Las oficinas siguen ampliando la brecha con el alquiler residencial

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0.5 %.; mientras que los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación.

Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales. Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, elaboraron este informe de actualización trimestral, que compara cómo fue el comportamiento de ambos segmentos durante los últimos años en Buenos Aires, a partir de los datos recabados por cada empresa.

Para realizar la comparación, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.



En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada. Al deflacionar la serie de alquileres, entre 2014 y el primer trimestre de 2021 el activo de oficina mostró una apreciación del 76%, mientras que un departamento depreció un 12%, ambos medidos en pesos.

Esta brecha tiene varias causantes. Una de las principales resulta en que las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos, y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago que genera el ingreso del inquilino y la tasa de inflación. A largo plazo esta relación con la capacidad de pago genera una disminución de la renta.

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0.5 %. Por su parte, los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios, todo lo cual llevó a un incremento nominal anual del 50%.

En cuanto a las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores. Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que “la tasa de ‘cap rate’ residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión en viviendas en localizaciones centrales”.

Lunes 7 de Junio de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Oficinas: flexibilidad es la respuesta del momento

Con precios más bajos y una demanda más exigente, el mercado corporativo funciona aunque más lento y adaptándose a la requisitoria actual. La opinión de la Ing. Mariana Stange, una observadora activa de las necesidades en materia de espacios laborales.

Entrevistada por Áreas Globales, reconoce que el mercado argentino es sensible a cualquier tipo de cambio, sea económico o político frente a elecciones cercanas, “mucho más con crisis sanitaria. Durante abril y mayo 2020 la parálisis fue completa. En junio volvieron las consultas y actualmente hay actividad con ciertas condiciones,  y se cierran contratos de ventas y alquileres”. Es cierto, acota, que la empresa que se va moviendo más es la pyme, desde la unipersonal a la de 50 integrantes, que ya han vuelto a las oficinas ya que dependen mucho del flujo del trabajo diario para ser consistentes con su facturación y que se están encontrando con que se dieron cuenta que es posible trabajar de manera remota, aunque  no sea deseable por completo”. Lo que están viendo es complementar el trabajo a distancia con el presencial, que es mucho más rico y permite desde el compartir una mesa de reuniones como planear el futuro. Esta combinación está requiriendo menos espacios por la reducción de los metros necesarios y crece la vacancia. “Para setiembre/ octubre, las grandes empresas están pensando en volver de forma escalonada, y hay disponibles metros totalmente armados, lo que mejora la oferta. Son oficinas totalmente equipadas, dejadas por alguien que se achica, de muy buena calidad y la absorción es bastante fluida”. Lo que estaba vacante de antes, y su estado no es bueno, es más difícil de ubicar. El propietario argentino solía a veces ser reacio a invertir en lo que ponía en oferta, pero con una competencia más exigente está invirtiendo en sus oficinas. “Un  fenómeno interesante ya que genera trabajo en los estudios de arquitectura. No son grandes reciclajes pero sí puesta en valor para mejorar baños y cocinas, subir un escalón en la calidad, que ojalá no sea una tendencia sólo coyuntural”.

PRECIOS EN BAJA

Claramente se observa una baja en los precios, en Catalinas, por ejemplo, en el edificio Alem Plaza se ofrecen oficinas que se alquilaban entre 26 y 30 dólares oficiales a hoy se encuentran por US$ 17 por m2. La caída es real y hay edificios buenos sobre Leandro Alem que se consiguen entre US$ 7 y 8 por m2 rentable y en Palermo entre US$ 16/17.

Las zonas más calientes de búsqueda Mariana Stange las ubica de  Plaza San Martín hacia el Norte : Palermo, Belgrano, Nuñez,  a raíz de que ya es un hecho  que la tecnología permite las distancias a favor de mayor comodidad y confort para retener el talento. “Sufren más los edificios de mayor antigüedad, pero que sin embargo los de buena categoría se ven como una oportunidad en materia de precios, como un medio para que en un plazo de tres años quien los toma pueda bajar costos y gastos fijos”.

Por otro lado, asesores, desarrolladores y arquitectos analizan actualmente en conjunto qué hacer con muchos edificios en el microcentro,  que no pueden seguir el tren de la evolución por las condiciones de falta de ventilación o estacionamiento. Se analiza qué pasa si se cambia el uso, promoviendo más apart hoteles y viviendas, y esta probabilidad se está estudiando.

Una experiencia que en el mundo se hizo con éxito.

ESPACIOS FLEXIBLES

“Pareciera que la flexibilidad es la respuesta del momento, también en los materiales: lockers, sillas, todos regulables y con ruedas.  La foto de la oficina de los años 90/2000 ha cambiado dramáticamente, y hoy se presentan espacios de trabajos colaborativos, más parecidos a un lobby hotelero. El bienestar de los equipos es el bien más apreciable”.

Un tema a considerar,  es la Importancia de la comunicación y poner atención en no sacar conclusiones fijas, conjugar más en “gerundio” lo que estamos viendo…”separar lo coyuntural de lo que va a perdurar, para asesorar mejor al cliente. La salud del aire, va a seguir siendo fundamental cuando pase esta terrible prueba que estamos sufriendo”, concluye.

Jueves 20 de Mayo de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Oficinas con indicadores en retroceso

Al cierre del 2020, los precios acentúan una tendencia a la baja. El norte del Gran Buenos Aires es el de peor desempeño, mientras que la zona norte de la Capital registró una baja del 2,2%, acumulado anual.

Son algunas de las precisiones que surgen del informe de LJ Ramos, que incluimos. Al analizar la evolución del mercado durante 2020 se destaca que a lo largo del año las empresas vieron modificarse su nivel de actividad que, en general, dejó dimensiones de negocio más reducidas. Estas nuevas condiciones de mercado generaron decisiones sobre los espacios de trabajo que terminaron por erosionar la salud de los indicadores del mercado de oficinas clase A.

En medio del estado de pandemia, las empresas iniciaron procesos de evaluación de la superficie de oficinas requerida, en comparación con la ocupada, lo que tuvo su reflejo no sólo en la búsqueda de nuevos espacios sino también sobre el contratado. El incierto rumbo económico y político del país, produjo que la demanda de oficinas se retraiga y permanezca a la espera de una coyuntura que aporte más certeza.

Se observa cierto interés sobre oficinas que requieran poca inversión de entrada para establecerse, priorizando la reducción de costos fijos a la hora de emprender movimientos corporativos, mientras que la tendencia hacia localizaciones policéntricas continúa débil.

La liberación de superficie por parte de los inquilinos, aceleró su ritmo de crecimiento al cierre del 2020, lo que resultó en un aumento de la oferta que impulsó una vez más el crecimiento de la tasa de vacancia. En este contexto adverso, con exceso de superficie disponible, y una extensión cada vez mayor del plazo transcurrido para que vuelvan a ser ocupadas, los propietarios de oficinas se volvieron más permeables a evaluar ofertas con mayor margen de negociación sobre el precio pedido; lo que acentuó su tendencia a la baja. En paralelo, se observó también una mayor flexibilidad de los mismos, sobre las condiciones contractuales exigidas a inquilinos.

En positivo, y resultado de la imposibilidad de las empresas de acceder al mercado cambiario para resguardar y dolarizar sus excedentes en pesos, tal como sucedió en el período 2011-2015, volvió a reactivarse la compra-venta de oficinas. Grandes operadores aprovecharon el interés sobre sus activos para optimizar su cartera de propiedades y obtener liquidez.

OFERTA

Al cierre del 4to trimestre la superficie disponible se incrementó un 26% respecto del trimestre anterior, resultado del extraordinario crecimiento de la superficie liberada (+57% respecto del trimestre anterior), cifra que impulsó el crecimiento de la tasa de vacancia (+2,9 puntos porcentuales) hasta el 14,2%.



Por zonas, el mayor incremento de vacancia se produjo en la zona Norte de CABA (+6,8 puntos porcentuales) y zona Norte del GBA (+4,2 pp), resultado de la liberación del edificio Blas Parera 31 en el corredor Panamericana, por parte de la principal empresa de Coworking del país

DEMANDA

El 4to. trimestre del año contabilizó una absorción neta negativa de 42.430 m2, cifra que erosionó aún más la extraordinaria absorción neta alcanzada en el primer trimestre del año (69.200 m2), dejando un acumulado anual negativo de 6.327m2, en comparación con los 78.800 m2 alcanzados en 2019. La superficie alquilada del trimestre fue de 4.900 m2, y la mayor parte de las transacciones se dieron en el corredor Panamericana.



PERSPECTIVAS

Para los desarrolladores el desafío será continuar con el avance de proyectos en un mercado con una demanda en retroceso producto de la incertidumbre que genera el rumbo económico y político del país, sumado a la demora de la vuelta a las oficinas, hasta tener un panorama sanitario más claro.



Se estima que para el primer trimestre del 2021 entren al mercado 59.000 m2 correspondientes a los edificios Lex Tower, en submercado 9 de Julio; y WORKO en el corredor Panamericana, ambos actualmente retrasados por la suspensión de la construcción durante el confinamiento.

Del total de la superficie en construcción el 34,9% se encuentra en el corredor Panamericana, un 19,3% en el submercado Catalinas, un 14,4% en el Polo Saavedra y 13,9% en el submercado Retiro-Plaza San Martín.

El mercado cuenta con 853.000 m2 en proyecto y construcción que se estima finalicen de manera dosificada para preservar indicadores saludables, cifra que podría incrementar el inventario un 58,8% para 2030 y respecto del actual.

Lunes 22 de marzo de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Las oficinas Clase A+ defienden sus valores

“La actual situación no impactó todavía en las oficinas Clase A+, en parte como resultado de un mercado que permanece subofertado,” explican desde LJ Ramos en un detallado informe del sector.

En una reunión en la que presentaron un relevamiento del segmento, realizado por Karina Longo, gerente de consultoría & Research y Martín Potito, director de la División Corporativa-Oficinas, ambos de LJ Ramos, se destacó que en septiembre la vacancia tuvo una reacción positiva situándose en 6,5%, en lo cual incidió el cierre de transacciones que involucran grandes superficies, en su mayoría iniciadas antes de las Paso. Además, no se observó un crecimiento de la superficie liberada. Es decir que, a pesar del contexto económico crítico, los ocupantes de oficinas Premium no han reducido el espacio alquilado.

Como resultado, la absorción neta alcanzó los 21.000 m2 (+11796 respecto del trimestre anterior) dejando un retroceso del 9,4% en la superficie disponible. La superficie tomada se ubicó en 34.400, lo que supone un crecimiento del 132%. El 65% del espacio tomado fue ocupado por una empresa de coworking en el corredor Panamericana que absorbió 21.700 m2

“Hay que considerar que entre Capital y provincia de Buenos Aires se contabilizan 60 edificios Clase A+”, precisó Potito. Además, si analiza el mercado, el 40 % de esos edificios corresponde a inversores institucionales y el resto está compuesto por multi propietarios, lo que dificulta introducir mejoras en edificios de categoría que ya requieren adecuaciones.

SUBMERCADOS

Por submercados, la vacancia del corredor Panamericana descendió 4,3%, pasado del 15,2% al 10,9% en el tercer trimestre. Por el contrario, Puerto Madero concentra la mayor superficie disponible con una vacancia del 14%, aunque muestra una tendencia en alza desde el cierre de 2018.

PRECIOS

Hasta el momento la volatilidad del dólar no se reflejó en el precio de los alquileres, si bien existe incertidumbre con respecto al comportamiento futuro. Pero, por otro lado, la baja vacancia, producto del reducido inventario actual, contiene los valores de renta que muestran cierta estabilidad, ubicándose en US$ 27,2 el m2 por mes, con bajas del 1,8% con respecto al trimestre anterior, mientras que los precios más altos rondan US$ 33, el m2. Si bien hay contratos que se firmaron en US$ 36/38 el m2, indica Potito.

ZONAS Y PERSPECTIVAS

A la hora de analizar zonas, Karina Longo precisa que Catalinas, Plaza Roma, Retiro, 9 de Julio cuentan con una oferta favorable, y que los corredores de Libertador provincia de Buenos Aires y en Capital, se han ido consolidando, como también el Polo Saavedra. Un ejemplo en la ciudad es el desarrollo de Centro Empresarial Libertador, que lidera Raghsa, que representa 60.000 m2 y que prácticamente ya se ha colocado y ha defendido precios.

“Ante la necesidad de nuevos edificios que se adecuen una demanda con mayores exigencias, el Microcentro ofrece potencial de reciclaje de edificios y Paseo Colón cuenta con terrenos disponibles para nuevos desarrollos dentro de la ciudad”, apunta Longo. Otra alternativa es el Corredor Panamericana, donde la escasa infraestructura de servicios y transporte es un condicionante que no se ha resuelto y afecta los recursos humanos y la captación de talentos. A lo cual se agrega la incidencia de los impuestos en provincia.

SUPERFICIE FUTURA

Se espera que los edificios en marcha, 423.600 m2, continúen. Pero, además, los desarrolladores tienen en cartera proyectos por 565.800 m2, de los cuales 42% están concentrados en la zona de Catalinas Norte y un 20% en el corredor Panamericana.

Miércoles 9 de octubre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Las rentas en oficinas son las más altas de Sudamérica

El precio de la renta de oficinas premium medido en dólares en Buenos Aires continúa siendo el más alto de la región, pese al leve descenso que experimentó en los últimos meses debido a la fuerte devaluación de la moneda local, según el informe regional de Cushman & Wakefield para el primer semestre de 2019.


Actualmente, el promedio es de US$ 31,5 por mes el m2. Le siguen, en orden descendente, Río de Janeiro, San Pablo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima. “Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica comienza a impactar en el nivel de renta, que muestra el inicio de una tendencia descendente”, apunta Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield ConoSur.

En tanto, José Viñas, director de Brokerage de la compañía, comenta: “con respecto a los contratos vigentes no hemos tenido solicitudes de renegociación de precios por parte de los inquilinos como consecuencia de la crisis de este año. No obstante, sí hemos experimentado oportunidades para los inquilinos a la hora de firmar un nuevo contrato de locación”.

VACANCIAS

En cuanto a la vacancia, en Buenos Aires se mantiene baja como consecuencia de un mercado estructuralmente pequeño. En la actualidad es de 6,9%, y entre las seis ciudades relevadas en el informe la única que se ubica por debajo de ese porcentaje es Santiago, con 3,7%, como resultado de un período de cinco años con escasa producción y grandes desarrollos que permanecen a la espera de obtener un demorado final de obra.

De las tres ciudades con mayor vacancia, San Pablo muestra signos de recuperación, e incluso con oscilaciones, su tasa actual se encamina hacia valores saludables como los registrados en 2015. Lima, por su parte, presenta una vacancia por encima del 15%, con tendencia también descendente y en busca de un mercado con indicadores en equilibrio. Sin embargo, es Río de Janeiro la ciudad de Sudamérica que presenta mayor vacancia debido principalmente a la crisis económica y política que afecta a los sectores de gas y petróleo.

OFICINAS PREMIUN

Por otra parte, Buenos Aires es la ciudad con mayor superficie de oficinas Premium proyectada y en construcción en la región, con un total de 991.254 m2 que se prevé entregar entre 2019 y 2023. De este modo, lidera ese ranking por sobre Bogotá (817.480 m2) y muy lejos de San Pablo, Santiago de Chile, Río de Janeiro y Lima. Pero ocupa a la vez el penúltimo lugar en cuanto a producción en el período 2015-2019, con 242.800 m2, solo por encima de Santiago (227.400 m2).

De acuerdo a lo consignado en el informe, la capital argentina ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también por la escasa financiación para emprender inversiones a largo plazo.

Miércoles 11 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar