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Los outlets resisten una caída de más del 20% en las ventas

Villa Crespo y Barracas tienen sus propios ejes comerciales; qué pasó con los precios y cómo negocian los propietarios y las marcas las actualizaciones de los alquileres.

Se acerca diciembre y los comerciantes ya comenzaron a preparar sus vidrieras para recibir la Navidad. Es un mes clave para la actividad. Las esperanzas del sector están puestas en lograr que las ventas de las Fiestas compensen la caída del consumo del año.

El último informe de locales porteños difundido el mes pasado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba) determinaba que el promedio de ocupación en Capital es 91,37 por ciento. Si bien no hay relevamientos estadísticos oficiales específicos del movimiento comercial y  vacancia de locales en los focos que concentran negocios del tipo outlet, al circular por estos ejes queda en evidencia que no escapan a la realidad de la actividad comercial general.

Según afirmaron desde la inmobiliaria LJ. Ramos, los niveles de ocupación en los focos de outlets vienen en paulatino descenso con una vacancia que promedia entre 7 y10 por ciento, derivada de la caída de sus ventas, que ronda el 30 por ciento. Ello implica renegociar entre propietarios e inquilinos los valores de los alquileres dado que, a diferencia de los locales en zonas comerciales principales, si un local allí queda vacío no se encuentra fácilmente un nuevo ocupante.

“Los propietarios dicen que los inquilinos tuvieron una baja de entre 20 y30 por ciento en ventas. Esto acarreó que cuando este año hubo que subir los alquileres no lo hicieran a la par de la inflación. En estas zonas las rentas se incrementaron en promedio el 20 por ciento, lejos 30-35 por ciento que subieron los valores en los focos comerciales de Capital. Se pusieron de acuerdo entre propietarios y empresas como para que los outlets no se encuentren tan apretados”, detalló Miguel Grehan, director de la división locales de esa inmobiliaria.

Si bien hay variaciones entre las fuentes consultadas, los valores de los alquileres en estas zonas están dentro de un rango de US$ 25/40 por m2. Estos precios están lejos de los que se pagan sobre la avenida Santa Fe donde la renta promedio es de US$ 50/m2 o en la peatonal Florida donde trepahasta US$ 70/m2. Pero, para los comerciantes la situación es apremiante y reclaman mayor contemplación. Camilo Alan, inquilino en varios locales ubicados sobre las calles Gurruchaga y Aguirre; y en las avenidas Córdoba y Scalabrini Ortiz, afirmó que “hay bastantes locales que se están vaciando. Los alquileres siguen aumentando con la inflación y la venta cayó entre 30 y 50 por ciento. La zona había crecido pero con el cambio de Gobierno empezó la estanflación”.

Además de poseer negocios multimarca en Villa Crespo, Alan es presidente de la Cámara de Comerciantes de Palermo Viejo y miembro de Fecoba. Inquieto, contó que se está reuniendo con los propietarios de la avenida Córdoba “para pedirles que por lo menos bajen el alquiler por un año” para poder mantenerse allí porque “si tienen que cerrar pasará lo que sucedió en Munro que tuvo una época de auge y después quedó como zona muerta”.


En foco

La avenida Córdoba entre Julián Álvarez y Serrano así como la avenida Scalabrini Ortiz en el entorno de cruce de ambas arterias fueron pioneras en la instalación de este tipo de locales en Villa Crespo. Luego la búsqueda de un perfil diferencial de outlets de las marcas líderes de indumentaria, calzados y accesorios hizo que este formato se extendiera hacia la intersección de las calles Aguirre y Gurruchaga. ” Esta fue la zona que más creció. Llegaron a instalarse más de 150 primeras marcas. Con el cambio de Gobierno, la zona comenzó a resurgir y está en proceso de recuperación no sólo en lo textil sino también en el ámbito gastronómico. De a poco se van cubriendo los locales vacíos y la expectativa es positiva”, consideró Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

En tanto, Marcelo Goldstein,director de Goldstein Propiedades, agregó: “La explosión que generó el surgimiento de los outlets con grandes cadenas y marcas de renombre internacional trajo un crecimiento que se acompañó con mayores servicios ya que se recibe la visita de turistas internacionales y público en general”.

Sin embargo, que actualmente exista un 7 por ciento de locales vacíos en esta zona “es una baja importante para lo que es outlets porque generalmente estaban con ocupación al 100 por ciento”, según puntualizó Grehan. También se sumó la mirada de Alejandro Schiaffino, responsable de la división Locales de la firma Adrián Mercado: “Los comercios en zonas de outlet presentan una situación similar a la de los otros focos, con vacancias en sus corredores principales, como la avenida Córdoba y la calle Aguirre; la intersección de las calles Herrera y California en el Distrito de Diseño de Barracas para el rubro indumentario. Las bajas en el consumo afectaron a los distintos segmentos del mercado, generando rotación y vacancia de inmuebles comerciales”.

En cuanto al valor de compra de negocios en Villa Crespo, Goldstein informó que oscila en 8000 US$ /m2 mientras que Grehan de LJ. Ramos estimó que para adquirir un buen local se necesita entre US$ 3000 y US$ 4000/m2, aunque aclaró que todo depende de la superficie y medidas que tenga el local, la ubicación, el frente, las expensas, el espacio aéreo y de cómo sea la cuadra en que se emplaza, entre otras variables. A modo comparativo, el valor asciende a 10.000 US$ /m2 en los corredores comerciales convencionales mejor posicionados.

La rentabilidad se estima entre 4 y 6 por ciento anual, acorde a su valor de venta. “Cada cuadra tiene un precio distinto pero ese es el promedio”, finalizó Migliorisi.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 29 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Punta del Este – El desafío de seducir a un comprador exigente

El blanqueo impactó en el ánimo de los inversores y aumentó la cantidad de consultas; los amenities sofisticados son clave a la hora de definir la operación.

Elegida por parte del jet set internacional y la farándula local, Punta del Este es una de las ciudades preferidas por los argentinos, quienes traccionan la demanda de los suntuosos departamentos y casas propias de esta metrópolis.

Eso es lo que sucede, por ejemplo, con la torre Trump. Según indica Juan José Cugliandolo, director General de YY Development Group, los argentinos son los principales compradores de este producto, aunque en el último invierno hubo europeos y norteamericanos que también cerraron operaciones. “El nivel de amenities es clave para motorizar la demanda: además de la cancha de tenis en su subsuelo. cuenta con pileta indoor y outdoor, spa y health center, cigar lounge, english patio, un sector de private barbecues, o parrillas privadas para recepción”, describe el ejecutivo.

“Es una plaza que siempre será un lugar de gran atractivo para los argentinos. Tiene la particularidad que se trata de una suma de lugares para públicos diferentes. Hay amantes de Punta Ballena, de la playa Mansa, de la Brava, del puerto, de la Barra y de José Ignacio”, relata Santiago Tarasido, CEO de CRIBA que construye Artower, un proyecto ideado por el arquitecto Carlos Ott, que tendrá una superficie de 24.000 m2, distribuidos en 24 pisos con departamentos de uno, dos y tres dormitorios. Se entregará en octubre del año que viene y las unidades se comercializan desde US$ 4.000/ m2 con un esquema de financiación hasta en 36 cuotas.

“El blanqueo impactó en una mayor cantidad de consultas y en el ánimo generalizado tanto de inversores como de compradores , ampliando el mercado real”, explica Daniel Zulamián, director de la empresa homónima, en relación a los resultados que tuvo hasta ahora esta medida económica, una de las más promocionadas durante el primer ario de gestión del presidente Macri.

Todo continuará así hasta marzo, mes en el que vence el plazo para que los dueños argentinos de casas y terrenos declaren los bienes que tienen en el Uruguay. ahora a nombre de sociedades radicadas en paraísos fiscales. Según informan en el sector, esperan un repunte en las ventas para después de esa fecha, cuando se hayan realizado los traspasos de titularidad pertinentes.

De hecho, en los últimos meses aumentaron la cantidad de argentinos que le pidieron a las inmobiliarias que le tasen sus inmuebles para adherirse al blanqueo. Hay que recordar que la ley de blanqueo exige que haya dos tasaciones y elige la más alta. La AFIP está siguiendo de cerca el proceso. Sin ir más lejos hace unos meses detectó más de 1500 propiedades de argentinos sin declarar en Punta del Este.

Más allá de la coyuntura, algunos datos claves para entender qué pasó durante los últimos años, en el mercado esteño es el informe que desde hace más de diez años realiza la consultora Reporte Inmobiliario. El último presentado, durante la temporada pasada, destacaba por tercer año consecutivo una importante merma en la cantidad de nuevos proyectos inmobiliarios en desarrollo y oferta de venta. A inicios de 2014 se contabilizaban 78 desarrollos en etapa de construcción o venta, en 2015 se ubicaron 48,y en enero de 2016 sólo 37. Además sólo detectaron tres predios en los que podría haber intención de llevar adelante un desarrollo inmobiliario a futuro. Datos que podrían mostrar una gran oportunidad de negocios sobre todo si se tiene en cuenta que los valores de venta se mantienen. “En este momento la oferta y demanda de departamentos se ha equilibrado muchísimo más, tras un ciclo de altísima actividad y posterior caída, lo cual es positivo para el mercado. También los valores relativos se han acomodado respecto al costo de construcción y precios de venta en relación a la Argentina”, agrega Tarasido.

Productos y servicios

En cuanto a las iniciativas nuevas, la oferta incluye proyectos “diferentes”. Un ejemplo en este sentido es Casagrande, en José Ignacio, un emprendimiento de U$S 20 millones de inversión, en formato de condo-hotel. Tiene 58 departamentos con servicios, de los cuales ya se vendieron casi el 60 por ciento. Estarán concluidos a mediados de 2019. “Es un proyecto que a quien invierta le dejará una renta del 6 por ciento anual en dólares”, afirma Martín Levinton, director de Knightbridge Partners que pensó el emprendimiento de una forma diferente, “El objetivo fue convertir un proyecto en un producto. Es decir no sumamos ni trasladamos los amenities tradicionales de una torre de lujo, sino que buscamos crear una experiencia”, relata. Se refiere al dato de que quien compra una unidad la adquiere totalmente equipada. Esto es desde amueblada hasta con los cubiertos, los electrodomésticos, los kayak y las tablas de surf “Además es el único proyecto en propiedad horizontal de la zona que por un ticket bajo desde US$160.000 permite adquirir una unidad de 34 m2 —más 20 m2 de terraza-en un área en la que la oferta de las casas ubicadas en los barrios cerrados ronda los US$ 500.000, y las casonas tradicionales entre US$ 3 y US$ 15 millones”, detalla.

Otro edificio que también diseñó sus servicios con la idea de un cliente puntual es Green-Life. Alejandra Covello, directora de la empresa homónima, subraya que es una iniciativa pensada para mayores de 55 años, “profesionales retirados, o que se estén por retirarse y que se encuentren activos”. De acuerdo con la broker, el edificio cuenta con un servicio médico que se abona por expensas.

En general, según los actores de la plaza esteña, los servicios constituyen toda una tendencia en la oferta actual de ladrillos. Zulamián, siempre en referencia a las torres Place Lafayette, señala que este emprendímiento ” por su equipamiento es como un cinco estrellas, con desayuno opcional y servicio de comidas y bebidas”.

Por Victoria Aranda, Sábado 26 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Punta del Este sigue despertando interés

Con poca oferta de nuevos proyectos, las unidades que se ofrecen defienden sus precios; el fenómeno “de pertenencia” incentiva la demanda.

La ciudad más glamorosa del Uruguay se prepara para una nueva temporada estival. Y la demanda en materia de alquileres de inmuebles es leída, desde siempre, como un anticipo de cómo se desarrollará el verano en Punta del Este, donde oficialmente esperan un 20 por ciento más de turistas que durante la temporada pasada, cuando ya había crecido entre 20 por ciento y 30 por ciento, respecto a la temporada de comienzo de 2015, por los “precios competitivos” de las playas uruguayas frente a las argentinas. De hecho, para no ahuyentar a los turistas, hace un mes, la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este salió públicamente a instar a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada. Argumentando que no es el momento para hacerlo, porque subió el peso uruguayo contra el dólar en los últimos meses y porque países de la región, como la Argentina y Brasil, están en pleno ajuste.

En este sentido, según informó LA NACIÓN en su edición del 20 de noviembre, ya hay un dato por demás elocuente: las casas más caras se alquilaron rápido. Por caso, hay propiedades en La Barra y José Ignacio que se ofertaron a un mínimo de USS 10.000 para el período más demandado, entre el 27 de diciembre y el 10 de enero, que ya están alquiladas desde hace varios meses.

Un dato que grafica el mercado son los siguientes números. En Punta del Este hay entre 50.000 y 60.000 camas en departamentos y casas en la temporada disponibles. En la ciudad viven sólo unas 12.000 personas, pero en la primera quincena de enero, sobre todo desde el 26 de diciembre, suele ascender a 250.000 habitantes.

“Además del segmento premium que siempre está presente en Punta del Este, esta temporada se suma un turista de rango medio, que encuentra competitivos los precios de la ciudad al compararlos con algunos puntos de la costa argentina”, señala Alejandra Covello, titular de Covello Internacional, broker con actividad de uno y otro lado del Río de la Plata, en referencia al perfil que definirá el Este para las vacaciones y acerca de la actualidad del mercado.

“Los precios están respondiendo muy bien en comparación con el verano pasado”, agrega Daniel Zulamián, director de Zulamián-Desarrollos Inmobiliarios, empresa que proyecta, dirige, promueve y vende apartamentos en la península esteña, cotejando las dos temporadas que se presentan distintas desde dólar, por caso, el verano 2017 comienza sin restricciones, lo que impacta positivamente en la demanda.

“Y la rentabilidad es razonable”, agrega Zulamián a la hora de evaluar un alquiler y en relación a los valores que se manejan hoy. Al momento de los ejemplos, menciona a Place Lafayette, uno de sus productos que cuenta con características hoteleras, cada vez más usuales en materia inmobiliaria en esta ciudad. En la Torre I, ya construida y entregada, el alquiler de un ambiente en el periodo más alto de la temporada, la primera quincena de enero asciende a U$S 2.200; el de un dormitorio a U$S 3.000 y el de dos, a U$S 4.000.

Con cartel de venta

El mercado de compra y venta de proyectos merece un capítulo aparte. En Uruguay coinciden en que hay pocos nuevos desarrollos en la ciudad. Lo que mueve el mercado es lo ya está proyectado y que se encuentra en etapa de comercialización, aseguran. “En algunos casos, con marketing extra”. Así dicen en el sector y en estricto off the record acerca de la Trump Tower esteña, que a partir de los resultados electorales en Estados Unidos. vio acrecentar el interés de parte de posibles compradores.

Según informan en YY Development Group, firma responsable de la iniciativa que lleva el sello del presidente electo de los Es-ados Unidos, actualmente tienen un 65 por ciento colocado. La torre cuenta con 80 unidades vendidas a un precio promedio de U$S 800.000 por residencia.”Hemos alcanzado la losa veintidós”, apunta Juan José Cugliandolo, director de la empresa, en relación a la actualidad del desarrollo ubicado en la parada 9 y 1/2 de La Mansa, cuyos precios parten en los US$ 510.000 para un departamento de 100 m2 hasta llegar al US$ 1,9 millón para uno de 310 m2 . El promedio del m2 asciende a US$ 5.500.

La ya citada Torre I de Place Lafayette, en avenida Roosevelt y Pedragosa Sierra, “en el corazón de Punta del Este”, también ostenta buenos registros de venta. En Zulamián Desarrollos Inmobiliarios explican que se trata de un producto enfocado a un público de un “razonable poder adquisitivo”, para el que existen planes de compra “muy interesantes”. En concreto, el m2 con entrega inmediata tiene un valor de entre US$ 3.000 y US$ 4.000, según la altura del departamento, con financiación a cuatro años posteriores ala ocupación. En tanto, en la segunda torre que se encuentra en construcción el valor del m2 ronda los US$ 2.600. En cuanto a las zonas que más desarrollos concentra, Covello sostiene que toda Punta del Este presenta actividad y que no hay un área que se destaque sobre otra. Sin embargo opina que las vistas que ofrece la península son un factor excluyente a la hora de decidirse por tal o cual proyecto. En sintonía, la broker destaca la buena performance que tiene Look Brava, proyecto del que ya se vendió el 70 por ciento, Se trata de la torre más alta de Punta del Este, con una oferta integrada por departamentos -son ocho por piso- que arrancan en los US$ 200.000 hasta los US$ 500.000 y un pen house que cotiza a US$ 1 millón. En general, Covello sostiene que Punta del Este es un mercado de lo más consolidado y que nunca ha defraudado al inversor. Según comenta, el m2 de esta ciudad del Uruguay, “aún con las crisis” no ha hecho más que apreciarse con los años. “Hay como un fenómeno de pertenencia: en el segmento premium, todos quieren tener una residencia en esta península”, sentencia.

Por Victoria Aranda, Sábado 26 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Invertir en campos, una opción no apta para especuladores

La caída de 30 por ciento en la rentabilidad del sector, en los últimos cinco años, afectó el mercado de real estate rural; radiografía de un negocio en el que escasean las operaciones

El optimismo en el campo tras el cambio de Gobierno se renovó pero aún no alcanza para dar con la tan esperada reactivación. La determinación política de devolverle rentabilidad, a través de la quita de las retenciones, deducción del 5 por ciento a la soja, la devaluación de la moneda y la promoción en el mundo, no lograron el impacto esperado en el mercado inmobiliario rural. A pesar de que este segmento tiene una mirada esperanzadora en el futuro económico local, la cautela es lo que predomina entre compradores y vendedores.

El campo dejó de ser un territorio de inversión para especuladores y hoy son los productores, los que tienen en sus manos el poder de volver a darle impulso al negocio de real estate rural.

“El campo es distinto a toda inversión inmobiliaria, dado que se compra un terreno que produce alimento, la principal ventaja productiva del país”, indica Federico Nordheimer, miembro de la inmobiliaria que lleva el apellido familiar. “Dependerá de cómo evolucione esta industria, para que la reactivación se concrete. Todos esperamos que la promesa de que la Argentina se transforme del granero al supermercado del mundo se haga realidad. De esa manera año tras año el campo irá mejorando”, agrega.

Por ahora, el panorama muestra una notoria escasez de operaciones, situación que se vio agudizada durante el último año debido a la caída de los commodities. Esto no hizo más que agravar la escasa rentabilidad que hoy tiene el sector, la cual cayó un 30 por ciento en los últimos cinco años.

Así, la compra venta de tierras como el mercado de alquileres cuyos valores todavía no pueden ser costeados con la actividad agropecuaria se vio afectado por la caída de la rentabilidad.

“Terminó un Gobierno y arrancó otro con la sensación que el mercado iba a volver a la normalidad pronto eso no ocurrió, al menos en los tiempos previstos”, se lamenta Marianc Maurette, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). “En materia de campos, el atraso de la cosecha que se dio recién en el mes de mayo, cuando se esperaba para abril, hizo que la renegociación o los nuevos contratos de arrendamientos se atrasaran también”.

La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) mide la actividad del mercado inmobiliario rural a partir de su propio índice (InCAIR) que en septiembre marcó un registro de 41,08 puntos, con una leve caída con respecto al mes anterior. Javier Christensen, secretario de la Comisión Directiva de CAIR refiere que en el último mes la compleja operatoria del blanqueo postergó las decisiones de inversión pero aún continúan vigentes las expectativas vinculadas a la performance de la economía a futuro. A la vez que sostiene que “las altas tasas de interés sumadas a un tipo de cambio semifijo continúan frenando al mercado”.

La tierra como opción

Hoy por hoy es más rentable tomar bonos, letras del tesoro y hasta un plazo fijo que meterse de lleno en el mercado rural donde todavía su desempeño a futuro es incierto, aún para los que se dedican a la especulación. “La rentabilidad del campo está muy finita”, sostiene Guillermo Villagra, socio de Openagro, fondo de inversión y consultora agropecuaria. “Una inversión segura da entre un 1 y 4 por ciento de renta anual en dólares, lo cual a nivel global no es una buena tasa”.

En la Argentina un 50 por ciento de los cultivos se realiza sobre campos arrendados, pero pese a las buenas expectativas generadas con el cambio de Gobierno, las previsiones aún son moderadas.

“En lo que queda del año no se esperan grandes modificaciones en cuanto a la rentabilidad. Pues la carga tributaria es aún elevada y el ciclo de producción requiere de más tiempo. Las mejoras recién se verán el año con que viene con la nueva cosecha”, remarca Jorge Areco, ingeniero agrónomo de la División Campos de Díaz Mayer & Brie Propiedades.

Por su parte Villagra resalta que si bien se quitaron las retenciones, “el sector todavía tiene costos altos. Si a eso se le suma que no se otorgará la quita de otro 5 por ciento a la soja y el comportamiento de clima es bastante errático, la rentabilidad resulta escasa”.

Por Lorena Goarino, Lunes 21 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION
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Qué comprar para hacer un buen negocio

Cuáles son las tipologías con mayor demanda; las características de la unidad que mejoran su colocación; el peso de la zona y qué exige el mercado a la hora de alquilar; la renta de cada barrio.

En general, aquel que invierte en ladrillos suele buscar seguridad; poner a resguardo su dinero con la idea de proteger sus ahorros o ganancias. Pero, también, están aquéllos que además de protección intentan sacar provecho de ese capital, obteniendo, ni más ni menos, que una buena renta. Si bien hoy los inversores que apostaron a los ladrillos obtienen una rentabilidad promedio que Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios estima entre 3 y 5 por ciento anual en dólares, hay casos que pueden superar la media, siempre y cuando cumplan con determinados requisitos. “En el hipotético caso de que sólo contemplemos la tipología como variable de comparación, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son la mejor inversión no sólo porque ofrecen una excelente ecuación entre su costo y rentabilidad sino, también, porque tienen mayor demanda por ser un producto masivo que se ajusta a dive-sos públicos: solteros, parejas jóvenes, estudiantes, divorciados, profesionales”, detalla Pablo Sánchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “De esta forma reducen el riesgo de vacancia y por consiguiente los costos que ésta genera tales como expensas, servicios, impuestos que terminan impactando en la rentabilidad proyectada”, completa.

Según explica Pablo Brodsky, titular de Predial, inmobiliaria que comenzó operando en Almagro pero que hoy se ha extendido por Capital y en la ciudad de Neuquén, un departamento chico siempre es la mejor inversión. De hecho, la empresa registró como marca a los “microdepartamentos”, inmuebles de entre 18 y 30 m2, que se venden equipados, con precios que arrancan en los US$ 50.000. “En principio, hay que subrayar que con el dinero que el inversor puede llegar a comprar un ambiente grande o un dos ambientes puede comprar dos “microdepartamentos”. De esta manera, a groso modo, podemos decir que duplica su renta. Por otro lado, hay que destacar que, proporcionalmente, la renta es mayor debido a que existe muy poca diferencia entre el alquiler de un monoambiente o un dos estándar y el alquiler de un microdepartamento”, sintetiza. Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires, contextualiza la inversión: “En momentos de crisis como los que hemos pasado son las dos puntas del segmento las que mantienen medianamente las ventas. Por un lado, las unidades pequeñas y bien ubicadas y, por el otro, los departamentos grandes de tres dormitorios o más, ya que hay pocos a la venta debido a que, en contraposición con las unidades chicas que han proliferado en los últimos años, se construyeron muy pocos con estas características”. ¿Cuáles son los riesgos de las unidades pequeñas? Según explican en Grupo Portland, radican en su masividad y que en algunas zonas la oferta es muy amplia. “Esta situación no se da con las unidades grandes que tienen una oferta menor.

Es por esto que es muy importante analizar la demanda insatisfecha en cada zona para invertir de acuerdo con las necesidades puntuales”, aconseja Sánchez. De acuerdo con el desarrollador, estas propiedades chicas tienen una gran demanda en zonas mixtas, donde hay un mix entre vivienda de estudiantes y de profesionales. Por ejemplo, la zona de influencia de la Facultad de Medicina “tiene una gran demanda de unidades chicas aptas profesional por parte de los dos segmentos” y barrios como San Nicolás, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Nuñez y Caballito que son “importadores de público”, por lo que mantienen una baja vacancia, ya que generan una “inmigración natural” desde otras zonas.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó que en cuanto a tipología de las unidades, la renta promedio más alta se obtiene en alquileres de departamentos de dos ambientes, donde llega al 4,4 por ciento anual, mientras que por los monoambientes o un departamento de tres ambientes, un propietario percibe 4,2 por ciento. Para el analista, los departamentos de dos ambientes en Monserrat, son los que ofrecen el rendimiento más alto, con un promedio de 5,6 por ciento. Por el contrario en Puerto Madero, una unidad con los mismos ambientes ofrece el más bajo rendimiento con sólo 3 por ciento. Más allá de la tipología y la zona, existen algunas claves que Altgelt recomienda tener en cuenta: la unidad debería estar cerca de medios de locomoción. Además hay que mirar el valor de las expensas, un gasto que condiciona en forma determinante la rentabilidad de una unidad. “Cuanto más alto sea el costo de las expensas, menor será el monto del alquiler”, afirma el broker. La calidad y el estado también influyen. De esta forma existe una ecuación con distintos factores que hacen que un departamento sea una buena inversión. “Las dos directrices del mercado, oferta y demanda, son las que efectivamente mandan, mientras que los otros factores enumerados tienen su peso que inclinan la balanza hacia uno u otro lado”, sintetiza. De este modo, también hay buenas perspectivas para las departamentos de lujo -hay pocos en el mercado y la demanda no mengua- y para los PH, que tampoco abundan y cuyos gastos los convierten en un producto apetecible y apto para todo público.

Por Victoria Aranda, Sábado 19 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION