Verano y pandemia, la dupla ideal para la suba de precios en los alquileres temporales

El verano pandémico trajo un escenario inesperado que es la elección de casas y quintas con pileta en un entorno verde, cerca de la Ciudad. 

Veranear en Argentina, para los argentinos, nunca fue barato en comparación con las alternativas ofrecidas en los países vecinos como Uruguay y Brasil. Y la situación de pandemia expuso aún más los altos valores para alquilar en esta temporada de verano. 

Con la incertidumbre que nos rodea ante la pandemia, desde hace unos meses, se generó una alta demanda en el alquiler de quintas, casas en countries y barrios cerrados, por lo que motivó a los propietarios una suba de los valores, incluso de más del 50% con respecto al año anterior.

Pese a esto, hoy ya es difícil encontrar disponibilidad de estas unidades, incluso casas que antes de esta crisis no encontraban su espacio dentro del mercado o tenían valores muy por debajo de los solicitados en la actualidad.  En su mayoría se alquilaron e incluso, temiendo una extensión de la crisis sanitaria, los contratos no solo abarcan los meses de verano sino que en muchos casos se extienden  hasta  un plazo de un año con el fin de tener asegurado espacios de recreación en las afueras de la ciudad, ante una nueva cuarentena estricta.

En este contexto en la mayoría de los countries y barrios cerrados hay lista de espera, las zonas más requeridas son las que tienen conectividad con la Ciudad de Buenos Aires para poder ir a los lugares de trabajo.  

Los precios de las casas en barrios cerrados y countries tradicionales, en promedio arrancan en  los u$s 3000 mensuales lo que muestra un incremento de un 50% en dólares respecto del año anterior. 

¿Qué ocurre con los centros turísticos de la costa?  El sector  turístico es uno de los más golpeados a nivel mundial por la pandemia, y ante la noticia en nuestro país, de que finalmente habrá temporada  de verano 2021, comenzaron  las especulaciones de los precios. 

Si bien las vacaciones son esperadas con ansias, este año tiene un plus muy especial, ante el encierro  vivido  por  el  covid-19, en tan solo 3 días, se tramitaron más de 125.000 permisos para viajar a la costa atlántica, el último fin de semana largo,  lo que implica 1700 por hora, según datos suministrados por el Ministerio de Producción de la Provincia.

Aun no se sabe que ocurrirá en la temporada, ya que la incertidumbre, y las restricciones provocaron la indecisión en los turistas, que hoy en día realizaron un 95% menos de reserva comparado con el 2019.

Según una encuesta publicada por Adeco, un 53% de los argentinos no quiere tomarse vacaciones, y en el contexto actual prefiere quedarse en su casa y el 47% restante ve como una alternativa más viable, hacerlo en un distancia que no supere los 100 km desde su lugar de residencia.

Esto complica la reactivación esperada en la costa. En cuanto a los valores de los departamentos tuvieron un incremento que va del  30% al 40%, con relación al año anterior.  Aun no hay muestras de una alta demanda, particularmente en Mar del Plata que es el centro turístico de nuestra costa que atrae a la mayor cantidad de turistas, actualmente la concreción de alquileres está por debajo del 50% en comparación al 2019, según datos brindados por el Colegio de Martilleros Marplatense.

En la última semana de noviembre el Colegio de Martilleros publicó los valores  sugeridos  para la temporada: departamentos de un ambiente, para dos o tres personas, desde $ 23.000 por quincena; de 2 ambientes, para tres o cuatro personas, desde $ 29.500; los de 3 ambientes, para cinco o seis personas, desde $ 35.000, y los chalés de 3 ambientes, desde $ 42.000. Sin embargo, en el mercado las tarifas están por encima de esos valores. Por ejemplo, por un departamento de 1 dormitorio, en zona céntrica y a dos calles del mar, los valores van desde $ 3.000 a $ 5.000 por día en promedio, según equipamiento y calidad. Una semana, desde $ 21.000. Una casa en la zona de La Perla, con patio y garaje para un auto, desde $ 6.000 por día. 

La pandemia no solo modificó los hábitos cotidianos, sino que también cambio las necesidades de los inmuebles buscados para vacacionar, transformando los parques, el verde, arboleda, aire libre, en características esenciales al momento de elegir un alquiler. 


Martes 8 de diciembre de 2020
Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
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El home office llegó para quedarse ¿Mito o realidad?

Estudiamos caso por caso, y te explicó cuál es la tendencia actual y los nuevos desafíos de las empresas en la búsqueda de un equilibrio.

Por Mariana Stange*

Una de las frases más escuchadas y leídas durante esta pandemia es “El home Office llegó para quedarse”. La pregunta es, si esto significa que ¿Reemplazará a la oficina convencional? ¿Cuántos de los cambios que estamos viendo se mantendrán cuando finalmente llegue una vacuna? 

Desde lo cuantitativo podemos decir que desde el inicio de la cuarentena encuestamos, en distintos momentos de la misma, a una misma base de datos. Las preguntas eran simples y directas y apuntaban a conocer cuan a gusto se sentían con el home office y cuánto deseo registraban de volver a la oficina. La primera encuesta, realizada a mediados de abril 2020, un 70%  mostró preferencia por el home office, la última,  realizada en septiembre 2020 mostró un descenso de esta ratio al 30%.

¿Qué pasó en el medio? ¿Qué causó un cambio tan abrupto en los deseos y necesidades de las personas?

Como inmobiliaria dedicada al sector corporativo estamos estudiando permanentemente el comportamiento de las personas. Los espacios de trabajo que alquilamos o vendemos serán ocupados por personas y su modo de estar, su modo de trabajar, y sus deseos y necesidades impactarán en los mismos. 

LOCK OFFICE UNA COMBINACION POCO SALUDABLE

El confinamiento (lock down) sumado al home office empezó a impactar en lo que llamamos “la curva del ánimo” de las personas. Mientras la curva de contagios subía y parecía no llegar nunca a su techo, la del ánimo caía.

A principio todo era novedad. Hacer pan casero, tener tiempo para ordenar placares, estar en casa de día durante la semana fue para muchos una experiencia nueva ya que su rutina implicaba salir muy temprano, dejar a los chicos en el colegio para regresar con la caída del sol. Pero la novedad pasó y empezó a crecer la necesidad del encuentro, comenzamos a darnos cuenta que una reunión presencial es mucho más rica y productiva que un zoom. En muchos casos, la falta de comodidad y conectividad hacía dificultosa la eficiencia del trabajo desde casa, no todos cuentan en su casa con un sector para trabajar conectado y concentrado.

HOME SWEET OFFICE

Pero no todo es blanco o negro. El home office tiene la ventaja de permitir complementar lo laboral con lo personal, tener menos tiempo de viaje y por ende contar con más disponibilidad para el ocio. Las empresas están incorporando la modalidad de home office no ya como “un premio” o un beneficio no remunerativo como fue hasta el inicio de la pandemia, sino que están armando una logística nueva en la cual, de modo rotativo, se destina a una parte del equipo a trabajar con este sistema. Es importante destacar que no siempre el mismo grupo de personas operará desde sus hogares, ya que esto implicaría “confinarlas” impidiéndoles el encuentro y cooperación de modo presencial con sus compañeros y eso iría en detrimento de la persona y por ende de la productividad del equipo. ¿En qué relación los equipos se partirán en HomeOffice/Oficina Convencional? 30/70 es el ratio en el que la mayoría de las empresas está organizándose.

Si bien los nuevos protocolos promueven un mayor distanciamiento entre los puestos de trabajo lo cual implicaría una necesidad de mayor superficie de oficina, la incorporación del home office visto como espacio complementario de trabajo implicará un aumento de la vacancia que hoy ronda un 11% en la Ciudad de Buenos Aires, un número no muy bueno ya q el punto de equilibrio en el mercado corporativo es del 10% de vacancia.

La vuelta a los espacios de trabajo se está dando de forma gradual, con equipos reducidos funcionando en días alternados para reducir la densidad de ocupación y mantener la distancia social. Con cuidado y responsabilidad las calles se van poblando nuevamente, los ascensores de las torres retoman su ritmo y nuestro equipo de asesores comerciales comienzan a llenar sus agendas con visitas y reuniones para asesorar a nuestros clientes, las empresas.

*Mariana Stange ingeniera civil y corredora inmobiliaria.
MARIANA STANGE REAL ESTATE SERVICES
IG: @marianastange


Martes 1 de diciembre de 2020
Publicado en Real Estate Data

Alquileres en CABA con fuerte aumento trimestral

El último año los alquileres de departamentos en la Ciudad de Bs As se ubicaron en porcentajes acordes a la inflación informada por el INDEC. Sólo el último trimestre se observa un incremento del 14,12% en el caso de los 3 ambientes.

precios de departamentos alquiler caba noviembre 2020

Los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron en ese caso más en línea con el índice de inflación. Según el último IPC publicado por INDEC el incremento de los precios minoristas alcanzó el 37,2 % interanual, siendo el incremento de los 2 ambientes del 34,6% y los 3 ambientes del 38,03%.

El valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados supera en noviembre de 2020 los $ 20.605, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan en promedio cerca de los $ 28.000

precios de departamentos alquiler CABA noviembre 2020

El incremento del trimestre en curso es el más alto desde febrero del 2016 en el caso de los 3 ambientes (+14,12%), y desde mayo del 2017 en el caso de los 2 ambientes (+10,99%), muy probablemente debido a la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, martes 24 de noviembre de 2020

Los alquileres en CABA acumulan una suba de 31,8%

“A partir de noviembre, la dinámica de los alquileres mostrará una convergencia a niveles de ajuste previos a la sanción de la ley, con incrementos similares a la inflación”, según un estudio del portal Zonaprop.

A partir de la sanción de la nueva ley de alquileres, estos aumentaron un 31,8%. A su vez, en lo que va del 2020, su precio acumula una suba del 52,3%, es decir, el doble que la inflación. Pero, ¿qué ocurre con la velocidad de ajuste? Hay señales que indican que continúa en disminución y que el impacto de la nueva regulación ha finalizado. De todos modos, la dinámica de los alquileres, mostrará una convergencia a niveles de ajuste previos a la sanción de la ley – porcentajes similares a la inflación – a partir de noviembre.

¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR EN CABA?
 
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 28.913 pesos por mes, es decir, sube un 4,1% con respecto al mes de septiembre. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 40.153 pesos mensuales. En octubre, el incremento mensual continúa a la baja en relación al pico de julio (7,9%) y agosto (6,5%), por lo que parece converger a valores previos a la sanción de la nueva ley. Como consecuencia de ello, en los últimos 6 meses, los alquileres se ajustaron a una velocidad del 76% anual, se trata del mayor incremento desde el inicio de la serie.
 
Si se detallan los montos de alquiler, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires: Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de 59.125 pesos por mes, seguido de Palermo (34.946 pesos por mes) y Núñez (33.994 pesos por mes).

En la zona media de precios se encuentran: Villa Ortuzar (29.916 pesos por mes), Parque Chas (28.772 pesos por mes), Villa Crespo (28.204 pesos por mes), Villa del Parque (26.985 pesos por mes) y Boedo (26.370) pesos por mes).

Los barrios con alquileres más económicos se encuentran en: Villa Luro (24.330 pesos por mes), Constitución (24.246 pesos por mes) y, por último, Liniers (24.114 pesos por mes).
 
En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (79,7%), seguido de Boedo (72,7%) y Núñez (72,0%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Villa Crespo (50,9%), Monserrat (49,2%) y Constitución (44,0%). Cabe destacar que en el 75% de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires el incremento de precios en 2020 fue superior al 50%.
 
COMPRA- VENTA: LOS PRECIOS CONTINÚAN EN BAJA
 
El precio promedio de compra-venta de un departamento, en la Ciudad de Buenos Aires, permanece en caída y se sitúa en 2.584 dólares por metro cuadrado, cifra que registra un descenso del 0,9% con respecto al mes de septiembre. En consecuencia, el año 2020 se perfila como aquel que presentará la mayor caída de precios desde el inicio de la serie.
 
De esta manera, los precios acumulan una baja del 5,6% en lo que va del año. A su vez, el 95% de los barrios registra una baja de precio interanual, mientras que en la Zona Sur y Oeste de la Ciudad la disminución de precios opone una mayor resistencia.
 
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por COVID-19. Los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 7,7% desde aquel entonces.
 
El informe también revela que, actualmente, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 135.309 dólares; mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 190.363 dólares.
 
En cuanto al rango de precios, el barrio que presenta el mayor precio es Puerto Madero con un valor de 5.838 dólares el m2, seguido de Palermo (3.368 dólares/ m2) y Belgrano (3.218 dólares/ m2).

En la zona media de la ciudad se encuentran los barrios de Saavedra (2.634 dólares/ m2), Almagro (2.442 dólares/ m2), Monte Castro (2.378 dólares/ m2), Boedo (2.271 dólares/ m2) y Villa Real (2.104 dólares/ m2).

Por último, los barrios que tienen un menor precio son: La Boca (1.783 dólares/m2), Lugano (1.149 dólares/m2) y Villa Soldati (819 dólares/m2).

Martes 17 de noviembre de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Alzas y bajas del real estate

Brokers y desarrolladores consultados coinciden en calificar al 2020 como el peor año de la actividad. Sin embargo, los emprendimientos en el pozo y, sobre todo, la compra de lotes en áreas suburbanas corren con ventajas; mientras que el mercado del usado es el menos beneficiado.

En el actual contexto de gran incertidumbre macroeconómica e inflación en alza, ¿se puede hablar de reactivación? Algunos son contundentes en sus apreciaciones. “Hablar de reactivación con 1.600 escrituras de compraventa celebradas en CABA a lo largo de agosto de 2020 suena hasta irresponsable. Mucho más aun cuando llegamos a 2020. después de atravesar el llamado por todos los actores del sector “el peor año en la historia de la actividad inmobiliaria local”, dispara Marcelo Di Mitrio, director de Di Mitrio Propiedades.  Y recalca: ”La incertidumbre respecto de la evolución de nuestra macro vuela. En un contexto como el actual hablar de “oportunidades” remite a la comparativa con aquello que pasó, con el pasado. Sin dudas resulta hoy una “oportunidad” construir para aquel que debe hacer un desembolso menor, medido en dólares, respecto de aquel que debía hacer en el pasado”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide: “No podemos hablar de una reactivación” y hace hincapié en la cantidad de escrituras, 1600 en agosto, que sigue estando muy por debajo de un mercado activo de 3000 mensuales para arriba. A su vez, apunta que, en general, hay un alto número de consultas, consecuencia de la necesidad de mucha gente de cambiar de aire. “Hoy el mercado del usado tiene una amplia oferta ante una acotada demanda. Así y todo los precios no han bajado mucho”, puntualiza. Con respecto a las unidades a estrenar, la baja del costo de construcción en dólares empujó los precios para abajo. “La pregunta del millón es cómo reaccionará el inversor ante la incertidumbre económica sobre todo ante dos grandes amenazas: una mayor devaluación del peso y una incierta inflación”.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, aporta una visión más optimista: “Venimos de un paráte inédito y cualquier movimiento, por pequeño que sea, es una mejora con respecto a los meses de abril/mayo y junio. Aunque reconoce que en el usado hay muchos inmuebles publicados fuera de precio. Hay propietarios que están accediendo a reconocer la realidad y eso se refleja en los valores de publicación.

“Aquellas unidades usadas residenciales que no hayan ajustado responsable y competitivamente sus valores de publicación respecto del pico del ciclo inmobiliario ya finalizado, no tienen ninguna chance de ser vendidas”, destaca Di Mitrio.  

EMPRENDIMIENTOS EN EL POZO

“La gran diferencia es que en el caso de los emprendimientos, el vendedor es un desarrollador inmobiliario que necesita que su empresa siga operando y para eso está dispuesto a vender en pesos ajustados por el índice CAC, está dispuesto a escuchar contraofertas y analizar formas de pago diversas”, puntualiza Gómez. Y agrega que, en cambio, en el usado, el vendedor es, generalmente, una persona física que se quiere hacer de los dólares. Obviamente que cada caso es distinto, pero en general, no están tan abiertos a escuchar contraofertas y difícilmente acepten otra moneda que no sea el dólar y otra forma de pago que no sea contado.  

OPORTUNIDADES

Por otro lado, cómo influye el bajo costo de construcción. Sobre ese punto, Gómez señala que depende del lugar (en los mejores lugares, el costo del terreno puede llegar a significar hasta un 45/50% del costo total del emprendimiento) y por lo tanto, la baja en el costo de construcción influye menos. En otros lugares, con costos de la tierra más bajos, aparecen emprendimientos con valores realmente atractivos y bajas significativas respecto a los niveles de un año y medio atrás.

Y agrega que en los emprendimientos que están en etapa de lanzamiento, los inversores ven posibilidades de beneficiarse con la baja en los costos de construcción que los desarrolladores trasladan a los precios. Además, la posibilidad de pagar en pesos ajustados por CAC, alientan a los que esperan una apreciación del dólar a un ritmo mayor que la evolución del Índice CAC. Esto hace que probablemente quienes inviertan en desarrollos en pozo sean consumidores finales que busquen financiar compras ante el inexistente crédito hipotecario

Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, indica que “la oportunidad que ofrece hoy el mercado para los inversores es comprar barato para vender caro de acá a tres años, que es lo que duran los proyectos. Hoy se puede salir al mercado con un emprendimiento de 1800 dólares y aprovechar la compra, pero no hay que confiarse mucho por los problemas de suministros, que ya los hay. Hay muchos corralones que lo que están haciendo es dosificar la entrega de materiales, porque van a entregar solo al proveedor de confianza. Eso va a aumentar el precio. Por eso está bueno salir a vender ahora. Yo largaría un proyecto ya, a 1700/1800 dólares, pero me apuraría a comprar. Si no tengo caja, no sé si puedo vender a 1800 dólares porque al final del día nosotros vendemos en pesos”.

El CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión, Leonardo Rodriguez Nader, opina que la reactivación puede darse en un submercado especulativo de precios de remate en el que no participan. “Es necesario que se estabilicen algunas variables macro para que volvamos a ver una recuperación sustentable del mercado. La oportunidad está y es un muy buen momento para tomar decisiones analizadas y estudiadas”, comenta.

EL ALZA EN LA COMPRA DE LOTES

“La venta de lotes en barrios cerrados ha mejorado porque mucha gente está eligiendo mudarse a lugares con verde, ya que se espera que vayamos a una movilidad restringida a la hora de vacacionar, y además en muchos edificios con amenities, estos están impedidos de su uso”, indica Ezequiel Chomer, director Financiero de Grupo Chomer

Rodriguez Nader, por su parte, considera que si se habla de lotes en proyectos de desarrollo urbano suponemos que hay un furor a causa de la pandemia que está ocurriendo en todas las grandes ciudades. “Estos períodos de éxodo de las grandes urbes suceden cada cierto tiempo y tienen una explicación más sociológica que urbanística. Las ciudades ofrecen características muy diferentes a los suburbios y viceversa. En la variedad está el gusto, dicen”.

Flavio Galli apunta: “La gente se está volviendo loca por los suburbanos. Acá hubo un shock psicológico y social donde la gente no sabe cuál es el final del camino, con lo cual el resurgimiento de lo suburbano es el gran ganador de este momento. Hoy es más barato construir, el que tenía dólares fue y compró el lote. Por ahí la tierra la compró más o menos al mismo valor que antes de la pandemia, pero con 500 o 600 dólares el metro se hace una casa hoy”.

Miércoles 21 de octubre de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar