El incremento de las tarifas puso en la agenda de los desarrolladores la necesidad de construir emprendimientos aislados térmicamente

El aumento de las tarifas y el impacto en el bolsillo puso a la aislación térmica en la agenda de los desarrolladores y constructores. Hasta hace poco tiempo nadie interesado en construir o comprar un inmueble analizaría su eficiencia energética y qué consumo energético tendría. Hoy otra es la historia. Durante diez años la luz fue casi gratis, entonces preocuparse por conservar el consumo de energía eléctrica no tenía ningún sentido. Pero ahora, cuando el bolsillo se impone será algo que el mercado les va a imponer, guste o no”, asegura Damián Tabakman, presidente de la CEDU y agrega: “Cuando por un monoambiente la gente tenga que pagar $5000 de luz o de gas, y decida no comprarlo, los desarrolladores empezarán a preocuparse por esto, y la eficiencia energética de los inmuebles empezará a ser una variable acuciante”.

Haciendo un paralelismo es lo que ocurre con el agua del mate: se puede usar la pava y calentarla continuamente en la hornalla mientras se ceba o volcar el agua una vez caliente dentro de un termo y mantenerla en su temperatura justa hasta el último mate. Con una casa sucede algo muy similar. Si los techos, muros y pisos no están correctamente aislados térmicamente, el calor de la estufa o el frío del aire acondicionado se pierden. Y esa energía que se pierde se traduce directamente en aumentos en las facturas de luz y gas, entre otros perjuicios tanto para la salud como para la estructura de la edificación. “Dentro de una vivienda un cuarto de su energía se la llevan los artefactos del hogar, otro 25 por ciento el agua caliente sanitaria; pero la mitad de la energía que consume una vivienda tiene que ver con la climatización y la refrigeración. Podemos ahorrar más donde más gastamos. Y en este punto la aislación térmica eficiente es clave y es donde se debe trabajar desde el sector de la construcción”, agrega Federico García Zúñiga, consultor técnico de la Asociación Nacional de Industrias de Materiales Aislantes (Andima).

Gerardo Wadel, asesor de Andima, consultor internacional y especialista en sustentabilidad y eficiencia energética, advierte que los aumentos de luz y de gas, lejos de convertirse en un problema para los desarrolladores, deberían verse como una enorme oportunidad. “La energía cada vez es y será más cara. En España, la energía eléctrica crece a un ritmo del 15 por ciento anual cuando el índice de precios al consumidor es de entre un 1 y un 1,5 por ciento anual. Es decir, el valor de esa energía crece 10 veces por encima del conjunto de precios”. El especialista afirma que la experiencia española podría marcar el camino a seguir en la Argentina. En el país europeo, hace 10 años nadie analizaba en la eficiencia energética. Hoy, los desarrolladores no piensan en hacer algo que no sea de categoría A o B simplemente porque no los venderían. “Los edificios tienen una clasificación que van de la A a la G. En el segmento A, que son los edificios con muy alto nivel de eficiencia y con un consumo de energía inferior al 55 por ciento de la media, están casi todos los desarrolladores de viviendas importantes. No es competitivo ofrecer un edificio menor a B en España”, explica Wadel. En números concretos afirma que con el uso de artefactos y electrodomésticos etiquetados clase A, se logra un 9 por ciento de ahorro de energía; con calefones solares y artefactos sin piloto, un 18 por ciento. Sin embargo, una familia podría ahorrar hasta un 35 por ciento de energía y un 70 por ciento en las facturas de gas y luz, energías usadas para climatización, si migrarán o contemplaran el uso de aislación térmica eficiente en sus viviendas, colaborando con la energía de todo el país”. El especialista se refiere a ocuparse del tema desde la construcción del proyecto sumando la envolvente con aislación térmica eficiente -funciona de una forma similar a la “tercer piel” de las personas-, la que permite aislar el hogar de la intemperie con un consumo mínimo de energía o gas. Dicha aislación se logra mediante materiales aislantes eficientes, resistentes al paso del calor, interpuestos en los cerramientos de una vivienda. Para graficarlo es una especie de abrigo y lo que se hace es formar una capa en las paredes, cubiertas y superficies en contacto con el suelo. De esa forma genera una barrera al paso del calor indeseado, desde adentro hacia afuera en invierno y al revés en verano. Así, las temperaturas interiores son más moderadas y se necesitan menos instalaciones de calor y frío, con un consumo de energía final menor.

Las normativas para la aplicación de estas soluciones en la construcción ya están vigentes o en proceso de reglamentación en las más importantes ciudades de nuestro país. Desde la provincia de Buenos Aires la Ley 13.059 de acondicionamiento higrotérmico fuera reglamentada en el año 2010, ampliándose posteriormente a las ciudades de Rosario, Buenos Aires y Neuquén. En líneas generales los niveles de aislación que exigen equivalen a los requeridos en España en 1979. Esta comparación puede ser entendida como un atraso pero Wadel resalta la oportunidad: “podemos aprender de la experiencia llevada adelante en los últimos 40 años en Europa y que han aplicado incluso otros países de la región. Y hacer un propio camino para ampliar el campo de acción no sólo a las construcciones nuevas sino también -y sobre todo- al parque edilicio existente que es el que plantea el mayor desafío y que requiere el compromiso y el esfuerzo del conjunto del estado, las empresas prestadoras de servicios, las entidades financieras, los profesionales, los constructores y desarrolladores y las organizaciones del tercer sector”, explica y agrega otros beneficiados: las empresas de servicios, ya que la aislación térmica eficiente colabora, junto con otras estrategias de ahorro, a que con la misma infraestructura, se pueda proveer al doble de construcciones; el Estado, generando ahorro de energía y menos gastos y hasta los bancos, garantizando el repago de sus créditos. Sin ir más lejos, en España la concientización sobre eficiencia energética fue creando una industria nueva. Surgieron empresas dedicadas a la producción y desarrollo de nuevos materiales y sistemas constructivos, además de nuevos perfiles de compañías, técnicos y profesionales y hasta se creó un sistema de financiación, con ayudas bancarias públicas y privadas, con créditos blandos, que financian construcciones con certificación A y obras para la rehabilitación de edificios. A la hora de hablar de costos se estima que la aislación térmica eficiente representaría el 1,5 por ciento de la obra. Las nuevas generaciones, como parte de la demanda, en un futuro próximo también impulsarán el avance de construcciones más sustentables.

Por Carla Quiroga, Sábado 29 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Las escrituras de compraventa tuvieron en abril un crecimiento del 47,9 % respecto del año anterior, con 5977 registros totales, de acuerdo con el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

El informe, que difundió El Cronista, consigna que el monto involucrado fue de $17.839 millones, es decir un 99,1% superior al registrado en 2017. No obstante, se observó un leve retroceso de 0,1 % en pesos y de 1,7% en cantidad de operaciones, en relación con el precedente mes de marzo.

El  valor promedio de las transacciones alcanzó a $2.984.680, con un alza de 34,5% anual, mientras que en dólares, el promedio fue de 145.381 (+2,6%).

Un dato importante surge del hecho de que las escrituras celebradas con crédito hipotecario llegaron a 2198, una relación de 36,7% del total, y exhibieron un crecimiento de 173,4% respecto al año anterior.

En este aspecto, cabe destacar que se observa durante los cuatro primeros meses del año, con 7780 registros, que las hipotecas realizadas con préstamos bancarios tuvieron un alza de 145,1 %. En los próximos meses se verá la influencia que sobre las escrituras de compraventa tendrán las nuevas condiciones del mercado, con la suba del dólar, si bien es poco probable que la situación se refleje inmediatamente.

Viernes 8 de Junio de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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No es necesario disponer de grandes superficies para apelar al paisajismo; la clave pasa por generar espacios funcionales que sean percibidos como un ambiente más; los costos y qué hay que tener en cuenta.

El paisajismo es una buena alternativa a la hora crear nuevos espacios en una casa. También funciona como un disparador a la hora de valorizar una propiedad. La buena noticia es que no es necesario contar con un gran lugar verde para recurrir al paisajismo. Las nuevas técnicas y tendencias ofrecen opciones convenientes aún en lugares reducidos. La clave pasa por diseñar sitios funcionales y atractivos, que agregan valor. “Las propiedades que cuentan con un parque diseñado con criterio y diversidad de espacios y sectorización resultan seductores para los compradores exigentes”, dice Gabriel Bisignano, paisajista y jardinero de la empresa especializada GB Sur Verde. “Una propiedad demanda un tiempo de construcción que oscila entre los ocho meses y un año dependiendo del tipo de obra. Cuando finaliza ese plazo la casa está terminada, mientras que en el caso de un espacio verde, en ese momento, comienza la vida de ese proyecto, y sólo el tiempo y el buen mantenimiento logrará alcanzar el proyecto planeado”, diferencia Verónica Fabio, presidente del Centro Argentino de Arquitectos Paisajistas y profesora titular de Vegetación II de la Licenciatura en Planificación y Diseño de Paisaje de la Universidad de Buenos Aires (Fadu-UBA / Fauba). “Es que para el paisaje, la variable del tiempo, es decir los años, agregan valor, Por eso cuando las propiedades se tasan tienen un plus por “su añosa arboleda o por un parque impecable”, agrega.

El ingeniero agrónomo Carlos Thays, manager del prestigioso estudio Thays -de larga tradición en paisajismo- señala que actualmente los espacios exteriores cobran un rol muy importante en las urbanizaciones y complejos edilicios. “Hoy la gente compra paisaje. En general, se trata de desarrollos donde se prevé que el índice habitacional será exponencial y por lo tanto los espacios al aire libre son de todos los que habitarán ese lugar, como parte de su jardín y de vivir en comunidad”, afirma quien, siendo la cuarta generación familiar dedicada al rubro, conoce muchos de los secretos de los jardines y parques modernos.

El paisajista plantea las diferencias a tener en cuenta de acuerdo a las dimensiones: en espacios pequeños la clave es desviar la atención de los límites y prestar mayor atención a los detalles y terminaciones. En estos casos, dice, se diseña desde un punto de observación más cercano y estático, con visuales de mayor definición en el diseño y materialidad. Cuando se trata de sitios grandes, propone jugar con las escalas y las perspectivas, crear y diferenciar visuales para darle mayor interés al recorrido. Para Hernán Siwacki, socio de la desarrolladora Capital Brokers Propiedades, la gente cada vez más compra experiencias, vivencias, situaciones que le generan un disfrute y que aportan valor agregado a la compra. “A través del paisajismo esto puede ocurrir, por eso cada vez más desarrolladores buscan crear estas experiencias para sus compradores, modificando sus proyectos con este recurso, generando además una mejor calidad de vida para los futuros propietarios o inquilinos”, relata.

Entre las ventajas, los especialistas, afirman que un emprendimiento con paisajismo se venderá más rápido y a mayor precio que aquellos que no se ocuparon del verde. Claro que también hay que tener en cuenta que el valor del servicio de diseño por metro cuadrado ronda los $ 4500. Un número que puede resultar costoso pero que es relativo cuando se prevé una valorización promedio de la unidad de entre 10 y 15 por ciento .

Para Jonathan Kasbarián, técnico jardinero de Verde Profundo, el paisajismo permite ganar espacios en sectores aburridos u olvidados que quedaban fuera de las actividades de la casa. En otras palabras, “pasan a tener relevancia y se convierten por ejemplo en un punto de reunión. Además, la propiedad se revaloriza porque en el caso de querer venderla, el posible comprador detecta a ese lugar como un ambiente más, que no necesitará rediseñar”, relata.

Árboles, rocas, canteros, livings o cocinas al aire libre, piscinas ecológicas, huertas o jardines verticales son algunas de las alternativas que brinda el paisajismo a la hora de planificar espacios verdes en una casa o en un edificio. “El principal elemento vegetal para revalorizar una propiedad son los árboles; cuantos más añejos sean mayor será el valor que añaden a las propiedades. De todas formas, hay que considerar que cuenta mucho su estado fito- sanitario, es decir si está sano o enfermo”, aclara Bisignano. Otros elementos naturales que aumentan los costos son las rocas de grandes tamaños en materiales como el pómez, el mármol, y las piedras como el berilo, la turmalina, la pirina, el cuarzo y el hialino -un tipo de vidrio negro-. Además hay elementos no vegetales cuya utilización está en auge como por ejemplo, el acero que se utiliza en maceteros, canteros altos o para borduras y contenciones de niveles de terreno. “Una forma innovadora de revalorizar la propiedad es incorporando en el exterior algún ambiente interno de la casa, por ejemplo construir un living o una cocina, para esto se suelen usar materiales combinados con maderas o pisos flotantes de PVC”, agrega Bisignano. También se puede recurrir a la realización de una piscina ecológica o natural, que son aquellas en las que para lograr la calidad del agua se recurre a un sistema de depuración natural; y que además tienen un impacto muy favorable en el ambiente, no usa químicos y se consideran naturalmente beneficiosas para las personas. Las cascadas son otros de los elementos recurrentes en paisajismo y su instalación puede arrancar en los $ 9000.

El equilibrio entre interior y exterior juega también un rol fundamental. El arquitecto Matías Goyenechea, titular del estudio a su nombre, con experiencia en casas en clubes de campo y viviendas con jardín, plantea que en sus trabajos conecta el interior con el exterior, generando espacios dentro-fuera, patios internos, metiendo el verde al interior y a su vez extendiendo muros y pisos al afuera. ” Hoy los espacios verdes se diseñan para ser vividos. Conceptos como los perfumes, la huerta o las plantas adaptadas al medio ambiente se vuelven cada vez más relevantes a la hora de diseñar”, afirma la paisajista Gabriela Trivelloni, con enorme experiencia en el rubro. “Hoy están imponiéndose jardines silvestres, naturales con vegetación nativa que no requiere mantenimientos costosos porque estas plantas están originalmente adaptadas al clima y suelos por lo que no son afectadas por enfermedades tan comunes en los jardines y que si sufren y requieren mayor inversión para su mantenimiento”, agrega Bisignano.

Las huertas resultan otra alternativa para revalorizar una propiedad que responde a la tendencia actual del cuidado en la alimentación. El valor dependerá del tamaño, y para los que no tienen suficiente espacio, las huertas pequeñas en cajones son una alternativa bastante económica que se venden a $ 4500.

Los jardines verticales que se colocan en interiores o en exteriores está entre las opciones más elegidas para patios traseros que suelen estar delimitados por muros y resultan poco luminosos. En estos casos, es clave que el paisajista recurra a especies que se adapten a la poca luz. “La ventaja de los jardines verticales es que al colocarse sobre las paredes no importa el tamaño del ambiente; se adaptan a todo tipo de espacios”, señala Kasbarián. Una medida de jardín vertical muy utilizada es la de ocho metros cuadrados que tiene un costo de $36.000.

Por Silvina Vitale, Sábado 23 de diciembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En un contexto en el que el costo de la construcción y el precio de la tierra afectan la rentabilidad de los desarrolladores, la demora en los permisos, aprobaciones y escrituras incrementa el valor del m2; las razones.

10% en alza. Crecieron las encomiendas para nuevos desarrollos en junio versus mayo. Foto: Shutterstock

Los reclamos por la laxitud de los plazos de proyecto, obra y escrituración que demandan los nuevos desarrollos ya es un clásico de profesionales, desarrolladores, inversores y hasta de compradores finales. Pero, particularmente este año, en el que los créditos hipotecarios están en el centro de la escena, la necesidad de reducir los tiempos de trámites y verificaciones hasta llegar a la añorada escritura de las viviendas recobra especial importancia. “Hay un evidente problema de tiempos en toda la gestión de aprobaciones, sobre todo lo que ocurre no solo en la previa de un proyecto, sino también cuando uno lo termina y llega el momento de la subdivisión final y escrituración”, explica Mariano Galeazza, director de grupo Monarca, desarrollador de los megaemprendimientos Lagoon Pilar y Hudson. “Hay dos temas que son críticos. El primero, la necesidad que tiene el sector de agilizar las escrituras una vez que está el final de obra. El otro, es que exista una puerta más ágil para las aprobaciones de proyectos que sean de interés social o que, por ejemplo, estén vinculados al interés conjunto del Estado respecto a la necesidad de vivienda para que este tipo de inversiones pueda funcionar”, propone.

El mes pasado el Banco Central autorizó a que las entidades tomen los boletos de compraventa como garantía para financiar viviendas. Si bien esta medida promete movilizar el mercado de las propiedades a estrenar -aquellas que finalizaron su construcción pero aún aguardan la obtención del título de escritura-, la medida funciona como una especie de “parche” que, en definitiva, blanquea el problema real que subyace en toda obra: los tiempos “chicle” de los emprendimientos, derivados de los procesos municipales y provinciales. Las gestiones para llegar a la escritura en la ciudad de Buenos Aires suelen demorar un año, siendo de los distritos más expeditivos del país. Caso extremo es Córdoba, donde el promedio es cinco años, desde que se concluye la edificación. En el medio, está la provincia de Buenos Aires, con dos a tres años para escriturar. “Los tiempos de los proyectos en Capital son realmente exagerados. Aproximadamente lleva 12 meses tener el apto o registro de obra y poder dar inicio. Los tiempos para finales de obras también son muy largos y pueden llevar otro año.

En este último caso, se han acumulado más de 2000 departamentos que se venden pero no pueden transferirse aunque esto comenzó a mejorar al cambiar las exigencias”, cuenta Francisco Gallicchio, presidente de Vidogar Construcciones y tesorero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), entidad que viene reuniéndose y realizando gestiones con las áreas responsables de Gobierno para hallar soluciones conjuntas. La escritura es la frutilla del postre. Previo a ello, están las instancias que el comprador final no suele enterarse. Los meses que corren con presentaciones de planos, avances de obra, certificaciones e inspecciones hasta llegar al final de obra y habilitaciones de los servicios, van sumando días y días al proceso estándar de cada proyecto. En época donde los costos de construcción preocupan, suben los precios de venta y cae el margen de rentabilidad del desarrollista, ajustar al máximo los tiempos de aprobación de los requisitos inyecta productividad y permite prever con mayor certeza los números del negocio.

“Una obra de escala media, de hasta 2500 m2 ubicada en la Capital, demanda tres años, desde el proyecto hasta el final de obra y escrituración. Eso implica dos años de obra y, como mínimo, uno más de trámites, tanto previo a la edificación con los planos aprobados de obra como los trámites posteriores -el final de obra- y la subdivisión en propiedad horizontal y escrituración. Estos se fueron complicando y alargando en el tiempo y hacen que aumenten los costos y disminuya el retorno de la inversión, lo que hace peligrar la viabilidad de los emprendimientos”, afirma Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika.

Para Ignacio Trabucchi, director comercial y de planeamiento estratégico del estudio ATV Arquitectos, fuertemente arraigado en la zona de Palermo Hollywood, este problema pueden contenerlo -parcialmente- al trabajar con un estricto sistema de gerenciamiento que permite manejar los plazos de gestión de todo el emprendimiento con planificación y anticipación. “Las aprobaciones de planos únicos, factibilidades de planeamiento urbano, entre otras instancias necesarias para el inicio de obra, toman plazos más largos que hace algunos años. Pero es aún mucho más extenso el plazo y más complejo el proceso para la obtención de las aprobaciones de final de obra, que son las que permiten la subdivisión y escrituración, y que a pesar del tiempo transcurrido, no han mejorado. Otro gran inconveniente que ha afectado la planificación de tiempos es el relativo a las aprobaciones y conexiones definitivas de empresas prestadoras de servicios. Estos puntos afectan a la industria y deben ser mejorados”, detalla.

López advierte sobre el impacto que esto trae aparejado en la rentabilidad de las obras: ” Con la situación económica actual sería muy deseable que se reduzcan los plazos de tramitación y de escrituración, ya que entre el costo de los terrenos y el de la construcción, más el riesgo que esta actividad representa por la cantidad de partes involucradas, se hace muy difícil entusiasmar a los inversores”.

En territorio bonaerense “el rango de tiempo es muy amplio, puede llevar entre seis meses a dos años, dependiendo lo que se necesite. Por ejemplo, una aprobación de planos de un proyecto suburbano dentro de un municipio más o menos puede tardar seis meses a un año. Pero, si ese mismo proyecto está en una tierra rural que requiere un cambio de zonificación que debe ser homologado por la provincia ese plazo se puede ir al doble o más. Comprar una tierra y que pasen dos años para poder desarrollarla, hace que sea muy difícil cualquier tipo de negocio”, puntualiza el directivo de Monarca.

El proceso entre la compra de un terreno para una obra y la firma de la escritura de una unidad terminada puede tardar hasta cinco años. Foto: Shutterstock

Causas y soluciones

“Esta situación es insostenible para la industria de la construcción y los desarrollos inmobiliarios. Se requieren mejoras urgentes en la gestión de los organismos del Estado y empresas prestadoras de servicios”, reclama el socio de ATV, empresa que está en fase final de Sens Paraguay, edificio de diez pisos ubicado en Paraguay al 5500. Tras 25 meses de obra, este emprendimiento lo entregarán en noviembre, pero recién prevén poder escriturar durante el segundo semestre de 2018. Además, el estudio está concentrado en el inicio de obra de otros dos edificios en la zona. “No es ilógico estar obligados a prever un año de gestiones para alcanzar la totalidad de las aprobaciones, un año de demora luego de finalizada la obra para escriturar y hasta un año más en la colocación de los transformadores eléctricos por parte de las empresas prestadoras”, agrega Trabucchi.

Según Galeazza, en la etapa de aprobaciones previas “es fundamental la forma de operar que tiene cada municipio que, si bien hay un interés común de que se avance de manera rápida porque el municipio cobra derechos y puede generar desarrollo, cuando la obra requiere la intervención de la provincia de Buenos Aires, los tiempos se empiezan a comprometer mucho más. Sobre todo cuando hay un cambio de zonificación o estudio ambiental. Este tipo de cuestiones históricamente demoran mucho pero, cuando el proyecto está en zona suburbana, los tiempos se van mucho más allá. Se está trabajando en la Provincia arduamente para mejorar. Hay una nueva gestión y uno puede percibir que trabajan con otro orden pero, no dan a basto, tienen un gran cúmulo de tareas pendientes que estiran mucho los plazos”.

Más allá de ello, los plazos de los trámites de final de obra también tienen su impacto: “Un proyecto que se termina de construir, se escritura dos o tres años después. Eso es lo que demanda hoy, como mínimo, una obra que no está localizada en la Ciudad de Buenos Aires. Si uno, la mayoría de los países terminan una obra y a la semana tienen la escritura. Aprobar un proyecto en Miami o Nueva York no tarda mucho, es algo normal. Pero, cuando la obra finaliza, al poco tiempo tiene que estar la escritura lista para cada unidad”, afirma Galeazza.

Respecto a los motivos de esta situación, son varios. “El trámite en sí, que es complicado y en los últimos años ha cambiado numerosas veces, además de que el código de edificación actual tiene muchas correcciones y modificaciones, lo que hace engorrosa su implementación e interpretación, dificultando la aprobación del plano de obra”, señala el arquitecto López.

En tanto, Gallicchio, de la AEV, recuerda que “debido a fallas de construcciones ocurridos hace algunos años se han ido adoptando medidas de control y nuevas registraciones como plano de excavación, planos de demolición, plano unificado de instalaciones y arquitectura que -en conjunto- llevaron el registro de seis a doce meses de trámite. En cuanto a los finales de obra, los mayores pasos burocráticos surgieron para evitar que se registraran obras que luego -antes de la aprobación final- agregaban superficie. El organismo de control reaccionó exigiendo prácticamente los planos finales de obra antes de la subdivisión administrativa de la propiedad, hecho morigerado en estos días pero no completamente resuelto”.

Al abordar las posibles soluciones, López agrega: “Para agilizar estos plazos habría que ver la situación desde todos los ángulos: que el organismo de control informe con claridad y simplifique los trámites pensando en el usuario y en el profesional actuante, y que se acelere la aplicación tecnológica para facilitar el trámite y eliminar pasos burocráticos”. Gallicchio asegura que, desde el Gobierno porteño, “se están tomando medidas a fin de acortar los tiempos”.

Más allá de los plazos de obra y aprobaciones que recaen sobre constructores, desarrollistas e inversores, en los casos en que las operaciones de venta se cierran mediante créditos hipotecarios hay que sumar los plazos de calificación y verificaciones de planos y papeles diversos que solicitan las entidades bancarias para autorizar el financiamiento a largo plazo. Si bien la banca local dice estar rearmando sus departamentos de especialistas en hipotecas y capacitando al personal, la demanda actual está superando ampliamente su capacidad de respuesta lo que suma un granito más de arena a las complicaciones del proceso inmobiliario global. Pero, este es tema para otro artículo.

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 8 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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La mayor actividad se refleja en el incremento de los actos escriturales de compraventa, y ante la demanda, los precios atraviesan por una tendencia alcista.

La evolución de los precios de los inmuebles, tanto nuevos como usados comenzó a visualizarse desde el incremento en la demanda, que a su vez coopera a consolidar la recuperación del sector a partir de un cambio en las expectativas. La mayor actividad se refleja en el incremento de los actos escriturales como consecuencia y en gran parte por el nuevo Gobierno, que trajo apareado la salida del cepo y la aplicación de medidas para beneficiar al alicaído mercado.

Para la Fundación UADE, Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron en unidades nuevas y usadas, los valores más elevados. Oscilaron entre los 2929 (Núñez) y 3353 dólares (Palermo) el m2. Mientras, el promedio es de 2653 dólares para los departamentos nuevos y 2335 para los usados. En general, a estrenar van entre los 3000 y 3500 dólares el m2. En Puerto Madero, desde los 4000 hasta 6000 dólares el m2, en emprendimientos premium.

Silvia Caviola directora del departamento de economía y finanzas de Fundación UADE, que depende de la Universidad Argentina de la Empresa, dijo: “Este comportamiento estaría reflejando un incremento en la demanda por parte de sectores con mayor poder adquisitivo, que con expectativas más favorables sobre la evolución de la economía, pasaron a concretar decisiones diferidas en el tiempo, fruto del cepo cambiario. Los niveles socioeconómicos más altos están en condiciones de privilegiar la localización”.

En los barrios que no experimentaron un alza importante en los precios, se debe a la demanda porque el poder adquisitivo es inferior a las zonas mencionadas. En este caso, este segmento espera que los créditos hipotecarios cumplan su rol para acceder a la vivienda. “En la medida que aumente la demanda y la oferta no le responda en la misma proporción, la tendencia alcista continuará. Cabe destacar que tal como indican algunos analistas financieros, el valor de los activos y los inmobiliarios están por debajo de los de la región”, amplió Caviola. Las perspectivas son muy favorables para el sector y más aún para los desarrolladores. “El Banco Central presentó un informe en el que concluye que los ladrillos fueron la inversión más rentable de los últimos 35 años, activo que resistió a todos los modelos”, agregó Caviola.

El sector despega paulatinamente en forma positiva. El número de actos escriturales corrobora la evolución favorable del sector desde el comienzo del año actual. De hecho, en algunas zonas, los valores registran subas por encima del promedio.

Mientras, Claudio Ronchi Belvis, gerente de Achaval Cornejo expresó: “No todos los precios se comportan igual en todos los segmentos. Para el mercado residencial de departamentos usados del corredor de la zona norte del área metropolitana como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Núñez, la demanda viene recobrando el tono perdido en los últimos años y en línea con ésto, los precios han experimentado un alza de alrededor del 10% y se registra un aumento en la cantidad de operaciones concretadas. En los departamentos a estrenar o emprendimientos con obras avanzadas, los precios subieron alrededor de un 20%. En línea con el aumento general del costo de construcción en dólares, que por ahora no se perciben muy atractivos y la cantidad de operaciones concretadas es baja”.

Del futuro, Ronchi Belvis opinó: “Anticipamos un incremento paulatino de actividad con aumento importante de operaciones desde los primeros meses del año próximo. Creemos que en octubre, noviembre y diciembre se podrán concretar muchas operaciones producto del alto nivel de adhesión al programa de sinceramiento fiscal plasmado en la Ley 27.260″. Y agregó: “Una conducción económica con un programa serio y confiable fue el primer paso, sin embargo en la coyuntura la inflación, el impacto de las subas de las tasas de interés y el tipo de cambio planchado afectan mucho a la actividad inmobiliaria. Un mercado de capitales y los créditos hipotecarios empujarán mucho el crecimiento en los segmentos residenciales y comerciales”.

El presidente de JT Inmobiliaria, Jorge Toselli, comentó: “No puede decirse que haya habido un aumento de precios. Sí puede decirse que hay un sinceramiento, que tiende a ubicar los valores en su justo punto y, en ese sentido, lo que estaba por encima de lo aceptable debe reubicarse hacia abajo y lo que despierta el interés de la demanda, sí puede venderse en valores máximos”. Como siempre sucede, los números más altos se dan en los barrios con mayor demanda histórica, “Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y en menor medida Caballito. Un caso aparte es Puerto Madero, que obtiene subas fruto de ser el más nuevo y con una búsqueda atípica”, amplió.

“El mercado vive una reactivación, debido a que el punto de partida (2015) nos encontraba en una situación muy desfavorable. Sin estar plenamente satisfechos, podemos alegrarnos de haber dejado atrás lo peor”, detalló Toselli. Y concluyó: “El futuro se ligará a la marcha de las medidas que tome el gobierno y a la macroeconomía en general. Un elemento fundamental será la baja de la inflación. Es necesario recrear un clima de estabilidad y desarrollo, con menor endeudamiento y con inversiones externas que alienten los desarrollos y negocios en general. La baja de las tasas en los créditos sumará otro componente fundamental para dinamizar el sector”, concluyó Toselli.

Sábado 27 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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