A pesar de mejorar, el alquiler rinde la mitad que en 2017

La renta anual promedio en la ciudad de Buenos Aires para un departamento usado alcanzó el 2.7 %. Para recuperar la rentabilidad del 2017 los valores de venta deberían reducirse a la mitad o bien los alquileres aumentar al doble de los vigentes a mayo de 2021

rentabilidad por alquileres

A mayo de 2021 la rentabilidad promedio anual bruta que obtiene un propietario por el alquiler de un departamento usado standard de un dormitorio en la ciudad de Buenos Aires, se ubicó en el 2,71 % anual, mientras que tres meses atrás alcanzaba el 2,23 %. La mejora resultó así de medio punto porcentual en los últimos 3 meses, producto de un incremento acelerado del precio del alquiler y una reducción del valor de venta de las unidades.

Si se lo compara con relación a los valores pre pandemia de febrero de 2020 el crecimiento fue de mayor magnitud, alcanzando casi un punto porcentual, ya que en aquel momento la renta había perforado el piso del 2 % ubicándose en un 1,75 %.

Las cifras surgen como promedio de la comparación de los valores del relevamiento trimestral de cotizaciones de venta y alquiler publicados, que en forma trimestral desde el año 2005 analiza y publica Reporte Inmobiliario.

Actualmente San Cristóbal, San Telmo y Parque Patricios son los barrios que evidencian la mejor rentabilidad superando el 3 % anual, mientras que el valor mínimo se registra en Agronomía con una renta bruta anual del 2,04 %.

Renta de alquileres

A pesar del incremento que experimentó la renta durante el último año, la misma sigue ubicándose dentro de los niveles históricamente más bajos obtenidos por alquileres residenciales, resultando la mitad que la que se obtenía en el año 2017 cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

Si se pretendiera alcanzar ese nivel de rentabilidad de hace 4 años atrás y que está en línea con la que se obtiene actualmente por alquileres residenciales en otros mercados internacionales consolidados, el valor de los alquileres actuales debería como mínimo duplicarse manteniéndose el valor de venta constante o bien reducirse este último en un 49,9 % permaneciendo inmutable el valor del alquiler

En nuestro informe anterior de febrero de este año exponíamos que esas situaciones extremas no suelen darse en los mercados y que resultaba aún más difícil de imaginar dentro del contexto de funcionamiento del mercado en Argentina , donde la oferta tanto de venta como de alquiler de viviendas se encuentra atomizada en manos de múltiples propietarios privados.

También nos parece adecuado reiterar en el cierre de esta nota el párrafo final con el cual concluíamos el informe de febrero pasado ya que mantiene su vigencia e incluso reforzada.

” Sin embargo de mantenerse las condiciones de los últimos meses en materia de política económica y de actividad general, es probable que la renta siga evidenciando cierta mejoría en el corto y mediano plazo, pero aun así, la distancia con rentas de entre el 4 y el 6 % obtenidas localmente en los últimos 20 años o con respecto a la que ofrecen otras ciudades a nivel internacional, difícilmente pueda allanarse sin incentivos a la inversión y sin medidas concretas que refuercen la confianza en la propiedad privada y no que vayan en el sentido contrario”


Idealista rentabilidades

Las rentabilidades residenciales en España según el portal Idealista
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 9 de junio de 2021

Los alquileres en CABA aumentaron más del 50 %

En la comparación interanual los dos ambientes subieron el 54 % y los de dos dormitorios el 56 %. Resultados del relevamiento trimestral de departamentos usados que Reporte Inmobiliario realiza desde el año 2009

Valores de departamentos en Buenos Aires

Los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron el último año por encima del índice de inflación acumulado. Los valores se incrementaron un 53,66 % y un 56,35 en promedio para las unidades de 2 y 3 ambientes respectivamente.

El incremento interanual superó en el caso de los departamentos de un dormitorio en 11 puntos a la inflación anual acumulada entre abril del año pasado y el mismo mes del 2021, en el caso de los 3 aumentos el aumento superó en casi 14 puntos porcentuales a la tasa del 42,6 % registrada por IPC general del INDEC.

El valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados supero en mayo de 2021 los $ 26.600, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan en promedio por encima de los $ 35.500

El incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021 ya que hasta entonces, al igual que años anteriores los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor. Por caso, desde el inicio de la serie de relevamientos trimestrales en el año 2009, el aumento del precio del alquiler fue inferior comparado con la inflación e incluso menor a la evolución del coeficiente de variación salarial que publica el INDEC.

precios de departamentos alquiler CABA mayo 2021
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 11 de mayo de 2021

Alquileres GBA: subas del 75% a nivel anual

En Zona Norte los precios aumentaron 87,8%, mientras que en Zona Oeste-Sur alcanzan incrementos de 75,7%, en los últimos doce meses.

Según un informe realizado por el portal de propiedades Zonaprop, los alquileres en el Gran Buenos Aires muestran un incremento mayor al 75% anual. En los últimos doce meses, en la Zona Norte de la provincia los valores alcanzaron un aumento del 87,8% y en el Oeste-Sur la suba fue del 75,7%.

Si se analiza el primer cuatrimestre del 2021, Zona Norte exhibe alzas del 23,7%, por encima de la inflación. Por su parte, Zona Oeste-Sur también experimenta una suba del 14,6%, aunque por debajo de los niveles inflacionarios.

¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR EN EL GBA?

En la Zona Norte, el alquiler de un inmueble de 2 ambientes y 50 m2 es de 36.625 pesos por mes. A nivel mensual, este valor crece 2,8%. Asimismo, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 asciende a 50.044 pesos mensuales. En este caso, los precios en todos los barrios relevados subieron más del 65% en los últimos doce meses.

Mientras tanto, en Zona Oeste-Sur el precio promedio de alquiler solicitado por propietarios de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 25.031 pesos por mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 32.024 pesos mensuales. Cabe destacar que el 85% de los barrios registran un incremento interanual en su precio mayor al 50%.

VOLUMEN DE OFERTA Y PRECIOS

En lo que respecta a la Zona Norte, el volumen es bajo y se posiciona cerca del mínimo de la serie. Por su parte, en la Zona Oeste-Sur, la oferta es un 30% menor a los niveles pre-pandemia.

Este informe también indica que los barrios de Zona Norte que tienen el precio más alto para alquilar una propiedad son Nordelta (54.122 pesos por mes), Olivos (53.559 pesos por mes) y Rincón de Milberg (52.425 pesos por mes). En contraposición, se encuentra José León Suárez con el precio más económico de alquiler (22.693 pesos por mes), seguido por José C. Paz Este (25.119 pesos por mes) y San Martín (26.052 pesos por mes).

En la Zona Oeste-Sur, los barrios de Ezeiza (29.158 pesos por mes), Villa Tesei (29.062 pesos por mes) y Haedo (28.998 pesos por mes) presentan el valor más elevado para alquilar. Gregorio De Laferrere (18.191 pesos por mes) se posiciona con el precio más bajo, seguido por Monte Grande (20.391 pesos por mes) y Merlo (20.529 pesos por mes).

 PRECIOS DE COMPRAVENTA

El precio promedio del metro cuadrado en Zona Oeste- Sur es de 1.855 USD/m2, cifra que representa una baja del 0,7% respecto al mes anterior. En cambio, en la Zona Norte del Gran Buenos Aires, asciende a 2.360 USD/m2 y disminuye un 0,4% respecto al mes previo.

En Zona Oeste-Sur una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio de 93.167 dólares, mientras que en Zona Norte el valor promedio se ubica en 116.466 dólares.

Por su parte, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 en Zona Oeste-Sur alcanza los 129.267 dólares y en Zona Norte cuesta 175.787 dólares.

Tristán Suárez (2.730 dólares/m2), Adrogué (2.311 dólares/m2) y Villa La Florida (2.248 dólares/m2) son los barrios más costosos de  Zona Oeste/Sur. Don Orione (658 dólares/m2) se posiciona como el barrio con el valor más bajo y es acompañado por Parque San Martín (761 dólares/m2) y Dock Sud (771 dólares/m2).

Los barrios de Zona Norte que tienen el precio más alto son La Lucila (3.515 dólares/m2), Vicente López (3.391 dólares/m2) y Olivos (3.178 dólares/m2). En contraposición, se encuentra  Boulogne Sur Mer con el precio por metro cuadrado más económico (1.002 dólares), sucedido por Barrio Infico (1.022 dólares/m2) y José C. Paz Este (1.157 dólares/m2).

¿CUÁLES SON LOS BARRIOS CON UNA MAYOR RENTABILIDAD EN GBA?

Rincón de Milberg (4,3%), Garín (4,2%) y La Lonja (4,0%) son los más convenientes a la hora de recuperar el valor de compra de un departamento en Zona Norte. Por otra parte, el barrio con mayor retorno para inversores de Zona Oeste- Sur es Gregorio De Laferrere (6,8%), ubicado dentro del municipio de La Matanza. Le siguen Dock Sud y Villa Tesei, con un retorno bruto del 5,5% y 4,5% respectivamente.

Jueves 13 de Mayo de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

A la espera de la vacuna para los alquileres

Es bastante común leer o escuchar que, para gran parte de los inquilinos, el problema de la crisis de los alquileres radica en la intervención de las inmobiliarias al momento de alquilar una vivienda. Esta última semana recibí unos cuantos mensajes en respuesta a mi postura sobre la Ley de alquileres y esto me llevó a querer reflexionar sobre este tema y explicar el porqué de mi pensamiento.


Un 35% de nuestra población alquila un inmueble; con el correr de los años este número se sigue incrementando, es decir que una parte importante de nuestra población no puede acceder a una vivienda propia. 

Hoy, en promedio, un inquilino destina entre el 40% y el 50% de sus ingresos para abonar el alquiler. 

Una situación sin dudas muy compleja, y que marca un déficit habitacional más que importante en nuestro país, y que requiere de un tratamiento inmediato por parte de quien corresponda, como también que los salarios comparados con la inflación quedan muy por debajo para hacerle frente a las obligaciones básicas. 

La intervención en acuerdos entre privados, que propone la nueva Ley de alquileres, al regular los aumentos de los valores, produjo el efecto inverso al querido, el mercado se retrajo, el inquilino arranca los contratos con valores mucho más altos, los propietarios retiraron unidades y las volcaron a la venta, e incluso aleja al inversor que termina siendo seducido por otros mercados. 

Históricamente, este tipo de medidas se implementó en numerosas ciudades del mundo, y los resultados, en su mayoría, fueron similares a los que estamos viviendo nosotros: incremento del mercado informal, reducción de oferta de inmuebles en alquiler, alza de precios. 

Pasó en ciudades como Paris y Berlín, donde incluso no tienen los problemas económicos ni están pendientes de la inflación, como es nuestro caso. Por ejemplo, acaban de derogar en la capital alemana la Ley que regulaba y congelaba los valores de los alquileres. Incluso Barcelona intentó copiar el modelo, y todos fracasaron, por el mismo motivo, el Estado no está para intervenir en cuestiones entre privados, no es su responsabilidad.

Como tampoco es responsabilidad de las inmobiliarias la economía, los salarios, ni la inflación; nuestra responsabilidad es velar por el cumplimiento de lo pactado, asesorar correctamente, reunir a las partes e intermediar para resolver las situaciones que se presenten brindando nuestro servicio como profesionales. 

No estamos en contra de lo inquilinos y a favor de los propietarios, eso es un mito muy alejado de la realidad, somos profesionales y entendemos que esta Ley no favorece a nadie.

El problema de vivienda no se soluciona con esta Ley, ni corriendo a las inmobiliarias, se soluciona con una gestión donde se generen créditos hipotecarios accesibles para la clase media; los precios no los instalamos los corredores, los marca la inflación. Hoy ni propietarios ni inquilinos saben cuánto van a pagar o cobrar en el transcurso del contrato; este es el principal punto de quiebre de esta Ley.

Por todo esto y pensando principalmente en la problemática de los inquilinos, es necesario que se le dé tratamiento urgente a este grave problema que atraviesa el sector locativo, necesitamos corregir este bache en el mercado y hoy “la vacuna” es el proyecto presentado para modificar los puntos que hacen que esta Ley sea un fracaso.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 27 de Abril de 2021
Publicado en Real Estate Data

Alquileres GBA: fuerte aumento interanual

El valor locativo de los departamentos de 2 ambientes aumentó el 59,11 %, mientras que los de tres subieron el 61,01 %. Se trata de la mayor tasa de incremento interanual de la serie de relevamientos de alquiler de Reporte Inmobiliario

valores alquileres gran buenos aires 2020

El valor locativo mensual promedio de las 13 localidades analizadas en forma trimestral por Reporte Inmobiliario desde junio del 2009 alcanzó a fines de marzo pasado los $ 32.732 para una unidad usada standard de dos dormitorios en promedio mientras que un dos ambientes cotizaba en promedio $ 24.641 mensuales.

Con relación a la comparación interanual, durante los últimos 12 meses las unidades de 1 dormitorio aumentaron en promedio un 59,11 % y las de 2 dormitorios un 61,01%. Por primera vez en años los aumentos superaron a la inflación interanual del mismo período que fue del 42,6 %.

Los aumentos se aceleraron a partir del tercer trimestre del año pasado y sobre todo en el último trimestre de este año, donde las tasas de incremento superaron el 20 %. Un mayor riesgo para los propietarios asociado a la nueva legislación de alquileres y a los decretos de congelamiento de aumentos y suspensión de desalojo por falta de pago, explican entre otras variables un aumento superior al que se observaba en períodos anteriores.

Los valores más altos se verifican en el Corredor Norte del primer cordón del GBA.

aumento trimestral de alquileres en gran Buenos Aires
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 21 de abril de 2021