Los gastos son cada vez más onerosos y una franja de la comunidad los padece por los efectos de los aumentos originados por la inflación y otros costos.
Cuántos son los vecinos de la Capital y los del conurbano que padecen mes a mes un mismo síndrome, el de las expensas. Cuando llega el resumen, “los síntomas más frecuentes son de hipertensión, dolor de estomago o de cabeza; también crecen las discusiones en las reuniones de consorcio, alteraciones del sistema nervioso, en fin, se siente un desequilibrio general y del bolsillo en especial”, expresó con un tono algo irónico Jorge Gómez, que vive en un departamento de un edificio del centro porteño.
E inmediatamente agregó: “Todo se resume en la bronca que da pagar los constantes aumentos para los que no se encuentran remedios”.
Sucede que en el país, la propiedad horizontal nació con objeto de brindarle a la clase media la oportunidad de acceder a la propiedad privada, aunque “a través de los años, las expensas se fueron encareciendo de manera brusca que afecta cada día más el bolsillo medio de la población, haciendo más difícil su acceso para poder cumplir los compromisos”, reconoció Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, que amplió: “Para muchas familias, hoy las expensas se asemejan a un alquiler”.
A más de medio siglo de la sanción de la ley 13512, que introdujo en el país la propiedad horizontal, en general, la población aún no sabe bien de qué se trata.
“Se cree que ser dueño de una unidad en propiedad horizontal es lo mismo que ser propietario de una casita en el campo”, opinó Loisi.
Para los edificios compartidos, las expensas son los gastos comunes que originan su mantenimiento y administración, correspondientes a sueldos y cargas sociales de los encargados, honorarios del administrador, impuestos y servicios como el mantenimiento de ascensores, porteros eléctricos, luz, limpieza y seguridad, entre otros.
Los gastos habituales conforman las expensas ordinarias, y los eventuales o imprevistos son las expensas extraordinarias.
Incremento de salarios
En algunos consorcios ya ni alcanza con las previsiones que se hacen dos veces al año para abonar los aguinaldos de los encargados, “con ajustes que hubo de un 38 al 42% en los últimos 12 meses”, comentó Mercedes García, presidenta de la Asociación Civil Defensa de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (Adeproh), la que enfatizó: “Las expensas deberían tenerse en cuenta en la canasta básica familiar como un elemento más de todos los que la componen”.
Con los aumentos logrados por el gremio de los encargados, sus sueldos, aportes y contribuciones representan del 50% al 60% los gastos del consorcio.
Otro alto porcentaje se lo lleva la seguridad, “sobre todo si es un servicio de 24 horas -como detalló Tomás Vivot, gerente de administración de alquileres de Baigún Operaciones Inmobiliarias-. Con una persona que controle el acceso al edificio y en los de mayores accesos, como cocheras, entradas de servicio y grandes espacios comunes, se requiere de más personal, lo que incide aún más en el valor de las expensas”.
Es frecuente la morosidad porque la macroeconomía, actualmente, deteriora el salario. “Lo que puede llevar al consorcista a convertirse en deudor, terminando en un proceso judicial de ejecución de expensas y, en el peor de los casos, perder su vivienda”, manifestó Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, que agregó: “Por lo general, la mayor morosidad se presenta con los locatarios de las oficinas”.
Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo: “Las expensas inciden en el momento de decidir la compra o el alquiler de un departamento, según los ingresos del interesado”, aunque reconoció: “Hay edificios muy requeridos por un determinado target, que busca vigilancia, amenities y servicios de categoría, que elevan los montos y, sin embargo, no tienen dificultad para abonarlos”.
Ayuda
Para los que sufren los cosquilleos al ver los resúmenes de las expensas mes a mes, la Adeproh brinda asesoramiento jurídico y contable a todos los propietarios que habitan en propiedad horizontal. Ofrece cursos de gerenciamiento y capacitación a los consejos de administración. Como hay muchas personas jubiladas con problemas de salud, que no pueden abonar sus expensas, está trabajando para conseguir ayuda para paliar esta situación y que sus departamentos no se rematen por falta de pago.
Modificación
El 10 del actual se conformó un Frente Nacional de Inquilinos, entre varias ONG, como la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) para poder impulsar proyectos de modificación a la ley 23091, de locaciones urbanas, y la creación de departamentos de defensa de inquilinos para mediar en temas de locaciones urbanas.
La UAI asesora a todos los inquilinos del país vía e-mail, por teléfono, Facebook o personalmente para analizar el contrato de locación, intervención en expedientes judiciales, redacción de cartas documento y expensas.
Disparidad
Son muy variados los valores de las expensas y dependen según la superficie de cada unidad, los servicios y amenities de cada edificio, y la antigüedad, ya que los más viejos insumen más gastos por mantenimiento. Un departamento de tres ambientes en Charcas y Fritz Roy, Palermo, abona promedio 1700 pesos y en el mismo barrio, con amenities, 2500 pesos. En Palermo Viejo, la unidad de dos dormitorios en un edificio de 45 años paga 800 pesos y con un dormitorio, 600 pesos. En Villa Urquiza, con dos ambientes, se abona 1000 pesos. En un edificio torre en Avenida del Libertador y Olazábal, con varios departamentos por piso y vigilancia nocturna, el costo es de 1100 pesos. En Billinghurst y Juncal, Recoleta, con un dormitorio y servicios centrales, el pago es de 1200 pesos. En un edificio de 50 años, en Almagro, con un dormitorio, 800 pesos, y en Arenales y Austria, 4900 pesos por un semipiso de 114 m2, con espacio guardacoche y servicios centrales.
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 18 de abril de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION