Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires siguen en aumento: en marzo se dispararon 2,7 por ciento y cerraron el trimestre con una suba del 7,1 por ciento -por debajo de los números de inflación estimada, para ese período en 11 por ciento-, según datos de Zona Prop. En tanto quienes están pagando un crédito UVA tuvieron que asumir una suba mayor de la cuota que los inquilinos: en estos casos el incremento fue de 3 por ciento en marzo.

El dato alentador es que ese porcentaje también está por debajo del índice de inflación estimada en 4 por ciento para el tercer mes del año. De esta forma, las líneas de financiamiento cerrarán el trimestre con un aumento acumulado de 9,1 por ciento. “Es decir, dos puntos por arriba del valor acumulado para los alquileres y dos puntos por debajo de la inflación proyectada para el trimestre”, detalla el informe. A la hora de evaluar los alquileres por zonas, el 80 por ciento de los barrios registran un valor promedio de alquiler que se ubica entre $13.300 y $15.800 para un departamento de dos ambientes. En el caso de las unidades de tres, este valor asciende a $20.088. Al analizar la variación de precios por zonas, el corredor Norte y Noroeste son los que presentan el mayor incremento mensual, con 3,2 y 2,9 por ciento, respectivamente.

Por otra parte, Puerto Madero es el barrio con la oferta más cara con alquileres que promedian los $25.185. En tanto, Colegiales, Villa Crespo y Devoto manejan precios medios con montos de $15.815, $14.949 y $13.897, respectivamente. Mientras que las áreas más accesibles son Floresta con un alquiler promedio de $11.998, Liniers con $11.931 y Constitución con $11.319. Si se analizan las zonas de mayores incrementos: en Chacarita, Puerto Madero y San Cristóbal, los valores subieron 50 por ciento en el último año.

Por Carla Quiroga, Sábado 13 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Tras la devaluación, los brokers afirman que si bien los contratos se están renegociando con aumentos semestrales del 15 por ciento, el negocio no genera una buena ganancia para los propietarios.

La devaluación del peso y el aumento de las tasas de interés hizo que el foco de los brokers inmobiliarios deje de estar en las ventas vía créditos UVA y vuelva al mercado de alquileres. “Con la posibilidad de sacar créditos la gente empezó a fijarse mucho más en compraventa, pero con la crisis esto se encareció y se dio vuelta la tendencia hasta llegar a niveles comparables previos al nuevo Gobierno. Con el tema créditos sepultado, las búsquedas volvieron a los alquileres”, confirma Federico Barni, director Ejecutivo de Navent, firma propietaria del portal ZonaProp. Este cambio se da en un contexto con nuevas variables. Entre ellas, la vigencia de la Ley 5859 que regula los alquileres en la ciudad de Buenos Aires que, entre otros puntos, establece que tanto la comisión inmobiliaria como los costos de gestoría de informes pasan ser responsabilidad del propietario. A este tema se suma el trabajo de hormiga que implica renovar, uno a uno, contratos establecidos con montos de indexación que no coincidieron con el devenir de las variables macroeconómicas. “A principios de 2018 con la expectativa de inflación a la baja se cerraban contratos con un ajuste anual del 25 por ciento o, bien con ajustes semestrales, pero decrecientes. Se comenzaba con un 15 por ciento y se terminaba con un 10 por ciento. Luego de la devaluación, los contratos se volvieron escalonados con un ajuste del 15 por ciento semestral”, explica Dina Crusizio, directora del área residencial de L.J. Ramos, quien subraya que el porcentaje a ajustar debería ser mayor, “pero la demanda no soportaría más ajuste “.

José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, coincide y aclara que en las renegociaciones de contratos que quedaron rezagados, hay renovaciones con “aumentos muy fuertes que pueden alcanzar el 40 por ciento”. “Quienes firmaron a principios de 2017 y pautaron aumentos del 12, 5 por ciento semestral, quedaron por debajo de lo que fue la inflación, quedaron rezagados”, aclara. Gabriel Gruber, CEO de Properati detalla que, quienes tuvieron que renovar su contrato durante los vaivenes cambiarios que arrancaron en abril de 2018, en general, alcanzaron acuerdos: “Si el dueño lo pone alto, la unidad termina quedando vacía durante meses y el inquilino tampoco quiere volver a enfrentar los costos de mudanza y cambio por lo que se termina por encontrar un acuerdo”, agrega.

Desde CBRE, Matías Celasco, research manager, cree que una solución a este problema está en instalar la UVA en los contratos de alquiler. “Es clave porque una persona que alquiló a principios del año pasado con un ajuste semestral menor del 10 por ciento hoy está alquilando por debajo del valor del mercado. Esto abriría más el mercado”, sostiene.

Otro de los puntos que lleva a anclar el valor del alquiler son las expensas. “Hoy en determinados departamentos terminan siendo tan altas que se convierten en un impedimento para alquilar”, cuenta Crusizio. La especialista establece que, en algunos casos, los propietarios deciden incluirlas en el valor del alquiler como un paquete y en otros, se elige ajustar para abajo el valor del alquiler para garantizar que el inquilino cubra el monto de las expensas. “Lo que sucede es que a lo largo de los 24 meses esa expensa sigue aumentando y en esos casos se traduce en menos renta”, sostiene.

La necesidad de mantener la unidad ocupada repercute en la renta. Analizando el escenario vivido, “en dólares cayó a la mitad. Hoy, se ubica en torno al 3 por ciento cuando a principio del año pasado, antes de la devaluación llegó a estar en un 5 por ciento”, detalla Gruber. Rozados va más allá y confirma que la rentabilidad en dólares de los alquileres en la Capital Federal se ubica en los niveles más bajos desde los 80. “Entre esa década y los 90, la rentabilidad estaba en torno al 10 y 12 por ciento anual. De 2000 en adelante cayó en el orden del 6, 7 por ciento, llegó a un 4 por ciento como mínimo, pero hoy estamos en el menor porcentaje de toda la serie”.

Esto repercute directamente en la oferta. “El propietario no tiene incentivos y tiene que a sumar cada vez más costos”, analiza Rozados quien confirma que, en muchos casos, parte de la oferta de alquiler se volcó a la venta. Gruber agrega que en 2018 hubo un aumento en la oferta de alquileres para uso temporal. “Los propietarios están buscando soluciones más creativas. Hoy muchos prefieren cobrar mes a mes alquileres temporarios en dólares a extranjeros”, sostiene. Según datos de Reporte Inmobiliario, si se alquila una unidad en la Capital Federal por el 75 por ciento del tiempo, la rentabilidad en dólares duplica a la de los alquileres tradicionales y puede llegar hasta un 7 por ciento. “Por esto mucha gente se empezó a volcar al alquiler temporario en sitios como Airbnb. Generan una rentabilidad mayor con menos compromiso”, afirma Rozados.

Casting de inquilinos

Con baja de la rentabilidad en dólares y la vigencia, desde septiembre de 2017, de la Ley 5859 de alquileres en la Capital Federal, el trabajo de las inmobiliarias se centró 100 por ciento en cómo ayudar al dueño del inmueble. “Hoy tomamos el tema alquileres como un servicio al propietario, en buscarle un buen inquilino y no como un negocio”, reconoce Crusizio quien establece que el pago de la comisión por parte del propietario “no se trasladó a precios” pero que, de alguna manera, “frenó el tema de la oferta”. “La demanda y la oferta se desencontraron”, define.

Gruber explica que, en la práctica, lo que sucede es que las inmobiliarias no publican todos los departamentos que tienen, sino que los manejan con mayor exclusividad. Desde Zonaprop, Barni agrega que ni bien entró en vigor la ley de alquileres, los montos de la comisión y los gastos se trasladaron a los precios de manera brusca, pero ahora no es así. “Al principio empezamos a ver que había un aumento mayor que la inflación, pero luego ese costo se empezó a prorratear a nivel anual”, explica.

Un punto que empezó a tomar mayor impulso en 2018 fue el uso de los seguros de caución o avales como garantía. Gruber explica que los primeros son dados vía bancos que cobran el alquiler y lo pagan al dueño de la propiedad, pero que ese mercado no es grande y no abarca más del 30 por ciento de los casos.

“Antes solían cubrir solo el pago del alquiler pero ahora abarcan todos los gastos, el propietario se siente más protegido”, afirma Crusizio. Gruber explica que esta herramienta está siendo muy utilizada por los inmigrantes que llegan a la Ciudad de Buenos Aires, quienes pueden salir a alquilar con aval de hasta cinco recibidos de sueldo. “Esto viene a reemplazar la famosa ‘garantía en capital’ pero en el proceso del alquiler, esta propiedad se puede vender o también hubo casos de garantías truchas”, detalla el CEO de Properati. Otro cambio que interpela tanto a inquilinos como a propietarios es la posibilidad de deducir del Impuesto a las Ganancias en hasta el 40 por ciento del monto del alquiler, siempre y cuando el inquilino no tenga ninguna propiedad a su nombre. Esta necesidad de los inquilinos obliga a que los dueños facturen el alquiler, por lo que resulta un gasto más en detrimento de la renta. “En general el mercado de alquileres es informal, no está bancarizado. La gente no lo declara. La sensación es que para que el alquiler se blanqueé al 100 por ciento debe haber incentivos de ambas partes, no solo para el que va a alquilar, sino también para el propietario”, sostiene Gruber.

Rozados aclara que el hecho de que un propietario declare un alquiler implica que debe comenzar a facturar y empezar a pagar bienes personales por el monto en el cual está estipulado. “En muchos casos, el alquiler figura como complemento de una jubilación. Esa persona para facturar tiene que inscribirse en el monotributo y pagarlo. O bien va a recibir menos o bien se va a cargar al alquiler”, explica el presidente de Reporte Inmobiliario quien coincide con Gruber en la necesidad de establecer incentivos fiscales para ambas partes.

“Para que el mercado repunte primero hay que resolver el tema de la inflación y después es necesario fomentar el hecho de no gravar la inversión inmobiliaria que permite que los recursos se queden en el país anclados en ladrillo y no vayan a la bicicleta financiera o bien a comprar propiedades en el exterior como en España o Estados Unidos que permiten mayores rentabilidades en dólares”, concluye.

La estrategia del Gobierno

Por otra parte, después de que perdiera estado parlamentario el proyecto de ley de alquileres a nivel nacional , el Gobierno trabaja en una nueva versión que se centraría en regular la situación para los sectores socialmente más vulnerables, de manera de que puedan acceder a un alquiler formal con un mayor abanico de garantías y menos costos de ingreso. “Buscamos generar una política de alquiler social como un elemento más de la política habitacional. En la discusión del año pasado terminamos inmersos en el todo, cuando los alquileres de tipo comercial no son de nuestra incumbencia ni tampoco los domiciliarios de gente de ingresos más altos, ya que ahí no está el problema de la parte más débil”, relata el secretario de Vivienda, Iván Kerr. En cuanto a cuál sería el nivel de precio de estos alquileres a partir del cual se tomaría al futuro inquilino como vulnerable, dijo que es difícil marcar un precio, pero que seguramente se determinará un valor en UVA (unidad de valor adquisitivo), ya que este índice se actualiza constantemente, aunque quizás el tope se dejará abierto para que lo fije cada jurisdicción. “El año pasado hablábamos de hasta 1500 UVA, que equivalían a contratos de alquiler de unos $30.000, y agentes inmobiliarios del interior nos dijeron que la mayoría de la oferta en las provincias se ubica por debajo de ese número. No hay un único mercado. Y si ponés un valor muy por debajo, no sirve para la ciudad de Buenos Aires”, analiza. Sobre las comisiones, adelanta que el valor también podría quedar librado a las distintas jurisdicciones y que el propietario debería hacerse cargo para el caso de inquilinos de bajos ingresos, mientras que el resto del mercado podría acordar este punto más libremente.

Otro tema es el de la garantía para los propietarios, que en la ciudad de Buenos Aires se ciñe a la garantía real (el inquilino debe presentar un inmueble de un tercero como tal), requerimiento que se suma al depósito de dos meses por adelantado, la comisión del 4 por ciento y el mes de alquiler por adelantado. “Estamos hablando de cinco alquileres por adelantado para iniciar un contrato. En todos los países de la región hay garantías bancarias o seguros de caución, que son una mejor garantía que la real, porque si tenés un problema es más fácil ejecutar una garantía bancaria que reclamar contra la propiedad del pariente del inquilino”, apunta Kerr. Acerca de la duración del contrato, el funcionario dijo que el ideal serían dos años, con posibilidad de renovar por uno más sin incurrir nuevamente en todos los gastos, y que todavía no tienen decidido cuál podría ser el mecanismo de actualización del alquiler. “Con respecto a la UVA, los salarios hoy están detrás de la inflación y el coeficiente de variación salarial queda desactualizado porque tiene un desfase de dos meses”, analiza. Por último, adelantó que, a pesar de la resistencia de los propietarios, van a insistir en un régimen de blanqueo de contratos de alquiler, no “de un día para el otro, pero sí gradual”, con algún incentivo para dueños e inquilinos, ya que, según la AFIP, ocho de cada diez contratos de alquiler son informales.

Por Lucila Lopardo, Sábado 16 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Menos operaciones. Las inmobiliarias afirman que la regulación disminuirá la oferta en alquiler.

Mientras en el Congreso de la Nación, un proyecto de ley de Alquileres-que contaba con el apoyo de los inquilinos pero fue fuertemente resistido por el sector inmobiliario- está a punto de quedarse afuera de la convocatoria a extraordinarias y perder estado parlamentario, la Cámara de Diputados bonaerense aprobó por unanimidad una ley de Comisiones Cero y la giró al Senado provincial. Si avanza, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. ¿Cuáles son las diferencias entre ambos proyectos? ¿Qué proponen? ¿Quiénes los apoyan o los rechazan?

A diferencia del proyecto nacional, que busca regular la relación entre locadores y locatarios a nivel más general y aportar un marco para el desarrollo de la actividad y el sector -luego las distintas provincias deberán dictar sus propias normas-, el bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros. No obstante, ambas leyes son complementarias.

Otra diferencia entre ambas es que la provincial logró el consenso de todas las fuerzas políticas con representación en la Cámara Baja dado que el texto aprobado es el resultado de la unificación de una propuesta de los peronistas K Rocío Giaccone y José Ottavis con otra que llevaba la firma de uno de los hombres de confianza de María Eugenia Vidal , el presidente de los diputados provinciales, Manuel Mosca (Cambiemos) y una tercera iniciativa del massista Ricardo Lissalde. De ahí que logró el aval de todas las fuerzas tanto durante el debate en comisiones como en el recinto y cuenta con el apoyo de la Federación de Inquilinos Nacional y de la Asociación Platense de Inquilinos, quienes desde el inicio aportaron su posición.

En cambio, en el Congreso Nacional, pese a que hace poco más de un mes se logró un despacho con importantes modificaciones a la media sanción del Senado de 2016 que fue consensuado con los inquilinos y cuenta con el impulso del propio presidente Mauricio Macri , aún no se logran los votos para que avance. “Estamos trabajando para hacer cambios en el recinto, que mantienen la base del dictamen pero buscan asegurar el acuerdo para que salga la ley”, confirmó a los medios acreditados en el Palacio Legislativo el oficialista Daniel Lipovetzky, titular de la comisión de Legislación General donde se debatió el tema.

De todas formas el proyecto quedaría frenado hasta el año que viene por las diferencias que existen en el propio bloque oficialista porque, algunos sectores, se alinearon con la postura de las asociaciones de martilleros e inmobiliarias de la ciudad y la provincia, que amenazan con frenar la ley si es sancionada. En el mismo sentido, otra de las razones que determinarían que la norma recién sea tratada en 2019 son los desacuerdos en la bancada peronista de Argentina Federal. El propio diputado salteño Javier David confirmó a la prensa que el “bloque está dividido” y sin una postura definida.

Ahora bien, pese al alto consenso logrado en la Cámara de Diputados bonaerense en torno a la ley de Comisión Cero, el avance y destino de la ley nacional podría condicionar el futuro de la provincial. Así lo sugirió a este medio el presidente del bloque de Cambiemos del Senado bonaerense, Roberto Costa, quien tiene en su manos la llave para que este tema vea la luz antes de fin de año o no, dado que con 29 senadores oficialistas contra 17 opositores ese espacio político tiene mayoría propia y poder de decisión.

“No es un tema urgente. Y creo que no deberíamos apurarnos a sacar la ley sin antes ver hacia dónde va a apuntar la normativa nacional y si tenemos que incorporar alguna cuestión”, señaló el senador y agregó que “si hubiera acuerdo podríamos aprobarlo el 13 o 20 de diciembre que vamos a desarrollar una sesión extraordinaria, pero para entonces necesitaría una mayoría especial de dos tercios para tratarlo sobre tablas -dado que en ese período ya no funcionan las comisiones-. Pero yo soy de la idea que como es una ley que favorece a muchos pero también perjudica a otros, debemos analizarla en profundidad”.

Si avanza la ley, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias Fuente: Archivo

Pero, entonces, ¿qué propone cada ley?; ¿qué gastos caerán sobre las espaldas de los inquilinos y cuáles sobre las de los propietarios?; ¿qué papel jugarán las inmobiliarias?

La letra bonaerense

La media sanción de los Diputados bonaerense establece que los inquilinos que paguen $16.050 o menos de alquiler quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. Esto incluye, además, los importes que percibe el Estado por timbrados y otros impuestos.

La letra fina de la ley fija que alcanza sólo a los contratos de vivienda familiar permanente y cuyo “canon locativo mensual” no supere “el monto equivalente a un salario y medio mínimo vital y móvil”, fijado en $10.700 según el Ministerio de Producción y Trabajo de la Nación. La reducción de honorarios y gastos abarca también a la renovación de los contratos, que a partir de la sanción de ley será como máximo del uno por ciento y estarán solo a cargo del locador.

En tanto, el texto deja en claro que solo se beneficiará al inquilino “persona humana” cuando quiera alquilar “un inmueble con destino habitacional”. De esta manera, quedan excluidos los de departamentos con fines comerciales.

Por su parte, se fija que los alquileres exceptuados, es decir, los últimos mencionados y los que asciendan al equivalente a un salario mínimo y medio, deberán pagar sólo del uno al dos por ciento en concepto de honorarios y gastos administrativos y no el cuatro por ciento como hasta ahora. Por último, en alquileres por temporada, el costo será del uno y medio al tres por ciento del monto del contrato a cargo de cada parte.

Finalmente, el proyecto obliga a los martilleros a que en todos los anuncios publicitarios de alquileres agreguen de manera visible una leyenda que diga que está prohibido el cobro de honorarios y gastos vinculados al corretaje a los inquilinos al momento de firmar un contrato.

Durante el debate, la diputada del bloque Frente Amplio Justicialista y autora de uno de los proyectos involucrados, Giaccone, sostuvo que “hoy en día el inquilino absorbe la totalidad de los montos del gasto del contrato, y esto se debe a las condiciones del mercado donde es más fácil cobrarle al más débil, al que más lo necesita, al inquilino”. Y agregó que “no podemos dejar el derecho de acceso a la vivienda bajo el más absoluto juego de la oferta y la demanda”.

El proyecto de ley bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros Crédito: Fabián Marelli

Por su lado, el massista Lissalde, impulsor de otro de los proyectos tenidos en cuenta, dijo que “esta ley no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, porque no es su objetivo, sino bajar el costo de acceso a un alquiler o a su renovación. Un objetivo quizás más limitado pero que lo va a cumplir”. Finalmente, el oficialista Mosca celebró la media sanción del proyecto y aseguró: “sabemos que los bonaerenses están haciendo un gran esfuerzo, y trabajamos para que quienes tienen que alquilar, puedan hacerlo bajo mejores condiciones y teniendo que afrontar menos gastos”.

Las críticas más fuertes a la iniciativa llegaron de la mano del presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, que amenazó con presentar recursos de amparo si se convierte en ley por el perjuicio que implica “la pérdida del 50 por ciento en nuestros honorarios”. Explicó además que su entidad está de acuerdo con fijar una “tarifa social” para los inquilinos pero pretendía que el tope fuera de “$7000 u $8000 de alquiler mensual”.

Según el dirigente, con el monto que fijaron los diputados, “más de la mitad de las operaciones quedarán abarcadas”. Es que, según un relevamiento del Colegio, el promedio de alquiler de una propiedad en provincia está en $9415.

La negociación nacional

El texto que espera ser incorporado en el temario de extraordinarias del Congreso Nacional introdujo importantes modificaciones al proyecto de ley de alquileres recibido en revisión de la Cámara Alta. No obstante, los distintos bloques negocian más cambios que serían introducidos en el recinto en el debate en particular. Luego de esa votación, la nueva media sanción deberá volver al Senado para ser ratificada o rechazada. Esto, seguro en 2019.

El texto aprobado, que cuenta con el aval de la Federación de Inquilinos Nacional pero que fue muy cuestionado por el sector inmobiliario, establece que las comisiones no podrán superar un mes de alquiler; que el plazo mínimo para el alquiler de viviendas serán de tres años y que la actualización deberá hacerse de acuerdo con el coeficiente que surja de la combinación en partes iguales de la inflación y del índice de variación salarial.

Además, se fija que las comisiones y honorarios deberán ser abonados por los propietarios y no podrán superar medio mes de alquiler en el caso de una renovación, que el plazo mínimo de alquiler para comercios será de dos años y que la actualización será semestral.

Se incorporó también un artículo que flexibiliza el sistema de garantías, criticado por toda la oposición. A la garantía de una propiedad que se exige en la actualidad se añaden otras tres opciones que deberán ser aceptadas por el propietario: el aval bancario; un seguro de caución y una garantía personal del inquilino.

No obstante, uno días después de la firma del dictamen, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, y los representantes de las cámaras inmobiliarias acordaron incorporar al proyecto gran parte los reclamos del sector: se mantendría el plazo mínimo de tres años para los contratos pero el ajuste o actualización de los valores serían en base a la variación del índice UVA -ya no un mix entre inflación y variación salarial-. Además, el propietario puede reservarse el derecho de exigir garantías reales al posible inquilino; los corredores pueden cobrar comisiones si es el inquilino quien necesita el servicio de búsqueda de un inmueble; no podrán fijarse topes a la comisión que el inmobiliario le cobre al propietario; y no será obligatorio registrar el contrato ante la AFIP , entre otras propuestas menores.

Resta ver si en los próximos meses, se logran los acuerdos necesarios para que la nueva norma nacional de alquileres y la de comisiones cero bonaerense se conviertan en ley. Al menos, una de ellas si no ambas.

Caso testigo

La norma bonaerense que avanza en su tratamiento tomó como fuente de inspiración la aprobada en la Ciudad de Buenos Aires. La propuesta que también generó una fuerte resistencia en el sector.. “En un alquiler intervienen tres partes: locador, locatario e inmobiliaria. Y este proyecto está pensado sólo en el inquilino”, es categórico Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Y agrega: “El propietario no quiere seguir perdiendo rentabilidad que ya cayó del 3 al 2,5 por ciento anual en dólares. Por lo tanto intentará defender el mayor precio posible. Por otra parte, habrá que ver qué pasa con la oferta porque sí la rentabilidad es baja y la ley protege más al inquilino que al locador, el propietario buscará otro tipo de inversión”.

Por Lorena Zapata, Sábado 1 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los aumentos en los contratos por el impulso inflacionario complican en gran medida el escenario.

Un rápido relevamiento por los avisos clasificados, por las páginas Web vinculadas con el mundo del Real Estate y por algunas inmobiliarias dio cuenta que el incremento promedio de los precios de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires a diciembre del año último rondó entre el 28 y el 30%, aunque también se dieron a conocer -a través de los medios de comunicación- algunos casos donde estos incrementos llegaban a superar el 40%. Otro dato que algunos brokers confirman off de records es que desde la asunción del nuevo gobierno nacional hasta hoy el índice inflacionario creció entre el 12 y el 20%, aunque según ellos pocos son los que suman los registros de 2015 y los de estos dos primeros meses del nuevo año.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) se emitió un comunicado que se presenta como un llamado de cordura al mercado. “Respecto a la magnitud de los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, nos vemos en la obligación de aclarar que, en promedio, los alquileres no subieron más que la inflación”, sostiene el documento oficial.

Mario Gómez, director de la firma Le Bleu Negocios Inmobiliarios, coincide con la postura de Cucicba. “Los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, en promedio, acompañaron el curso inflacionario. Aunque cada contrato es diferente. Para analizar el tema hay que conocer el entorno de negocios, la situación macroeconómica afectada por la inflación y las expectativas futuras respecto a la evolución de los precios. Además, un mercado se crea por la interacción de la oferta y la demanda y el mercado inmobiliario, no es la excepción”, explicó Gómez.

Para Carlos J. Puente, titular de la firma Puente Inmobiliaria no se puede generalizar. “El propietario de barrio acepta con buen criterio y en favor de preservar a un buen locatario, la búsqueda de un consenso que les permita llegar a un acuerdo lógico de actualización que ronda el 26% y 28 % anual o ajustado semestralmente al 12,5%; aunque esto implique quedar por debajo de un costo de vida. Igualmente, frente a un mercado que abarca de Puerto Madero a Villa Pueyrredón resulta imprudente e ingenuo tratar de generalizar y trazar un único universo de precios o porcentajes de actualización locativa en la Ciudad de Buenos Aires”, explicó Puente.

Héctor D’Odorico, titular de Cucicba y presidente de la firma Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios fue más claro. “Desde la entidad no podemos hablar de números, sólo velamos por la práctica de la función de los inmobiliarios”, comentó el presidente del colegio que regula al sector. Y agregó: “Cómo inmobiliario podría decir sin temor a equivocarme que si tomamos como parámetro un departamento de dos ambientes en Caballito en enero de 2015 y lo vemos en el mismo mes de 2016, sufrió un incremento del 28 al 30% (es decir de $4000 trepó a $5200) y esa proporción se podría llevar al resto de las tipologías”.

Juan Ignacio Mel, uno de los referentes de Mel Propiedades, aporta otra visión al tema. “El segmento de alquileres sigue tan fuerte como antes. Estos sufrieron una actualización entre el 30 y 40%, y los inquilinos lo entendieron dado que la mayoría de ellos trabajan en relación de dependencia y vieron en sus ingresos ajustes similares en 2014 y 2015″, afirmó Mel.

Una de las voces que se comenzó a elevar con más fuerza es la de Gervasio Muñoz, referente y fundador de Inquilinos Agrupados y encargado del tema alquileres en la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires. “Desde el anuncio del fin del cepo vemos aumentos en los contratos de locación para vivienda que superan, en la Capital, el 40%, con ajustes semestrales que rondan entre el 15 y el 20%. Los propietarios siempre escuchan al mercado y si este dice que hay que aumentar un 40% los propietarios van detrás de esos números, en busca de la rentabilidad. De más está decir que el mercado inmobiliario, a través de sus reportes y estudios de campo fija precios completamente arbitrarios”, contó Muñoz.

Según el documento emitido hace unos días por el Colegio Profesional Inmobiliario “Los inquilinos (la demanda) lejos de ser tomadores de precios, hacen sus propuestas y contrapropuestas, y al cabo de recorrer un complejo proceso de negociación con la participación indispensable del corredor inmobiliario, las partes llegan al precio de cierre. Cada inmueble es único y cada localización es única. Ciertos inmuebles en ciertos lugares pueden permitir a la oferta la posibilidad de tener una posición más dura, pero de ninguna manera se puede hablar de una cartelización. Lo que prima es el libre juego de la oferta y la demanda”. Como titular de Cucicba D’Odorico dijo: “Desde Cucicba lo que podemos afirmar es que cuando los usuarios sean víctimas de situaciones abusivas o sufran por mala praxis inmobiliaria que no duden en denunciar a nuestra entidad a ese profesional matriculado y que hagan lo mismo a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad”.

En números

La rentabilidad de los alquileres. Según los reportes económicos del sector es la más baja de los últimos 13 años, alcanzando un piso que ronda poco más del 1 por ciento. Los referentes inmobiliarios dan cuenta que el costo de alquileres subió un 30% interanuales, tomando como referencia en diciembre último.

Un ejemplo de un caso en estos días. Hoy, tomando como ejemplo un departamento de 2 ambientes en la Capital que tiene un alquiler de $5500, para ingresar a la vivienda el inquilino de disponer de: $27.500 ($11.000 de depósito, $11.000 de comisión inmobiliaria y $5500 de mes de adelanto).

Por Leandro Murciego, Sábado 27 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Todas las fuentes consultadas sostienen que el aumento, en el año, ronda entre el 24,5 y el 27% y que los departamentos más demandados son los de 1 y 2 ambientes.

El dificultoso acceso a la casa propia sumado a la falta de crédito y a la escasa construcción de viviendas, convierten a los alquileres en una de las herramientas más utilizadas para aquellos que buscan un lugar para vivir en la Capital. Según los especialistas aunque, mes a mes, se aumenta la oferta de m2 disponibles (con la inauguración de nuevos edificios) todavía resulta insuficiente para satisfacer la gran demanda existente; esto se convierte en un factor más, que sumado a la inflación real, colabora al incremento del precio de los alquileres que hoy regulan el mercado porteño y de sus alrededores. Los registros aportados por la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Hacienda del gobierno porteño dan cuenta que el incremento de los alquileres en lo que va de enero a septiembre ronda el 24,5%. Mientras que si se toma de agosto de 2014 a el mismo mes del actual año el índice ronda el 31,1%.

Los datos oficiales aportados por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) revelaron que el índice de alquileres acumulado interanual que realiza esa entidad ronda el 25,50%. Un dato bastante similar arroja el reporte estadístico del portal especializado del sector, ZonaProp, que reveló que el promedio en la variación anual en la ciudad de Buenos Aires oscila el 25,4%, mientras que este mostró que los barrios porteños donde más crecieron los precios de alquiler fueron Floresta (con 39%), Las Cañitas (35%) y Flores (34%).

“Pero no todas las propiedades han aumentado en la misma proporción, los departamentos de 2 y 3 ambientes han subido un 28 % anual pues son los más requeridos, por ejemplo: en la calle Paraná y Santa Fe (Barrio Norte) un departamento de 3 ambientes que se ofrecía en abril de 2014 en $4500 más expensas a mediados de este año piden en el mismo edificio y en estado similar $5400 más expensas. En general se habla de un 25% de aumento anual, aunque esto depende de cuan requerido es la unidad. Los propietarios prefieren hacer contratos con un aumento semestral que en 2014 rondaba el 11 % semestral y este año esta en la franja del 13 y 14%”, explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de la firma Achaval Cornejo. Mientras que la mayoría de los brokers consultados coinciden en que en el tercer trimestre los alquileres se ajustaron a un ritmo anualizado de 27%, similar a la dinámica de los índices de inflación privados.

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