Publicado el

España, el paraíso actual de los inversores

Con precios bajos y una renta anual del 11% que se incrementa desde 2010, el país ibérico atrae el interés de quienes están líquidos.

Cómo en un momento fue la Argentina, más tarde fue Miami hoy es el turno de España. Este país en los últimos meses se convirtió en una de las niñas bonitas del mercado inmobiliario,  no sólo europeo sino también mundial, y comenzó a recibir consultas de inversores de todos los rincones del planeta, y los argentinos no están al margen de ello.

Hasta hace muy poco sólo parecía estar viviendo un resurgir Madrid y Barcelona, dos ciudades que por su peso propio sólo necesitan de un pequeño empujón para comenzar a hacer girar la rueda del mercado inmobiliario. Ahora el lento pero persistente crecimiento económico de aquel país parece ser el principal responsable para que ya no sólo se presenten como alternativa de negocios esas dos grandes urbes, sino también Sevilla y Mallorca.

“España está viviendo el momento del ciclo inmobiliario que todo inversor busca para entrar en el mercado de real estate con precios históricamente bajos y consolidación del crecimiento económico: 3,2 por ciento en 2015, el doble de la zona euro. Un dato que garantiza importantes retornos a corto y medio plazo.

Entre 2007 y 2013 los valores han bajado una media del 45 por ciento, iniciándose en 2014 la recuperación, alcanzando en 2016 una rentabilidad media anual del 10,9 por ciento según Banco de España”, declaró Job Carrera Díaz, socio fundador de Spain Time unacompañía que se dedica a asesorar a quienes quieren hacer de sus ahorros una inversión. En el primer semestre de 2016, Spain Time experimentó un 80 por ciento de crecimiento respecto del año anterior y estima un incremento similar para el segundo semestre. Mientras tanto, España espera cerrar el año con más de 450.000 viviendas vendidas, 100.000 más que en el periodo anterior , igualando casi a 2010, año en el que se cerraron 440.000 operaciones de compraventa. “El crecimiento del PBI, el incremento del empleo, la reactivación del crédito hipotecario, el gap existente con el mercado financiero que ofrece rentabilidades casi nulas; el turismo , un sector que este año espera 72 millones de visitantes y el aumento de la demanda extranjera, hacen de España gran escenario para invertir”, afirmó Carrera Díaz.

Los argentinos

La coyuntura político-económica ayuda a que los argentinos reparen en el mercado español aún más que otro tipo de inversores. Uno de los factores fundamentales para que esto suceda es el efecto producido por el efecto blanqueo, dado que si se destinan los fondos a la adquisición de inmuebles registrables en el exterior se podrá extraer el importe necesario sin necesidad de dejar bloqueado el dinero los seis meses que establece la normativa. En línea con esto, Silvina Capuya, partner de Spain Time concluyó: “Conocemos el mercado y sabemos que busca el inversor argentino. En general los particulares suelen enfocarse principalmente en departamentos, mientras que el pool se orienta más a locales comerciales en rentabilidad o pequeños edificios a refaccionar y explotar. En el caso de los desarrolladores, ante el escenario previsto para 2017 donde se espera un fuerte incremento de la obra nueva, buscan lotes o edificios a remodelar en zonas claves para usos residenciales, hoteleros o de oficinas”.


RADIOGRAFÍA DE UN MERCADO EN ALZA

El 2015 fue un año con récord histórico de operaciones con más de 12.000 millones de euros en el mercado de la vivienda superando los 9.000 millones de 2007, número más alto de la historia. Además, luego de más de 7 años de caída, el precio medio de la vivienda, tuvo durante el año pasado un incremento del 2.4 por ciento anual. El índice de rentabilidad anual de un negocio del sector ronda el 11 por ciento y crece lenta pero sostenidamente desde 2011, año en el que era del 6,4 por ciento. En 2015 alcanzó el 8,8 por ciento y promete más.

Sábado 5 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

¿Cómo y en qué invertir en el exterior?

El sistema de crowdfunding abrió el mercado de apuestas fuera del país. Con montos de U$S 100.000 se puede participar de negocios dirigidos al segmento premium.

EI inversor inmobiliario suele ser un actor económico inquieto, de mirada atenta, de pensamiento rápido que se deja llevar no sólo por el impulso sino también por su olfato del mercado. Él está siempre agazapado a la espera del momento preciso de salir al ataque. Sabe que debe ser rápido y que las oportunidades no lo esperan. Es por eso que cuando los mercados locales se encuentran desacelerados con poco margen de rentabilidad como sucede actualmente , la coyuntura favorece la inversión en el exterior. Y ellos saltan las fronteras en búsqueda de nuevas ocasiones comerciales.

Hasta hace un tiempo para invertir, en cual-quier rincón del mundo, la gran variable consistía en hallar una muy buena ubicación o una propiedad exclusiva. Adquirirla y permanecer a la espera de la revaluación de la zona fruto del desarrollo o rejuvenecimiento urbanístico o comercial. Hoy el escenario parece haber cambiado y los inversores, se mueven como jugadores temporales, entrando y saliendo en los diferentes escenarios con el objetivo de estar siempre en la cresta de la ola. Por eso, una de las principales características de este tipo de actores es estar atentos para encontrar qué lugar del planeta se presenta el “momentum”. Por ejemplo la Argentina en 2003 se había convertido en el centro de las miradas; seis años más tarde fue el turno de Miami y actualmente, desde comienzo de año, la nueva vedette del sector es España.

A la hora de evaluar qué inversión inmobiliaria realizar, los interesados deben tener en cuenta dos factores importantes la rentabilidad que surge de la plusvalía (valor de venta menos el precio de compra) más la renta por el alquiler de la propiedad. Sin duda este es uno de los primeros indicadores que le permite comenzar con el análisis a quién busca una jugada inmobiliaria.

Ciclos y momentos

En real estate como en la mayoría de los negocios de inversión, no hay fórmulas mágicas, la clave está en tener el timing. Esto es saber cuándo entrar y cuándo salir. Existen cuatro ciclos económicos, pero el más estudiado es aquel que dura entre 9 y 10 años.

Según los especialistas los ciclos que vienen de caídas pronunciadas tienen en muchos casos importantes crecimientos que suelen manifestarse en una mejora progresiva durante un par de años. La continuación a esta etapa es el momento de confianza o prosperidad, lo que el metro cuadrado o las unidades empiezan a revaluarse. El tercer paso de este proceso, por lo general, antes del declive es el techo que llega de la mano de la emoción exagerada y la especulación.

Los primeros que reaccionen ante los más mínimos gestos de los diferentes mercados son aquellos que estarán en condiciones de obtener mejores dividendos de sus jugadas; mientras que para quienes no se mueven naturalmente en este medio existen compañías que brindan asesoría de inversiones inmobiliarias.

Un modelo muy elegido

Una opción que apareció con fuerza en los últimos tiempos, entre los distintos tipos de inversiones es el crownfunding, una red de financiación colectiva que le abrió la puerta a las inversiones inmobiliarias a los pequeños y medianos jugadores. “Este sistema permite que más personas puedan ingresar a una inversión que hasta hace un poco sólo estaba reservada para quienes tenían mucho dinero. Hoy con montos promedio de US$100.000 se puede participar de un negocio que en la mayoría de los casos está dirigido al perfil premium. Nuestras propuestas se encuentran en Manhattan”, comentó Alejandro Schuff, director Comercial de la firma inmobiliaria Soldati. Actualmente la empresa cuenta con cinco obras , una de ellas abierta a los inversores . Se trata de Assemblage, un proyecto de US$ 90 millones de inversión ubicado en Nueva York sobre Park Avenue con un valor estimado de venta en US$120 millones ,y una renta proyectada de entre 12 y 16 por ciento anual , “La magia para el inversor minorista es la posibilidad de ingresar a un negocio importante”, detalló Schuff.

El proceso tiene diferentes etapas: se compra el inmueble, se lo pone en valor, se lo explota comercialmente durante un período y luego se vende a un fondo de inversión o a un gran banco. En el caso Assemblage se desarroIlará un proyecto de oficinas de coworking con un local gastronómico. “Quien invierte US$ 100.000 en cuatro años obtendrá entre US$ 160.000 y US$180.000”, especificó Schuff. “Este tipo de inversiones ofrecen retornos más altos en el mediano plazo, menos volátiles y más seguros que las inversiones convencionales. Históricamente, los activos inmobiliarios comerciales de Manhattan ofrecieron una de las mejores oportunidades de inversión debido a que su estructura de capital genera protección durante los tiempos de recesión y tiene potencial de proveer apreciación en tiempos de crecimiento económico”, afirmó Leonard Chinchay, VP a cargo de las relaciones con los inversores de Prodigy Network, firma dedicada a la inversión inmobiliaria. Y agregó: ‘Tenemos clientes en la Argentina que han comprado un departamento en Brickell, Miami en 2013 y liquidaron tres años después recibiendo un retorno anual cercano al 4,5 por ciento como resultado de combinar la plusvalía y el alquiler.

Los inversionistas argentinos que invirtieron en Nueva York la misma suma y año recibieron un retorno que supera el 16 por ciento anual y el riesgo es menor, ya que el propietario no debe preocuparse si esa unidad se queda sin inquilino o se estropea algún electrodoméstico”. Chinchay y Schuff, coinciden que lo que busca el argentino en el exterior es seguridad y rendimiento. “Nueva York no solo ofrece la seguridad, sino que los retornos son más altos de lo que obtienen los inversionistas individuales al participar en otras formas de inmuebles o incluso a través de sus banqueros privados en la bolsa de valores”, afirmaron.

Los registros de los especialistas revelan que cada vez son más los argentinos que buscan “resguardarse” en la Gran Manzana.

Por Leandro Murciego, Sábado 5 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Las oficinas generan oportunidades de negocios

Con poca oferta de metros para alquilar y una demanda que se reactiva, los especialistas anticipan un incremento de los precios para 2017 y mayor renta para los inversores.

La foto actual es un mercado optimista y expectante. Hay pocos metros disponibles y una demanda inquieta. El segmento corporativo respira. Viene de vivir un pasado para el olvido. El negocio fue uno de los más afectados por el cepo cambiario: los inversores desembolsaban dólares y cobraban “los billetes verdes” del Banco Nación a una cotización de $ 9,80. “Fueron 12 años de parálisis sin la llegada de compañías del exterior, en los que el movimiento estuvo centrado en empresas que se achicaban o agrandaban. No puede explotar en un año. Pero, sin duda, es un mercado sano”, aclara Mariana Stange, directora de la división de Oficinas de L.J. Ramos.

Hoy, la vacancia de las oficinas clase A -las de más alta gama- ronda entre el 7 y el 8 por ciento, uno de los porcentajes más bajos de América latina. De todas formas se trata de un mercado chico, de alrededor de 700.000 metros en la Capital Federal y 300.000 en zona Norte. “La demanda prácticamente igualó, por primera vez en años, a la oferta de nueva superficie. En los primeros nueve meses de año, se duplicó la absorción neta acumulada respecto del mismo período del año anterior, alcanzando los 65.300 m2”, detalla Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield.

Catalinas mantiene su atractivo, con un valor promedio de alquiler de US$ 27/m2 para la oferta usada y de entre US$ 32 y US$ 35/m2 para los pisos a estrenar. “Los nuevos proyectos ya están prácticamente colocados, lo que convalida un aumento de precios para el 2017”, afirma Domingo Speranza, director General de Newmark Grubb BACRE. Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, coincide en que Catalinas -Plaza Roma sigue siendo la zona más consolidada, “con alquileres que superan los US$30/ m2, mientras que los valores para los proyectos ubicados en la Panamericana rondan entre los US$ 22/ m2 y los US$ 25/m2”.

En cuanto a zonas calientes, Speranza detalla que las manzanas ubicadas entre Alem y Madero convalidan valores de alquiler de US$ 30/ m2, por encima del promedio de ese submercado. El dato no es menor si se tiene en cuenta que es un área que contará con algunos proyectos de estreno. Se entregará la torre que Eduardo Costantini le vendió al BB-VA, de la que queda sólo un piso disponible para alquilar, que se ofrece a alrededor de US$ 38/m2. “Todavía estamos lejos de los valores históricos. En 1996, el República se ofrecía a entre US$ 42 y US$ 45/m2”, detalla Stange. “Este es un mercado que depende de la actividad económica. Si las empresas no crecen, no hay movimiento”, aclara Héctor Salvo, gerente General de Raghsa, que ya colocó los 30.000 m2 de la torre de Belgrano Office a un promedio de US$ 25/m2. “Con estos números, vamos a recuperar la inversión de US$ 54 millones en 20 años”, afirma.

En 2017 el Banco Macro es otra de las entidades que desembarcará en Catalinas. A estas mudanzas, se suma la anticipada por el Santander Río hacia San Telmo. Movimientos que anticipan “una nueva city porteña” con alrededor de 40.000 m2 libres de oficinas clase B en pleno Microcentro, que hoy se alquilan entre US$ 15 y los US$ 22/m2, dependiendo la ubicación. El desafío será la relocalización de empresas que configurarán un nuevo escenario en el Downtown porteño. “Hay oportunidades en oficinas de entre 300 y 700 metros. Respecto a los edificios que quedarán vacíos, tendrán que ser reciclados o puestos en valor para presentarlos en el mercado”, aclara Weiss.

Por efecto blanqueo, las operaciones de venta también dieron señales de reactivación. “El mercado está tomador para superficies desde los 150 m2 a 10.000 m2, y se concretaron varias operaciones entre los 3000 y los 6000 m2”, detalla Carlos Boero, gerente Comercial Oficinas y Edificios en Block de Toribio Achával.

Un dato: están en oferta 9000 m2 en Bouchard Plaza, único block en venta de Plaza Roma, a un promedio de US$ 5100/m2. “Es una operación de más de US$ 40 millones con inquilino cerrado en una zona en la que la construcción de la autopista ribereña la pondrá aún más en valor”, detalla Stange, quien también tiene en cartera 14 pisos del edificio Intercontinental Plaza, en la calle Moreno, a un promedio de US$ 3850/m2.

En síntesis, tras años de una actitud “watt and see”, los inversores empiezan a mirar el terreno corporativo. Con la salida del cepo, la renta mejoró. En un año pasó de estar en el orden de entre el 4 y el 5 por ciento anual en dólares al 7 por ciento”, justifica el aumento de consultas Boero.

Por Carla Quiroga, Lunes 31 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Publicado el

Tiempo de gloria para los usados

Los departamentos aumentaron más de 100 por ciento en los últimos diez años y prometen seguir subiendo; qué tener en cuenta a la hora de comprar.

En la recta final de 2016, el mercado tiene motivos para festejar: éste fue un año de intensa actividad. Al fin de las restricciones para la adquisición de dólares que, lógicamente, reactivó un mercado como el de compraventa de departamentos usados que, de hecho, está dolarizado desde hace más de cuatro décadas, se sumaron otros factores. Por caso, la incipiente aparición del crédito hipotecario que, en algunos casos (la línea del Banco Nación, por ejemplo), exige que las propiedades a financiar tengan escritura.

“La confianza es un factor de peso en nuestro mercado y ya desde finales de 2015 se perciben expectativas y buen clima”, comenta en este sentido Dina Crusizio, directora de Inmuebles Residenciales de L.J.Ramos, división que concentra su operatoria en Barrio Norte, Recoleta, Puerto Madero, Palermo y Belgrano. “El inversor ha regresado”, sentencia a la hora de distinguir quiénes han traccionado la demanda durante los últimos meses, que, sostienen en el sector, estuvo relegada por cerca de un lustro.

Los inversores no fueron los únicos que compraron departamentos de segunda mano. También, hubo quienes, finalmente, concretaron (y todavía lo hacen) su deseo de mudarse durante 2016. “Éste ha sido un año en el que muchas familias dejaron su departamento chico para irse a uno más grande y, también, en el que aquellos que querían achicarse, decisión que venían posponiendo por diversas causas, pudieron hacerlo. Son clientes que disponían del dinero pero que recién durante este período se decidieron a cumplir sus sueños”, profundiza Inés Modern, gerente de la sucursal Barrio Norte de Toribio Achával.

Cómo afectó esta movida a los precios y qué pasará en un futuro próximo es un tema que ocupa tanto a compradores como a vendedores. La foto actual de la demanda, compuesta por usuarios finales e inversores, explica porqué los precios de los usados, bastante quietos durante el cepo, no tardaron en acomodarse. “El mercado comenzó a convalidar valores que unos meses atrás no se avalaban”, apunta Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers, inmobiliaria que se focaliza en la zona norte de la Capital Federal, quien asegura que los aumentos oscilaron entre el 5 y 10 por ciento en dólares.

Un dato claro es que el valor del metro cuadrado de las unidades usadas de la Capital Federal se incrementó un 118 por ciento en dólares en los últimos diez años. Hoy, el precio promedio del m2 en los departamentos de uno y dos ambientes se ubica en los US$ 1945, cifra que duplica los US$ 889 , valor al que se comercializaba el m2 del mismo tipo de propiedad en agosto de 2006, según el relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario. Si la comparación se realiza en pesos, una década atrás el m2 en Capital costaba unos $ 2.720, mientras que en la actualidad alcanza los $ 22.434.

Por otra parte, los aumentos también se manifestaron en los últimos 12 meses: en agosto, la suba interanual en dólares fue del 7 por ciento. Todo indica que se trata de una tendencia que llegó para quedarse. Crusizio señala que uno de los indicios que anticipa que los valores seguirán en alza es el margen de negociación entre compradores y vendedores. “Hoy rara vez supera el 7 por ciento cuando en el pasado rondaba el 10”, detalla . “Las oportunidades están en las unidades que no se ajustaron y que aún conservan sus precios porque si todo continúa como hasta ahora los valores terminarán subiendo”, evalúa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, firma con fuerte presencia en Belgrano y Palermo.

Las opiniones son homogéneas en referencia al futuro cercano y la curva ascendente de los precios. “Hay expectativas de que el blanqueo de capitales impacte con más fuerza en el sector ya que las consultas continúan”, afirma Siwacki. Sin embargo, más allá de los estímulos, algunas fuentes advierten que para 2017 tampoco hay que esperar cambios bruscos por una razón: “Cuando el alza es muy marcada, la demanda se retira”, apunta Modern.

Más allá de lo que se espera en el corto y en el mediano plazo Puerto Madero, Núñez, Barrio Norte, Palermo y Recoleta son los barrios que convalidan valores más caros que oscilan entre los US$ 2450 y los US$ 5050 por m2, según datos de Serinco, empresa especializada en valuación de inmuebles. Mientras que Villa Lugano, Mataderos y Agronomía son los barrios en los que los valores son más accesibles: entre US$ 1000 y US$ 1950 el m2.

Por Victoria Aranda, Sábado 29 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Demanda para todos los gustos

Los compradores cierran operaciones por departamentos de entre U$S 150.000 y U$S 200.000. También se buscan unidades de tres y cuatro dormitorios.

A la hora de analizar cuáles son los departamentos más demandados, los especialistas aseguran que “todo” se mueve en usados. “Pero los que más se consumen son los que están en un rango de precio de entre US$150.000 y US$ 200.000”, detalla Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers.

El tema de fondo es que en los últimos años los desarrolladores, pensando en una demanda concentrada en inversores, apostaron a tipologías de uno o dos ambientes, razón por la que hoy faltan unidades de tres o cuatro dormitorios. Un dato que podría estar revelando cierta oportunidad de mercado.

También escasean los departamentos premium. Esto es, inmuebles caros, en ubicaciones top y con todos las amenities incluso ser-vicios de seguridad.

“Es un producto que se ha comercializado activamente durante los últimos me ses”, agrega Siwacki. Esta escasez, analizan en el sector, es la que anticipa una revalo-rización de este tipo de inmuebles, sobre todo si se tiene en cuenta la falta de oferta de terrenos para hacer torres o este tipo de emprendimientos.

Respecto a las zonas, el corredor norte y los barrios que tienen buenos accesos y medios de locomoción son los más demandados, principalmente por parte de consumidores finales que buscan unidades de entre tres y cuatro ambientes.

En relación a los inversores, no es casual que prefieran comprar unidades de hasta 100 metros cuadrados. “Las tipologías pequeñas tienen más mercado y llegado el caso son más fáciles de convertir en cash”, afirma Inés Modern, gerente de la sucursal Recoleta de Toribio Achával, quien, de hecho, recomienda a sus clientes más líquidos invertir en dos departamentos chicos en lugar de uno grande.

“Ante un mismo metraje, aunque sean 35m2, siempre conviene un dos ambientes en lugar de sólo uno. Y la cochera, por cierto, siempre hace una diferencia importante a la hora ofertar un alquiler”, subraya Dina Crusizio desde LJ Ramos.

Clientes: lo que ellos quieren

Pero, ¿cuáles son las propiedades preferidas por la demanda ? Gabriela Goldszer, desde Ocampo Propiedades, perfila al cliente a partir de sus necesidades. “Aquél que busca su casa privilegia en su elección lo emocional y todo lo que tiene querer con su gusto y preferencia; es decir, cuestiones esencialmente subjetivas”, describe.

“El inversor, en cambio, es un cliente más racional, que va a evaluar el monto de las expensas, la ubicación de la unidad y las amenities con que cuenta el departamento, todas variables que influirán en la rentabilidad futura”, detalla quien además es vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario. El lista-do de requisitos que definen la elección de los clientes se completa con ” la calidad del edificio, el estado general del inmueble, la distribución de los ambientes, la luminosidad, la seguridad y el factor más importante, que es la relación precio/m2, dada por el barrio”, remata Siwacki. • V.A.

Sábado 29 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION