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Cayó en setiembre el precio de los inmuebles

Un nuevo relevamiento del Instituto de Economía de UADE relevó que en setiembre, los precios de oferta de los departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires continúan exhibiendo una tendencia a la baja. La comparación con el salario real.


La muestra, que se nutre de los avisos publicados en medios gráficos e Internet exhibe la continuación de la tendencia a la baja de los precios en dólares del metro cuadrado. Los barrios de Almagro, Caballito y Villa Urquiza mostraron valores inferiores en todas las categorías con respecto al mismo mes del año anterior. En resumen, las zonas relevadas mostraron para el segmento “a estrenar” precios que rondaron entre los US$ 3,728 (Nuñez) y los US$ 4,079 (Recoleta). Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 3.927 (3.7% i.a.) para los departamentos nuevos y US$ 3.229 para los usados (-2,5% i.a.). En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez mostraron una variación de 7.2%, -0.2%, 2.7% y 5.4% respectivamente al comparar septiembre de 2019 respecto de septiembre de 2018.

Por su parte, las unidades usadas registraron las siguientes variaciones interanuales promedio: Palermo (-3.5%), Núñez (-2.5%), Recoleta (-2.61%) y Belgrano (- 1.5%). Los precios relevados en septiembre representaron un nuevo descenso en el poder de compra del salario, aunque menor a meses anteriores. Así, el Índice de Salario Real en función del valor del M2 (ISRV) se redujo un -9.9%i.a. para el caso de viviendas nuevas . Esta caída fue resultado de una menor remuneración promedio en dólares de los trabajadores registrados del sector privado (- 7.8% i.a.), y un aumento del índice de valor del m2 (2.4%i.a.). El comportamiento de estas variables implicó que durante el mes de referencia el salario haya podido comprar el 19,7% de un M2 en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, proporción inferior a la registrada en igual mes de 2018 cuando alcanzó al 22%


LOS DATOS

• La comparación interanual (i.a.) de los precios de departamentos muestra aumento de los precios del metro cuadrado para departamentos nuevos y un descenso en el precio del metro cuadrado para departamentos usados

• El promedio simple del precio de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados fue de US$ 3.927 (3.7% i.a.) para los departamentos nuevos y US$ 3.229 para los usados (-2,5% i.a.).

• En lo que respecta a los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, se necesitaron 5,7 salarios para adquirir un M2 de vivienda nueva y 4,2 para adquirir un M2 de vivienda usada

• El Índice de Salario Real en términos de un M2 (ISRV) disminuyó tanto en relación a los departamentos nuevos como los usados, aunque en menor medida en estos últimos (9,9% vs. 4,1%)

Jueves 28 de noviembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Diputados dio media sanción a la Ley de Alquileres

Con 192 votos a favor y 24 abstenciones, Diputados dio media sanción al proyecto de ley de alquileres, que extiende los contratos de vivienda a tres años, y admite una actualización anual con un índice promedio. Debe ser ahora refrendado por el Senado.

Luego del consenso previo en la respectiva comisión, se estableció que en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual, para contratos de menos de 650 Uvas ($29204 a la cotización de la UVA del 20/11), solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Asimismo, se mantiene la excepción del inquilino del pago de honorarios por la intermediación de un corredor inmobiliario, los gastos de publicación, la certificación de firmas y cualquier otro desembolso a efectos de perfeccionar o renovar un contrato.

Si bien la duración del contrato será de dos años en las locaciones habitacionales, llegado el día de vencimiento se prorrogará obligatoriamente por un año, salvo notificación fehaciente del locador o el locatario manifestando su intención de no renovarlo. Dicha notificación deberá realizarse con una antelación no menor a sesenta (60) días del vencimiento contractual.

Otra novedad es la inclusión de nuevas garantías, alguna de las cuales deberá aceptar el propietario, si cubren las obligaciones del contrato:

1) Garantía real
2) Aval Bancario
3) Seguro de Caución
4) Garantía de fianza
5) Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizadas mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el trascurso del contrato.

Jueves 21 de Noviembre de 2019
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Oficinas clase B: crece la demanda y disminuye la vacancia

Según un informe de Cushman & Wakefield, al cierre del tercer trimestre del año, la superficie alquilada de oficinas clase B en Buenos Aires superó en un 27% a la del mismo período de 2018 y alcanzó los 21.326 m2.


El dato surge del relevamiento elaborado por el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, donde se indica que la vacancia de oficinas clase B mostró un leve retroceso y se ubicó en 8,1%. De este modo, la superficie disponible representa un 7% menos que la registrada en el trimestre anterior y si se analiza por zona, en la CBD (zona céntrica) la vacancia es de 8,5% y en la NON CBD (no céntrica) llega a 6,9%.

“Tal como se vio en los últimos períodos, los submercados con mayor cantidad de superficie disponible siguen siendo Microcentro y Puerto Madero, seguidos por Centro Sur. En tanto, donde más escasean los metros cuadrados libres es en el Corredor Panamericana y Corredor Dardo Rocha. Visto por porcentajes, la nómina la encabezan el Nodo Panamericana – General Paz, con 32% de vacancia, Puerto Madero, con 14,1%, y Libertador GBA, con 12%. Por el contrario, las tasas de disponibilidad más bajas se dan en Libertador CABA (2,1%), Corredor Dardo Rocha (3,5%) y Corredor Panamericana (6,2%)” puntualizó Lucas Desalvo, gerente de Market Research de Cushman & Wakefield.

En cuanto al precio promedio de alquiler pedido, hubo en este período un descenso del 1,5% respecto del trimestre anterior. De esta manera, quedó en US$ 19,7 mensuales, con un valor apenas mayor en la zona NON CBD (US$ 19,8) y algo menor en CBD (US$ 19,5).

“El Corredor Libertador (CABA y GBA) se mantiene con los precios más altos por tercer trimestre consecutivo con US$ 22, y Microcentro junto con Corredor Panamericana registran los valores más bajos, promediando US$ 17. Por otro lado, con respecto al inventario de oficinas clase B, este registra un total de 1.447.380 m2 (1.129.070 m2 ubicados en la zona CBD y 318.310 m2 en la zona NON CBD), mientras que la superficie en construcción y en proyecto alcanza actualmente los 102.000 m2  y está ubicada en Microcentro, centro Sur y Retiro-Plaza San Martín“ detalló Paula Maidana, Broker de Cushman & Wakefield.


Lunes 11 de noviembre de 2019
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Las oficinas Premium siguen con alta demanda

Algunos edificios en construcción se ocupan antes de entrar al mercado. La vacancia mantuvo en el tercer trimestre del año una tendencia descendente y se ubicó en 6,4%.

Pese a los avatares de la economía, la demanda del mercado de oficinas se enfoca en las oportunidades. Según el último informe MarketBeat de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, las empresas de primera línea buscan ubicarse en edificios de categoría premium con grandes superficies  y plantas consecutivas, pero debido a la escasa disponibilidad, una gran parte de la superficie en construcción que puede satisfacer estos requerimientos,  se ocupa antes de ingresar al mercado.

Lucas Desalvo, gerente de Market  Research de la compañía, destaca: “La vacancia registrada al término del tercer trimestre fue del 6,4%, manteniendo así su tendencia descendente a lo largo del año y la superficie disponible es de 84.423 m2, un 5,5% menor que el trimestre anterior. Puerto Madero es el submercado que presenta el índice más alto de vacancia con un 11,5%, al que le siguen Nodo Panamericana – Gral. Paz con 9,8% y el Corredor Panamericana con 9,2%”.

PRECIOS Y OCUPACIÓN

Los precios de alquiler promedio, en este período, disminuyeron un 2,4% respecto del trimestre anterior, ubicándose en US$ 28,2 mensuales por m2 para la zona CBD (céntrica) y US$ 26,8 para la NON CBD (no céntrica).

El informe revela también que la absorción del trimestre se produjo con la finalización del edificio Blas Parera 51. La totalidad de este edificio, junto con la superficie disponible que había en Lumina Olivos, fueron alquilados por una empresa de coworking, aunque la real absorción vendrá dada por los futuros subinquilino,  o mejor dichos las empresas usuarias de los espacios de coworking. Se prevé que ambos estén en funcionamiento hacia fines de año.

En cuanto a la superficie en proyecto, si bien está liderada por Catalinas – Plaza Roma y Nodo Panamericana – General Paz, el Corredor Libertador también se alza con un 20,8% del total,  presentándose como un submercado con grandes desarrollos en proceso y un futuro prometedor que transformará el mercado de oficinas una vez que esté consolidado.

“Si se continúa con este ritmo de ocupación, se prevé que la vacancia se mantendrá estable a pesar de los nuevos ingresos de edificios, y la mayor expectativa está depositada en la superficie que se encuentra actualmente en proyecto.

Por otro lado, el contexto económico y la vacancia de largo plazo en edificios con más antigüedad en el mercado podría derivar en la baja del precio de alquiler pedido”, analiza José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El informe destaca que el mercado inmobiliario podría fortalecerse si la macroeconomía se estabiliza. Las oportunidades de mejora y perspectivas positivas en el corto plazo se reafirmarían luego de las elecciones presidenciales.

Lunes 28 de octubre de 2019
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Las oficinas Clase A+ defienden sus valores

“La actual situación no impactó todavía en las oficinas Clase A+, en parte como resultado de un mercado que permanece subofertado,” explican desde LJ Ramos en un detallado informe del sector.

En una reunión en la que presentaron un relevamiento del segmento, realizado por Karina Longo, gerente de consultoría & Research y Martín Potito, director de la División Corporativa-Oficinas, ambos de LJ Ramos, se destacó que en septiembre la vacancia tuvo una reacción positiva situándose en 6,5%, en lo cual incidió el cierre de transacciones que involucran grandes superficies, en su mayoría iniciadas antes de las Paso. Además, no se observó un crecimiento de la superficie liberada. Es decir que, a pesar del contexto económico crítico, los ocupantes de oficinas Premium no han reducido el espacio alquilado.

Como resultado, la absorción neta alcanzó los 21.000 m2 (+11796 respecto del trimestre anterior) dejando un retroceso del 9,4% en la superficie disponible. La superficie tomada se ubicó en 34.400, lo que supone un crecimiento del 132%. El 65% del espacio tomado fue ocupado por una empresa de coworking en el corredor Panamericana que absorbió 21.700 m2

“Hay que considerar que entre Capital y provincia de Buenos Aires se contabilizan 60 edificios Clase A+”, precisó Potito. Además, si analiza el mercado, el 40 % de esos edificios corresponde a inversores institucionales y el resto está compuesto por multi propietarios, lo que dificulta introducir mejoras en edificios de categoría que ya requieren adecuaciones.

SUBMERCADOS

Por submercados, la vacancia del corredor Panamericana descendió 4,3%, pasado del 15,2% al 10,9% en el tercer trimestre. Por el contrario, Puerto Madero concentra la mayor superficie disponible con una vacancia del 14%, aunque muestra una tendencia en alza desde el cierre de 2018.

PRECIOS

Hasta el momento la volatilidad del dólar no se reflejó en el precio de los alquileres, si bien existe incertidumbre con respecto al comportamiento futuro. Pero, por otro lado, la baja vacancia, producto del reducido inventario actual, contiene los valores de renta que muestran cierta estabilidad, ubicándose en US$ 27,2 el m2 por mes, con bajas del 1,8% con respecto al trimestre anterior, mientras que los precios más altos rondan US$ 33, el m2. Si bien hay contratos que se firmaron en US$ 36/38 el m2, indica Potito.

ZONAS Y PERSPECTIVAS

A la hora de analizar zonas, Karina Longo precisa que Catalinas, Plaza Roma, Retiro, 9 de Julio cuentan con una oferta favorable, y que los corredores de Libertador provincia de Buenos Aires y en Capital, se han ido consolidando, como también el Polo Saavedra. Un ejemplo en la ciudad es el desarrollo de Centro Empresarial Libertador, que lidera Raghsa, que representa 60.000 m2 y que prácticamente ya se ha colocado y ha defendido precios.

“Ante la necesidad de nuevos edificios que se adecuen una demanda con mayores exigencias, el Microcentro ofrece potencial de reciclaje de edificios y Paseo Colón cuenta con terrenos disponibles para nuevos desarrollos dentro de la ciudad”, apunta Longo. Otra alternativa es el Corredor Panamericana, donde la escasa infraestructura de servicios y transporte es un condicionante que no se ha resuelto y afecta los recursos humanos y la captación de talentos. A lo cual se agrega la incidencia de los impuestos en provincia.

SUPERFICIE FUTURA

Se espera que los edificios en marcha, 423.600 m2, continúen. Pero, además, los desarrolladores tienen en cartera proyectos por 565.800 m2, de los cuales 42% están concentrados en la zona de Catalinas Norte y un 20% en el corredor Panamericana.

Miércoles 9 de octubre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar