En Devoto, Caballito y Quilmes, la mayoría de los compradores son oriundos del lugar y, por la alta demanda, los inmuebles defienden precios de venta similares a los de las zonas más caras de la ciudad.

Con barrios y localidades con historia, vecinos cuyas raíces en el lugar datan de varias generaciones anteriores y con precios que, en ocasiones, desafían al mercado y el sentido común. Los barrios porteños de Caballito, Devoto y la localidad bonaerense de Quilmes comparten la particularidad de funcionar con una lógica propia que mantiene en constante enamoramiento a sus fieles vecinos y abre la puerta a nuevos.

Ubicado en el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires, el barrio porteño de Caballito es uno de los más densamente poblados de acuerdo a datos oficiales. Aunque posee dos parques importantes, el Rivadavia y el Centenario, que funcionan como centro de actividades de esparcimiento y desarrollo cultural, se encuentra entre las comunas con menor cantidad de hectáreas verdes cada mil habitantes (0,19).

Una frontera imaginaria lo divide, la avenida Rivadavia, y una física, las líneas del ferrocarril Sarmiento, en dos zonas conocidas como Caballito Sur y Caballito Norte. “Este barrio es, después de Palermo, el que concentra la mayor cantidad de obras a estrenar”, analiza Adrián Mercado, titular de la inmobiliaria homónima que hace poco más de un año desembarcó en la zona.

El broker realizó un relevamiento en el que determinó que el valor promedio de las unidades nuevas se incrementó el último año, un 10 por ciento en promedio. “En 2005 los departamentos a estrenar se vendían a US$1078/m2 y en 2017 ya había llegado a los US$2955/m2″, detalla y agrega un dato no menor que prueba su potencial. “Es uno de los barrios más poblados detrás de Palermo, con más de 176.000 habitantes”.

A contramano de lo que pasa en el mercado i en el que las propiedades del Norte suelen cotizar más que las del Sur, en Caballito Sur, los inmuebles son más caros que en el Norte, ambas áreas delimitadas por el cruce de la vía del ferrocarril Sarmiento. El corredor más caro de ese barrio es Pedro Goyena, la arteria que concentró los desarrollos construidos en la década del ’90 y principios del 2000.

Parque Rivadavia: una de las áreas más demandadas en Caballito Sur Fuente: LA NACION

Cuando se agotó, los emprendedores fueron por las laterales y adyacentes; ahora, apuntan a su hermano postergado. “Cuando compramos en Caballito Norte en 2010, a tres cuadras de Rivadavia, tenías toda la cuadra libre, no había emprendimientos. Ahora cambió todo, no se puede estacionar”, recuerda en diálogo con La Nación Jorge Moscatelli, director de las marcas de edificios Pavillon.

El desarrollador está al frente de cuatro proyectos en las calles Yerbal, Fragata Sarmiento, Federico García Lorca y Colpayo; todos a menos de 300 metros de la avenida Rivadavia y la línea A de subterráneos. Entre los elementos que Moscatelli destaca, como la vista abierta que poseen estos edificios por tratarse de zonas donde conviven con edificaciones bajas, se encuentra el precio, que se mantiene debajo de las cifras manejadas para la zona de Pedro Goyena y alrededores

Y si bien aún no alcanza la densidad poblacional y comercial de Caballito Sur el potencial de avenidas como Honorio Pueyrredón, la calle Aranguren y la zona lindera a Plaza Irlanda lo convierten en una apuesta a mediano plazo. “En Pedro Goyena tenemos valores que nos asustan porque estamos ahí nomás de equiparar a Puerto Madero. Un usado relativamente nuevo en Caballito se asemeja a uno usado en Puerto Madero”, explica y agrega que algunos vendedores llegan a pedir hasta US$4000/m2. “La gente pierde la cabeza”, reflexiona.

Las unidades en Pavillon oscilan entre US$ los 2850 y los 3000/m2y se abona con un 30 por ciento de anticipo, 60 por ciento en cuotas y 10 por ciento al momento de entrega. Entre los interesados el desarrollador percibe que si bien se mantiene muy fuerte la porción de personas oriundas de Caballito – “los hijos asisten a los colegios de la zona y trabajan en Palermo o en el lado Norte de la Capital”– en los últimos años se renovó con vecinos provenientes de Flores y de la provincia de Buenos Aires.

La perla del Sur

Quilmes: Las casonas tradicionales son parte de la geografía Crédito: Patricio Pidal/AFV

El partido de Quilmes se encuentra a 20 kilómetros de la Capital Federal y es el tercero más poblado del conurbano bonaerense. En 1806 y 1807 los invasores ingleses utilizaron sus costas para desembarcar e intentar sin éxito la conquista de Buenos Aires. La impronta inglesa que no dejó rastros a principio del siglo XIX llegaría recién en la década de 1920 cuando el alemán Otto Bemberg, fundador de la cervecería Quilmes, proyectó un barrio para los obreros de su planta cuyas casas respondían a un diseño típicamente inglés. Los chalets y el estilo británico se expandieron y poblaron de caserones pintorescos la zona. En la actualidad Quilmes se conforma de una mezcla de caserones tradicionales, barrios privados, casas de clase obrera y un desarrollo inmobiliario apuntalado por edificios con amenities de primer nivel. Su particularidad: las zonas más seguras y las más postergadas se encuentran separadas por apenas metros. Sin embargo, la población del conurbano sur sigue optando por esta localidad por sobre la ciudad de Buenos Aires.

“Cuando salís del casco urbano tradicional se generan zonas más relegadas. Hoy sigue esa dicotomía: a dos cuadras de diferencia te encontrás con mansiones estilo inglesas espectaculares y con zonas muy relegadas”, detalla Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. En Quilmes, explica, el mercado inmobiliario recibió los coletazos de la inseguridad en los últimos 10 años. “Toda esta gran cantidad de casas típicas sufrió mucho en sus valores porque la gente le empezó a escapar a este tipo de viviendas por un tema de seguridad”, detalla.

En oposición, el centro de la localidad vivió un florecimiento de desarrollo de edificios a tope de gama que, de acuerdo al experto, le compiten en precios con el metros cuadrado del barrio porteño de Belgrano. O´Keefe explicó que hoy se consiguen valores de pozo que oscilan entre los US$2300 y los US$2500/ m2. Además, considera que Quilmes se mantiene como zona referente para la población de zona Sur. “El cliente de acá es muy difícil que se vaya a la Capital Federal y pague lo que el mercado ofrece”, apunta.

Pero parte de esta dinámica de construcción de los últimos años se vio alimentada por las unidades de uno y dos ambientes. “Hoy si tengo que hablar con un desarrollador probablemente le diga que se vaya a unidades más grandes”, sostiene ya que en la actualidad los compradores lo hacen para consumo final y no como inversión. Y aunque Quilmes no es ajena al parate que sufrió el mercado durante 2018 los desarrollistas continúan interesados en la adquisición de terrenos para estar listos al repunte.

En el segmento premium O´Keefe explica que la zona de Hudson, aún con su proliferación de countries, no encontró su techo. “En zona Sur la disponibilidad de barrios privados no supera los 15 o 20 emprendimientos”, afirma. “A medida que se consolidan aparecen propuestas del tipo complementarias como oficinas, sectores comerciales, de salud”, agrega. Destaca como oportunidad el emprendimiento “Las Golondrinas” cuyos tickets se consiguen desde los US$ 80.000 para lotes de 800 m2 y expensas de alrededor de $8000.

El jardín porteño

Hace poco más de 100 años las tierras que hoy conforman el barrio de Villa Devoto apenas estaban ocupadas por quintas y construcciones precarias. Con el correr de los años la dinámica de pueblo cambió a medida que se integraba oficialmente a la ciudad como barrio. Sin embargo, la tranquilidad que lo caracterizo desde sus inicios se mantuvo y convirtió hoy a Devoto en reducto de pintorescos caserones rodeados de grandes jardines, construcciones bajas y algunos edificios importantes.

Devoto, conocido como “El jardín de Buenos Aires”, funciona, al igual que Caballito y Quilmes, con su propia lógica, sus históricos vecinos y sus tradicionales instituciones. Como explica Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland, “es un barrio con su propia impronta”. “Sus vecinos difícilmente quieran cambiar de barrio, esto argumentado por la diversidad de los espacios verdes que posee, las veredas anchas, sus instituciones educativas tradicionales, sumado a la oferta gastronómica y comercial conjugado con lo residencial de manera cuidada”, indica.

Grupo Portland, junto a las desarrolladoras MMCV y Piweco Construcciones, llevan adelante el proyecto Cassa Devoto, la locación en la que se llevó a cabo la edición 2018 de Casa Foa. La casa fue antiguamente la residencia de las monjas de la congregación de las Hijas de Nuestra Señora de la Misericordia. El proyecto mantiene los espacios de transición como las galerías y su relación con los patios y jardines. Constará de una planta baja y 4 niveles de viviendas en los que se distribuirán 44 unidades de 2 a 4 ambientes, de entre 70 y 235 m2.

“Cuando arrancamos con este desarrollo prestamos mucha atención al cliente local, el que busca no solo buenas terminaciones en los desarrollos sino también amenities diferenciales en calidad y cantidad con un cuidadoso diseño de arquitectura”, afirmó. El perfil del comprador es “un conocedor del barrio”. A favor de apostar por Devoto, Leibaschoff sostiene que el barrio tiene “una conjunción de residencial de emprendimientos con mucho diseño y baja escala con diversos y variados espacios verdes y muy buena oferta gastronómica-comercial”. Debido a su demografía, agrega, tiene muchas zonas de expansión con precios atractivos para una primera vivienda como así también para compradores calificados.

Las zonas aledañas a la cárcel –la única que aún funciona como tal en la ciudad– son para él las más sensibles y afectadas en el precio, pero confía que con la promesa de traslado realizada el año pasado las vuelva tentadoras. Las zonas favoritas son las manzanas en los alrededores de la Plaza Arenales. “Por categoría, acceso a los ferrocarriles y a la General Paz son las más caras”, sostiene. En el otro extremo, la circundante al Devoto Shopping y la avenida Beiro son más accesibles. “Sobre la plaza Arenales los usados de buena categoría rondan los US$3800/m2, mientras que en los pisos a estrenar está más cercano a los US$4500. Mientras que en el área del shopping oscilan entre US$2500 y US$2900/m2″, concluyó.

El valor del metro cuadrado

  • 4000 dólares: Es el precio del m2 al que se venden los pisos casi nuevos en las áreas más caras de Caballito

Las zonas, en números

Radiografía de los precios

  • 3000 dólares: El valor del metro cuadrado en pozo al que se venden los proyectos en la zona Sur de Caballito
  • 2500 dólares: Es el precio por metro cuadrado que defienden las unidades de los emprendimientos -en preventa- ubicados en Quilmes
  • 4500 dólares: Es lo que pide un desarrollador por un deparatmento terminado a estrenar ubicado en la zona más cara de Devoto
Por Ana Orfano, Sábado 9 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Etiquetas:  

La implementación del sistema de parquímetros en los barrios porteños y el avance de los desarrollos comerciales fuera de las zonas céntricas de la ciudad generan oportunidades.

El mercado inmobiliario local sigue siendo uno de los mejores refugios de capital y las cocheras, una de las opciones que más seduce a quienes buscan oportunidades de tickets bajos. Los especialistas afirman que este tipo de producto es una gran alternativa para los inversores que no quieren descapitalizarse con la posibilidad, además, de obtener una renta interesante.

Las estadísticas revelan que la demanda de este tipo de inmuebles se mantiene en crecimiento desde los últimos diez años. “Según datos de la ciudad de Buenos Aires, por día circulan por la Capital alrededor de 1.800.000 autos y existen 1.270.000 espacios para estacionar contabilizando los que hay en la calle y los de los garajes privados. Estos números demuestran que son un mercado en crecimiento y lo seguirá siendo. Además, este año se prevé un aumento de patentamientos. Un factor que, sin duda, robustecerá a la demanda”, explica Daniel Cohen Imach, CEO & Owner de Cohen Imach & Step Developments.

El incremento del parque automotriz no sólo se ve reflejado en el aumento de las obras de este tipo de inmuebles sino también en las normas impulsadas desde el Gobierno de la Ciudad. Según Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, las cocheras son una excelente propuesta de inversión, aunque ellas requieren de una serie de factores determinados. “Son una buena alternativa para evitar la pérdida de capital. Si estas cuentan con buena ubicación y el mercado experimenta una evolución favorable aumentarán su valor haciendo que el propietario no pierda metros cuadrados”, relata el broker.

Esteban Súcari, director de Ecocheras, también es optimista. “En los últimos dos meses hubo una reactivación sí lo comparamos con el período octubre y noviembre de 2018, lapso en el que bajaron mucho las consultas; mientras que en diciembre y enero se multiplicaron las llamadas por estos inmuebles y también se concretaron más operaciones”, explica el especialista.

En la actualidad, coinciden los brokers, muchas de las personas que intentan invertir en cocheras lo hacen mo parte de un camino para acercarse a la compra de su departamento. “Esta es una tendencia que había mermado cuando los créditos hipotecarios parecían ser una gran promesa. Pero hoy con la caída de esos préstamos mucha gente está accediendo a cocheras como un primer escalón para llegar a la compra de la vivienda”, explica Súcari.

Un dato a tener en cuenta a la hora de analizar dónde hay mayor demanda de cocheras, es que las zonas que más desarrollos inmobiliarios residenciales sumaron en los últimos tiempos son aquellas donde creció significativamente la cantidad de interesados. “Hoy, los barrios que más inmuebles de este tipo reclaman son Caballito, Palermo, Villa Crespo, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza, Recoleta y Barrio Norte”, enumera Mel. Y agrega: “Siempre las cocheras más cotizadas son las cubiertas en la planta baja con un fácil acceso, en emprendimientos de categoría”.

Los desarrolladores sostienen que los proyectos de cocheras son escasos ya que en la actualidad en la ciudad de Buenos Aires no hay tierra disponible donde construirlos. “Para levantar un edificio de este tipo se necesita por lo menos un terreno de doble frente y 50 metros de fondo para que puedan hacerse rampas, y esos terrenos son muy escasos en el mercado porteño. Por eso las construcciones tipo parking no llegan a acompañar el crecimiento del parque automotor”, dice Súcari. Si bien una cochera tiene 12,5 metros cuadrados, para pensar en la construcción es necesario como mínimo contar con 25 metros cuadrados, ya que es preciso calcular los espacios de maniobra y tránsito, entre otros sectores. El costo de construcción de este inmueble varía entre los US$8000 y los US$12.000 por unidad. “Lógicamente es más económico invertir cuando la obra recién comienza o se está buscando masa crítica que cuando ya tiene un alto nivel de avance”, explica Cohen Imach.

Mel también se refiere a las tasaciones y alerta sobre la importancia de considerar los gastos mensuales. ” Puede estar en una excelente ubicación pero sí los gastos de las expensas y el ABL son desmedidos, es posible que el valor de la cochera baje considerablemente”, analiza.

Por otra parte, las nuevas legislaciones como la implementación del nuevo sistema de estacionamiento medido en los barrios no céntricos que desincentiva el aparcamiento en la calle, las convierten en un bien muy preciado. El nuevo sistema de estacionamiento regulado planteará dos tipos de tarifas sobre la base de la demanda de cada zona: progresiva y sencilla. Además, se establecerá la figura del residente, que estará eximido de pagar. El gobierno de la Ciudad espera que sea una herramienta para ordenar la circulación de los vehículos, promover la rotación en los espacios existentes y bajar el porcentaje de infracciones por mal estacionamiento. El año pasado se labraron un total de 4.239.457 multas, de las que 1.351.561 fueron por mal estacionamiento, el 32 por ciento del total

Sobre los precios, Mel detalla que en las zonas de menos demanda oscilan entre los US$18.000 y los US$22.000, con alquileres que promedian los $2000 mensuales, mientras que en las áreas de mayor demanda se ofrecen desde US$30.000 y los alquileres rondan entre los $3000 y los $3500 al mes .”Hay que tener en cuenta que cuando hay inflación, se ajusta el valor y además si hay mucha demanda también sube el costo. Esto suele pasar en las unidades ubicadas en Belgrano, Villa Urquiza, y Almagro”, relata Súcari.Antiguamente los desarrolladores para calcular la incidencia de un terreno contaban los metros vendibles de departamentos y lo de las cocheras lo tomaban como algo que venía de regalo. En los últimos tiempos se impuso el concepto que las cocheras tienen un valor y hacen al proyecto tanto o más que los departamentos. Hoy la mayoría de los nuevos parkings están debajo de torres o edificios residenciales. “Los emprendimientos, suelen ser desarrollados dentro de edificios de unidades de vivienda y no en construcciones propias para cocheras, esto significa un mayor alcance para el inversor ya que puede obtener clientes del mismo complejo habitacional y también usuarios que se hallan en la zona que residen en proyectos sin garajes”, revela Cohen Imach. En el caso de los edificios que cuentan con cochera propia existe, según los brokers, una conocida fórmula: “cuantos más ambientes tiene un departamento, más aumenta la demanda de una cochera y eso sin duda genera una mejora sustancial del precio del inmueble”.

Además del barrio y de la de oferta residencial sin espacios para los autos, es clave mirar las propuestas gastronómicas y de entretenimiento como por ejemplo, restaurantes, bares, hoteles u oficinas que hay en las áreas de influencia . “Estos suelen ser espacios que garantizan que el parking esté siempre con una alta ocupación”, cuenta el director de Ecocheras. Y agrega: “En los casos en los que nos sumamos con un proyecto de cocheras a un edificio residencial lo que hacemos no es que el desarrollador se quede con el gerenciamiento de estos espacios sino que realizamos una suerte de licitación en la que seleccionamos al mejor garajista para que que lo administre”.

En el comparativo con el negocio del alquiler de una unidad residencial, las fuentes consultadas, anticipan que una ventaja es que las cocheras permanecen ajenas a las nuevas leyes de alquileres. “Los propietarios de departamentos están sufriendo diversas crisis con la renta, primero porque tienen que ocuparse de la situación, viendo si pueden actualizar o no los valores de acuerdo con los contratos que tienen. Además, se van incorporando cláusulas que vienen muy bien a los inquilinos pero que perjudican a los dueños”, relata Súcari, y afirma que la rentabilidad es mayor en el caso de las cocheras. “Varía entre un 4 y 8 por ciento anual; mientras que los departamentos dejan apenas un 2 por ciento”. Cohen Imach agrega que “un factor no menor es el bajo riesgo que ofrece este tipo de inmueble, dado que tanto el desalojo como la morosidad son prácticamente nulas. Por supuesto también la rotación de este tipo de inmuebles es mucho más rápida que otros, lo que las convierte en una alternativa más líquida”.

En el análisis de la demanda, los compradores se dividen entre usarios finales –suelen comprar una vez que la cochera se encuentra terminada– e inversores – que ingresan en la etapa del pozo y las venden una vez terminado el proyecto-. Un capítulo aparte merecen los parkings que suelen implementar la modalidad de alquiler por hora. “Es un negocio mucho más rentable que un alquiler mensual. Además, este sistema le asegura una mayor ocupación del inmueble”, afirma Súcari.

En línea con lo planteado, cada vez más desarrolladores buscan ingresar en el negocio que combina espacios residenciales o de oficinas con cocheras que brindan servicios de parking por hora. Una de ellas es la desarrolladora UEFIC. “La idea nació en el 2014 y se inspiró en lo que pasaba en San Pablo. Allí observamos una infinidad de edificios de oficinas cuyos estacionamientos estaban divididos en cocheras para los propietarios y personas (la mayoría de ellas visitantes del inmueble) que guardaban allí sus vehículos por hora”, cuenta Manuel Valdes, director del área de emprendimientos de L.J. Ramos, encargada de comercializar los proyectos de UEFIC. La empresa avanza con tres emprendimientos que cuentan con el doble de cocheras que de unidades residenciales: en Mario Bravo 867, en Independencia 1248 y en La Rioja 178, “Los valores de venta de las cocheras varían de acuerdo a la ubicación en la planta y al piso en las que se encuentran, y oscilan entre los US$17.500 y los US$35.000 en el caso de las cubiertas. Son espacios que se alquilan desde $2100 hasta los $3500 mensuales con una renta anual que alcanza el 8 por ciento”, relata Valdes y anticipa un crecimiento de este negocio no solo en la ciudad sino también en el Gran Buenos Aires. Otro proyecto que apostó por el mix es Urban Park de la desarrolladora Zentrum. Ubicado en Congreso tiene cuatro niveles de oficinas y ocho de parking con una oferta de 210 cocheras que se venden en US$30.000. •

Por Leandro Murciego, Sábado 1 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Etiquetas:  

El mercado local de pisos corporativos es uno de los que defiende valores más altos de alquiler en Latinomaérica.

El mercado de oficinas corporativas cerró el 2018 con una cifra récord de crecimiento interanual de inventario, que supera en un 12 por ciento a los dos años anteriores. El dato se extrae del informe anual realizado por Colliers International, la compañía de servicios inmobiliarios integrales. De esta manera, Buenos Aires – que en el último período de 2018 sumó 139.730 m² de superficie-obtuvo el cuarto lugar en stock de superficie corporativa de Latinoamérica. El primer puesto lo tiene la ciudad de México con 6.640.000 metros cuadrados. De todas formas, el relevamiento anticipa que las proyecciones para los próximos años prevén para 2023 la incorporación de 370.240 metros cuadrados, lo que consolidará el inventario de oficinas en 2.374.697 metros cuadrados.

Si el análisis es por precio –con valores de alquiler de los pisos premium que ronda los US$24,8 por metro cuadrado–, el mercado local es el segundo de la región, detrás de Río de Janeiro en donde los metros corporativos se rentan a US$26,8 por metro cuadrado. “El 2018, el mercado local cerró como un año marcado por la convergencia de precios entre categorías de edificios A+ y A, consolidándose como el primer año de los últimos cinco que muestra este atípico comportamiento”, detalla Juan Manuel Farola, director del área de oficinas de Colliers.

Otro dato interesante en el análisis comparativo de la región es que es el tercer mercado con menor vacancia de la región. La plaza de Santiago de Chile se posicionó en el primer lugar con 4,50 por ciento. Hay que tener en cuenta que durante el último trimestre del año pasado, el inventario de oficinas alcanzó los 2.004.457 metros cuadrados por la incorporación del edificio “Santander Río – Garay”, que ingresó al mercado totalmente ocupado. ” Influenciada por este proyecto, La absorción neta del mercado fue de 68.504 metros cuadrados”, analiza Farola.

Respecto a las zonas con superficie disponible, el análisis detalla que los 146.086 metros cuadrados se encuentran principalmente en los submercados Norte de Gran Buenos Aires con un 7,9 por ciento, Puerto Madero con un 8,4 por ciento, Macrocentro Sur con un 14,7 por ciento y el microcentro porteño con un 9,8 por ciento. “El nivel de disponibilidad se tradujo en una variación de la tasa de vacancia agregada que pasó de 8,95 a 7,17 por ciento, reflejando un comportamiento estable y una leve corrección del aumento de la desocupación”, finaliza Farola.

Por Carla Quiroga, Sábado 1 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Etiquetas:  

Se alcanzó el mejor primer trimestre de los últimos 5 años con 681 permisos de obra otorgados.


Durante el primer trimestre de 2019 se otorgaron 681 permisos de obra. Esta cifra, que representa el mejor primer trimestre de los últimos 5 años, también resulta un indicador positivo para el sector de la construcción en la Ciudad.

Teniendo en cuenta que en los primeros 3 meses de 2015 se habían realizado 302 registros, este año el total aumentó un 125% para el mismo período. La revisión y reformulación de los procedimientos internos y el trabajo de mejora continua del sistema de Tramitación a Distancia (TAD) fueron clave para poder alcanzar este récord.

Este crecimiento se enmarca en una tendencia al alza, que se plasma anualmente desde 2015, tanto en la cantidad de registros otorgados como en la cantidad de m2 que esos permisos representan.

Por otra parte, si bien desde enero de 2019 entró en vigencia el nuevo paquete de normativa para construir en la Ciudad y este cambio conlleva un proceso de adaptación, las solicitudes de permisos de obra sólo disminuyeron un 11% durante el primer trimestre de 2019, en comparación con el mismo período del año anterior.

Para acompañar a los profesionales durante el proceso de adaptación a las nuevas leyes y responder sus consultas, durante los primeros meses de este año se brindaron capacitaciones en consejos profesionales, universidades y otras instituciones del sector.

Por consultas, escribir a consultas.ssregic@buenosaires.gob.ar o concurrir a la Mesa de Ayuda en Finochietto 465, de lunes a viernes de 9.30 a 15.30 horas.

Miércoles 1 de mayo de 2019
 

En la zona del Bajo porteño y de Puerto Madero las expectativas de residentes, comerciantes, conductores, choferes y transeúntes están puesta en abril, mes en el que está pautado inaugurar la ambiciosa obra del Paseo del Bajo. Será el fin del caos de tránsito actual, los ruidos de las máquinas trabajando, de calles cortadas y del polvo de obra que invade todo.

Este proyecto promete canalizar la circulación de camiones y ómnibus de larga distancia de calles y avenidas por una autopista de casi siete kilómetros cuya mayor parte de su traza estará semisoterrada (en trinchera), uniendo entre sí las autopistas de acceso a la Ciudad: Illia, Buenos Aires–La Plata y 25 de Mayo. A su vez, con esta obra se aspira a mejorar la conectividad e integración urbana dado que sobre ella se extenderá un corredor verde de diez hectáreas.

Pero, además, como consecuencia de esta transformación, cuando esté concluida su construcción se espera una fuerte revalorización inmobiliaria en la zona y la llegada de nuevas inversiones. De hecho, ya hay desarrolladores que se adelantaron y avanzan con nuevos proyectos en su entorno, apostando al incremento en la valorización que tendrá la zona en el mediano y largo plazo.

Si bien los beneficios de esta obra apuntan a toda la comunidad, en el ámbito inmobiliario se espera ver un mayor impacto hacia la zona Sur, dado que ésta ha sido un área históricamente relegada. En especial, en los alrededores de los ejes de las avenidas Ingeniero Huergo y Paseo Colón al Sur de la avenida Belgrano. “Sin duda la zona de Paseo Colón y sus calles transversales desde la ciudad vieja hasta la avenida Brasil tendrán un cambio importante, tanto para emprendimientos de oficinas como de viviendas. Hoy es un buen momento para la compra de tierra, los desarrolladores lo saben y –si bien el momento actual genera incertidumbre– con el cambio del valor del dólar la construcción es más rentable y los números demuestran que la mejor inversión es en ladrillos”, destaca Oscar Puebla, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido y se especializa en la comercialización de propiedades en la zona.

Parte de la apuesta que hacen los desarrolladores y brokers está en que se produzca un derrame de inversiones, desarrollos y actividades hacia el Sur porteño a partir de que se concrete la integración entre el Bajo y el barrio más joven de la ciudad: Puerto Madero. Sin embargo, hasta el momento, el contraste es importante a nivel urbano y así también en los valores inmobiliarios.

Según el último relevamiento de precios de venta realizado por la consultora Reporte Inmobiliario, los departamentos usados de dos y tres ambientes ubicados en los alrededores de Paseo Colón y Huergo hacia el Sur de la avenida Belgrano defienden valores que rondan entre US$2400 y US$3000/m2. Mientras que, a solo unos metros de allí, dentro de Puerto Madero, los valores se duplican: varían entre los US$5600 y los US$6000 por metro cuadrado. En esa zona, Related Group, la compañía del multimillonario Jorge Pérez, finaliza las terminaciones de SLS Puerto Madero, su primer proyecto en Argentina, ubicado entre las calles Pierina Dealessi y los boulevards Rosario Vera Peñaloza y Juana Manso, en el dique uno de este barrio porteño. Son dos torres residenciales con 131 unidades y 72 departamentos más pequeños cuyos propietarios podrán ponerlas en alquiler bajo un sistema de pool de renta. El proyecto de US$250 millones de inversión se inaugurará entre junio y julio de 2019. Un dato interesante es que por las últimas unidades, el desarrollador está pidiendo entre US$8000 y US$ 9000, por metro cuadrado.

Carlos Rosso, presidente de esta compañía, comenta: “El Paseo del Bajo le agregará valor a toda la zona porque –actualmente– desde los departamentos que miran a Huergo se ven todos los camiones pero la avenida se hundirá y en su lugar habrá enfrente una plaza verde. Dado esto, las unidades que estamos construyendo en Puerto Madero costarán más que lo que salían cuando empezamos a comercializarlas. También los hoteles y todo el desarrollo comercial que hay en Puerto Madero se beneficiará si la ciudad se interconecta más. Además, la gente podrá llegar más fácil, caminar y cruzar sin estar pensando en los camiones, habrá más gente yendo a los restaurantes, más gente caminará por Puerto Madero y el barrio se sentirá más integrado al resto de la Ciudad. También todas estas zonas se volverán más seguras”.

En tanto, Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, coincide: “La valorización sin dudas llegará y acercará las zonas cercanas a Puerto Madero en valores”, pero advierte que “producto de la coyuntura aún no se nota mucho el impacto en precios”. Esta desarrolladora compró uno de los terrenos subastados por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) el año pasado –ubicado en la manzana rodeada por la avenida Ingeniero Huergo y las calles México, Azopardo y Venezuela– donde construirá dos torres con 900 unidades residenciales, basamento comercial y espacios públicos que en total sumarán más de 75.000 metros cuadrados de obra. “Somos los que primero vimos y apostamos al Paseo del Bajo. Era inminente el rotundo cambio que sufriría la Ciudad y ya habíamos hecho un muy buen negocio para nuestros inversores con Quartier Madero Urbano, ubicado en Azopardo e Independencia. Por ello apostamos a la compra de la manzana de Huergo y Venezuela y también por ello –antes– habíamos creado el Distrito Quartier”, señala Spina. Argencons avanza con la construcción de ese proyecto –Distrito Quartier Puerto Retiro–, ubicado en la cabecera Norte del Paseo del Bajo. Serán 115.000 metros cuadrados, con 500 unidades y 35.000 m2 de oficinas,

En Huergo al 400, entre la avenida Belgrano y Venezuela, Consultatio también se quedó con un terreno del Estado. Sus planes son levantar allí una torre de 30 pisos, con 42.000 m2 de superficie construible. Así, solo entre esas dos manzanas rematadas, habrá más de 115.000 m2 nuevos en la zona. La empresa liderada por Eduardo Costantini también se quedó con tres terrenos subastados por la AABE en la zona conocida como Catalinas II –frente a Catalinas Norte–.

Potenciar el sur

Si bien Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte del Gobierno porteño, advierte que “aún es pronto para medir el crecimiento de la zona”, destaca que “habrá un antes y un después con la inauguración del Paseo del Bajo dado que el paisaje cambiará completamente y se generará un efecto similar al que se vio en Parque Patricios y Parque Lezama donde la actividad comercial aumentó, así como el crecimiento de oficinas y departamentos”, a partir de las inversiones promovidas desde esa gestión de Gobierno con la mudanza de varios ministerios porteños frente al Parque Lezama y el impulso a los distritos de las Artes y Tecnológico. Además, el funcionario agrega que las 10 hectáreas del corredor verde serán “un nuevo pulmón urbano que impactará positivamente en la calidad del aire, la disminución del ruido y la integración del microcentro con el río”.

Según detalla Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, también con amplio expertise en la zona, en la franja que se extiende en paralelo entre las avenidas Ingeniero Huergo y Paseo Colón y entre las avenidas Belgrano y Brasil, se observa “una área con un enorme potencial de cambio” y visualiza allí “la profundización de una transformación –que ya viene operando– y la extensión de ésta hacia el barrio de La Boca siguiendo el eje costero, en la avenida Don Pedro de Mendoza”. Para dar sustento a su apreciación, el broker cita como ejemplo el traslado de la casa matriz del Banco Santander Río a la avenida Juan de Garay al 100, a unos metros del Parque Lezama, decisión que considera como “un símbolo de la plena transformación que atraviesa este sector de la Ciudad”.

Si bien Di Mitrio considera que “el proceso de revalorización del área ya comenzó, lejos está de haber llegado a su techo”. Y analiza: “Lo profundo del proceso de transformación que estamos observando –fundamentalmente en el extremo sur– nos lleva a pensar que hay mucho por recorrer aún. Sin dudas, habrá numerosas inversiones inmobiliarias adicionales. En la zona hay tierra del Estado que será subastada por la AABE, en paralelo, está en marcha la segunda etapa del Metrobus del Bajo. Este corredor –que actualmente se extiende entre Retiro y la avenida Independencia a lo largo de las avenidas Leandro Alem y Paseo Colón– continuará a lo largo de esta última y por la avenida Almirante Brown para adentrarse en el barrio de La Boca. Es otra obra en curso y pronta a inaugurar que, sin ninguna duda, también impactará positivamente”.

En Azopardo 1337 se construye Astillero Catalinas Sur, emprendimiento de usos mixtos desarrollado por CMNV que ofrecerá 17 plantas, terraza, cuatro subsuelos de cocheras y más de 20.000 m2 de obra con vistas a Puerto Madero, a la Reserva Ecológica y al Río de La Plata. Este proyecto demandará US$30 millones de inversión. Leonardo Rodríguez Nader, cofundador de esta firma, cuenta los motivos que lo llevaron a invertir allí: “El impulso en obras de infraestructura que se está concretando nos hace creer que Buenos Aires de a poco está cambiando su mirada hacia la zona Sur”.

“La obra del Metrobus del Bajo que conecta el centro con San Telmo, La Boca y Barracas; el Paseo del Bajo; la creación de espacios culturales como la Usina del Arte, son todos síntomas de una mejor intención de trasladar polos de interés y generar conectividad para que la zona se desarrolle. Nosotros estudiamos siempre esos indicadores para luego decidir dónde y por qué (invertir)”, relata.

Si bien este empresario considera que ésta es una de las zonas “con mayor potencial de la Ciudad”, aclara que “tendrán que acomodarse las pretensiones de los propietarios de tierra porque es claro el mensaje de los desarrolladores que aún con toda la inversión no validan los precios actuales de los terrenos. La revalorización de la tierra en Buenos Aires es más rápida que la caricatura del Correcaminos y, en la zona de Astillero, esto se dio ni bien fueron anunciadas las obras”. Asimismo, agrega que “hablar de valores hoy –luego de la abrupta devaluación que hubo en los últimos meses– es un poco difícil. Veremos cómo se terminan acordando los precios este año pero sin dudas que hay una oportunidad concreta de entrar en una zona con un potencial enorme a un valor en dólares muy lógico”.

Para concluir, respecto a la intención de continuar invirtiendo en la zona, Rodríguez Nader sostiene: “Estudiamos algunas alternativas pero por el momento creemos que los valores de la tierra deben bajar”. Las dos caras de una misma moneda: revalorización versus validación de compradores; oferta versus demanda. Las leyes del mercado irán marcando el camino.

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 25 de febrero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Etiquetas: