La vida resuelta sin auto es tendencia en los desarrollos inmobiliarios; surgen emprendimientos que buscan optimizar el uso del tiempo y los espacios compartidos; las personas quieren propuestas que les permitan vivir, trabajar,comprar y relacionarse en un mismo lugar
Florencia vive en un edificio con amenities y espacios verdes. Cuando se levanta por la mañana, y para llegar a su oficina, le basta bajar un ascensor, caminar unos pasos, y subirse al del edificio continuo. A la noche, si quiere salir a comer, solo tiene que volver a bajar y visitar algunos de los locales a la calle incluidos en el complejo, que también frecuenta para hacer compras. La vida resuelta sin auto y a metros de distancia es tendencia en los desarrollos inmobiliarios: las propiedades de usos mixtos copan la Capital Federal y la provincia de Buenos Aires y también asoman en algunas ciudades del interior. La tendencia está marcada por dos factores. El primero, el esfuerzo que implica viajar en auto o en transporte público para movilizarse -por ejemplo, la rutina que hacen centenares de miles de personas que inundan las principales arterias de ingreso a la Capital todas las mañanas y tardes-.
Luego, la descentralización urbana y el aprovechamiento de los “centros satélite” como Pilar, Haedo o Tigre, con la comodidad de poder resolver todo en un mismo lugar. Además, la acompaña otra tendencia que la complementa: la regeneración de las ciudades. “Existe una corriente del nuevo urbanismo de tener los lugares de trabajar y vivir de manera conjunta. Para los municipios, cuando piensan en infraestructura, no es lo mismo los desarrollos que se usarán solamente de lunes a viernes que aquellos que también tienen vida los fines de semana. Es una cuestión de eficiencia”, señala Carlos Spina, gerente comercial de Argencons.
La desarrolladora es la encargada del Distrito Quartier Puerto Retiro, una construcción de 115.000 metros cuadrados que comenzará a edificarse a fines de este año con una obra de 27 meses de duración y que evolucionará en paralelo con el Paseo del Bajo, el proyecto del gobierno de la ciudad de Buenos Aires que busca conectar las autopistas Illia y Buenos Aires-La Plata. El emprendimiento incluye un edificio de oficinas corporativas AAA, otro de lofts residenciales y aptos profesionales -la refuncionalización del antiguo Hospital Ferroviario- y uno más de unidades residenciales para alquiler temporario, apto profesional y residencial. Asimismo, contará con un paseo peatonal que tendrá locales comerciales y gastronómicos y estacionamiento en los subsuelos. “Optimizar” es la palabra clave para estos desarrollos, que de acuerdo con los constructores permiten aprovechar el tiempo -todo en un solo lugar- y los espacios compartidos. “Está la gente que vive y que utiliza el estacionamiento del complejo durante la noche, y el que va a las oficinas, que lo usa durante el día”, ejemplifica Alejandro Ginevra, presidente de Gnvgroup, a cargo de Madero Harbour, el proyecto de 300.000 metros cuadrados emplazado en Puerto Madero que, cuando esté terminado, contará con cinco edificios de oficinas, tres de viviendas, un hotel y un shopping de 200 locales, aunque ya tiene varios módulos construidos.
El desarrollador añade que también se optimizan los costos: “En vez de tener un intendente o un equipo de mantenimiento para cada edificio, tenés uno para todo el complejo”. El presidente de Gnvgroup cree que los desarrollos mixtos no son una moda, sino una “necesidad” en tiempos modernos y señala que, además, el conurbano bonaerense tiene potencial para aprovechar grandes fracciones de tierra y crear community centers, es decir, construcciones de usos diversos pero a mayor escala. Otro proyecto, también ubicado en dique uno de Puerto Madero pero que se encuentra totalmente terminado es Zencity. Demandó US$ 250 millones de inversión, tiene piscina, locales comerciales, oficinas, vivienda y amenities como spa, piscina, salón de eventos, kids club, microcine, y un área de recreación con cascadas y jacuzzi, entre otros servicios. Hoy el metro cuadrado de los departamentos oscila entre los US$ 5500 y los US$ 7000/m2, los mismos que en la preventa se colocaron en US$ 2000/m2″, explica Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora homónima que junto a Vizora levantaron al emprendimiento. “Creamos un megaproyecto para vivir dentro de un country pero en la ciudad en el que quien la habita puede sentir que está viviendo dentro de un hotel. Es decir trabaja, se relaja, genera relaciones y vive, todo en el mismo lugar”, detalla Fernández Prieto que entre la oferta comercial tiene marcas como Cabaña Juramento, Iobella, el banco Macro hasta un hipermercado.
En línea con el fenómeno, Federico Gagliardo, director general de Vitrium Capital, avanza con Pueblo Caamaño en Pilar. “Hay una tendencia a entrelazar todas las actividades en un solo concepto urbano, replicando lo que pasa en el barrio en donde la gente se cruza con el vecino, va a la verdulería”, agrega el ejecutivo, quien estima que una vez terminado -en cuatro años- circularán alrededor de 15.000 personas por día. El emprendimiento de US$ 75 millones de inversión contará con edificios residenciales, oficinas, locales y hasta una plaza con anfiteatro, media room y biblioteca entre los amenities. “Los valores de los departamentos que se construyen rondan los US$ 1850/m2, y las reventas de los terminados US$ 2500/m2, mientras los locales se ofrecen a US$ 2800/m2”, relata Gagliardo para quien la oferta comercial es clave a la hora de determinar cuánto se revaloriza un proyecto mixto. En su caso, planea inaugurar el centro comercial con 46 locales y dos tiendas ancla en octubre.
Los desarrolladores no se ponen de acuerdo en cuántas posibilidades tiene la ciudad de Buenos Aires en ser el lugar elegido para más emprendimientos de usos mixtos, ya que requieren de terrenos grandes, por arriba de los 5000 metros cuadrados. Algunos hablan de falta de espacio. Otros, como Spina, opinan que “las tendencias de uso más eficiente de la tierra se justifican cuando el valor del metro cuadrado es cada vez más prohibitivo” y que todavía pueden darse grandes movimientos de tierra, sobre todo porque el Gobierno y el porteño se encuentran con el mismo signo político “porque uno quiere vender y el otro zonificar”, como sucedió con Puerto Madero y ahora en Retiro. “En la ciudad es más complejo encontrar terrenos grandes, que se necesitan además por el espacio para estacionamientos que demandan este tipo de edificaciones. En otras metrópolis del mundo es habitual ver este tipo de desarrollos porque existe una sinergia notable en ciertas actividades que comparten entre todos, como salas de reuniones que pueden ser utilizadas por habitantes, trabajadores y huéspedes de un hotel”, opina Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. No obstante, asegura que terrenos como el de Tiro Federal, en Núñez, presenta una oportunidad para construir usos mixtos por su centralidad y su tamaño. TGLT edificó Forum Puerto Madero y Puerto Norte en Rosario. Este último proyecto tiene nueve edificios residenciales, dos cuerpos de oficinas, guarderías náuticas, cocheras y un área verde de 10.500 metros cuadrados. Belio señala que la clave es balancear “muy bien la superficie de cada una de las actividades” y buscar ubicaciones donde haya una masa crítica para cada una de ellas. Es por eso que recomienda ubicarlos en terrenos urbanos y también en zonas del interior o del conurbano donde haya “movimiento de gente con alto poder adquisitivo relativo”.
A eso apuesta Comasa, la constructora que desarrolla Vilanova en Haedo, un emprendimiento de 50.000 metros cuadrados que tendrá oficinas y viviendas. Bruno Martino, director ejecutivo, considera que es una tendencia que crecerá en el primer y en el segundo anillo del conurbano y que los principales ejes de ingreso a las ciudades serán las estrellas de este tipo de construcciones. “Hay una tendencia global que es la descentralización de los centros financieros, comerciales y administrativos, mismo dentro de la ciudad de Buenos Aires. Esto empieza a generar nuevos puntos estratégicos para oficinas que tienen que estar acompañadas de residencias adecuadas para el perfil de quienes trabajen en el lugar”, dice.
Con Vilanova, Comasa apuesta a profesionales de entre 25 y 40 años que estén buscando una oficina y que no quieran viajar dos horas por día, y también a nuevas compañías internacionales que busquen instalarse en la Argentina y que deban expatriar profesionales para hacerlo, como en el caso de las aerolíneas low cost, señala Martino.
Asimismo, considera que “los lugares planificados donde el costo por la incidencia de la tierra es un poco más bajo y la expectativa de desarrollo de precio es más alta por ser un producto diferencial” están despertando interés en los inversores en los últimos seis meses. “Se están retirando del monoambiente commodity en el centro”, resalta.
En ese sentido, Spina también cree que el costo por la incidencia es un factor clave. “Si se trata de un desarrollo muy grande, no vas a ir a pagar una incidencia alocada. No creo que busques hacer un conjunto de usos mixtos en Barrio Parque”, subraya. Belio añade que el diferencial en el valor por metro cuadrado no está tan dado por el hecho de que el desarrollo sea mixto sino por la ubicación relativa. “Por ejemplo, en las torres en el Bajo Belgrano el valor arranca en los US$ 4500, mientras que en Venice puede haber por US$ 2500”, afirma.
En tanto, Ginevra considera que, por ahora, los inversores permanecen expectantes para ver qué termina pasando con el blanqueo. “Se invierte donde es más negocio, y en el desarrollo de usos mixtos quien compre a cinco tendrá diez en una década, porque el día que esté terminado el shopping se va a valorizar mucho más que las construcciones que son sólo torres”, apunta. Por último, según los desarrolladores, este tipo de apuestas continuarán creciendo debido a un público que comienza a ingresar en el mercado: los millennials. “Este tipo de clientes busca perder menos cantidad de horas posible de viaje y por eso quiere este tipo de complejos, que tienen amenities y permiten estar trabajando y viviendo en el mismo lugar, para poder aprovechar toda la jornada sin esa pérdida de tiempo”, sostiene Hernán Nucífora, socio gerente de Global Investment, desarrolladora de Campus Norte en Vicente López, con unidades residenciales y de oficinas todavía en preventa.
La calidad de vida, la practicidad y la inmediatez son valores diferenciales de los mix use. “Resuelven dos problemas: el traslado y la optimización del tiempo, que es por donde pasa el lujo hoy. No se trata de quién tiene más plata sino además de quién tiene más tiempo para hacer su vida”, resume Ginevra.
Por Sofía Terrile, Sábado 13 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION