Un relevamiento refleja el comportamiento de la demanda en los diferentes submercados corporativos de Buenos Aires.

Las entidades bancarias son las que ocupan la mayor cantidad de m2 de oficinas clase A o premium en Buenos Aires, con un 21 por ciento; le siguen los servicios empresariales, con un nivel de ocupación del 16 por ciento; y seguros y servicios médicos, con un 10 por ciento. Los datos surgen de un informe que echa luz sobre los sectores de la economía que más metros cuadrados de oficinas ocupan en la ciudad y sus alrededores. La consultora Cushman & Wakefield realizó un relevamiento de los rubros que ocupan las oficinas premium en Buenos Aires; un dato clave tanto para los inversores como para las empresas. El mismo estudio revela qué rubro y a qué sector de la economía (primario, secundario o terciario) pertenecen los ocupantes de los metros corporativos de la ciudad. Este ranking general que encabezan bancos, servicios empresariales, seguros y servicios médicos se completa con otros rubros como: pharma que ocupa un 7 por ciento, tecnología e informática que también representan un por ciento; medios 5 por ciento, bebidas y alimentos 5 por ciento; petróleo y minería un 3,8 por ciento; agroindustria 3,7 por ciento y servicios inmobiliarios 3,3 por ciento.

“Conocer cómo se distribuye la ocupación de la superficie de edificios clase A supone una valiosa herramienta de decisión para inversores o empresas que buscan espacios de oficinas. La zona céntrica, por ejemplo, se caracteriza por tener algunos edificios emblemáticos y puede ser ideal para un inversor conservador. Mientras que la zona Norte, en general, tiene edificios con plantas más grandes y suele tener una rentabilidad mayor, ideal para inversores, menos conservadores”, aseguró Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Para la realización del estudio se relevaron 903.000 metros cuadrados para identificar a los ocupantes de estas oficinas y se determinó la actividad de cada uno. El resultado fue un ranking general y otro por zona; este último se dividió en Central Business District (CBD) o zona céntrica, la zona periférica (NON CBD) y un tercero en el que están desagregados todos los submercados.

La zona céntrica que conforman Retiro, el corredor Catalinas – Plaza Roma, la avenida 9 de Julio, el microcentro y Puerto Madero, replica a los dos primeros puestos del ranking general de ocupantes: bancos y servicios empresariales. En éste área, los bancos ocupan una superficie de 181.515 metros cuadrados, los servicios empresariales 128.305; energía (es decir, petróleo y minería) 77.527; seguros y servicios médicos, 66.299 m2; y tecnología e informática, 54.104 metros cuadrados. Un análisis más detallado arroja que en Catalinas – Plaza Roma dominan los bancos con 75.391 metros cuadrados, donde ganaron presencia recientemente gracias a la ocupación de edificios corporativos propios, le siguen oficinas de servicios empresariales con 55.160 metros cuadrados ocupados y pharma con 29.067; en Retiro, los servicios empresariales llevan la delantera con 24.469 metros cuadrados, secundados por bebidas y alimentos con 7440 y agroindustria con 7000 metros cuadrados. Por otra parte, en el corredor 9 de Julio, con 22.102 metros cuadrados, los servicios empresariales lideran la tabla. El segundo lugar es para petróleo y minería con 8460 metros cuadrados, y por último, embajadas y agencias gubernamentales con una ocupación de 7332 metros cuadrados.

A la hora de analizar la “radiografía” del microcentro, los bancos son los que más superficie ocupan (47.210 metros cuadrados), mucho más lejos le siguen los servicios empresariales con 7230 metros cuadrados; y petróleo y energía (con 4338 metros cuadrados). Mientras que en la zona de Puerto Madero, las empresas de energía ocupan 50.000 metros cuadrados convirtiéndose en el sector vedette de ese submercado. El segundo puesto es para las entidades bancarias con 34.756 metros cuadrados, y medios con 27.518 .

Fuera de la city porteña, en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de metros cuadrados son: pharma (43.356 m2), medios (41.127 m2), bebidas y alimentos (34.821 m2), venta mayorista y minorista (22.242 m2); y seguros y servicios médicos (22.092 m2). En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, los medios lideran la ocupación del corredor Libertador con una superficie de 16.484 metros cuadrados; le siguen los servicios inmobiliarios con 14.435, y seguros y servicios médicos con 10.125 m2. 7.440 m2 y agroindustria con 7.000 m2; en la 9 de Julio, también servicios empresariales con 22.102 m2, petróleo y minería con 8.460 m2 y por último, embajadas y agencias gubernamentales con 7.332 m2; en microcentro, bancos con 47.210 m2, servicios empresariales con 7230 m2 y petróleo y energía 4.338 m2; y en Puerto Madero, energía con 50.000 m2, entidades bancarias con 34.756 m2 y medios con 27.518 m2. Mientras que en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de superficie son: pharma con 43.356 m2, medios, con 41.127 m2, bebidas y alimentos con 34.821 m2, venta mayorista y minorista con 22.242 m2, seguros y servicios médicos con 22.092 m2. En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, las compañías que operan en el sector de los medios de comunicación son “líderes ocupantes” en Libertador con una superficie de 16.484 m2; secundados por los servicios inmobiliarios con 14.435 m2; y seguros y servicios médicos con 10.125 m2.

En Panamericana se repite el liderazgo: las empresas vinculadas con los medios ocupan 24.643 m2; en segundo lugar, pharma con 23.912 m2; y en tercero, bebidas y alimentos con 21.064 m2. Mientras que en el polo de Panamericana y General Paz, la venta mayorista y minorista domina la superficie de oficinas ocupadas con 13.653 metros cuadrados, pharma con 10.899, y bebidas y alimentos ocupan unos 7100.

En cuanto a los valores de alquiler, en el centro promedian los US$29,8/m2. Si se tiene en cuenta el detalle, el valor para la zona Catalinas-Plaza Roma es de US$37 por m2; Puerto Madero y microcentro alcanza los US$27; en la zona Retiro-Plaza San Martín trepa a US$30; y la avenida 9 de julio desciende a US$28. En el análisis de la periférica de Buenos Aires, el valor promedio de alquiler es de US$28,3/m2. En detalle, la avenida Libertador tanto en Capital como en la Provincia defiende precios que rondan los US$30 y el nodo Panamericana-General Paz, US$27, y la Panamericana, US$26. “Las conclusiones del estudio son claves para las empresas porque cada vez es más importante la creación de ecosistemas para fomentar la innovación. También para los inversores porque ocupante busca diferentes características a la hora de definir donde instalarse, y en términos de rentabilidad es importante saber con qué enfrentarse a la hora elegir el submercado en donde construir, y qué tipo de edificio”, finaliza Faigenbaum.

Por Silvina Vitale, Lunes 22 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La Legislatura aprobó en primera instancia los Códigos de Edificación y Urbanístico; los límites en las alturas de los edificios es uno de los puntos más cuestionados; cómo impacta en el negocio de los desarrolladores

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Con 34 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones quedó aprobado -en primera lectura- el nuevo Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. El anterior, que databa de 1943 ya está totalmente desfasado con las tecnologías, materiales y paradigmas de construcción de la actualidad. En la misma sesión, y con la idéntica proporción de votos, también se dio el visto bueno para que entre en vigencia el nuevo Código Urbanístico de la Capital Federal. Ahora, esta propuesta deberá ser debatida en audiencia pública y volverá al recinto donde podría ser sancionado definitivamente. “Los vecinos se verán beneficiados al permitir la construcción de edificios de mejor calidad a menor costo. El Código vigente hasta ahora detalla materiales específicos, técnicas y definiciones anticuadas, como la obligación de que la mesada de la cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal. Además, es muy rígido en cuanto a espacios hoy innecesarios: por ejemplo, especifica cómo debe ser un maduradero de bananas, un depósito de huevos o una sala de planchado. Para evitar que ocurra algo similar en el futuro, la nueva ley fijará las prestaciones y luego se incorporarán los reglamentos que especificarán los procedimientos técnicos. Si en el futuro surge una nueva técnica constructiva o material no hará falta modificar la ley, solo se incorporará en el reglamento”, argumenta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte porteño.

Gratificado por este cambio en la reglamentación se mostró Francisco Pedrazzi, gerente Regional de Operaciones de Barbieri, empresa especializada en productos para la construcción en seco. “Al dividir el código en dos partes, la que analiza el uso del suelo y el reglamente técnico, permite poder adecuar la legislación de un modo más dinámico”, aclara el directivo.

En cuanto a poder aprovechar al máximo los terrenos, una de las novedades de la nueva reglamentación es que se elimina el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación del Suelo (FOS). “Con esta medida se acaban las medianeras y las esquinas enanas. Entonces, aumenta la constructividad de los terrenos. Otra ventaja es que terminan los usos -residenciales, comerciales- y se facilita una distribución más pareja, alentando a que uno pueda vivir cerca de su trabajo”, explica Alejandro Gawianski, CEO de la desarrolladora Hit. “Se va a mejorar el valor de los lotes chicos y de las esquinas. Se creará una ciudad más densa y compacta. La intención es revalorizar las zonas que están postergadas, como el Sur, que ya tenía el privilegio de 25 por ciento más de capacidad constructiva. Los porteños se tendrán que olvidar de la idea de vivir en una casa con jardín, para que la gestión no sea deficitaria debés tener mayor recaudación y para eso necesitás más gente por kilómetro cuadrado”, explica Gustavo González, asesor técnico comercial de Serinco, la consultora especializada en tasaciones.

Crédito: Shutterstock

Según esta entidad, hay ciertos aspectos que tendrán un impacto en el valor de los lotes, entre estos se incluyen: la definición con exactitud de las zonas donde se podrán hacer edificios en torre, la eliminación del FOT, las alturas homogéneas para las manzanas, la posibilidad de potenciar las esquinas de terrenos pequeños y la ubicación de las torres en la periferia de .

“Se modifica la capacidad edificable de los terrenos (en la mayoría aumenta, en otros no) y se agregan metros cuadrados construibles a la ciudad, por ende debería aumentar la oferta de predios y, en consecuencia, desacelerar el aumento de las incidencias de tierra”, analiza Gonzalo Pagano, a cargo del área de Terrenos y Desarrollos de Interwin.

Uno de los cambios más importantes está relacionado con las alturas de los edificios: el nuevo Código Urbanístico determina seis alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros). “La simplificación dará más previsibilidad y transparencia en la construcción y evitará sorpresas para los vecinos como la construcción de una torre al lado de su casa. En ese mismo sentido, las alturas máximas de construcción estarán definidas según la manzana, respetando la fisonomía urbana de los barrios. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”, anuncia Moccia. Por ejemplo, en grandes corredores urbanos, como Libertador o en la 9 de Julio, se permitirán hasta 38 metros. En avenidas y calles comunes podrán ir hasta los 22 o los 16,5 metros, según el barrio. En calles más chicas y los pasajes el tope será de 10 metros. Por esto, todos, tanto vecinos como desarrolladores, sabrán de antemano qué altura se podrá construir en su manzana a través de una aplicación que estará en línea. “La altura de los desarrollos tenderá a disminuir. Eso generará una ciudad más armoniosa y con mejor escala. No creo que eso afecte la cantidad de metros disponibles, ya que se compensará con la eliminación del FOT”, opina el arquitecto Néstor Curland, director de Zentrum Developers.

En la misma línea, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, sostiene que “con esta nueva normativa se consigue proteger las alturas de zonas residenciales de cada barrio. Al poder edificarse un volumen determinado se logra edificar de una forma homogénea la totalidad de las manzanas. En aquellas que ya están sustancialmente edificadas y que presentan lotes que aún no están construidos, se va a poder erigir a la misma altura de lo ya existente. Esto genera que lotes que se ubicaban próximos a las esquinas, van a poder construirse a misma altura que lotes a mitad de cuadra, generando en estas manzanas más metros cuadrados disponibles”. “Desde la ingeniería civil, se debe tener en cuenta el crecimiento de la infraestructura, fundamentalmente, energía eléctrica, distribución de agua, cloacas y gas, porque ya tenemos serios problemas. Las empresas de servicios deberán trabajar sobre las zonas donde se espera crecimiento edilicio. Pero en el proyecto de nuevo Código Urbanístico no se habla de propuestas para resolver la infraestructura, y entendemos que las proveedoras de servicios deberían ajustar sus programas de expansión”, observa el ingeniero Armando Gagliano, prosecretario del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC).

Otros de los puntos es que ahora ya no será obligatorio adjudicarle un departamento al encargado. También la unidad más pequeña ahora puede ser de 18 metros cuadrados (hasta acá era de 30), que, en palabra de los especialistas, ayudará a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Por otra parte, se incentiva la sustentabilidad “Premiará con reducción de impuestos la prevención de efectos isla de calor -cubiertas y fachadas verdes-, el manejo del agua de lluvia -reservorios- y la restauración y mejora de la biodiversidad”, detalla Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs. “En caso de aprobarse, los profesionales deberemos estudiarlo pero no creo que nuestro trabajo se modifique sustancialmente”, concluye Luis Guido, director de GRID (Grupo Idea Desarrollos).

Por Marysol Antón, Sábado 8 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El corredor de Paseo Colón y el tramo de la 9 de Julio limitado por las avenidas Belgrano y Garay seducen a los inversores; los nuevos proyectos

El mercado de oficinas sigue expandiéndose y en ese proceso de crecimiento los desarrolladores e inversores buscan nuevos destinos. Dos de los ejes de la ciudad de Buenos Aires que concentró, en los últimos tiempos, la atención del sector son las avenidas Paseo Colón y la 9 de Julio, dos arterias que proyectaron su expansión, según los especialistas, de la mano del Metrobus, que revitalizó la zona. En este cónclave se encuentran las bajadas de las dos autopistas fundamentales en la interconectividad: la 25 de Mayo y Buenos Aires-La Plata. Ambas tienen allí su descenso y son las puertas de entrada a la city porteña para los que vienen del Oeste y del Sur del Gran Buenos Aires. “Hasta hace unos años el mercado inmobiliario veía a este sector de la ciudad como a una zona fría, dado que carecía de desarrollos tanto de oficinas como residenciales. Allí, apenas se destacaban las redacciones de los diarios Crónica y Ámbito Financiero y, un puñado de grandes edificios sobre Paseo Colón. Pero en los últimos tiempos el crecimiento de Barracas y de San Telmo junto con la consolidación de las inmediaciones próximas al Parque Lezama -un área consolidada como casco histórico turístico con sector residencial gracias a la llegada de modernos emprendimientos- se convirtieron en el motor del desarrollo inmobiliario de oficinas”, comenta Guido Zucchini, director Gewin Desarrollos Inmobiliarios.

Muchos de los especialistas del sector coinciden en que este espacio porteño ofrece un gran potencial que sin duda seduce a los diferentes jugadores del sector. “La zona de Paseo Colón se encuentra en franco crecimiento, el cual está impulsado fundamentalmente por la llegada del Metrobus que no sólo organizó el tránsito sino que también le dio mayor seguridad al lugar revitalizando ese espacio”, comenta Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria Constructora.

Para Mai García Hervas, broker de oficinas y edificios en block de Toribio Achával el eje de Paseo Colón es un área que aún no puede desplegar sus beneficios al 100 por ciento. “Hasta hace muy poco este sector estaba en la mira de entidades estatales hasta los anuncios de recorte realizados en los últimos días. La 9 de Julio en cambio fue tomada por empresas privadas, algunas de ellas internacionales, como por ejemplo firmas del rubro petrolero, tecnológico, grandes estudios jurídicos o contables, gracias a desarrollistas que se animaron a construir edificios AAA”, explica la especialista. En la otra punta del mismo eje las remodelaciones urbanas realizadas por el Gobierno de la Ciudad y el desembarco de algunas empresas corporativas y organismos oficiales también fueron dando forma a la metamorfosis de este polo. “La remodelación del Parque Lezama conjuntamente con la localización de la sede central de HSBC y la instalación de una dependencia del Gobierno de la ciudad en la remodelada fábrica Canale, le dan mucha más fuerza al nuevo tramo del corredor Paseo Colón que va desde la avenida Independencia hasta Patricios”, coinciden Zucchini y Puebla.

Pero según los expertos, la zona seguirá experimentando cambios una vez que se terminen las obras del Paseo del Bajo que tendrá una extensión de 7,1 kilómetros de extensión y que conectará las autopistas Buenos Aires-La Plata y la Illia. “Sin duda todos estos cambios le aportarán al lugar un nuevo dinamismo que también se verá reflejado en los futuros residentes. En la actualidad algunas de las empresas que se mudan a este sector porteño, provienen del microcentro y buscan espacios más nuevos y funcionales, con mejores accesos como la conexión directa con la autopista 25 de Mayo, Puerto Madero, y la posibilidad de estar a pasos del Paseo del Bajo”, cuenta Puebla.

Los inversores que se encuentran a la caza de negocios oportunamente adquirieron tierras a muy buen valor que, poco a poco, fueron mejorando la cotización por efecto de los cambios que produjeron las obras públicas. “Actualmente en ese eje la mayoría de las obras son nuevas. En algunos casos por tratarse de fachadas históricas requieren de una intervención tipo restauración y reciclado, aunque estos son los menos”, sostiene Puebla. “El Sur porteño, y fundamentalmente esta zona tiene un gran potencial por su accesibilidad y conectividad, vemos que los proyectos de oficinas comerciales tienen una ventaja en este sentido ya que su locación estará en una zona que permitirá entrar y salir del centro en tan solo 25 minutos de la mano del desarrollo urbano que se proyecta. Todo indica que el lugar va a tener una demanda de oficinas más pequeñas, para empresas satélites de las grandes corporaciones que se han instalado en la zona, además de los ministerios que se mudarán en los próximos meses”, expresa Zucchini.

El corredor Paseo Colón, un área que va ganando terreno y promete revalorización Fuente: LA NACION - Crédito: Silvana Colombo

Según el referente de Puebla, en la zona el requerimiento de oficinas cumple con los parámetros internacionales: plantas libres, espacios destinados para cocheras y amenities entre los que se destacan salas de reuniones, SUM, espacio guarda bicicletas, entre otros servicios.

Respecto a los precios, García Hervas afirma que por ahora la llegada del Metrobus no impactó en los valores. “Este medio de transporte mejoró la accesibilidad de la zona pero hasta el momento no se observan mejoras en la cotización de las oficinas”, enfatiza. Los referentes coinciden en que en los edificios nuevos -con una antigüedad menor a los cinco años-, los precios de locación y venta son similares tanto en la avenida Paseo Colón como en el tramo Sur de la avenida 9 de Julio, si bien, hasta hoy, son más requeridos los proyectos ubicados sobre esta última traza. Puebla afirma que los valores de venta en Paseo Colón arrancan en US$2500 por metro cuadrado, mientras que para el alquiler promedian los US$18 -con valores que arrancan en los US$12-.

Los proyectos en danza

Una de las novedades de la zona es el complejo de oficinas que desarrolla Gewin denominado Icon San Telmo, ubicado sobre Paseo Colón al 1400. El proyecto es un edificio de oficinas y locales comerciales, con superficies que promedian los 110 metros cuadrados. Está ubicado a metros del Parque Lezama, a pasos del casco histórico y comercial de San Telmo, Puerto Madero y La Boca. “Este inmueble que contará con una fachada de 28 metros de largo sobre la avenida principal ofrecerá oficinas que oscilan entre los 56 y los 100 metros cuadrados con opción a ser moduladas para lograr mayores superficies”, dice Zucchini. Allí en la etapa de lanzamiento, las oficinas tendrán un valor de venta que partirá desde los US$2650/m2. Justo frente a este proyecto se destaca el nuevo edificio del Banco Santander Río, ubicado sobre la avenida Juan de Garay al 100, el cual promete convertirse en un hito por la diversidad de su propuesta. El edificio, que está desarrollándose sobre un terreno de 4250 metros cuadrados y que tendrá una altura máxima de 38 metros de altura, albergará los sectores de soporte y áreas financieras de la compañía -un middle office, back office- y una sucursal, las cuales estarán distribuidas en tres cuerpos vinculados por espacios acristalados. Entre las características del inmueble se destacan las amigables con el medio ambiente que le permitirán alcanzar la certificación LEED.

Otras de las novedades de la zona es el edificio que se encuentra en México al 400, a unos 200 metros de la avenida Paseo Colón y que en breve reingresará al mercado comercial. El proyecto de 8500 metros cuadrados tiene cuatro plantas y se comercializa a US$10.850.000. “El inmueble es un edificio en block en excelente estado con ingreso peatonal por la calle México e ingreso vehicular por la calle Defensa. Se trata de un edificio con todas sus instalaciones listas para funcionar -desde grupo electrógeno con doble redundancia, UPS, data center, salas de trabajo, mobiliario hasta entradas blindadas-. Actualmente está ocupado por Banelco que lo liberará en los últimos meses del año. Considerando todo el equipamiento que la empresa estará dejando, se trata de una oportunidad única para empresas del rubro IT”, comenta Juan Manuel Farola, de la firma Colliers International, responsable de la comercialización.

Para Puebla no existen muchos puntos de comparación entre el eje 9 de Julio y Paseo Colón. “La primera tiene a mi entender personalidad propia y además se encuentra consolidada casi en su totalidad. Por otro lado, pienso que Paseo Colón seguirá creciendo y siendo parte del centro histórico de la ciudad, con sus edificios neoclásicos con una importante recova en sus basamentos que embellecen las calles y que marcan por sí solos un estilo único de la geografía porteña. El eje de Paseo Colón podría compararse con el tramo de la avenida Belgrano que va desde la 9 de Julio hacia el Bajo”, finaliza Puebla.

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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“Pese al escenario económico, el mercado de oficinas clase A continúa mostrando indicadores saludables. En los primeros seis meses del año se igualó la producción total de 2017”, según el último informe de Cushman & Wakefiel.

De acuerdo a los datos relevados por el Departamento de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield, al cierre del primer semestre la producción de nueva superficie incrementó el inventario en 40.200 m2, cifra que iguala a la producción total alcanzada en 2017.

Al mismo tiempo, la demanda acompaña la entrada de nueva superficie y concentra su preferencia en los edificios de oficinas Premium. El 65% de la superficie finalizada durante la primera mitad del año entró al mercado ocupada, reforzando esa tendencia.


No obstante, también se observa cierta demora en la toma de decisiones para realizar movimientos corporativos. El deterioro de la moneda local frente al dólar impactó sobre la renta en pesos, motivo por el cual algunas empresas decidieron mantenerse a la espera de un panorama más claro para avanzar sobre nuevos espacios de oficinas.

En ese sentido, en el análisis del contexto económico se destaca el fuerte crecimiento del PBI en el primer trimestre del año y la reclasificación de Argentina como país emergente por parte del MSCI, aunque también advierte sobre  los efectos negativos de la inestabilidad cambiaria y la aceleración de la inflación.

VACANCIA

En cuanto a la vacancia del mercado Premium, el segundo trimestre de 2018 cerró con un índice de 6,3%. El incremento estuvo impulsado por la entrada de nueva superficie de manera conjunta durante este período, aunque también se observó la liberación de superficie que estaba ocupada. La disponibilidad alcanzó los 76.380 m2, cifra que supera en un 31% a la superficie disponible del trimestre anterior.

Se tomaron durante el período abril-mayo-junio 20.900 m2, lo cual resultó un 16% inferior a lo registrado en los mismos meses de 2017. Sin embargo, el acumulado del primer semestre se situó en 34.600 m2, en línea con el promedio de los últimos tres años.

ZONAS

Las zonas más demandadas fueron el Nodo Panamericana – General Paz, donde se tomaron 9.500 m2, Puerto Madero, Catalinas – Plaza Roma y el Corredor Panamericana. En contraste, las zonas con más absorción neta negativa fueron el Corredor Libertador GBA y Retiro – Plaza San Martín, producto de la liberación de más superficie que la tomada.

Respecto del precio de renta, en el segundo trimestre el promedio del mercado se mantuvo sin cambios respecto del anterior. Sin embargo, en la zona NON CBD se observa un incremento semestral del 1,8%, producto de la incorporación de nueva superficie que elevó la renta media de la zona.

Actualmente se encuentran en construcción 372.514 m2. De ese total, el 52% está situado en la zona NON CBD. Se prevé la entrada de 298.745 m2 durante el período 2018-2019, cifra que supone un crecimiento del 24% sobre el inventario total de oficinas clase A.

Jueves 2 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Una vacancia baja y precios de alquiler y venta en niveles récord explican el fuerte interés de los inversores por el negocio; lo que viene.

La ley de oferta y demanda es clave en toda negociación, inclusive para cerrar operaciones inmobiliarias en el sector corporativo. De este modo, a menor cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles para alquilar, mayores los precios. La ubicación, las características de la zona, la categoría del edificio, la conectividad con los medios de transporte, los servicios y las dimensiones de las plantas son determinantes al momento de fijar un valor de renta, en especial en el mercado A+, donde el stock y la vacancia que existe determina la firmeza de la renta a exigir.

Si bien hay que diferenciar el segmento de oficinas A+ y A de la categoría B y C, en los primeros dos casos son las que concentran la atención de los grandes capitales. Es decir los players que desarrollan la mayor cantidad y calidad de metros cuadrados y reflejan las tendencias de la oferta y la demanda.

“Los precios del mercado de oficinas seguirán levemente en aumento durante los próximos meses porque continuará subofertado a corto plazo y no podrá abastecerse la demanda esperada”, afirma José Viñas, broker senior de Cushman & Wakefield. La demanda premium mantiene desde hace un año una absorción neta positiva: durante 2017 el mercado tomó 92.000 m2 de superficie clase A y liberaron 31.800 m2, lo que dejó una absorción neta positiva de 60.200 m2. Dado ello, “la vacancia continúa a la baja” por lo que “la ley de la oferta y la demanda demuestra una vez más su vigencia y explica que los valores hayan ascendido a niveles tan poco habituales”, sentencia.

El índice de vacancia en Buenos Aires es “relativamente bajo”, de 3,6 por ciento. Además, en la zona fuera del distrito financiero, en el corredor Libertador tanto de la Capital Federal como de la provincia, y en el nodo Panamericana-General Paz no se muestran superficie premium disponible desde hace seis meses. “A futuro el escenario marca que se viene un mayor stock en oficinas Clase A pero recién se verán los resultados hacia fines de 2018 y principios de 2019 cuando se prevé que se finalicen 415.000 m2 de superficie premium. A su vez, a partir de 2020 habrá 365.000 m2 más que actualmente están en proyecto”, advierte Viñas.

En base a esto se debería inferir que los precios “se podrían estabilizar o incluso podrían bajar porque al haber más stock, aumenta la vacancia y como consecuencia disminuyen los valores. Pero, el comportamiento de este mercado no siempre es tan lineal. En el juego también intervienen los edificios clase B o C, que podrían ser liberados por empresas para mejorar sus condiciones o bien se podrían abrir nuevas oficinas de compañías que vengan del exterior. Dado esto, inferir el comportamiento futuro con respecto al nuevo stock a incorporar es un aspecto que empezará a ser visible con las primeras señales del mercado, lo cual hoy es algo prematuro”, analiza el especialista de Cushman & Wakefield.

A su vez, al comparar con la región, Buenos Aires tiene un largo camino por recorrer: “Venimos atrasados en los niveles de stock. Hay mucho por hacer y algunas barreras que sortear: la falta de fuentes de financiamiento es una de ellas dado que esto hace que el desarrollo de oficinas premium se concentre en solo un pequeño número de desarrolladores locales. Otro inconveniente es la disponibilidad de tierra estratégicamente localizada, si bien la solución actual se da a partir de las tierras que el Estado está vendiendo. A futuro, este problema volveremos a tenerlo si no se crean nuevos corredores o se amplían los actuales”, afirma Viñas.

De acuerdo al análisis de mercado de Colliers Internacional, en el último año se demandó más superficie de oficinas A+ que A. “Esto, contrastado con el alza de los precios de las oficinas con mayor categoría, valida la predilección del mercado por los espacios premium”, aseguran en la compañía. Asimismo, al estudiar los proyectos de oficinas hacia 2022, “se puede constatar la orientación del mercado a construir edificios categorías A+/A con certificación LEED y en menor medida edificios de categoría B”. Para el término de 2018 ingresarán 65.724 metros cuadrados ubicados predominantemente en el corredor Norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, estiman desde esta consultora.

Para Eduardo Di Buccio, research manager de CBRE Argentina, los precios de venta y alquiler “se ajustarán para mantener la ecuación de rentabilidad pero no habrá cambios significativos. El volumen de transacciones está estable respecto de los últimos 12 meses y no se esperan cambios relevantes en el corto plazo”. Y además prevé que habrá “un marcado crecimiento en el inventario para los próximos años” dado, entre otros factores, por los nuevos desarrollos corporativos que se construirán a partir “de la inyección de terrenos” de las subastas públicas de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), como la parcela que compró TGLT y las tres con las que se quedó Consultatio en la zona porteña bautizada como Catalina Norte II.

Los nuevos proyectos, la mayoría de las obras que están en curso son complejos Clase A

“Si se analiza en detalle los desarrollos en curso y los proyectos, si bien la mayoría de ellos se darán en Clase A+, hay un importante número de proyectos, alrededor del 44,3 por ciento de la superficie, que por sus especificaciones técnicas no llegan al tope de gama. Naturalmente, el ingreso de nuevos productos en Clase A+ aumentará la tasa de vacancia del segmento que se encuentra en promedio por debajo del mercado, ya que la oferta de clase A posee mayor disponibilidad”, destaca el entrevistado de CBRE.

Los números hablan

El último relevamiento realizado por Colliers estableció que a fines de 2017 los precios de renta mensual por metro cuadrado de la categoría A+ cerraron en US$30,1 y de la categoría A en US$20,7. Esta brecha entre ambos aumentó notablemente en el último año: 31,2 por ciento, para finalizar el promedio de la categoría premium en US$23,4/m2. “Se consolida la tendencia a la diferenciación de los precios de las categorías A+ y A. Este fenómeno se presenta paulatinamente desde 2016 y refleja una mayor demanda dentro del segmento premium, en un contexto de escasa disponibilidad y que adicionalmente se observa una constante migración de las compañías a los espacios A+”. analiza Juan Manuel Farola, gerente de la División Oficinas de Colliers.

En cuanto a venta, se concretaron transacciones en valores que rondan los US$3500 por m2, aunque se trata de casos donde el vendedor decidió desprenderse del activo por el ciclo del negocio o un mejor uso del capital. En cuanto a nuevos desarrollos premium existen precios de referencia que oscilan entre los US$4000 y los US$6500 por metro cuadrado, con distintos niveles respecto en sus condiciones de entrega. Sobre las tasas de retorno, estuvieron entre el 8 y 9,5 por ciento. “La performance de este indicador dependerá más que nada del stock de m² que se dispongan para la venta pero, por sobre todo, del comportamiento de la demanda que al final del día convalidará los valores de alquiler que determinarán el retorno esperado”, agrega el ejecutivo.

Para Farola se observa un mercado “con cierta recuperación en términos de valores, explicado por la absorción de A+ y un mayor nivel de consultas por parte de compañías de sectores específicos que comienzan a evaluar posibles proyectos de relocalización en busca de mayor calidad en los espacios, mayor eficiencia de costos en relación al tamaño de las plantas y en zonas más amigables respecto a su ubicación actual”. Viñas coincide con que se percibe un mayor movimiento: “Desde fines de 2017 el panorama mejoró. Actualmente se registran más cantidad de búsquedas y consultas que hace un año atrás e inclusive el cierre de operaciones, tanto de compraventa como de alquiler, es mayor al de años anteriores”.

En cuanto a los precios de alquiler de oficinas Clase A alcanzados en Buenos Aires, este agente inmobiliario amplió la respuesta: “Estamos ante un hecho histórico dado que, por ejemplo, llegan a US$ 40 mensuales por metro cuadrado en el edificio BBVA que estamos ofreciendo en alquiler. Ante la poca oferta de oficinas que tiene la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, el mercado reacciona aumentando los valores. Al incrementar los precios de alquiler, aumentan los de venta, sostenidos por las tasas de capitalización que buscan los inversores. En los últimos años los precios promedio de renta han crecido levemente cada año”. Un dato es que en el Centro Empresarial Libertador que desarrolla Raghsa en Avenida del Libertador al 7200, esquina Manuela Pedraza, Núñez, los valores actuales de prealquiler arrancan desde los US$ 31 por m2 al mes pudiendo variar en función del piso que se alquile”, detalla el broker.

Por su parte, Di Buccio afirmó que tanto los precios de alquiler como los de venta “se han mantenido mayormente estables a lo largo del último año con tendencia al alza en el caso de alquileres”. El promedio general de rentas aumentó 3,7 por ciento en los primeros tres meses del año respecto del año anterior. Sin embargo, en el segmento Clase A+ el incremento fue más marcado (13,7%) y se explica por una mayor demanda y menor disponibilidad de productos de alta categoría sumado a la incorporación de nuevas superficies en lo más alto del segmento. “Estos espacios se comercializan en el techo de las rentas e incluso empujan la frontera a nuevos máximos”, considera. Los valores de alquiler mensual por metro cuadrado hasta el año pasado variaban entre los US$22 y los US$ 42 Clase A+ y entre US$ 15 y US$ 35 para Clase A, de acuerdo a los datos recogidos por CBRE. “El movimiento de precios en alza iniciado en 2014 está llegando a una meseta debido al equilibrio entre oficinas más costosas de mayor categoría, en conjunto con mayor disponibilidad de oficinas en la sección inferior del rango de precios”, concluyó el vocero.

Núñez, este submercado sumará a findes de 2019 60.000 m2 alquilables Crédito: Ignacio Sánchez

Mapa de búsqueda

De acuerdo a un estudio realizado en base al entrecruzamiento de datos de las visitas a los avisos de oficinas publicados en Mercado Libre Inmuebles y los indicadores del mercado relevados por la consultora corporativa Cushman & Wakefield en el último trimestre de 2017, se pudo apreciar cuáles son las zonas y los proyectos que más interés suscitaron entre los internautas. De allí se desprende que el Corredor Libertador, tanto del lado de la Ciudad de Buenos Aires como de Provincia, fue claramente el que más clics recibió. “Los desarrollos en construcción -como el de Raghsa en Núñez-, que sumarán 60.000 m2 rentables a fines de 2019, se convirtieron en un atractivo para las empresas que buscaban grandes superficies pero no encontraban plantas que superaran los 1000 m2″, relató Mercedes Pagliettini, broker senior de la compañía.

“Los corredores con mayores aumentos en el ratio de visitas fueron el Corredor Libertador (CABA y GBA) con un pico máximo durante el tercer trimestre, al igual que Puerto Madero, y el Corredor 9 de Julio, que muestra un repunte significativo hacia fin de año”, detalló Hernán Ibáñez, gerente Comercial de Mercado Libre Clasificados. En tanto, en Microcentro y Retiro-Plaza San Martín el ratio bajó debido a que la superficie disponible permaneció prácticamente sin cambios, pero descendió el número de visitas online. El submercado Catalinas-Plaza Roma también disminuyó pero se debió al incremento de la superficie desocupada. El Corredor Panamericana fue el único submercado que presentó un comportamiento más estable a lo largo de todo 2017.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 30 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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