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El reto de convertir un proyecto en un objeto de deseo

Los desarrolladores apelan al benchmarking para cambiar el paradigma de la fórmula folleto-web; hoy el comprador de un departamento necesita sentirse único; las estrategias.

Mirar a la competencia y otros mercados es algo habitual para cualquier ejecutivo. Pero observar otros rubros, completamente distintos a su know-how y transpolar sus procesos de trabajo a la propia organización, se convirtió en una tendencia que hoy comienza a hacer pie en el negocio de real estate. A este análisis o comparación referencial, que se hace observando otros sectores se la denomina benchmarking. Se trata de una práctica muy común y efectiva en el segmento de consumo masivo, pero su aplicación no tiene ningún tipo de limitaciones. La intención no es otra que descubrir y luego aplicar estrategias que resultaron ganadoras en otros ámbitos en el propio, para que tenga resultados similares. Pero claro, no se trata de “copiar” modelos exitosos, sino de tomarlos como “inspiración” para ser más rentables y productivos. Entre los iniciadores de esta tendencia se encuentra David T. Kearns, quien fuera director de Xerox Corporation. El ejecutivo definía este concepto como “el proceso continuo de medir productos, servicios y prácticas contra competidores más duros o aquellas compañías reconocidas como líderes en la industria”. El mercado de real estate viene adaptando estas prácticas con mayor velocidad, dado que la diferenciación es un valor agregado a la hora de vender un proyecto”, indica Nicolás Kladniew, CEO y director creativo de Remolino, agencia especializada en el sector, que tiene en su portfolio proyectos como Moho ubicado en Villa Urquiza, Metra en la zona de Puerto Norte en Rosario, Santa Fe y Hope en Williamsburg, Nueva York, entre muchos otros. “A la hora de inspirarse para desarrollar un producto diferente, no solo sirve mirar a la competencia, otros mercados e industrias diferentes a la propia. Existen, a veces, recursos más efectivos: viajar, consumir arte, mirar cine y series que pueden ser gestores de las ideas más disruptivas”, agrega la Constanza Sierra, especialista en marketing, fundadora de Essentia, consultora especializada en estartegia y marketing para diversas industrias, entre ellas de real estate.

Transformar el negocio

Precisamente es en la forma en como otras industrias buscan llegar a la gente es lo que miran los actores del mercado inmobiliario, que a través del benchmarking exploran distintas maneras de generar deseo en sus productos. “Los estudios más jóvenes están más permeables a esta tendencia que hace un diferencial en el mercado a la hora de ofrecer una vivienda”, relata Fernando Cornicelli, constructor y comunicador de marcas, presidente del Estudio Cornicelli, que tiene entre sus clientes a ATV Arquitectos y a Brody Friedman. “Sucede que los recién llegados tienen que posicionarse ante los de renombre, y lo tienen que hacer con una nueva postura”, agrega. Cada vez es más notorio que hay un cambio de perfil, dado que los desarrolladores actuales están más ávidos de este tipo de experiencias. Sin embargo no hay que olvidar que los estudios siguen formados por arquitectos e ingenieros, que en algunos casos suelen ser más estructurados y reticentes al cambio. “Los desarrolladores con historia se sienten cómodos con propuestas como la nuestra, porque venimos a confrontar sus ideas y generar nuevas estrategias a partir de ellas”, cuenta Cornicelli. El servicio y la experiencia al cliente hoy son el foco de nuevas prácticas se trata. Por eso, los desarrolladores inmobiliarios comienzan a “hablarle” a los futuros propietarios de otra manera. “Los showrooms de los proyectos actualmente se han convertido en elementos diferenciadores que permiten tangibilizar el producto”, indica Kladniew, que también destaca que de todas formas se busca dejar atrás los tradicionales esquemas de venta. El benchmarking llegó para cambiar el paradigma de la fórmula folleto+web. Hoy el comprador de un departamento necesita sentirse único, ser mimado y comprobar que pensaron en él a la hora de desarrollar ese emprendimiento. “El showroom tradicional y las formas clásicas de comercialización de emprendimientos, ya le está dando paso a otros formatos, muchos de ellos atravesados por la tecnología. En el minuto nueve del capítulo de la serie Black Mirror “Caída en picada”, hay un ejemplo que confirma que a la hora de imaginar, no existen límites”, analiza Sierra y agrega que: “es preciso tener en cuenta insights y valores de época, como el crecimiento de los hogares con mascotas y el vínculo cada vez más relevante con ellas. Nadie está pensando en cosas como éstas a la hora de desarrollar” .

Existen muchas variables, conceptos y estrategias que se pueden transpolar de cualquier industria al mundo del real estate. Pero la más básica de ellas se relaciona en cómo generar deseo.

Primero se debe tener en claro el target para el cual se va a desarrollar un producto. Se analizarán sus necesidades y luego se determinará cuál es el producto más acorde. Y en el siguiente paso se trabajará todo lo relacionado con el posicionamiento, el marketing y la campaña.

“Al trabajar en un desarrollo, buscamos determinar las ventajas diferenciales que éste podría tener, considerando su ubicación y el tipo de producto distintivo que quienes vivan allí puedan llegar a necesitar”, remarca Cornicelli. “Para ello es muy importante observar como se mueve la gente a la que se le quiere vender una propiedad”, agrega. En 2004, el especialista estuvo a cargo de la campaña de Green Tower II, el emprendimiento de Churba Friedman, ubicado en Belgrano. Para el mismo, se convocó a un grupo de artistas para que fueran decorando su fachada que se encontraba en plena construcción. Como si fuera un cadáver exquisito, cada uno de ellos hizo su parte en una planta gigante que iba creciendo, al ritmo del edificio. Esto hizo que la construcción no pasara desapercibida y que los futuros propietarios posarán sus ojos sobre ella.

Hoy existe una necesidad de diferenciarse en la forma que se comunica y los empresarios del sector tienen que empezar a entender cómo le gusta que lo atiendan al cliente o saber que pensaron en él. Pero si de mirar se trata, el mundillo del real estate tiene la vista puesta sobre Miami, el mercado más activo y fuerte del momento. Allí es donde todo ocurre en materia de innovación de desarrollos y prácticas de venta. Los analistas dicen que algo tan esencial como la forma en que los brokers le hablan a sus potenciales clientes, con claridad y abriendo el juego, lo que les genera tranquilidad al momento de concretar una inversión, es una venta segura.

Desde Remolino, la mira está puesta en empresas de servicios: desde el retail, pasando por la banca hasta la industria hotelera, principalmente de los Estados Unidos y Europa, además de seguir algunas tendencias en mercados menos tradicionales como Corea del Sur. “Al tener clientes en muchos de estos países y regiones, ésto nos permite establecer pautas estratégicas para mercado local y regional”, explica Kladniew.

Remolino trabaja actualmente en el proyecto ViviPrima en el que se desembolsarán US$ 50 millones que se desarrollará en el predio de la ex fábrica de Bonafide en Caballito, cuyo foco estará puesto en la experiencia de cliente. Para ello el showroom fue concebido con esta premisa, por lo que contará con una cafetería, una plaza para chicos, y una unidad modelo. Además, el recorrido de este espacio se asemejará a una suerte de galería de arte, que generará diversas experiencias durante el recorrido. El benchmarking no sólo tiene que ver con observar y tomar lo que sirve para el negocio; esta práctica requiere de cierta disciplina para su aplicación. Lo primero y esencial es conocer el propio negocio a la perfección, lo que implica tanto sus debilidades como sus fortalezas. Además se debe tener plena conciencia de que rol juega en el mercado y que variables podrían limitar su crecimiento.

Luego es importante establecer un objetivo y una modalidad de trabajo -métodos de observación y seguimiento del “otro”- que permita llevar a cabo un benchmarking eficiente.

Al tomar una empresa -que puede ser la competencia directa- u otra industria, hay que identificar sus fortalezas y conocer todo lo que se pueda de ella, en cuanto a su relación con los clientes. Para hacer esto más efectivo, uno puede ponerse en el rol de éstos para sentir como lo tratan. También tener contacto con sus empleados y proveedores, puede ser una fuente muy rica de conocimiento. No debe olvidarse tampoco, que en cualquier estrategia comercial, saber que de las debilidades de las otras empresas puede crear una oportunidad para la propia.

De esta manera, cualquier empresa podrá volverse más dinámica, innovadora y competitiva, diferenciándose de la competencia. Es por esto, que es aconsejable que el benchmarking sea aplicado como un proceso continuo de mejora, ya que permite en un corto espacio de tiempo establecer objetivos alcanzables y concretos.

El trabajo puertas adentro también es clave. El benchmarking no sólo se trata de mirar hacia fuera, sino que también se puede realizar internamente, observando como trabajan otras áreas de la compañía.

Por Lorena Guarino, Sábado 23 de septiembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Cuáles son los barrios que se revalorizarán

El crédito hipotecario y la necesidad de lograr proyectos con precios accesibles al segmento medio impulsa el desarrollo de zonas como Urquiza, Villa Crespo, Saavedra, Paternal, Barracas y Almagro.

En el sur de la ciudad El cruce de Martín García y Montes de Oca, una esquina emblemática en la que la conectividad es clave. Foto: Victoria Gesualdi

Barajar y dar de nuevo. Así podría definirse la situación actual de los players inmobiliarios. Los desarrolladores se están reacomodando,piensan proyectos para clientes diferentes -dirigidos no solo a los inversores sino también para usuarios finales de clase media- y, consecuentemente, amplían el alcance de su radar para incursionar en zonas periféricas. El objetivo: lograr que la ecuación del negocio resulte rentable pero accesible a los bolsillos del nuevo perfil de comprador. Sin duda, la aparición del crédito hipotecario cambió las condiciones del juego. Hay que bajar costos para ser más competitivo en el segmento de desarrollos para la clase media y, para ello, es fundamental comprar tierra en barrios con incidencias más bajas -hasta US$ 700/m2-. Es así como las zonas postergadas durante las últimas décadas podrían pasar a ser las nuevas joyas buscadas por los inversores. Aquellos más previsores y visionarios, ya habían comenzado a hacer landbanking -banco de tierra- durante los últimos años con miras al futuro mercado del crédito. Otros, se lanzan recién ahora a la pesca.

Real Estate Developers (Red) presentó oficialmente In Lope de Vega. El proyecto se ubica a tres cuadras de la avenida Juan B. Justo, en el cruce de los barrios Monte Castro, Vélez Sarsfield y Villa Luro. Tendrá 330 departamentos de viviendas, espacios de coworking y un zócalo comercial, 2150 m2 de parque central con piscina y juegos, además de otros amenities. Ya se lanzó la preventa de la primera etapa que comprende 110 unidades y abrieron el showroom. Es el primer proyecto en ser financiado mediante un crédito intermedio para desarrolladores y los precios de las unidades se ofrecen fijos en UVA. Alejandro Reyser, socio de Red, explicó cómo ve el potencial de estas zonas: “Son de alta densidad y poseen una población que requiere de crédito hipotecario para poder comprar una vivienda. El Oeste y Sur de la Capital Federal, barrios como Monte Castro, Villa Luro, Floresta, Barracas y Parque Patricios son ejemplo de esto. Con la vuelta del crédito hipotecario se accede a un universo de personas impensado hace solo seis o doce meses atrás”.

El corredor Donado-Holmberg y sus alrededores, Villa Urquiza, Villa del Parque, Villa Devoto, San Cristóbal y Abasto son otras zonas que prometen.

También proyectan crecimiento para Chacarita, Paternal, Balvanera, Monserrat, San Telmo, La Boca, Congreso, Villa Mitre, Villa Santa Rita, Agronomía, Saavedra, Villa Crespo, Almagro y Mataderos. Para Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, que cuenta con varias obras construidas y en desarrollo en Barracas, La Boca y Parque Patricios “las zonas con potencial son las que se encuentran próximas a las que ya están consolidadas y tienen buenos medios de transporte y equipamiento y los valores de la tierra son accesibles” .

Por su parte, Guido Wainstein, CEO de KWZ, sumó su visión del tema: “En la ciudad de Buenos Aires últimamente están surgiendo varias zonas con excelente potencial de crecimiento inmobiliario y desarrollo, que recién en los últimos tiempos se están explorando con propuestas muy atractivas, tanto por funcionalidad y diseño como por precio”. Esta firma -junto a MGold- desarrolla Fresias Garden en Villa del Parque, un proyecto residencial que se extenderá en media manzana, poseerá 160 departamentos y amplios espacios verdes. Otro de los emprendimientos residenciales que KWZ llevará adelante se ubica en Avellaneda y Condarco. Comprenderá 18.000 m2 y tendrá amenities.

Inversión pública, la clave

“La zona Sur de la ciudad se está consolidando gracias a la llegada del Metrobus y la extensión de la línea H del subte, al impulso del Distrito Tecnológico y el acompañamiento del Banco Ciudad financiando tanto a constructores e inversores”, destacó Matías Santoro, CEO del grupo FBA que construye Plaza Garay en San Cristóbal.

“El Metrobus revaloriza entre un 20 y 30 por ciento el valor del metro cuadrado”, relató Gabriel Brodsky, director de Emprendimientos de Predial Propiedades. Esta empresa cuenta con 40 proyectos de vivienda en zonas periféricas de la ciudad y posee seis nuevos a lanzar en Almagro, Villa Crespo, Paternal, Flores y Villa Luro.

Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, compañía que cuenta con proyectos en desarrollo en San Cristóbal, Barracas, Flores y Constitución, consideró que las oportunidades están en los barrios del Sur, La Boca, Barracas, Parque Patricios, San Cristóbal y Flores, principalmente al sur de la avenida Rivadavia.

Por su parte, según señaló Brodsky, lo que los impulsó a ellos a desarrollar en los considerados barrios fríos es “la enorme demanda del mercado” porque hay que tener en cuenta “que el 80 por ciento de la población de la Capital vive en barrios de clase media; uno de cada tres porteños alquila y, la llegada de medios de transporte masivos así como la apertura de locales gastronómicos y de servicios, han modificado a esas zonas”. Por ello, explicó, lanzaron más de 70 proyectos en este tipo de mercado durante los últimos años.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, resulta “sorprendente el regreso con firmeza de la demanda de unidades familiares de tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia”. Las unidades que más aumentaron sus precios en el último año por encima del 10 por ciento.

Una de las tradicionales esquina de Boedo, un barrio con mucho potencial. Foto: Victoria Gesualdi

En cuanto a las cuestiones que pusieron en valor este tipo de barrios, el broker mencionó la obra pública y “la gestión del Gobierno de la Ciudad con nuevas plazas en Chacarita, el Metrobus en las avenidas Juan B. Justo y San Martín, la obra del ferrocarril San Martín, el Distrito Audiovisual y los pasos bajo nivel”, enumera.

Antonio Pécora, de MPC Desarrollos Inmobiliarios, afirmó que Saavedra y San Cristóbal “hoy son una buena oportunidad de inversión dado su avance en cuanto a infraestructura y servicios, su potencial y el costo que aún mantiene la tierra. Otra razón es la expansión natural que ha vivido la ciudad en cuanto a nuevos polos laborales, comerciales y sociales en los barrios linderos al corredor norte, como ser también en Parque Patricios, Abasto, Caballito, Villa Crespo, Villa Urquiza y Parque Chacabuco”. Y agregó: “Hoy barrios como Balvanera, San Cristóbal, Abasto, Saavedra, son una oportunidad porque los desarrolladores han comenzado a activar inversiones en tierra realizadas años atrás a costos muy por debajo -en algunos casos la mitad- que en el corredor norte. Esto posibilita que esos proyectos salgan a un ticket bajo en relación a la calidad y amenities. En este contexto, la oportunidad en estos barrios es hoy porque -como todo negocio inmobiliario que luego se consolida- quien ingresa primero saca mayor ventaja”.

CMNV Comunidad de Negocios comenzó la obra de Astilleros Catalinas Sur, un edificio de 15 plantas sobre la avenida Huergo. “Seguimos creyendo que hay que volver al sur, al patrimonio cultural y a la identidad que siempre tuvo la ciudad. Esto, sumado al impulso en obras de infraestructura que se concretan, nos hace creer que Buenos Aires de a poco irá cambiando su mirada. Hay que dejar de atender las zonas que ya están consolidadas como Núñez o Palermo, que tienen toda su infraestructura de servicios saturada. Habrá que seguir poniendo foco en el 80 por ciento de la ciudad que no es atendida desde hace décadas y, definitivamente, tener un plan urbanístico a 50 años”, destacó Leonardo Rodríguez Nader, socio y cofundador de la compañía, quien también resaltó el flujo de gente que movilizará la nueva sucursal del banco Santander Río que se está construyendo en un terreno lindero, las obras del Metrobus sobre la avenida Paseo Colón y el Paseo del Bajo que integrará Puerto Madero con el resto de la ciudad. Esas obras también impactarán en el submercado de la avenida Garay, otro corredor porteño que promete fuertes revalorizaciones.

Contrapunto de precios

Ante la falta de terrenos aptos y los elevados valores de las tierras para desarrollar en los barrios más tradicionales, Hernán Siwacki, socio gerente de la inmobiliaria Capital Brokers, reconoce que “muchos players se han corrido un poco de zona a los corredores linderos de los sectores tradicionales premium. La diferencia entre las zonas más consolidadas como Palermo o Belgrano -sin considerar zonas exclusivas como Puerto Madero- y las zonas en crecimiento como Abasto, Villa Crespo, San Cristóbal o Villa Urquiza, están entre 25 y 30 por ciento en dólares. En las áreas top los proyectos nuevos cotizan a US$ 4000/m2 mientras que en las intermedias están en US$ 3000/m2”

Para López, el titular de Arquitectonika, existe alrededor de un 20 por ciento de variación de precio entre las zonas consolidadas y las que están en crecimiento pero “hay un margen para obtener un mayor beneficio porque, como son zonas en desarrollo, aún no han llegado a su techo”. Santoro coincidió en que “el bajo nivel de incidencia que tienen los terrenos en estas zonas permite establecer precios accesibles para la clase media” y puntualizó que hay diferencias de entre US$ 1000 y US$ 1500 por metro cuadrado.

Volcado a precios, “la incidencia es fundamental, hay posibilidades desde US$ 450/m2 hasta US$ 2000, el valor que piden los dueños de las tierras en otras zonas más consolidadas. El m2 al público oscila entre US$ 1900 y US$ 2200, contra US$ 3500 o más en el resto”, detalló Cohen Imach, el vocero de Step Development. Según expresó Reyser, su empresa está trabajando en la compra de nuevos terrenos. Busca “tierras con incidencias que no superen los US$ 400/m2 a US$ 500/m2”.

Mayor aporte del Estado en infraestructura urbana y seguridad, mejores accesos, iluminación, desarrollo comercial, de servicios y medios de transporte son las principales deudas pendientes en estos barrios para promover su crecimiento. Por su parte, Wainstein sugirió como una “buena iniciativa que el Gobierno estableciera incentivos para el desarrollo urbano en ciertas zonas hasta ahora no explotadas” mediante la aplicación de menores impuestos o fomentar la instalación de locales comerciales atractivos, la seguridad y una mejor iluminación. “Un buen ejemplo de esto es lo que sucedió con el Polo Tecnológico que presentó un crecimiento sostenido a partir de interesantes exenciones impositivas”, citó.

Para Siwacki, “si bien seguirán apareciendo proyectos exclusivos en ubicaciones premium y habrá una demanda que avalará esos precios, el grueso del desarrollo irá a las nuevas zonas, sobre todo ahora que está apareciendo el crédito y abre un nuevo gran público que es la clase media. Igualmente, el traslado será gradual, son pocos los desarrolladores que hacen grandes apuestas y van al extremo sur de la ciudad. Todas las transformaciones llevan su tiempo y los barrios históricamente relegados irán creciendo con estos nuevos proyectos”.

Brodsky opinó: “El hecho de que haya mercado de clase media hace posible que estas zonas crezcan como lo están haciendo. Los créditos hipotecarios van a marcar la cancha pero más adelante, recién cuando haya préstamos intermedios para los desarrolladores que puedan financiar al comprador o bien cuando estén las unidades terminadas”. Para el cierre, Migliorisi fue positivo: “Se recuperó la confianza de inversores y compradores. Hay mucha demanda actual y proyectada para los próximos años. Cuando hay seguridad, la gente invierte y el mercado se transforma en atractivo tanto para inversores locales como para internacionales”.

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 2 de septiembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Cada vez más proyectos ofrecen espacios de coworking

El modelo permite obtener un lugar a cambio del pago de una membresía; se puede alquilar desde una oficina cerrada hasta un lugar en una mesa.

El objeto de deseo en la oficina moderna mutó en todos los sentidos posibles: de la corner office u “oficinas de esquina” con sus dos paredes exteriores y sus ventanas al sillón cómodo con la mesa ratona en un espacio abierto. Si los lugares de trabajo se asemejan cada vez más a un café cool de Palermo, no debería ser extraño que los espacios de coworking triunfen entre emprendedores, freelancers pero también entre compañías asentadas que desean expandir sus escritorios. Mientras tanto, seducen a inversores que comienzan a mirar con buenos ojos el desarrollo de espacios para ser utilizados con este fin. En una ciudad como Buenos Aires con una oferta de oficinas ajustada, la construcción de edificios destinados al coworking es una tendencia incipiente que recibió impulso con la llegada del jugador más grande a nivel global, WeWork, que ya funciona en una torre de 12.000 metros cuadrados en Esmeralda y Paraguay y hacia fin de año sumará otro edificio en el barrio de Vicente López El concepto del “cotrabajo” se venía perfilando como una de las grandes tendencias en lo laboral, pero explotó en la Argentina en el último bienio. De acuerdo con Gasani Inmobiliaria, a inicios de 2017 había unos 87 espacios de este tipo en el país, contra unos 38 que existían en 2014. A nivel global se contabilizaban más de 11.300 espacios y más de 835.000 miembros a nivel global en 2016, de acuerdo con cifras de la publicación Deskmag, que proyecta un crecimiento mundial del sector del 22 por ciento hacia fines de este año.

El modelo de coworking es simple: cada persona o compañía que desee obtener su lugar en una oficina de este tipo paga una membresía mensual que varía según se alquile un escritorio privado, un asiento en mesas colaborativas o una oficina cerrada. Además, este tipo de espacios ofrece generalmente amenities como terrazas, salas de reuniones y livings donde todos los que trabajan allí pueden intercambiar experiencias. ¿Por qué conviene desarrollar proyectos para este modelo? “La renta de un edificio normal de oficinas va del 6% al 10% anual sobre la inversión en dólares -señaló Alejandro Gawianski, presidente del grupo HIT y moderador de un panel sobre coworking en la Expo Real Estate-. En cambio, en las de cotrabajo, se ubica entre 15 y 20 por ciento”. El ejecutivo admite que aún resta mucho por evangelizar al respecto. “Además de los buenos números, nuestros espacios tienen asegurada una ocupación al 100 por ciento en menos de seis meses”, apuntó. HIT Coworking recurre a cuatro modelos para desarrollar sus espacios. En el primero, el grupo construye una oficina, la equipa y la alquila como oficinas para una compañía, de manera tradicional. En el segundo, ellos ponen el equipamiento y los desarrolladores, el edificio.

En el tercero, el dueño del inmueble hace la inversión en equipamiento y en el último, le cobran un porcentaje mensual de la facturación a un espacio equipado que desea que el grupo le ofrezca sus servicios de management y comercialización.

La diferencia entre el alquiler en oficinas vacías y las equipadas es de casi el doble por metro cuadrado, es por eso que Gawianski recomienda a los desarrolladores optar por el tercer modelo, es decir, por la inversión en el espacio y en los muebles. Su empresa posee “sedes”, entre otros barrios, en Microcentro, Bajo Belgrano y Núñez. Dentro de esos tres lugares trabajan casi 800 personas. Entre sus desarrollos próximos se encuentran Olivos, Nordelta y Avellaneda.

Por su parte, el gigante mundial WeWork llegó al continente de la mano de Patricio Fuks, fundador de la cadena de hoteles Fën y hoy gerente regional para América latina de la marca. “Teníamos el desafío de firmar cinco edificios en un año y ya tenemos firmados 24. En México y Brasil nos encontramos con sobreoferta de edificios de oficinas y, cuando los tomamos, tienen su capacidad llena antes de que los abramos”, afirmó.

El escenario en Buenos Aires es un tanto distinto: “Históricamente, los desarrolladores de oficinas en la Argentina necesitaban ‘cortar la pizza’ en porciones chicas para poder financiarse con inversores individuales. Nosotros nos encontramos con una falta de oferta a medida, porque las oficinas acá son de planta chica, pero a medida que resurge el sector y la inversión, creo que van a verse cada vez más edificios grandes ocupados por espacios de coworking”, predijo Fuks.

La compañía, fundada en Estados Unidos y presente en 16 países, abrió su primera sede en Buenos Aires este año, inaugurará otra a fin de 2017 y ya está en conversaciones con desarrolladores que podrían tener proyectos listos hacia fines de 2018 y mitad de 2019. “No hay competidor. No hay nadie que esté tomando 12.000 metros cuadrados: las empresas grandes, que podían llegar a ocupar edificios amplios, están empezando a alquilar espacios de coworking por la flexibilidad y las facilidades que tienen”, dijo.

El especialista añadió: “Les tomamos todo el edificio y somos un inquilino muy sólido. Los desarrolladores no se preocupan más”. Las negociaciones que WeWork realiza en cada país del mundo son diferentes. En Buenos Aires, la compañía está yendo hacia un modelo en el que la inversión para acondicionar el edificio está hecha en un 50 por ciento por el dueño y en otro 50 por ciento por la empresa. “No buscamos ningún edificio en especial: plantas libres y techos altos es lo mejor que nos puede pasar”, aclaró Fuks.


El modelo de “cotrabajo” representa también un llamado de atención para las oficinas tradicionales. Si estas no se aggiornen a los espacios abiertos y cálidos, los expertos afirman que podrían cada vez perder más terreno contra edificios que sí lo hagan y que quizás sean un espacio de coworking, donde las grandes empresas recurren cada vez más.

¿Por qué el modelo tiene oportunidades para crecer? Un informe de Wix y OfficeVibe estima que hacia 2020 el 40 por cieno de los trabajadores será freelance, independientes o emprendedores, todos públicos muy importantes para el coworking. A esa tendencia se le suma la falta de espacio en las ciudades, que cada vez recibirán más habitantes. La clave será la optimización de recursos, y actualmente la Fundación Ellen MacArthur, que impulsa la “economía circular” -es decir, un modelo que prioriza la reutilización y el reciclaje- calcula que la oficina media solo se usa entre el 35 y el 50 por ciento del tiempo, incluso durante el horario laboral.

Para Fuks, el crecimiento de WeWork está basado en su propia misión: generar comunidad. “Además de los espacios en común y los amenities, tenemos un equipo y una app global que se encargan de que los vecinos -y aquellos que están en otras sedes del mundo- interactúen entre sí”, resaltó. En un plano más general, explicó que la frase que inmortalizó Juan Domingo Perón, “de casa al trabajo y del trabajo a casa”, ya no funciona con los millennials, los nacidos entre 1980 y 1995: “Ellos quieren estar felices donde estén”. Y para estar felices, esos jóvenes tienen una serie de requisitos. “Se habla de la era ‘co’: colaboración y ‘coompetencia’ –coopero y compito a la vez- y esta es la generación que no desea dejar la vida por su trabajo”, resaltó Alejandro Melamed, director de Humanize Consulting. Con ese concepto en la mira, el experto opinó que las oficinas mutarán hacia un espacio que se comparte y donde primará la conexión interpersonal. “La agilidad y la diversidad son los conceptos clave: ¿quién me puede asegurar que la mejor idea va a salir de un escritorio aislado?”, apuntó.

Finalmente, al modelo de coworking muchas veces se lo cuestiona por los espacios abiertos y compartidos que pueden incitar a la distracción. Fernando Rivera, representante de la compañía de muebles de oficina Steelcase, aseguró que, si bien los millennials son la generación más “distraída” hasta el momento -a su juicio, son los representantes de un fenómeno conocido como “atención parcial” por su rechazo a estar encerrados y su gusto por estar “donde suceden las cosas” -se pueden encontrar soluciones intermedias para no recurrir a la mesa comunal-. De ese modo, las nuevas tendencias en oficinas de coworking se asemejan más a la sala VIP de un aeropuerto, un espacio grande con lugares semi privados y divisiones suaves y flexibles.

Por Sofía Terrile, Lunes 28 de agosto de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La Villa Olímpica busca revitalizar la zona Sur de la ciudad

El proyecto contempla la construcción de 1200 unidades en un área comprendida por los barrios de Lugano, Villa Riachuelo y Soldati; al finalizar la competencia deportiva se ofrecerán en venta.

La zona sur de la ciudad de Buenos Aires quedó durante años relegada a su suerte. Los Juegos Olímpicos de la Juventud que se realizarán en 2018 en suelo porteño se convirtieron en la mejor “excusa” para refuncionalizar la comuna comprendida por Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati, un área a la que los desarrolladores inmobiliarios le dieron la espalda durante años.

El proyecto que fue iniciado por el Gobierno de la Ciudad no sólo tiene el objetivo de albergar a los 3800 atletas y sus acompañantes, sino también revitalizar esos barrios con una mirada de largo plazo.

Sucede que, durante mucho tiempo, esta zona fue creciendo acorde a la necesidad de sus vecinos, en muchos casos con la construcción de viviendas precarias y fue abandonado a su suerte por muchos gobiernos. Hoy al igual que se da la transformación de Parque Patricios o La Boca, el sur tiene la oportunidad de reconvertirse.

Tras competir con ciudades como Glasgow (Escocia) y Medellín (Colombia), el Comité Olímpico Internacional eligió a Buenos Aires como sede para lo que es una de las competencias más importantes a nivel internacional. El motivo de la elección se relacionó directamente con la inicitiva de hacer un barrio nuevo desde cero y dejar un “legado”, tras el evento deportivo.

“Con la Villa Olímpica de la Juventud seguimos avanzando en el desarrollo de la zona Sur de la ciudad. Los ojos del mundo van a estar mirando a Villa Soldati durante los juegos: recibiremos a más de 3000 atletas de 200 países que vivirán y competirán en varias disciplinas en el barrio. A través del deporte no solo vamos a transmitir los valores de paz e integración, sino que también sumaremos insfraestructura de calidad para el disfrute de todos los vecinos. Un nuevo polo de desarrollo nace y estamos felices de participar en ese proceso”, resalta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la ciudad.

Impulso residencial

En el predio ubicado entre la Avenida General Francisco Fernández de la Cruz, Escalada, Coronel Roca y la Autopista Presidente Cámpora se emplazará la nueva Villa Olímpica. Allí se levantarán 31 edificios, que al finalizar la competencia se transformarán en viviendas, disponibles a través de créditos blandos que administrará el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC). Serán los vecinos de la zona sur los que tendrán prioridad en el otorgamiento de esos inmuebles, dado que en el proyecto inicial se estableció que los desarrolladores garanticen que al menos un 10 por ciento sea comercializado mediante contratos de leasing para la comuna. Sucede que el 32,9 por ciento de la población de esos barrios vive en villas y asentamientos, según el censo de 2010.

Para eso, se están construyendo 125.000 m2 conformados por alrededor de 1200 viviendas de 1, 2 y 3 ambientes, en edificios de seis pisos cada uno. En el proyecto trabajan las empresas Emaco-Lanusse, Bricons, Dicasa, Criba, Cavcom, Constructora Sudamericana, Cunumi, Constructora San José y Vidogar Construcciones. Sólo las viviendas, con los locales comerciales que se construirán complementándolos, alcanzan una inversión cercana a los $ 2000 millones.

“La iniciativa de llevar este gran evento internacional a la Comuna 8 se da en el marco de una decisión estratégica de continuar con las políticas de desarrollo del Sur de la Ciudad”, explican desde el Ministerio de Modernización, Innovación y Tecnología porteño.

En el mundo las Villas Olímpicas se levantaron para rendirle homenaje al deporte. Algunas de las ciudades más importantes donde se desarrollaron estos eventos, transformaron estos predios en una gran atracción turística. Sin embargo, otras quedaron olvidadas en el tiempo y hoy sólo son un monumento de decadencia.

Entre las que se transformaron en verdaderas ciudades con complejos habitacionales que se integraron a la estructura de la ciudad, se encuentra la del sur de la ciudad de México, quien celebró los Juegos Olímpicos en 1968. Hoy se la conoce como Unidad Habitacional Villa Olímpica Libertador Miguel Hidalgo.

Algo similar ocurrió en Sidney, Australia, después de los Juegos del año 2000. El gobierno de ese país decidió que era mejor idea convertirlo en un complejo residencial, hoy conocido como Sydney Olympic Park. La particularidad de este emprendimiento es que está íntegramente dotado de tencnología sustentable. También Londres, luego de celebrar los juegos de 2012, convirtió las instalaciones en un complejo residencial.

Posicionamiento inmobiliario

Desde el Gobierno apuestan a la refuncionalización de la zona para atraer a empresas privadas a que apuesten por esos barrios y aseguran que existen muchos interesados en participar del proyecto y hacerse de las tierras. De hecho, Jorge Pérez, el hombre que lidera The Related Group y que construye un proyecto de US$ 250 millones de inversión en Puerto Madero confesó su interés por apostar al área.

La puesta en valor de la zona, de la mano de un evento tan importante, genera gran expectativa en el mercado inmobiliario. Por caso, en ejemplos similares en otros países del mundo, se pudo ver que esas ciudades o zonas avanzan en cinco años con obras que comúnmente requieren 25 años.

Asimismo, los precios de la zona podría revalorizarse gracias a la llegada de nueva infraestructura, como lo son la mejora de la conectividad, calles y medios de transporte, así como el nuevo plan hidráulico que evitará inundaciones.

Hoy en día el valor de la tierra en la zona promedia los US$ 325/ m2,según el sitio Reporte Inmobiliario, el más bajo de la ciudad, pero con el crecimiento de éste lugar podría incrementarse hasta tres veces, según estiman los analistas.

El bajo valor que posee la tierra, se debe principalmente al entorno de esos barrios, donde casas precarias, una escasa infraestructura y problemas de inseguridad, limitaron la llegada de inversiones privadas. Aunque se espera que la Villa Olímpica revierta estas condiciones, los desarrolladores inmobiliarios todavía se muestran desconfiados sobre el futuro de la zona.

La reconstrucción

El proyecto deportivo que estará a punto para cuando se de la largada de los Juegos, el primero de octubre de 2018, se complementará con la puesta en valor del Prémetro, la recuperación del edificio abandonado denominado Elefante Blanco, donde se trasladará el Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat, las mejoras en el hospital Cecilia Grierson, la urbanización de la Villa 20 y la suma de nuevos establecimientos educativos. Del mismo modo, desde Modernización trabajan en la renovación del Autódromo con un importante desarrollo comercial del sector, mientras que la cartera de Ambiente y Espacio Público recuperará la reserva Parque Natural Lago Lugano. A ese espacio verde se sumará un nuevo predio de 50 hectáreas en el ex Parque de la Ciudad, que se realizará a través de un concurso público para reconvertir el área. Estas obras además están acompañadas un Plan Hidráulico para evitar inundaciones, que contempla el ramal Escalada, que comenzó en octubre de 2016 y finalizará en octubre 2017 y consiste en un sistema de cañerías de 2,40 metros de diámetro destinado a evacuar el excedente de agua del barrio 20 y que llegará hasta el lago Lugano; y el conjunto de obras de la Cuenca Cildañez: 3 ramales (Asturias, Villa 6, Nágera) y el área de retención transitoria de excedentes hídricos. En el Parque Olímpico en sí, que se levantará del otro lado de la avenida Roca, competirán los deportistas en 13 disciplinas. Allí se destinará una inversión de US$ 60 millones, para la construcción de pabellones, piletas olímpicas, canchas, gimnasio y vestuarios, entre otras comodidades y será uno de los complejos deportivos más modernos que le quedarán a la ciudad.

Por Lorena Guarino, Sábado 12 de agosto de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Cómo convertir el hogar en una casa inteligente

El costo de automatización de una vivienda varía proporcionalmente a la cantidad de metros cuadrados que ocupa y a su equipamiento; la ventaja es que puede hacerse por etapas.

Foto: LA NACION / Emiliano Lasalvia

Los edificios y las casas del futuro ya existen. Controlar electrodomésticos, luces y cortinas con uno o varios botones, o desde una app en el celular, dejó de ser una escena típica de una película de ciencia ficción. Constructores, desarrolladores y arquitectos que trabajan con tecnología aplicada entraron en una suerte de túnel del tiempo, una ventana que les dio acceso en cuotas a lo que vendrá: viviendas y oficinas inteligentes.

Con ayuda de la domótica -la conjunción de domus, casa en latín, y robótica- y de la inmótica -automatización integral de inmuebles, expertos argentinos en la materia ofrecen soluciones para ahorrar energía, implementar medidas modernas de seguridad e incluso incrementar los niveles de confort en departamentos, casas, oficinas y hoteles. Ésta tendencia local imita el avance de un fenómeno con impacto global.

Los arquitectos fundadores del estudio porteño Gmarq, Adrián Govetto y Lucas Mansilla, cuentan a la nación que 70 por ciento de sus clientes ya demandan soluciones para automatizar el hogar. “Damos asesoramiento tanto a interesados en construir casas inteligentes desde los planos como también a quienes quieren remodelar el funcionamiento de una vivienda convencional. Es importante destacar cuáles son los beneficios de invertir en tecnología. Además del confort, te olvidás de prender y apagar luces. Y encima ahorras energía”, explica Govetto. Su socio, Mansilla, vive en una smart house y cuenta que su casa lo recibe con la calefacción encendida en invierno y con el aire acondicionado en verano. “Se instala un sistema central que mediante una red de conexión inalámbrica cerrada permite administrar remotamente la iluminación, algunos electrodomésticos, la calefacción, las cortinas y persianas, el sistema de seguridad y las cerraduras electrónicas, e incluso el sistema de riego exterior”, enumera Mansilla.
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No es complicado

Automatizar una casa o departamento es una tarea simple. La instalación de un “hub” -un router similar al de Internet Wi-Fi- y de un set de adaptadores hacen magia. Arturo Ferloni, CEO de Grupo Ubicar, sugiere a los interesados hacer una adaptación progresiva. “Está todo pensado para ir sumando módulos al sistema central: desde motores para subir y bajar persianas hasta dispositivos que posibilitarán la programación de luces o de artefactos, como por ejemplo una cafetera que se encenderá sola a la hora que se le indique”, explica el especialista y director de la compañía que acaba de inaugurar un showroom de domótica en Martínez, UbiStore. “Teniendo en cuenta el crecimiento exponencial de automatizaciones en el hogar, la industria tiende a la integración de los sistemas, con el celular como el gran control remoto”, explica Ignacio Raffo Magnasco, jefe comercial y responsable del centro de formación profesional de Hunter Douglas Argentina. Como ejemplo, da la posibilidad de automatizar las cortinas con sistemas como PowerView, “permite la programación de escenarios a diferentes horas del día para un mejor control solar, logrando reducciones significativas de energía térmica”, agrega.

La oferta local es variada y no tiene nada que envidiarle a la extranjera. En la Argentina hay proveedores nacionales como Cambre, iHaus y Solidmation, que trabajan con módulos propios y software open source -abierto y compatible con soluciones de terceros.

El sistema Habeetat, creado por Solidmation, integra dispositivos eléctricos -portones, cámaras, cortinas, cafeteras, lavarropas y luces LED, entre otros artefactos- en ambientes domésticos, industriales y profesionales. Los aparatos interactúan y se controlan remotamente desde una tablet o teléfono con la asistencia del software Habeetat Planner, desarrollado por la misma empresa con ese único fin. Ferloni trabaja con éste producto nacional, aunque también recomienda soluciones extranjeras, como los productos con sello polaco de la compañía Fibaro. Según los expertos, casi no hay diferencias de precios entre sistemas importados y los made in Argentina.

Fernando Núñez Peña, socio fundador de la consultora platense Domótica Argentina, explica que éste tipo de soluciones se cotizan y comercializan en dólares, incluso las que son de fabricación nacional. “Como en todo, los precios en este segmento varían según la marca y el tipo de producto. Un motor para automatizar una cortina convencional cuesta $3000 promedio -US$ 180-, casi lo mismo que uno importado”, comenta el especialista. Tanto Núñez Peña como los arquitectos del estudio Gmarq recomiendan solicitar presupuestos a medida. El costo de automatización de una vivienda varía proporcionalmente a la cantidad de metros cuadrados que ocupa y a su equipamiento.

Foto: LA NACION / Emiliano Lasalvia

En los planos de una casa en construcción de 250 metros cuadrados, los arquitectos Govetto y Mansilla presupuestaron en US$ 10.000 la instalación de un sistema que la automatiza por completo. “Aunque el costo de la edificación se encarece de entrada, lo cierto es que esa inversión inicial se amortiza en 10 años y permite ahorros de energía de hasta 20 por ciento”, agrega Govetto.

Ferloni, de UbiStore, destaca que la domótica le agrega valor a la propiedad además de sumarle confort. “Para un proyecto de 120 metros cuadrados hemos cerrado presupuestos de entre US$ 5000 y US$ 7000 en casas convencionales que hubo que adaptarlas”, explica. Núñez Peña aclara que hay presupuestos para bolsillos más flacos: “todo depende de las exigencias del cliente”. El beneficio de la domótica es que la “escalabilidad” -se instala en bloques que se suman a los anteriores- permite tecnologizar una propiedad en cuotas. Y eso tiene un beneficio adicional, primero se compra el sistema base y luego de paga por los electrodomésticos inteligentes.

Apple y Samsung también compiten por automatización hogareña. La marca estadounidense presentó su app Casa y sus accesorios HomeKit en el exterior, pero quien quiera esos productos los puede comprar afuera y traerlos en su equipaje de mano. Una vez instalado, los dispositivos de la manzanita hablan entre sí y se vuelven más inteligentes. En esa línea, la empresa surcoreana creó Smart Home, el sistema que hace que electrodomésticos y dispositivos electrónicos de la marca conversen. También es compatible con los de otras, como Nespresso.

La fabricante suiza de máquinas de café premium tiene a la venta en sus locales argentinos dos modelos que pueden ser operados desde el celular vía bluetooth. Con la descarga gratuita de la app de Nespresso, el usuario puede programar y operar el modelo Prodigio & Milk que se vende a $ 6490 y la Expert & Milk ($ 8.990) a distancia.

Luis Palmier, vicepresidente de Samsung Argentina, dice que ese ecosistema que hace del hogar un ámbito inteligente llegó para quedarse. El ejecutivo explica que el mercado local no está atrasado respecto a la oferta de otros países. “Tenemos a la venta aires acondicionados, televisores y lavarropas capaces de ser programados o utilizados a distancia. Y antes de fin de año tendremos una heladera inteligente con Wi-Fi. Alerta al usuario sobre faltantes de alimentos y de sus fechas de vencimiento. Tiene una pantalla en la puerta y desde ahí se controla lo que pasa en su interior”, explica el directivo de la compañía que asegura que el Smart Home es compatible con lámparas LED de Philips que aseguran un ahorro de entre 20 y 40 por ciento en el consumo de energía eléctrica.
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Las grandes superficies

Y así como en la Argentina crece el interés por el uso de la domótica aplicada -de la mano del auge de lo que se denomina “Internet de las cosas”-, en los edificios se buscan soluciones de inmótica, la disciplina que busca automatizar grandes superficies y espacios comunes en propiedades horizontales. Administradores de grandes empresas -como hoteles, centros comerciales y centros de salud-y de torres de oficinas y también de viviendas buscan soluciones para contratar menos personal, controlar la seguridad y reducir el consumo de energía.

Núñez Peña, de Domótica Argentina, trabaja asesorando a constructores de edificios con amplios espacios comunes. “La inmótica funciona como la domótica en una casa particular. Se instala un sistema central que controla las cámaras; permite o niega, mediante un sensor de huella dactilar, el acceso a terrazas, estacionamientos, piscinas, gimnasios, spas, subsuelos, entre otros espacios; alerta sobre fallas en ascensores o portones; administra el uso de agua en espacios comunes; enciende o apaga las luces. Se puede programar para que el sistema trabaje a la par del encargado del edificio”, resume el experto. En la Argentina existen decenas de torres que operan como el famoso Bellagio de Las Vegas, ese majestuoso hotel que se hizo mundialmente conocido por las escenas de la película Ocean´s Eleven, en las que un grupo de ladrones de guantes blancos hackean el corazón digital del edificio para robar el casino de la planta baja. “En síntesis, la transformación del hogar a través de Internet de las cosas debe lograrse integrando estos cuatro atributos: confort, sustentabilidad, seguridad y accesibilidad”, concluye Raffo Magnasco.

Por Julieta Tarrés, Sábado 5 de agosto de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION