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El verde mantiene su atractivo de siempre

Con un incremento en los precios de entre 8 y 12 por ciento en dólares en el último año, los barrios cerrados atraen a los compradores con opciones de financiación.

El éxodo hacia los barrios cerrados, en busca de aire, verde y paz no fue sólo un boom de décadas pasadas, sino una tendencia a la que hoy se suma un público cada vez más joven que buscan resignificar la vida en los suburbios. Con el paso de los años, el tejido conurbano fue adquiriendo nuevas formas y creando un entorno cuyo paisaje confluye con una mezcla de destinos residenciales y comerciales permitiendo a muchos de sus habitantes no sólo vivir sino también trabajar lejos de la city porteña. Sin embargo, la situación del mercado inmobiliario también impactó en este sector. “Si bien parece que hay mucha oferta, lo concreto es que en los últimos dos años casi no se lanzaron nuevos barrios cerrados. La demanda fue adquiriendo el stock de lo que se fue desarrollando y hoy encontramos un público a la expectativa de nuevos lanzamientos aprecios de pozo y con nuevos diferenciales”, explica Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca.

Los precios, por su parte, aumentaron entre 8 y 12 por ciento en dólares en el último año. Hoy el ticket para acceder a un lote con una casa de cuatro ambientes, pileta y un garaje promedia los US$ 350.000, indican fuentes del mercado.

La financiación como diferencial

Cada barrio tiene su particularidad y no sólo su ubicación es la carta de diferenciación, sino también su nivel de desarrollo, los amenities y su consolidación urbana. Pero en los últimos meses las diferentes maneras de comercialización, ya sea a costo fijo o bajo la figura de fideicomisos al costo, se convirtieron en un anzuelo para atraer a la demanda. Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol en Pilar afirma que siempre existe espacio para nuevos desarrollos pero aclara que es clave que respondan a las necesidades de las familias. “El que pueda percibir y captar esos cambios generarán más atractivos sus proyectos”, resalta. En su caso ofrece planes de financiación, tanto en casas como en lotes, de hasta 120 meses de plazo. “Más allá de las tipologías lo único que va a determinar el éxito de los nuevos emprendimientos será la financiación a largo plazo, por ese motivo, cada vez más desarrolladores de tierra, proponen financiar a diez años y así dinamizar el sector y acortar el proceso de cierre de las operaciones”, detalla Hernán Nucifora, director de Nucifora Propiedades.

Sin ir más lejos, La Reserva Cardales Resort Country Club, el desarrollo inmobiliario del Grupo Frali, anunció hace unos meses un plan de 60 cuotas de financiación. “Es una forma de dar la oportunidad de invertir en un barrio consolidado. En este caso, brindamos una financiación con un plazo de hasta 5 años”, explica. Sean Duggan, gerente Comercial del grupo. Agrega que la opción que se ajusta a una amplia variedad de compradores: familias jóvenes que buscan calidad de vida, inversores que quieren resguardo de capital, personas que viven en los alrededores pero que buscan un barrio con acceso directo sobre Panamericana”. El programa de 60 cuotas fijas se abona 40 por ciento al boleto y el saldo restante en 60 cuotas fijas, mensuales iguales y consecutivas. Se ofrecen también planes a 36 meses y otros de 10. En el caso de pago de contado se pueden obtener importes bonificaciones. El boleto se firma en dólares y se puede abonar en pesos.

En el sur Pedregales de San Vicente también se vende financiado. Ofrece “Plan Tuyo”, una opción para comprar la vivienda de forma inmediata, con posibilidad de usar créditos hipotecarios, hasta en 120 cuotas con pequeño ingreso. Así se puede comprar 1 lote y la casa, o solo la casa si la persona ya tiene el lote en el barrio.

La zona norte, fue siempre sinónimo de barrios privados. Escobar y Tigre hoy continúa el impulso de desarrollos de Pilar. Las zonas tradicionales atraen a un consumidor que busca un producto consolidado que mirá poco el precio y pone el foco en la construcción de marca del desarrollo.

Fuera de Pilar, Tigre continúa siendo la zona de mayor expansión. Atrae la ubicación, los accesos, y la posibilidad de acceder a una alternativa de deportes náuticos. Nordelta es el paradigma de este tipo de desarrollos en el corredor norte. Allí todos los años se generan nuevas propuestas para atender la demanda que sigue queriendo pertenecer a esa “ciudad pueblo”. “En Nordelta, la venta de lotes y casas es sostenida y casi no sufrió el impacto del parate del sector. Actualmente viven 40.000 personas en un desarrollo pensado para más de 100.000”, explica Nucifora. “Sólo en Nordelta, queda todavía un 50 por ciento de capacidad para desarrollar nuevos barrios. Hasta que no se acomoden todas las variables, la gente va a apostar a proyectos en barrios y zonas consolidadas que le garanticen una rápida revalorización de su inversión”, indica el broker.

La zona de Escobar también comenzó a crecer con el desarrollo de Puertos. La ciudad ideada por Eduardo Costantini, que comenzó a gestarse en 2010, tiene siete barrios de lotes desarrollados, un lago central de 200 hectáreas, los primeros habitantes establecidos, escuela náutica, dos colegios y servicios. El proyecto se arma sobre 1450 hectáreas, contará con 5000 lotes desde 500 m2 hasta 1400 m2 -llevan vendidos 4500-.

Pilar también se expande hacia el norte. Nuevos colegios, condominios y shoppings son un indicador de que las zonas tradicionales ya tienen su propia sinergia. La ampliación de la autovía 8 dio un gran impulso ala radicación de nuevos emprendimientos. “Otro de los factores que incidió en el crecimiento de la zona fue la incorporación de nuevos servicios, infraestructura y comercios, antes sólo centrados en el pueblo de Capilla del Señor y hoy diseminados en la zona”, agrega Jorge SantaMaría, titular de ISM Inmobiliaria, comercializadora de La Macarena, Chacras de la Reserva, entre otros barrios . “Las zonas tradicionales crecen. La fuente de clientes son amigos que compraron y las familias que quieren tener cerca a sus seres queridos”, finaliza Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex Propiedades.

Por Lorena Guarino, Sábado 3 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los outlets resisten una caída de más del 20% en las ventas

Villa Crespo y Barracas tienen sus propios ejes comerciales; qué pasó con los precios y cómo negocian los propietarios y las marcas las actualizaciones de los alquileres.

Se acerca diciembre y los comerciantes ya comenzaron a preparar sus vidrieras para recibir la Navidad. Es un mes clave para la actividad. Las esperanzas del sector están puestas en lograr que las ventas de las Fiestas compensen la caída del consumo del año.

El último informe de locales porteños difundido el mes pasado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba) determinaba que el promedio de ocupación en Capital es 91,37 por ciento. Si bien no hay relevamientos estadísticos oficiales específicos del movimiento comercial y  vacancia de locales en los focos que concentran negocios del tipo outlet, al circular por estos ejes queda en evidencia que no escapan a la realidad de la actividad comercial general.

Según afirmaron desde la inmobiliaria LJ. Ramos, los niveles de ocupación en los focos de outlets vienen en paulatino descenso con una vacancia que promedia entre 7 y10 por ciento, derivada de la caída de sus ventas, que ronda el 30 por ciento. Ello implica renegociar entre propietarios e inquilinos los valores de los alquileres dado que, a diferencia de los locales en zonas comerciales principales, si un local allí queda vacío no se encuentra fácilmente un nuevo ocupante.

“Los propietarios dicen que los inquilinos tuvieron una baja de entre 20 y30 por ciento en ventas. Esto acarreó que cuando este año hubo que subir los alquileres no lo hicieran a la par de la inflación. En estas zonas las rentas se incrementaron en promedio el 20 por ciento, lejos 30-35 por ciento que subieron los valores en los focos comerciales de Capital. Se pusieron de acuerdo entre propietarios y empresas como para que los outlets no se encuentren tan apretados”, detalló Miguel Grehan, director de la división locales de esa inmobiliaria.

Si bien hay variaciones entre las fuentes consultadas, los valores de los alquileres en estas zonas están dentro de un rango de US$ 25/40 por m2. Estos precios están lejos de los que se pagan sobre la avenida Santa Fe donde la renta promedio es de US$ 50/m2 o en la peatonal Florida donde trepahasta US$ 70/m2. Pero, para los comerciantes la situación es apremiante y reclaman mayor contemplación. Camilo Alan, inquilino en varios locales ubicados sobre las calles Gurruchaga y Aguirre; y en las avenidas Córdoba y Scalabrini Ortiz, afirmó que “hay bastantes locales que se están vaciando. Los alquileres siguen aumentando con la inflación y la venta cayó entre 30 y 50 por ciento. La zona había crecido pero con el cambio de Gobierno empezó la estanflación”.

Además de poseer negocios multimarca en Villa Crespo, Alan es presidente de la Cámara de Comerciantes de Palermo Viejo y miembro de Fecoba. Inquieto, contó que se está reuniendo con los propietarios de la avenida Córdoba “para pedirles que por lo menos bajen el alquiler por un año” para poder mantenerse allí porque “si tienen que cerrar pasará lo que sucedió en Munro que tuvo una época de auge y después quedó como zona muerta”.


En foco

La avenida Córdoba entre Julián Álvarez y Serrano así como la avenida Scalabrini Ortiz en el entorno de cruce de ambas arterias fueron pioneras en la instalación de este tipo de locales en Villa Crespo. Luego la búsqueda de un perfil diferencial de outlets de las marcas líderes de indumentaria, calzados y accesorios hizo que este formato se extendiera hacia la intersección de las calles Aguirre y Gurruchaga. ” Esta fue la zona que más creció. Llegaron a instalarse más de 150 primeras marcas. Con el cambio de Gobierno, la zona comenzó a resurgir y está en proceso de recuperación no sólo en lo textil sino también en el ámbito gastronómico. De a poco se van cubriendo los locales vacíos y la expectativa es positiva”, consideró Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

En tanto, Marcelo Goldstein,director de Goldstein Propiedades, agregó: “La explosión que generó el surgimiento de los outlets con grandes cadenas y marcas de renombre internacional trajo un crecimiento que se acompañó con mayores servicios ya que se recibe la visita de turistas internacionales y público en general”.

Sin embargo, que actualmente exista un 7 por ciento de locales vacíos en esta zona “es una baja importante para lo que es outlets porque generalmente estaban con ocupación al 100 por ciento”, según puntualizó Grehan. También se sumó la mirada de Alejandro Schiaffino, responsable de la división Locales de la firma Adrián Mercado: “Los comercios en zonas de outlet presentan una situación similar a la de los otros focos, con vacancias en sus corredores principales, como la avenida Córdoba y la calle Aguirre; la intersección de las calles Herrera y California en el Distrito de Diseño de Barracas para el rubro indumentario. Las bajas en el consumo afectaron a los distintos segmentos del mercado, generando rotación y vacancia de inmuebles comerciales”.

En cuanto al valor de compra de negocios en Villa Crespo, Goldstein informó que oscila en 8000 US$ /m2 mientras que Grehan de LJ. Ramos estimó que para adquirir un buen local se necesita entre US$ 3000 y US$ 4000/m2, aunque aclaró que todo depende de la superficie y medidas que tenga el local, la ubicación, el frente, las expensas, el espacio aéreo y de cómo sea la cuadra en que se emplaza, entre otras variables. A modo comparativo, el valor asciende a 10.000 US$ /m2 en los corredores comerciales convencionales mejor posicionados.

La rentabilidad se estima entre 4 y 6 por ciento anual, acorde a su valor de venta. “Cada cuadra tiene un precio distinto pero ese es el promedio”, finalizó Migliorisi.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 29 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Punta del Este sigue despertando interés

Con poca oferta de nuevos proyectos, las unidades que se ofrecen defienden sus precios; el fenómeno “de pertenencia” incentiva la demanda.

La ciudad más glamorosa del Uruguay se prepara para una nueva temporada estival. Y la demanda en materia de alquileres de inmuebles es leída, desde siempre, como un anticipo de cómo se desarrollará el verano en Punta del Este, donde oficialmente esperan un 20 por ciento más de turistas que durante la temporada pasada, cuando ya había crecido entre 20 por ciento y 30 por ciento, respecto a la temporada de comienzo de 2015, por los “precios competitivos” de las playas uruguayas frente a las argentinas. De hecho, para no ahuyentar a los turistas, hace un mes, la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este salió públicamente a instar a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada. Argumentando que no es el momento para hacerlo, porque subió el peso uruguayo contra el dólar en los últimos meses y porque países de la región, como la Argentina y Brasil, están en pleno ajuste.

En este sentido, según informó LA NACIÓN en su edición del 20 de noviembre, ya hay un dato por demás elocuente: las casas más caras se alquilaron rápido. Por caso, hay propiedades en La Barra y José Ignacio que se ofertaron a un mínimo de USS 10.000 para el período más demandado, entre el 27 de diciembre y el 10 de enero, que ya están alquiladas desde hace varios meses.

Un dato que grafica el mercado son los siguientes números. En Punta del Este hay entre 50.000 y 60.000 camas en departamentos y casas en la temporada disponibles. En la ciudad viven sólo unas 12.000 personas, pero en la primera quincena de enero, sobre todo desde el 26 de diciembre, suele ascender a 250.000 habitantes.

“Además del segmento premium que siempre está presente en Punta del Este, esta temporada se suma un turista de rango medio, que encuentra competitivos los precios de la ciudad al compararlos con algunos puntos de la costa argentina”, señala Alejandra Covello, titular de Covello Internacional, broker con actividad de uno y otro lado del Río de la Plata, en referencia al perfil que definirá el Este para las vacaciones y acerca de la actualidad del mercado.

“Los precios están respondiendo muy bien en comparación con el verano pasado”, agrega Daniel Zulamián, director de Zulamián-Desarrollos Inmobiliarios, empresa que proyecta, dirige, promueve y vende apartamentos en la península esteña, cotejando las dos temporadas que se presentan distintas desde dólar, por caso, el verano 2017 comienza sin restricciones, lo que impacta positivamente en la demanda.

“Y la rentabilidad es razonable”, agrega Zulamián a la hora de evaluar un alquiler y en relación a los valores que se manejan hoy. Al momento de los ejemplos, menciona a Place Lafayette, uno de sus productos que cuenta con características hoteleras, cada vez más usuales en materia inmobiliaria en esta ciudad. En la Torre I, ya construida y entregada, el alquiler de un ambiente en el periodo más alto de la temporada, la primera quincena de enero asciende a U$S 2.200; el de un dormitorio a U$S 3.000 y el de dos, a U$S 4.000.

Con cartel de venta

El mercado de compra y venta de proyectos merece un capítulo aparte. En Uruguay coinciden en que hay pocos nuevos desarrollos en la ciudad. Lo que mueve el mercado es lo ya está proyectado y que se encuentra en etapa de comercialización, aseguran. “En algunos casos, con marketing extra”. Así dicen en el sector y en estricto off the record acerca de la Trump Tower esteña, que a partir de los resultados electorales en Estados Unidos. vio acrecentar el interés de parte de posibles compradores.

Según informan en YY Development Group, firma responsable de la iniciativa que lleva el sello del presidente electo de los Es-ados Unidos, actualmente tienen un 65 por ciento colocado. La torre cuenta con 80 unidades vendidas a un precio promedio de U$S 800.000 por residencia.”Hemos alcanzado la losa veintidós”, apunta Juan José Cugliandolo, director de la empresa, en relación a la actualidad del desarrollo ubicado en la parada 9 y 1/2 de La Mansa, cuyos precios parten en los US$ 510.000 para un departamento de 100 m2 hasta llegar al US$ 1,9 millón para uno de 310 m2 . El promedio del m2 asciende a US$ 5.500.

La ya citada Torre I de Place Lafayette, en avenida Roosevelt y Pedragosa Sierra, “en el corazón de Punta del Este”, también ostenta buenos registros de venta. En Zulamián Desarrollos Inmobiliarios explican que se trata de un producto enfocado a un público de un “razonable poder adquisitivo”, para el que existen planes de compra “muy interesantes”. En concreto, el m2 con entrega inmediata tiene un valor de entre US$ 3.000 y US$ 4.000, según la altura del departamento, con financiación a cuatro años posteriores ala ocupación. En tanto, en la segunda torre que se encuentra en construcción el valor del m2 ronda los US$ 2.600. En cuanto a las zonas que más desarrollos concentra, Covello sostiene que toda Punta del Este presenta actividad y que no hay un área que se destaque sobre otra. Sin embargo opina que las vistas que ofrece la península son un factor excluyente a la hora de decidirse por tal o cual proyecto. En sintonía, la broker destaca la buena performance que tiene Look Brava, proyecto del que ya se vendió el 70 por ciento, Se trata de la torre más alta de Punta del Este, con una oferta integrada por departamentos -son ocho por piso- que arrancan en los US$ 200.000 hasta los US$ 500.000 y un pen house que cotiza a US$ 1 millón. En general, Covello sostiene que Punta del Este es un mercado de lo más consolidado y que nunca ha defraudado al inversor. Según comenta, el m2 de esta ciudad del Uruguay, “aún con las crisis” no ha hecho más que apreciarse con los años. “Hay como un fenómeno de pertenencia: en el segmento premium, todos quieren tener una residencia en esta península”, sentencia.

Por Victoria Aranda, Sábado 26 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Invertir en campos, una opción no apta para especuladores

La caída de 30 por ciento en la rentabilidad del sector, en los últimos cinco años, afectó el mercado de real estate rural; radiografía de un negocio en el que escasean las operaciones

El optimismo en el campo tras el cambio de Gobierno se renovó pero aún no alcanza para dar con la tan esperada reactivación. La determinación política de devolverle rentabilidad, a través de la quita de las retenciones, deducción del 5 por ciento a la soja, la devaluación de la moneda y la promoción en el mundo, no lograron el impacto esperado en el mercado inmobiliario rural. A pesar de que este segmento tiene una mirada esperanzadora en el futuro económico local, la cautela es lo que predomina entre compradores y vendedores.

El campo dejó de ser un territorio de inversión para especuladores y hoy son los productores, los que tienen en sus manos el poder de volver a darle impulso al negocio de real estate rural.

“El campo es distinto a toda inversión inmobiliaria, dado que se compra un terreno que produce alimento, la principal ventaja productiva del país”, indica Federico Nordheimer, miembro de la inmobiliaria que lleva el apellido familiar. “Dependerá de cómo evolucione esta industria, para que la reactivación se concrete. Todos esperamos que la promesa de que la Argentina se transforme del granero al supermercado del mundo se haga realidad. De esa manera año tras año el campo irá mejorando”, agrega.

Por ahora, el panorama muestra una notoria escasez de operaciones, situación que se vio agudizada durante el último año debido a la caída de los commodities. Esto no hizo más que agravar la escasa rentabilidad que hoy tiene el sector, la cual cayó un 30 por ciento en los últimos cinco años.

Así, la compra venta de tierras como el mercado de alquileres cuyos valores todavía no pueden ser costeados con la actividad agropecuaria se vio afectado por la caída de la rentabilidad.

“Terminó un Gobierno y arrancó otro con la sensación que el mercado iba a volver a la normalidad pronto eso no ocurrió, al menos en los tiempos previstos”, se lamenta Marianc Maurette, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). “En materia de campos, el atraso de la cosecha que se dio recién en el mes de mayo, cuando se esperaba para abril, hizo que la renegociación o los nuevos contratos de arrendamientos se atrasaran también”.

La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) mide la actividad del mercado inmobiliario rural a partir de su propio índice (InCAIR) que en septiembre marcó un registro de 41,08 puntos, con una leve caída con respecto al mes anterior. Javier Christensen, secretario de la Comisión Directiva de CAIR refiere que en el último mes la compleja operatoria del blanqueo postergó las decisiones de inversión pero aún continúan vigentes las expectativas vinculadas a la performance de la economía a futuro. A la vez que sostiene que “las altas tasas de interés sumadas a un tipo de cambio semifijo continúan frenando al mercado”.

La tierra como opción

Hoy por hoy es más rentable tomar bonos, letras del tesoro y hasta un plazo fijo que meterse de lleno en el mercado rural donde todavía su desempeño a futuro es incierto, aún para los que se dedican a la especulación. “La rentabilidad del campo está muy finita”, sostiene Guillermo Villagra, socio de Openagro, fondo de inversión y consultora agropecuaria. “Una inversión segura da entre un 1 y 4 por ciento de renta anual en dólares, lo cual a nivel global no es una buena tasa”.

En la Argentina un 50 por ciento de los cultivos se realiza sobre campos arrendados, pero pese a las buenas expectativas generadas con el cambio de Gobierno, las previsiones aún son moderadas.

“En lo que queda del año no se esperan grandes modificaciones en cuanto a la rentabilidad. Pues la carga tributaria es aún elevada y el ciclo de producción requiere de más tiempo. Las mejoras recién se verán el año con que viene con la nueva cosecha”, remarca Jorge Areco, ingeniero agrónomo de la División Campos de Díaz Mayer & Brie Propiedades.

Por su parte Villagra resalta que si bien se quitaron las retenciones, “el sector todavía tiene costos altos. Si a eso se le suma que no se otorgará la quita de otro 5 por ciento a la soja y el comportamiento de clima es bastante errático, la rentabilidad resulta escasa”.

Por Lorena Goarino, Lunes 21 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION
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Qué comprar para hacer un buen negocio

Cuáles son las tipologías con mayor demanda; las características de la unidad que mejoran su colocación; el peso de la zona y qué exige el mercado a la hora de alquilar; la renta de cada barrio.

En general, aquel que invierte en ladrillos suele buscar seguridad; poner a resguardo su dinero con la idea de proteger sus ahorros o ganancias. Pero, también, están aquéllos que además de protección intentan sacar provecho de ese capital, obteniendo, ni más ni menos, que una buena renta. Si bien hoy los inversores que apostaron a los ladrillos obtienen una rentabilidad promedio que Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios estima entre 3 y 5 por ciento anual en dólares, hay casos que pueden superar la media, siempre y cuando cumplan con determinados requisitos. “En el hipotético caso de que sólo contemplemos la tipología como variable de comparación, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son la mejor inversión no sólo porque ofrecen una excelente ecuación entre su costo y rentabilidad sino, también, porque tienen mayor demanda por ser un producto masivo que se ajusta a dive-sos públicos: solteros, parejas jóvenes, estudiantes, divorciados, profesionales”, detalla Pablo Sánchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “De esta forma reducen el riesgo de vacancia y por consiguiente los costos que ésta genera tales como expensas, servicios, impuestos que terminan impactando en la rentabilidad proyectada”, completa.

Según explica Pablo Brodsky, titular de Predial, inmobiliaria que comenzó operando en Almagro pero que hoy se ha extendido por Capital y en la ciudad de Neuquén, un departamento chico siempre es la mejor inversión. De hecho, la empresa registró como marca a los “microdepartamentos”, inmuebles de entre 18 y 30 m2, que se venden equipados, con precios que arrancan en los US$ 50.000. “En principio, hay que subrayar que con el dinero que el inversor puede llegar a comprar un ambiente grande o un dos ambientes puede comprar dos “microdepartamentos”. De esta manera, a groso modo, podemos decir que duplica su renta. Por otro lado, hay que destacar que, proporcionalmente, la renta es mayor debido a que existe muy poca diferencia entre el alquiler de un monoambiente o un dos estándar y el alquiler de un microdepartamento”, sintetiza. Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires, contextualiza la inversión: “En momentos de crisis como los que hemos pasado son las dos puntas del segmento las que mantienen medianamente las ventas. Por un lado, las unidades pequeñas y bien ubicadas y, por el otro, los departamentos grandes de tres dormitorios o más, ya que hay pocos a la venta debido a que, en contraposición con las unidades chicas que han proliferado en los últimos años, se construyeron muy pocos con estas características”. ¿Cuáles son los riesgos de las unidades pequeñas? Según explican en Grupo Portland, radican en su masividad y que en algunas zonas la oferta es muy amplia. “Esta situación no se da con las unidades grandes que tienen una oferta menor.

Es por esto que es muy importante analizar la demanda insatisfecha en cada zona para invertir de acuerdo con las necesidades puntuales”, aconseja Sánchez. De acuerdo con el desarrollador, estas propiedades chicas tienen una gran demanda en zonas mixtas, donde hay un mix entre vivienda de estudiantes y de profesionales. Por ejemplo, la zona de influencia de la Facultad de Medicina “tiene una gran demanda de unidades chicas aptas profesional por parte de los dos segmentos” y barrios como San Nicolás, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Nuñez y Caballito que son “importadores de público”, por lo que mantienen una baja vacancia, ya que generan una “inmigración natural” desde otras zonas.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó que en cuanto a tipología de las unidades, la renta promedio más alta se obtiene en alquileres de departamentos de dos ambientes, donde llega al 4,4 por ciento anual, mientras que por los monoambientes o un departamento de tres ambientes, un propietario percibe 4,2 por ciento. Para el analista, los departamentos de dos ambientes en Monserrat, son los que ofrecen el rendimiento más alto, con un promedio de 5,6 por ciento. Por el contrario en Puerto Madero, una unidad con los mismos ambientes ofrece el más bajo rendimiento con sólo 3 por ciento. Más allá de la tipología y la zona, existen algunas claves que Altgelt recomienda tener en cuenta: la unidad debería estar cerca de medios de locomoción. Además hay que mirar el valor de las expensas, un gasto que condiciona en forma determinante la rentabilidad de una unidad. “Cuanto más alto sea el costo de las expensas, menor será el monto del alquiler”, afirma el broker. La calidad y el estado también influyen. De esta forma existe una ecuación con distintos factores que hacen que un departamento sea una buena inversión. “Las dos directrices del mercado, oferta y demanda, son las que efectivamente mandan, mientras que los otros factores enumerados tienen su peso que inclinan la balanza hacia uno u otro lado”, sintetiza. De este modo, también hay buenas perspectivas para las departamentos de lujo -hay pocos en el mercado y la demanda no mengua- y para los PH, que tampoco abundan y cuyos gastos los convierten en un producto apetecible y apto para todo público.

Por Victoria Aranda, Sábado 19 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION