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Buenos Aires con el precio de alquiler en oficinas más alto de la región

Pese a la tendencia general a la baja de los precios, debido al aumento en la vacancia, la capital argentina se mantiene por encima del resto de las grandes metrópolis sudamericanas.

Con un precio de alquiler pedido promedio de 26,2 USD/m2, medidos en dólares BNA, las oficinas premium de Buenos Aires continúan siendo las más caras en comparación con otros mercados de las principales ciudades de Sudamérica, según el informe del primer semestre de 2021 elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Luego le siguen en orden decreciente Santiago de Chile con 22,8 USD/m2 San Pablo y Bogotá con 19, 4 USD/m2, Río de Janeiro con 17,3 USD/m2 y Lima con 16,3 USD/m2,,que casi no ha sufrido cambios.

“En cuanto a la vacancia, la delantera la lleva Río de Janeiro con 35%, donde se ha adoptado recientemente el modelo híbrido de oficinas y algunas empresas han dejado la ciudad. Le siguen San Pablo, con 25%, Lima con 18%, Buenos Aires con 15,1%, Bogotá con 12,9% y Santiago con 8,2%”, comentó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Cushman & Wakefield.

Bogotá fue la única de estas seis ciudades con absorción neta positiva en el primer semestre: 12.012 m². Mientras tanto, Río de Janeiro culminó el período con -9.841 m² pero mostrando una recuperación en el segundo trimestre; en Lima la absorción neta fue de -19.808 m2; en Buenos Aires de -30.950 m²; en San Pablo de -35.520 m² y en Santiago de -37.193 m².

Según el informe, para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.  José Viñas, director de Brokerage de la compañía en Argentina, comenta que ya algunas empresas están organizando el retorno y se está viendo más movimiento en el mercado. Inclusive algunas compañías están evaluando mudarse hacia zonas periféricas para estar más cerca de donde viven sus colaboradores.

   

LO QUE VIENE

A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m2, de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022, y el 25% restante estaría terminado para 2023.

Río de Janeiro sumó 367.807 m2 programados para entrega hasta el 2030, decisión alineada con los cambios en la vacancia que experimenta en este momento. Con 1,1 millones de metros cuadrados terminados desde 2015, San Pablo está ahora preparada para la recuperación del mercado de oficinas, también con miras a completar 446.627 m² antes del 2030.

El futuro de la continuidad de los proyectos con fecha de entrega este año en Santiago es incierto, dado el contexto de bloqueo, alza de precios y retrasos. En 2021 se espera la entrada al mercado de 116.189 m². Bogotá cuenta con 154.125 m² de oficinas Clase A en construcción. De estos, solo se entregarán 18.825 m² en el segundo semestre del año. En tanto, la ciudad tiene 622.095 m² de proyectos propuestos próximos a iniciar. Por último, Lima tiene al cierre del primer semestre del año 115.630 m² en construcción, y se espera que el 50% de esta superficie se entregue durante 2021-2022.

Jueves 2 de Septiembre de 2021
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Las oficinas clase B, a pesar de una mayor vacancia, mantienen indicadores saludables

Según el informe de oficinas clase B de Cushman & Wakefield, durante el segundo trimestre de 2021, este mercado evidenció un aumento de la vacancia, pasando del 7,7% registrado hace un año atrás, a 8,9%.

Ese promedio de 8,9% contempla el 9,4% que muestra la zona céntrica (CBD) y el 7,5% de la zona no céntrica (NON CBD). Las zonas que siguen estando ocupadas, en mayor parte por empresas Pymes, y muestran la vacancia más baja son Corredor Dardo Rocha, Libertador CABA y Retiro-Plaza San Martín, que tienen menos de 5000 m2 disponibles cada una.

Por el contrario, los submercados que cuentan con mayor superficie disponible son Microcentro, con aproximadamente 27.000 m2; Puerto Madero, 25.000 m2; y Catalinas-Plaza Roma, con un poco más de 20.000 m2.

“En términos generales, si en el mercado de oficinas de Buenos Aires, la vacancia no supera el 10%, quiere decir que mantiene indicadores saludables.  Sin embargo, en los contratos de alquiler del segmento de oficinas clase B, en su mayor parte ocupadas por Pymes o profesionales, suelen existir acuerdos entre privados que podrían modificar los niveles de vacancia actuales y que se pondrán de manifiesto una vez que mejoren las condiciones de apertura y vuelta a los espacios de trabajo” indicó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

PRECIOS

En cuanto al precio promedio de alquiler pedido, Juan Querol, broker de Cushman & Wakefield comentó: “Este último trimestre continuó la curva descendente que empezó hace ya más de un año y bajó a US$ 17,5 mensuales por metro cuadrado. En la zona no céntrica (NON CBD) ese promedio es mayor, con US$ 20,1, quedando un tanto más bajo en la zona céntrica (CBD)  con US$ 16,9.  En la cima quedó el submercado, Retiro-Plaza San Martín con US$ 22,2, desplazando a Libertador GBA, que ocupaba ese sitial desde 2019. Por el contrario, el menor precio es el de Centro Sur con US$12,9”.



La superficie en construcción y en proyecto para el mercado de oficinas clase B en Buenos Aires alcanza los 98 800 m2, los cuales al ser entregados se sumarán a los 1.483.801 m2 que constituyen el inventario actual.
 

Martes 3 de Agosto de 2021
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Se liberan oficinas en el Microcentro y se ocupan metros en zonas periféricas

Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó fuera de la zona tradicional de negocios, lo que muestra un corrimiento de la demanda de oficinas hacia el norte de la ciudad.

Al cierre del segundo trimestre de 2021, el mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró una vacancia de 15,1 %. Esto representa una suba interanual del 67%, pero solo 1,73% en comparación con el primer trimestre del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Durante este periodo se liberaron 13.583 m2 de oficinas, mayormente en el microcentro y por otro lado se ocuparon 9.923 m2. Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó en el área NON CBD (no céntrica), es decir fuera de la zona tradicional de negocios, enfatizando una demanda de oficinas hacia el norte de la ciudad.

Según el estudio, si bien el saldo de incremento de vacancia dentro del período de pandemia fue significativo, se percibe una desaceleración en la superficie liberada durante el segundo trimestre. Para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.



PRECIOS EN BAJA, SEGÚN ZONAS

José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield señaló que “el precio promedio para oficinas clase A fue de 26,2 US$/m2, acrecentando su tendencia descendente con una caída del 7 % en comparación con el mismo período de 2020. De esta forma, el precio pedido continúa sin reflejar las mismas variaciones respecto a los precios de cierre, donde el valor en las nuevas transacciones tiene otro efecto”.

En la medición interanual, a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14% y el 17 % respectivamente en el precio solicitado. Por otra parte, los submercados Catalinas-Plaza Roma y Libertador CABA siguen siendo los más apreciados, con un valor promedio de US$ 30/m², aunque se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos.

Por otro lado, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman subrayó: “Hasta el momento, el submercado Microcentro fue el más afectado por la pandemia, en el cual se han liberado 21.471 m² presentando la tasa de vacancia más elevada, con 25,4 %. Sin embargo, estos indicadores aún no se ven reflejados en el precio pedido, provocando vacancia de largo plazo mayor a 9 meses”.

DE CARA AL FUTURO

Actualmente la superficie en construcción es de 206.682 m2, el 70% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires. Este factor se enmarca positivamente dentro del escenario futuro de “nueva normalidad”, ya que genera una oferta homogeneizada, posibilitando que las empresas puedan reconfigurar sus posiciones e incluso competir por el reclutamiento de recursos humanos en el corredor Norte.

Del total de superficie en construcción, solo el 18% será entregado para fines de 2021, un 57% durante 2022, y el 25 % restante estaría finalizado para 2023. Todo esto sujeto a que no surjan nuevas demoras en la ejecución de obras, producto de la situación sanitaria. Este panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Lunes 12 de Julio de 2021
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Las oficinas siguen ampliando la brecha con el alquiler residencial

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0.5 %.; mientras que los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación.

Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales. Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, elaboraron este informe de actualización trimestral, que compara cómo fue el comportamiento de ambos segmentos durante los últimos años en Buenos Aires, a partir de los datos recabados por cada empresa.

Para realizar la comparación, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.



En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada. Al deflacionar la serie de alquileres, entre 2014 y el primer trimestre de 2021 el activo de oficina mostró una apreciación del 76%, mientras que un departamento depreció un 12%, ambos medidos en pesos.

Esta brecha tiene varias causantes. Una de las principales resulta en que las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos, y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago que genera el ingreso del inquilino y la tasa de inflación. A largo plazo esta relación con la capacidad de pago genera una disminución de la renta.

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0.5 %. Por su parte, los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios, todo lo cual llevó a un incremento nominal anual del 50%.

En cuanto a las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores. Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que “la tasa de ‘cap rate’ residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión en viviendas en localizaciones centrales”.

Lunes 7 de Junio de 2021
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Oficinas: flexibilidad es la respuesta del momento

Con precios más bajos y una demanda más exigente, el mercado corporativo funciona aunque más lento y adaptándose a la requisitoria actual. La opinión de la Ing. Mariana Stange, una observadora activa de las necesidades en materia de espacios laborales.

Entrevistada por Áreas Globales, reconoce que el mercado argentino es sensible a cualquier tipo de cambio, sea económico o político frente a elecciones cercanas, “mucho más con crisis sanitaria. Durante abril y mayo 2020 la parálisis fue completa. En junio volvieron las consultas y actualmente hay actividad con ciertas condiciones,  y se cierran contratos de ventas y alquileres”. Es cierto, acota, que la empresa que se va moviendo más es la pyme, desde la unipersonal a la de 50 integrantes, que ya han vuelto a las oficinas ya que dependen mucho del flujo del trabajo diario para ser consistentes con su facturación y que se están encontrando con que se dieron cuenta que es posible trabajar de manera remota, aunque  no sea deseable por completo”. Lo que están viendo es complementar el trabajo a distancia con el presencial, que es mucho más rico y permite desde el compartir una mesa de reuniones como planear el futuro. Esta combinación está requiriendo menos espacios por la reducción de los metros necesarios y crece la vacancia. “Para setiembre/ octubre, las grandes empresas están pensando en volver de forma escalonada, y hay disponibles metros totalmente armados, lo que mejora la oferta. Son oficinas totalmente equipadas, dejadas por alguien que se achica, de muy buena calidad y la absorción es bastante fluida”. Lo que estaba vacante de antes, y su estado no es bueno, es más difícil de ubicar. El propietario argentino solía a veces ser reacio a invertir en lo que ponía en oferta, pero con una competencia más exigente está invirtiendo en sus oficinas. “Un  fenómeno interesante ya que genera trabajo en los estudios de arquitectura. No son grandes reciclajes pero sí puesta en valor para mejorar baños y cocinas, subir un escalón en la calidad, que ojalá no sea una tendencia sólo coyuntural”.

PRECIOS EN BAJA

Claramente se observa una baja en los precios, en Catalinas, por ejemplo, en el edificio Alem Plaza se ofrecen oficinas que se alquilaban entre 26 y 30 dólares oficiales a hoy se encuentran por US$ 17 por m2. La caída es real y hay edificios buenos sobre Leandro Alem que se consiguen entre US$ 7 y 8 por m2 rentable y en Palermo entre US$ 16/17.

Las zonas más calientes de búsqueda Mariana Stange las ubica de  Plaza San Martín hacia el Norte : Palermo, Belgrano, Nuñez,  a raíz de que ya es un hecho  que la tecnología permite las distancias a favor de mayor comodidad y confort para retener el talento. “Sufren más los edificios de mayor antigüedad, pero que sin embargo los de buena categoría se ven como una oportunidad en materia de precios, como un medio para que en un plazo de tres años quien los toma pueda bajar costos y gastos fijos”.

Por otro lado, asesores, desarrolladores y arquitectos analizan actualmente en conjunto qué hacer con muchos edificios en el microcentro,  que no pueden seguir el tren de la evolución por las condiciones de falta de ventilación o estacionamiento. Se analiza qué pasa si se cambia el uso, promoviendo más apart hoteles y viviendas, y esta probabilidad se está estudiando.

Una experiencia que en el mundo se hizo con éxito.

ESPACIOS FLEXIBLES

“Pareciera que la flexibilidad es la respuesta del momento, también en los materiales: lockers, sillas, todos regulables y con ruedas.  La foto de la oficina de los años 90/2000 ha cambiado dramáticamente, y hoy se presentan espacios de trabajos colaborativos, más parecidos a un lobby hotelero. El bienestar de los equipos es el bien más apreciable”.

Un tema a considerar,  es la Importancia de la comunicación y poner atención en no sacar conclusiones fijas, conjugar más en “gerundio” lo que estamos viendo…”separar lo coyuntural de lo que va a perdurar, para asesorar mejor al cliente. La salud del aire, va a seguir siendo fundamental cuando pase esta terrible prueba que estamos sufriendo”, concluye.

Jueves 20 de Mayo de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar