Algunos edificios en construcción se ocupan antes de entrar al mercado. La vacancia mantuvo en el tercer trimestre del año una tendencia descendente y se ubicó en 6,4%.

Pese a los avatares de la economía, la demanda del mercado de oficinas se enfoca en las oportunidades. Según el último informe MarketBeat de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, las empresas de primera línea buscan ubicarse en edificios de categoría premium con grandes superficies  y plantas consecutivas, pero debido a la escasa disponibilidad, una gran parte de la superficie en construcción que puede satisfacer estos requerimientos,  se ocupa antes de ingresar al mercado.

Lucas Desalvo, gerente de Market  Research de la compañía, destaca: “La vacancia registrada al término del tercer trimestre fue del 6,4%, manteniendo así su tendencia descendente a lo largo del año y la superficie disponible es de 84.423 m2, un 5,5% menor que el trimestre anterior. Puerto Madero es el submercado que presenta el índice más alto de vacancia con un 11,5%, al que le siguen Nodo Panamericana – Gral. Paz con 9,8% y el Corredor Panamericana con 9,2%”.

PRECIOS Y OCUPACIÓN

Los precios de alquiler promedio, en este período, disminuyeron un 2,4% respecto del trimestre anterior, ubicándose en US$ 28,2 mensuales por m2 para la zona CBD (céntrica) y US$ 26,8 para la NON CBD (no céntrica).

El informe revela también que la absorción del trimestre se produjo con la finalización del edificio Blas Parera 51. La totalidad de este edificio, junto con la superficie disponible que había en Lumina Olivos, fueron alquilados por una empresa de coworking, aunque la real absorción vendrá dada por los futuros subinquilino,  o mejor dichos las empresas usuarias de los espacios de coworking. Se prevé que ambos estén en funcionamiento hacia fines de año.

En cuanto a la superficie en proyecto, si bien está liderada por Catalinas – Plaza Roma y Nodo Panamericana – General Paz, el Corredor Libertador también se alza con un 20,8% del total,  presentándose como un submercado con grandes desarrollos en proceso y un futuro prometedor que transformará el mercado de oficinas una vez que esté consolidado.

“Si se continúa con este ritmo de ocupación, se prevé que la vacancia se mantendrá estable a pesar de los nuevos ingresos de edificios, y la mayor expectativa está depositada en la superficie que se encuentra actualmente en proyecto.

Por otro lado, el contexto económico y la vacancia de largo plazo en edificios con más antigüedad en el mercado podría derivar en la baja del precio de alquiler pedido”, analiza José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El informe destaca que el mercado inmobiliario podría fortalecerse si la macroeconomía se estabiliza. Las oportunidades de mejora y perspectivas positivas en el corto plazo se reafirmarían luego de las elecciones presidenciales.

Lunes 28 de octubre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

“La actual situación no impactó todavía en las oficinas Clase A+, en parte como resultado de un mercado que permanece subofertado,” explican desde LJ Ramos en un detallado informe del sector.

En una reunión en la que presentaron un relevamiento del segmento, realizado por Karina Longo, gerente de consultoría & Research y Martín Potito, director de la División Corporativa-Oficinas, ambos de LJ Ramos, se destacó que en septiembre la vacancia tuvo una reacción positiva situándose en 6,5%, en lo cual incidió el cierre de transacciones que involucran grandes superficies, en su mayoría iniciadas antes de las Paso. Además, no se observó un crecimiento de la superficie liberada. Es decir que, a pesar del contexto económico crítico, los ocupantes de oficinas Premium no han reducido el espacio alquilado.

Como resultado, la absorción neta alcanzó los 21.000 m2 (+11796 respecto del trimestre anterior) dejando un retroceso del 9,4% en la superficie disponible. La superficie tomada se ubicó en 34.400, lo que supone un crecimiento del 132%. El 65% del espacio tomado fue ocupado por una empresa de coworking en el corredor Panamericana que absorbió 21.700 m2

“Hay que considerar que entre Capital y provincia de Buenos Aires se contabilizan 60 edificios Clase A+”, precisó Potito. Además, si analiza el mercado, el 40 % de esos edificios corresponde a inversores institucionales y el resto está compuesto por multi propietarios, lo que dificulta introducir mejoras en edificios de categoría que ya requieren adecuaciones.

SUBMERCADOS

Por submercados, la vacancia del corredor Panamericana descendió 4,3%, pasado del 15,2% al 10,9% en el tercer trimestre. Por el contrario, Puerto Madero concentra la mayor superficie disponible con una vacancia del 14%, aunque muestra una tendencia en alza desde el cierre de 2018.

PRECIOS

Hasta el momento la volatilidad del dólar no se reflejó en el precio de los alquileres, si bien existe incertidumbre con respecto al comportamiento futuro. Pero, por otro lado, la baja vacancia, producto del reducido inventario actual, contiene los valores de renta que muestran cierta estabilidad, ubicándose en US$ 27,2 el m2 por mes, con bajas del 1,8% con respecto al trimestre anterior, mientras que los precios más altos rondan US$ 33, el m2. Si bien hay contratos que se firmaron en US$ 36/38 el m2, indica Potito.

ZONAS Y PERSPECTIVAS

A la hora de analizar zonas, Karina Longo precisa que Catalinas, Plaza Roma, Retiro, 9 de Julio cuentan con una oferta favorable, y que los corredores de Libertador provincia de Buenos Aires y en Capital, se han ido consolidando, como también el Polo Saavedra. Un ejemplo en la ciudad es el desarrollo de Centro Empresarial Libertador, que lidera Raghsa, que representa 60.000 m2 y que prácticamente ya se ha colocado y ha defendido precios.

“Ante la necesidad de nuevos edificios que se adecuen una demanda con mayores exigencias, el Microcentro ofrece potencial de reciclaje de edificios y Paseo Colón cuenta con terrenos disponibles para nuevos desarrollos dentro de la ciudad”, apunta Longo. Otra alternativa es el Corredor Panamericana, donde la escasa infraestructura de servicios y transporte es un condicionante que no se ha resuelto y afecta los recursos humanos y la captación de talentos. A lo cual se agrega la incidencia de los impuestos en provincia.

SUPERFICIE FUTURA

Se espera que los edificios en marcha, 423.600 m2, continúen. Pero, además, los desarrolladores tienen en cartera proyectos por 565.800 m2, de los cuales 42% están concentrados en la zona de Catalinas Norte y un 20% en el corredor Panamericana.

Miércoles 9 de octubre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Luego del impacto que tuvo el resultado de las elecciones primarias en la economía nacional, los brokers consultados, al analizar el segmento alquileres, apuntan que “no se vio tan afectado”.

El mercado de alquileres, históricamente muy activo en Argentina debido a la falta de crédito, también se ha hecho eco de la fuerte devaluación y suba de la inflación que se produjo en el último mes. Varios brokers inmobiliarios porteños relatan cómo ha impactado la crisis en el este segmento.

Con respecto a la situación actual, para Ariel Champanier, presidente de RE/MAX PREMIUM, “habrá un antes y un después en el tema alquileres. Si bien la renta es baja al día de hoy, el contexto del dólar es más estable. Parecería ser que en el futuro próximo esto se va a ir modificando y mejorando”.

Para Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el impacto en el segmento de las medidas tomadas por el gobierno post Paso, apenas se ha notado: “El mercado de alquileres residenciales no se ve afectado por estas medidas. Es probable que aumente la oferta y la demanda ya que muchos se volcarán nuevamente al alquiler”.

En la misma línea opina Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, para quien “la situación no es diferente. Los alquileres, tanto residenciales como comerciales, se siguen concretando en los mismos términos en que lo hacían antes del 11 de agosto. No hemos tenido retiro de la oferta por parte de los propietarios ni tampoco modificaciones en las condiciones en que la oferta estaba formulada”.

En cuanto a las renegociaciones de los contratos de alquiler en curso, Champanier señala que “hoy muchos propietarios prefieren bajar su rentabilidad pero mantener la propiedad ocupada. El porcentaje de incremento se toma un poco por encima de lo que venía siendo”. Altgelt apunta que “las renovaciones dependerán de cuán desfasado quedó el precio del alquiler. Hoy los contratos se están haciendo con actualizaciones semestrales de entre el 15 y el 18%”.Sobre la demanda actual subraya que los departamentos de uno y dos dormitorios, con expensas accesibles y con cercanía a los medios de transporte son los más demandados para alquiler.

A su vez, Champanier indica que los valores de los alquileres “son muy variables pero, por ejemplo, un ambiente en Palermo se ubica en $15.000; y 2 ambientes entre $ 20.000 y 30.000

En materia de precios  Di Mitrio precisa que los departamentos de un ambiente van entre $9.000 y $11.000; de dos ambientes entre $ 11.000 y $ 13.000; tres ambientes, entre $ 14.000 y $ 16.000; y cuatro ambientes, entre $ 17.000 y $ 20.000”. Además, el broker agrega que la mayor demanda se concentra en las unidades de 3 y 4 ambientes, probablemente producto del excedente de unidades de 1 y 2 ambientes existente en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Sábado 28 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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El último índice de costos de Reporte Inmobiliario muestra una caída del 45% en dólares con respecto a mayo del 2017. Ya son 16 la cantidad de meses en que los costos se mantienen en niveles más bajos.

El costo de construcción de un edificio entre medianeras se ubicaba según la cotización del dólar del último día hábil de agosto en U$S BNA 647,62 para cada m2 vendible

Luego de haber llegado a los 1188 dólares para cada metro cuadrado vendible en mayo del 2017, el costo se redujo hacia fines de agosto de este año en un 45,5% debido a al incremento diferencial sufrido por los costos en pesos y el de la cotización del dólar, siendo este ya el décimo sexto mes consecutivo en el que los costos se mantuvieron en niveles más bajos medidos en moneda americana (moneda de venta de los deptos.).

Cuando el sector sufrió la devaluación los desarrolladores no tocaron las listas de precios pensando que rápidamente los costos en pesos iban a ir más rápido que la cotización del dólar, por lo que la ventaja se perdería en poco tiempo. Luego ya de 16 meses y con una devaluación más acelerada en estos días es claro que esto no ocurrió, por lo que ya se comienzan a ver nuevos desarrollos en etapa de lanzamiento que se promocionan con valores más bajos de los que estaban en el mercado.

El modelo seleccionado, sobre el que se actualiza mensualmente el costo de construcción responde a una tipología o modelo ampliamente difundido en la actualidad. Corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada.

Incluye variación en pesos, en dólares oficiales BNA y en dólares marginales con actualización mensual desde Agosto 2008, variación en porcentaje, índice base 100 desde Agosto 2008, Valor en $ y U$S discriminado para superficie total y para superficie vendible, detalle de costo por rubro de obra, soporte gráfico y acceso a link para bajar planilla Excel.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2019, martes 17 de septiembre de 2019

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El precio de la renta de oficinas premium medido en dólares en Buenos Aires continúa siendo el más alto de la región, pese al leve descenso que experimentó en los últimos meses debido a la fuerte devaluación de la moneda local, según el informe regional de Cushman & Wakefield para el primer semestre de 2019.


Actualmente, el promedio es de US$ 31,5 por mes el m2. Le siguen, en orden descendente, Río de Janeiro, San Pablo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima. “Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica comienza a impactar en el nivel de renta, que muestra el inicio de una tendencia descendente”, apunta Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield ConoSur.

En tanto, José Viñas, director de Brokerage de la compañía, comenta: “con respecto a los contratos vigentes no hemos tenido solicitudes de renegociación de precios por parte de los inquilinos como consecuencia de la crisis de este año. No obstante, sí hemos experimentado oportunidades para los inquilinos a la hora de firmar un nuevo contrato de locación”.

VACANCIAS

En cuanto a la vacancia, en Buenos Aires se mantiene baja como consecuencia de un mercado estructuralmente pequeño. En la actualidad es de 6,9%, y entre las seis ciudades relevadas en el informe la única que se ubica por debajo de ese porcentaje es Santiago, con 3,7%, como resultado de un período de cinco años con escasa producción y grandes desarrollos que permanecen a la espera de obtener un demorado final de obra.

De las tres ciudades con mayor vacancia, San Pablo muestra signos de recuperación, e incluso con oscilaciones, su tasa actual se encamina hacia valores saludables como los registrados en 2015. Lima, por su parte, presenta una vacancia por encima del 15%, con tendencia también descendente y en busca de un mercado con indicadores en equilibrio. Sin embargo, es Río de Janeiro la ciudad de Sudamérica que presenta mayor vacancia debido principalmente a la crisis económica y política que afecta a los sectores de gas y petróleo.

OFICINAS PREMIUN

Por otra parte, Buenos Aires es la ciudad con mayor superficie de oficinas Premium proyectada y en construcción en la región, con un total de 991.254 m2 que se prevé entregar entre 2019 y 2023. De este modo, lidera ese ranking por sobre Bogotá (817.480 m2) y muy lejos de San Pablo, Santiago de Chile, Río de Janeiro y Lima. Pero ocupa a la vez el penúltimo lugar en cuanto a producción en el período 2015-2019, con 242.800 m2, solo por encima de Santiago (227.400 m2).

De acuerdo a lo consignado en el informe, la capital argentina ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también por la escasa financiación para emprender inversiones a largo plazo.

Miércoles 11 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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