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El proyecto de modernización del Puerto de Frutos

Se destinarán $10 millones en la transformación del paseo comercial que ocupa 12 hectáreas en Tigre y que mueve entre 800 y $1000 millones en ventas al año.

El movimiento comercial en el Puerto de Frutos, el paseo que ocupa 12 hectáreas de Tigre, es incesante. Entre febrero y noviembre. alrededor de 100.000 personas lo visitan durante los fines de semana. Razón más que suficiente para que se pusiera en marcha un plan de inversión en infraestructura de $5,3 millones. Planean construir más de 2000 metros de veredas, colocar cestos. farolas, bancos y cartelería de información turística inteligente.

Por otra parte incorporó el hormigonado de 400 metros de calle para el tránsito de transporte pesado. que facilitan el ingreso, egreso y la circulación de la actividad portuaria dentro del predio. Estos trabajos se complementan con la primera etapa desarrollada desde 2011. En esa ocasión sumaron 100 luminarias, bebederos, mesetas conectores, miradores al río y espacios de descanso.

El plan de inversión para el próximo año prevé 10 millones para continuar con la renovación de las veredas, la incorporación de dos sanitarios. 100 canteros, recambio de techos, la puesta en valor de 120 locales, la construcción de una oficina de turismo, un playón de concreto para carga y descarga pesada. un nuevo sector gastronómico, una cabina de locución para el sistema de sonido entine, pantallas inteligentes y la colocación de barandas para los nuevos sectores junto al río, luminarias y cestos de residuos.

“Es uno de los puntos turísticos más importantes del municipio y uno de los mayores centros comerciales a cielo abierto de la Provincia de Buenos Aires. Nuestro compromiso es brindar un espacio con accesibilidad universal”, afirma Julio Zamora, intendentede Tigre. En tal sentido, se incorporaron mesetas conectoras a nivel que permiten el desplazamiento de sillas de ruedas en todo el trazado del Puerto y para 2017 se avanzará con las obras necesarias para permitir el ingreso a los locales a personas con alguna dificultad de movilidad.

Estas obras están dentro del programa “Ciudades para la gente”. “Un concepto de ciudad donde se prioriza al peatón. la bicicleta y los circuitos de salud. Al mismo tiempo. esta nueva tendencia mundial mitiga los efectos de la contaminación tanto aérea como auditiva”, explica el funcionario.

Es buen negocio

Hoy el Puerto de Frutos cuenta con 708 locales en los que se venden desde productos originales de las islas tales como frutas, muebles de madera y artesanías de mimbre y también en metal y cobre hasta objetos de decoración, iluminación, arte, indumentaria, bazar. vintage, productos regionales y de talabartería. La oferta gastronómica se destaca con bares, parrillas y restaurantes que ofrecen una gran variedad de platos, los cuales se pueden degustar con vistas a las dársenas o al río. “En los últimos cuatro años la cantidad de visitantes creció 25 por ciento, aunque esta cifra no fue coincidente con el caudal de productos vendidos”. aclara Eduardo Adelinet, director Ejecutivo de la agencia de Desarrollo Turístico Municipal, quien estima que el centro comercial mueve al año entre 5 800 y 5 1000 millones. Agrega además que “el comerciante que se instala en este paseo es dificil que se vaya”. La explicación por la que se maneja una lista de espera de 600 solicitudes. El precio de alquiler de un local ronda los 5 550/m2 por metro cuadrado dependiendo de la ubicación y sus dimensiones. Hay puntos de venta de hasta 300 metros cuadrados.

En cuanto al potencial dela zona. Adelinet remarcó que está en permanente crecimiento. Ya modo de ejemplo detalla que para el año que viene está prevista la inauguración de un emprendimiento privado de magnitud, el centro comercial Dock del Puerto, que se sumará a la propuesta del Puerto de Frutos”.

Será un shopping a cielo abierto con una superficie total de 25.000 m2 y más de 200 locales comerciales. Demandará una inversión total de más de 540 millones. y contará con espacios de entre 22 y 1000 m2 con opciones de terrazas vistas hacia la plaza central o hacia el agua, cuyo valor de alquiler arrancará desde los S 300/m2.

“Buscamos que sea un paseo de compras y diversión para turistas, pero también un shopping con todo lo necesario para el vecino de Tigre”. afirma Carlos Carrizo, socio desarrollador del complejo quien estima que se citarán 800 puestos nuevos de trabajo en la zona. “De esta forma realizaremos un gran aporte al desarrollo comercial. económico y turístico de la zona”, afirma.

El encanto del agua

Sin dudas, la singularidad del emblemático Puerto de Frutos es que está ubicado junto a los encantos de la costa ribereña del río Luján. Sus orígenes se remontan a 1934. Nació como mercado concentrador de los productos agrícolas producidos en el Delta del Paraná. Cumplió ese rol hasta la década del setenta. Su evolución lo transformó en un pujante centro de exposición y venta de artíiculos regionales artesanales, de diseño, gastronómico y de entretenimiento.

Por Alejandra Noseda, Lunes 23 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Llegaron los dólares al sector

El fondo Aliada Residencial Casa ARG I recogió US$ 30 millones y se convirtió en el primer fondo común de inversión (FCI) cerrado destinado a los ladrillos en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. “Teníamos una base de US$ 20 millones. Por debajo de ese número no había negocio, pero lo logramos y es el primero en estar operativo, y la prueba de que nace la industria en el país “, afirma Sebastián Sommer, CEO de Casas ARG, la empresa fundada por Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el país que promete un nuevo fondo entre marzo y mayo. “A pesar de las noticias controversiales, nos pusimos el desafío de ser los primeros y lo logramos, lo que ratificó que la estrategia de negocios es válida”, agrega.

Aliada Residencial Casa ARG I es el único fondo de real estate aprobado por la Com-sión Nacional de Valores (CNV). En el mercado se murmura que el próximo sería Allaria Argencons Distrito Quartier Puerto Retiro, que planea levantar entre US$ 50 millones y US$170 millones. De hecho, hasta ingresaroi los planos en la CNV. De todas formas, en Argencons planean ofrecerlo recién en febrero.

Además de este, esperan luz verde los presentados por IRSA,’ Consultatio, GnvGroup, Monarca, Eidico, Predial, Grupo Frali y Onix Portland; entre otros.
La propuesta de Sommer contempla inversiones en proyectos ubicados en Caballito -barrio en el que planea 400 unidades-, Devoto, Pilar, Moreno, Parque Chacabuco y en el interior del país, específicamente en Neuquén, Mar del Plata y en Corrientes. “Todos estos desarrollos apuntan a captar la demanda insatisfecha del segmento medio, el cuál está incrementando su capacidad de compra impulsada por la expansión del crédito hipotecario que, en los últimos meses, movilizó más de $ 1000 millones”, agrega Someter, quien confió que en el mix, además de “blanqueadores”, hay inversores con dinero declarado e internacionales. “Lo interesante de este proyecto es que no ofrece una renta garantizada a los inversores, sino que les permite participar en la rentabilidad plena del negocio inmobiliario a desarrollar”, afirma Juan Politi, vicepresidente de Allaria.
CasasARG es un modelo de negocio que Sommer ya probó en Uruguay, país en el que asegura tener el 20 por ciento del mercado
para el segmento medio. “Con un déficit habitacional de 3,5 millones, el potencial en la Argentina es increíble”, afirma el ejecutivo que planea emprendimientos con un valor del m2 que promedie los US$ 2500 y un ticket que varía entre US$ 80.000 y US$ 200.000. Sus desarrollos se apalancan en el uso de tecnología de construcción que le permiten alta rotación del inventario.

La ley de blanqueo establece que quienes exterioricen fondos vía la compra de cuota-partes de FCI cerrados no pagarán la penalidad del 10 por ciento. La única condición es que el dinero quede inmovilizado por cinco años. Aunque, en ese plazo, pueden comenzar a cobrar la renta siempre que el fondo obtenga excedente de capital. El instrumento permite entrar al negocio con un mínimo de US$ 250.000 de inversión hasta un máximo dé US$10 millones.

CasasARG tiene como custodio al Banco de Valores que se esperó capte más de $ 35.000 millones para invertir en economía real a través del sinceramiento fiscal. Además, según su vicepresidente, Norberto Mathys, tiene 25 por ciento de la industria de los fondos abiertos, unos US$ 25.000 millones .

Por Carla Quiroga, Sábado 24 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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La capitalización, otro objetivo del inversor

La rentabilidad no es la única meta que persigue quien apuesta a los ladrillos; la futura revalorización de la unidad también define el negocio.

Además de la rentabilidad, el inversor busca recapitalizarse. En ese sentido, los ladrillos han dado durante los últimos años, sobradas pruebas de que no defraudan a aquel que apostó por los inmuebles. De hecho, según un estudio de Reporte Inmobiliario, en promedio, la suba del m2 en Buenos Aires fue del 118 por ciento en dólares en la última década. De acuerdo con la consultora, Agronomía y  Saavedra fueron los barrios que más subieron con alzas de 164 y 154 por ciento respectivamente. Mientras que Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta son las zonas más caras.

En este contexto, algunos players explican que la revalorización es similar en las unidades chicas y grandes. “Lo que más influye no es su tamaño sino su ubicación. Es decir, si las unidades están en una zona en desarrollo o en otra que ya alcanzó a su curva de apreciación”, apunta Pablo Sánchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “También su reputación que está dada por su marca en la que entra en juego desde el concepto hasta el nombre del arquitecto, la desarrolladora y la constructora. Además de la calidad del proyecto, las terminaciones, sus servicios y amenities, y finalmente sus costos fijos. Estos últimos, dados por el balance entre la escala del edificio y sus servicios. Un correcto equilibrio asegura unas expensas razonables proporcionadas a la escala y calidad del departamento”, detalla Sánchez.

Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires pone sobre la mesa otro tema que es el fenómeno de que en los últimos años se estableció que los departamentos se valorizan por m2. “Por más que parezca obvio no es lo mismo hablar de monoambientes de 35 m2 que una misma tipología de 50 m2, ya que esa unidad seria difícil de vender y el valor de renta entre una unidad y la otra son similares. Pero, medidas en costos, una unidad, cuesta casi un 50 por ciento más que la otra y por ende la inversión no sería tan atractiva para aquel que busque una renta”. A lo que se refiere el especialista es a la necesidad de mirar más allá de la relación entre el precio y el m2. “Los inversores estudian el ticket de la inversión, buscando el mejor balance entre producto, ubicación y la calidad del mismo”, afirma.

Francisco Altgelt de la inmobiliaria homónima y Pablo Brodsky, director de Predial, la desarrolladora que se especializó en “microdepartamentos”, aseguran que la capitalización del producto conjuga la serie de factores ya enumerados más otro que es de vital importancia. “Estamos ante una inversión inmobiliaria, lo que significa que uno debe evaluar a futuro un posible cambio de inversión. Por lo tanto debe ser un departamento de fácil venta e, idealmente, con una mejora de precio del 30 por ciento en dólares”, afirma Altgelt. De esta forma sostiene que lo importante para una inversión de este tipo es que pueda venderse rápido. En otras palabras, que le brinde al inversor liquidez, esto significa la posibilidad de entrar y salir de los proyectos ágilmente. Aunque depende del perfil de cada uno, está claro que quienes buscan hacer negocios, miran más allá de la renta que deja un alquiler. Están atentos a la capitalización de la unidad. Una variable que pone en juego otros factores como la oferta de la tipología en el barrio y hasta las características del proyecto. En los últimos años proliferaron los inversores líquidos que apostaron a monoambientes sin diferenciales en zonas súper pobladas de esta tipología que hoy permanecen desocupados y sin mercado para la reventa. Un escenario que demuestra que no existen las fórmulas armadas. Cada inversión, cada negocio merece un análisis independiente . Los casos son uno a uno, hay que estudiar a la demanda y a la oferta de la zona, dos factores que marcarán el potencial de revalorización de la unidad.

Por Victoria Aranda, Sábado 19 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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¿Cómo y en qué invertir en el exterior?

El sistema de crowdfunding abrió el mercado de apuestas fuera del país. Con montos de U$S 100.000 se puede participar de negocios dirigidos al segmento premium.

EI inversor inmobiliario suele ser un actor económico inquieto, de mirada atenta, de pensamiento rápido que se deja llevar no sólo por el impulso sino también por su olfato del mercado. Él está siempre agazapado a la espera del momento preciso de salir al ataque. Sabe que debe ser rápido y que las oportunidades no lo esperan. Es por eso que cuando los mercados locales se encuentran desacelerados con poco margen de rentabilidad como sucede actualmente , la coyuntura favorece la inversión en el exterior. Y ellos saltan las fronteras en búsqueda de nuevas ocasiones comerciales.

Hasta hace un tiempo para invertir, en cual-quier rincón del mundo, la gran variable consistía en hallar una muy buena ubicación o una propiedad exclusiva. Adquirirla y permanecer a la espera de la revaluación de la zona fruto del desarrollo o rejuvenecimiento urbanístico o comercial. Hoy el escenario parece haber cambiado y los inversores, se mueven como jugadores temporales, entrando y saliendo en los diferentes escenarios con el objetivo de estar siempre en la cresta de la ola. Por eso, una de las principales características de este tipo de actores es estar atentos para encontrar qué lugar del planeta se presenta el “momentum”. Por ejemplo la Argentina en 2003 se había convertido en el centro de las miradas; seis años más tarde fue el turno de Miami y actualmente, desde comienzo de año, la nueva vedette del sector es España.

A la hora de evaluar qué inversión inmobiliaria realizar, los interesados deben tener en cuenta dos factores importantes la rentabilidad que surge de la plusvalía (valor de venta menos el precio de compra) más la renta por el alquiler de la propiedad. Sin duda este es uno de los primeros indicadores que le permite comenzar con el análisis a quién busca una jugada inmobiliaria.

Ciclos y momentos

En real estate como en la mayoría de los negocios de inversión, no hay fórmulas mágicas, la clave está en tener el timing. Esto es saber cuándo entrar y cuándo salir. Existen cuatro ciclos económicos, pero el más estudiado es aquel que dura entre 9 y 10 años.

Según los especialistas los ciclos que vienen de caídas pronunciadas tienen en muchos casos importantes crecimientos que suelen manifestarse en una mejora progresiva durante un par de años. La continuación a esta etapa es el momento de confianza o prosperidad, lo que el metro cuadrado o las unidades empiezan a revaluarse. El tercer paso de este proceso, por lo general, antes del declive es el techo que llega de la mano de la emoción exagerada y la especulación.

Los primeros que reaccionen ante los más mínimos gestos de los diferentes mercados son aquellos que estarán en condiciones de obtener mejores dividendos de sus jugadas; mientras que para quienes no se mueven naturalmente en este medio existen compañías que brindan asesoría de inversiones inmobiliarias.

Un modelo muy elegido

Una opción que apareció con fuerza en los últimos tiempos, entre los distintos tipos de inversiones es el crownfunding, una red de financiación colectiva que le abrió la puerta a las inversiones inmobiliarias a los pequeños y medianos jugadores. “Este sistema permite que más personas puedan ingresar a una inversión que hasta hace un poco sólo estaba reservada para quienes tenían mucho dinero. Hoy con montos promedio de US$100.000 se puede participar de un negocio que en la mayoría de los casos está dirigido al perfil premium. Nuestras propuestas se encuentran en Manhattan”, comentó Alejandro Schuff, director Comercial de la firma inmobiliaria Soldati. Actualmente la empresa cuenta con cinco obras , una de ellas abierta a los inversores . Se trata de Assemblage, un proyecto de US$ 90 millones de inversión ubicado en Nueva York sobre Park Avenue con un valor estimado de venta en US$120 millones ,y una renta proyectada de entre 12 y 16 por ciento anual , “La magia para el inversor minorista es la posibilidad de ingresar a un negocio importante”, detalló Schuff.

El proceso tiene diferentes etapas: se compra el inmueble, se lo pone en valor, se lo explota comercialmente durante un período y luego se vende a un fondo de inversión o a un gran banco. En el caso Assemblage se desarroIlará un proyecto de oficinas de coworking con un local gastronómico. “Quien invierte US$ 100.000 en cuatro años obtendrá entre US$ 160.000 y US$180.000”, especificó Schuff. “Este tipo de inversiones ofrecen retornos más altos en el mediano plazo, menos volátiles y más seguros que las inversiones convencionales. Históricamente, los activos inmobiliarios comerciales de Manhattan ofrecieron una de las mejores oportunidades de inversión debido a que su estructura de capital genera protección durante los tiempos de recesión y tiene potencial de proveer apreciación en tiempos de crecimiento económico”, afirmó Leonard Chinchay, VP a cargo de las relaciones con los inversores de Prodigy Network, firma dedicada a la inversión inmobiliaria. Y agregó: ‘Tenemos clientes en la Argentina que han comprado un departamento en Brickell, Miami en 2013 y liquidaron tres años después recibiendo un retorno anual cercano al 4,5 por ciento como resultado de combinar la plusvalía y el alquiler.

Los inversionistas argentinos que invirtieron en Nueva York la misma suma y año recibieron un retorno que supera el 16 por ciento anual y el riesgo es menor, ya que el propietario no debe preocuparse si esa unidad se queda sin inquilino o se estropea algún electrodoméstico”. Chinchay y Schuff, coinciden que lo que busca el argentino en el exterior es seguridad y rendimiento. “Nueva York no solo ofrece la seguridad, sino que los retornos son más altos de lo que obtienen los inversionistas individuales al participar en otras formas de inmuebles o incluso a través de sus banqueros privados en la bolsa de valores”, afirmaron.

Los registros de los especialistas revelan que cada vez son más los argentinos que buscan “resguardarse” en la Gran Manzana.

Por Leandro Murciego, Sábado 5 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Protagonistas con optimismo

Los analistas inmobiliarios reconocen una reactivación en el mercado que se acentuará el año próximo, no obstante, aventuran un buen último trimestre.

Respecto a la compra venta de propiedades, el mercado se reactiva, la gente de a poco se anima a adquirir inmuebles porque ve que con los mismos dólares de enero, en septiembre compra menos m2. El inversor que especuló una baja del valor perdió y ahora está activo buscando oportunidades. Los brokers son optimistas con referencia al último trimestre del año actual.

Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, opinó: “Acerca de las medidas recientes como el crédito hipotecario y el Blanqueo, si bien las inmobiliarias tienen cada vez más consultas, el impacto de ambos se podrá comenzar a evaluar hacía la recta final del año actual o principios del próximo”.

Santiago Tarasido, presidente de Criba, comentó: “En los últimos años al sector se le dedicó mucho tiempo y energía al análisis de la inflación y su impacto en los costos de la construcción. Es tiempo de volver a posicionar a la productividad en el centro del debate. Es importante pensar cómo construir más eficientemente. Debería haber un cambio rotundo en los procesos productivos”.

Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca: “Están dadas todas las condiciones para que el mercado crezca exponencialmente en los próximos años. A corto plazo, destacamos que es muy importante que el sector financiero tome un rol protagónico acompañando activamente al segmento para lograr su reactivación y crear nuevamente a la clase media”.

Hoy, existen tres jugadores clave que están acompañando a los desarrolladores en este nuevo ciclo que comienza: “fondos de inversión del exterior con los que se trabaja activamente, las entidades financieras para el tema crédito, no solo a la demanda sino a la oferta, y por último las sociedades de bolsa con el armado de los fondos cerrados por el tema blanqueo”, agregó Monarca.

Pablo Lowenstein, socio director de Haus Developers, dijo: “Creo que el desafío del gobierno a futuro es bajar la inflación y que el dólar este a un valor más razonable para que el costo de construcción esté en un precio más accesible. Estimamos los valores de construcción en 1400 dólares el m2 cuando hace poco más de un año se calculaba en 900 dólares”.

De cualquier manera el mercado está fuerte porque aunque los precios están altos son validados por las operaciones que se hacen y por la cantidad de tierra que se compró. Bruno Martino, director ejecutivo de COMA SA, expresó: “El último trimestre sólo necesita confirmar que no existirán mayores cambios para que el alto nivel de consulta se convierta en operaciones cerradas. Esperamos que con el Blanqueo de capitales, el inversor vuelva a tener roles significativos y, considerando que los bienes registrables son aquellos que tienen los mayores obstáculos para ser comprados sin dinero blanco, es de esperar que las transacciones producto del nuevo stock de dinero blanco en el mercado sea significativa”. Y amplió: “Los créditos hipotecarios van a influir en el mercado ya que esas líneas van a ir directo al stock actual de unidades en situación de escribanía”.

Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, detalló: “El mercado inmobiliario es uno de los primeros sectores de la economía real en mostrar signos de reactivación y será uno de los principales protagonistas en el 2017. Si analizamos en lo que va del 2016, en primer término se reactivó la compra de lotes lo cual demuestra que los desarrolladores se posicionan para comenzar nuevos proyectos. En segundo lugar las operaciones de compra venta de propiedades crece a ritmo sostenido en usado o a estrenar. Y por último, respecto a valores, el m2 está en alza por encima de lo que se esperaba. Es un buen momento para comprar”.

Rodrigo Fernández Prieto, managing partner de Fernández Prieto & Asociados, dijo: “Tendremos un muy buen 2017. Si bien hay síntomas de recuperación, las ventas todavía están muy tranquilas. Recién el año próximo postblanqueo comenzara nuestra actividad a tomar protagonismo y se verá un fuerte repunte”. Y Marcelo Santiago, organizador del Salón Inmobiliario de Tigre (pasado mañana en el Museo de Arte Tigre, en la Av. Cazón 1514), concluyó: “Por primera vez en diez años, el sector financiero está apoyando al inmobiliario con las diferentes líneas de crédito hipotecario, las sociedades de bolsa con el armado de los fondos cerrados para el blanqueo y la línea especial del Banco Nación orientada a la construcción”.

Sábado 24 de septiembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION