La mayoría de los que invirtieron en propiedades premium en momentos de expansión han vendido sus activos.
Es época de cepo cambiario -casi dos años- y están muy lejos aquellos tiempos en que los extranjeros se ilusionaban con comprar una propiedad de alta gama a valores atractivos y en algunos de los mejores lugares de Buenos Aires.
El lujo en Real Estate no ha tenido fronteras. En la Argentina este concepto se fue adaptando a los momentos de la vida del país, pero siempre cada inversión inmobiliaria en el target más alto exigió negociaciones complejas que se mueven como piezas de ajedrez en un círculo sumamente selecto. En otros tiempos se llamaron propiedades de categoría, hoy tal vez lo que más puede definir este segmento es el premium con ese plus que le añade la posibilidad de ubicarse tan alto que sobrevuela cualquier coyuntura, aferrado a las entrañas de activos con valores millonarios.
Este target figura en una Buenos Aires que conquistó estilo y lujo asociados a la idea del confort, a las ubicaciones clave y a construcciones tan sólidas como sofisticadas que adhieren a ese sentido de pertenencia y a la excelencia identificada hasta en los más mínimos detalles. Una demanda constituida por gente llegada de ciudades del Viejo Continente o de Estados Unidos eligió hace alrededor de una década y media a Buenos Aires para adquirir una oferta muy cotizada. Una búsqueda que siempre se concentró en el nivel de alta gama, donde las construcciones de gran calidad y de materiales -hoy imposibles de adquirir- constituyen parte del conjunto arquitectónico de la vida porteña.
Apuesta a lo moderno
La atracción por lo nuevo se asoció, en cambio, en Puerto Madero, barrio que fue testigo de esa tendencia creciente a mediados de los 90 y después de la crisis de 2001. Hoy se revirtió totalmente: la mayoría de aquellos extranjeros que habían colocado un pied á terre en la Argentina ha vendido sus activos premium o está en camino de concretarlo ante el escenario económico del país y de las restricciones cambiarias.
La presencia de los extranjeros ha sido con altibajos hasta la llegada de la crisis internacional.
Ese fue el primer freno. El segundo fue el cepo cambiario y ese cambio rotundo que sesgó también las expectativas lo refleja el mercado en estos días.
Lo define Enrique Bazterrica, de la firma Exa. “Hace casi dos años que el mercado premium cambió de forma contundente. Las restricciones cambiarias generaron una nueva situación y lo único positivo de esta decisión ha sido la necesidad de sincerar los valores. Veníamos de un mercado un poco distorsionado.” Aun así el comportamiento de los vendedores no parece del todo flexible. “Atienden las propuestas, pero depende de sus necesidades. Si no está exigido para vender espera, se toma su tiempo”, define Fernando Cancel, de la firma Kantai en coincidencia con Bazterrica.
Una nota publicada en un diario del exterior menciona que por estos días, dada la crítica situación del Real Estate en la Argentina, las propiedades premium aceptan contraofertas de hasta un 20%, lo que ha despertado interés en los extranjeros para comprar en el país. ¿Esto es cierto?
“Nada más lejos de la realidad actual”, afirma Paula Llauró, de Llauró Propiedades. Y añade: “La presencia de extranjeros adquiriendo activos inmobiliarios hoy no existe. Diría exactamente lo opuesto: hoy la gente del exterior no residente está vendiendo sus propiedades. Desde luego que no abundan, pero esto es lo que está sucediendo”. Adhiere a la opinión de Llauró Adriana Massa, Sales Manager Argentina Properties Sotheby’s International Realty, que define: “La crisis detuvo al extranjero que venía a comprar un departamento premium. Muchos de los que en su momento invirtieron, hoy quieren vender. No hay extranjeros especulando con valores de mercado. Los pocos argentinos que se animan a plantear una oferta, sí especulan y hacen contraofertas que oscilan entre un 20 o 25% abajo de los valores que se solicitan en el mercado. Por suerte hay excepciones. Al ser una marca internacional, con alcance mundial, nos llegan fondos de inversión y también grupos de extranjeros. Los leads existen. Es difícil transformarlos en venta”.
Sinceramiento de precios
Extranjeros que dejan la Argentina y que se reúnen con su dinero en su país de origen. ¿Aceptan contraofertas? “Es necesario tener en claro en primer lugar que las propiedades premium han bajado alrededor de un 20% en estos dos últimos años”, informa Facundo Achával, de Toribio Achával. “Al estar más cerca del valor de venta es más sencilla la transacción. Pero si ya bajó el precio de la propiedad, una contraoferta casi que ni la piensa. Con respecto a los extranjeros está claro que no están comprando. Salvo que se trate de alguien que tiene una necesidad inmobiliaria en Buenos Aires”, agrega.
Vale la pena una aclaración. “En las mejores épocas del mercado y desde luego del premium, la contraoferta de una unidad de ese nivel apenas llegaba a un 3, 4 por ciento. Hoy si el precio no se sinceró puede llegar a un 20%, pero de todos modos el vendedor lo piensa y la negociación no es sencilla”, añade Cancel.
Tampoco juega a favor la rentabilidad. Hoy, una inversión en el segmento de más alta calidad según calcula Llauró ronda en alrededor de un 0,3% mensual, es decir, un 5% al año. A lo que Achával añade: “La rentabilidad llegó en los mejores momentos del mercado al 12% anual. El propietario de un activo muy valioso no está en condiciones de bajar al precio. Esperará porque sabe que los ciclos vuelven y que esa propiedad estará nuevamente en el nivel de los mejores años de la economía. En tal caso, lo alquila y lo espera, sin apuro”.
Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 21 de septiembre de 2013
para el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION