El partido sigue transformándose e impulsa la construcción de proyectos: el posicionamiento de la Avenida del Libertador generó un efecto derrame sobre Maipú que está en plena reconversión.
Vicente López es el partido más demandado del Norte del Gran Buenos Aires, posicionándose así en el top de los valores inmobiliarios. Su corredor de la Avenida del Libertador sigue siendo fuerte, sobre todo por su dualidad de ser buscado tanto por el mercado corporativo como por quienes desean encontrar una vivienda. Además, en la zona empiezan a sonar otras áreas como la avenida Maipú, en pleno proceso de reconversión. Y por supuesto, el Bajo, con la presencia del río, no cede su categoría de ser lo más deseado, aunque ya no quedan terrenos disponibles allí.
“Vicente López está cada vez más en la cabeza de los desarrolladores, ya no es solo un lugar para vivir, es también para trabajar y tener esparcimiento, hasta hay un polo gastronómico en Corrientes y Libertador. En oficinas, por ejemplo, casi no hay vacancia: el 95 por ciento de la oferta está ocupada y la firma que busca 400 metros corporativos libres, no los encuentra. Cada vez se radican más empresas y los trabajadores demandan inmuebles de todos los tamaños, desde monoambientes hasta residencias”, describe Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. “Además es un área con un Código de construcción muy claro”, agrega otra de las fortalezas, el broker.
“La incidencia de la tierra juega un rol importante, ya que los valores son más bajos que en la Capital Federal. Históricamente el precio de la tierra en Buenos Aires fue alto, pero hay que desviarse del camino y aprovechar las oportunidades que hay más allá de la General Paz y en otras provincias del país, donde las curvas de rentabilidad dan buenos resultados a largo plazo”, aconseja Federico Gagliardo, CEO & fundador de Vitrium Capital. El directivo sostiene la conveniencia de poner la mirada fuera del área porteña. “Nuestro foco está puesto en el corredor Norte, desde Vicente López hasta Pilar, donde se consiguen terrenos en los que la tierra representa una incidencia del 10 al 12 por ciento de la inversión. En nuestro país hay oportunidades de negocio comprando tierras en zonas como éstas y esperando para desarrollarlas más adelante”, cuenta Gagliardo.
Este movimiento de personas saliendo de la ciudad ha empezado a levantar al corredor de Maipú, que “estuvo décadas sin avanzar, y ahora está cambiando su fisonomía. Hasta acá veíamos departamentos de la década del 70, pero en los últimos cinco años se generaron varios desarrollos”, asegura Salaya Romera, Sobre Maipú la incidencia de la tierra es de US$1000 el metro cuadrado, pero en la avenida del Libertador asciende a US$1500. “Estas obras nuevas beneficiadas por un costo de construcción más bajo por efecto de la devaluación van a generar que los valores de las terminadas bajen, por eso hoy, si es posible esperar, conviene entrar en un proyecto nuevo; el año pasado era al revés: no era favorable construir”, suma Salaya Romera que tiene en su catálogo el proyecto Yrigoyen Boulevard, en Maipú al 1800. Esta torre cuenta con unidades de dos a cuatro ambientes, con vistas a la barranca y al río. El proyecto es del Estudio Jaraj y tendrá una gran entrada vidriada, además de parrilla, piscina y un gimnasio en el piso 14 con perspectiva panorámica a la costa. “El complejo, está ubicado cerca de lo que es el Bajo y hay que tener en cuenta que la zona está en pleno desarrollo”, agrega Salaya Romera.
El especialista explica que el reposicionamiento de Maipú viene de la mano de la llegada de cada vez más compañías al primer cordón de zona Norte, un fenómeno que generó una variada demanda: busca propiedades para comprar o alquilar desde el joven profesional hasta la secretaria, el gerente y el director. “Es un público de calidad que resiste a la crisis. Inclusive hay interés de los millennials que buscan vivir cerca del lugar dónde trabajan y no están dispuestos a perder horas del día en viaje”, analiza Salaya Romera y adelanta que de a poco la brecha de precio entre las propiedades ubicadas en Maipú y las que están en Avenida del Libertador se achica.
El encanto de Florida
Una de las áreas con mayor potencial de crecimiento es Florida, donde se encuentran viviendas a un menor costo con los mismos o más privilegios que la zona costera, donde se vuelve poco accesible para el habitante promedio del partido. Está pegada a la Capital y tiene muchos servicios. Este barrio está comprendido entre Maipú, la General Paz, la autopista Panamericana y la calle Malaver, por lo que sus accesos a la ciudad y el Norte son privilegiados. “Su escala de barrio residencial, con autoservicio y negocios en puntos estratégicos entre las residencias hacen que sea muy pintoresco y ameno para habitar”, describe Juan Pablo Basso, director de Basso Constructora. En su historia, el empresario suma más de 20 proyectos desarrollados entre Belgrano y Vicente López, pero hoy reconoce tener el foco en tres emprendimientos que están en plena ejecución, todos en zona Norte. Uno de ellos ubicado en la avenida San Martín, en el predio en donde funcionaba el famoso restaurante alemán Zur Eiche. Es un proyecto pensado para el comprador final con departamentos de hasta 150 metros cuadrados con toilette, vestidores y terrazas de hasta tres metros cuadrados en donde los valores oscilan entre US$3000 y US$3200 por metro cuadrado. El otro, un edificio de studios ubicado a pocos metros del cruce de la Avenida del Libertador y la General Paz. En este caso, son unidades de entre 35 y 45 metros cuadrados en un área en la que hay oferta de pisos de más de 200 metros cuadrados. “Construimos oficinas para pequeñas empresas o emprendedores”, relata.
El tercero y más emblemático es un proyecto de US$15 millones de costo que construye en la estación de tren Aristóbulo del Valle. Compró una casona del 1900 lindera a la estación de tren que tenía una torreta en la que en su piso superior funcionó el primer observatorio de Vicente López. Ahí se instalarán los amenities del emprendimiento. “Estamos armando unidades chicas con tickets bajos”, detalla Basso y agrega que en Vicente López hay oportunidades. “El nuevo Código de Urbanismo aprobado en la Capital Federal está generando que muchos desarrolladores estén migrando hacia esta zona. Los precios de los terrenos de la avenida Maipú, beneficiada por el metrobús se están acercando a los que tienen las tierras en la avenida Libertador. De todas formas, este último es un corredor que ya está sobreofertado con un valor de pozo que arranca en los US$3500 por metro cuadrado”, relata.
Otro de los proyectos que se construye sobre la avenida Maipú es el de la desarrolladora CBSC. Se trata de Domus Parque, donde abundan los espacios verdes con árboles centenarios. Está ubicado al 1800 y abarca un proyecto de más de 5000 metros cuadrados, con unidades flexibles que se consiguen desde los US$2300 el metro cuadrado. “Si bien la Avenida del Libertador es un sello premium en localización, se fueron desarrollando otras zonas que también por vista, acceso y servicios se vuelven igual de atractivas, es el caso de Maipú”, explica Sebastián Cseh, director la mencionada empresa. En la comercialización de este proyecto está L. J. Ramos, que también vende Domus Parque Comercial, integrado por locales y cocheras, volviendo aún más atractiva a la avenida.
Para vivir o para instalar una compañía, la Avenida del Libertador es la más deseada del partido. Justamente sobre ella, también comercializado por Salaya Romera, está levantándose Selene Libertador, diseñado por el estudio de arquitectura de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Salaberry y Vinson Arquitectos. El complejo estará compuesto por 45 residencias de lujo, cuyos valores van desde los US$500.000 hasta los US$ 2,8 millones. “Su ubicación es privilegiada, ya que se encuentra a tan sólo 15 minutos de la ciudad de Buenos Aires, rodeado centros comerciales, colegios privados y sanatorios. La Lucila es un barrio residencial de suma elegancia que ofrece tranquilidad y seguridad”, afirma Iván Chomer, CEO del grupo desarrollador.
Cerca del agua
Por su parte, Grupo Portland ha puesto la mirada en la zona del Puerto de Olivos. “El proyecto más emblemático que tenemos es Palmera Olivos, un edificio residencial de más de 30.000 metros cuadrados comerciales, de diseño y con amenities exclusivos. También destacamos el edificio Vista, sobre la calle Solís, frente al Yacht Club Olivos, residencial premium con vistas plenas al Río de la Plata. Además, estamos próximos a entregar posesión de Solís 2336, diseñado por MRA y Asociados”, describe Ezequiel Leibaschoff, director Comercial del grupo empresario.
En cuanto a precios, para Grupo Portland los números se aproximan a los US$3500/m2. “Post devaluación, la demanda sigue constante. Esto genera que se consoliden las valorizaciones del metro cuadrado, tanto de unidades en desarrollo como terminadas”, suma Leibaschoff. Estos costos coinciden con los registrados por ZonaProp, que establece a Vicente López como el partido más caro de la zona norte del conurbano. Los especialistas concuerdan en que los valores se fueron sosteniendo, pero que en los últimos meses los vendedores aceptan ceder descuentos de alrededor del 10 por ciento, cuando hasta mitad de año las negociaciones eran inviables.
Por su parte, Marusia Izrastzoff, gerente de la sucursal Zona Norte de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, tiene otra perspectiva de los precios: “los valores venían aumentando progresivamente. Tal vez Vicente López sea la zona que más ha crecido en los últimos cinco años. Ahora, post devaluación, se está notando una tendencia a la baja entre un siete y diez por ciento, aproximadamente”.
Por último, Nelson Alfredo Constantino, titular de Constantino Propiedades, señala que “el valor de la tierra en 2018 creció a valores superiores al que se esperaba -se estimaba un crecimiento apenas superior al 5 por ciento y ya se superó el 10 por ciento- y seguirá escalando, principalmente en las ubicaciones de mayor jerarquía. En este momento hay una suba de valores producto de un reacomodamiento de los aumentos de las incidencias de tierra y los aumentos del costo de la construcción que hubo en los últimos años y principalmente en los últimos meses. Y no sin dejar de lado las modificaciones que sufrió el código de ordenamiento urbano”.