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Vicente López, en boca de todos

El partido sigue transformándose e impulsa la construcción de proyectos: el posicionamiento de la Avenida del Libertador generó un efecto derrame sobre Maipú que está en plena reconversión.

Vicente López es el partido más demandado del Norte del Gran Buenos Aires, posicionándose así en el top de los valores inmobiliarios. Su corredor de la Avenida del Libertador sigue siendo fuerte, sobre todo por su dualidad de ser buscado tanto por el mercado corporativo como por quienes desean encontrar una vivienda. Además, en la zona empiezan a sonar otras áreas como la avenida Maipú, en pleno proceso de reconversión. Y por supuesto, el Bajo, con la presencia del río, no cede su categoría de ser lo más deseado, aunque ya no quedan terrenos disponibles allí.

“Vicente López está cada vez más en la cabeza de los desarrolladores, ya no es solo un lugar para vivir, es también para trabajar y tener esparcimiento, hasta hay un polo gastronómico en Corrientes y Libertador. En oficinas, por ejemplo, casi no hay vacancia: el 95 por ciento de la oferta está ocupada y la firma que busca 400 metros corporativos libres, no los encuentra. Cada vez se radican más empresas y los trabajadores demandan inmuebles de todos los tamaños, desde monoambientes hasta residencias”, describe Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. “Además es un área con un Código de construcción muy claro”, agrega otra de las fortalezas, el broker.

Crédito: DIEGO SPIVACOW/AFV

“La incidencia de la tierra juega un rol importante, ya que los valores son más bajos que en la Capital Federal. Históricamente el precio de la tierra en Buenos Aires fue alto, pero hay que desviarse del camino y aprovechar las oportunidades que hay más allá de la General Paz y en otras provincias del país, donde las curvas de rentabilidad dan buenos resultados a largo plazo”, aconseja Federico Gagliardo, CEO & fundador de Vitrium Capital. El directivo sostiene la conveniencia de poner la mirada fuera del área porteña. “Nuestro foco está puesto en el corredor Norte, desde Vicente López hasta Pilar, donde se consiguen terrenos en los que la tierra representa una incidencia del 10 al 12 por ciento de la inversión. En nuestro país hay oportunidades de negocio comprando tierras en zonas como éstas y esperando para desarrollarlas más adelante”, cuenta Gagliardo.

Este movimiento de personas saliendo de la ciudad ha empezado a levantar al corredor de Maipú, que “estuvo décadas sin avanzar, y ahora está cambiando su fisonomía. Hasta acá veíamos departamentos de la década del 70, pero en los últimos cinco años se generaron varios desarrollos”, asegura Salaya Romera, Sobre Maipú la incidencia de la tierra es de US$1000 el metro cuadrado, pero en la avenida del Libertador asciende a US$1500. “Estas obras nuevas beneficiadas por un costo de construcción más bajo por efecto de la devaluación van a generar que los valores de las terminadas bajen, por eso hoy, si es posible esperar, conviene entrar en un proyecto nuevo; el año pasado era al revés: no era favorable construir”, suma Salaya Romera que tiene en su catálogo el proyecto Yrigoyen Boulevard, en Maipú al 1800. Esta torre cuenta con unidades de dos a cuatro ambientes, con vistas a la barranca y al río. El proyecto es del Estudio Jaraj y tendrá una gran entrada vidriada, además de parrilla, piscina y un gimnasio en el piso 14 con perspectiva panorámica a la costa. “El complejo, está ubicado cerca de lo que es el Bajo y hay que tener en cuenta que la zona está en pleno desarrollo”, agrega Salaya Romera.

Libertador: el corredor más aspiracional de la zona

El especialista explica que el reposicionamiento de Maipú viene de la mano de la llegada de cada vez más compañías al primer cordón de zona Norte, un fenómeno que generó una variada demanda: busca propiedades para comprar o alquilar desde el joven profesional hasta la secretaria, el gerente y el director. “Es un público de calidad que resiste a la crisis. Inclusive hay interés de los millennials que buscan vivir cerca del lugar dónde trabajan y no están dispuestos a perder horas del día en viaje”, analiza Salaya Romera y adelanta que de a poco la brecha de precio entre las propiedades ubicadas en Maipú y las que están en Avenida del Libertador se achica.

El encanto de Florida

Una de las áreas con mayor potencial de crecimiento es Florida, donde se encuentran viviendas a un menor costo con los mismos o más privilegios que la zona costera, donde se vuelve poco accesible para el habitante promedio del partido. Está pegada a la Capital y tiene muchos servicios. Este barrio está comprendido entre Maipú, la General Paz, la autopista Panamericana y la calle Malaver, por lo que sus accesos a la ciudad y el Norte son privilegiados. “Su escala de barrio residencial, con autoservicio y negocios en puntos estratégicos entre las residencias hacen que sea muy pintoresco y ameno para habitar”, describe Juan Pablo Basso, director de Basso Constructora. En su historia, el empresario suma más de 20 proyectos desarrollados entre Belgrano y Vicente López, pero hoy reconoce tener el foco en tres emprendimientos que están en plena ejecución, todos en zona Norte. Uno de ellos ubicado en la avenida San Martín, en el predio en donde funcionaba el famoso restaurante alemán Zur Eiche. Es un proyecto pensado para el comprador final con departamentos de hasta 150 metros cuadrados con toilette, vestidores y terrazas de hasta tres metros cuadrados en donde los valores oscilan entre US$3000 y US$3200 por metro cuadrado. El otro, un edificio de studios ubicado a pocos metros del cruce de la Avenida del Libertador y la General Paz. En este caso, son unidades de entre 35 y 45 metros cuadrados en un área en la que hay oferta de pisos de más de 200 metros cuadrados. “Construimos oficinas para pequeñas empresas o emprendedores”, relata.

Aristóbulo del Valle: Hay obras cerca de la estación de tren

El tercero y más emblemático es un proyecto de US$15 millones de costo que construye en la estación de tren Aristóbulo del Valle. Compró una casona del 1900 lindera a la estación de tren que tenía una torreta en la que en su piso superior funcionó el primer observatorio de Vicente López. Ahí se instalarán los amenities del emprendimiento. “Estamos armando unidades chicas con tickets bajos”, detalla Basso y agrega que en Vicente López hay oportunidades. “El nuevo Código de Urbanismo aprobado en la Capital Federal está generando que muchos desarrolladores estén migrando hacia esta zona. Los precios de los terrenos de la avenida Maipú, beneficiada por el metrobús se están acercando a los que tienen las tierras en la avenida Libertador. De todas formas, este último es un corredor que ya está sobreofertado con un valor de pozo que arranca en los US$3500 por metro cuadrado”, relata.

Oportunidades: Aún hay tierra para emprendimientos

Otro de los proyectos que se construye sobre la avenida Maipú es el de la desarrolladora CBSC. Se trata de Domus Parque, donde abundan los espacios verdes con árboles centenarios. Está ubicado al 1800 y abarca un proyecto de más de 5000 metros cuadrados, con unidades flexibles que se consiguen desde los US$2300 el metro cuadrado. “Si bien la Avenida del Libertador es un sello premium en localización, se fueron desarrollando otras zonas que también por vista, acceso y servicios se vuelven igual de atractivas, es el caso de Maipú”, explica Sebastián Cseh, director la mencionada empresa. En la comercialización de este proyecto está L. J. Ramos, que también vende Domus Parque Comercial, integrado por locales y cocheras, volviendo aún más atractiva a la avenida.

Para vivir o para instalar una compañía, la Avenida del Libertador es la más deseada del partido. Justamente sobre ella, también comercializado por Salaya Romera, está levantándose Selene Libertador, diseñado por el estudio de arquitectura de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Salaberry y Vinson Arquitectos. El complejo estará compuesto por 45 residencias de lujo, cuyos valores van desde los US$500.000 hasta los US$ 2,8 millones. “Su ubicación es privilegiada, ya que se encuentra a tan sólo 15 minutos de la ciudad de Buenos Aires, rodeado centros comerciales, colegios privados y sanatorios. La Lucila es un barrio residencial de suma elegancia que ofrece tranquilidad y seguridad”, afirma Iván Chomer, CEO del grupo desarrollador.

Cerca del agua

Por su parte, Grupo Portland ha puesto la mirada en la zona del Puerto de Olivos. “El proyecto más emblemático que tenemos es Palmera Olivos, un edificio residencial de más de 30.000 metros cuadrados comerciales, de diseño y con amenities exclusivos. También destacamos el edificio Vista, sobre la calle Solís, frente al Yacht Club Olivos, residencial premium con vistas plenas al Río de la Plata. Además, estamos próximos a entregar posesión de Solís 2336, diseñado por MRA y Asociados”, describe Ezequiel Leibaschoff, director Comercial del grupo empresario.

En cuanto a precios, para Grupo Portland los números se aproximan a los US$3500/m2. “Post devaluación, la demanda sigue constante. Esto genera que se consoliden las valorizaciones del metro cuadrado, tanto de unidades en desarrollo como terminadas”, suma Leibaschoff. Estos costos coinciden con los registrados por ZonaProp, que establece a Vicente López como el partido más caro de la zona norte del conurbano. Los especialistas concuerdan en que los valores se fueron sosteniendo, pero que en los últimos meses los vendedores aceptan ceder descuentos de alrededor del 10 por ciento, cuando hasta mitad de año las negociaciones eran inviables.

Por su parte, Marusia Izrastzoff, gerente de la sucursal Zona Norte de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, tiene otra perspectiva de los precios: “los valores venían aumentando progresivamente. Tal vez Vicente López sea la zona que más ha crecido en los últimos cinco años. Ahora, post devaluación, se está notando una tendencia a la baja entre un siete y diez por ciento, aproximadamente”.

Por último, Nelson Alfredo Constantino, titular de Constantino Propiedades, señala que “el valor de la tierra en 2018 creció a valores superiores al que se esperaba -se estimaba un crecimiento apenas superior al 5 por ciento y ya se superó el 10 por ciento- y seguirá escalando, principalmente en las ubicaciones de mayor jerarquía. En este momento hay una suba de valores producto de un reacomodamiento de los aumentos de las incidencias de tierra y los aumentos del costo de la construcción que hubo en los últimos años y principalmente en los últimos meses. Y no sin dejar de lado las modificaciones que sufrió el código de ordenamiento urbano”.

Por Marysol Antón, Sábado 19 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Aumenta la cantidad de locales vacios en la ciudad

El mercado del retail sortea un período de pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones; qué pasará este año.

La baja en el consumo, el aumento de los servicios sumado a la volatilidad del dólar y a un marcado proceso inflacionario dieron forma a un escenario muy complicado para el sector de los locales comerciales. Pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones fueron algunas de las características de 2018. La actual coyuntura obligó a muchas pequeñas y medianas empresas a dejar de lado sus ubicaciones en los ejes comerciales principales para buscar nuevas localizaciones en zonas aledañas y menos transitadas, por consiguiente más económicas. Este cambio dio forma a un nuevo presente del mercado del retail donde los principales jugadores comenzaron a adueñarse de las posiciones más anheladas y caras de los principales ejes comerciales de la ciudad. “Dejamos atrás uno de los años más complicados para el sector desde la crisis de 2001. El año pasado, la demanda de locales cayó, hubo pocas aperturas y muchas renegociaciones de contratos, principalmente de aquellas operaciones que estaban pactadas en dólares. Las perspectivas para 2019, en principio, no parecen ser muy distintas, más teniendo en cuenta que es un período electoral con la inestabilidad que esto trae aparejado en un país de las características de la Argentina”, explica Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina.

Para Miguel Grehan, director de la división locales de L. J. Ramos, coincide en que 2019 continuará en la misma senda de 2018. “Siguiendo con la tendencia del último semestre del año pasado, se espera un amesetamiento en la demanda sostenido de locaciones comerciales de tamaños medianos y chicos, producto de la creciente oferta de locales y la falta de absorción de los metros cuadrados por parte de las empresas y emprendedores. Como se ha demostrado durante el último semestre los costos de inversión en un local comercial, no suelen amortizarse en el corto y mediano plazo, debido a la caída del consumo, la presión impositiva, los costos laborales y los de las materias primas e insumos. Por lo que quienes apuestan a nuevos puntos de venta, son big players e inversores que miran al largo plazo, quienes efectivamente pueden esperar un retorno de la inversión (con este dato se puede medir el rendimiento que se tiene de una inversión) a plazos prolongados, mientras tanto se consolidan en imagen corporativa y presencia institucional en las mejores locaciones del país”, explica Grehan. Y amplía: “Las ofertas de espacios comerciales de grandes superficies y bien ubicados serán el motor que dinamice la absorción de metros cuadrados del segmento retail en 2019, mientras que los locales de cercanía, de barrio o de galerías comerciales pueden estar demasiado tiempo en exhibición, sin ser alquilados”.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez

Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL) creé que el 2019 continuará con el rumbo marcado en los últimos tiempos. “El mercado del retail está fuertemente vinculado al poder de compra de la población y esto da cuenta de que este año no se presenta como un periodo alentador. Además, aún se prevé que los indicadores económicos no arrojarán datos positivos. Y eso sin duda se reflejará en el sector”, comenta el broker.

Mariana Stange, asesora inmobiliaria, estima que este será un año de conversión en el mercado del retail. La conectividad y la tecnología sumada a los nuevos hábitos de vida están cambiando el modo de consumo y su impacto en este mercado es directo. Hoy, las empresas no necesitan amplios espacios de exposición y atención al público. Comenzaron los bancos relocalizándose en locales más pequeños y los supermercados con sus locales “express” que priorizaron la cercanía al cliente. Ahora es el momento para las grandes cadenas de electrodomésticos o indumentaria. El homebanking y el e-commerce están cambiando el modo de compra y esto impacta directamente en el retail”, sostiene la especialista.

Adrián Mercado, titular del Grupo Adrián Mercado tiene una mirada más positiva del sector. “Tenemos confianza en que se acomodarán las variables económicas: no sólo las empresas retomarán sus planes de expansión sino que las franquicias volverán a la reapertura de nuevos puntos de venta”, afirma broker.

Más optimista aún es Gonzalo Painceira, gerente de locales y terrenos de Toribio Achával quien espera un repunte del sector en los próximos meses. “Las perspectivas para este año son sensiblemente optimistas, ya que esperamos tener una recuperación respecto de 2018. Aunque la incertidumbre es, sin duda, la peor enemiga del mercado inmobiliario en general y de los locales comerciales en particular. De darse un repunte de la economía comenzarán a generarse la apertura de nuevos espacios. En la actualidad todo parece indicar que se lograron estabilizar algunas variables económicas, al controlarse la devaluación de la moneda y aparentemente haber encontrado un techo previsible al proceso inflacionario. Como en toda crisis habrá perdedores y ganadores. Y es de esperar que éstos últimos sean los que motoricen la reactivación de los alquileres del sector durante 2019”, explica Painceira.

El mercado del retail es muy sensible a los cambios en la economía, ya que está ligada directamente con el consumo. La recesión producto de la devaluación e inflación de los últimos meses están complicando las ventas en los locales. “Los locatarios deben destinar mayor cantidad de días de venta para reunir el dinero necesario para cubrir el pago del alquiler, lo cual reduce sus márgenes de ganancia. Los alquileres, sin embargo no han cedido ya que los propietarios buscan que su rentabilidad no siga cayendo. Hoy existe una brecha entre el valor pretendido por los propietarios y el que los locatarios pueden pagar. Esta divergencia en muchos casos llegó a generar el cierre de algunos locales, lo que sin duda incrementó la vacancia. Este año habrá un nuevo pacto de valores entre propietarios y locatarios”, aclara Stange.

Zuliani sostiene que estamos en un proceso de fuerte caída de las rentas y que es probable que esto continúe durante buena parte del año. “La devaluación ha impactado en la relación entre los alquileres y el valor de la propiedad. Los inmuebles alquilados en pesos, el 90 por ciento aproximadamente del stock total, sufrieron una caída de prácticamente a la mitad del valor cuando uno los mide en dólares previo a la devaluación. En contratos nuevos, los ajustes no avanzaron más del 15 por ciento semestral, muy por debajo de la inflación. Por otro lado, los propietarios de los inmuebles comerciales alquilados en dólares, generalmente los locales más emblemáticos del mercado hicieron acuerdos con sus inquilinos de descuentos de los valores locativos que oscilan entre el 5 y el 15 por ciento y algunos casos se ha llegado hasta un 20 por ciento”, aclara el gerente de Colliers.

Para Mercado en el caso de haber una recomposición de precios esta podría llegar recién en el tercer trimestre de 2019. Mientras que los locales importantes y con buena ubicación lograrán mantener los precios en dólares. El resto del sector tendrá precios estables. “Nuestras estimaciones nos hacen suponer que el índice de actualización de los alquileres difícilmente se aleje del 15 por ciento semestral, más allá de la inflación real que se presente. En el caso de las grandes empresas preferirán pactar un ajuste basado en una canasta de productos, que refleje el impacto de la inflación real. La expectativa es que si bien todo hace prever una estabilización de precios, ante un cambio de ciclo, de salir de la tendencia recesiva, éstos podrían llegar a recomponerse”, dice el broker.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Las ventas

Distinto ha sido el comportamiento de los precios de venta de los inmuebles, históricamente en dólares, donde no se observó una caída de los precios. Al igual que sucedió en 2018, este año se esperan muy pocas operaciones de compra-venta de locales por falta de acuerdo de los precios. Según los especialistas la rentabilidad de los propietarios de locales ha caído durante 2018 a un 5 o 6 por ciento. En 2019, este nuevo escenario acercará las posiciones entre propietarios y locatarios en pos de llegar a un nuevo punto de acuerdo.

Grehan, en cambio, habla de márgenes más bajos. “Hoy el cap rate de capitalización anual se ubica en el 2 por ciento promedio y solo excepcionalmente puede alcanzar el 4 por ciento, en casos muy puntuales. Los márgenes para 2019, se esperan cercanos a estos valores, dado que la devaluación sufrida durante 2018, aumentó nominalmente los valores en pesos de las propiedades en un 25 por ciento promedio, cuestión que no se vio reflejada en los valores de los contratos de alquiler, los cuales han quedado inelásticos respecto del precio de las propiedades”, analiza.

De todas formas, hay que tener en cuenta que los valores de venta y de los alquileres varían según los barrios, las ubicaciones, la superficie de vidriera y la adaptabilidad a determinadas habilitaciones. “Para dar solo algunos ejemplos de precios en la ciudad de Buenos Aires podemos encontrarnos con valores promedio de venta que rondan los US$12.000 el metro cuadrado en ejes comerciales como Acoyte y Rivadavia o Santa Fe y Callao. Mientras que el precio de alquiler promedio en esos lugares ronda los US$52/m2. Por otro lado, en zonas como la avenida Santa Fe y Pueyrredón o Cabildo y Juramento, los valores de venta promedian los US$10.500/m2, con alquileres de US$52/m2. Florida por su parte, si bien está presentando aumentos de vacancia, sostiene valores de venta por arriba de los US$12.000/m2, con alquileres promediando los US$65/m2”, grafica Mercado.

Los brokers coinciden en que los espacios comerciales más demandados serán, al igual que en 2018, los que cuenten con superficies superiores a 150 metros cuadrados preferentemente sin columnas, sobre lote propio, con la posibilidad de utilizar el espacio aéreo y con un buen frente comercial. También continuará la demanda de locales en esquina y apto gastronómicos.

Lo que viene

La oferta de metros cuadrados nuevos para la venta llegarán de la mano de los proyectos mixtos que cuenten con paseos comerciales o con área de locales en la planta baja. “En la actualidad y en el futuro inmediato se observa una situación poco común: el ingreso de metros cuadrados a la venta. Esto es inusual ya que al igual que el mercado de oficinas, el retail es un negocio de renta”, cuenta Stange.

Grehan amplía que “estos proyectos están pensados para atraer a los inversores inmobiliarios en busca de una renta con la promesa de una propuesta urbanizadora dentro de un entorno que garantice público circulante y cautivo, tal es el caso de Campus Urbano, en Plaza Houssay”, aclara el hombre de L. J. Ramos.

En definitiva, y pese a la complicada coyuntura del sector, el mercado sigue ofreciendo nuevas oportunidades. Y los brokers consultados coinciden en que, entre las zonas con gran potencialidad, se destacan: Colegiales y el Distrito Audiovisual, cercano al Mercado de las Pulgas, donde se está creando un gran centro comercial; el Distrito Arcos, el Distrito Cultural de las Ciencias y el Polo Científico Tecnológico, y el Polo Tecnológico. Pero más allá de estos nuevos sectores los especialistas esperan que la economía logre encontrar su camino, que se contenga a la inflación y que se reactive el consumo. Variables fundamentales para comenzar a transitar el tan esperado círculo virtuoso.

Por Leandro Murciego, Lunes 14 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Inmuebles industriales: arrancan el año con cautela y expectativa

En el primer trimestre, los precios se reacomodarán al escenario post devaluación; a largo plazo, el sector promete oportunidades.

El 2018 fue uno de los años en el que el mercado inmobiliario industrial fue más afectado por los sacudones económicos. De hecho, el sector fue uno de los que mayor caída experimentó. La conclusión tiene relación directa con los relevamientos privados que dan cuenta que la producción industrial retrocedió a niveles de 2008. Además, la vacancia mostró niveles altos en los parques industriales, por lo que algunos desarrolladores debieron resignar precios para colocar metros cuadrados. La contracara de esta situación es la que vivió el sector logístico, un mercado que continúa dando señales de crecimiento. De todas formas, a la hora de analizar qué pasó con los precios, tanto los de los parques industriales como los de los centros logísticos, registraron descensos que variaron entre 5 y 7 por ciento, por lo que se puede considerar que el impacto de la devaluación fue relativo y marginal.

Para Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), este presente tiene más de una explicación: “La caída del mercado inmobiliario industrial se debe a un conjunto de factores, los cuales se convirtieron en el principal factor de despegue. En primer lugar, la fuerte vinculación con la estructura productiva del país que se vio deteriorada en los últimos tiempos. Otro dato significativo es que el inventario en los últimos años creció de forma sostenida pero no encontró su correlato en la demanda. Por otro lado, aún actualmente existen muchas empresas que, pudiendo instalarse en parques industriales, privilegian su infraestructura actual -muchas veces en entornos residenciales- ya que implican costos inferiores a los que deberían afrontar con la relocalización. Otro factor importante es que a diferencia de otros sectores del real estate, muchas compañías son propietarias de los establecimientos que ocupan. Cabe destacar, sin embargo, que estos factores sientan las bases de un costado positivo: el incipiente desarrollo del fly to quality permite estimar una creciente demanda a futuro que, en caso de hacerse efectiva, sustentará las proyecciones a la baja en la vacancia para los próximos años”, explica. El especialista agrega que “en cuanto a los centros logísticos, la vacancia presenta valores con pocas variaciones con respecto a los registrados en los últimos años, al ubicarse en un rango que osciló entre 7,5 y 9 por ciento durante 2018. En este mercado, la demanda se ha mostrado muy activa en los últimos años, ante la necesidad de gran cantidad de empresas de eficientizar sus procesos logísticos”.

Según Mariana Stange, asesora inmobiliaria, el mercado logístico es el que lleva buen ritmo en el sector. “Está vivo. Esto lleva a desarrolladores a invertir en este sector, incrementando el stock de metros disponibles con naves modernas y equipadas. En algunos casos se desarrolla con la “renta calzada” es decir, construyen para un determinado locatario con quien ya han cerrado condiciones comerciales y firmado contrato de locación. El panorama para el futuro del sector logístico es esperanzador, ya que continuará con la tendencia dinámica que viene evidenciando”.

Alejandro Simonetti, gerente de la división Industria y Logística de Toribio Achával, tiene otra mirada, y ve un 2019 con ojos optimistas no sólo para el mercado logístico sino también para el industrial. “Las expectativas son positivas. Creemos que estamos ante una nueva ola de crecimiento que se va a consolidar durante este año que acaba de comenzar. Avizoramos un aumento en el mercado del desarrollo, además se incrementaron las consultas en el último trimestre y estimamos que esta tendencia continuará en esa senda. Pero consideramos que es importante aunar esfuerzos y trabajar en sintonía para que los distintos eslabones de la cadena operen en sinergia”, explica el especialista.

Un poco menos optimista es Juan Gianconteri, responsable del área de inmuebles industriales de Colliers Argentina. “Esperamos una tibia y lenta reactivación del mercado de inmuebles industriales. En estos últimos meses hemos recibido un mayor caudal de consultas, tanto para inmuebles en alquiler como en venta. La oferta se ha incrementado a lo largo del año y lógicamente van apareciendo los potenciales interesados en busca de oportunidades o precios más agresivos”, comenta el broker.

Eduardo Petrolatti, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, se muestra cauto a la hora de hablar de este año. “En el primer trimestre de 2019 nos vamos a encontrar con un mercado que seguirá especulando mucho con la expectativa de un reacomodamiento de los precios post devaluación, a la espera de definiciones políticas con miras al año electoral. La evolución de esas variables, dentro del marco macroeconómico y de actividad industrial, será protagonista para la toma de decisiones de inversión”, dice Petrolatti.

Maël Desse, broker industrial de Cushman & Wakefield, vincula el futuro del sector con el de la realidad macroeconómica del país. “Si el consumo no se reactiva, ciertos inquilinos que actualmente ocupan depósitos AAA deberían empezar a reducir los inventarios, dado que les va a comenzar a sobrar espacios. Sin embargo, observamos que el mercado sigue teniendo un déficit de metros cuadrados de calidad y que existe una demanda genuina de empresas que se mudan a parques logísticos premium para optimizar costos y ganar en eficiencia. Los desarrolladores lo saben y hay varios proyectos en desarrollo, tanto en zona Norte como en zona Sur.

Para Gonzalo Gianola, director de la división industrias de L. J. Ramos, la falta de confianza es uno de los factores determinantes para la reactivación del sector. “Gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. La falta de credibilidad en el gobierno hace que la actividad esté paralizada. Es difícil afirmar cuando se reactivará el sector. La aparición del crédito para el sector podría ayudar. Tarde o temprano el mercado se acomoda. Actualmente, la compra de inmuebles continúa siendo la mejor opción para un inversor”, cuenta el especialista.

Por otra parte, Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, cree que en su parque industrial ubicado en San Vicente. “Se instalarán empresas de servicios y logísticas, y disminuirá la cantidad de empresas productivas, ya que el lineamiento del gobierno hoy no apoya al crecimiento de las pymes”, especula.

Darío Parlascino, titular de Red Parques Industriales sostiene que las pymes será uno de los sectores que más sentirá el cimbronazo. “Es evidente que el contexto y la perspectiva económica afectarán claramente en la dinámica de las industrias, en especial a las pymes que son el principal sector que busca radicarse en los parques industriales. En consecuencia, tanto la decisión de relocalización como la de expansión dentro de éstos predios especiales, se estudiarán con mayor cautela. Seguramente este año bajará el ritmo en el que venían dándose”, anticipa.

Otro elemento que podría tener un impacto sobre el mercado son los diferentes procesos eleccionarios. “Esta coyuntura nacional la sentirán las compañías multinacionales. En ellas la falta de previsibilidad tiende a ocasionar demoras en las decisiones, en especial en las que tienen que ver con las mudanzas o de expansiones”, agrega Desse de Cushman & Wakefield.

Sobre el stock de metros cuadrados industriales Stange explica: “Los metros cuadrados se están incrementando aceleradamente. Se espera un aumento de la cantidad de parques logísticos en el Gran Buenos Aires de casi un 20 por ciento para fines de 2020”, cuenta la broker. Hay que tener en cuenta que según Gianconteri, “durante los últimos tres años se registró un crecimiento promedio interanual del 7 por ciento. Mientras que en la actualidad existen en obra unos 152.833 metros cuadrados en construcción en toda la región metropolitana, los cuales ingresarán al mercado durante 2019”.

Los especialistas afirman que el sector sufrirá el impacto inflacionario, ya que aproximadamente el 50 por ciento de los contratos de alquileres de depósitos premium en este mercado están fijados en pesos, con indexación mediante fórmulas polinómicas que mezclan la inflación minorista, el costo de la construcción o el costo laboral. Por lo tanto, para estos contratos, la inflación debería trasladarse a los costos de alquiler. El caso de los contratos en dólares es diferente, ya que estos establecen una indexación fija anual y la inflación de 20l9 no debería impactar estos alquileres.

Para Stange el mercado se encuentra sano y seguirá activo. “Si bien hubo un primer impacto post devaluación que redujo valores, llegando en algunos casos a quitas de hasta de un 20 por ciento, el mercado está sano y activo, y esto traccionará a los valores a sus promedios normales”, explica la especialista.

Gianola amplía el análisis y aventura: “El mercado se caracterizará por la escasez del crédito hipotecario y dependerá casi exclusivamente de la liquidez del comprador, que intentará hacer más fuerte su posición y podrá encontrar más flexibilidad. Los márgenes de negociación variarán entre el 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado”.

Mariana Stossl, market reserch de Newmark Grubb Bacre, explica que los inmuebles industriales de clase A mantendrán sus valores. “Esto se deberá en gran medida a la aparición de productos premium en muy buenas ubicaciones. A su vez, el ingreso de propiedades de calidad generará una baja en el precio de las de clase B”, dice Stossl.

Para Desse durante este año los precios de las naves AAA deberían acomodarse y volver a los niveles del primer trimestre de 2018, con valores que ronden los US$7,5 + IVA. En el segmento inferior los valores irán entre los US$3 y los US$5 el metro cuadrado.

Dado el escenario económico la rentabilidad sufrió un fuerte impacto a la baja. Muchos propietarios debieron resignar beneficios para acompañar a los inquilinos y proteger las relaciones a largo plazo.

Según Gianconteri, la caída de la rentabilidad generó que muchos propietarios prefieran no resignar valor y por lo tanto retiren sus inmuebles de la oferta.

“El mercado no ha convalidado el sostenimiento de las tasas históricas de rentabilidad. La crisis cambiaria se tradujo en un retroceso de los precios de renta medido en dólares cercano al 7 por ciento, con el agregado de que los índices de actualización muchas veces quedan por debajo de la inflación real. En síntesis, todo indicaría que ese comportamiento se mantendrá para este año”, comenta Petrolatti.

Los especialistas afirman que las oportunidades no estarán solo en negociar el valor del metro cuadrado sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconomía. “Actualmente los valores de la tierra para la venta van entre US$60 y US$120 por metro cuadrado dependiendo de la ubicación”, cuenta Stossl.

En lo que tiene que ver con los costos de construcción este bajó un 20 por ciento (actualmente promedia los US$350 y US$550 por metro cuadrado) como consecuencia del abaratamiento de la mano de obra, aunque se estima que fruto de la inflación proyectada para este año alcanzaría los US$700, valor que había rozado a comienzos del año último.

Lo que se viene

Los conocedores del tema estiman que la zona del Camino Buen Ayre y la zona Sur van a captar parte de la atención de los desarrolladores industriales. “Estas áreas van a ser protagonistas durante los próximos años. Nuevas infraestructuras como el puerto de La Plata, el paseo del Bajo o la prolongación del Buen Ayre, están redefiniendo el mapa del área metropolitano. Esta nueva autopista está ya muy avanzada y formará el tercer anillo del Gran Buenos Aires. Y se están generando formidables oportunidades de desarrollo”, afirma Desse.

Este nuevo año que está signado por el proceso eleccionario demanda, según los principales referentes del sector, un cambio de rumbo que le permita al mercado industrial emular el impulso que tiene el rubro logístico, Ahora el desarrollo económico y el tiempo dirán si se cumplen las expectativas…

Por Leandro Murciego, Lunes 7 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Oficinas: las urnas marcarán el ritmo de la demanda

La mayoría de los brokers son optimistas: creen que la expectativa de una cosecha récord podría traccionar a la economía; sin embargo reconocen que la política es la que definirá el movimiento del mercado.

El mercado de oficinas vive un presente complejo. Si bien este es un sector que no reacciona con la misma velocidad a las fluctuaciones económicas que el mercado financiero ya comenzó a dar señales de recesión. En lo que tiene que ver con negociaciones durante 2018 se extendieron los plazos de cierre de cada operación. Los especialistas coinciden en que la devaluación impactó en el segmento de escala pequeña/mediana desacelerando y postergando la toma de decisiones. En lo que tiene que ver con la vacancia esta mostró un comportamiento creciente del orden del 9 por ciento, la tasa más alta de los últimos tres años que obedeció principalmente a la liberación de dos importantes edificios en block. El inventario durante 2018 creció un 12 por ciento, alcanzando un stock de 1.950.000 metros cuadrados. Los valores de alquiler también dieron muestra de estabilidad: promediaron los US$25,5 a US$27 por metro cuadrado dependiendo de su categoría. Hasta aca la foto del escenario 2018, para saber qué sucederá en 2019, La Nación consultó a especialistas.

Lo que viene

Matías Celasco Correa, Research Manager de CBRE Argentina, sostiene que el nuevo año ofrece, a pesar de ser un tiempo electoral, buenas perspectivas. “Tras haber vivido un 2018 muy duro caracterizado por los desequilibrios macroeconómicos y a pesar que 2019 comienza en una situación de recesión, la volatilidad en el mercado parece haber encontrado un ancla nominal en el nuevo esquema del Banco Central. Las perspectivas para el sector de la construcción, sobre todo a partir del segundo semestre, son prósperas a pesar de ser un año electoral”, explica.

Pablo Kiesel, gerente comercial de la desarrolladora Raghsa, confía en que se cumplan con los pronósticos económicos que se escuchan desde el oficialismo. “Esperamos que los anuncios de mejora en la economía se plasmen en la realidad y que el año electoral no frene decisiones de nuevos negocios para la Argentina”, relata reconociendo que siempre están atentos a la posibilidad de nuevos negocios y desarrollos. “En cuanto al análisis general del año que viene, depender de tantas variables exógenas y endógenas lo complica. Por lo pronto, una buena cosecha como siempre, será importante. El campo tracciona mucho a la economía. Esperamos que el gobierno logre controlar el dólar y la inflación y, por consiguiente, bajar las tasas de interés, lo cual ayudará a la recuperación”, sigue la charla. El especialista también se refirió a la entrada en vigencia del nuevo Código de Planeamiento Urbano y de Edificación. “Traerá incertidumbre y oportunidades. Habrá que estar atentos a la respuesta del mercado frente a este nuevo marco regulatorio. El desarrollo de nuevos proyectos de menor escala excede el nuevo marco normativo. Sin dudas, la mejora en la economía es necesaria para que se construya más”, relata.

Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT es optimista y sostiene que este sector en 2019 dará mucho que hablar. “Creemos que una de las estrellas será el segmento de oficinas, donde hay una demanda de renovación, baja vacancia y, en general, edificios que no cumplen con las expectativas de ubicación, sustentabilidad, servicios, calidades y espacios comunes. Características que sí se pueden ofrecer en proyectos a estrenar”, afirma.

Otra de las voces optimistas es la de Mariana Stange, asesora inmobiliaria especializada en mercado corporativo, que espera que el año que viene finalmente lleguen las inversiones extranjeras. “El mercado de oficinas se ha sostenido durante los últimos semestres y esperamos que esta tendencia se consolide y comience a marcar una curva ascendente. Si a los últimos acuerdos firmados entre la Argentina y el mundo, le sumamos que la esperada consolidación del rumbo económico y político genere reglas claras y seguridad jurídica las nuevas empresas llegarán y con ellas inversiones y demanda de espacios de trabajo”.

Juan Manuel Farola, director comercial de oficinas de Colliers Argentina, es más cauto y cosecha más preguntas que certezas. “Hay que ver el impacto que va a tener el Paseo del Bajo en Macrocentro Sur, Puerto Madero, Catalinas y después las consecuencias que generará en el acceso norte, Libertador y Panamericana. Teniendo en cuenta que estaremos en un año electoral la gran pregunta es cuál va a ser el marco de decisión de las empresas, aunque en general estos suelen ser tiempos de mucha cautela. Pero todo dependerá del impacto que tenga la coyuntura económica y política en cada nicho específico”, comenta el broker.

En la misma línea amplía Mariana Stossl, market research de Newmark Grubb Bacre, dice que “las perspectivas para el nuevo año dependerán claramente de factores políticos más que de los económicos”.

Para Eduardo Petrolati, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, el sector se encuentra en proceso de cambios. “Este rubro continúa adaptándose a las nuevas tendencias, tanto en la concepción de los espacios que se incorporan como también en reconversión de los más viejos, tendiendo hacia espacios laborales más abiertos, integrados, tecnológicos y flexibles, acordes a las modalidades de trabajo de las nuevas generaciones”, dice. Y agrega: “Es importante destacar, que dentro del mercado oficinas, el sector corporativo es el único que presenta más demanda que oferta. Durante 2019 continuarán generándose proyectos de oficinas A+ con una gran cantidad de metros cuadrados principalmente en las zonas que históricamente han sido rentables como por ejemplo el área de Catalinas con las parcelas subastadas por el Estado, el Polo DOT, que se está extendiendo hacia San Isidro; la avenida Del Libertador desde Belgrano hacia el Norte de GBA, sin dejar de mencionar al Polo Tecnológico en Parque Patricios”, relata.

Según Carlos Boero, gerente comercial oficinas y edificios de Toribio Achával, el mercado de los proyectos clase B también experimentará un marcado crecimiento. “Se multiplicará la oferta en Microcentro y Macrocentro. Allí se sumarán al stock, nuevos edificios reciclados aptos para la comercialización”, sostiene el broker.

Los precios

Para muchos especialistas los valores no sufrirán grandes cambios. “Al igual que lo ocurrido durante 2018, los precios de las oficinas clase A no se verán afectados por tratarse de un mercado con una tasa de vacancia reducida”, explica Stossl. Según Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos existen otras argumentaciones que avalan el sostenimiento de los precios: “Los valores en dólares continuarán estables y sin variación alguna, esto es a causa de una inflación alta y un dólar controlado”. Por su parte, Petrolati va más allá en su explicación y afirma: “La escasez de metros cuadrados en oferta hará difícil la retracción de los precios en dólares”.

Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield Argentina, estima que si bien en la actualidad los valores se encuentran estables, pueden ser víctima de cualquier fluctuación: “Aunque ahora los precios y el dólar se han estabilizado, lo que suceda con ellos el año que viene dependerá de la situación macroeconómica y de la cantidad de metros cuadrados que ingresen al mercado. Hoy la vacancia sigue siendo muy baja con lo cual los precios tienden al alza”. Boero plantea otra hipótesis: “de no existir una coyuntura económica del tipo devaluatoria para la formación de los precios va a resultar determinante el crecimiento económico y el movimiento propio del mercado inmobiliario”.

Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), sostiene que para armar un panorama sobre los valores de comercialización alcanza con observar lo sucedido en 2018. “En cuanto a precios, y cómo los afectará la devaluación y la inflación, es posible tomar como referencia lo que ocurrió en 2018 para prever lo que podría suceder el año que está a punto de comenzar. Durante el 2018 y con una devaluación de la moneda superior al 100 por ciento, los precios de los alquileres se mantuvieron estables, con valores que respetaron sus promedios históricos -con una media general del mercado clase A y B de US$25,5 a US$27 por metro cuadrado-. Consideramos que esta situación continuará en 2019, con leves ajustes marginales a la baja, que no afectarán a los contratos preexistentes”. De hecho no se esperan renegociaciones masivas. “Tanto inquilinos como propietarios parecieran haber entendido en los últimos años que, en un mercado tan permeable a las variaciones en el tipo de cambio, los ganadores y perdedores son proclives a alternar según las variaciones en la cotización, por lo que el impacto sobre los precios suele ser relativo cuando se han alcanzado valores que, calculados en dólares, se consideran competitivos”, analiza desde JLL.

En lo que respecta a los valores de venta de los proyectos Clase A, 2019 arranca con precios de venta del metro cuadrado que parten desde los US$4400/US$4500. “Aunque existen muy pocas propiedades para la venta, las existentes oscilan entre las US$4500 y US$6000 dependiendo de las características y ubicación de las mismas. Mientras que los complejos Clase B, el precio promedio los valores generales ronda los US$3000”, sostiene Stossl.

En tanto Kiesel de Raghsa afirma: “Es sabido que el movimiento del dólar en la Argentina repercute en el resto de los precios. Esto significa que existe riesgo de que se traslade la devaluación a los valores en pesos”.

En lo que tiene que ver con la rentabilidad Boero explica: “Al existir una devaluación el beneficio bajó proporcionalmente para los mercados de oficinas clase B, mientras que las premium recibieron un impacto menor. La renta, en tiempos de pre-devaluación ha estado en el orden del 7 por ciento anual para las oficinas top , mientras que en el caso de las clase B, osciló entre el 8 a 11 por ciento, dependiendo de cada proyecto. Luego en tiempos de post devaluación bajaron, directamente al ritmo de la misma, para los contratos en pesos y para los de categoría premium a un dólar de $30, cotización que se mantuvo durante los primeros seis meses luego de la corrección cambiaria”.

Para Stange la rentabilidad logrará un reacomodamiento a partir de marzo próximo. “Si todo sale bien esta se recompondrá durante el segundo trimestre de 2019, cuando alcanzará el promedio de los últimos años de entre 6,5 y 7 por ciento anual”, dice la analista.

Los proyectos

Según Mosín, el mercado corporativo sumará nuevos metros cuadrados de calidad. “En 2019 ingresarán casi 200.000 metros cuadrados al inventario corporativo, es decir un 13 por ciento del stock actual, un valor muy superior al promedio histórico de ingresos anuales”, explica. La zona denominada Catalinas II, que surgirá como resultado de las subastas realizadas por el Gobierno Nacional en los terrenos ferroviarios lindantes al actual Catalinas, será una de las más demandas del mercado. Otra área que seguramente crezca con fuerza será el corredor Libertador de la Capital Federal. “El 90 por ciento de los metros cuadrados que ingresarán al mercado durante este año nuevo, serán clase A”, anticipa Maidana. Un dato importante que aporta Stossl es que: “Un 15 por ciento de la superficie en construcción se encuentra prealquilada y no estará disponible al momento de su incorporación, generando una variación en el stock de los submercados correspondientes, pero no en la vacancia”. Farola agrega que para: “2023 se espera la incorporación de 440.000 metros cuadrados, que es más de un 20 por ciento del inventario”.

En cuanto a la demanda, para Papadópulos, las zonas más buscadas en este 2019 serán: el corredor Libertador, la isla Catalina -también conocida como Catalinas II- y Puerto Madero.

Para varios especialistas la zona que más incógnitas genera es el Microcentro porteño. “Hoy el sector público que era un jugador relevante en este rincón de la ciudad, no existe como demandante de metros. Entonces qué va a pasar con el stock que tiene”, se pregunta Farola.

Entre las novedades del sector se destaca el complejo que lleva adelante la firma Raghsa, en el barrio de Núñez. “Estamos muy enfocados en la construcción del Centro Empresarial Libertador, esta será la torre más grande de la Argentina, con 60.000 metros cuadrados rentables. Avanzamos a buen ritmo con la construcción, y además, ya prealquilamos 8000 metros cuadrados y estamos con negociaciones muy avanzadas por unos 20.000 metros cuadrados con empresas líderes. A un año de terminar la construcción, contar con casi el 50 por ciento alquilado es un buen augurio”, afirma.

Las nuevas condiciones laborales están cambiando la fisonomía de los nuevos complejos de oficinas. “Actualmente existen nuevas conexiones entre el trabajo, las formas de realizarlo y el espacio dónde se desarrolla. Desde Colliers estamos trabajando junto al grupo inversor Jack Green, en un proyecto denominado Hi. La obra de 16.000 m2 rentables de oficinas premium se encuentra en el corredor Norte del Gran Buenos Aires. Este complejo desafía los límites buscando nuevas perspectivas e interpretando estas nuevas conexiones. El resultado son dos edificios de oficinas diseñados para inspirar experiencias innovadoras y creativas, que serán sin duda de interés por parte de las empresas más avanzadas y líderes en sus mercados”, comenta Alejandro Badino, gerente general de Colliers.

RED Real Estate Developers, es otra de las firmas que proyecta llevar adelante nuevos desarrollos. “Acabamos de comprar un inmueble al lado de WeWork Bellini para hacer un edificio de oficinas de 14 pisos que demandará una inversión de US$10 millones. El proyecto, que se lanzará oficialmente en marzo, será innovador por su diseño y contará con una atractiva oferta de amenities”, comenta Alejandro Reyser, director ejecutivo de RED. Elbio Stoler, fundador de ADN Developers, afirma que: “Este nuevo año nos encuentra lanzando un proyecto: LIB. Se trata de un edificio de oficinas de 12.000 metros cuadrados en una esquina premium de Libertador, en el barrio de Belgrano. La lista de nuevas obras continúa y da cuenta que el mercado aún está vivo pero que sin duda espera un gesto político que le permita volver a despegar.

Por Leandro Murciego, Lunes 31 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Los arquitectos se adaptan a un mercado en plena metamorfosis

La demanda exige nuevos diseños y materiales, además de obras que incorporen los cambios que plantea la sustentabilidad; en las ciudades, los profesionales buscan resolver un paisaje urbano fragmentado.

La comprensión acerca de los problemas del presente y la capacidad de resolver y proyectar creativamente mirando hacia el futuro son algunos de los desafíos de la arquitectura. Por eso, los profesionales de todo el mundo siguen de cerca las tendencias y problemáticas que se dan en este ámbito. “Hay muchos puntos que tenemos en común todas las ciudades latinoamericanas. Y los arquitectos de alguna manera tenemos que tomar conciencia de ellos a la hora de producir nuestras obras: no perderlos de vista, ni sacarlos del foco”, explica Rodrigo Grassi, socio de Aisenson. El especialista agrega que en el estudio de arquitectura en el que trabaja se está desarrollando una serie de proyectos que atienden al tema del paisaje urbano fragmentado como una cuestión central. Por lo general hacemos una lectura y vemos qué es lo que la ciudad o la porción de ciudad sobre la cual estamos trabajando necesita que sea reparado, y en base a eso construimos un concepto proyectual. “Esto es algo necesario, no sé si a nivel global, pero sí en Latinoamérica”, agrega. De hecho el estudio organiza, desde hace años, un espacio de reflexión a los que denominaron “Propuesta decente”. Se trata de una serie de encuentros sobre problemáticas en común, y cómo hacer frente a los conflictos que se presentan en las grandes metrópolis. Este año, su temática fue “Arquitectura y ciudad en el Litoral Atlántico” y en el segundo encuentro se analizó la fragmentación del paisaje urbano y la de la ciudad con su medio natural.

Grassi menciona la tendencia creciente a desarrollar edificios de usos mixtos, que se está empezando a trasladar a otras ciudades del interior para proyectos grandes. Un caso emblemático en el que trabaja el estudio de arquitectura es Concepción. El proyecto de US$130 millones que ocupa una manzana entera en el límite de Colegiales y Palermo, y que apunta a convertirse en un edificio emblemático en la ciudad de Buenos Aires con un basamento comercial, con niveles de oficinas y otros usos, un gran espacio central de altísimo valor paisajístico y una torre de viviendas. En el piso de transición entre el basamento y la torre de viviendas, cuenta, se dan una serie de usos comunes, como un parque elevado y un sendero aeróbico que articulan ambos paquetes programáticos.

A la hora de analizar un proyecto en sí mismo, los nuevos diseños y materiales juegan un rol fundamental y las ideas surgen en diferentes puntos del globo. Entre los proyectos más originales figuran los de Waterstudio, en Holanda, que trabaja con diseños de arquitectura flotante, expandiendo los límites de lo posible. Koen Olthuis, titular de este estudio, señala que el futuro está signado por una arquitectura que está cambiando de “proyecto” a “producto”. Su premisa se basa en que, a medida que las ciudades crecen, se genera cada vez más una necesidad de espacio. En este sentido, sostiene que se puede ver una tendencia a combinar la arquitectura y el diseño industrial para crear funciones flexibles que puedan responder a las necesidades constantemente cambiantes de una ciudad. Para el arquitecto holandés, esto resulta en una demanda de componentes urbanos que puedan proveer funciones flotantes como casas, parques, centros deportivos y recreativos. Olthius ya trabaja en proyectos de residencias flotantes en las que las diversas funciones y ambientes se construyen y moldean en la base flotante y pueden surgir hacia la superficie de acuerdo a las necesidades de quienes habitan el espacio. “Del mismo modo en el que los smartphones son cargados con las aplicaciones que uno elige, ahora podemos cargar una ciudad con funciones flotantes para crear una mejor habitabilidad. Por ejemplo, una torre flotante que aparezca con residencias estudiantiles accesibles, que pueda ser situada en cualquier locación, en una ciudad sobre el agua. Un inmueble de este tipo puede estar por algunos años en un lugar, y luego ser movida y reutilizada en otro sitio cuando las necesidades locales cambien”, relata Olthius.

En Detroit está renaciendo de las cenizas Fuente: LA NACION - Crédito: Shutterstock

En diálogo con la nación, desde el estudio 300.000 Km/s, en España, los arquitectos Mar Santamaría Varas y Pablo Martínez Díez aportan su perspectiva relacionada con las tendencias urbanísticas. Señalan que hoy ya es un hecho que la población mundial crece en las ciudades y que estas se están densificando a gran velocidad. En el futuro, dicen, las metrólolis y sus arquitecturas serán sostenibles y digitales, o simplemente no serán. “Si este ha sido el siglo del auge de las ciudades el próximo será el siglo del declive. No porque estas vayan a desaparecer sino porque por primera vez veremos que algunas sí lo harán. Un ejemplo es Venecia, que hoy pierde población al mismo ritmo que lo hizo durante la peste de 1630 a causa de la turistificación de la ciudad. Otro caso es Detroit donde después de un enorme auge económico a causa de la industria del automóvil, ha experimentado un decrecimiento que ha dejado la ciudad llena de edificios abandonados y solares vacíos, generando nuevos escenarios de planeamiento urbano hasta ahora inexplorados”, afirma Martínez Díez, socio del estudio, para quien la competencia entre las ciudades, su especialización económica competitiva, las puede convertir en vulnerables y llevarlas a la desaparición.

La automatización del trabajo, asociada al crecimiento de la robótica y la inteligencia artificial, el trabajo a distancia, asociado al desarrollo de cada vez más potentes redes de telecomunicaciones o la aparición de la micrologística, clave en el e-commerce y asociada a la aparición de drones y desaparición del automóvil serán configuradores de este futuro, según el arquitecto. Entre las tendencias que vislumbran en el estudio español, señalan que las plantas bajas dejarán de estar densamente ocupadas por comercios o aparcamientos para estar ocupadas por actividades productivas. “La pujante industria ruidosa y pesada que en otro momento se situó en las periferias de las ciudades, ahora convertida en economía del conocimiento se emplazará en el interior de las ciudades compitiendo por el suelo, alterando las mixturas que han caracterizado los modelos urbanos exitosos. La arquitectura estará despojadas del rigor que requieren las exigencias funcionales. En un mundo donde el acceso a la información, el trabajo o los encuentros personales no están condicionados por la proximidad y presencia espacial las arquitecturas serán colaborativas, ocasionales, efímeras y simbólicas.

Probablemente en el futuro miremos la Instant City de Archigram como una visión lógica y consecuente en vez de una estrambótica dilucidación futurista. Por primera vez no resolveremos los problemas de la ciudad del presente construyendo en los bordes de las urbes. La ciudad del presente será el escenario para la ciudad del futuro y ello nos obligará a habitar lo existente, a gestionar lo ya construido”, afirma Mar Santamaría, también sociadel estudio. Para abordar estas transformaciones, será clave la capacidad de comprender con gran precisión el funcionamiento de la ciudad presente, y el big data y la inteligencia artificial serán de gran ayuda, según la visión de los arquitectos de este estudio. “La capacidad de la sociedad de utilizar la tecnología como una herramienta para el empoderamiento colectivo y la organización social en vez de utilizarla como herramienta para satisfacer las necesidades individuales es lo que nos llevará a ciudades más democráticas, justas, habitables y prósperas. De lo contrario, el egoísmo que encierra muchas de las nuevas soluciones tecnológicas nos llevarán a una noción de ciudadanía entendida como usuaria, consumidora y cliente de servicios prestados por las ciudades”, concluyen los socios.

La arquitectura flotante expande los límites de lo posible.

Tema de agenda

La sustentabilidad es otro de los temas centrales de la agenda. Grassi de Aisenson habla de la necesidad de repensar los sistemas constructivos teniendo en cuenta la sustentabilidad. “Estamos hablando hace mucho tiempo de estas cuestiones, pero creo que los estudios no lo tenemos incorporado como un problema real, menos en la Argentina, donde los sistemas productivos y de construcción no se han renovado en muchos años y siguen generando el mismo impacto ambiental de siempre. Me parece que es necesario incorporar al mercado sistemas de construcción en seco, que permitan una ejecución más rápida y alivianen los procesos constructivos de las obras”, dice, al tiempo que sostiene que hoy estos sistemas, en otros lugares del mundo, se han perfeccionado mucho. El arquitecto argentino Andrés Remy, del estudio de arquitectura que lleva su apellido coincide y cuenta que hoy se busca lograr obras hechas a medida, funcionales, modernas, de bajo mantenimiento, y eficientes en cuanto al consumo energético. “Cada vez son más los clientes que optan por incorporar a sus casas el uso de paneles y colectores solares, dado que se empezó a tomar más conciencia del consumo eléctrico que tienen las viviendas, y cómo esto repercute en el gasto mensual. Si bien estos sistemas requieren un gasto inicial más grande, vale la pena ya que luego se amortiza con el ahorro que se ve reflejado en el tiempo”, relata el profesional.

El auge del interiorismo en las obras es otra tendencia fundamental para el arquitecto, quien destaca el valor agregado que radica en los detalles. Si de materiales se trata, la tendencia es volver a los materiales nobles, sin tanto mantenimiento y en estado más natural, sin lacas o acabados, como, por ejemplo, el uso de la piedra en sus diferentes terminaciones, la madera natural y el hierro. “Estamos revistiendo las fachadas con materiales que no requieren mantenimiento y a la vez son modernos, como marmetas de travertino, piedra jura, y hormigón visto. También predomina el uso de materiales propios del lugar”, relata y agrega que trabaja diseñando desde lo más macro hasta lo micro: la arquitectura, el interiorismo, el paisajismo y hasta los muebles. Consideramos que una obra acabada es aquella en la cual todo está pensado, hasta el último detalle. Son hechas a medidas del usuario y del terreno, por eso cada proyecto que hacemos es única e irrepetible”, concluye.

Las ventajasde la sustentabilidad arrancan en lo práctico y cotidiano. Son viviendas en las que, por ejemplo si se corta la luz, cuenta con ocho horas de energía -que incluyen a la heladera, la bomba, conexión a Internet y las luces en funcionamiento- ya que las baterías adosadas a los paneles pueden mantener el sistema activo por ese período. Otra ventaja: si hay algún problema con el gas, el termotanque solar mantiene el agua a temperatura aceptable. “El ahorro se ve reflejado en la boleta de luz y en la carga de gas. La diferencia es estimulante. Sentimos que algo estamos aportando al planeta, mínimo quizás, pero no inútil. Sumamos una gota de pureza y no una más de contaminación”, cuenta en primera persona, Martín Bianchedi, propietario de una casa sustentable ubicada en el emprendimiento Puertos que se animó al cambio.

Por Gabriela Koolen, Sábado 22 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION