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Neuroarquitectura: las claves de los espacios que invitan a la felicidad

El diseño de los espacios de trabajo tiene una influencia psicoemocional en las personas; el poder de las ventanas, los colores y las plantas.

La neurociencia es una de las disciplinas que se puso de moda en los últimos tiempos. Cada vez más rubros convocan a esta especialidad para mejorar sus resultados. Y tanto el diseño exterior como interior de los espacios laborales no están al margen de esta nueva tendencia. En ese sentido la neuroarquitectura investiga cuál es la influencia psicoemocional de los lugares en las personas poniendo en jaque a los arquitectos ante un gran desafío: la creación de sitios placenteros, que incentiven el bienestar, la felicidad y la productividad.

“Arquitectos y neurocientíficos llevan más de una década trabajando interdisciplinariamente con el objetivo de diseñar edificios centrados en el funcionamiento del cerebro de sus ocupantes. De esta manera buscan fomentar el bienestar físico e intelectual, reduciendo el estrés y la ansiedad”, explica Ani Rubinat, titular de la empresa de arquitectura corporativa, Rubinat. Víctor Feingold, CEO de Contract Workplaces, sostiene que la neuroarquitectura, disciplina de la que tanto se habla por estos días, está próxima a cumplir sus primeros 70 años de vida. “Esto no es algo nuevo. Existe desde la década del 50. Por aquel entonces ,el doctor Jonas Salk que investigaba una vacuna contra la poliomielitis en los sótanos de la Universidad de San Diego lograba, día tras día, significativos avances en sus trabajos científicos. Pero de repente sus estudios se vieron paralizados. Fue así que en una desesperada búsqueda de inspiración viajó a Italia y visitó el Convento de San Francisco en Asís para pasar allí una temporada. Las características del inmueble, su diseño y el uso de los espacios sirvieron para colaborar con su trabajo mental. Cuando volvió a su país y retomó con la investigación comprendió que aquella arquitectura lo había ayudado con el fluir de nuevas ideas que terminaron por dar forma a la vacuna antipoliomielítica. Por tal motivo, trató de replicar la esencia del diseño de ese monasterio italiano. Para ello convocó al arquitecto Louis Kahn, quien trabajó durante siete años (entre 1959 y 1965) hasta dar forma al instituto Salk de San Diego. El espacio que había sido creado con el fin de fomentar la creatividad entre los investigadores, se convirtió en el primer edificio con neuroarquitectura”, relata el especialista.

La neuroarquitectura investiga cuál es la influencia psicoemocional de los lugares en las personas poniendo en jaque a los arquitectos ante un gran desafío: la creación de sitios placenteros

En línea con su relato, Rubinat agrega que ese instituto es un referente internacional en espacios neuroarquitectónicos, es decir, que están diseñados teniendo en cuenta cómo funciona el cerebro con el fin de fomentar el bienestar físico e intelectual. Mariana Stange, asesora inmobiliaria especialista en mercado corporativo, va más allá y sostiene que podrían encontrarse los antecedentes de la neurociencia hace miles de años: “Se puede decir que el origen de la neurociencia se remonta a tiempos inmemoriales. Ya hace unos 10.000 años la curiosidad, devenida en necesidad, de resolver jaquecas, migrañas o cualquier dolencia proveniente de la cabeza llevaron al hombre antiguo a querer investigar el cerebro y a realizar perforaciones en el cráneo con la idea de curar esas dolencias”, relata y agrega: “Ya Hipócrates, el médico más famoso de la historia, sostenía que era el cerebro el órgano de donde provenían las alegrías, los deleites, la risa, las diversiones, las penas, las aflicciones, el abatimiento y las lamentaciones. Aunque el título de padre de la neurociencia quedó en poder, muchos años más tarde, del médico español Santiago Ramón y Cajal tras determinar la ubicación de las neuronas y su comportamiento de intercomunicación.”

A los avances en neurociencia con el tiempo se sumó una batería de conocimientos y de instrumentos que aportó la neurobiología -que es el área de la biología que estudia el sistema nervioso central-. “Uno de los pilares básicos para esta relación entre las dos disciplinas se erigió hace unos 25 años, cuando se descubrió que teníamos un cerebro plástico, es decir, que las neuronas podían ser reemplazadas, contrariamente a lo que se pensaba antes”, sostiene Rubinat. En 2003, Fred Gage, un neurocientífico del Salk Institute, enunció una idea: “los cambios en el entorno cambian el cerebro y por lo tanto, modifican nuestro comportamiento. Ahora se comprende mejor cómo el cerebro analiza, interpreta y reconstruye el espacio y el tiempo, lo que aporta valiosas pistas a los arquitectos a la hora de distribuir los edificios”, aclara Feingold. Ese mismo año, Gage fundó junto al arquitecto John Eberhard la Academia de Neurociencia para la Arquitectura, cuyo objetivo es construir puentes intelectuales entre la neurociencia y la arquitectura. “Todo aquello que nos rodea, nos influye porque es información que hace que el cerebro ponga en marcha mecanismos de producción de hormonas que acaban produciendo sensaciones y emociones”, explica Elisabet Silvestre, experta en biología del hábitat y que colabora con el Colegio Oficial de Arquitectos de Catalunya (COAC).

Edificios más humanos

Se estima que las personas pasan dentro de edificios, más del 90 por ciento del tiempo que están despiertos durante el día, y la realidad es que muchos de ellos no están pensados y construidos para generar bienestar. “Sin duda uno de nuestros desafíos es trabajar en los criterios subjetivos a la hora realizar un proyecto. Estos aspectos podrían dividirse en estéticos y simbólicos. Hasta el momento esto respondía a criterios muy personales de cada cliente o cada arquitecto pero la neuroarquitectura plantea un nuevo escenario que nos obliga a preguntarle a los usuarios cómo es el espacio que desean tener”, explica Feingold. Para ello resultan fundamental la realización de entrevistas, encuestas y talleres. Espacios que permiten obtener valiosa información que luego puede ser utilizada para la proyección de los diseños. Hoy la neurociencia permite mapear el cerebro y entender que cosas se activan y qué lo estimulan. Y a su vez conocer qué sucede cuando se interactúa con el entorno y qué sentimientos se experimenta en cada lugar. En otras palabras, el entorno puede generar en una persona un sentimiento de seguridad o ansiedad. Es por todo esto que el diseño del inmueble puede ayudar a potenciar la máxima performance de un equipo de trabajo. Dicho de otra forma, la neurociencia permite hacer más humana la arquitectura.

Fuente: LA NACION - Crédito: Silvana Colombo

Preguntas claves

Según Stange, la neuroarquitectura responde a preguntas tales como: ¿Es necesaria la privacidad del lugar de trabajo? ¿Cómo influye la luz en el rendimiento? ¿La altura de los techos en una oficina impacta en la creatividad? Los layouts ¿contribuyen en la sinergia entre los equipos o son inocuos?

Algunos estudios científicos realizados en los últimos años demuestran que las ventanas favorecen los escapes psicológicos. Es decir descansan la mente, permitiendo luego de “esos desvíos” volver a enfocar en el trabajo con el beneficio de una mejora en el rendimiento. “Quienes quieren favorecer el desempeño colaborativo y la sinergia entre el personal debe optar por layouts abiertos, pues este insta el encuentro de las miradas y a los cruces corporales”, da tips, Feingold. Stange afirma que “los diseños en puntas y angulosos favorecen la aparición del estrés. Los espacios rectangulares disminuyen la sensación de encierro o masificación frente a los diseños cuadrados de una planta. Por otro lado, los lugares de trabajo donde se permite que los empleados los personalicen estimulan la creatividad y focalización.”

El poder de la luz y los colores

El entorno arquitectónico y urbano cambia el cerebro y modifica el comportamiento de las personas. La neuro arquitectura determinará aspectos clave a tener en cuenta a la hora de definir un espacio corporativo para conseguir un mejor y más relajado funcionamiento de nuestra mente, tales como la iluminación, techos, colores-texturas o las zonas verdes.

La iluminación resulta un elemento clave. “La artificial deficiente no ayuda al cerebro, que debe esforzarse mucho más; eso en las empresas puede influir en una baja productividad, mientras que la luz natural y el contacto con el exterior aumenta exponencialmente los beneficios”, explica Silvestre. Además, la luz estimula la recuperación en enfermos internados en hospitales y facilita el aprendizaje en alumnos.

Las zonas verdes, por su parte, también cumplen un rol fundamental. “Contemplarla naturaleza tiene un efecto restaurador para la mente y aumenta nuestra capacidad de concentración. Por el contrario, cuando estamos en habitaciones estrechas y oscuras, tendemos a estresarnos”, señala el neurocientífico Francisco Mora. La altura de los techos también es clave. Si son bajos favorecen la concentración, mientras que los altos resultan ideales para actividades artísticas o creativas.

El color también tiene una fuerte influencia en el cerebro, las emociones, las actitudes y las decisiones de las personas, y puede impactar de manera positiva o negativa en un entorno.

Según investigaciones que exploran el efecto del color sobre la cognición y el comportamiento de las personas, la incorporación de acentos de color que se asemejan al entorno natural como el verde, azul y amarillo produce efectos beneficiosos el bienestar de los empleados, y tiende a percibirse como un lugar saludable. Existe una clara preferencia por los verdes oscuros o intermedios -reducen el ritmo cardíaco y la presión sanguínea aliviando el estrés-, mientras que los anaranjados, amarillos pálidos o marrones típicos de la vegetación estresada o moribunda son los menos deseados. Además, el color rojo puede estimular los procesos cognitivos y la atención, factores necesarios para tareas que requieren un gran esfuerzo y concentración mental.

Por su parte, el color azul y algunos verdes intermedios pueden ayudar en las tareas que requieren creatividad. Mientras que el uso de los grises y blancos tiene un impacto negativo en los niveles de estrés. En definitiva, la forma en que se utilice el color no es un tema menor dado que puede alterar completamente la apariencia del espacio y, al mismo tiempo, influir en el estado de ánimo y la creatividad de las personas.

Relax obligado

El cerebro busca distraerse, para recuperar energía. Estudios realizados en EE.UU. dicen que del tiempo laboral que suele ocupar ocho horas del día, dos en promedio son “perdidas” en distracciones. El open space tiene la ventaja de facilitar la sinergia, pero es una amenaza a la concentración. Por lo tanto los espacios de no distracción, silenciosos y agradables permiten articular trabajo en equipo con enfoque individual.

Una premisa fundamental para recargar energías durante la jornada laboral es la de “apagar la mente por 20 minutos” esto para las personas resulta tan importante como la carga de batería para los celulares. “Descansar, activar otros sectores de nuestro cerebro como el motor o el auditivo nos permite volver al trabajo luego recargados. Es por ello que se están incorporando en las oficinas siestarios, sectores donde el staff se turna para descansar. Otro recurso es salir a caminar 30 minutos, idealmente en lugares verdes. Sin celular, abriéndonos a la percepción”, aconseja Stange. Otro recurso importante es conectar con el cortex auditivo -la zona del cerebro que transforma las vibraciones percibidas por el sistema auditivo (tímpano, huesecillos, etc.) en informaciones interpretables y comprensibles-. La razón, descansa el corteza prefrontal que es el que se usa para pensar, racionalizar, planificar y organizar. Es por ello que algunas empresas están incorporando salas de audio, donde sus empleados pueden elegir una canción de su agrado y dejarse llevar por el ritmo por ejemplo. El poder elegir según su preferencia tiene el beneficio extra de generar dopamina, una hormona que permitirá una mejor focalización e interés al retomar el trabajo. En cuanto a los costos adicionales, los especialistas aseguran que diseñar espacios que tienen en cuenta los beneficios que genera la neuroarquitectura no genera costos adicionales. “Es decir no se encarece la obra a realizar. La inversión básicamente es la misma lo que varía es la utilización y la funcionalidad de los espacios”, responde Feingold.

Caso modelo

Uno de los mejores ejemplos de cómo lograr espacios que despierte emociones positivas son las oficinas que Despegar tiene en Puerto Madero. La empresa que tiene 21 oficinas en Latinoamérica, ya remodeló 15.800 de los 24.000 metros cuadrados que tiene.

En la Argentina, sus metros se distribuyen en cuatro oficinas. En Puerto Madero tiene 7000, en Parque Patricios, 2700; en La Plata, 2600 y en el Microcentro, unos 1600 metros cuadrados. Además en el 2019 planean abrir unos 1200 metros cuadrados en la ciudad de Córdoba. “Cada locación es especial. Nos gusta planificar al detalle, cada elemento de nuestras oficinas tiene un por qué y fue elegido por el equipo pensando en la experiencia que queremos transmitir, desde el mismo layout, pasando por las paleta de colores, el mobiliario operativo, el de ambientación, las plantas y la señalética, entre otros detalles. Con cada obra buscamos siempre subir la vara y generar el efecto sorpresa en los colaboradores, que tiene un perfil muy joven y tecnológico”, explica Paz Vivot, gerente regional de facilities de la compañía.

La ejecutiva agrega que los espacios se piensan como un reflejo de la forma de trabajo, “por eso se crearon espacios abiertos, en donde la comunicación y el trabajo interdisciplinario puede fluir”, aclara. De hecho hay una gran presencia de áreas colaborativas con diversas tipologías para elegir en función de los objetivos: reunirse, socializar y hasta descansar. “Estas áreas buscan fomentar el trabajo en equipo y la interrelación entre áreas”, finaliza.

Por Leandro Murciego, Lunes 17 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Coghlan, un barrio con oferta distinta

Ubicada en el corazón de la unión de Saavedra, Belgrano R y Villa Urquiza, la zona es una de las preferidas por la demanda que busca comprar un inmueble a precios más accesibles que los del corredor Norte de la ciudad.

Como un oasis en la vorágine de la Ciudad de Buenos Aires, se alza el barrio de Coghlan. Ubicado en el corredor Norte, en un pentágono atravesado por la avenida Balbín que limita con Belgrano, Saavedra, Núñez y Villa Urquiza, este barrio que se desarrolla en los alrededores del hospital Pirovano vive un profundo proceso de transformación que lo incluyó en el listado de áreas de moda de la ciudad de Buenos Aires. Es por esa razón que los desarrolladores posaron el ojo sobre esta área que definen como “el Colegiales de Nuñez”.

En Coghlan conviven las áreas de protección histórica, los grandes chalets y las casas inglesas con pequeños condominios y edificios bajos, tipo PH. “No es un barrio en el que el que los nuevos Códigos recientemente aprobados por la Legislatura porteña generen fuertes cambios. Es una zona en la que se están construyendo varios emprendimientos bajos en altura”, explica Hernán Badano, el empresario del sector que desarrolló dos proyectos en la zona y, entre las ventajas de la zona, destaca los aires barriales.

Un dato no menor es que en el barrio, los nuevos emprendimientos sólo pueden contar con un máximo de hasta cuatro pisos. Se trata de un dato clave porque asegura vistas abiertas en las obras que se realizan. Además al tener un crecimiento homogéneo, la sobrepoblación y el tránsito no son un tema de conflicto. “Hace algunos años, comenzó un proceso en donde de a poco se fue notando un cambio en la fisonomía del barrio, aparecieron desarrollos en propiedad horizontal de pocos pisos que conviven con casas tradicionales, muchas de estilo inglés, a veces centenarias”, sostiene Jorge Safar, gerente comercial de la inmobiliaria Oppel. El broker agrega que “al ser un barrio de baja altura, en general las propiedades cuentan con buena luminosidad, un aspecto muy valorado por la demanda y difícil de encontrar en barrios más densos”.

Coghlan tiene un clima mágico. Es un barrio tranquilo en el que incluso se percibe una sensación de pueblo ideal para la vida en familia: los comercios cierran al mediodía y, durante esas horas, el silencio es protagonista. Su mayor encanto radica en la estación del ferrocarril que lleva su nombre. Por la zona, además de la línea Mitre, también corren las vías de los trenes que se dirigen a José León Suárez. Las tierras que rodean la estación fueron loteadas después de la construcción ferroviaria. La estación es un ejemplo típico de arquitectura inglesa ferroviaria, construida a fines del siglo XIX, con techos de tejas de pizarra y aberturas de madera verticales. Las ventanas tienen molduras con forma de arco mientras que sobre los andenes se extienden techos de chapa con las típicas cenefas y columnas construidas en madera.

Con una plaza de arena y otra seca, biblioteca, un puente de hierro y abundancia de verde, el área está perfectamente conservada destacándose el tradicional obelisco de 35 metros de altura – que en el pasado funcionó como una torre de ventilación de Obras Sanitarias- y visible desde diferentes ángulos del barrio. “Coghlan es espectacular, una pequeña isla con características propias y una impronta grafitera urbana muy interesante”, detalla el arquitecto Diego Rybka, director del grupo Uno en Uno. “Con barrios aledaños como Belgrano en el que la oferta está saturada, Coghlan tiene la oportunidad de generar nuevas viviendas sobre todo para un público joven que tomó muy bien las propuestas que se están ofreciendo”, agrega. Respecto al perfil de la demanda, el arquitecto describe que se está asemejando más al de quienes compran en Belgrano R. Buscan departamentos más amplios, con amenities, en un barrio bajo y con poca densidad. Los proyectos que se están diseñando tienen las comodidades de una casa pero en un edificio: terrazas, pileta, balcones grandes y parrilla”, grafica Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Grupo Copelle. “Los últimos pisos con terraza y pileta privada son muy demandados”, sostiene. Hoy, muchos de estos proyectos, sean monoambientes ó grandes departamentos se rigen bajo un lema: “Derecho a parrilla”. Un detalle que suma valor agregado a los balcones.

Fuente: LA NACION - Crédito: Claudio Larrea / Brando

El comprador de Coghlan no es quien busca una propiedad en Belgrano o Palermo sino las familias recién constituidas con uno o dos hijos que nacieron y crecieron en los barrios aledaños con una oferta de unidades más caras. “Es un mercado dirigido al segmento medio alto que compra para vivir”, explica Badano que construyó dos emprendimientos de casas en altura: uno de 22 departamentos en la avenida Congreso y Melián, y otro ubicado en Conde al 3200. “Cuando uno proyecta una obra en este tipo de barrio en donde la accesibilidad es por medio de locomoción propio porque no hay estaciones de subte muy cercanas, hay que ofrecer una o dos cocheras por departamento”, da tips y reconoce que en la obra que hizo en Conde ofrecía doce cocheras pero “se quedó corto”. “La mitad de los ocho compradores del edificio adquirieron dos cocheras”, recuerda.

Respecto a las cuadras más valoradas, los especialistas destacan a Naón, la avenida Congreso y la esquina de Conde y Roque Pérez. Si el análisis es por áreas, siempre la cercanía a una avenida conectada suma. Por eso en el área de Balbín hacia Cabildo los terrenos y la oferta es más cara que la zona de Balbín hacia Villa Urquiza.

Por otra parte, Coghlan “pisa” con barrios vecinos como Villa Urquiza, Belgrano R y Villa Ortúzar al corredor Donado-Holmberg. La zona, edificada gracias a la subasta de terrenos que hace unos años realizó el Gobierno de la Ciudad, floreció con una consigna: las construcciones debían tener una volumetría uniforme con una altura máxima de 15 metros para todo el corredor. Así, este fenómeno barrial impulsó el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios e incluso se desarrolló un nuevo polo gastronómico. Si bien todavía hay terrenos baldíos, los desarrolladores esperan que se lance una nueva licitación para volver a edificar. Una zona en la que si bien el precio de la tierra sube como en la mayoría de los barrios porteños, aún se consiguen incidencias razonables de US$500 por metro cuadrado. De hecho los lotes que hoy se encuentran en el corredor son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado. “En el corazón de Coghlan, construimos Casa Ho. Son departamentos 10 por ciento más grandes que los standard para un público que apuesta a una vida más sustentable y cómoda. Tiene desde sala de ensayo para poder bajar con la guitarra hasta un paisajismo armado como si fuera un bioma tropical con palmeras y árboles cítricos”, explica Rybka. En cuanto a precios, Coghlan se ubica en la mitad de la tabla en comparación al resto de los barrios de Buenos Aires. Sin embargo, con el alza de las propiedades y las nuevas ofertas ha comenzado a subir. El valor de referencia de un departamento usado de buenas características puede rondar los US$3000 por metro cuadrado. En el caso de inmuebles nuevos, ese número puede escalar hasta los US$3500 y, en algunos casos, llegar hasta los US$4000 por metro cuadrado dependiendo del tipo de producto y características del emprendimiento. “La gente que compró estos nuevos departamentos en Coghlan como inversión, los está alquilando en menos de una semana”, afirma Rybka. El barrio es uno de los que tiene mayor proyección a nivel inmobiliario y comercial gastronómico. Los especialistas afirman que abundan las oportunidades para conseguir propiedades más económicas y de más metros cuadrados que la oferta de los barrios linderos que ya se encuentran superpoblados. “Son emprendimientos que se diferencian por su tamaño, calidad y habitabilidad. Por ejemplo, en nuestro caso los dormitorios salen del metraje tradicional de tres por tres y tienen tres por cuatro. Así surgen unidades de dos ambientes de 60 metros cuadrados o de tres ambientes por 80 metros cuadrados”, explica Badano. El empresario aclara que no hace preventas y ofrece las unidades cuando están totalmente terminadas. “Es un esquema que puedo sostener porque son proyectos de US$2 millones, un modelo financiable y manejable”, explica. Por esa razón opta por hacer varios proyectos de este tipo y no uno de gran envergadura.

Crédito: Claudio Larrea / Brando

En la oferta de casas, el rango de valores es amplio: entre los US$300.000 y los US$900.000, según Safar. En general se trata de casonas y hasta sutiles casitas con galerías en su frente que en el pasado fueron habitadas por los empleados de la empresa ferroviaria. Y cuyos diseños respondían a la jerarquía del personal en la organización.

El mercado de las grandes mansiones merece un análisis aparte. Con una demanda acotada, quienes las buscan miran la ubicación, orientación, metro cuadrado, valor de la tierra, tipología, mantenimiento y seguridad. Por efecto derrame de Coghlan, Saavedra es uno de los barrios beneficiados. En los últimos años, esa área de la ciudad ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por el costumbrismo de un barrio típico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con centros comerciales. De esta forma, Saavedra, que es la continuación natural de Belgrano y Nuñez ,se convirtió en la opción accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte de la ciudad.

Así las cosas y con incidencias de la tierra que promedian los US$800/m2 en la que se negocia directamente con los vecinos -“es cuestión de tocar el timbre”, afirman-, los desarrolladores están poniendo la mira en Coghlan y se preguntan cuál será el destino del predio más codiciado. El terreno, ahora en estado de abandono ,está ubicado sobre la avenida Congreso, entre Naón y Estomba, justo en el límite con Saavedra. “La dirección de interpretación urbanística es la que determinará qué se puede construir y qué no en esa tierra. Por ahora no hay un registro de planos, o sea no se presentó todavía un proyecto”, aclararon en el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad. Paralelamente, los vecinos del barrio piden que esa zona se convierta en un espacio verde. Pero, por el momento, su destino es incierto.

Por Andrea Glikman, Sábado 15 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Pese a la crisis, se multiplica la oferta de parques logísticos

La crisis no frena la construcción de los proyectos premium; la demanda aumenta por la necesidad que tienen las empresas de mejorar la eficiencia en los costos de operación

A pesar del momento económico, el mercado de parques logísticos en Buenos Aires está en un momento de expansión y modernización, cada año se suman puntos estratégicos y se incorporan más metros cuadrados. Según un informe sobre el sector elaborado por la consultora Cushman & Wakefield, este mercado que se concentra, en su mayoría, en zona Norte, Sur y en el Oeste del Gran Buenos Aires, continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018. El inventario premium de m2 disponibles de estos centros en alquiler se incrementó un 7,8 por ciento respecto del semestre anterior, cifra que supuso una producción de 118.300 m2, que superó en un 25,9 por ciento al total contabilizado en 2017.

De acuerdo con este análisis, la absorción neta del primer semestre alcanzó los 98.800m2, cifra que evidencia un crecimiento del 58,7 por ciento respecto del mismo período de 2017. El 40 por ciento de la superficie ocupada correspondió a transacciones “built to suit” o hechas a medida de las necesidades de las empresas.

El aumento creciente en la demanda de parques logísticos está dado por la necesidad de las compañías de optimizar su infraestructura, concentrar la producción, logística, seguridad, capacitación y servicios. “El modelo de la fábrica inmersa dentro del tejido urbano que desde allí distribuye a su cadena de compradores ya no es sinónimo de eficiencia y éxito”, aclara Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb BACRE.

Según Winokur, el mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 2.100.000 de metros cuadrados totales relevados de depósitos clase A y más de cuatro mil hectáreas de parques industriales que representan más del 50 por ciento del stock del país. “Existen más de 400 parques industriales en todo el país, y solo en la provincia de Buenos Aires hay más de 150. Se estima que esta cifra alcanzará los 180 parques para el año 2020, debido a la necesidad de relocalización de un número importante de empresas, y que posiblemente se duplicará para 2025” agrega.

“Cada año más empresas eligen instalarse en un centro logístico ya que genera una importante eficiencia en la operación logística y una considerable reducción de costos. Actualmente hay más de 1,5 millones de m2 bajo esta tipología”, analiza Matías Castro Cranwell, director de la División Industrias de Castro Cranwell & Weiss.

“Hoy son 4500 las industrias que se encuentran radicadas en parques, de las cuales el 80 por ciento son pymes”, cuenta Winokur. El valor de partida del metro cuadrado de tierra industrial dentro de un parque o agrupamiento ronda los US$50 y puede alcanzar los US$150, según la ubicación respecto de autopistas o de la ciudad, la infraestructura que ofrezca y servicios.

Sin embargo, los vaivenes de la economía se sintieron en el precio de alquiler por m2 que decayó. “El valor en dólares por m2 sufrió un impacto por la devaluación”, analiza Castro Cranwell, esto hace que se registren valores de alquiler de hasta un 20 por ciento por debajo en dólares, comparado con el año pasado. “Pero se están ajustando mes a mes volviendo a los valores históricos para estos predios, el cual siempre rondó entre US$7 a US$8 por m2 para los depósitos premium”, dice.

En cuanto a la vacancia, las cifras son altas en comparación con valores históricos debido a la incorporación de m2 y a la caída del consumo. “La vacancia actual ronda el 9 por ciento, cuando históricamente está por debajo del 5 por ciento. También se registran vacancias de inmuebles por un período prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, el cual es en general muy demandado. Gradualmente los metros se reducen, con alquileres de entre 5000 y 10.000 m2”, aclara Castro Cranwell.

Según resulta del informe de Cushman & Wakefield, como resultado de la entrada de nueva superficie con alta ocupación, el índice de vacancia muestra un ligero incremento de 0,7 puntos porcentuales, alcanzando el 8,6 por ciento en junio de 2018. Los precios de alquiler en dólares que registra el informe para el primer semestre, muestran un retroceso del 5,6 por ciento, situándose en US$6,9 por m2 por mes. En el análisis por zona, el corredor Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5,6 por ciento respecto del semestre anterior. Dentro de ésta área, los submercados con mayor descenso fueron el corredor Ruta 9 -con un descenso del 7,7 por ciento- y el Triángulo San Eduardo -en el que la baja fue del 6,8 por ciento-.

Pero la crisis económica no frena la construcción de centros logísticos premium que sigue en alza. En la zona del Triángulo San Eduardo se concentra el 40 por ciento de la superficie en construcción, aunque cede gradualmente participación a favor de la zona Sur-Oeste. Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de m2 disponibles de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverría, concentra el 64 por cieno de la superficie. El corredor ruta 8 registró un incremento del 7,5 por ciento mientras que el Triángulo San Eduardo contabilizó un aumento del 4,4 por ciento.

Zonas calientes

Los parques logísticos se concentran en zona Norte, a lo largo de la autopista Panamericana. “El corredor Norte representa alrededor del 70 por ciento del inventario total de parques logísticos”, señala Winokur. Para Castro Cranwell la gran demanda de esta zona responde a la cercanía de las autopistas más importantes, seguridad y cercanía a los centros de consumo más atractivos, y porque también es una de las zonas más ofrecidas.

“En contraposición, el corredor Sur, con el 25 por ciento del stock de parques industriales y depósitos todavía mantiene una extensa cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido sobre todo a su cercanía con el puerto, pero en muchos casos con una infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona Oeste, con un 5 por ciento de la superficie del mercado, es la menos consolidada, con un índice de vacancia elevado, aunque con gran potencial de desarrollo futuro”, explica Winokur. Tanto en zona Oeste como en el Sur, en especial en torno al Mercado Central y la autopista Ezeiza, año a año se incrementan la cantidad de metros ofrecidos. “El Mercado Central por su ubicación tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre está proyectando allí un depósito de 70.000 m2”, agrega.

Pablo Fiorita, responsable de la división parques industriales y centros logísticos de Adrián Mercado, asegura que el corredor que se ubica desde el Mercado Central sobre la autopista Richieri y que se conecta a la autopista Ezeiza Cañuelas en toda su extensión hasta la ruta provincial 6, es uno de los de mayor crecimiento. “Actualmente el Mercado Central está sufriendo una transformación positiva, incorporando nuevas operadores y reciclando sus espacios e instalaciones. Además, sobre la autopista Ezeiza-Cañuelas se vienen instalando empresas de forma continua siguiendo la tendencia y acompañando a los nuevos aglomerados industriales, estos nuevos polos y parques concentran gran cantidad de industrias de todo tipo y rubro”, señala.

Mientras que la prolongación del Camino del Buen Ayre, una nueva autopista con una extensión total de 90 km, ya se denomina como “la autopista del transporte de la provincia de Buenos Aires”, dice Fiorita. “Allí se encuentran en desarrollo, solo en el tramo actualmente existente unos 30 operadores logísticos con importantes predios y cantidad de m2, y también unos siete parques industriales y logísticos, por lo cual si replicamos esta cantidad al tramo de la autopista que está en construcción, podemos determinar que en cuestión de algunos años este nuevo corredor será el preferido y compensará la falta de nuevos m2 en otros corredores donde ya no se puede crecer en materia logística, tanto por el plan de reordenamiento urbano que propone descentralizar el transporte pesado en los centros urbanos principales, como también por la imposibilidad de crecer en los actuales predios y la falta de nuevos espacios con ubicación atractiva para desarrollar centros logísticos”, sostiene.

Ahora bien, a la hora de definirse las empresas priorizan la seguridad de los predios, la eficiencia en el aprovechamiento, circulación y distribución de espacios, la funcionalidad a poder adaptarse ante un posible crecimiento o disminución de sus capacidades. Es que ya descubrieron la ventaja de instalarse en un parque.

Por Silvina Vitale, Lunes 10 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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El nuevo Once: cómo los cambios en la zona afectaron el valor de los alquileres

Afectada por la caída del consumo y el avance de las ventas online, la zona que, fue mejorada, reconfigura su oferta comercial

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Sin prisa pero sin pausa, la zona de Once se reconfigura. En efecto, el que es uno de los barrios más comerciales de la ciudad cambia a raíz de distintos factores entre los que se encuentran la desaparición de algunos rubros, la salida de los manteros, la irrupción de nuevos formatos y la coyuntura económica.

Si bien hay distintas postales del Once -aunque también muy fundidas entre sí-, aquella que tiene al comercio mayorista y minorista sigue siendo protagonista, aun cuando algunas de sus cuadras muden su fisonomía. “Por un lado, en el sector textil estamos viviendo la desaparición del pret à porter, un rubro del que cada vez quedan menos actores y, paralelamente, en aquellos locales que antes estaban dedicados a este tipo de indumentaria, surgen nuevos negocios; sobre todo, servicios vinculados a la comunidad judía como supermercados y un pequeño polo gastronómico kosher”, introduce Diego Salem, titular de Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, desde su negocio ubicado sobre la calle Paso, en relación a los cambios que se perciben a simple vista recorriendo la arteria en cuestión. “Y por el otro lado, está el factor rentabilidad: sobre Tucumán, entre Pueyrredón y Paso, hay un desarrollo residencial algo impensable en otro momento por los altos valores que tenían los locales. Ahora, muchos de los grandes locales de esta calle están cerrados y reconvertidos en depósitos, pagando un alquiler que un negocio de ropa no podría abonar. Los que se mantienen es porque tienen una clientela de años”, continúa el broker, en relación a otra de las arterias que, en la actualidad, cambiaron las vidrieras por las persianas metálicas. La caída del consumo aparece como otra de las razones que explican los cambios. De acuerdo con Cobi Cohen, titular de Cobi Propiedades, la inmobiliaria ubicada en Tucumán y Paso, el rubro textil es el primero que acusa recibo de las crisis. “De hecho hay algunas cuadras que funcionan muy bien, por ejemplo, Pasteur con la bijouterie, Larrea con el blanco o Azcuénaga con las telas, pero la ropa es lo primero que se resiente en momentos complicados, lo que explica los locales cerrados de Paso . Y además Flores se ha llevado a muchos de los fabricantes hacia allá”, relata el especialista. Un dato a tener en cuenta es que hay más de diez inmuebles con las persianas bajas en Paso al 600.

El impacto en los precios

La falta de demanda impactó y aún impacta en los valores de los alquileres. “Los supermercados kosher, los kioscos y los negocios dedicados a la venta de frutos secos y semillas pagan la mitad de lo que pagaba un confeccionista, pero el propietario, al no tener alternativa, lo alquila porque un local cerrado también se deteriora”, relata Cohen, quien no obstante asegura que si bien los precios cayeron todavía no reflejan la dimensión de la crisis.

Según explican en Cobi Propiedades, lo cierto es que hasta hace algunos años, la zona comercial más cotizada del Once se encontraba entre las avenidas Córdoba y Corrientes mientras que de Corrientes hacia Rivadavia estaba la de menor valor. Hoy, sostienen, esta ecuación se invirtió y la vacancia es mucho menor hacia el Sur, lo que se refleja en los valores. Dependiendo del tamaño, claro está, un local en el área más cotizada hoy puede valor tres veces más que en la parte con menos movimiento.

“Si bien esta zona Sur del Once presenta más actividad, lo cierto es que también hay locales vacíos y las expectativas -o la falta de ellas- se reflejan en las renovaciones y en los ajustes”, comentan en Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, destacando que ya no hay ajustes semestrales del 15 por ciento, como sucedía hasta no mucho tiempo atrás. Esta parte del Once, además, asiste al fenómeno de las ferias, un formato presente en las calles Bartolomé Mitre, Perón y Sarmiento y en Paso y Castelli. “Tienen, en promedio 40 puestos y no hay menos de 20”, apunta Salem. No obstante, indica, una “saladita” bien ubicada hoy funciona al 60 por ciento. De acuerdo con Cohen, la caída del consumo y el auge de nuevos formas de comprar-la venta on line, por caso- no sólo afecta a Balvanera sino, también, a otras zonas de retail. Según revela, en plena zona de outlets, en la calle Aguirre, ya están estudiando una reconversión para, de la mano del nuevo código, reposicionar el área en el mercado residencial. “En cuanto al Once, sería bueno que todos los comerciantes se agrupen para recuperar su esencia, basada en el comercio mayorista y los buenos precios”, agrega.

Menos manteros

Hoy, el Once luce diferente con una estación de tren -por la que pasan unos 50.000 pasajeros diarios-y cuya fachada fue reparada y veredas en mejor estado, Sin duda, el desalojo de los más de 1880 manteros que solían instalarse por día en 2017 fue clave. Desde la Dirección de Regeneración Urbana del Gobierno porteño reconocen que no se hubiera podido trabajar en la transformación urbana de ese barrio con los manteros apostados tomando parte de las veredas.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Un dato interesante es que el diseño de la terminal de trenes ubicada en Once fue fruto de una especie de ensamble. Haciendo un poco de historia, en 1896 se inauguró el “edificio de las pasajeros” proyectado por el arquitecto holandés, Juan. J. Doyer. El problema de esa edificación es que era pequeño. En 1899 y por el encanto que generó. se construyó uno similar en otra de las esquinas de Pueyrredón para que ahí funcionara la Bolsa de Cereales. Pero en 1907 cl edificio de pasajeros resultó chico, razón por la que se decidió ampliar la terminal y el propio arquitecto holandés lideró la obra de unión de ambas construcciones. De esta manera en una obra que demandó $9,4 millones se puso en valor la Recova y la fachada de la estación, íconos emblemáticos de la zona.

El ordenamiento de los manteros y la mudanza a las ferias también fue clave. La estimación es que había un mantero cada dos comercios legales afectando principalmente los locales ubicados en los corredores como Pueyrredón, Rivadavia y Jujuy; y en las calles Paso, Perón, Castelli y Mitre.

Una de las ferias más reconocidas en donde hoy los manteros pueden vender sus productos es el paseo ubicado en Perón y Boulogne Sur Mer, un espacio con oferta que va desde ropa infantil y calzados hasta libros usados, bijouterie y accesorios para celulares, entre otras opciones. El problema, según los propios manteros, es que se vende poco y reclaman una mayor publicidad. “La que se realizó con los folletos no alcanza”, reconoce una de las vendedoras que prefiere no ser identificada.

Los inquilinos de los inmuebles comerciales, en cambio, reconocen que el desalojo de los manteros de la zona de Once, les generó una suba en las ventas que promedio el 6 por ciento pero que hasta alcanzó el 30 por ciento sobretodo en el rubro de blanquería, el más favorecido. Otros sectores beneficiados fueron indumentaria en donde la mejora promedio el 7 por ciento -con casos puntuales que también llegaron al 30 por ciento-, lencería y accesorios de celulares. El dato se desprende de un relevamiento realizado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en el que se encuestó 395 comercios durante una semana del mes de mayo. Si bien, la mayoría de los comerciantes reconoció vender menos que el año pasado por la caída del consumo, el 58,1 por ciento de los consultados afirmó que las ventas mejoraron tras la salida de los manteros. En las casas que venden indumentaria de deportes la mejora promedio fue de 6,5 por ciento y se registraron casos de subas de hasta 18 por ciento. Mientras que en accesorios de celulares, las mejoras fueron de 5,7 por ciento y con subas de hasta 13 por ciento, y en bazares el incremento fue del 5,2 por ciento, con mejoras de hasta 15 por ciento. En calzados, las ventas subieron en promedio 4,4 por ciento, aunque hubo locales que se beneficiaron con subas de hasta 10,5 por ciento; y en bijouterie el ascenso osciló entre 6,5 y 10 por ciento. Porcentajes que, sin duda, incentivaron la demanda de locales en la zona. En datos y según la medición de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios -que realiza el seguimiento desde 2014-, durante septiembre y octubre, en las doce cuadras de la avenida Pueyrredón (entre el 0 y el 1200), la cantidad de locales vacíos se redujo de 23 a 13, es decir cayó un 43 por ciento si se lo compara con el julio y agosto de 2018. Sin dudas de a poco, este tradicional foco comercial de la ciudad de Buenos Aires recupera su encanto.

Por Victoria Aranda, Lunes 3 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Alquileres: la provincia de Buenos Aires avanza con una ley similar a la de la Ciudad

Menos operaciones. Las inmobiliarias afirman que la regulación disminuirá la oferta en alquiler.

Mientras en el Congreso de la Nación, un proyecto de ley de Alquileres-que contaba con el apoyo de los inquilinos pero fue fuertemente resistido por el sector inmobiliario- está a punto de quedarse afuera de la convocatoria a extraordinarias y perder estado parlamentario, la Cámara de Diputados bonaerense aprobó por unanimidad una ley de Comisiones Cero y la giró al Senado provincial. Si avanza, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. ¿Cuáles son las diferencias entre ambos proyectos? ¿Qué proponen? ¿Quiénes los apoyan o los rechazan?

A diferencia del proyecto nacional, que busca regular la relación entre locadores y locatarios a nivel más general y aportar un marco para el desarrollo de la actividad y el sector -luego las distintas provincias deberán dictar sus propias normas-, el bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros. No obstante, ambas leyes son complementarias.

Otra diferencia entre ambas es que la provincial logró el consenso de todas las fuerzas políticas con representación en la Cámara Baja dado que el texto aprobado es el resultado de la unificación de una propuesta de los peronistas K Rocío Giaccone y José Ottavis con otra que llevaba la firma de uno de los hombres de confianza de María Eugenia Vidal , el presidente de los diputados provinciales, Manuel Mosca (Cambiemos) y una tercera iniciativa del massista Ricardo Lissalde. De ahí que logró el aval de todas las fuerzas tanto durante el debate en comisiones como en el recinto y cuenta con el apoyo de la Federación de Inquilinos Nacional y de la Asociación Platense de Inquilinos, quienes desde el inicio aportaron su posición.

En cambio, en el Congreso Nacional, pese a que hace poco más de un mes se logró un despacho con importantes modificaciones a la media sanción del Senado de 2016 que fue consensuado con los inquilinos y cuenta con el impulso del propio presidente Mauricio Macri , aún no se logran los votos para que avance. “Estamos trabajando para hacer cambios en el recinto, que mantienen la base del dictamen pero buscan asegurar el acuerdo para que salga la ley”, confirmó a los medios acreditados en el Palacio Legislativo el oficialista Daniel Lipovetzky, titular de la comisión de Legislación General donde se debatió el tema.

De todas formas el proyecto quedaría frenado hasta el año que viene por las diferencias que existen en el propio bloque oficialista porque, algunos sectores, se alinearon con la postura de las asociaciones de martilleros e inmobiliarias de la ciudad y la provincia, que amenazan con frenar la ley si es sancionada. En el mismo sentido, otra de las razones que determinarían que la norma recién sea tratada en 2019 son los desacuerdos en la bancada peronista de Argentina Federal. El propio diputado salteño Javier David confirmó a la prensa que el “bloque está dividido” y sin una postura definida.

Ahora bien, pese al alto consenso logrado en la Cámara de Diputados bonaerense en torno a la ley de Comisión Cero, el avance y destino de la ley nacional podría condicionar el futuro de la provincial. Así lo sugirió a este medio el presidente del bloque de Cambiemos del Senado bonaerense, Roberto Costa, quien tiene en su manos la llave para que este tema vea la luz antes de fin de año o no, dado que con 29 senadores oficialistas contra 17 opositores ese espacio político tiene mayoría propia y poder de decisión.

“No es un tema urgente. Y creo que no deberíamos apurarnos a sacar la ley sin antes ver hacia dónde va a apuntar la normativa nacional y si tenemos que incorporar alguna cuestión”, señaló el senador y agregó que “si hubiera acuerdo podríamos aprobarlo el 13 o 20 de diciembre que vamos a desarrollar una sesión extraordinaria, pero para entonces necesitaría una mayoría especial de dos tercios para tratarlo sobre tablas -dado que en ese período ya no funcionan las comisiones-. Pero yo soy de la idea que como es una ley que favorece a muchos pero también perjudica a otros, debemos analizarla en profundidad”.

Si avanza la ley, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias Fuente: Archivo

Pero, entonces, ¿qué propone cada ley?; ¿qué gastos caerán sobre las espaldas de los inquilinos y cuáles sobre las de los propietarios?; ¿qué papel jugarán las inmobiliarias?

La letra bonaerense

La media sanción de los Diputados bonaerense establece que los inquilinos que paguen $16.050 o menos de alquiler quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. Esto incluye, además, los importes que percibe el Estado por timbrados y otros impuestos.

La letra fina de la ley fija que alcanza sólo a los contratos de vivienda familiar permanente y cuyo “canon locativo mensual” no supere “el monto equivalente a un salario y medio mínimo vital y móvil”, fijado en $10.700 según el Ministerio de Producción y Trabajo de la Nación. La reducción de honorarios y gastos abarca también a la renovación de los contratos, que a partir de la sanción de ley será como máximo del uno por ciento y estarán solo a cargo del locador.

En tanto, el texto deja en claro que solo se beneficiará al inquilino “persona humana” cuando quiera alquilar “un inmueble con destino habitacional”. De esta manera, quedan excluidos los de departamentos con fines comerciales.

Por su parte, se fija que los alquileres exceptuados, es decir, los últimos mencionados y los que asciendan al equivalente a un salario mínimo y medio, deberán pagar sólo del uno al dos por ciento en concepto de honorarios y gastos administrativos y no el cuatro por ciento como hasta ahora. Por último, en alquileres por temporada, el costo será del uno y medio al tres por ciento del monto del contrato a cargo de cada parte.

Finalmente, el proyecto obliga a los martilleros a que en todos los anuncios publicitarios de alquileres agreguen de manera visible una leyenda que diga que está prohibido el cobro de honorarios y gastos vinculados al corretaje a los inquilinos al momento de firmar un contrato.

Durante el debate, la diputada del bloque Frente Amplio Justicialista y autora de uno de los proyectos involucrados, Giaccone, sostuvo que “hoy en día el inquilino absorbe la totalidad de los montos del gasto del contrato, y esto se debe a las condiciones del mercado donde es más fácil cobrarle al más débil, al que más lo necesita, al inquilino”. Y agregó que “no podemos dejar el derecho de acceso a la vivienda bajo el más absoluto juego de la oferta y la demanda”.

El proyecto de ley bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros Crédito: Fabián Marelli

Por su lado, el massista Lissalde, impulsor de otro de los proyectos tenidos en cuenta, dijo que “esta ley no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, porque no es su objetivo, sino bajar el costo de acceso a un alquiler o a su renovación. Un objetivo quizás más limitado pero que lo va a cumplir”. Finalmente, el oficialista Mosca celebró la media sanción del proyecto y aseguró: “sabemos que los bonaerenses están haciendo un gran esfuerzo, y trabajamos para que quienes tienen que alquilar, puedan hacerlo bajo mejores condiciones y teniendo que afrontar menos gastos”.

Las críticas más fuertes a la iniciativa llegaron de la mano del presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, que amenazó con presentar recursos de amparo si se convierte en ley por el perjuicio que implica “la pérdida del 50 por ciento en nuestros honorarios”. Explicó además que su entidad está de acuerdo con fijar una “tarifa social” para los inquilinos pero pretendía que el tope fuera de “$7000 u $8000 de alquiler mensual”.

Según el dirigente, con el monto que fijaron los diputados, “más de la mitad de las operaciones quedarán abarcadas”. Es que, según un relevamiento del Colegio, el promedio de alquiler de una propiedad en provincia está en $9415.

La negociación nacional

El texto que espera ser incorporado en el temario de extraordinarias del Congreso Nacional introdujo importantes modificaciones al proyecto de ley de alquileres recibido en revisión de la Cámara Alta. No obstante, los distintos bloques negocian más cambios que serían introducidos en el recinto en el debate en particular. Luego de esa votación, la nueva media sanción deberá volver al Senado para ser ratificada o rechazada. Esto, seguro en 2019.

El texto aprobado, que cuenta con el aval de la Federación de Inquilinos Nacional pero que fue muy cuestionado por el sector inmobiliario, establece que las comisiones no podrán superar un mes de alquiler; que el plazo mínimo para el alquiler de viviendas serán de tres años y que la actualización deberá hacerse de acuerdo con el coeficiente que surja de la combinación en partes iguales de la inflación y del índice de variación salarial.

Además, se fija que las comisiones y honorarios deberán ser abonados por los propietarios y no podrán superar medio mes de alquiler en el caso de una renovación, que el plazo mínimo de alquiler para comercios será de dos años y que la actualización será semestral.

Se incorporó también un artículo que flexibiliza el sistema de garantías, criticado por toda la oposición. A la garantía de una propiedad que se exige en la actualidad se añaden otras tres opciones que deberán ser aceptadas por el propietario: el aval bancario; un seguro de caución y una garantía personal del inquilino.

No obstante, uno días después de la firma del dictamen, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, y los representantes de las cámaras inmobiliarias acordaron incorporar al proyecto gran parte los reclamos del sector: se mantendría el plazo mínimo de tres años para los contratos pero el ajuste o actualización de los valores serían en base a la variación del índice UVA -ya no un mix entre inflación y variación salarial-. Además, el propietario puede reservarse el derecho de exigir garantías reales al posible inquilino; los corredores pueden cobrar comisiones si es el inquilino quien necesita el servicio de búsqueda de un inmueble; no podrán fijarse topes a la comisión que el inmobiliario le cobre al propietario; y no será obligatorio registrar el contrato ante la AFIP , entre otras propuestas menores.

Resta ver si en los próximos meses, se logran los acuerdos necesarios para que la nueva norma nacional de alquileres y la de comisiones cero bonaerense se conviertan en ley. Al menos, una de ellas si no ambas.

Caso testigo

La norma bonaerense que avanza en su tratamiento tomó como fuente de inspiración la aprobada en la Ciudad de Buenos Aires. La propuesta que también generó una fuerte resistencia en el sector.. “En un alquiler intervienen tres partes: locador, locatario e inmobiliaria. Y este proyecto está pensado sólo en el inquilino”, es categórico Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Y agrega: “El propietario no quiere seguir perdiendo rentabilidad que ya cayó del 3 al 2,5 por ciento anual en dólares. Por lo tanto intentará defender el mayor precio posible. Por otra parte, habrá que ver qué pasa con la oferta porque sí la rentabilidad es baja y la ley protege más al inquilino que al locador, el propietario buscará otro tipo de inversión”.

Por Lorena Zapata, Sábado 1 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION