admin – Página 10 – Novedades del sector inmobiliario en Argentina

03/11/2021

El mercado de oficinas comienza a recuperar movimiento

El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró, al cierre del tercer trimestre una vacancia estable de 14,3%, un promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Esta situación marca una pausa en las desocupaciones de espacios frente al incremento de 33,2% que se puede observar si se mide la variación interanual en la tasa de vacancia. “El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año”, indicó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

SE PRIORIZAN ÁREAS NO CÉNTRICAS

Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado, se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73% del total contratado este trimestre.

Por ejemplo, el submercado Libertador CABA cierra otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4311 m², ya que gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador”, puntualizó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía.

Siguiendo esta línea, a partir de este trimestre, se incorpora al análisis el submercado Distrito Tecnológico, que aparece como el cuarto en importancia de inventario y con una tasa de vacancia de 3%, la más baja en la actualidad. Reconocidas como las ganadoras de la pandemia, muchas empresas tecnológicas han decidido instalarse en Argentina, y una buena parte de ellas eligen esta zona, donde el gobierno ofrece estímulos y beneficios para facilitar su llegada.

¿QUÉ PASA CON LOS PRECIOS?

El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 US$/m² en el tercer trimestre, mostrando una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual de -8,4%. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual de -12,5%.

Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de US$ 29,6/m².

EN CONSTRUCCIÓN

La superficie en construcción en este momento es de 284.145 m². Se agregaron respecto del trimestre anterior 32.400 m² ubicados en el submercado de Retiro-Plaza San Martin y 45.063 m² en el Distrito Tecnológico. Este desarrollo se suma al resto de la superficie bajo construcción continua, apostando por una adecuación a la “nueva normalidad”, y homogeniza la oferta para la reconfiguración de los espacios de las empresas.

Solamente el 29% de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Jueves 14 de Octubre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

03/11/2021

Se mantiene el repunte de ventas en PBA

En agosto se realizaron 7.242 operaciones de compraventa en el ámbito de la Provincia, un número que se comienza a acercar a cifras promedio históricas. La baja de precios genera demanda o son otras razones?

De la cantidad de escrituras de compraventa que informa el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires se desprende que en agosto se realizaron 7.242 actos, un 33% más que las escrituras realizadas en agosto del año pasado (5.444); siendo ya el sexto mes consecutivo en que las escrituras mensuales superan las 6.000 unidades.

Este repunte se muestra más vigoroso cuanto comparamos el acumulado de los primeros 8 meses del 2021 con el mismo periodo del 2020; obviamente el peor año de la historia (con la economía cerrada, pandemia, cepo, etc, etc).. La mejora interanual llega en ese caso al 144%; habiéndose realizado 21.029 escrituras en 2020 y 51.367 en el año en curso:

Si observamos la serie histórica podemos concluir nuevamente que el acumulado de enero a agosto del presente año se ubica tan solo un 19,5% por debajo del promedio de toda la serie, dicho promedio sería de 63.809 escrituras año.

Las explicaciones de esta alentadora tendencia seguramente se puedan encontrar en la baja de precios medidos en dólares que mostró el distrito en los últimos 24 meses (-33%); el ticket promedio de cierre de operaciones promedio que informan los Escribanos de PBA que en agosto fue de USD 23.800, lo que representa menos de la mitad al informado en Ciudad de Bs As que el último mes informado fue de USD 53.900 (siempre dólar billete).

Como ya destacábamos el mes pasado, la razones podrían ser más, aunque es difícil entender cuál pueda tener mayor fuerza o preponderancia, pero se podría sumar el repunte de venta de terrenos en barrios por baja en costos de construcción en dólares, o el repunte de venta de casas fuera de la ciudad por efecto pandemia y teletrabajo.

03/11/2021

Números que preocupan

Solo en la Ciudad de Buenos Aires hay un 35% de inquilinos y el país tiene un déficit habitacional que alcanza a un tercio de la población total. Pero, lamentablemente, tratar temas de vivienda sigue en espera.

Para gran parte de la población, acceder a una vivienda propia es casi imposible. En muchos casos una herencia es la única alternativa posible. Para el resto, el alquiler es la única opción.

En un país con una economía que mes a mes presenta mayores dificultades, y un sostenido aumento de la inflación que disminuye el nivel adquisitivo, la crisis de la vivienda se expone con crueldad.

El problema fundamental radica en la dificultad de acceder a la vivienda propia. Al no contar con ingresos suficientes que permitan ahorro, y menos con el índice de inflación que evoluciona indiscriminadamente, junto con la ausencia de crédito, lo vuelve prácticamente inalcanzable.

En todo el país, el número de inquilinos aumenta año tras año. Según los últimos datos oficiales conocidos, en Argentina faltan casi 4 millones de viviendas. Este número representa a un tercio de la población que no puede acceder a una vivienda. Sólo en la Ciudad de Buenos Aires, en 2020, según los datos de la Dirección General de Estadísticas del Gobierno de la Ciudad, se informó que el porcentaje de inquilinos ascendía al 34,8%.

Como si la problemática del déficit habitacional no fuera suficiente, en julio del 2020 comenzó una Ley que regula los alquileres y provocó una crisis en el mercado locativo. Los propietarios retiraron un 40% de inmuebles ofrecidos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, cifra que supera el porcentaje de inquilinos de la Ciudad.

El mayor damnificado es justamente el inquilino, el que no puede acceder a una vivienda por la falta de crédito, por un nivel adquisitivo que se desvanece con la inflación. Aquel que no tiene otra posibilidad más que alquilar y hoy no encuentra oferta acorde a sus posibilidades.

La poca oferta que quedó en el mercado no alcanza para cubrir la demanda que aumenta en forma sostenida. Por otro lado, los aumentos que se experimentaron desde el 2020, con la vigencia de esta ley de alquileres, marcan una suba del orden del 60%, situación que se repite a lo largo de todo el país, valores que superan los ingresos promedios de quien tiene que alquilar.

Estos alquileres, cuando deben actualizarse, por ejemplo, en octubre, ya sufren un incremento que va del 49% al 51%. Porcentajes que no encuentran techo al estar medidos en parte por la evolución de la inflación, lo que lleva a suponer que con el correr del contrato se transformen en impagables.

Situación que se sigue complicando con los últimos números del Indec, que muestran que alrededor del 40% de la población se encuentra en nivel de pobreza con dificultades para sostener una vivienda, y claramente el pago de un alquiler.

Ante esta crisis con respecto a la vivienda resulta muy difícil comprender cómo es posible que a quienes les corresponde debatir y encontrar una salida, no vean la gravedad de este tema.

La semana pasada, en el Congreso, se dedicó un tiempo valiosísimo a temas que ante esta gravedad resultan superficiales, como la implementación de un día especial. O como sucedió días atrás, que los principales encargados de dar tratamiento a medidas que podrían brindar una solución a la crisis habitacional, como la reforma de la Ley de a

lquileres, y la Ley de Créditos que se encuentra en espera desde el año pasado, las utilicen como figuritas de negociación, quedando en medio de una lucha de poderes.

Es tiempo de reflexionar, de unir fuerzas para encontrar una solución a la crisis que enfrenta la sociedad para acceder a una vivienda, que tiene su efecto negativo en el mercado.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 12 de Octubre de 2021
Publicado en Real Estate Data

03/11/2021

Las Cañitas mantiene y consolida su valor inmobiliario

A pesar de la pandemia, se están construyendo una treintena de edificios, la mayoría en el pozo, que muestran la vigencia que siguen promoviendo Las Cañitas y de lo que aún se conoce como La Imprenta.

Atrium Eslovenia - Rep de Eslovenia y LM Campos - Frente — **Atrium Eslovenia – Rep de Eslovenia y LM Campos – Frente**

La zona, que tuvo su mayor auge en la década de los noventa y congregó a un público joven atraído por la cercanía del verde de los bosques Palermo y el campo de Polo, conserva ese encanto y aún más después de la pandemia. Las avenidas Libertador, Luis María Campos y Dorrego que la circundan crean límites generando un barrio de características propias amigable para vivir.

Al analizar la evolución del barrio y de los precios de los inmuebles en el último año, Soledad Balayan, directiva de Maure Inmobiliaria, una empresa con 47 años de trayectoria en el barrio, indica que los valores de los departamentos usados cayeron, pero en menor medida que la caída promedio en el resto de los barrios de la Ciudad. “Se han hecho pocas operaciones, en general los dueños no tienen apuro, prefieren esperar al comprador que valore la zona, ya que es un lugar estratégico, ya sea por los medios de transporte y avenidas rápidas de acceso como la cercanía a espacios verdes, como Lago Regatas y el Rosedal, a pocas cuadras”, explica.

LOS QUE MÁS SE COTIZAN

Además, comenta que las unidades, con vistas sobre Av. Del Libertador y todas las que rodean al Campo de Polo, son únicas y de alguna manera han logrado mantener su valor a lo largo del tiempo. Las torres más nuevas y con amenities son escasas y eso influye positivamente en el precio.

Por otra parte, quedan muy pocos terrenos disponibles para construir, con lo cual la incidencia de la tierra es alta y genera un incremento de los precios de nuevas unidades, en comparación con otras zonas donde hay mayor oferta de terrenos. Y resalta: “El problema surge cuando todos construyen departamentos de uno y dos ambientes, que es donde la demanda no se concentra en este momento y donde hay más competencia. Quien construye unidades de 3 o 4 ambientes en la zona tiene una ventaja competitiva sobre el resto”.

ESCASAS UNIDADES EN ALQUILER

Respecto a los alquileres, Balayan precisa que hay muy poca oferta, sobre todo de más de 3 ambientes y si es en torre, por lo general, el precio se publica en dólares por exigencia de los locadores, aunque el contrato se haga luego en pesos. “Cuesta mucho convencer a un propietario de poner a disposición el departamento en alquiler con la nueva ley. Tiene muchas dudas y miedos considerando todo lo que se vivió durante la pandemia. A su vez, los inquilinos buscan departamentos que no tengan altas expensas, esos son los que más tiempo lleva alquilar, aun ajustando el valor de alquiler por debajo de comparables. Este es un punto clave, luego el estado del departamento, como está presentado, cuán luminoso es y si tiene o no balcón”, apunta.

Desde el punto de vista comercial, Balayan agrega que La Imprenta está sumamente consolidada comercialmente. “Los locales pequeños, en caso de quedar vacantes, encuentran interesados de forma inmediata. En plena pandemia se han consolidado nuevos negocios que mantienen viva la energía del barrio. Hace varios años que la zona gastronómica de Baez tiene mayor vacancia que el resto de las calles del barrio y esta tendencia se acentuó con la pandemia”.

INCIDENCIA DE LA TIERRA Y VALORES DE NUEVAS UNIDADES

Miguel Ludmer, director de Interwin, con varios proyectos en la zona, precisa que el mercado está activo del lado de los desarrolladores que buscan posicionarse en terrenos y comenta que en los últimos dos años, en la venta de lotes se ha apelado a la figura del canje total o parcial. Los precios no bajan de US$ 1000, de incidencia, a lo cual se agrega un costo de construcción de US$ 1300 para arrancar en valores de US$ 2300/2500 en el pozo. “En general los desarrolladores se apalancan en las preventas, sin obtener ninguna utilidad. En las primeras ventas salen empatados”, explica.

En la actualidad, Interwin está comercializando seis edificios, cuyos precios en pozo arrancan desde US$ 2500/2600 el m2 para algunas pocas unidades con un promedio de US$ 3000 el m2.

En obra, los precios oscilan entre US$ 3000 a 3300, llegando a 3500/3700 en los terminados. El target es un público joven o familias. También hay un nicho de demanda para estudios profesionales, debido a su buena accesibilidad y equipamiento urbano. Las tipologías de las unidades son de uno, dos y hasta tres ambientes, en la gran mayoría.

UN BARRIO CON PERSONALIDAD

“Más allá de la coyuntura, esta sub zona Palermitana mantiene una impronta y un estilo propios que le dan personalidad e identidad. Ambas características quizás sean el fundamento de su consolidación, que se traduce en nuevos proyectos, modernos y de vanguardia arquitectónica, acorde con las expectativas de un público más exigente”, destaca Adrián Milberg, director de Desarrollo de Negocios, de Baigún Operaciones Inmobiliarias S.A, empresa que cuenta con una serie de obras en marcha. Algunos ejemplos se ubican en Maure y Migueletes, República de Eslovenia y Luis María Campos, Soldado de la Independencia y Jorge Newbery, entre otros.

Si de valores se trata, coincide en que, al igual que en el mercado en general, el valor de las unidades usadas se ha reacomodado hacia abajo. Pero el interés de un público joven y adulto, continúa renovándose de forma permanente. “Las búsquedas más frecuentes son de unidades modernas, de buena calidad y con tipologías que van desde 1, 2, 3 y hasta 4 ambientes”, precisa.

Jueves 7 de Octubre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

03/11/2021

Aumento de oferta en alquileres temporarios

La pandemia golpeó al turismo y como consecuencia al sector de alquileres temporarios, que hoy resurgen gracias a los efectos de la Ley de alquileres.

Los usuarios de estos espacios de alquiler temporario son, en su mayoría, extranjeros o ejecutivos del interior que deben instalarse en la ciudad por cuestiones laborales en un periodo corto.

La pandemia deja su huella en el sector de alquileres temporarios como en tantos otros sectores. El turismo se vio paralizado por completo, y con ello los alquileres que se ofrecían en forma temporaria.

Como una suerte de reconversión, de la mano de la pandemia y de la Ley de Alquileres, esta franja encontró un nuevo destino y un nuevo público. Con el cierre de fronteras, el público se modificó, enmarcándose exclusivamente en inquilinos locales que por algún motivo necesitaban mudarse por un corto tiempo de su vivienda habitual, ya sea por reformas, plazo de entrega demorada en una compra o separación, entre otros.

Con el correr de los meses, los efectos negativos de la nueva Ley de alquileres incentivaron el incremento de la oferta atrayendo a un buen porcentaje de unidades que se alquilaban en forma convencional.

Actualmente es posible encontrar departamentos temporales con valores similares a los de alquiler convencional, algo que nunca había ocurrido teniendo en cuenta que en el primer caso incluyen mobiliario, expensas, internet e impuestos.

Lo que sucede es que muchos propietarios, que quieren alquilar los inmuebles, pero no bajo los términos de la Ley actual, deciden volcarlos al alquiler temporario.

Otro condimento que se suma, es la rentabilidad superior a los convencionales que, si bien actualmente disminuyó al 2% por la falta de público extranjero, previo a la pandemia estaba en más del doble.

Por otro lado, tenemos al público de los inquilinos, que ante la incertidumbre que genera para ellos también esta Ley, optan por alquilar en forma temporaria, en donde los requisitos son menores, al no tener que presentar una garantía; solo se solicita un informe crediticio, pago de alquiler del mes por adelantado, un mes de depósito, y honorarios que promedian el 15% del total del contrato. Este tipo de contratos no pueden superar los 3 meses para encuadrarse dentro de la legalidad de alquileres temporarios, según lo establece la última reforma del Código Civil y Comercial de 2015.