Las rentas, cómo definir la ubicación y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.

Foto: LA NACION / Fernando Massobrio

El mercado de locales muestra una tendencia positiva tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires. Según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, si se compara el primer trimestre de 2017 con el mismo período del año anterior, las operaciones de venta de locales aumentaron un 50 por ciento. Una de las razones que da lugar a estas inversiones se encuentra en el blanqueo de capitales. Pero, ¿es un buen momento para apostar en un local como inversión para obtener una renta -que hoy está en un promedio del 6 por ciento-, o para establecer un comercio?

“Veo al sector con un crecimiento constante, no lo veo parado, tiene las dificultades de cualquier momento económico argentino pero se van ampliando sectores”, dice Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles. En la capital, la oferta de inmuebles para locales no está para nada estancada; y si bien el contexto económico repercute, aún así surgen nuevas áreas fructíferas para la apertura de locales comerciales.

Otra prueba que muestra la demanda es que durante el primer semestre de 2017, la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del semestre anterior, según un informe realizado por Colliers. “Los corredores de la peatonal Florida y Puerto Madero Oeste son los que tienen mayor superficie disponible, con una participación de 40,2 y 17,6 por ciento, respectivamente”, comentó Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers International.

Una de las principales ventajas a la hora de apostar a este negocio como renta es que el inversor no tiene necesidad de mantenerlo en excelentes condiciones de conservación. “Como contrapartida es habitual que el inquilino solicite entre dos y tres meses de gracia del pago para reacondicionarlo”, analiza el relevamiento realizado por L.J.Ramos. Vale aclarar que las expensas y los servicios le corresponde pagar a quien lo alquila desde el día que se firma el contrato. Otro dato importante hay que disponer de por lo menos US$ 300.000 para adquirir un local ubicado en alguno de los principales focos comerciales de la capital .
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Dónde instalarse

La ubicación de un local tiene absoluta relación con el rubro del negocio. “Una falacia es que muchas veces un comerciante instala un negocio en un local que tenía a mano, porque es de un amigo o un familiar. Es un error no planificar la localización analizando el mejor lugar en relación al rubro”, afirma Miguel Ludmer, director de Interwin. “No es lo mismo pensar en poner un local de gastronomía que uno de indumentaria”, agrega. Tener en cuenta el nivel socio económico de la zona, el perfil de la población que habita y circula y la competencia son clave. “Además el rubro nos va a permitir saber si vamos a poder pagar el alquiler en tal o cual zona”, insiste Ludmer. Hay que tener en cuenta que los valores de alquileres de los locales ubicados en la Capital oscilan entre los U$S 20 y U$S 80/ m2, dependiendo del foco que se trate.

“Cada negocio requiere un tipo de ubicación diferente. Si el objetivo es que los clientes visiten el local, la visibilidad y el acceso fácil son fundamentales”, señala Lorena Levonian, Broker Senior División Locales de L.J. Ramos. Además es importante analizar el entorno, identificar al consumidor final: conocer de cerca a quién va dirigido el producto que se vende -sexo, edad, qué hace y qué le gusta-. También interiorizarse sobre los requerimientos y limitaciones municipales para asegurarnos que el rubro que queremos desarrollar sea viable de operar en la zona. Oppel afirma que las esquinas tienen mucho poder de visión tanto para los transeúntes como para los conductores de los autos. Como contra, en general son locales chicos.

Otro punto es la temporalidad. Hay que estar atento para saber en qué momento del año el producto o servicio que se ofrece tiene más demanda. “Hay focos o arterias comerciales donde conseguir un local desocupado es muy difícil. Es en las crisis cuando se dan las oportunidades y estar atento a éstas situaciones es clave si pretendemos posicionarnos en un foco determinado”, agrega Levonian.

De todas formas vale aclarar que los principales focos comerciales también tienen sus desventajas. Algunas de ellas son:

Es posible que en la calles más transitadas los locales salgan más caros y sean más chicos. Además, la oferta suele ser más reducida y muchos de los inmuebles requieren mayores gastos en remodelaciones. Entre las ventajas, el comerciante tiene una mayor previsibilidad. Esto significa que el comerciante sabe cuál puede ser su piso de movimiento y expectativa a futuro. Por parte las rentas suelen ser menores a la de los focos secundarios pero más seguras. Esto es así porque las zonas consolidadas aseguran demanda independientemente de la situación macroeconómica del país. Por eso, la barrera de entrada es mayor. Mientras que en los focos secundarios la relación es a la inversa. Por caso y como ejemplo puede haber diferencias de entre tres y cuatro puntos en la renta. En los mejores tiempos, hace diez años atrás la relación era una renta de 9 por ciento para el inversor que disponía de un inmueble en una área desarrollada versus 14 por ciento para quien se animaba a una zona menos transitada. Hoy, afectada por la inflación, la renta promedia 6 por ciento.

El informe de L.J. Ramos detalla que hace cinco años el ajuste anual promediaba 22 por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30 por ciento para llegar a un techo del 15 por ciento semestral en 2016. Hoy los ajustes están en el orden del 12 por ciento para quienes lo negocian cada seis meses y 24 por ciento para los anuales. “Si bien una baja en el ajuste del contrato de alquiler proyecta una menor renta, es clave analizar que, en este caso, se da por una menor inflación que en el mediano plazo se traducirá en una reactivación del consumo que mejorará las utilidades de las empresas logrando que la rueda vuela a girar. Es decir, las compañías estarán dispuestas a alquilar más metros y la reactivación motorizará mejores rentas. “Es un buen momento para invertir en locales porque en promedio de entre siete y diez años, la renta podría acercarse a los máximos históricos”, concluye el informe de L.J. Ramos.

Clásicas y modernas

En la Capital Federal, las zonas comerciales están determinadas por las vías principales como por ejemplo la avenida Santa Fe -desde Retiro hasta Palermo-, Cabildo -en los barrios de Colegiales y Belgrano-, Rivadavia -en Flores y Caballito-, la peatonal Florida -en el Microcentro- y la avenida Córdoba en la zona de los outlets). Luego hay segundas y terceras filas y el surgimiento de nuevos polos que por el nivel de edificación y de operaciones inmobiliarias se perfilan con muy buen potencial. El corredor Donado-Holmberg es uno de ellos. Ubicado entre Belgrano R y Villa Urquiza es una zona con edificios en construcción y otros ya terminados que promete por la multiplicación de emprendimientos con amenities.

El corredor Libertador Norte es otro caso. Empieza en la calle Pampa y se extiende hacia Vicente López. Un área de la ciudad en donde desde hace unos años se establecieron torres de oficinas y de viviendas que cambiaron la fisonomía de la zona y que trajeron una gran propuesta comercial. Preferentemente locales de gastronomía pero poco a poco se amplía la propuesta hacia otros rubros que van desde deco hasta equipamientos para el hogar. Cruzando la Gral. Paz, el complejo Al Río, con oficinas y un gran centro comercial en construcción, es otro punto comercial que está adquiriendo mucha fuerza.

A la hora de analizar las ventajas, son zonas que por la necesidad de extenderse ofrecen ofertas más accesibles y en la mayoría de los casos los potenciales inquilinos negocian contratos largos -10 años- ya que toman el riesgo de ser los primeros que entran. Además, si el polo funciona, los primeros en llegar quedan mejor parados frente a la competencia de la misma zona, ya que es posible que sea el único en el rubro. En cuanto a desventajas siempre existe la incertidumbre sobre si el lugar se desarrollará o no; es una apuesta. Hay que esperar que maduren. Por lo general surgen como polos gastronómicos y después se extiende el desarrollo a otros rubros.

Por Silvina Vitale, Lunes 9 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Las tiendas que se montan por un tiempo permiten la expansión a zonas donde no es viable abrir tiendas tradicionales.

Estas son tiendas itinerantes de pequeñas dimensiones, que promedian los 25 metros cuadrados.

Tiendas temporales, que se instalan por unos días o meses, y luego, desaparecen. El concepto -que surgió en el Reino Unidos y los Estados Unidos a fines de los 90- busca asociarse al valor de la experiencia, a lo vivencial y lo fugaz. Se trata no sólo de vender, sino también de una estrategia de marketing que intenta acercarse de una forma diferente a los clientes.

En este tipo de tiendas, la delantera la tomaron las marcas de lujo. Muchas pertenecen al mundo de la moda. ?Lo hizo, por caso, Gucci, con su Gucci Icon-Temporary, una tienda de zapatillas itinerante que recorrió distintas ciudades y puntos clave de referentes del mundo del arte y de la moda. Chanel se instaló en un club privado en el invierno de Aspen, con una tienda que estuvo montada diez días. Louis Vuitton incluso se animó a presentar una nueva colección en un espacio fuera de su propia tienda. ?Los eventos son también uno de los lugares donde se pueden instalar los pop up stores: la marca de relojes Hublot lo hizo en el gran premio de Fórmula 1 en Singapur.

Un punto especial de este tipo de acciones -y para garantizar el éxito- es la ubicación. Tiene que ver con elegir lugares que sean aspiracionales pero también de alto transito. “La generación de pop ups es enriquecedora por dos motivos: brinda la posibilidad de comunicar la expresión de marca de una forma más dinámica y experimental y, por otro lado, es un punto de contacto BTC”, cuenta Loana Farah, directora de Marketing de Lancôme, que se sumó a la tendencia. Lo interesante para las brands es poder acercar la propuesta a un público diverso y ampliar el scope de target al que la marca le habla.

En la Argentina, ya hubo algunas experiencias. Una de las pioneras fue Nespresso, que lo hizo por primera vez en 2015 en Galerías Pacífico con un punto itinerante que permaneció durante tres meses y en Nordelta, donde alcanzó el año de duración. “El objetivo es acercar el formato de la marca a los consumidores actuales y los potenciales clientes a través de una experiencia versátil y dinámica”, explica Romina Fontana, Marketing manager de Nespresso Austral. Uno de los beneficios que menciona la ejecutiva es que este tipo de formatos permite expandirse a otras zonas donde quizás no es viable abrir una boutique como las que tienen en Alto Palermo, Recoleta y Unicenter. “Es una experiencia más corta, breve y express. Allí tenemos venta de cápsulas, algunas máquinas y recibimos para reciclar”, añade.

La marca replicó la experiencia en 2016, en Paseo Alcorta, El Solar y Palmas del Pilar, que todavía están en su año de desarrollo. “Tenemos un plan de expansión para este formato en barrios más aledaños, como la zona sur u oeste, e incluso en el interior del país. De hecho acabamos de abrir una tienda en Rosario”, explica la ejecutiva.

El nuevo pop up store ubicado en Alto Rosario Shopping apuesta por la funcionalidad de venta con cuatro counters de atención, uno de ellos con prioridad para la modalidad pick up. Mediante este sistema, los club members que compren cápsulas por Internet o teléfono pueden retirarlas a partir de la hora de haber realizado el pedido.

En algunas ciudades -sobre todo en aquellas donde el concepto está más desarrollado- las tiendas itinerantes aparecen en las calles o en espacios públicos. Sin embargo, en el mercado local, por ahora se levantan en shoppings y centros comerciales. Desde las brands aseguran que tienen costos asociados más bajos que un local tradicional. Por un lado, tienen una estructura de empleados mucho menor y se negocia un contrato más corto con los centros comerciales. Y, por otro lado, este tipo de punto de venta suele hacer honor a su nombre: se reutilizan al ser movidas de locación.

Otra marca que el año último incursionó en esta tendencia es Lancôme. Abrió un pop up store en el Abasto durante 30 días. De su portfolio, eligió tres de sus líneas de make up, cuidado facial y fragancias. La tienda, de unos 25 metros cuadrados, tuvo como principal objetivo generar una experiencia entre las mujeres millennials. Allí podían hacer pruebas de productos, un retoque express de maquillaje y, como toque final. conocer las fragancias. La experiencia les permitió reclutar gente joven, que busca divertirse, sacarse selfies y compartir su vivencia con amigas. Quizás los resultados no se reflejan en una compra en el momento, pero la marca queda en el top of mind. Además, la marca permitió la interacción entre lo digital y lo experimental sin dejar de lado la atención personalizada. Las asesoras de maquillaje no sólo brindaban una serie de consejos de cómo realizar un make up rápido sino que hasta se le permitió a las clientas disfrutar de la posibilidad de jugar en el photobooth -una aplicación que permite tomar fotos con más de 16 efectos especiales y subirlas a Facebook o Flickr en unos pocos instantes-.

El diseño del espacio que se montó para el lanzamiento de de Juicy Shaker, el aceite para labios bifásico, estuvo inspirado en una coctelera con alto impacto visual quebrando los clásicos códigos de comunicación de la marca. “Buscamos generar una experiencia para acercar a ese target a la marca. La elección de la imagen de la coctelera no fue casual, ya que el nuevo producto se potencia en el batido mezclando el pigmento con el aceite”, explica Carolina Fernández Garello, jefe de producto de maquillaje de Lancôme. La acción de marketing fue acompañada con el lanzamiento del Juicy en avant-première en el canal de e-commerce con Falabella. Además, se desarrolló un micro sitio unbranded, enfocado en el concepto del producto “Shake For Fun”, para poder llegar al target planteado a través de la experiencia digital, con un multitester online que permitía probar en los labios cada uno de los 12 tonos. Además, para aquellos que aman la música, la compañía de belleza creo una playlist en el sitio Spotify muy consumido por el público joven.

Esta es una moda que arribó hace poco tiempo a la Argentina y que la adoptaron las marcas más importantes. Foto: Vacant

Los especialistas afirman que las estrategias de comerciales y de marketing cambiaron dado que los millennials quieren tener un lugar para poder experimentar con la marca sin sentir la obligación de comprar. Y es allí donde encuentran su lugar los espacios pop up, los cuales se ubican justo en el punto medio entre la marca y la perfumería, convirtiéndose en un espacio que permite conquistar nuevas consumidoras.

El plan de Lancôme es replicar la experiencia vivenciada en el shopping Abasto en tres momentos a lo largo de este año, con líneas que apunten a millennials y otros que puedan darle protagonismo a las líneas esenciales de la marca dirigidas a su público corazón, que son mujeres de entre 35 y 40 años.

MercadoLibre también se subió a la tendencia. En el BAF Week presentó un pop up store con más de 150 anticipos de la colección primavera verano 2016 de marcas de moda. Las prendas se podían comprar desde cualquier dispositivo móvil escaneando un código QR. Otro caso fue el de la diseñadora Sofía Sarkany. Fue por más y se animó a presentar la colección de indumentaria en un container que se ubicó en el estacionamiento del shopping Paseo Alcorta.

Pero, ¿cómo explicarle al público que la tienda cerró? Fontana, de Nespresso, cuenta que eso fue todo un aprendizaje para la brand. “Hay que alinear expectativas: educar a la gente a que cuando va a un pop up es una experiencia diferente a la de una boutique y, por otro lado, que es algo que viene para irse”, resume y asegura que esto es tan importante para los clientes, como para los malls.

Por otra parte, para montar un espacio de este tipo lo primero que las firmas deben contemplar es la ubicación. En general, suelen realizarse en centros comerciales para garantizar el tránsito. Otro factor a tener en cuenta es el tiempo: los clientes o potenciales visitantes necesitan saber durante cuanto tiempo estará abierta la boutique. Por último, a la hora de definir montar un espacio de estas características, su diseño debe estar en linea con la acción puntual en la que trabajará la campaña de marketing.

Las tiendas que se montan por un tiempo permiten la expansión a zonas donde no es viable abrir tiendas tradicionales.

Por Cecilia Valleboni, Lunes 5 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Crece la oferta gastronómica que busca diferenciarse; surgen kioskos que no venden golosinas, cadenas que venden te al paso y espacios elegantes en shoppings.

Se multiplican los espacios saludables

La tendencia de los consumidores por adoptar una vida sana genera nuevas oportunidades de negocio y la oferta gastronómica no es la excepción. Cada vez son más las cadenas con propuestas saludables a la hora de comer y el aumento de la demanda por la buena alimentación redunda en más aperturas de locales de comida acordes con el cuidado de la salud.

Por caso, un ejemplo es el crecimiento de Le Pain Quotidien, la cadena creada por el belga Alain Coumont en 1990 en Bruselas. Sobre fines del año pasado, se inauguró su doceavo local en la Argentina en Puerto Madero, y en el plan de expansión proyecta 21 nuevas aperturas en los próximos cuatro años, que se sumarán a los más de 240 locales que hay en 19 países. El nuevo local es el más grande a nivel mundial, con más de 900 m2, cuenta con dos espacios para reuniones privadas y una vereda aterrazada en el dique cuatro de ese barrio porteño. “Tenemos una filosofía en la que compartir es la base. Por eso el corazón de nuestros locales es la gran mesa comunal en la que amigos y desconocidos degustan un desayuno, un brunch, el almuerzo o la merienda. Queremos mejorar la vida de las personas. Promover un estilo de vida sano y convivir armónicamente con el medio ambiente, promoviendo prácticas de consumo sustentables”, describen en la empresa. De todas formas en la Argentina, los pioneros en la tendencia fueron los creadores de Tea Connection en 2006. Pablo Lorenzo es uno de los fundadores. Arrancaron con una inversión de US$ 100.000, se animaron a “educar al argentino en el culto al té y en el de la la comida saludable con espacios de más de 150 m2. Hoy cuentan con once locales en la Argentina y tienen tres en construcción. Además de tres en Chile, uno en Brasil y dos en México . “Por otra parte generamos una nueva propuesta Inside Tea Connection. Ya funciona uno en el Dot y abriremos otro en Palermo Soho”, detalla el emprendedor y agrega: “es un formato diferente con menos metros en los que buscamos adaptar la cultura del té en sus distintos formatos posibles incluso impulsamos el take away de esa bebida en zonas con tráfico de gente. Buscamos que los consumidores se animen al te frío y a variedad de bebidas frutales siempre sanas. Además incorporamos la venta de accesorios para llevar a casa”.

Un capítulo aparte merece otro de los emprendimientos de los creadores de Tea Connection, Green Eat. La primera cadena de comida rápida y sana, que ocupa locaciones de entre 270 m2 y 650 m2 . Hoy tiene nueve locales en el país, y cerrará el 2017 con 14. “Lo novedoso en este caso es que estamos generando nuevos puntos más pequeños de un promedio de 130 m2 para estar en los shoppings”, relata Lorenzo que en Unicenter tiene un “nuevo” Green Eat de 120 m2 en planta baja y 30 m2 de entrepiso.

“Existe un cambio de alimentación en la sociedad que apunta a un estilo de vida más saludable. Es un nuevo paradigma al que nos enfrentamos. Países desarrollados como Alemania, por ejemplo, ya hace años han tomado conciencia de que debemos aportar a nuestra gente y a nuestros hijos una mejor alimentación. Así, un kiosco saludable plantea un concepto simple pero que innova en calidad”, relata la emprendedora Alejandra Faienza, socia fundadora de Directo de Huerta Wellness Consulting que en octubre del año pasado abrió las puertas de Kiosko Saludable en Palermo en el que se destinaron $ 250.000. Se diferencia de los kioscos tradicionales porque no venden golosinas, por lo contrario se pueden encontrar snacks saludables, hechos a base de frutas frescas o secas, mix de cereales o barras, jugos de fruta en botella y en sobres, yogures, entre otros productos. En el local de 20 metros cuadrados diseñados con una estética vintage, se pueden encontrar desde alimentos veganos, orgánicos, sin TACC, hasta agroecológicos, y opciones que van desde una bolsita de cereales de $ 9 hasta galletitas cookies orgánicas de $ 60 .

El local factura $ 90.000 al mes y a principios de febrero abrió su primera franquicia en Plaza San Martín. La emprendedora arrancó con un servicio de entrega de frutas y cereales para empresas y organizando eventos gastronómicos saludables y capacitaciones relacionadas con la cultura del bienestar. Su próximo proyecto será el de llegar a los colegios, con la instalación de kioscos saludables.

Otras emprendedoras, Melanie Wolman y Nadia Javkin, también apostaron a la comida sana a la hora de organizar su negocio. Son co fundadoras de Food Market que ofrecen productos naturales y gourmet a través de la web. Javkin explica que “para los pequeños y medianos productores es muy difícil llegar al consumidor final, por eso, queremos facilitarles el trabajo. Actualmente, trabajamos con más de 2500 artículos de 150 productores”, relata.

Cocina más mercado

Otro caso de negocio original y distinto es Gourmand, que propone un restaurante donde se ofrecen diversas especialidades tanto nacionales como importadas y también productos elaborados en el momento en un elegante espacio enmarcado en un estilo que, como una isla, suma locales de comidas al paso.

Se trata de un nuevo concepto de cocina más mercado -food hall- que abrió su primer local de 700 metros cuadrados en Patio Bullrich, en el que se desembolsaron US$ 1,1 millones. “La empresa tiene más de 350 proveedores”, relata Héctor Santantonin, fundador y copropietario de Gourmand que proyecta alcanzar una facturación anual de $ 80 millones. “Muchos son pymes, y serán nuestros aliados estratégicos en esta operación”. En el punto de venta se puede degustar desde una hamburguesa de bife de chorizo, o un hot dog de salchicha alemana ahumada, pasando por una pizza al horno de barro y hasta a un pulpo o unas ostras y ceviche.

En la ambientación y el diseño del espacio se utilizaron materiales genuinos como el mármol, la madera y el hierro. “Creemos que el formato sólo puede ser replicado en cuatro o cinco ubicaciones más. Lo hicimos porque detectamos una necesidad del público de comer muy bien en un sitio descontracturado”, relata Santantonin. La elección de Patio Bullrich como ubicación para el primer local se tomó “porque reunía todos los requisitos para un proyecto de esta dimensión”, agrega el fundador que se inspiró en Lafayette Gourmet, en París y Plaza Food, en Nueva York.

Por Alejandra Noseda, Lunes 6 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Qué tener en cuenta a la hora de definir dónde instalar el inmueble comercial; ventajas y desventajas de los ejes centrales y de los focos secundarios.

Perseguir la reducción de costos no implica hacer un buen negocio.

En una coyuntura económica en la que el poder de compra se redujo y las ventas continúan en descenso, los comerciantes ajustan día a día el lápiz para lograr que la balanza entre el “debe” y el “haber” les permita mantenerse a flote. Esta ecuación no es la misma para quienes tienen locales a la calle en ejes comerciales centrales, secundarios o para aquellas marcas con presencia en shopping centers donde los gastos fijos se incrementan, si bien reciben un flujo importante de público que les permite tener niveles de venta superiores. Los números no mienten. Según informó la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), las cantidades vendidas por los comercios minoristas finalizaron enero con una caída de 2,5 por ciento frente a igual mes del año pasado. “Fue un mes muy irregular en materia de ventas, con un inicio muy flojo durante la primera quincena y recuperándose sobre el final. Pero igualmente la demanda fue menor a la de 2016″, afirma el informe.

Esta baja, sumada a los incrementos en las tarifas de los servicios y alquileres que se sintieron durante el año pasado y que ya se anunciaron para el ciclo actual, complican el panorama comercial de locadores e inquilinos. La rentabilidad baja para ambos.

Por ello al momento de evaluar dónde instalar un nuevo local o considerar la posibilidad de mudar el negocio actual se aconseja ver el panorama completo dado que perseguir una reducción en los costos no implica necesariamente una mejora en el resultado final.

La ubicación del local continúa siendo fundamental. Aquellos que están sobre ejes comerciales principales como por ejemplo la peatonal Florida. las avenidas Santa Fe, Cabildo, Rivadavia y José María Moreno en Caballito cuentan con la ventaja de la gran cantidad de afluencia de gente que la zona atrae, ya sea peatonal como vehicular. Esto asegura un buen nivel de facturación para el comerciante y de renta para el propietario, “Comprar un local en una zona consolidada y serni consolidada es una garantía de tener un buen inquilino y posibilidad de reventa”, afirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En las arterias secundarias el tránsito es menor, la exposición visual también al igual que los montos de alquiler. “La clave en estos casos es analizar cuáles son los focos secundarios que realmente generan ventas. Hay determinados puntos en Palermo Soho que tienen una gran afluencia de gente y generan excelentes ventas pero si uno se aleja tan solo dos cuadras de esos focos, decae considerablemente”, ejemplifica Juan José Ramos, gerente de la div-sión locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

“Siempre es más rentable ser propietario de un local en pleno foco comercial. La renta en función de lo que vale el local al momento de calcularla puede ser baja—hoy ronda el 4 por ciento para los focos principales- pero la realidad es que en “plata real” un local tipo de 100 metros cuadrados en planta baja ubicado en un foco comercial puede dejar unos $150.000 cuando en uno secundario tranquilamente puede ser un tercio de ese monto. Por menos de un millón de dólares no se consigue comprar un local en un foco principal pero igualmente es negocio. En los últimos 20 años el valor siempre se incrementó a mediano o largo plazo”, agregó.

Actualmente los contratos de alquiler se cierran con un ajuste promedio del 13 por semestral. Según consideró Ramos, “si bien hay optimismo en relación a que este año la inflación puede disminuir, la realidad ya mostró varias veces que ese pronóstico no fue acertado. La oferta de locales en alquiler rondará el 7 por ciento, lo que es bueno ya que habla de un mercado dinámico con alta ocupación pero no al punto que la oferta sea tan baja y por ende los valores de alquiler aumenten de forma desmesurada”.

De cara al futuro resulta difícil proyectar cómo evolucionará el año y el impacto que recibirá la actividad comercial pero los brokers del sector son optimistas. “Los inquilinos deberán cuidar el local que tienen ya que estamos notando que los buenos empiezan a ocuparse. Los propietarios mejorarán la renta en un plazo no muy lejano y para los inversores es la mejor inversión para los próximos dos años ya que es una inversión segura en un contexto comercial que tendrá una mayor pujanza. Hasta hace 15 años no se conseguían locales en venta. Por eso apuntamos a que es la mejor inversión a futuro. Volverán los tiempos mejores. Todos los inquilinos están apuntando a una renovación. Desde enero notamos que los locales se están ocupando. Es muy posible que se empiece a notar una falta de los mismos. Los valores seguirán el ritmo inflacionario. Todavía los comerciantes en 2017 noverán grandes cambios pero a partir del segundo semestre se notará un resurgimiento”, pronostica Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Por su parte Migliorisi coincidió en que “la tendencia es a una mejora paulatina. La inflación irá bajando y eso sin duda ayuda”. concluye.

No obstante para Juan Manuel Troncoso, broker senior de la consultora inmobiliaria Colliers International el panorama no es tan claro: “Si el Gobierno no cambia el rumbo, 2017 será parecido a 2016. El gran problema es la inflación y la pérdida del poder adquisitivo. El mercado de retail va de la mano con el consumo y si este merma será un año complicado tanto para los locadores como para los locatarios”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El costo de ocupación del local puede representar hasta un 12 por ciento de las ventas netas y las expensas forman parte de la ecuación; por qué vale la pena estar en un mall.

A diferencia de la calle, los locales de los centros comerciales ayudan al posicionamiento de la marca.

“Los shoppings son un mundo aparte. Aseguran una alta afluencia de gente a lo largo de todo el año, el público cuenta con estacionamiento gratuito, seguridad y es donde pueden satisfacer todas sus necesidades pero los costos para ingresar a un centro comercial de categoría son altísimos. El alquiler se paga en función de las ventas del inquilino -según el rubro y la cantidad que venden oscila entre un 3 por ciento hasta un 15 por ciento- se abona también un aproximado del 15 por ciento de la facturación mensual destinado al fondo de promoción y publicidad, dinero que se utiliza para avisos institucionales que realiza el shopping entre otras acciones; las expensas suelen ser muy altas debido a los importantes gastos mensuales que afronta el establecimiento . Además, generalmente se paga un valor llave para ingresar -un mes de alquiler por año de contrato- y se tiene que cumplir con las obligaciones en cuanto al diseño del frente de los locales, los horarios de apertura y cierre, entre otras reglas.

“En los shoppings, el posicionamiento que le dan a las marcas es la mayor virtud, pero no son para cualquiera”, advierte Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Además -continuó- el alquiler mensual tiene un valor mínimo asegurado con un monto determinado que entra en vigencia cuando el porcentaje de facturación a pagar consensuado es menor a éste.

“Un shopping o un local a la calle es caro o barato en función de sus ventas y el costo de ocupación que signifique su permanencia en el local. Un locatario puede afrontar como costo de ocupación hasta un 12 por ciento de sus ventas netas y las expensas forman parte de esta ecuación. Si se disparan más allá de lo previsto, podrán afectar notablemente el resultado del negocio”, consideró Daniel Coli, director de Centros Comerciales Latinoamérica (CCLA), consultora inmobiliaria que comercializa espacios en 15 centros comerciales de diversas provincias del país.

Mario Nirenberg, gerente general de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), explicó los conceptos que se cobran: “Los centros comerciales perciben de los locatarios básicamente un canon locativo mensual, expensas -que responden exclusivamente a los gastos de mantenimiento y servicios de la infraestructura- y un fondo de promoción y publicidad. En cambio, los locales a la calle deben realizar individualmente estas promociones que son abordadas en conjunto y con mejor impacto desde los centros comerciales”. Respecto a los gastos, el directivo de esta organización admitió que “los costos de los servicios se vieron incrementados en los últimos años de manera significativa por lo que la industria redobló esfuerzos para dotar a los centros comerciales de tecnología que permita reducirlos y racionalizar el uso de los recursos disponibles. Por ejemplo, disminuir el consumo de energía a través de mejoras en equipos de aire acondicionado e iluminación led y bajar el consumo de agua. Esto no sólo resulta en un ahorro en expensas sino además en un aporte a la sustentabilidad”.

Niremberg agregó: “Los shopping centers son espacios elegidos por el público por brindar una experiencia agradable que no sólo se limita a adquirir un producto. Se trata de un espacio de reunión y punto de encuentro. Esto no va en detrimento de otras formas de comercialización que pueden, y de hecho así ocurre, ubicarse en los alrededores de los centros comerciales que, en conjunto, potencian y revalorizan las zonas”. Sobre las diferencias entre instalar un negocio en un local abierto o dentro de un centro comercial, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló: “Tener un local a la calle permite exhibir los productos o servicios en forma directa sin depender de reglamentos internos. También abarca a todo tipo de peatón y al tránsito vehícular para el caso de ubicaciones preferenciales. Las arterias secundarias sin duda se ven más afectadas por los shopping que nuclean rubros y ofrecen mayor comodidad al comprador. No obstante las tiendas virtuales en los últimos años se han convertido en competencia de ambas para muchos rubros”.

Experiencias en el mundo

Según contextualizó Coli, “el formato de shoppings está en franco ascenso en Asia, Europa del Este y Latinoamérica. En Estados Unidos desde 2013 se encuentran en una nueva etapa de desarrollo y en China no solo se construyen a mansalva sino que también baten récords. Tienen el shopping más grande del mundo: China Mali New South con una superficie bruta de 892.000 metros cuadrados. Este abogado informó que en América Latina existen alrededor de 1600 centros comerciales de más de 30.000 metros cuadrados de área locativa y se estima que hay 150 proyectos en desarrollo “por lo que la industria podría crecer entre 6 y 7 por ciento durante la próxima década”. A su vez, Chile encabeza el porcentaje del total de las ventas formales que materializa el comercio anualmente en los centros comerciales con el 25 por ciento, seguido por Perú con el 24 por ciento, México con el 20 por ciento, Brasil con el 19 por ciento, Argentina con el 17 por, ciento y Colombia con el 12 por ciento. En tanto, el ránking en cantidad de shoppings lo encabeza México con 584 centros comerciales, seguidos por Brasil (511), Colombia (196), Argentina (114), Chile (79) y Perú (71).

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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