse en “un dolor de cabeza” para el propietario. “En general no pueden mantener los costos en dólares, dejan de pagar las expensas y empiezan los problemas con las deudas y la morosidad. Es complicado”, remata.

Con respecto a las tarifas de los servicios públicos, Ubaldi sostiene que, si bien se han incrementado su valor en 2018, también lo han hecho el resto de los gastos, por lo que los servicios públicos no han modificado significativamente su impacto porcentual. Sin embargo, aclara que si se estima, para 2019 una inflación del orden del 30 o 35 por ciento, los incrementos porcentuales de las tarifas serán holgadamente superiores. “No solo harán su aporte a que el incremento de las expensas durante 2019 sea superior a la inflación sino que también se incrementaría su incidencia sobre el total de gastos”, establece. Papadópulos agrega que uno de los servicios que más impacto genera al hacer la cuenta final de gastos es el agua: “Esto se agrava en los edificios que no tienen medidor de agua. Antes la boleta de agua ni se miraba, ahora es una de las que más aumenta”, ejemplifica.

Una conclusión interesante es la que se extrae del análisis año a año realizado en el último informe confeccionado por L. J. Ramos. El mismo refleja que en agosto de 2018, los gastos de expensas y Aysa de las oficinas ubicadas en zona Norte se igualaron con las de la Capital Federal. En ambos casos, rondaban los US$4,9/m2. Una similitud lejana a la realidad de julio de 2012 cuando los pisos corporativos de la Capital Federal pagaban US$6,54/m2 mientras que los del Norte US$4,9/m2. El mismo análisis mostró que una de las mayores disparidades se dio en septiembre de 2015 cuando las expensas en la ciudad de Buenos Aires rondaban los US$6,68/m2, y las del Norte US$5,86/m2. La diferencia también fue fuerte en abril de 2016: en el Norte pagaban US$4,13/m2 y en la capital, US$5,19/m2.

Fuente: LA NACION

Un ajuste con límites

Con el actual escenario, las opciones para bajar gastos en los edificios de oficinas son limitadas. “Se pueden recortar hasta ahí. Nosotros recomendamos utilizar lámparas LED, trabajar sobre el consumo del agua y hasta gestionar el personal de limpieza o mantenimiento”, comenta Papadópulos.

Desde Cushman & Wakefield sostienen que los inquilinos y propietarios saben que si bien las cosas se han venido haciendo razonablemente bien, no se puede accionar demasiado sobre ellos sin afectar sensiblemente el nivel o calidad de los servicios. Ubaldi reconoce que, “en momentos como estos más que nunca se intenta optimizar los costos”. Para esto, se suele hacer un análisis comparativo entre proveedores y un cambio en el nivel de los servicios ajustándose a los que sean “estrictamente necesarios” como la cantidad de personal de limpieza o seguridad, frecuencia de la limpieza o, por ejemplo, de los vidrios en altura.

Pablo Kiesel, Gerente Comercial de Raghsa, agrega que contar con más de 100.000 m2 rentables de oficinas clase A -que serán 160.000 m2 cuando concluya la obra de Centro Empresarial Libertador- otorga un mayor poder de negociación, mejores costos y un control post contratación más manejable. “Si bien a veces la diversificación de proveedores es beneficiosa, no puede compararse con el poder de negociación que otorga la cantidad de m2 que manejamos. Durante el año licitaremos nuestros servicios principales (limpieza, seguridad, algunos mantenimientos de envergadura) y, haciendo foco en la economía de escala, esperamos un ahorro mínimo del 5 por ciento en relación a los valores actuales”, relata el ejecutivo.

Facundo Gago es director del área de Facility Management de JLL, la firma especializada en servicios inmobiliarios y gestión de inversión. Gago trabaja hace 15 años en tareas como la implementación de procesos y procedimientos para el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados. Esto va desde los servicios hasta la disposición interna. Aunque se trata de una disciplina que existe hace años, el especialista reconoce que en el último tiempo ganó mayor profesionalismo y, sobre todo, protagonismo en tiempos de crisis porque, entre otros beneficios, contratar un servicio de facility manager garantiza optimización de costos, en particular por el poder de compra que tienen estas firmas frente a grandes proveedores. “El primer costo que enfrentan las empresas son los salarios y, el segundo el real estate”, sostiene. Es que a partir del aumento de los servicios, grandes empresas que suelen implementar cambios y operaciones de facility empezaron a llamar con una consulta: cómo bajar el costo de los servicios, en particular, el de la energía, que se puede gestionar a nivel empresa. “Antes era despreciable, estaba totalmente subsidiado, ahora que se sinceraron las tarifas les está pegando mucho”, afirma Gago.

En este sentido, las empresas están tomando dos caminos. Por un lado, implementan acciones de eficiencia energética que consisten en revisar los procesos y sistemas para reducir menos el consumo. Por otro, directamente buscan nuevos proveedores de energía alternativa. “Se están firmando acuerdos a 10 o 15 años con tarifa plana en dólares. El ahorro varía según el consumo pero se ubica por debajo de los servicios convencionales como pueden ser Edenor o Edesur”, sostiene Gago y finaliza aclarando que “lo que tiene de malo es que esto obliga a las firmas a consumir una tarifa plana”.

Por Lucila Lopardo, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El mercado local de pisos corporativos es uno de los que defiende valores más altos de alquiler en Latinomaérica.

El mercado de oficinas corporativas cerró el 2018 con una cifra récord de crecimiento interanual de inventario, que supera en un 12 por ciento a los dos años anteriores. El dato se extrae del informe anual realizado por Colliers International, la compañía de servicios inmobiliarios integrales. De esta manera, Buenos Aires – que en el último período de 2018 sumó 139.730 m² de superficie-obtuvo el cuarto lugar en stock de superficie corporativa de Latinoamérica. El primer puesto lo tiene la ciudad de México con 6.640.000 metros cuadrados. De todas formas, el relevamiento anticipa que las proyecciones para los próximos años prevén para 2023 la incorporación de 370.240 metros cuadrados, lo que consolidará el inventario de oficinas en 2.374.697 metros cuadrados.

Si el análisis es por precio –con valores de alquiler de los pisos premium que ronda los US$24,8 por metro cuadrado–, el mercado local es el segundo de la región, detrás de Río de Janeiro en donde los metros corporativos se rentan a US$26,8 por metro cuadrado. “El 2018, el mercado local cerró como un año marcado por la convergencia de precios entre categorías de edificios A+ y A, consolidándose como el primer año de los últimos cinco que muestra este atípico comportamiento”, detalla Juan Manuel Farola, director del área de oficinas de Colliers.

Otro dato interesante en el análisis comparativo de la región es que es el tercer mercado con menor vacancia de la región. La plaza de Santiago de Chile se posicionó en el primer lugar con 4,50 por ciento. Hay que tener en cuenta que durante el último trimestre del año pasado, el inventario de oficinas alcanzó los 2.004.457 metros cuadrados por la incorporación del edificio “Santander Río – Garay”, que ingresó al mercado totalmente ocupado. ” Influenciada por este proyecto, La absorción neta del mercado fue de 68.504 metros cuadrados”, analiza Farola.

Respecto a las zonas con superficie disponible, el análisis detalla que los 146.086 metros cuadrados se encuentran principalmente en los submercados Norte de Gran Buenos Aires con un 7,9 por ciento, Puerto Madero con un 8,4 por ciento, Macrocentro Sur con un 14,7 por ciento y el microcentro porteño con un 9,8 por ciento. “El nivel de disponibilidad se tradujo en una variación de la tasa de vacancia agregada que pasó de 8,95 a 7,17 por ciento, reflejando un comportamiento estable y una leve corrección del aumento de la desocupación”, finaliza Farola.

Por Carla Quiroga, Sábado 1 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La mayoría de los brokers son optimistas: creen que la expectativa de una cosecha récord podría traccionar a la economía; sin embargo reconocen que la política es la que definirá el movimiento del mercado.

El mercado de oficinas vive un presente complejo. Si bien este es un sector que no reacciona con la misma velocidad a las fluctuaciones económicas que el mercado financiero ya comenzó a dar señales de recesión. En lo que tiene que ver con negociaciones durante 2018 se extendieron los plazos de cierre de cada operación. Los especialistas coinciden en que la devaluación impactó en el segmento de escala pequeña/mediana desacelerando y postergando la toma de decisiones. En lo que tiene que ver con la vacancia esta mostró un comportamiento creciente del orden del 9 por ciento, la tasa más alta de los últimos tres años que obedeció principalmente a la liberación de dos importantes edificios en block. El inventario durante 2018 creció un 12 por ciento, alcanzando un stock de 1.950.000 metros cuadrados. Los valores de alquiler también dieron muestra de estabilidad: promediaron los US$25,5 a US$27 por metro cuadrado dependiendo de su categoría. Hasta aca la foto del escenario 2018, para saber qué sucederá en 2019, La Nación consultó a especialistas.

Lo que viene

Matías Celasco Correa, Research Manager de CBRE Argentina, sostiene que el nuevo año ofrece, a pesar de ser un tiempo electoral, buenas perspectivas. “Tras haber vivido un 2018 muy duro caracterizado por los desequilibrios macroeconómicos y a pesar que 2019 comienza en una situación de recesión, la volatilidad en el mercado parece haber encontrado un ancla nominal en el nuevo esquema del Banco Central. Las perspectivas para el sector de la construcción, sobre todo a partir del segundo semestre, son prósperas a pesar de ser un año electoral”, explica.

Pablo Kiesel, gerente comercial de la desarrolladora Raghsa, confía en que se cumplan con los pronósticos económicos que se escuchan desde el oficialismo. “Esperamos que los anuncios de mejora en la economía se plasmen en la realidad y que el año electoral no frene decisiones de nuevos negocios para la Argentina”, relata reconociendo que siempre están atentos a la posibilidad de nuevos negocios y desarrollos. “En cuanto al análisis general del año que viene, depender de tantas variables exógenas y endógenas lo complica. Por lo pronto, una buena cosecha como siempre, será importante. El campo tracciona mucho a la economía. Esperamos que el gobierno logre controlar el dólar y la inflación y, por consiguiente, bajar las tasas de interés, lo cual ayudará a la recuperación”, sigue la charla. El especialista también se refirió a la entrada en vigencia del nuevo Código de Planeamiento Urbano y de Edificación. “Traerá incertidumbre y oportunidades. Habrá que estar atentos a la respuesta del mercado frente a este nuevo marco regulatorio. El desarrollo de nuevos proyectos de menor escala excede el nuevo marco normativo. Sin dudas, la mejora en la economía es necesaria para que se construya más”, relata.

Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT es optimista y sostiene que este sector en 2019 dará mucho que hablar. “Creemos que una de las estrellas será el segmento de oficinas, donde hay una demanda de renovación, baja vacancia y, en general, edificios que no cumplen con las expectativas de ubicación, sustentabilidad, servicios, calidades y espacios comunes. Características que sí se pueden ofrecer en proyectos a estrenar”, afirma.

Otra de las voces optimistas es la de Mariana Stange, asesora inmobiliaria especializada en mercado corporativo, que espera que el año que viene finalmente lleguen las inversiones extranjeras. “El mercado de oficinas se ha sostenido durante los últimos semestres y esperamos que esta tendencia se consolide y comience a marcar una curva ascendente. Si a los últimos acuerdos firmados entre la Argentina y el mundo, le sumamos que la esperada consolidación del rumbo económico y político genere reglas claras y seguridad jurídica las nuevas empresas llegarán y con ellas inversiones y demanda de espacios de trabajo”.

Juan Manuel Farola, director comercial de oficinas de Colliers Argentina, es más cauto y cosecha más preguntas que certezas. “Hay que ver el impacto que va a tener el Paseo del Bajo en Macrocentro Sur, Puerto Madero, Catalinas y después las consecuencias que generará en el acceso norte, Libertador y Panamericana. Teniendo en cuenta que estaremos en un año electoral la gran pregunta es cuál va a ser el marco de decisión de las empresas, aunque en general estos suelen ser tiempos de mucha cautela. Pero todo dependerá del impacto que tenga la coyuntura económica y política en cada nicho específico”, comenta el broker.

En la misma línea amplía Mariana Stossl, market research de Newmark Grubb Bacre, dice que “las perspectivas para el nuevo año dependerán claramente de factores políticos más que de los económicos”.

Para Eduardo Petrolati, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, el sector se encuentra en proceso de cambios. “Este rubro continúa adaptándose a las nuevas tendencias, tanto en la concepción de los espacios que se incorporan como también en reconversión de los más viejos, tendiendo hacia espacios laborales más abiertos, integrados, tecnológicos y flexibles, acordes a las modalidades de trabajo de las nuevas generaciones”, dice. Y agrega: “Es importante destacar, que dentro del mercado oficinas, el sector corporativo es el único que presenta más demanda que oferta. Durante 2019 continuarán generándose proyectos de oficinas A+ con una gran cantidad de metros cuadrados principalmente en las zonas que históricamente han sido rentables como por ejemplo el área de Catalinas con las parcelas subastadas por el Estado, el Polo DOT, que se está extendiendo hacia San Isidro; la avenida Del Libertador desde Belgrano hacia el Norte de GBA, sin dejar de mencionar al Polo Tecnológico en Parque Patricios”, relata.

Según Carlos Boero, gerente comercial oficinas y edificios de Toribio Achával, el mercado de los proyectos clase B también experimentará un marcado crecimiento. “Se multiplicará la oferta en Microcentro y Macrocentro. Allí se sumarán al stock, nuevos edificios reciclados aptos para la comercialización”, sostiene el broker.

Los precios

Para muchos especialistas los valores no sufrirán grandes cambios. “Al igual que lo ocurrido durante 2018, los precios de las oficinas clase A no se verán afectados por tratarse de un mercado con una tasa de vacancia reducida”, explica Stossl. Según Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos existen otras argumentaciones que avalan el sostenimiento de los precios: “Los valores en dólares continuarán estables y sin variación alguna, esto es a causa de una inflación alta y un dólar controlado”. Por su parte, Petrolati va más allá en su explicación y afirma: “La escasez de metros cuadrados en oferta hará difícil la retracción de los precios en dólares”.

Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield Argentina, estima que si bien en la actualidad los valores se encuentran estables, pueden ser víctima de cualquier fluctuación: “Aunque ahora los precios y el dólar se han estabilizado, lo que suceda con ellos el año que viene dependerá de la situación macroeconómica y de la cantidad de metros cuadrados que ingresen al mercado. Hoy la vacancia sigue siendo muy baja con lo cual los precios tienden al alza”. Boero plantea otra hipótesis: “de no existir una coyuntura económica del tipo devaluatoria para la formación de los precios va a resultar determinante el crecimiento económico y el movimiento propio del mercado inmobiliario”.

Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), sostiene que para armar un panorama sobre los valores de comercialización alcanza con observar lo sucedido en 2018. “En cuanto a precios, y cómo los afectará la devaluación y la inflación, es posible tomar como referencia lo que ocurrió en 2018 para prever lo que podría suceder el año que está a punto de comenzar. Durante el 2018 y con una devaluación de la moneda superior al 100 por ciento, los precios de los alquileres se mantuvieron estables, con valores que respetaron sus promedios históricos -con una media general del mercado clase A y B de US$25,5 a US$27 por metro cuadrado-. Consideramos que esta situación continuará en 2019, con leves ajustes marginales a la baja, que no afectarán a los contratos preexistentes”. De hecho no se esperan renegociaciones masivas. “Tanto inquilinos como propietarios parecieran haber entendido en los últimos años que, en un mercado tan permeable a las variaciones en el tipo de cambio, los ganadores y perdedores son proclives a alternar según las variaciones en la cotización, por lo que el impacto sobre los precios suele ser relativo cuando se han alcanzado valores que, calculados en dólares, se consideran competitivos”, analiza desde JLL.

En lo que respecta a los valores de venta de los proyectos Clase A, 2019 arranca con precios de venta del metro cuadrado que parten desde los US$4400/US$4500. “Aunque existen muy pocas propiedades para la venta, las existentes oscilan entre las US$4500 y US$6000 dependiendo de las características y ubicación de las mismas. Mientras que los complejos Clase B, el precio promedio los valores generales ronda los US$3000″, sostiene Stossl.

En tanto Kiesel de Raghsa afirma: “Es sabido que el movimiento del dólar en la Argentina repercute en el resto de los precios. Esto significa que existe riesgo de que se traslade la devaluación a los valores en pesos”.

En lo que tiene que ver con la rentabilidad Boero explica: “Al existir una devaluación el beneficio bajó proporcionalmente para los mercados de oficinas clase B, mientras que las premium recibieron un impacto menor. La renta, en tiempos de pre-devaluación ha estado en el orden del 7 por ciento anual para las oficinas top , mientras que en el caso de las clase B, osciló entre el 8 a 11 por ciento, dependiendo de cada proyecto. Luego en tiempos de post devaluación bajaron, directamente al ritmo de la misma, para los contratos en pesos y para los de categoría premium a un dólar de $30, cotización que se mantuvo durante los primeros seis meses luego de la corrección cambiaria”.

Para Stange la rentabilidad logrará un reacomodamiento a partir de marzo próximo. “Si todo sale bien esta se recompondrá durante el segundo trimestre de 2019, cuando alcanzará el promedio de los últimos años de entre 6,5 y 7 por ciento anual”, dice la analista.

Los proyectos

Según Mosín, el mercado corporativo sumará nuevos metros cuadrados de calidad. “En 2019 ingresarán casi 200.000 metros cuadrados al inventario corporativo, es decir un 13 por ciento del stock actual, un valor muy superior al promedio histórico de ingresos anuales”, explica. La zona denominada Catalinas II, que surgirá como resultado de las subastas realizadas por el Gobierno Nacional en los terrenos ferroviarios lindantes al actual Catalinas, será una de las más demandas del mercado. Otra área que seguramente crezca con fuerza será el corredor Libertador de la Capital Federal. “El 90 por ciento de los metros cuadrados que ingresarán al mercado durante este año nuevo, serán clase A”, anticipa Maidana. Un dato importante que aporta Stossl es que: “Un 15 por ciento de la superficie en construcción se encuentra prealquilada y no estará disponible al momento de su incorporación, generando una variación en el stock de los submercados correspondientes, pero no en la vacancia”. Farola agrega que para: “2023 se espera la incorporación de 440.000 metros cuadrados, que es más de un 20 por ciento del inventario”.

En cuanto a la demanda, para Papadópulos, las zonas más buscadas en este 2019 serán: el corredor Libertador, la isla Catalina -también conocida como Catalinas II- y Puerto Madero.

Para varios especialistas la zona que más incógnitas genera es el Microcentro porteño. “Hoy el sector público que era un jugador relevante en este rincón de la ciudad, no existe como demandante de metros. Entonces qué va a pasar con el stock que tiene”, se pregunta Farola.

Entre las novedades del sector se destaca el complejo que lleva adelante la firma Raghsa, en el barrio de Núñez. “Estamos muy enfocados en la construcción del Centro Empresarial Libertador, esta será la torre más grande de la Argentina, con 60.000 metros cuadrados rentables. Avanzamos a buen ritmo con la construcción, y además, ya prealquilamos 8000 metros cuadrados y estamos con negociaciones muy avanzadas por unos 20.000 metros cuadrados con empresas líderes. A un año de terminar la construcción, contar con casi el 50 por ciento alquilado es un buen augurio”, afirma.

Las nuevas condiciones laborales están cambiando la fisonomía de los nuevos complejos de oficinas. “Actualmente existen nuevas conexiones entre el trabajo, las formas de realizarlo y el espacio dónde se desarrolla. Desde Colliers estamos trabajando junto al grupo inversor Jack Green, en un proyecto denominado Hi. La obra de 16.000 m2 rentables de oficinas premium se encuentra en el corredor Norte del Gran Buenos Aires. Este complejo desafía los límites buscando nuevas perspectivas e interpretando estas nuevas conexiones. El resultado son dos edificios de oficinas diseñados para inspirar experiencias innovadoras y creativas, que serán sin duda de interés por parte de las empresas más avanzadas y líderes en sus mercados”, comenta Alejandro Badino, gerente general de Colliers.

RED Real Estate Developers, es otra de las firmas que proyecta llevar adelante nuevos desarrollos. “Acabamos de comprar un inmueble al lado de WeWork Bellini para hacer un edificio de oficinas de 14 pisos que demandará una inversión de US$10 millones. El proyecto, que se lanzará oficialmente en marzo, será innovador por su diseño y contará con una atractiva oferta de amenities”, comenta Alejandro Reyser, director ejecutivo de RED. Elbio Stoler, fundador de ADN Developers, afirma que: “Este nuevo año nos encuentra lanzando un proyecto: LIB. Se trata de un edificio de oficinas de 12.000 metros cuadrados en una esquina premium de Libertador, en el barrio de Belgrano. La lista de nuevas obras continúa y da cuenta que el mercado aún está vivo pero que sin duda espera un gesto político que le permita volver a despegar.

Por Leandro Murciego, Lunes 31 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Un relevamiento refleja el comportamiento de la demanda en los diferentes submercados corporativos de Buenos Aires.

Las entidades bancarias son las que ocupan la mayor cantidad de m2 de oficinas clase A o premium en Buenos Aires, con un 21 por ciento; le siguen los servicios empresariales, con un nivel de ocupación del 16 por ciento; y seguros y servicios médicos, con un 10 por ciento. Los datos surgen de un informe que echa luz sobre los sectores de la economía que más metros cuadrados de oficinas ocupan en la ciudad y sus alrededores. La consultora Cushman & Wakefield realizó un relevamiento de los rubros que ocupan las oficinas premium en Buenos Aires; un dato clave tanto para los inversores como para las empresas. El mismo estudio revela qué rubro y a qué sector de la economía (primario, secundario o terciario) pertenecen los ocupantes de los metros corporativos de la ciudad. Este ranking general que encabezan bancos, servicios empresariales, seguros y servicios médicos se completa con otros rubros como: pharma que ocupa un 7 por ciento, tecnología e informática que también representan un por ciento; medios 5 por ciento, bebidas y alimentos 5 por ciento; petróleo y minería un 3,8 por ciento; agroindustria 3,7 por ciento y servicios inmobiliarios 3,3 por ciento.

“Conocer cómo se distribuye la ocupación de la superficie de edificios clase A supone una valiosa herramienta de decisión para inversores o empresas que buscan espacios de oficinas. La zona céntrica, por ejemplo, se caracteriza por tener algunos edificios emblemáticos y puede ser ideal para un inversor conservador. Mientras que la zona Norte, en general, tiene edificios con plantas más grandes y suele tener una rentabilidad mayor, ideal para inversores, menos conservadores”, aseguró Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Para la realización del estudio se relevaron 903.000 metros cuadrados para identificar a los ocupantes de estas oficinas y se determinó la actividad de cada uno. El resultado fue un ranking general y otro por zona; este último se dividió en Central Business District (CBD) o zona céntrica, la zona periférica (NON CBD) y un tercero en el que están desagregados todos los submercados.

La zona céntrica que conforman Retiro, el corredor Catalinas – Plaza Roma, la avenida 9 de Julio, el microcentro y Puerto Madero, replica a los dos primeros puestos del ranking general de ocupantes: bancos y servicios empresariales. En éste área, los bancos ocupan una superficie de 181.515 metros cuadrados, los servicios empresariales 128.305; energía (es decir, petróleo y minería) 77.527; seguros y servicios médicos, 66.299 m2; y tecnología e informática, 54.104 metros cuadrados. Un análisis más detallado arroja que en Catalinas – Plaza Roma dominan los bancos con 75.391 metros cuadrados, donde ganaron presencia recientemente gracias a la ocupación de edificios corporativos propios, le siguen oficinas de servicios empresariales con 55.160 metros cuadrados ocupados y pharma con 29.067; en Retiro, los servicios empresariales llevan la delantera con 24.469 metros cuadrados, secundados por bebidas y alimentos con 7440 y agroindustria con 7000 metros cuadrados. Por otra parte, en el corredor 9 de Julio, con 22.102 metros cuadrados, los servicios empresariales lideran la tabla. El segundo lugar es para petróleo y minería con 8460 metros cuadrados, y por último, embajadas y agencias gubernamentales con una ocupación de 7332 metros cuadrados.

A la hora de analizar la “radiografía” del microcentro, los bancos son los que más superficie ocupan (47.210 metros cuadrados), mucho más lejos le siguen los servicios empresariales con 7230 metros cuadrados; y petróleo y energía (con 4338 metros cuadrados). Mientras que en la zona de Puerto Madero, las empresas de energía ocupan 50.000 metros cuadrados convirtiéndose en el sector vedette de ese submercado. El segundo puesto es para las entidades bancarias con 34.756 metros cuadrados, y medios con 27.518 .

Fuera de la city porteña, en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de metros cuadrados son: pharma (43.356 m2), medios (41.127 m2), bebidas y alimentos (34.821 m2), venta mayorista y minorista (22.242 m2); y seguros y servicios médicos (22.092 m2). En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, los medios lideran la ocupación del corredor Libertador con una superficie de 16.484 metros cuadrados; le siguen los servicios inmobiliarios con 14.435, y seguros y servicios médicos con 10.125 m2. 7.440 m2 y agroindustria con 7.000 m2; en la 9 de Julio, también servicios empresariales con 22.102 m2, petróleo y minería con 8.460 m2 y por último, embajadas y agencias gubernamentales con 7.332 m2; en microcentro, bancos con 47.210 m2, servicios empresariales con 7230 m2 y petróleo y energía 4.338 m2; y en Puerto Madero, energía con 50.000 m2, entidades bancarias con 34.756 m2 y medios con 27.518 m2. Mientras que en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de superficie son: pharma con 43.356 m2, medios, con 41.127 m2, bebidas y alimentos con 34.821 m2, venta mayorista y minorista con 22.242 m2, seguros y servicios médicos con 22.092 m2. En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, las compañías que operan en el sector de los medios de comunicación son “líderes ocupantes” en Libertador con una superficie de 16.484 m2; secundados por los servicios inmobiliarios con 14.435 m2; y seguros y servicios médicos con 10.125 m2.

En Panamericana se repite el liderazgo: las empresas vinculadas con los medios ocupan 24.643 m2; en segundo lugar, pharma con 23.912 m2; y en tercero, bebidas y alimentos con 21.064 m2. Mientras que en el polo de Panamericana y General Paz, la venta mayorista y minorista domina la superficie de oficinas ocupadas con 13.653 metros cuadrados, pharma con 10.899, y bebidas y alimentos ocupan unos 7100.

En cuanto a los valores de alquiler, en el centro promedian los US$29,8/m2. Si se tiene en cuenta el detalle, el valor para la zona Catalinas-Plaza Roma es de US$37 por m2; Puerto Madero y microcentro alcanza los US$27; en la zona Retiro-Plaza San Martín trepa a US$30; y la avenida 9 de julio desciende a US$28. En el análisis de la periférica de Buenos Aires, el valor promedio de alquiler es de US$28,3/m2. En detalle, la avenida Libertador tanto en Capital como en la Provincia defiende precios que rondan los US$30 y el nodo Panamericana-General Paz, US$27, y la Panamericana, US$26. “Las conclusiones del estudio son claves para las empresas porque cada vez es más importante la creación de ecosistemas para fomentar la innovación. También para los inversores porque ocupante busca diferentes características a la hora de definir donde instalarse, y en términos de rentabilidad es importante saber con qué enfrentarse a la hora elegir el submercado en donde construir, y qué tipo de edificio”, finaliza Faigenbaum.

Por Silvina Vitale, Lunes 22 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La Legislatura aprobó en primera instancia los Códigos de Edificación y Urbanístico; los límites en las alturas de los edificios es uno de los puntos más cuestionados; cómo impacta en el negocio de los desarrolladores

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Con 34 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones quedó aprobado -en primera lectura- el nuevo Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. El anterior, que databa de 1943 ya está totalmente desfasado con las tecnologías, materiales y paradigmas de construcción de la actualidad. En la misma sesión, y con la idéntica proporción de votos, también se dio el visto bueno para que entre en vigencia el nuevo Código Urbanístico de la Capital Federal. Ahora, esta propuesta deberá ser debatida en audiencia pública y volverá al recinto donde podría ser sancionado definitivamente. “Los vecinos se verán beneficiados al permitir la construcción de edificios de mejor calidad a menor costo. El Código vigente hasta ahora detalla materiales específicos, técnicas y definiciones anticuadas, como la obligación de que la mesada de la cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal. Además, es muy rígido en cuanto a espacios hoy innecesarios: por ejemplo, especifica cómo debe ser un maduradero de bananas, un depósito de huevos o una sala de planchado. Para evitar que ocurra algo similar en el futuro, la nueva ley fijará las prestaciones y luego se incorporarán los reglamentos que especificarán los procedimientos técnicos. Si en el futuro surge una nueva técnica constructiva o material no hará falta modificar la ley, solo se incorporará en el reglamento”, argumenta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte porteño.

Gratificado por este cambio en la reglamentación se mostró Francisco Pedrazzi, gerente Regional de Operaciones de Barbieri, empresa especializada en productos para la construcción en seco. “Al dividir el código en dos partes, la que analiza el uso del suelo y el reglamente técnico, permite poder adecuar la legislación de un modo más dinámico”, aclara el directivo.

En cuanto a poder aprovechar al máximo los terrenos, una de las novedades de la nueva reglamentación es que se elimina el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación del Suelo (FOS). “Con esta medida se acaban las medianeras y las esquinas enanas. Entonces, aumenta la constructividad de los terrenos. Otra ventaja es que terminan los usos -residenciales, comerciales- y se facilita una distribución más pareja, alentando a que uno pueda vivir cerca de su trabajo”, explica Alejandro Gawianski, CEO de la desarrolladora Hit. “Se va a mejorar el valor de los lotes chicos y de las esquinas. Se creará una ciudad más densa y compacta. La intención es revalorizar las zonas que están postergadas, como el Sur, que ya tenía el privilegio de 25 por ciento más de capacidad constructiva. Los porteños se tendrán que olvidar de la idea de vivir en una casa con jardín, para que la gestión no sea deficitaria debés tener mayor recaudación y para eso necesitás más gente por kilómetro cuadrado”, explica Gustavo González, asesor técnico comercial de Serinco, la consultora especializada en tasaciones.

Crédito: Shutterstock

Según esta entidad, hay ciertos aspectos que tendrán un impacto en el valor de los lotes, entre estos se incluyen: la definición con exactitud de las zonas donde se podrán hacer edificios en torre, la eliminación del FOT, las alturas homogéneas para las manzanas, la posibilidad de potenciar las esquinas de terrenos pequeños y la ubicación de las torres en la periferia de .

“Se modifica la capacidad edificable de los terrenos (en la mayoría aumenta, en otros no) y se agregan metros cuadrados construibles a la ciudad, por ende debería aumentar la oferta de predios y, en consecuencia, desacelerar el aumento de las incidencias de tierra”, analiza Gonzalo Pagano, a cargo del área de Terrenos y Desarrollos de Interwin.

Uno de los cambios más importantes está relacionado con las alturas de los edificios: el nuevo Código Urbanístico determina seis alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros). “La simplificación dará más previsibilidad y transparencia en la construcción y evitará sorpresas para los vecinos como la construcción de una torre al lado de su casa. En ese mismo sentido, las alturas máximas de construcción estarán definidas según la manzana, respetando la fisonomía urbana de los barrios. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”, anuncia Moccia. Por ejemplo, en grandes corredores urbanos, como Libertador o en la 9 de Julio, se permitirán hasta 38 metros. En avenidas y calles comunes podrán ir hasta los 22 o los 16,5 metros, según el barrio. En calles más chicas y los pasajes el tope será de 10 metros. Por esto, todos, tanto vecinos como desarrolladores, sabrán de antemano qué altura se podrá construir en su manzana a través de una aplicación que estará en línea. “La altura de los desarrollos tenderá a disminuir. Eso generará una ciudad más armoniosa y con mejor escala. No creo que eso afecte la cantidad de metros disponibles, ya que se compensará con la eliminación del FOT”, opina el arquitecto Néstor Curland, director de Zentrum Developers.

En la misma línea, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, sostiene que “con esta nueva normativa se consigue proteger las alturas de zonas residenciales de cada barrio. Al poder edificarse un volumen determinado se logra edificar de una forma homogénea la totalidad de las manzanas. En aquellas que ya están sustancialmente edificadas y que presentan lotes que aún no están construidos, se va a poder erigir a la misma altura de lo ya existente. Esto genera que lotes que se ubicaban próximos a las esquinas, van a poder construirse a misma altura que lotes a mitad de cuadra, generando en estas manzanas más metros cuadrados disponibles”. “Desde la ingeniería civil, se debe tener en cuenta el crecimiento de la infraestructura, fundamentalmente, energía eléctrica, distribución de agua, cloacas y gas, porque ya tenemos serios problemas. Las empresas de servicios deberán trabajar sobre las zonas donde se espera crecimiento edilicio. Pero en el proyecto de nuevo Código Urbanístico no se habla de propuestas para resolver la infraestructura, y entendemos que las proveedoras de servicios deberían ajustar sus programas de expansión”, observa el ingeniero Armando Gagliano, prosecretario del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC).

Otros de los puntos es que ahora ya no será obligatorio adjudicarle un departamento al encargado. También la unidad más pequeña ahora puede ser de 18 metros cuadrados (hasta acá era de 30), que, en palabra de los especialistas, ayudará a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Por otra parte, se incentiva la sustentabilidad “Premiará con reducción de impuestos la prevención de efectos isla de calor -cubiertas y fachadas verdes-, el manejo del agua de lluvia -reservorios- y la restauración y mejora de la biodiversidad”, detalla Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs. “En caso de aprobarse, los profesionales deberemos estudiarlo pero no creo que nuestro trabajo se modifique sustancialmente”, concluye Luis Guido, director de GRID (Grupo Idea Desarrollos).

Por Marysol Antón, Sábado 8 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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