El año anterior fue positivo para el mercado de América latina; los valores promedio del metro cuadrado rondaron los 32 dólares, mientras que la tasa de vacancia terminó en 10,5%.
Como sucede desde hace un tiempo, el mercado de oficinas de América latina continúa con su tendencia ascendente con un incremento en su actividad de alquileres que se expresó claramente durante el tercer trimestre de 2014, así lo revelan los principales analistas del sector.
Uno de los recientes informes de la firma CBRE -compañía internacional de servicios globales de Real Estate que cuenta con 349 oficinas en 42 países- revela que el mercado de la región dio muestras de una demanda estable y que durante el tercer trimestre de 2014 se registró una absorción neta positiva de 278.000 metros cuadrados, 32.000 m2 más que el trimestre anterior.
A pesar de haber subido el precio promedio del alquiler de las oficinas A+ y A cerca de un 4,1% (impulsado por el mercado de Caracas, Venezuela), la tasa de vacancia de la región descendió -en general- cerca de 10,5%. Aunque la contracara la ofrecieron algunos mercados que dieron cuenta del incremento de su vacancia, la cual fue generada por la culminación de las grandes obras. “La tasa de vacancia disminuyó en cuatro mercados y aumentó en seis. Los descensos más notorios se presentaron en la ciudad de México, Guadalajara y Buenos Aires. Caracas y Lima, por su parte, continúan presentando las tasas de vacancia más bajas para oficinas A+ y A de la región, con 2,6% y 3,5%, respectivamente”, sostiene el informe.
Según Lucía Do Campo, research & marketing manager de CBRE, la caída en la tasa de vacancia porteña tiene una explicación clara y concreta. “El descenso en la tasa de vacancia de Buenos Aires se debió a una operación de alquiler significativa que generó que el índice se estabilizara cerca al 10,8%. Hacia el final del año dicha tasa se mantuvo estable en entorno del 11%”, explicó Do Campo.
Y agregó: “Por su parte, en Guadalajara la vacancia de oficinas A+/A alcanzó un valor histórico descendiendo a 4,7% durante el tercer trimestre de 2014. Los alquileres aumentaron en comparación con el trimestre anterior, mientras que el inventario no recibió nuevos m2. Ciudad de México mantuvo su tasa de vacancia estable, con tendencia a la baja, alrededor del 8,6 por ciento”.
El último tramo del año continúo dando señales positivas, que reflejó en toda la zona un incremento de los alquileres. “A fines de 2014 el precio promedio de la región de alquileres se situó en torno de los 32 dólares el metro cuadrado por mes y la tasa de vacancia, en el 10,50%; el incremento de los alquileres generó una presión descendiente en las tasas de vacancia de varios mercados. Dentro de la región, los mercados que se muestran sobre la curva ascendente en cuanto a precios de alquiler son los de Lima, Santiago y Ciudad de México”, dijo Do Campo.
El panorama en los principales ejes
Según el reporte de la firma Colliers International, la economía mexicana cerró el año con una inflación del 4,08% y un PBI estimado del 2,2%. Los analistas de esa compañía estiman que la economía de los aztecas crecerá durante 2015, debido al repunte financiero que experimentó en los últimos tiempos Estados Unidos. A eso hay que sumarle una mejora de la demanda externa y un fuerte incremento de la inversión privada. “Según el Banco de México, el panorama para aquel país es alentador y se espera un crecimiento anual del PBI de 3,05% para este 2015”, explicó Alejandro Badino, gerente general de Colliers International.
En lo que refiere al mercado inmobiliario de oficinas en México, la tasa de vacancia en este mercado mantuvo su tendencia a la baja. “Este se presentó sumamente activo con una absorción bruta que alcanzó los 300.000 m2 durante el tercer trimestre del año, número que supera el total de m2 absorbidos durante todo 2013. El precio promedio en alquiler para oficinas A+/A se incrementó en un 2,5% llegando a US$ 26/m2/mes”, dijo Do Campo.
En Brasil, el panorama económico y político se encuentra atravesando un momento complejo; el porcentaje de aprobación de la presidenta Dilma Rousseff se encuentra en picada debido al deterioro de la economía, una alta inflación y también al escándalo de corrupción generado alrededor de la empresa Petrobras. “A pesar de este escenario, el mercado de oficinas de las principales ciudades de Brasil permanece fuerte, posicionándose como el más caros de la región, pero con tasas de vacancia que comienzan a presentarse altas. La actividad del segmento de alquileres de San Pablo se recuperó durante el tercer trimestre del año, con una absorción neta saludable de 43.000 m2. Las nuevas construcciones generaron un incremento del 2,5% en el inventario de oficinas A+/A y, consecuentemente, la tasa de vacancia se elevó alcanzando un 15,4%. Los precios pedidos en alquiler sufrieron una baja situándose actualmente en US$ 59/m2/mes”, coinciden tanto Do Campo como Badino.
Por su parte, la absorción positiva de más de 10.000 m2 en Río de Janeiro llevó a una baja en la tasa de vacancia que se situó durante el tercer trimestre del año en 17,8%. Los precios pedidos en alquiler también presentaron un descenso ubicándose en US$ 59/m2/mes, debido al tipo de cambio. El inventario no recibió nuevos espacios permitiendo que el flujo de edificios que había ingresado durante el trimestre anterior se absorbiera.
En cambio en Bogotá, el escenario económico se presenta moderado luego de haber experimentado un fuerte crecimiento económico durante 2014. La situación actual de los bajos precios del combustible impacta directamente en esta economía contribuyendo a un enlentecimiento del ritmo de expansión. La caída de los ingresos provenientes del petróleo llevó a que el gobierno anunciara un recorte del 3% en su presupuesto para 2015. De todas maneras, el mercado inmobiliario colombiano comienza a aparecer en escena a través de su capital, observándose una tasa de vacancia muy baja juntamente con valores de alquiler que se ubican dentro de los más altos de la región.
La incorporación de nuevos espacios a los submercados de Santa Bárbara y de Chico condujo al incremento en un 1,6% del inventario del mercado de oficinas de Bogotá. La vacancia permaneció baja durante el tercer trimestre del año, ubicándose en un 4,7%. El precio promedio pedido en alquiler se situó en US$ 29,50/m2/mes, mientras que la absorción fue positiva con más de 13.000 m2.
“El mercado de Santiago, Chile, vivió algo similar, ya que finalizó 2014 con nuevos complejos que se sumaron al mercado (actualmente hay unos 234.464 m2 inventariados) y con un incremento en la vacancia (que alcanzó el 11,1%, un 4% mayor que 2013), que se prevé se profundizará para este nuevo ciclo comercial dado que en los próximos meses se concluirá un gran proyecto que ofrecerá una alfombra de 75.571 nuevos m2, de los cuales sólo 45.000 m2 serían absorbidos durante el segundo trimestre. Según los analistas, el mercado chileno de oficinas terminará 2015 con una vacancia de alrededor del 14%. En Santiago, Chile, los valores del m2 en alquiler oscilan entre los 15,21 y los 25 dólares, mientras que los precios de venta van de 1600 a 2900 dólares el m2, según el tipo de proyecto”, explicó Badino.
Por José Luis Cieri, Lunes 23 de marzo de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION