El mercado de oficinas vive tiempos particulares (en gran medida fruto del proceso electoral que atraviesa la Argentina) y su análisis y diagnóstico dependen, en gran parte, de las opiniones de sus players, que no siempre coinciden. Mientras que para algunos especialistas este sector se encuentra amesetado, para otros disfruta de un presente activo en el que las operaciones continúan en alza.
Dos de los más optimistas son Alejandro Reyser y Paula Milesi, de la firma Cushman & Wakefield Argentina, compañía de servicios inmobiliarios corporativos: “El segmento de las oficinas está activo, en niveles saludables. La tasa de vacancia del 10% para edificios clase A y B en conjunto es acorde con un mercado competitivo. Esto se traduce en una relativa estabilidad de los valores de alquiler sin saltos abruptos en los precios. Además y dado el nivel de oferta disponible, los tenants o inquilinos pueden realizar búsquedas bien selectivas de acuerdo con sus requerimientos”, comentaron.
Una visión similar aportó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos: “Tras un primer trimestre amesetado, la demanda se encuentra activa. En la actualidad tenemos pedidos de oficinas por 170.000 m2 (33% en zona norte y el resto en la ciudad de Buenos Aires). Sin embargo, y dada la alta vacancia del sector (12,41%, unos 70.915 m2 en la Capital, y 18% en zona norte, 37.102 m2), los plazos de toma de decisión se extendieron”, dijo.
Un poco más moderada es la opinión de Gonzalo Armendáriz, de la firma Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias. “Estamos en un período particular en el que el movimiento de operaciones se encuentra estancado, situación generada por el año electoral. Esto hace que las empresas tomen recaudos antes de decidir y esperen a que el país y la economía determinen su rumbo -aclaró Armendáriz-. En lo que se refiere a las operaciones de compra-venta el mercado presenta un mayor movimiento.”
Los especialistas coinciden en que las principales empresas tomadoras de espacios de oficinas son las que pertenecen al rubro tecnología y desarrollo de software, petroleras, laboratorios y empresas de servicios. En un segundo plano se encuentran las consultoras junto con las empresas de consumo masivo. “Según nuestras estadísticas, los metrajes medios (entre 250 y 500 m2) son los que más movimientos presentan”, refirió Armendáriz.
“Por lo general las compañías multinacionales buscan superficies más amplias, superiores a los 1000 m2, mientras que las pymes buscan plantas más reducidas”, sostuvo Milesi.
“Respecto de las superficies requeridas en categoría premium concentrado en las búsquedas entre 500 y 1000 m2, y empresas corporativas con demandas que superan los 5000 m2. Dentro de la categoría A (donde existe mayor diversidad de superficies), las búsquedas se concentran en 200-500 m2”, comentó Stange.
Los registros de L. J. Ramos revelan una alta vacancia de espacios para las empresas corporativas, pero un análisis más profundo permite inferir que “esos metros disponibles está repartidos en diversas locaciones y son pocas las alternativas que ofrece el mercado para quienes reclaman edificios en block”, según detalló Stange. Actualmente existen unos 110.000 m2 de oficinas clase A en construcción, que serán entregadas entre 2011 y 2012, mientras que los proyectos anunciados totalizan 150.000 m2.
Cada vez son más las empresas que analizan radicarse en el corredor norte, tanto en el sector de Panamericana y Libertador como en las zonas próximas al edificio Philips (es decir, Saavedra). Otra buena alternativa suele ser el área norte de la ciudad, es decir, Palermo, Belgrano y Núñez.
En cuanto a valores, el mercado ofrece para el segmento medio precios entre los 20 y 24 dólares por m2. En tanto para los edificios AAA los valores parten en los 29 dólares y alcanzan los 34 dólares. Los analistas coinciden que los precios se mantendrán estables en el corto plazo.
Acerca de la región
Buenos Aires -según Armendáriz- en comparación con otras ciudades de la región (como San Pablo) aún tiene un largo camino por recorrer. “Aunque últimamente la cantidad de m2 y sobre todo la calidad mejoró notoriamente, lo que ayudó a crear una oferta de proyectos mucho más competitiva”.
Agregó Reyser: “El mercado local clase A es aún pequeño en comparación con otras ciudades de iguales dimensiones o dinámica de negocios (por ejemplo, San Pablo, México D.F. o Santiago). Por lo tanto Buenos Aires está destinada a crecer su stock en el mediano y largo plazo”.
En cuanto a la comparación de valores locativos para edificios clase A en la región, Buenos Aires se encuentra en un nivel medio, promediando los 30 dólares el m2. “Los alquileres clase A en Río de Janeiro rondan los 95 dólares /m2, mientras que Caracas, los 40 dólares el m2; un valor medio mucho más accesible presenta Santiago (Chile), donde el m2 promedia los 27 dólares. Lima y Quito se encuentran aún por debajo de ese valor”, dijo Milesi.
Leandro Murciego, 6 de junio de 2011.
Publicado por La Nación