Si bien los inmuebles han sido una muy buena inversión durante esta década -para el que puede, claro- no es extraño oír a la vez que “salvo por el amesetamiento de la crisis, venimos de un ciclo fantástico”. Aunque las inversiones se concentraron en el 17% de las manzanas de la ciudad, el 60% de las obras fueron en cinco barrios y el 88% de la gente aún aguarda respuestas del sector.
Es cierto que el entorno no ayuda, pero esto no depende sólo del gobierno de turno. Aún no se ha logrado consensuar visiones comunes de largo plazo ni articular circuitos sustentables entre políticas (públicas, empresariales, sectoriales) orientadas al desarrollo, con la producción, el financiamiento, la comercialización y la realidad de la gente.
Las escrituras en Buenos Aires ya retrocedieron el 16% en el último año y medio respecto del promedio de la década, mientras la oferta se redujo un 20,3%. Esto explica, sostiene e incluso presiona al alza los precios en un mercado cada vez más chico. La producción en la ciudad cayó de 8,2 viviendas nuevas al año cada 1000 habitantes en 2006 a 4,4 en 2009: cada vez menos emprendimientos (-48,5% en el mismo período), más chicos (-13,2% de superficie promedio) y para menos gente. Mientras la inflación licúa el ahorro, y el consumo aspira excedentes que tampoco alcanzan para la casa, sólo el 5% de la población activa tendría acceso al crédito en las condiciones actuales; el 2% de los hogares no propietarios podría hacerlo, y el 6% de las operaciones tienen respaldo hipotecario.
Hay buenos negocios puntuales, pero en el nivel social el modelo no se sostiene. No es un círculo vicioso: transitamos una espiral que tiende a achicarse. Una combinación que, de no enfrentarla, sigue validando costos irracionales del suelo, reduciendo márgenes, presionando la suba de precios, alejando demanda y oferta, jibarizando el mercado. La dinámica de los mejores años recientes podría quintuplicarse abriendo el mercado a quienes necesitan su casa (bien de uso) y no sólo un bono de ladrillos donde refugiar activos (bien de cambio). Hay experiencias exitosas de esto en el país.
¿No será hora de reinventar algunas lógicas y cambiar las normas, dejar de aguardar improbables respuestas de otros, potenciar entre todos los esfuerzos de algunos por cambiar las cosas, y empezar a escribir una nueva historia?
Marcelo Satulovsky, El autor es consultor, investigador y docente de la UTN.
Publicado por La Nación, 30 de octubre de 2010.