Atado al compás de la economía, el sector de las oficinas mantuvo la demanda. Algunas empresas resignaron m2.
El escenario de las oficinas no tuvo su peor año de la historia, pero tampoco fue más positivo que en 2013. Se sumaron nuevos edificios, algunas empresas construyeron sus propios inmuebles y otras se mudaron a otros horizontes lejos del centro porteño, y sí aumentó la vacancia, pero los brokers coinciden en que la demanda se mostró activa.
Según el relevamiento de la consultora Colliers International, en 2014 se incorporaron al mercado 90.000 m² de nuevas oficinas; de esta forma el inventario quedó conformado por 1.647.241 m² de edificios categoría premium. En ese sentido el nivel de construcción creció un 52% respecto del año anterior y mantiene esa tendencia desde 2011.
“A pesar del contexto económico, la demanda se mostró activa alcanzando 50,062 m² de absorción neta anual, muy cerca del promedio histórico del mercado -de 60.000 m2 por año-. Esta performance permitió atenuar un crecimiento abrupto de la tasa de vacancia, la cual sólo aumentó 1,7% durante 2014 para llegar al 8,4%”, dijo Alejandro Badino, gerente general de Colliers International.
Al finalizar 2014, todos los submercados mostraron absorciones netas positivas, “es decir que la superficie ocupada en cada uno de ellos aumentó respecto de 2013. Los más demandados fueron macrocentro sur (15.000 m²), Puerto Madero (13.000 m²), Catalinas (6000 m²) y la zona norte (6000 m²). No obstante cabe destacar que si bien macrocentro sur fue el submercado con mayor ocupación, simultáneamente su tasa de vacancia alcanzó el 21,5%, producto del ingreso de 3 importantes edificios, los cuales aún no han alcanzado la plena ocupación (955 Belgrano Office, Altman Eco Office y Go Green)”, detalló Juan Manuel Farola, gerente de oficinas de Colliers International. Mientras que Ivan Jackson, de la división transaction management-Global Corporate Services de CBRE Argentina, indicó: “Nuestros datos muestran que el nivel de vacancia comparando el final de 2013 y el tercer cuatrimestre de 2014 se mantuvo estable, alrededor del 10%. En tanto que los valores de alquiler presentaron una leve mejora, del 3,5%. La absorción neta de este año se posicionó de mejor manera en comparación con 2013, con más de 46.000 m2 absorbidos, aunque está lejos de los valores de otras temporadas donde se alcanzaban valores cercanos a los 100.000 m2”.
Dada la situación del mercado inmobiliario actual, el balance del sector premium de las oficinas fue positivo para 2014. “Si bien tuvo una baja en sus valores de locación históricos se mostró como un eje atractivo para clientes en desarrollo. En cambio el sector con inmuebles de menor categoría no fue el más afortunado, donde fue muy difícil poder volver a ocupar aquellos espacios libres que se generaron en el mediano y largo plazo”, dijo Ignacio Cabrera, broker comercial de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias.
“A futuro esperamos un mercado más dinámico; sin bien 2015 es un año electoral donde los clientes se van a mostrar expectantes, creemos que vamos a tener un clima favorable con bastantes oportunidades”, amplió.
También sobre las perspectivas que dejó el año se refirió Eduardo Prassolo, responsable de la división oficinas de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria. “El 2014 dejará un leve incremento de la vacancia y una pequeña reducción de los precios de alquiler en este mercado. Pero la mira está puesta en el futuro, con empresas que están tomando decisiones con una tendencia firme: buscar nuevas instalaciones para reducir gastos sin perder lujos. Esta es la gran oportunidad.”
Con una gran incertidumbre, pero especialmente con cautela, se fueron haciendo movimientos para reducir los gastos. Las medidas abarcaron desde achicar los espacios hasta mudarse a zonas más baratas o resignar lujo para pagar menos. “Lo cierto es que los costos en dólares de los alquileres empezaron a pesar en las compañías, la mayoría con una rentabilidad más chica frente a una elevada inflación”, amplió Prassolo.
Valores y contexto
Con esta radiografía actual, el año próximo empieza a definirse con una expectativa similar a la que deja 2014, con la posibilidad latente de buscar nuevos espacios si hace falta reducir gastos.
“Es un hecho concreto que mientras grandes empresas directamente concretaron sus mudanzas en los últimos meses, otras dejaron el tema en carpeta, pero no lo descartaron. Esto quiere decir que de las largas estadas en un edificio, donde las compañías más destacadas han pasado décadas y sus oficinas eran como un sello de reputación e imagen para la organización, aparece ahora la posibilidad de buscar otro espacio, tanto para reducir los gastos como para alejarse del ruido y el caos de la gran ciudad”, contó Prassolo.
En 2013, ya con un mercado complicado por el cepo al dólar que modificó la disponibilidad de divisas de las compañías para enfrentar deudas, muchas se mudaron del microcentro a las afueras de la ciudad. Esta tendencia siguió en 2014 y será clave hacia el año próximo. “Las empresas también quieren ganar tranquilidad, en lo posible no resignar muchos lujos, y descentralizar operaciones. La oferta acompaña esta demanda con el lanzamiento de nuevos edificios más allá de la avenida General Paz. ¿Y cuál es la oportunidad? Atraer a esa demanda con nuevas propuestas, ya que se puede ofrecer buena calidad por menos precio, y ese es el objetivo que perseguimos al asesorar a los clientes para que encuentren las mejores soluciones sin tener que resignar las pretensiones”, agregó.
Sobre los contratos, Lucía Do Campo, marketing & research responsible de CBRE Argentina, destacó que “en las oficinas premium, la gran mayoría de los contratos se firman en dólares y en estos casos los incrementos son anuales, pero en los casos que hemos firmado contratos en pesos, el incremento ha sido semestral”.
Mientras, los valores de alquiler en la actualidad se presentan de la siguiente manera: plaza San Martín y Catalinas con un promedio de 28 dólares por m2 al mes y 27,5, respectivamente. Puerto Madero Norte (diques III y IV) presenta un valor promedio de 27 dólares por m2, macrocentro con 26, microcentro con 24, Plaza Roma con 23, Belgrano con 22,50. Los submercados más accesibles en términos de valor de alquiler son Puerto Madero Sur (diques I y II) con un asking price promedio de 21,50 dólares por m2 por mes.
Por José Luis Cieri, Lunes 29 de diciembre de 2014
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION