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Franquicias – Un sistema que favorece los alquileres

Nuevas marcas inauguraron espacios en distintos puntos de la Capital y en el interior. En su mayoría, el cálculo de la inversión supera los 200.000 pesos.

Aunque en muchos focos comerciales los índices reflejen que la vacancia de los inmuebles va en aumento, un sistema que opera dentro del circuito económico del país se mantiene en buen nivel de operaciones: el de las franquicias.

Las marcas apostaron definitivamente por este método, que contribuye en forma notable para que se motoricen las búsquedas y se concreten los alquileres de los locales (ya que en su mayoría domina este tipo de acuerdos), tanto en la Capital como en el interior.

Al respecto de la marcha del sector, Lucas Secades, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), puntualizó: “Sin duda se vio afectado por la economía, pero mejor preparado para cualquier crisis dado que el sistema se basa, entre otras cosas, en la economía de escala. Aunque haya un escenario con inflación, el impacto en las franquicias se ve amortiguado por las características del sistema. Se han desarrollado nuevos proyectos, se han sustituido importaciones y existen ofertas puntuales, entre otros; estos efectos favorecen a que las marcas sigan invirtiendo en el rubro”.

En la AAMF tienen registradas 160 empresas asociadas y es un número el cual debería crecer y se trabaja para eso.

“Para una empresa, apostar a un sistema de franquicias significa, fundamentalmente, apuntar a la expansión planeada por un tercero de la mano de un formato de negocio estandarizado y que se aplica en procesos productivos. Para el franquiciado, la ventaja que este modelo de negocio ofrece principalmente es que se incorpora a un sistema con pautas y lineamientos claros y estudiados para la mejor gestión de su futuro negocio”, expresó Yanina Lépore, responsable de atención a inversores de Centrofranchising, una consultora especializada en el sector originaria de Córdoba con representaciones en varios puntos del país y en Chile.

Las franquicias se expanden por todo el país. Las marcas que se encuentran en el interior se radican en Buenos Aires y viceversa, pero la tendencia es salir a mercados internacionales, en especial los de América latina. Los locales que se buscan, dependiendo del tipo de franquicia, por lo general oscilan entre los 50 y 350 m2. “Se trata de ubicar espacios en esquinas con fácil acceso y buen tránsito peatonal y vehicular”, amplió Lépore.

“La inversión promedio para acceder a una franquicia oscila entre los 350.000 y 2 millones de pesos”, afirmó Secades. Por su parte, Lépore opinó: “Entre los clientes franquiciantes con los cuales trabajamos tenemos en cuenta tres rangos: alto, medio y bajo, y las inversiones parten de los 350.000 dólares (los más costosos), desde 1.200.000 pesos (las inversioens estándar) y de 70.000 a 300.000 pesos (los más accesibles). La inversión es por todo concepto: fee de franquicia, obra civil, equipamiento y stock inicial”. Seguí leyendo “Franquicias – Un sistema que favorece los alquileres”

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Necesidad de usar otras herramientas

Siempre se ha dicho que el sector inmobiliario es procíclico. Cuando la economía crece, el sector acompaña, pero a un ritmo superior; cuando la economía se detiene, el efecto en el mercado inmobiliario se ve potenciado. Está claro que la macroeconomía no ayuda.

No obstante es en estas coyunturas cuando más debemos agudizar el ingenio también para el sector inmobiliario que debe recurrir a las herramientas de la microeconomía, entre las que se encuentra el Cedin, que ayudó a que se concretaran operaciones que probablemente nunca se hubiesen realizado. Fueron 500 millones de dólares, no es la panacea, pero sin el Cedin serían miles de operaciones menos.

Desde el sector inmobiliario se está trabajando para agilizar las operaciones haciendo un mejor uso de esta herramienta de pago para que sea más difundida y aceptada por las partes, y que se genere a través del Cedin mayor cantidad de transacciones comerciales. Por eso -y a fin de promover su uso- se solicitó que se amplíen los casos en que los Cedin se puedan aplicar, es decir, transformados en dólares billete. Entre otras medidas se sugirió extender su utilización a las cesiones de boleto de compraventa y a los contratos de adhesión a fideicomisos ya terminados, con entrega de posesión y precio íntegramente pago.

También se busca un mecanismo de verificación, aplicación y pago ágil, ya que hoy es frecuente que el procedimiento lleve no menos de 4 o 5 horas, lo que genera mucha inquietud a las partes involucradas en la operación. Es necesario implementar cambios para que el uso de los Cedin logre cautivar a los interesados, ya que la reactivación de la actividad inmobiliaria es fundamental para el desarrollo económico del país.

Esta semana también asistimos al regreso de los planes de ahorro inmobiliarios, una herramienta dirigida a la clase media, que permiten mes a mes ir construyendo un capital y al cabo de un tiempo acceder al dinero para comprar o construir un inmueble por sorteo o licitación. Es un instrumento muy utilizado en el sector automotriz. Todos queremos condiciones más favorables; mientras tanto, no bajemos los brazos y utilicemos las herramientas que tenemos a nuestro alcance para que el mercado no se detenga.

Por Mario Gómez (director de especialización de desarrollo de emprendimientos inmobiliarios del ICI) para LA NACION, Sábado 26 de julio de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Zona que crece en el Distrito Audiovisual

Se advierte un cambio progresivo con propuestas gastronómicas y boutiques de diseño, entre otras.

El próximo 21 de septiembre Colegiales cumple 125 años; sigue creciendo y está más joven que nunca. A partir de la instalación de las productoras y la constitución del llamado Distrito Audiovisual, la zona sumó a sus atractivos y a sus residentes tradicionales cantidad de visitantes que llegan allí para trabajar, visitar algunas de las muestras del Dorrego o el renovado Mercado de Pulgas. Así, este retazo porteño sumó importantes edificios de oficinas y nuevos o reciclados locales comerciales que ya no se limitan a las arterias principales y otorgan al barrio un peculiar movimiento interior, con interesantes propuestas gastronómicas, pequeñas boutiques de diseño y gran cantidad de posibilidades para satisfacer tanto las necesidades de los residentes como las de quienes llegan a trabajar o de paseo.

“Colegiales crece de manera sostenida tanto en lo que hace a viviendas como en lo comercial. Históricamente siempre fue un barrio residencial y de construcciones bajas, pero hace algunos años que viene levantando su demanda para proyectos comerciales, en especial en el corredor de Álvarez Thomas desde Elcano hasta Lacroze. Creo que el barrio está en alza y que tiene una identidad definida que asocia en armonía algunos intereses propios de Palermo, Belgrano y Chacarita. Por si esto fuera poco, hoy se suman a la movida del barrio productoras grandes, medianas y pequeñas que hacen al polo audiovisual y le dan un toque cool a esta geografía porteña”, dice Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces. En igual sentido opina Manuel Mel, que del Departamento de Ventas de Mel Propiedades informa: “El Distrito Audiovisual de Colegiales crece cada día más; muchas productoras se instalaron en la zona no sólo por sus beneficios impositivos, sino también por su privilegiada ubicación dentro de capital, con buenos accesos, ya sea por avenida Juan B. Justo como por avenida Córdoba. Colegiales se caracteriza por tener importante oferta de casa y PH. Este último es un tipo de propiedad muy buscada, lo mismo que ciertos edificios nuevos con no más de 4 pisos, cuyos proyectos ofrecen departamentos tipo loft aptos profesionales, muy buscados para las oficinas, dado que pueden dividirse según distintas necesidades”.

El tema es que esta ola audiovisual acerca gente al barrio, sea durante la jornada laboral, el after office o los fines de semana. “Hay buena demanda de oficinas y también de locales para el rubro gastronómico, pero en este último caso, la poca oferta obliga a reciclar viejas casas o encarar nuevas construcciones”, retoma Beigel, con fuerte presencia en Colegiales y fundada hace más de 40 años. Según Manuel Mel, “los locales para el rubro gastronómico suelen ubicarse sobre las avenidas o muy próximos a ellas por un tema de habilitación y movimiento peatonal, pero los costos de la zona según el proyecto no deberían superar los 2600 dólares el m2 nuevo. En relación a dos de los barrios lindantes, Belgrano y Palermo, este es un valor muy competitivo dentro del mercado a estrenar”. Seguí leyendo “Zona que crece en el Distrito Audiovisual”

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El Cedin vuelve a subir a escena

Un regreso ¿con gloria? La referencia va en una dirección: la nueva presentación del Cedin -ese certificado que se utilizó en la intermediación inmobiliaria para la adquisición de propiedades y que surgió como necesidad luego de haber sido implementado el cepo al dólar- pretende regresar renovada, según trascendió del anuncio del Gobierno. Es probable que esta idea surja además como respuesta a un requerimiento de las cámaras más importantes que representan al sector, que consideran necesario que se implemente alguna medida para reactivar el mercado. En el caso del Cedin será fundamental que se articule una mejor coordinación durante la operatoria en la que participen los bancos. Las entidades inmobiliarias manifestaron recurrentemente su preocupación por la situación de la actividad y esperan que se establezca un canal de diálogo con las autoridades para encontrar nuevo rumbo para este mercado que tiene detrás una de las industrias más poderosas, como es la construcción. Son bienvenidas las iniciativas en ese sentido, pero con la vuelta del Cedin, ¿será suficiente para lograr dinamizar el sector? Habrá que evaluar qué sucederá a partir de la semana que viene con la respuesta de la demanda. De todos modos hacen falta sumar otras herramientas para salir del lento comportamiento del mercado. Una -también muy esperada- es la oferta del crédito genuino, del que por el momento no se hace referencia, y será así probablemente hasta que -entre otras medidas- se logre bajar la inflación que tanto daño genera en la vida diaria.

El sol de agosto predispone a las buenas ideas. Cafecitos mediante entre amigos y profesionales de la actividad dejaron trascender que en el devenir de esta industria, reconocidos inversores o desarrollares avizoran tenues cambios que son esperanzadores, no porque resuelvan en lo inmediato la problemática expuesta, sino porque se interpreta como un resurgimiento que llevará su tiempo, pero que puede gestar los primeros atisbos de un tiempo mejor, que no está tan lejos. Sin demasiados datos concretos, algo bueno se vislumbra cuando determinados actores, de larga trayectoria, sagaces conocedores del mundo financiero y del Real Estate, se animan a predecir que el cambio no sólo es posible, sino que ciertos indicios permiten predecir que el mercado, con su vital capacidad de reacción, está listo para el nuevo despegue ni bien las primeras señales aparezcan en el mundo de los negocios.

Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 9 de agosto de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Locales – Sube la vacancia en Palermo SoHo

Los alquileres altos generan la rotación de las marcas; el rubro de la indumentaria lidera la demanda.

Si bien la plaza comercial de Palermo SoHo está en etapa de recambio y acomodamiento, los negocios no comercializan como hasta hace dos años, influidos por los cambios económicos que no fueron satisfactorios para las ventas de los artículos que se ofrecen en este barrio porteño. Esta situación hizo que varias marcas piensen mucho a la hora de renovar sus contratos, sumado a las altas pretensiones de los propietarios cuando deben renegociar un acuerdo por el alquiler.

Dentro de esta realidad la zona es muy buscada, pero presenta un índice alto de vacancia. “Este foco comercial con eje en las calles Gurruchaga y Aguirre transita por el momento de mayor vacancia de locales de los últimos años. Actualmente llega a un 10% en ambos casos”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente de la división de locales de L. J. Ramos Brokers.

De los rubros que buscan este punto porteño, el predominante es la indumentaria, al que se suman algunos pedidos vinculados con lo gastronómico.

En relación a los metrajes que se solicitan, Federico Salem, agente inmobiliario en Remax/Más, explicó: “Los pedidos son para los comercios de venta minorista, en locales de 100 a 130 m2. En cambio, en el rubro gastronómico los metrajes que se solicitan promedian entre los 145 y 150 m2”.

Otra cuestión que se negocia mucho por esta época son los contratos de locación. “En este aspecto hay una lucha diaria entre el potencial inquilino y el propietario, ya que el primero quiere hacer el contrato lo más extenso posible, y así asegurarse de algún modo el recupero en mayor cantidad de tiempo. Mientras que por el otro lado, los propietarios quieren acceder al máximo hasta los tres años que marca la ley para este tipo de contratos, y aprovechar esa renovación para ajustar el contrato después con otra realidad a la que se firmó inicialmente”, dijo Salem.

Estas situaciones y las bajas en las ventas han hecho que se generen rotaciones constantes de las marcas, pero con el mismo perfil comercial. “Por lo general, en un local usado para gastronomía, con las conexiones realizadas y con un público que tiene mentalizado el espacio con un lugar gastronómico, es más fácil llevar a un cliente del mismo rubro que de otro (aunque hay excepciones). Algo similar ocurre con la indumentaria y con el resto del sector”, agregó. La ventaja comercial clave es la sinergia que se genera al estar rodeado de marcas de la competencia. “En este caso, la indumentaria genera que ambos focos sean elegidos por la gente que sabe que en un lugar tiene todas las marcas a disposición. Le permite comparar, buscar precios y hasta conocer las firmas nuevas que, en su mayoría, se instalan en la zona como punto de partida para posicionarse en un mercado muy competitivo”, dijo Beccar Varela. Seguí leyendo “Locales – Sube la vacancia en Palermo SoHo”