Parque Centenario: leve baja del m2 desde el pozo

El promedio de cotizaciones sobre un área de 50 manzanas que rodea al Parque Centenario se redujo un 7,2 % interanual. La superficie en obra se redujo un 26 %

Departamentos a estrenar en Parque Centenario

Reporte Inmobiliario realizó por decimoquinto año consecutivo el relevamiento de obras sobre el sector de Caballito Norte coincidente con la zona que es reconocida a nivel ciudad como “Parque Centenario” y que se encuentra comprendida dentro del área circunscripta por las vías del ferrocarril TBA hacia el sur, la calle Rio de Janeiro y la Av. Honorio Pueyrredón, como límites este y oeste respectivamente y la Avenida Angel Gallardo con frontera norte.

Sobre la zona relevada que involucra 50 manzanas al norte de la Avenida Rivadavia en torno al parque, se localizaron 43 emprendimientos, con distinto avance de obra, 13 de los cuales son obras en sus inicios con un avance inferior al 5 %.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 29 de marzo de 2021

Costos casa tipo country aumentan más rápido de lo esperado

Rápidamente están perdiendo la ventana de oportunidad los tenedores de dólares billete. En los últimos 7 meses el costo de construcción se incrementó 55% medido en dólares billete. Disponible el índice de febrero 2021.

evolución costo construcción casa barrio privado 2021

El costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se acerca a los $ 174.000 por cada m2 a finales de febrero de 2021 con fuertes incrementos a partir de septiembre del año pasado medidos en pesos.

Construir así, una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo que se acerca a los 55 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 381.599 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. Aún el ahorro con respecto a noviembre del 2017 sigue siendo importante, en los 196.770 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa había que contar con un presupuesto de 578.369 dólares. De todas formas esta ventana de oportunidad que viene atrayendo mucha demanda en este mercado, se está licuando más rápido de lo previsto, debido a cotización de dólar planchada y en algunos periodos hasta bajando, y por otro lado materiales y mano de obra que aumentan mes a mes aceleradamente. Tan sólo los últimos 7 meses el costo de construcción se incrementó 55% medido en dólares billete.

evolución costo construcción country en usd 2021

El costo por cada metro para construir la tipología de vivienda de muy buena calidad analizada llega actualmente a los 1211 dólares billete.

Todo indicaría que es probable que con el transcurrir de los meses se vaya licuando aún más la oportunidad que observaban los ahorristas de dólares billete. De persistir la aceleración de precios y la relativa estabilidad del tipo de cambio en poco tiempo estaríamos nuevamente en valores máximos para construir un metro cuadrado como se pudieron ver allá por 2016 y 2017.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, lunes 15 de marzo de 2021

Expectativas crecientes ante las medidas tributarias

Aunque es reciente la aprobación en el Senado de los incentivos tributarios para la construcción, Áreas Globales realizó una encuesta sobre la medida, y su posible impacto para alentar construcciones. El tema crediticio y las características del nuevo blanqueo también se pusieron en debate.

Arriba de Izq a Der: Damián Tabakman; Gustavo Llambías y Nestor Magariños. Abajo, de Izq a Der: Darío López y Gervasio Ruiz de Gopegui.
Arriba de Izq a Der: Damián Tabakman; Gustavo Llambías y Nestor Magariños. Abajo, de Izq a Der: Darío López y Gervasio Ruiz de Gopegui.

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda fue categórico en que “el sector del desarrollo y la construcción, especialmente de viviendas, necesita incentivos, como tienen desde hace muchos años casi todos los países de América que nos rodean, por lo tanto creo que todo lo que se haga en la materia será muy beneficioso. Sin incentivos y beneficios fiscales, prácticamente la mitad del precio de una vivienda son impuestos, lo cual no es compatible con un país que soporta desde hace 30 años un creciente problema de défícit”. Y agrega que desde la Mesa de la Vivienda se han pedido más exenciones a todas las administraciones, un sistema de créditos hipotecarios que funcione para la población de clase media, que podría con ellos acceder a su vivienda. “Estamos trabajando actualmente en este sentido. La ley sancionada no resuelve todos los problemas, que son muchos, pero es un buen inicio de un camino de debe profundizarse”.

El presidente de la CEDU, Damián Tabakman, coincidió en que “los incentivos impositivos son buenos y creo que traerán inversiones nuevas”. También se manifestó optimista con el blanqueo para proyectos desde el pozo. “Apoyamos desde Cedu todo esto porque además hemos trabajado mucho con las autoridades para impulsarlo”, acotó.

El arquitecto Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos manifestó que “siempre un incentivo para la construcción es beneficioso, porque después de 26 meses de recesión en la construcción es necesario que los inversores vuelvan a creer en este motor de la economía, que incorpora mano de obra de inmediato y además mueve otros rubros vinculados. Y genera más trabajo para los profesionales”.

Afirmó que todas las medidas de incentivo son positivas y estas son muy buenas para la construcción de nuevos emprendimientos desde el  pozo, por medio del fideicomiso al costo “porque asegura al inversor transparencia y respaldo a su inversión y a diferencia de otros blanqueos, permite diferir el pago de Ganancias , Bienes personales e IVA, lo que aporta un beneficio extra a la inversión, inmediata a la construcción.

Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de administración, en la Gerencia de Desarrollos Urbanísticos del Banco Hipotecario, luego de considerar que todo incentivo para la construcción será beneficioso, subrayó que “el tema es el volumen. No creo haya una significativa actividad de blanqueo como en el anterior, pero ante la obligación de ser destinado a la construcción entiendo será un ayuda más para un sector tan castigado”.

El arquitecto Néstor Magariños, tesorero del CPAU, sostuvo por su parte que “”el conjunto de medidas contenidas en la ley serán beneficiosas para la construcción en general y para el trabajo de los arquitectos en particular. Se trata en general de medidas largamente reclamadas por el sector y algunas de alto impacto en la carga tributaria sobre los proyectos inmobiliarios”. Sin embargo, puso el acento en que “el aliento a la aparición de nuevos desarrollos también depende de factores macroeconómicos que lógicamente no son objeto de esta ley. De todas maneras somos optimistas sobre el impacto. Esperamos también la ley de créditos hipotecarios que apuntale el proceso por el lado de la demanda”. Aclaró que el tema escapa a sus incumbencias, pero consideró que es otro aliciente que puede funcionar en conjunto con los demás; “blanqueos anteriores no han tenido la repercusión esperada”, opinó.

DIFERENCIAS ENTRE NORMAS

Con respecto al blanqueo y su diferencia con los anteriores, Llambías estimó que “es sustancial, dado que en el último blanqueo, por ejemplo, el grueso del dinero nunca llegó a la Argentina, más allá de que pague impuestos y en el anterior, con los Cedines, se concentró en la compra de unidades usadas. Ahora se trata de un blanqueo productivo, que sólo puede aplicarse a una obra nueva o con menos del 50% de avance, cumpliendo con el objetivo de reactivar el sector, que tiene una de las cadenas de valor más largas de la economía, con más de 130 eslabones. Además de tener gran capacidad de generación de puestos de trabajo aptos para trabajadores de baja o media calificación.

“La implementación de la reglamentación de exención de IVA para vivienda social, que si bien está operativa no terminó de funcionar sería un excelente complemento a la medida del blanqueo” destacó Gopegui, quien no supone que pueda tener influencia significativa en las obras, al menos no en grandes volúmenes.

CONVENIOS URBANISTICOS

Otro tema que se indagó es el de los convenios urbanísticos, la posibilidad de construir en determinados barrios mediante un acuerdo público/ privado.

“En principio es lógico que se utilice normativa especial para caso que ningún código urbano contempla, por sus particularidades. Luego, como siempre, dependerá del uso que se haga de esa legislación específica, para asegurar que no se desvirtúe el código vigente en asunto donde sí hay normas” sostuvo Llambías.

Magariños indicó: “creemos en la posibilidades de acuerdos público-privados, pero ya el CPAU se ha expedido sobre la necesidad de regular este instrumento, para garantizar un marco de transparencia, equidad y consenso, que hoy no tiene”. Darío López, coincide en que “los convenios urbanísticos pueden ser un método interesante, siempre que su aprobación sean transparentes y equitativos para todos los participantes”. Y Gopegui concedió que pueden ser útiles, pero hay que ver qué agilidad tiene su implementación.

SITUACION DE LOS UVA

Respecto de aquellos que comenzaron proyectos con créditos UVA, Llambías detalla que se otorgaron muchos créditos UVA para la compra de unidades existentes para consumidores finales, “a los que en general y más allá de los comentarios adversos de algún caso puntual, les ha ido muy bien, porque las propiedades compradas se han valorizado más que el ajuste de las deudas. Para los desarrolladores, en cambio, ha habido poquísimos casos de créditos intermedios en UVAS y muchos se han suspendido o renegociado con condiciones diferentes a las originales”.

Añadió que por supuesto, “el problema no ha sido la UVA, como muchas veces se pretende mostrar, sino los problemas macroeconómicos que han generado un nivel de inflación incompatible con cualquier crédito a largo plazo. La UVA o cualquier sistema de ajuste del capital adeudado, debe funcionar como puente hasta que se resuelva el problema de fondo, que es la inflación. No es una solución para la misma”.

Sobre el tema, Gopegui acordó que el problema del crédito UVA es la pérdida de la capacidad adquisitiva del salario frente a la inflación, por lo cual la fórmula de ajuste de este tipo de créditos debería seguir la evolución del salario más que la inflación. “Estamos en el peor momento relación precio de venta / salario por lo que hay que trabajar en el financiamiento, en recuperar la capacidad adquisitiva del salario y en bajar los precios de venta. Esto último se consigue a partir de ayudas impositivas, generación de suelo urbano y eficientización de los procesos constructivos”.

Martes 16 de marzo de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Indice de Oferta en CABA: récord de récords

Del estudio surge que hace ya un par de años que la oferta de departamentos continúa aumentando semana a semana. Mientras tanto con los alquileres ocurre todo lo contrario. Por Soledad Balayan, Titular de Maure Inmobiliaria.

índice de oferta soledad balayan

Quienes me conocen y siguen mi trabajo saben que desde junio 2012 vengo observando la oferta de departamentos publicada en los dos portales de inmuebles más importantes del país. Un año después comencé a observar el comportamiento en otros buscadores lo que me permitió ir registrando cómo se comporta la oferta a través del tiempo a medida que se fue complicando la economía y se incrementaron las regulaciones sobre el mercado de alquileres.

Producto de ese seguimiento surgió el índice de oferta inmobiliaria de la ciudad de Buenos Aires que elaboré con los datos de uno de los portales.

índice de oferta de propiedades maure inmobiliaria

Hace ya un par de años que la oferta de departamentos en venta es record en la ciudad y continúa aumentando semana a semana. En la medida que la cantidad de escrituras no superen las 4000 operaciones mensuales, seguiremos viendo acumulación de stock.

No solo el cepo y la situación económica han contribuido a este efecto, las regulaciones implementadas en el mercado de alquileres (decreto de congelamiento y ley de alquileres) han contribuido a este aumento. El escenario contrafáctico se desconoce (nunca se observa el camino no tomado), pero si se hubiera incentivado (en lugar de ahuyentar) al propietario de un inmueble a volcar su propiedad al mercado de alquileres el escenario quizás sería distinto y quienes buscaran alquileres hoy estarían en mejores condiciones.

Hoy solo vende quien baja el precio y es el comprador quien tiene un mayor poder de negociación (estamos transitando lo que se llama en Real Estate un “buyers market” o mercado de compradores). La gran mayoría de la oferta en venta está fuera de precio porque no tienen apuro en vender pero el pequeño segmento que está dispuesto a comprar tampoco tiene apuro, es más racional y se toma su tiempo para comprar lo que realmente considera en precio.

Opciones sobran en el mercado de venta, contrario a lo que sucede en el mercado de alquileres donde hay mayor rotación y se incorporan menos propiedades según pasan los meses.

En febrero 2021 se cumplió el mes once de caída interanual en la oferta de alquileres: todos los meses hay menos opciones que el año anterior.

índice de oferta de departamentos venta y alquiler

Por supuesto que vendrá el rebote técnico en Abril y Mayo donde la oferta, producto de la cuarentena estricta, se vio lógicamente reducida en ambos segmentos.

No nos dejemos engañar por los rebotes técnicos en 2021.

La situación del mercado de alquileres es bastante crítica por lo que resulta imperioso que se implementen soluciones para que genuinamente quien busca alquiler esté mejor que seguramente será con un mercado más flexible y con más opciones para elegir.

Lic. Soledad Balayan
Analista del mercado inmobiliario
Titular en Maure Inmobiliaria

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 9 de marzo de 2021

En febrero, los alquileres acumulan una suba del 8,7%

Transcurridos los dos primeros meses del 2021, el segmento de alquileres en la ciudad de Buenos Aires continuó en suba y evidenció un incremento del 8,7% por encima de la inflación, según un estudio de Zona Prop.

Además, representó un aumento mensual del 4,9% en los valores de la renta, a raíz de que el precio medio de alquiler ascendió a 49.896 pesos por mes. A pesar de esto, la velocidad de ajuste de los alquileres en la Ciudad disminuyó a 70% anual, aún a un nivel récord luego del impacto de la nueva ley. Durante los últimos 12 meses, los alquileres se ajustaron a una velocidad de 71% mientras que las cuotas UVA aumentaron un 40,8%.

En el último año, los precios de los alquileres demostraron un incremento del 61,6% y se ubicaron en 25 puntos por encima de la inflación (36%).



¿CUÁNTO DINERO CUESTA UN ALQUILER EN CABA?

Un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 cuesta 33.357 pesos por mes, un crecimiento del 4,9% con respecto al mes de enero. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 46.301 pesos mensuales.

Respecto a la evolución mensual de precios, de acuerdo a su tipología, una unidad a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires se alquila por un valor promedio de 53.401 pesos por mes. Por su parte, el alquiler de un departamento usado representa una suma de 49.590 pesos.

RANKING DE PRECIOS EN LOS BARRIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Puerto Madero es el más costoso, con un valor medio de 67.062 pesos por mes, seguido de Palermo (38.627 pesos por mes) y Núñez (38.404 pesos por mes).

En la zona media de precios se encuentran: Recoleta (34.350 pesos por mes), Villa Ortuzar (32.530 pesos por mes), Caballito (32.283 pesos por mes), Santa Rita (31.185 pesos por mes) y Parque Patricios  (29.571 pesos por mes).

Los barrios que representan los alquileres más económicos son: Constitución (27.790 pesos por mes), Vélez Sarsfield (27.713 pesos por mes) y, por último, Floresta (27.361 pesos por mes).

En lo que va del 2021, todos los barrios de CABA registran una suba en el valor interanual superior al 50%. En este sentido, Monte Castro es el barrio que muestra un mayor incremento de precio interanual (83,4%), seguido por Flores (82,3%) y Santa Rita (79,8%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Palermo (55,2%), San Nicolás (55,1%) y Recoleta (53,9%).

COMPRA-VENTA: ¿CÓMO SE COMPORTÓ EN LOS PRIMEROS DOS MESES DEL 2021?

Los valores de las unidades en venta acumulan una baja del 0,8% en este nuevo año. El precio medio de una unidad en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.524 dólares/m2, se ubica un 0,3% por debajo de los valores de enero.

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta 131.559 dólares, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 186.882 dólares. En referencia al diferencial entre los precios de venta de acuerdo al tipo de propiedad, el informe evidencia que un departamento a estrenar tiene un valor de 2.715 dólares/m2 y una unidad usada comprende un costo de 2.450 dólares/m2.

A su vez, los precios de las unidades en pozo registran una tendencia estable desde noviembre del 2020. En la actualidad, el precio promedio para este tipo de inversiones es de 2.597 dólares/m2.

En febrero de 2021, el 78% de los barrios muestra un descenso en sus precios, cuando en abril de 2018 esta tendencia era completamente contraria: el 90% de los barrios registraba un incremento de precio. Asimismo, las operaciones de compra-venta en CABA durante enero del 2021 tuvieron un crecimiento del 16% respecto a enero del 2020.

Martes 9 de marzo de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar