Una necesidad irrenunciable para la ciudad y una oportunidad para la industria del real estate. Consideraciones sobre la reciente ley y la situación del mercado
Dentro del nuevo mapa inmobiliario que empieza a dilucidarse atravesados ya más de 18 meses de pandemia, el área del microcentro de Buenos Aires, resulta sin dudas el sector de la ciudad donde se acusó el mayor impacto negativo. Su alta concentración de actividades administrativas, bancarias y de oficinas públicas, desoladas primero y con una reducida presencia actual, generó no sólo un reducción drástica en la ocupación de esos espacios de trabajo sino también una fortísima recesión comercial como producto de la ausencia de consumidores y compradores habituales.
Aunque existían algunos enclaves y determinadas calles que mantenían su atractivo, el área ya atravesaba cierto grado de decadencia, pero la combinación de pandemia, confinamiento y teletrabajo, asestó un severo y abrupto golpe adicional que aceleró aún más el abandono del stock edilicio existente.
Rápido de reflejos, inusual también dentro de la esfera pública, el Gobierno de la Ciudad, asumió este grave diagnóstico y luego de procesos de consultas y debates con entidades intermedias profesionales y de comerciantes, elaboró una seria de medidas compiladas finalmente en un proyecto de ley que terminó siendo sancionado reciente en este diciembre del 2021.
Dicha Ley (que se puede consultar/bajar desde el link del final de la nota) contempla beneficios impositivos a quienes realicen inversiones destinadas al desarrollo, reforma, renovación, transformación y/o rehabilitación dentro de un área claramente determinada.
Adicionalmente también, la ley contempla que el Banco Ciudad, pueda habilitar líneas de crédito para proyectos de inversión, desarrollo y equipamiento, además de créditos hipotecarios para la compra de viviendas ajustables por UVA y RIPTE.
Por otra parte, también, se crea el plan “Mudate al Microcentro” orientado hacia el alquiler de viviendas en la zona y que tiene por finalidad que el Banco de la Ciudad de Buenos Aires otorgue líneas de crédito en condiciones preferenciales tendientes a afrontar los gastos iniciales de mudanza y otros relacionados al contrato de alquiler de un inmueble.
Más allá de estos incentivos, cuya instrumentación y letra chica faltan aún implementar, el mayor incentivo surge naturalmente a través del propio mercado, considerando que se trata de una zona de amplio reconocimiento local e internacional, con variedad y cantidad de equipamiento comercial, cultural y de esparcimiento y con condiciones de conectividad insuperables.
Debido a estas condiciones de identidad únicas de esta zona, el target de demanda que se puede proyectar sería el de grupos etarios jóvenes y adultos maduros o mayores, que valoren el movimiento, la diversidad y la amenidad en conjunto con una búsqueda de mayores comodidades en virtud de un valor mucho más reducido por m2.
Sin embargo quien decida encarar la mudanza en el corto plazo hacia el microcentro, imantado por esas cualidades, deberá también estar dispuesto a atravesar previamente un proceso de obra de refacción y readecuación de las unidades ya que la oferta residencial actual de calidad y en condiciones es sumamente exigua. La oferta de unidades es en su mayoría de dilatada antigüedad y con necesidad de rehabilitaciones profundas.
Los valores dentro de la zona se ubican dentro de un amplio rango dependiendo obviamente de las condiciones propias de cada inmueble y de su localización, ya que a pesar de no tratarse de un área muy extensa, cuenta con diferencias notorias según de que ubicación se trate. Los valores promedio de publicación por m2 registrados por Market Analytics de Reporte Inmobiliario, se ubicaban, a noviembre pasado, entre los 2.375 U$S/m2 para las unidades de superficie más reducida y los 1.500 U$S/m2 para los más amplios.
Las cotizaciones más atractivas se presentan en las unidades de amplio metraje. Es posible hallar una apreciable cantidad de ellas de buena calidad original de construcción pero con necesidad de refacciones profundas, con valores entre los 1.100 y los 1.300 dls por unidad de superficie, e incluso menos, a la espera de contraofertas.
Obviamente el mayor desafío para el canal intermedio de desarrolladores inmobiliarios será el de encontrar edificios en block o bien un conjunto apreciable de unidades, a precios que hagan posible asumir los costos y el riesgo de obra proyectando un valor atractivo de venta de las unidades terminadas. En este sentido será clave contar con la racionalidad de las tasaciones y comprender esta dinámica residual del precio, a la hora de fijar el valor de oferta de los terrenos y/o edificios aptos para configurar un desarrollo inmobiliario. De no tenerlo en cuenta, asumiendo la realidad actual del área, la venta o incorporación de esas superficies al mercado no se concretará y será una ficción pasajera.
El otro factor central y protagónico para lograr la recuperación imprescindible e imperiosa de esta zona central de la ciudad, será el compromiso en el acompañamiento por parte de los distintos organismos del gobierno de la ciudad que se vean involucrados. La vocación de que así sería aparece fundamentada a través del impulso de la ley de transformación e incentivos a la vivienda del área céntrica de la ciudad de Buenos Aires, pero deberá profundizarse y finalmente verificarse en el día a día de cada dependencia.
El centro es una cuestión de Estado para la ciudad de Buenos Aires.
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VER/DESCARGAR LEY INCENTIVOS A LA VIVIENDA EN EL ÁREA CÉNTRICA DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
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