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“La actual situación no impactó todavía en las oficinas Clase A+, en parte como resultado de un mercado que permanece subofertado,” explican desde LJ Ramos en un detallado informe del sector.

En una reunión en la que presentaron un relevamiento del segmento, realizado por Karina Longo, gerente de consultoría & Research y Martín Potito, director de la División Corporativa-Oficinas, ambos de LJ Ramos, se destacó que en septiembre la vacancia tuvo una reacción positiva situándose en 6,5%, en lo cual incidió el cierre de transacciones que involucran grandes superficies, en su mayoría iniciadas antes de las Paso. Además, no se observó un crecimiento de la superficie liberada. Es decir que, a pesar del contexto económico crítico, los ocupantes de oficinas Premium no han reducido el espacio alquilado.

Como resultado, la absorción neta alcanzó los 21.000 m2 (+11796 respecto del trimestre anterior) dejando un retroceso del 9,4% en la superficie disponible. La superficie tomada se ubicó en 34.400, lo que supone un crecimiento del 132%. El 65% del espacio tomado fue ocupado por una empresa de coworking en el corredor Panamericana que absorbió 21.700 m2

“Hay que considerar que entre Capital y provincia de Buenos Aires se contabilizan 60 edificios Clase A+”, precisó Potito. Además, si analiza el mercado, el 40 % de esos edificios corresponde a inversores institucionales y el resto está compuesto por multi propietarios, lo que dificulta introducir mejoras en edificios de categoría que ya requieren adecuaciones.

SUBMERCADOS

Por submercados, la vacancia del corredor Panamericana descendió 4,3%, pasado del 15,2% al 10,9% en el tercer trimestre. Por el contrario, Puerto Madero concentra la mayor superficie disponible con una vacancia del 14%, aunque muestra una tendencia en alza desde el cierre de 2018.

PRECIOS

Hasta el momento la volatilidad del dólar no se reflejó en el precio de los alquileres, si bien existe incertidumbre con respecto al comportamiento futuro. Pero, por otro lado, la baja vacancia, producto del reducido inventario actual, contiene los valores de renta que muestran cierta estabilidad, ubicándose en US$ 27,2 el m2 por mes, con bajas del 1,8% con respecto al trimestre anterior, mientras que los precios más altos rondan US$ 33, el m2. Si bien hay contratos que se firmaron en US$ 36/38 el m2, indica Potito.

ZONAS Y PERSPECTIVAS

A la hora de analizar zonas, Karina Longo precisa que Catalinas, Plaza Roma, Retiro, 9 de Julio cuentan con una oferta favorable, y que los corredores de Libertador provincia de Buenos Aires y en Capital, se han ido consolidando, como también el Polo Saavedra. Un ejemplo en la ciudad es el desarrollo de Centro Empresarial Libertador, que lidera Raghsa, que representa 60.000 m2 y que prácticamente ya se ha colocado y ha defendido precios.

“Ante la necesidad de nuevos edificios que se adecuen una demanda con mayores exigencias, el Microcentro ofrece potencial de reciclaje de edificios y Paseo Colón cuenta con terrenos disponibles para nuevos desarrollos dentro de la ciudad”, apunta Longo. Otra alternativa es el Corredor Panamericana, donde la escasa infraestructura de servicios y transporte es un condicionante que no se ha resuelto y afecta los recursos humanos y la captación de talentos. A lo cual se agrega la incidencia de los impuestos en provincia.

SUPERFICIE FUTURA

Se espera que los edificios en marcha, 423.600 m2, continúen. Pero, además, los desarrolladores tienen en cartera proyectos por 565.800 m2, de los cuales 42% están concentrados en la zona de Catalinas Norte y un 20% en el corredor Panamericana.

Miércoles 9 de octubre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

La baja del 40 por ciento, en dólares, que generó la corrección cambiaria duró poco; hoy los gastos están en los niveles previos al cimbronazo.

En noviembre de 2018 un informe de LJ. Ramos, firma que brinda servicios inmobiliarios, establecía que los gastos en los edificios de oficinas habían sufrido una considerable baja en dólares, de hasta el 40 por ciento, por la devaluación. “El efecto duró poco”, sostiene Pablo Papadópulos, gerente de Oficinas de la firma, quien confirma que en unidades de clase B o C los gastos ya representan un 50 por ciento del alquiler.

A pesar de que estos impuestos son abonados en pesos, suelen ser analizados en dólares tanto por locadores como por locatarios. En 2018, la devaluación del peso en más del 100 por ciento hizo que los gastos promedios fueran de US$5,50 por metro cuadrado. Sin embargo, menos de seis meses después, este monto volvió a ascender hasta ubicarse entre los US$8,50 y US$10/m2 -dependiendo del tipo de edificio- cifra en la que ya se ubicaban previo a los vaivenes cambiarios.

¿La causa? Los brokers explican que el aumento se debe pass through -traslado de la inflación a precios-. La preocupación recae en que la baja no logró mantenerse durante un semestre completo. “Con la devaluación de agosto las expensas en dólares bajaron sustancialmente, pero luego, con el valor de la moneda americana estable que duró hasta hace pocos días, los incrementos por inflación y por acuerdos de paritarias de los distintas componentes de las expensas han hecho que su valor en dólares comience a recuperarse rápidamente en los últimos meses del 2018 y en los primeros de 2019”, confirma Claudio Ubaldi, gerente de Administración de Consorcios de oficinas de Cushman & Wakefield Argentina.

Los gastos de oficinas se componen de las expensas, los impuestos municipales (ABL) y el servicio de agua (AySA). Ubaldi explica que los principales componentes de las expensas en los edificios de oficinas en orden de importancia son: los servicios de seguridad física que representan entre el 30 y el 35 por ciento; los gastos de mantenimiento que inciden entre un 20 y un 25 por ciento; y limpieza – entre el 15 y el 20 por ciento-. La suma de estos tres rubros usualmente ronda el 70 por ciento del monto total. Como referencia, las paritarias de seguridad privada, con posterioridad a la devaluación y hasta la fecha establecieron más de un 22 por ciento de incremento en pesos.

Papadópulos aclara que el aumento de los gastos en dólares no genera grandes cambios o reconsideración de locación en los alquileres de las categorías A o triple A, dado que suelen estar ocupados por grandes empresas nacionales o en general, multinacionales, pero sí lo hacen en las de clase B o C, en su mayoría, ubicadas en el microcentro porteño. “Los dueños de este tipo de unidades prefieren bajar el monto de los alquileres para tener los gastos cubiertos”, explica y agrega que cuando una oficina está desocupada empieza a convertirse en “un dolor de cabeza” para el propietario. “En general no pueden mantener los costos en dólares, dejan de pagar las expensas y empiezan los problemas con las deudas y la morosidad. Es complicado”, remata.

Con respecto a las tarifas de los servicios públicos, Ubaldi sostiene que, si bien se han incrementado su valor en 2018, también lo han hecho el resto de los gastos, por lo que los servicios públicos no han modificado significativamente su impacto porcentual. Sin embargo, aclara que si se estima, para 2019 una inflación del orden del 30 o 35 por ciento, los incrementos porcentuales de las tarifas serán holgadamente superiores. “No solo harán su aporte a que el incremento de las expensas durante 2019 sea superior a la inflación sino que también se incrementaría su incidencia sobre el total de gastos”, establece. Papadópulos agrega que uno de los servicios que más impacto genera al hacer la cuenta final de gastos es el agua: “Esto se agrava en los edificios que no tienen medidor de agua. Antes la boleta de agua ni se miraba, ahora es una de las que más aumenta”, ejemplifica.

Una conclusión interesante es la que se extrae del análisis año a año realizado en el último informe confeccionado por L. J. Ramos. El mismo refleja que en agosto de 2018, los gastos de expensas y Aysa de las oficinas ubicadas en zona Norte se igualaron con las de la Capital Federal. En ambos casos, rondaban los US$4,9/m2. Una similitud lejana a la realidad de julio de 2012 cuando los pisos corporativos de la Capital Federal pagaban US$6,54/m2 mientras que los del Norte US$4,9/m2. El mismo análisis mostró que una de las mayores disparidades se dio en septiembre de 2015 cuando las expensas en la ciudad de Buenos Aires rondaban los US$6,68/m2, y las del Norte US$5,86/m2. La diferencia también fue fuerte en abril de 2016: en el Norte pagaban US$4,13/m2 y en la capital, US$5,19/m2.

Un ajuste con límites

Con el actual escenario, las opciones para bajar gastos en los edificios de oficinas son limitadas. “Se pueden recortar hasta ahí. Nosotros recomendamos utilizar lámparas LED, trabajar sobre el consumo del agua y hasta gestionar el personal de limpieza o mantenimiento”, comenta Papadópulos.

Desde Cushman & Wakefield sostienen que los inquilinos y propietarios saben que si bien las cosas se han venido haciendo razonablemente bien, no se puede accionar demasiado sobre ellos sin afectar sensiblemente el nivel o calidad de los servicios. Ubaldi reconoce que, “en momentos como estos más que nunca se intenta optimizar los costos”. Para esto, se suele hacer un análisis comparativo entre proveedores y un cambio en el nivel de los servicios ajustándose a los que sean “estrictamente necesarios” como la cantidad de personal de limpieza o seguridad, frecuencia de la limpieza o, por ejemplo, de los vidrios en altura.

Pablo Kiesel, Gerente Comercial de Raghsa, agrega que contar con más de 100.000 m2 rentables de oficinas clase A -que serán 160.000 m2 cuando concluya la obra de Centro Empresarial Libertador- otorga un mayor poder de negociación, mejores costos y un control post contratación más manejable. “Si bien a veces la diversificación de proveedores es beneficiosa, no puede compararse con el poder de negociación que otorga la cantidad de m2 que manejamos. Durante el año licitaremos nuestros servicios principales (limpieza, seguridad, algunos mantenimientos de envergadura) y, haciendo foco en la economía de escala, esperamos un ahorro mínimo del 5 por ciento en relación a los valores actuales”, relata el ejecutivo.

Facundo Gago es director del área de Facility Management de JLL, la firma especializada en servicios inmobiliarios y gestión de inversión. Gago trabaja hace 15 años en tareas como la implementación de procesos y procedimientos para el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados. Esto va desde los servicios hasta la disposición interna. Aunque se trata de una disciplina que existe hace años, el especialista reconoce que en el último tiempo ganó mayor profesionalismo y, sobre todo, protagonismo en tiempos de crisis porque, entre otros beneficios, contratar un servicio de facility manager garantiza optimización de costos, en particular por el poder de compra que tienen estas firmas frente a grandes proveedores. “El primer costo que enfrentan las empresas son los salarios y, el segundo el real estate”, sostiene. Es que a partir del aumento de los servicios, grandes empresas que suelen implementar cambios y operaciones de facility empezaron a llamar con una consulta: cómo bajar el costo de los servicios, en particular, el de la energía, que se puede gestionar a nivel empresa. “Antes era despreciable, estaba totalmente subsidiado, ahora que se sinceraron las tarifas les está pegando mucho”, afirma Gago.

En este sentido, las empresas están tomando dos caminos. Por un lado, implementan acciones de eficiencia energética que consisten en revisar los procesos y sistemas para reducir menos el consumo. Por otro, directamente buscan nuevos proveedores de energía alternativa. “Se están firmando acuerdos a 10 o 15 años con tarifa plana en dólares. El ahorro varía según el consumo pero se ubica por debajo de los servicios convencionales como pueden ser Edenor o Edesur”, sostiene Gago y finaliza aclarando que “lo que tiene de malo es que esto obliga a las firmas a consumir una tarifa plana”.

El mercado local de pisos corporativos es uno de los que defiende valores más altos de alquiler en Latinomaérica.

El mercado de oficinas corporativas cerró el 2018 con una cifra récord de crecimiento interanual de inventario, que supera en un 12 por ciento a los dos años anteriores. El dato se extrae del informe anual realizado por Colliers International, la compañía de servicios inmobiliarios integrales. De esta manera, Buenos Aires – que en el último período de 2018 sumó 139.730 m² de superficie-obtuvo el cuarto lugar en stock de superficie corporativa de Latinoamérica. El primer puesto lo tiene la ciudad de México con 6.640.000 metros cuadrados. De todas formas, el relevamiento anticipa que las proyecciones para los próximos años prevén para 2023 la incorporación de 370.240 metros cuadrados, lo que consolidará el inventario de oficinas en 2.374.697 metros cuadrados.

Si el análisis es por precio –con valores de alquiler de los pisos premium que ronda los US$24,8 por metro cuadrado–, el mercado local es el segundo de la región, detrás de Río de Janeiro en donde los metros corporativos se rentan a US$26,8 por metro cuadrado. “El 2018, el mercado local cerró como un año marcado por la convergencia de precios entre categorías de edificios A+ y A, consolidándose como el primer año de los últimos cinco que muestra este atípico comportamiento”, detalla Juan Manuel Farola, director del área de oficinas de Colliers.

Otro dato interesante en el análisis comparativo de la región es que es el tercer mercado con menor vacancia de la región. La plaza de Santiago de Chile se posicionó en el primer lugar con 4,50 por ciento. Hay que tener en cuenta que durante el último trimestre del año pasado, el inventario de oficinas alcanzó los 2.004.457 metros cuadrados por la incorporación del edificio “Santander Río – Garay”, que ingresó al mercado totalmente ocupado. ” Influenciada por este proyecto, La absorción neta del mercado fue de 68.504 metros cuadrados”, analiza Farola.

Respecto a las zonas con superficie disponible, el análisis detalla que los 146.086 metros cuadrados se encuentran principalmente en los submercados Norte de Gran Buenos Aires con un 7,9 por ciento, Puerto Madero con un 8,4 por ciento, Macrocentro Sur con un 14,7 por ciento y el microcentro porteño con un 9,8 por ciento. “El nivel de disponibilidad se tradujo en una variación de la tasa de vacancia agregada que pasó de 8,95 a 7,17 por ciento, reflejando un comportamiento estable y una leve corrección del aumento de la desocupación”, finaliza Farola.