El mercado del retail sortea un período de pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones; qué pasará este año.

La baja en el consumo, el aumento de los servicios sumado a la volatilidad del dólar y a un marcado proceso inflacionario dieron forma a un escenario muy complicado para el sector de los locales comerciales. Pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones fueron algunas de las características de 2018. La actual coyuntura obligó a muchas pequeñas y medianas empresas a dejar de lado sus ubicaciones en los ejes comerciales principales para buscar nuevas localizaciones en zonas aledañas y menos transitadas, por consiguiente más económicas. Este cambio dio forma a un nuevo presente del mercado del retail donde los principales jugadores comenzaron a adueñarse de las posiciones más anheladas y caras de los principales ejes comerciales de la ciudad. “Dejamos atrás uno de los años más complicados para el sector desde la crisis de 2001. El año pasado, la demanda de locales cayó, hubo pocas aperturas y muchas renegociaciones de contratos, principalmente de aquellas operaciones que estaban pactadas en dólares. Las perspectivas para 2019, en principio, no parecen ser muy distintas, más teniendo en cuenta que es un período electoral con la inestabilidad que esto trae aparejado en un país de las características de la Argentina”, explica Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina.

Para Miguel Grehan, director de la división locales de L. J. Ramos, coincide en que 2019 continuará en la misma senda de 2018. “Siguiendo con la tendencia del último semestre del año pasado, se espera un amesetamiento en la demanda sostenido de locaciones comerciales de tamaños medianos y chicos, producto de la creciente oferta de locales y la falta de absorción de los metros cuadrados por parte de las empresas y emprendedores. Como se ha demostrado durante el último semestre los costos de inversión en un local comercial, no suelen amortizarse en el corto y mediano plazo, debido a la caída del consumo, la presión impositiva, los costos laborales y los de las materias primas e insumos. Por lo que quienes apuestan a nuevos puntos de venta, son big players e inversores que miran al largo plazo, quienes efectivamente pueden esperar un retorno de la inversión (con este dato se puede medir el rendimiento que se tiene de una inversión) a plazos prolongados, mientras tanto se consolidan en imagen corporativa y presencia institucional en las mejores locaciones del país”, explica Grehan. Y amplía: “Las ofertas de espacios comerciales de grandes superficies y bien ubicados serán el motor que dinamice la absorción de metros cuadrados del segmento retail en 2019, mientras que los locales de cercanía, de barrio o de galerías comerciales pueden estar demasiado tiempo en exhibición, sin ser alquilados”.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez

Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL) creé que el 2019 continuará con el rumbo marcado en los últimos tiempos. “El mercado del retail está fuertemente vinculado al poder de compra de la población y esto da cuenta de que este año no se presenta como un periodo alentador. Además, aún se prevé que los indicadores económicos no arrojarán datos positivos. Y eso sin duda se reflejará en el sector”, comenta el broker.

Mariana Stange, asesora inmobiliaria, estima que este será un año de conversión en el mercado del retail. La conectividad y la tecnología sumada a los nuevos hábitos de vida están cambiando el modo de consumo y su impacto en este mercado es directo. Hoy, las empresas no necesitan amplios espacios de exposición y atención al público. Comenzaron los bancos relocalizándose en locales más pequeños y los supermercados con sus locales “express” que priorizaron la cercanía al cliente. Ahora es el momento para las grandes cadenas de electrodomésticos o indumentaria. El homebanking y el e-commerce están cambiando el modo de compra y esto impacta directamente en el retail”, sostiene la especialista.

Adrián Mercado, titular del Grupo Adrián Mercado tiene una mirada más positiva del sector. “Tenemos confianza en que se acomodarán las variables económicas: no sólo las empresas retomarán sus planes de expansión sino que las franquicias volverán a la reapertura de nuevos puntos de venta”, afirma broker.

Más optimista aún es Gonzalo Painceira, gerente de locales y terrenos de Toribio Achával quien espera un repunte del sector en los próximos meses. “Las perspectivas para este año son sensiblemente optimistas, ya que esperamos tener una recuperación respecto de 2018. Aunque la incertidumbre es, sin duda, la peor enemiga del mercado inmobiliario en general y de los locales comerciales en particular. De darse un repunte de la economía comenzarán a generarse la apertura de nuevos espacios. En la actualidad todo parece indicar que se lograron estabilizar algunas variables económicas, al controlarse la devaluación de la moneda y aparentemente haber encontrado un techo previsible al proceso inflacionario. Como en toda crisis habrá perdedores y ganadores. Y es de esperar que éstos últimos sean los que motoricen la reactivación de los alquileres del sector durante 2019″, explica Painceira.

El mercado del retail es muy sensible a los cambios en la economía, ya que está ligada directamente con el consumo. La recesión producto de la devaluación e inflación de los últimos meses están complicando las ventas en los locales. “Los locatarios deben destinar mayor cantidad de días de venta para reunir el dinero necesario para cubrir el pago del alquiler, lo cual reduce sus márgenes de ganancia. Los alquileres, sin embargo no han cedido ya que los propietarios buscan que su rentabilidad no siga cayendo. Hoy existe una brecha entre el valor pretendido por los propietarios y el que los locatarios pueden pagar. Esta divergencia en muchos casos llegó a generar el cierre de algunos locales, lo que sin duda incrementó la vacancia. Este año habrá un nuevo pacto de valores entre propietarios y locatarios”, aclara Stange.

Zuliani sostiene que estamos en un proceso de fuerte caída de las rentas y que es probable que esto continúe durante buena parte del año. “La devaluación ha impactado en la relación entre los alquileres y el valor de la propiedad. Los inmuebles alquilados en pesos, el 90 por ciento aproximadamente del stock total, sufrieron una caída de prácticamente a la mitad del valor cuando uno los mide en dólares previo a la devaluación. En contratos nuevos, los ajustes no avanzaron más del 15 por ciento semestral, muy por debajo de la inflación. Por otro lado, los propietarios de los inmuebles comerciales alquilados en dólares, generalmente los locales más emblemáticos del mercado hicieron acuerdos con sus inquilinos de descuentos de los valores locativos que oscilan entre el 5 y el 15 por ciento y algunos casos se ha llegado hasta un 20 por ciento”, aclara el gerente de Colliers.

Para Mercado en el caso de haber una recomposición de precios esta podría llegar recién en el tercer trimestre de 2019. Mientras que los locales importantes y con buena ubicación lograrán mantener los precios en dólares. El resto del sector tendrá precios estables. “Nuestras estimaciones nos hacen suponer que el índice de actualización de los alquileres difícilmente se aleje del 15 por ciento semestral, más allá de la inflación real que se presente. En el caso de las grandes empresas preferirán pactar un ajuste basado en una canasta de productos, que refleje el impacto de la inflación real. La expectativa es que si bien todo hace prever una estabilización de precios, ante un cambio de ciclo, de salir de la tendencia recesiva, éstos podrían llegar a recomponerse”, dice el broker.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Las ventas

Distinto ha sido el comportamiento de los precios de venta de los inmuebles, históricamente en dólares, donde no se observó una caída de los precios. Al igual que sucedió en 2018, este año se esperan muy pocas operaciones de compra-venta de locales por falta de acuerdo de los precios. Según los especialistas la rentabilidad de los propietarios de locales ha caído durante 2018 a un 5 o 6 por ciento. En 2019, este nuevo escenario acercará las posiciones entre propietarios y locatarios en pos de llegar a un nuevo punto de acuerdo.

Grehan, en cambio, habla de márgenes más bajos. “Hoy el cap rate de capitalización anual se ubica en el 2 por ciento promedio y solo excepcionalmente puede alcanzar el 4 por ciento, en casos muy puntuales. Los márgenes para 2019, se esperan cercanos a estos valores, dado que la devaluación sufrida durante 2018, aumentó nominalmente los valores en pesos de las propiedades en un 25 por ciento promedio, cuestión que no se vio reflejada en los valores de los contratos de alquiler, los cuales han quedado inelásticos respecto del precio de las propiedades”, analiza.

De todas formas, hay que tener en cuenta que los valores de venta y de los alquileres varían según los barrios, las ubicaciones, la superficie de vidriera y la adaptabilidad a determinadas habilitaciones. “Para dar solo algunos ejemplos de precios en la ciudad de Buenos Aires podemos encontrarnos con valores promedio de venta que rondan los US$12.000 el metro cuadrado en ejes comerciales como Acoyte y Rivadavia o Santa Fe y Callao. Mientras que el precio de alquiler promedio en esos lugares ronda los US$52/m2. Por otro lado, en zonas como la avenida Santa Fe y Pueyrredón o Cabildo y Juramento, los valores de venta promedian los US$10.500/m2, con alquileres de US$52/m2. Florida por su parte, si bien está presentando aumentos de vacancia, sostiene valores de venta por arriba de los US$12.000/m2, con alquileres promediando los US$65/m2″, grafica Mercado.

Los brokers coinciden en que los espacios comerciales más demandados serán, al igual que en 2018, los que cuenten con superficies superiores a 150 metros cuadrados preferentemente sin columnas, sobre lote propio, con la posibilidad de utilizar el espacio aéreo y con un buen frente comercial. También continuará la demanda de locales en esquina y apto gastronómicos.

Lo que viene

La oferta de metros cuadrados nuevos para la venta llegarán de la mano de los proyectos mixtos que cuenten con paseos comerciales o con área de locales en la planta baja. “En la actualidad y en el futuro inmediato se observa una situación poco común: el ingreso de metros cuadrados a la venta. Esto es inusual ya que al igual que el mercado de oficinas, el retail es un negocio de renta”, cuenta Stange.

Grehan amplía que “estos proyectos están pensados para atraer a los inversores inmobiliarios en busca de una renta con la promesa de una propuesta urbanizadora dentro de un entorno que garantice público circulante y cautivo, tal es el caso de Campus Urbano, en Plaza Houssay”, aclara el hombre de L. J. Ramos.

En definitiva, y pese a la complicada coyuntura del sector, el mercado sigue ofreciendo nuevas oportunidades. Y los brokers consultados coinciden en que, entre las zonas con gran potencialidad, se destacan: Colegiales y el Distrito Audiovisual, cercano al Mercado de las Pulgas, donde se está creando un gran centro comercial; el Distrito Arcos, el Distrito Cultural de las Ciencias y el Polo Científico Tecnológico, y el Polo Tecnológico. Pero más allá de estos nuevos sectores los especialistas esperan que la economía logre encontrar su camino, que se contenga a la inflación y que se reactive el consumo. Variables fundamentales para comenzar a transitar el tan esperado círculo virtuoso.

Por Leandro Murciego, Lunes 14 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Afectada por la caída del consumo y el avance de las ventas online, la zona que, fue mejorada, reconfigura su oferta comercial

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Sin prisa pero sin pausa, la zona de Once se reconfigura. En efecto, el que es uno de los barrios más comerciales de la ciudad cambia a raíz de distintos factores entre los que se encuentran la desaparición de algunos rubros, la salida de los manteros, la irrupción de nuevos formatos y la coyuntura económica.

Si bien hay distintas postales del Once -aunque también muy fundidas entre sí-, aquella que tiene al comercio mayorista y minorista sigue siendo protagonista, aun cuando algunas de sus cuadras muden su fisonomía. “Por un lado, en el sector textil estamos viviendo la desaparición del pret à porter, un rubro del que cada vez quedan menos actores y, paralelamente, en aquellos locales que antes estaban dedicados a este tipo de indumentaria, surgen nuevos negocios; sobre todo, servicios vinculados a la comunidad judía como supermercados y un pequeño polo gastronómico kosher”, introduce Diego Salem, titular de Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, desde su negocio ubicado sobre la calle Paso, en relación a los cambios que se perciben a simple vista recorriendo la arteria en cuestión. “Y por el otro lado, está el factor rentabilidad: sobre Tucumán, entre Pueyrredón y Paso, hay un desarrollo residencial algo impensable en otro momento por los altos valores que tenían los locales. Ahora, muchos de los grandes locales de esta calle están cerrados y reconvertidos en depósitos, pagando un alquiler que un negocio de ropa no podría abonar. Los que se mantienen es porque tienen una clientela de años”, continúa el broker, en relación a otra de las arterias que, en la actualidad, cambiaron las vidrieras por las persianas metálicas. La caída del consumo aparece como otra de las razones que explican los cambios. De acuerdo con Cobi Cohen, titular de Cobi Propiedades, la inmobiliaria ubicada en Tucumán y Paso, el rubro textil es el primero que acusa recibo de las crisis. “De hecho hay algunas cuadras que funcionan muy bien, por ejemplo, Pasteur con la bijouterie, Larrea con el blanco o Azcuénaga con las telas, pero la ropa es lo primero que se resiente en momentos complicados, lo que explica los locales cerrados de Paso . Y además Flores se ha llevado a muchos de los fabricantes hacia allá”, relata el especialista. Un dato a tener en cuenta es que hay más de diez inmuebles con las persianas bajas en Paso al 600.

El impacto en los precios

La falta de demanda impactó y aún impacta en los valores de los alquileres. “Los supermercados kosher, los kioscos y los negocios dedicados a la venta de frutos secos y semillas pagan la mitad de lo que pagaba un confeccionista, pero el propietario, al no tener alternativa, lo alquila porque un local cerrado también se deteriora”, relata Cohen, quien no obstante asegura que si bien los precios cayeron todavía no reflejan la dimensión de la crisis.

Según explican en Cobi Propiedades, lo cierto es que hasta hace algunos años, la zona comercial más cotizada del Once se encontraba entre las avenidas Córdoba y Corrientes mientras que de Corrientes hacia Rivadavia estaba la de menor valor. Hoy, sostienen, esta ecuación se invirtió y la vacancia es mucho menor hacia el Sur, lo que se refleja en los valores. Dependiendo del tamaño, claro está, un local en el área más cotizada hoy puede valor tres veces más que en la parte con menos movimiento.

“Si bien esta zona Sur del Once presenta más actividad, lo cierto es que también hay locales vacíos y las expectativas -o la falta de ellas- se reflejan en las renovaciones y en los ajustes”, comentan en Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, destacando que ya no hay ajustes semestrales del 15 por ciento, como sucedía hasta no mucho tiempo atrás. Esta parte del Once, además, asiste al fenómeno de las ferias, un formato presente en las calles Bartolomé Mitre, Perón y Sarmiento y en Paso y Castelli. “Tienen, en promedio 40 puestos y no hay menos de 20″, apunta Salem. No obstante, indica, una “saladita” bien ubicada hoy funciona al 60 por ciento. De acuerdo con Cohen, la caída del consumo y el auge de nuevos formas de comprar-la venta on line, por caso- no sólo afecta a Balvanera sino, también, a otras zonas de retail. Según revela, en plena zona de outlets, en la calle Aguirre, ya están estudiando una reconversión para, de la mano del nuevo código, reposicionar el área en el mercado residencial. “En cuanto al Once, sería bueno que todos los comerciantes se agrupen para recuperar su esencia, basada en el comercio mayorista y los buenos precios”, agrega.

Menos manteros

Hoy, el Once luce diferente con una estación de tren -por la que pasan unos 50.000 pasajeros diarios-y cuya fachada fue reparada y veredas en mejor estado, Sin duda, el desalojo de los más de 1880 manteros que solían instalarse por día en 2017 fue clave. Desde la Dirección de Regeneración Urbana del Gobierno porteño reconocen que no se hubiera podido trabajar en la transformación urbana de ese barrio con los manteros apostados tomando parte de las veredas.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Un dato interesante es que el diseño de la terminal de trenes ubicada en Once fue fruto de una especie de ensamble. Haciendo un poco de historia, en 1896 se inauguró el “edificio de las pasajeros” proyectado por el arquitecto holandés, Juan. J. Doyer. El problema de esa edificación es que era pequeño. En 1899 y por el encanto que generó. se construyó uno similar en otra de las esquinas de Pueyrredón para que ahí funcionara la Bolsa de Cereales. Pero en 1907 cl edificio de pasajeros resultó chico, razón por la que se decidió ampliar la terminal y el propio arquitecto holandés lideró la obra de unión de ambas construcciones. De esta manera en una obra que demandó $9,4 millones se puso en valor la Recova y la fachada de la estación, íconos emblemáticos de la zona.

El ordenamiento de los manteros y la mudanza a las ferias también fue clave. La estimación es que había un mantero cada dos comercios legales afectando principalmente los locales ubicados en los corredores como Pueyrredón, Rivadavia y Jujuy; y en las calles Paso, Perón, Castelli y Mitre.

Una de las ferias más reconocidas en donde hoy los manteros pueden vender sus productos es el paseo ubicado en Perón y Boulogne Sur Mer, un espacio con oferta que va desde ropa infantil y calzados hasta libros usados, bijouterie y accesorios para celulares, entre otras opciones. El problema, según los propios manteros, es que se vende poco y reclaman una mayor publicidad. “La que se realizó con los folletos no alcanza”, reconoce una de las vendedoras que prefiere no ser identificada.

Los inquilinos de los inmuebles comerciales, en cambio, reconocen que el desalojo de los manteros de la zona de Once, les generó una suba en las ventas que promedio el 6 por ciento pero que hasta alcanzó el 30 por ciento sobretodo en el rubro de blanquería, el más favorecido. Otros sectores beneficiados fueron indumentaria en donde la mejora promedio el 7 por ciento -con casos puntuales que también llegaron al 30 por ciento-, lencería y accesorios de celulares. El dato se desprende de un relevamiento realizado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en el que se encuestó 395 comercios durante una semana del mes de mayo. Si bien, la mayoría de los comerciantes reconoció vender menos que el año pasado por la caída del consumo, el 58,1 por ciento de los consultados afirmó que las ventas mejoraron tras la salida de los manteros. En las casas que venden indumentaria de deportes la mejora promedio fue de 6,5 por ciento y se registraron casos de subas de hasta 18 por ciento. Mientras que en accesorios de celulares, las mejoras fueron de 5,7 por ciento y con subas de hasta 13 por ciento, y en bazares el incremento fue del 5,2 por ciento, con mejoras de hasta 15 por ciento. En calzados, las ventas subieron en promedio 4,4 por ciento, aunque hubo locales que se beneficiaron con subas de hasta 10,5 por ciento; y en bijouterie el ascenso osciló entre 6,5 y 10 por ciento. Porcentajes que, sin duda, incentivaron la demanda de locales en la zona. En datos y según la medición de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios -que realiza el seguimiento desde 2014-, durante septiembre y octubre, en las doce cuadras de la avenida Pueyrredón (entre el 0 y el 1200), la cantidad de locales vacíos se redujo de 23 a 13, es decir cayó un 43 por ciento si se lo compara con el julio y agosto de 2018. Sin dudas de a poco, este tradicional foco comercial de la ciudad de Buenos Aires recupera su encanto.

Por Victoria Aranda, Lunes 3 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Es uno de los corredores comerciales más importantes de la ciudad; delimitado por Cerrito hasta Coronel Díaz, tiene 3 zonas calientes que muestran un comportamiento dispar frente a la baja del consumo.

La avenida Santa Fe es un clásico de siempre del mercado porteño comercial. El corredor en su intersección con la avenida Callao, Pueyrredón y Coronel Díaz, representan los tres focos más relevantes. Sin embargo, al igual que otros puntos de la Capital Federal se ve afectada por la caída de la economía. El sector donde más se evidenció el cimbronazo de la crisis económica fue el de Callao, con una creciente disponibilidad de locales en alquiler, en una zona que supo estar históricamente entre las más ocupadas de la ciudad de Buenos Aires.

“En general, hay mucha más movilidad de locales que en otras épocas pero en la avenida Santa Fe, todo está mucho más agravado. Hay una gran cantidad de comercios en alquiler algo que antes no se veía. En especial en la intersección con Callao, yendo para el centro existen locales vacíos que suelen estar ocupados. En el pasado cuando circulaba el rumor de algún caso que dejaría un local, había un montón de interesados dando vueltas para alquilarlo, algo que hoy no pasa”, asegura Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales de Adrián Mercado.

A la hora de hablar de metros libres, hay que diferenciarla por áreas. “En términos de vacancia, por ejemplo en el tramo que va desde la avenida Pueyrredón hasta Cerrito, se registró un descenso durante el segundo trimestre del año ubicándose en 1,9 por ciento, mientras que en los primeros tres meses de 2018 rondaba el 2,9 por ciento. Pero esta disponibilidad se distribuye de manera dispar, porque el sector de Callao duplica la vacancia del área cercana al corredor Pueyrredón con un 3,6 y 1,5 por ciento, de disponibilidad de locales en alquiler respectivamente”, analiza Guido Mosin, analista de research de Jones Lang LaSalle (JLL). Según el informe de esta consultora, la superficie rentable disponible en oferta sobre esta avenida fue de 2136 metros cuadrados en el segundo trimestre de este año, distribuidos en 12 locales comerciales. La superficie promedio de estos espacios fue de 178 metros cuadrados, compuestos por dos o más plantas. Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de Retail de Colliers agrega que “en términos generales, la velocidad de alquiler en estos corredores es alta, pero hay muchas variables que hacen que esto pueda ser diferente en cada caso. Por ejemplo, si un local es muy grande quizás tarde más en alquilarse que un local más chico”, dice el broker.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez

En la época de mayor auge de Santa Fe y Callao, no había locales disponibles y para alquilar había espera. Hoy tiene un 6,6 por ciento de vacancia. Bajo ese escenario, la velocidad de alquiler se reduce y puede ser que algunos locales tarden más tiempo en ocuparse. Por el contrario, Santa Fe y Pueyrredón tiene una vacancia de solo el 2 por ciento. Es de esperar que ante una mejora del consumo e ingreso de nuevas marcas internacionales Santa Fe y Callao recupere valores locativos y reduzca vacancia”, asegura.

Según un relevamiento de Colliers Intenational, durante el primer semestre de este año, hubo un incremento de la superficie de locales disponibles en los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. De acuerdo a los datos arrojados por el análisis, se encuentran ofrecidos 13.235 metros cuadrados, 6257 metros cuadrados más que en el segundo semestre de 2017-en el que se ofrecieron 6978 metros cuadrados- lo que indica un aumento del 89,67 por ciento. Santa Fe y Callao está entre los sectores más afectados, su participación dentro del total de la superficie ofrecida es del 17,41 por ciento, para el primer semestre de este año. Mientras que la zona de “Santa Fe y Pueyrredón” pasó de acaparar el 28,37 por ciento de la superficie ofrecida en el último semestre del año pasado, a tan solo 6,59 por ciento en el actual. Este último fue el único corredor que redujo su tasa de vacancia pasando de 3,55 al 2,04 por ciento con el que cuenta actualmente.

Los números tampoco favorecen al foco de Santa Fe y Callao en lo que se refiere a tasa de rotación. El único corredor que mostró un descenso en este rubro en los dos últimos semestres fue Santa Fe y Pueyrredón, el cual pasó de 13,71 en el segundo semestre de 2017 a 8,67 por ciento en el actual. Lo opuesto ocurre con Santa Fe y Callao, el cual, al igual que en el semestre precedente es el que mayor tasa de rotación alcanza: 16,37 por ciento versus 13,97 por ciento del periodo anterior.

En cuanto a valores, durante el primer semestre del año todos los corredores de la Capital Federal sufrieron una disminución en sus valores promedio de alquiler, según el análisis de Colliers. Los más afectados fueron la peatonal Florida y el foco de Santa Fe y Callao. El precio de este último está en promedio en los US$41,83 por metro cuadrados, valor que de compararse con el semestre previo, sufrió un descenso del 21,92 por ciento y con respecto al segundo semestre de 2016, un 30,40 por ciento.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez

En el análisis comparativo de Adrián Mercado, los valores de alquiler por metro cuadrado tomando el mes de mayo de este año, para Santa Fe y Callao, fue de US$68, y se mantuvo respecto al mismo período de 2017. Mientras que Santa Fe y Pueyrredón fue de US$58, dos puntos arriba en relación al mismo mes el año pasado; y en Santa Fe y Coronel Díaz, subió un punto el valor de alquiler a US$70 por metro cuadrado respecto mayo del año pasado.

La subida del dólar frenó todavía más las operaciones inmobiliarias de los locales en alquiler. “La verdad es que desde que disparó la moneda estadounidense se complicó el tema de cerrar contratos. Muchas de ellas se renegociaron y algunas hasta se cayeron”, cuenta Giménez. Según el especialista, hay propietarios que no quieren ceder y otros que prefieren ganar menos y están buscando una relación duradera, a largo plazo. “Prefieren ceder pero tener asegurado el alquiler, tienen en cuenta la obra que se hace sobre el local y que sea un inquilino que paga puntualmente”, enfatiza.

Para Mosin, el mercado del retail de la ciudad atraviesa un proceso de transición y adecuación a la situación económica, lo cual se manifiesta en la vacancia que puede observarse en sus locales. El corredor comercial de la avenida Santa Fe no escapa a esta coyuntura y para el analista de JLL hay un conjunto de factores que explican esta situación. “En primer lugar puede mencionarse el efecto de la devaluación sobre los alquileres. Al ser un eje con valores históricamente altos, el impacto del aumento del tipo de cambio produjo un crecimiento en los precios expresados en pesos en términos nominales de los alquileres muy difícil de afrontar para muchas empresas”, aclara. Pero también incide el hecho de que este es un tramo comercial compuesto por locales de importantes superficies, por lo que la demanda se encuentra relativamente restringida a grandes compañías. “Esta característica que genera una absorción más lenta de los espacios vacantes, en comparación con otras arterias de la ciudad donde los espacios son más chicos y por ende más fáciles de ocupar”, agreda Mosin. Asimismo, según el análisis de JLL, el sector Callao, a diferencia de otros corredores, no posee sobre su recorrido ningún centro comercial que funcione como ancla de consumidores, por lo que la afluencia de público en sus calles suele ser menor. Otra razón puede encontrarse en la composición de sus inquilinos porque al tratarse de un corredor caracterizado principalmente por la presencia del rubro Indumentaria -particularmente el sector Callao, donde el 60 por ciento de los locales pertenecen a marcas de ropa-, se encuentra muy expuesto a las dificultades económicas actuales. “Este rubro es uno de los que peor performance ha exhibido en los últimos años, a raíz de la caída del consumo, el aumento de las importaciones y los costos. Por eso muchas empresas han debido repensar sus negocios y una de las formas de hacerlo, incluye la posibilidad de abandonar sus espacios comerciales”, enfatiza Mosin.

Indumentaria, a la cabeza

Es el rubro que predomina en todo el corredor: representa el 54 por ciento de la oferta según el relevamiento de JLL. Muy por encima de los demás rubros, que se distribuyen entre varios que incluye jugueterías, kioscos, librerías (9,5%); gastronomía (8,3%); servicios (7,1%); y hogar (6,4%). En indumentaria, el 42 por ciento de los locales pertenecen a ropa femenina, secundada por rubros como marroquinería y calzados con el 18 % y unisex con el 14 %. “La mayor parte de la oferta de SantaFe y Callao es de indumentaria; en Santa Fe y Coronel Díaz predominan las casas de electrodomésticos y en la zona de Pueyrredón no hay un rubro determinado. Los que están ganando espacio a lo largo del corredor son los locales boutique de comidas rápidas. Antes lo más fuerte era una cafetería o un restaurante”, aclara Giménez.

Al proyectar cuáles podrían ser los rubros que ayuden a levantar la zona, Mosin es preciso: “al ser un corredor que atraviesa áreas de alto poder adquisitivo, entendemos que lo que necesita para mejorar sus indicadores actuales son inquilinos de gran calidad, tanto nacionales como internacionales. La avenida Santa Fe conserva aún un destacado atractivo comercial y se impone como un referente ineludible dentro del mercado de retail. Los rubros que mayor capacidad tienen para aprovechar esta característica y hacer uso de los espacios que actualmente se encuentran disponibles, son los de servicios, hogar, tecnología y las grandes marcas internacionales de Indumentaria”.

Por Silvina Vitale, Lunes 5 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Las rentas, cómo definir la ubicación y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.

Foto: LA NACION / Fernando Massobrio

El mercado de locales muestra una tendencia positiva tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires. Según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, si se compara el primer trimestre de 2017 con el mismo período del año anterior, las operaciones de venta de locales aumentaron un 50 por ciento. Una de las razones que da lugar a estas inversiones se encuentra en el blanqueo de capitales. Pero, ¿es un buen momento para apostar en un local como inversión para obtener una renta -que hoy está en un promedio del 6 por ciento-, o para establecer un comercio?

“Veo al sector con un crecimiento constante, no lo veo parado, tiene las dificultades de cualquier momento económico argentino pero se van ampliando sectores”, dice Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles. En la capital, la oferta de inmuebles para locales no está para nada estancada; y si bien el contexto económico repercute, aún así surgen nuevas áreas fructíferas para la apertura de locales comerciales.

Otra prueba que muestra la demanda es que durante el primer semestre de 2017, la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del semestre anterior, según un informe realizado por Colliers. “Los corredores de la peatonal Florida y Puerto Madero Oeste son los que tienen mayor superficie disponible, con una participación de 40,2 y 17,6 por ciento, respectivamente”, comentó Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers International.

Una de las principales ventajas a la hora de apostar a este negocio como renta es que el inversor no tiene necesidad de mantenerlo en excelentes condiciones de conservación. “Como contrapartida es habitual que el inquilino solicite entre dos y tres meses de gracia del pago para reacondicionarlo”, analiza el relevamiento realizado por L.J.Ramos. Vale aclarar que las expensas y los servicios le corresponde pagar a quien lo alquila desde el día que se firma el contrato. Otro dato importante hay que disponer de por lo menos US$ 300.000 para adquirir un local ubicado en alguno de los principales focos comerciales de la capital .
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Dónde instalarse

La ubicación de un local tiene absoluta relación con el rubro del negocio. “Una falacia es que muchas veces un comerciante instala un negocio en un local que tenía a mano, porque es de un amigo o un familiar. Es un error no planificar la localización analizando el mejor lugar en relación al rubro”, afirma Miguel Ludmer, director de Interwin. “No es lo mismo pensar en poner un local de gastronomía que uno de indumentaria”, agrega. Tener en cuenta el nivel socio económico de la zona, el perfil de la población que habita y circula y la competencia son clave. “Además el rubro nos va a permitir saber si vamos a poder pagar el alquiler en tal o cual zona”, insiste Ludmer. Hay que tener en cuenta que los valores de alquileres de los locales ubicados en la Capital oscilan entre los U$S 20 y U$S 80/ m2, dependiendo del foco que se trate.

“Cada negocio requiere un tipo de ubicación diferente. Si el objetivo es que los clientes visiten el local, la visibilidad y el acceso fácil son fundamentales”, señala Lorena Levonian, Broker Senior División Locales de L.J. Ramos. Además es importante analizar el entorno, identificar al consumidor final: conocer de cerca a quién va dirigido el producto que se vende -sexo, edad, qué hace y qué le gusta-. También interiorizarse sobre los requerimientos y limitaciones municipales para asegurarnos que el rubro que queremos desarrollar sea viable de operar en la zona. Oppel afirma que las esquinas tienen mucho poder de visión tanto para los transeúntes como para los conductores de los autos. Como contra, en general son locales chicos.

Otro punto es la temporalidad. Hay que estar atento para saber en qué momento del año el producto o servicio que se ofrece tiene más demanda. “Hay focos o arterias comerciales donde conseguir un local desocupado es muy difícil. Es en las crisis cuando se dan las oportunidades y estar atento a éstas situaciones es clave si pretendemos posicionarnos en un foco determinado”, agrega Levonian.

De todas formas vale aclarar que los principales focos comerciales también tienen sus desventajas. Algunas de ellas son:

Es posible que en la calles más transitadas los locales salgan más caros y sean más chicos. Además, la oferta suele ser más reducida y muchos de los inmuebles requieren mayores gastos en remodelaciones. Entre las ventajas, el comerciante tiene una mayor previsibilidad. Esto significa que el comerciante sabe cuál puede ser su piso de movimiento y expectativa a futuro. Por parte las rentas suelen ser menores a la de los focos secundarios pero más seguras. Esto es así porque las zonas consolidadas aseguran demanda independientemente de la situación macroeconómica del país. Por eso, la barrera de entrada es mayor. Mientras que en los focos secundarios la relación es a la inversa. Por caso y como ejemplo puede haber diferencias de entre tres y cuatro puntos en la renta. En los mejores tiempos, hace diez años atrás la relación era una renta de 9 por ciento para el inversor que disponía de un inmueble en una área desarrollada versus 14 por ciento para quien se animaba a una zona menos transitada. Hoy, afectada por la inflación, la renta promedia 6 por ciento.

El informe de L.J. Ramos detalla que hace cinco años el ajuste anual promediaba 22 por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30 por ciento para llegar a un techo del 15 por ciento semestral en 2016. Hoy los ajustes están en el orden del 12 por ciento para quienes lo negocian cada seis meses y 24 por ciento para los anuales. “Si bien una baja en el ajuste del contrato de alquiler proyecta una menor renta, es clave analizar que, en este caso, se da por una menor inflación que en el mediano plazo se traducirá en una reactivación del consumo que mejorará las utilidades de las empresas logrando que la rueda vuela a girar. Es decir, las compañías estarán dispuestas a alquilar más metros y la reactivación motorizará mejores rentas. “Es un buen momento para invertir en locales porque en promedio de entre siete y diez años, la renta podría acercarse a los máximos históricos”, concluye el informe de L.J. Ramos.

Clásicas y modernas

En la Capital Federal, las zonas comerciales están determinadas por las vías principales como por ejemplo la avenida Santa Fe -desde Retiro hasta Palermo-, Cabildo -en los barrios de Colegiales y Belgrano-, Rivadavia -en Flores y Caballito-, la peatonal Florida -en el Microcentro- y la avenida Córdoba en la zona de los outlets). Luego hay segundas y terceras filas y el surgimiento de nuevos polos que por el nivel de edificación y de operaciones inmobiliarias se perfilan con muy buen potencial. El corredor Donado-Holmberg es uno de ellos. Ubicado entre Belgrano R y Villa Urquiza es una zona con edificios en construcción y otros ya terminados que promete por la multiplicación de emprendimientos con amenities.

El corredor Libertador Norte es otro caso. Empieza en la calle Pampa y se extiende hacia Vicente López. Un área de la ciudad en donde desde hace unos años se establecieron torres de oficinas y de viviendas que cambiaron la fisonomía de la zona y que trajeron una gran propuesta comercial. Preferentemente locales de gastronomía pero poco a poco se amplía la propuesta hacia otros rubros que van desde deco hasta equipamientos para el hogar. Cruzando la Gral. Paz, el complejo Al Río, con oficinas y un gran centro comercial en construcción, es otro punto comercial que está adquiriendo mucha fuerza.

A la hora de analizar las ventajas, son zonas que por la necesidad de extenderse ofrecen ofertas más accesibles y en la mayoría de los casos los potenciales inquilinos negocian contratos largos -10 años- ya que toman el riesgo de ser los primeros que entran. Además, si el polo funciona, los primeros en llegar quedan mejor parados frente a la competencia de la misma zona, ya que es posible que sea el único en el rubro. En cuanto a desventajas siempre existe la incertidumbre sobre si el lugar se desarrollará o no; es una apuesta. Hay que esperar que maduren. Por lo general surgen como polos gastronómicos y después se extiende el desarrollo a otros rubros.

Por Silvina Vitale, Lunes 9 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Las tiendas que se montan por un tiempo permiten la expansión a zonas donde no es viable abrir tiendas tradicionales.

Estas son tiendas itinerantes de pequeñas dimensiones, que promedian los 25 metros cuadrados.

Tiendas temporales, que se instalan por unos días o meses, y luego, desaparecen. El concepto -que surgió en el Reino Unidos y los Estados Unidos a fines de los 90- busca asociarse al valor de la experiencia, a lo vivencial y lo fugaz. Se trata no sólo de vender, sino también de una estrategia de marketing que intenta acercarse de una forma diferente a los clientes.

En este tipo de tiendas, la delantera la tomaron las marcas de lujo. Muchas pertenecen al mundo de la moda. ?Lo hizo, por caso, Gucci, con su Gucci Icon-Temporary, una tienda de zapatillas itinerante que recorrió distintas ciudades y puntos clave de referentes del mundo del arte y de la moda. Chanel se instaló en un club privado en el invierno de Aspen, con una tienda que estuvo montada diez días. Louis Vuitton incluso se animó a presentar una nueva colección en un espacio fuera de su propia tienda. ?Los eventos son también uno de los lugares donde se pueden instalar los pop up stores: la marca de relojes Hublot lo hizo en el gran premio de Fórmula 1 en Singapur.

Un punto especial de este tipo de acciones -y para garantizar el éxito- es la ubicación. Tiene que ver con elegir lugares que sean aspiracionales pero también de alto transito. “La generación de pop ups es enriquecedora por dos motivos: brinda la posibilidad de comunicar la expresión de marca de una forma más dinámica y experimental y, por otro lado, es un punto de contacto BTC”, cuenta Loana Farah, directora de Marketing de Lancôme, que se sumó a la tendencia. Lo interesante para las brands es poder acercar la propuesta a un público diverso y ampliar el scope de target al que la marca le habla.

En la Argentina, ya hubo algunas experiencias. Una de las pioneras fue Nespresso, que lo hizo por primera vez en 2015 en Galerías Pacífico con un punto itinerante que permaneció durante tres meses y en Nordelta, donde alcanzó el año de duración. “El objetivo es acercar el formato de la marca a los consumidores actuales y los potenciales clientes a través de una experiencia versátil y dinámica”, explica Romina Fontana, Marketing manager de Nespresso Austral. Uno de los beneficios que menciona la ejecutiva es que este tipo de formatos permite expandirse a otras zonas donde quizás no es viable abrir una boutique como las que tienen en Alto Palermo, Recoleta y Unicenter. “Es una experiencia más corta, breve y express. Allí tenemos venta de cápsulas, algunas máquinas y recibimos para reciclar”, añade.

La marca replicó la experiencia en 2016, en Paseo Alcorta, El Solar y Palmas del Pilar, que todavía están en su año de desarrollo. “Tenemos un plan de expansión para este formato en barrios más aledaños, como la zona sur u oeste, e incluso en el interior del país. De hecho acabamos de abrir una tienda en Rosario”, explica la ejecutiva.

El nuevo pop up store ubicado en Alto Rosario Shopping apuesta por la funcionalidad de venta con cuatro counters de atención, uno de ellos con prioridad para la modalidad pick up. Mediante este sistema, los club members que compren cápsulas por Internet o teléfono pueden retirarlas a partir de la hora de haber realizado el pedido.

En algunas ciudades -sobre todo en aquellas donde el concepto está más desarrollado- las tiendas itinerantes aparecen en las calles o en espacios públicos. Sin embargo, en el mercado local, por ahora se levantan en shoppings y centros comerciales. Desde las brands aseguran que tienen costos asociados más bajos que un local tradicional. Por un lado, tienen una estructura de empleados mucho menor y se negocia un contrato más corto con los centros comerciales. Y, por otro lado, este tipo de punto de venta suele hacer honor a su nombre: se reutilizan al ser movidas de locación.

Otra marca que el año último incursionó en esta tendencia es Lancôme. Abrió un pop up store en el Abasto durante 30 días. De su portfolio, eligió tres de sus líneas de make up, cuidado facial y fragancias. La tienda, de unos 25 metros cuadrados, tuvo como principal objetivo generar una experiencia entre las mujeres millennials. Allí podían hacer pruebas de productos, un retoque express de maquillaje y, como toque final. conocer las fragancias. La experiencia les permitió reclutar gente joven, que busca divertirse, sacarse selfies y compartir su vivencia con amigas. Quizás los resultados no se reflejan en una compra en el momento, pero la marca queda en el top of mind. Además, la marca permitió la interacción entre lo digital y lo experimental sin dejar de lado la atención personalizada. Las asesoras de maquillaje no sólo brindaban una serie de consejos de cómo realizar un make up rápido sino que hasta se le permitió a las clientas disfrutar de la posibilidad de jugar en el photobooth -una aplicación que permite tomar fotos con más de 16 efectos especiales y subirlas a Facebook o Flickr en unos pocos instantes-.

El diseño del espacio que se montó para el lanzamiento de de Juicy Shaker, el aceite para labios bifásico, estuvo inspirado en una coctelera con alto impacto visual quebrando los clásicos códigos de comunicación de la marca. “Buscamos generar una experiencia para acercar a ese target a la marca. La elección de la imagen de la coctelera no fue casual, ya que el nuevo producto se potencia en el batido mezclando el pigmento con el aceite”, explica Carolina Fernández Garello, jefe de producto de maquillaje de Lancôme. La acción de marketing fue acompañada con el lanzamiento del Juicy en avant-première en el canal de e-commerce con Falabella. Además, se desarrolló un micro sitio unbranded, enfocado en el concepto del producto “Shake For Fun”, para poder llegar al target planteado a través de la experiencia digital, con un multitester online que permitía probar en los labios cada uno de los 12 tonos. Además, para aquellos que aman la música, la compañía de belleza creo una playlist en el sitio Spotify muy consumido por el público joven.

Esta es una moda que arribó hace poco tiempo a la Argentina y que la adoptaron las marcas más importantes. Foto: Vacant

Los especialistas afirman que las estrategias de comerciales y de marketing cambiaron dado que los millennials quieren tener un lugar para poder experimentar con la marca sin sentir la obligación de comprar. Y es allí donde encuentran su lugar los espacios pop up, los cuales se ubican justo en el punto medio entre la marca y la perfumería, convirtiéndose en un espacio que permite conquistar nuevas consumidoras.

El plan de Lancôme es replicar la experiencia vivenciada en el shopping Abasto en tres momentos a lo largo de este año, con líneas que apunten a millennials y otros que puedan darle protagonismo a las líneas esenciales de la marca dirigidas a su público corazón, que son mujeres de entre 35 y 40 años.

MercadoLibre también se subió a la tendencia. En el BAF Week presentó un pop up store con más de 150 anticipos de la colección primavera verano 2016 de marcas de moda. Las prendas se podían comprar desde cualquier dispositivo móvil escaneando un código QR. Otro caso fue el de la diseñadora Sofía Sarkany. Fue por más y se animó a presentar la colección de indumentaria en un container que se ubicó en el estacionamiento del shopping Paseo Alcorta.

Pero, ¿cómo explicarle al público que la tienda cerró? Fontana, de Nespresso, cuenta que eso fue todo un aprendizaje para la brand. “Hay que alinear expectativas: educar a la gente a que cuando va a un pop up es una experiencia diferente a la de una boutique y, por otro lado, que es algo que viene para irse”, resume y asegura que esto es tan importante para los clientes, como para los malls.

Por otra parte, para montar un espacio de este tipo lo primero que las firmas deben contemplar es la ubicación. En general, suelen realizarse en centros comerciales para garantizar el tránsito. Otro factor a tener en cuenta es el tiempo: los clientes o potenciales visitantes necesitan saber durante cuanto tiempo estará abierta la boutique. Por último, a la hora de definir montar un espacio de estas características, su diseño debe estar en linea con la acción puntual en la que trabajará la campaña de marketing.

Las tiendas que se montan por un tiempo permiten la expansión a zonas donde no es viable abrir tiendas tradicionales.

Por Cecilia Valleboni, Lunes 5 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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