“Tras el 13 de agosto, los teléfonos comenzaron a sonar más seguido: surgieron más consultas de consumidores finales, de familias que quieren dejar de alquilar, de pequeños inversores que apuestan a una renta e incluso llegaron propuestas de importantes desarrolladores que vislumbran proyectos exitosos en el horizonte argentino.”
Por primera vez después de muchos años, el humor cambió dentro del sector inmobiliario argentino. Se siente un clima positivo, alumbrado por esperanza, colmado de proyectos… Y no es casual este repentino cambio tras los resultados de las elecciones primarias.
Tras el 13 de agosto, los teléfonos comenzaron a sonar más seguido: surgieron más consultas de consumidores finales, de familias que quieren dejar de alquilar, de pequeños inversores que apuestan a una renta e incluso llegaron propuestas de importantes desarrolladores que vislumbran proyectos exitosos en el horizonte argentino.
Para el sector Real Estate, el resultado fue positivo y se espera una nueva buena noticia de cara al 22 de octubre. Dentro del mercado inmobiliario, necesitamos certidumbre y seguridad, ya que esta no es un área especulativa, sino de inversión cierta. Un nuevo triunfo del oficialismo le permitiría hacer las reformas estructurales que consolidaría un crecimiento económico ordenado.
En estos últimos dos años, al mercado inmobiliario le han dado herramientas para reactivarse: los nuevos préstamos hipotecarios, las líneas de créditos para desarrolladores, el principio del control de la inflación y la eliminación del cepo. Entonces, el mercado inversor está avizorando un cambio; por lo tanto, se adelantan en la toma de decisiones: muestra de ello es la fuerte demanda en terrenos, anticipando nuevos desarrollos.
Dentro de la industria, creemos que el cambio de expectativas presionará sobre el mercado, generando un mayor flujo de transacciones y, por ende, un mejoramiento en los precios. Esto beneficiaría no sólo al mercado privado, sino también a las inversiones que recibirá el Estado y sus respectivos puestos de trabajo, así como a aquellos habitantes que hoy no poseen su vivienda propia y podrán hacerlo a través de herramientas facilitadoras del Gobierno.
* Roberto Ledo (abogado, corredor inmobiliario y martillero público. Actualmente, es el director ejecutivo de la Inmobiliaria Bullrich.)
Acerca de Bullrich
La inmobiliaria Bullrich es una compañía de capitales nacionales con una fuerte experiencia y prestigio en el sector bienes raíces. Se dedica a ofrecer soluciones integrales basadas en el profesionalismo, la ética y la confianza acreditada a lo largo de su trayectoria. Cuenta con un amplio mix de servicios: tasación, alquiler y venta de casas, departamentos, barrios cerrados, lotes, campos y estancias; comercialización de emprendimientos residenciales, desarrollos urbanos y comerciales; asesoramiento integral para el desarrollo de proyectos, consultoría, valuaciones y administración de activos inmobiliarios. La empresa fue pionera en la comercialización residencial y en la implementación de showrooms de venta.
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Publicado el Lunes 18 de septiembre de 2017
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Cómo ingresar al mercado es un dilema para quienes buscan resguardar sus ahorros en ladrillos; la oferta de los fideicomisos al costo y la promesa de los fondos de inversión; las claves.
Foto: LA NACION
Ya sean pequeños ahorristas particulares que buscan adquirir una propiedad para uso propio, como forma de capitalizarse y recibir una renta o inversores atentos a oportunidades del mercado, existen en el mundo inmobiliario diversos instrumentos para invertir en ladrillos. Dependiendo del monto del que se disponga, si será para destinar a vivienda permanente o no, del plazo de inmovilización del capital al que se aspira y de la rentabilidad que se busca obtener, la clave será evaluar cuál será la mejor propuesta para cada persona.
“No existe una receta única masiva. Las oportunidades son de las más variadas, de renta, de apreciación de capital… todo dependerá del apetito del inversor. Hay quienes buscan solo la rentabilidad pero también hay gente que no, porque se paga el impuesto a las Ganancias. De igual forma, hay quienes están dispuestos a esperar cinco años y otros sólo uno. Cada inversor tiene sus características propias. Además, el capital marcará la pauta del instrumento y bajo qué condiciones se empieza a plantear la inversión”, señaló Gonzalo Noguer, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo y placemaker de Distrito Tigre Sur, un proyecto que propone la recuperación y revitalización del tejido urbano en esa zona de la provincia de Buenos Aires, cuyo plan de obras contempla inversiones por US$ 200 millones.
En un mercado inmobiliario que “está movido”, que cuenta con “buena perspectiva y apuestas de desarrollo, hay buenas oportunidades para invertir”, opinó Juan Politi, vicepresidente de Allaria Ledesma, compañía de servicios financieros que -como asesora y administradora de inversiones- es parte de dos fondos de inversión cerrados creados en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. Mediante uno de ellos -junto a Argencons- compraron los terrenos para levantar Distrito Quartier Puerto Retiro, tres mega edificios de usos mixtos que contemplan 115.000 m2 de obra, con US$ 215 millones de inversión.
Con el otro fondo inmobiliario -abierto junto a la empresa Casas Arg- apuntan a construir viviendas para la clase media apalancadas con créditos hipotecarios en UVA. Con este fondo avanzan actualmente en dos proyectos: uno de 390 unidades próximo a Plaza Irlanda en Caballito donde habrá departamentos de US$ 120.000 a US$ 220.000 con cuotas que irán de $ 15.000 a $ 18.000, y otro en la zona sur de Mar del Plata que comprenderá 88 casas con precios más económicos.
Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Real Estate Developers (RED), consideró que el mercado inmobiliario “está en un momento de transición pero ya hay una tendencia incipiente” y destacó que “vuelve la alternativa de que los desarrolladores obtengan créditos intermedios en UVA de los bancos para fondear las obras”. Esta desarrolladora lanzó In Lope de Vega, un proyecto de usos mixtos en Monte Castro que apunta al cliente de clase media con prestamo hipotecario en UVA. Según destacó Llambías, “el crédito impactará generará oportunidades para inversores que -en vez de asociarse con el desarrollador en un fideicomiso- podrá comprar unidades directo con descuento en el pozo. Esto le permitirá al desarrollador fondear la parte que no financia con el crédito bancario y para ese inversor el negocio será vender luego las unidades terminadas a usuarios finales que las compren con crédito. Ahí tendrá una diferencia de precio lógica porque históricamente el margen aproximado de rentabilidad de este tipo de negocio ronda el 20%, parecido a lo que prometían los fideicomisos al costo”.
Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, impulsa emprendimientos en la zona de Pilar -como Pueblo Caamaño- y cuenta con proyectos en Uruguay y en los Estados Unidos. Para él, el mercado “está empezando a activarse bastante desde el surgimiento del crédito hipotecario porque esto moviliza al mercado, genera una dinámica financiera, hay un reflujo y termina habiendo excedentes”. a
Con los pies en la tierra
Respecto al tipo de producto y momento de inversión en el que hay oportunidades para cerrar buenos negocios, para el ejecutivo de Vitrium la apuesta sigue estando en la tierra: “Los inversores hacen excelentes negocios invirtiendo desde que se compra la tierra que sigue siendo rentable”. Son negocios a cuatro años con “no menos de 70 a 80% por ciento de rentabilidad”, desde el momento inicial hasta la venta final del producto cerrado. En promedio la rentabilidad es del 20 por ciento anual pero, advirtió, que “es una inversión poco líquida y donde el inversor necesita no disponer de ese dinero por esa cantidad de años. Hay pocas inversiones que rindan tanto con ese nivel de garantía”. Si bien el proyecto se puede plantear como fideicomiso o sociedad, “la estructuración depende mucho del proyecto, lo importante es la forma de pagarlo. Siempre para el comprador será más barato invertir al costo pero también asumirá determinados riesgos como es la inflación, que no es previsible durante el plazo de obra, y las contingencias. Cuando la inflación baja, construir al costo es la mejor inversión que se puede hacer porque la obra es previsible y los tiempos también”, aconsejó Gagliardo.
“Siempre hay oportunidades, depende del momento del mercado. Por estos días en el sector de la vivienda hay oportunidades específicas, hay que buscar proyectos que estén avanzados, construidos, que les queden un año o menos por terminarse. Son interesantes para invertir porque el riesgo está acotado y la inflación es más previsible”, analizó Gagliardo y sostuvo que también existen otros dos mercados “que son rentables en Argentina”, como el de los locales en centros comerciales -que dan 8 por ciento anual en dólares- y las oficinas AAA porque “hay mucha demanda y muy poca disponibilidad en el mercado”, lo que hace que rinda 12 por ciento anual en dólares”, aproximadamente. Sobre los fondos de inversión creados para el blanqueo, el mismo entrevistado consideró que “es un instrumento complejo y tiene dificultades porque -a diferencia de otros fondos- se paga Ganancias” . No obstante, destacó que la Argentina “está llena de oportunidades en Buenos Aires y en el interior” y que “está garantizado que a medida que los créditos hipotecarios se masifiquen el valor de los inmuebles va a explotar”. a
Todas las miradas
Al abordar los beneficios y contras de los diversos formatos de inversión, el ejecutivo de Allaria defendió a los fondos como el mejor instrumento para quienes buscar obtener rentabilidad de los ladrillos: “El solo hecho de que hayan logrado salir a oferta pública, da garantías; el proceso previo de filtrado hace que sea más confiable”. Para el pequeño ahorrista, agregó, “el fondo resulta el instrumento más transparente, que tiene un marco regulado donde hay información y balances trimestrales, hay que reportar a la Comisión Nacional de Valores (CNV), existe un banco custodio, o sea el marco regulatorio que da es el más propicio para el desarrollo de este tipo de proyectos para el inversor.
Por otra parte, aclaró, que cuando se ofrece un fideicomiso, es muy importante “saber quién es el desarrollador y el fiduciante y la historia de cumplimientos que tiene. El mundo de los fideicomisos es muy variable. Hay que tener mucha certeza y confianza en quién es el que lo hace. El fideicomiso ha resultado un buen instrumento para el inversor aunque no necesariamente para el usuario final”.
En tanto, el consultor Sebastián Sommer, CEO de Casas Arg, socio de Allaria en el fondo para desarrollar unidades residenciales para clase media y que además está por lanzar nuevos fondos con participaciones de cuota partes más pequeñas, coincidió en que “el panorama de los últimos años se está transformando y ahora se empieza a vislumbrar productos financieros vinculados propiamente a la actividad inmobiliaria. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y, además, tiene un asset management profesional que se ocupa de buscar las mejores oportunidades disponibles. Si estos fondos se empiezan a disparar en Argentina, serán la herramienta a través de la cual el inversor pasará a participar del mercado inmobiliario más con un objetivo de rentabilidad que de protección del capital”. Como referencia de la rentabilidad neta estimada que este tipo de fondos arroja para el inversor, el especialista sostuvo que en el mundo hay fondos destinados a renta -como oficinas que se entregan en alquiler-, que ofrecen 6 por ciento y fondos de desarrollo -para productos logísticos, de vivienda o comercial- que rinden de 15 a 20 por ciento. Además, destacó que estas herramientas, en un marco inflacionario de incertidumbre de ajuste de precios, son “más eficientes que el fideicomiso al costo”. También advirtió que “la nueva ley de mercado de capitales será un paso muy grande adelante para que el inversor vaya realmente a su mercado, que es el de capitales”.
Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, firma que además de desarrollar Quartier Puerto Retiro le compró al Estado un terreno en Monserrat, afirmó que para el usuario final lo más recomendable es comprar con cash porque hay gente vendiendo unidades a punto de finalizarse. “Tienen valores por debajo del valor de reposición”, justificó. Como ejemplo, citó que hubo inversores que compraron a US$ 3000/m2 en Quartier Dorrego -proyecto que entregará sus unidades en marzo de 2018- y que actualmente revenden a un valor cercano a US$ 3500/ m2, cuando ya quedan pocas cuotas por pagar. Ese valor está por debajo del de reposición, que estima que estaría “no menos de US$ 3800/m2”. También recomendó tomar créditos hipotecarios en UVA “que están a tasas realmente bajas (de un dígito)” aunque advirtió que “hoy asustan por la inflación”. Pero, para aquel “que crea que la inflación irá bajando, lo que más conviene es tomar esas líneas”.
Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, el director comercial de Argencons sostuvo: “Si el fondo es de equity , la rentabilidad debería ser más o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercialización y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo”.
Para Llambías la vuelta muy incipiente del mercado de capitales “no es un tema nuevo” pero aclaró que si bien los fondos cerrados de inversión ofrecen “otras garantías respecto al fideicomiso privado”, al haberse impuesto un ticket mínimo de US$ 250.000 para entrar a los del blanqueo, resultó “un instrumento que para inversores profesionales e institucionales, no para el gran público”. “Hoy no es una opción sencilla para el inversor individual que tiene hasta US$ 300.000” y que desea que a futuro se pueda “comprar partes más chicas, de US$ 10.000 a 30.000 “.
En tanto, Politi cree que el fideicomiso “es un esquema cerrado para un grupo de conocidos que ya tienen confianza en la marca y en el desarrollador que viene actuando” pero que “sin duda, para invertir, lo mejor para adelante es el fondo”. Aunque aclaró que diferente es el caso si los ahorros son de aquel que tiene que tomar la decisión de comprar una vivienda propia, dado que “los fondos ofrecen rentabilidad pero no metros cuadrados ni unidades” -como sucede con los fideicomisos- y coincidió en que para esos casos “es un buen momento para sacar con crédito hipotecario”.
Para el asesor inmobiliario y rector de Escuela de Negocios Real Estate, Damián Tabakman, “el mercado más caliente es el que puede capitalizar las hipotecas UVAs que son los que motorizan la demanda de inmuebles. Se orientan a usados dado que aún no hay líneas para comprar en pozo a pesar de los anuncios del gobierno. Los desarrolladores están mirando cómo capitalizar esa demanda”.
De cara al futuro
Según la mirada de Noguer, los instrumentos del mercado actual local se quedaron en el tiempo. Hoy, ante las novedades a nivel internacional, son ineficientes. Es importante que se registren cambios para poder importar con éxito otro tipo de instrumentos, como por ejemplo, fondos comunes cerrados, fondos abiertos, crowdfounding e instrumentos financieros atados a desarrollos inmobiliarios. Los movimientos propios del mercado derivaron en la presencia de nuevos inversores que requieren una matriz más diversificada y eficaz”, afirma.
Llambías consideró que a futuro probablemente “la estructura del fideicomiso al costo se mantenga, no decaerá su uso sino que cambiará su modelo. Seguramente quede limitado a proyectos muy especiales, exclusivos, de alto nivel y para el público de alto poder adquisitivo, aunque también podrán financiarse con crédito intermedio por medio del boleto”. Pero, advirtió, que “para que todos estos instrumentos crediticios funcionen, la inflación debe bajar e ir convergiendo a un dígito”.
El representante de la AEV agregó que “no es que haya nuevos instrumentos (para invertir), lo que hay es una nueva situación y un nuevo uso de instrumentos clásicos. Se ve una vuelta de un mayor nivel de accesibilidad y, por lo tanto, de formas clásicas de invertir en ladrillos. No hay nada muy novedoso en materia de instrumentos sino viejas prácticas que vuelven recicladas al momento, nominadas en UVA. Es muy bueno porque más que reinventar la pólvora, hay que volver a trabajar mucho”. Prevé que habrá “más nivel de actividad”, estimó que para 2018 todo el sistema estará “más aceitado” y que “la tendencia es muy buena”.
Spina comentó que el rumbo futuro dependerá de que se “extienda el crédito hipotecario, que éste no sea solo para vivienda única y que los bancos empiecen a competir”. De ser así, probablemente “haya pocas razones por las cuales el fideicomiso al costo se sostenga porque nadie pagará en dos años algo que pueda pagar en 30”. Además de esto y de que se concrete la reforma de la ley de mercado de capitales, el directivo considera también fundamental “la posibilidad de que los desarrolladores se financien con los créditos intermedios”, que es lo que terminará de definir que “no siga teniendo sentido pensar en fideicomisos al costo como herramienta”.
Para Sommer, “en la Argentina comenzará a haber una migración de los viejos fideicomisos al costo a los fondos comunes de inversión cerrados y fideicomisos financieros” mientras que Gagliardo predijo que “el fideicomiso al costo seguirá existiendo como mecanismo de inversión porque es una excelente forma de ahorro”.
Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 29 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Con la promesa de capitalización y resguardo de valor, los proyectos de real estate productivo crecen en el interior del país; los olivares y los viñedos están entre las opciones más buscadas.
Foto: SHUTTERSOCKT
Olivares al pie de la cordillera de los Andes, en el Valle de Tinogasta, en Catamarca. Viñedos junto al volcán Tupungato, en el Valle de Uco, o en San Rafael, en el corazón de la región vitivinícola mendocina. Para los amantes de la tranquilidad, el aire puro y la naturaleza, lejos del caos y el ruido de la gran ciudad, invertir puede conjugarse con placer. En los últimos años, el concepto de real estate productivo se consolida como una inversión que permite obtener rendimientos similares y hasta superiores al de inversiones inmobiliarias tradicionales. La estructura de los proyectos permite a los dueños acceder a la renta del cultivo y, dependiendo del caso, de una porción de tierra y su futura capitalización. Con montos accesibles y buena financiación, este tipo de emprendimientos no exigen tener conocimientos sobre los cultivos, ya que el grupo administrador que absorbe el negocio se encarga de la producción y finalización del producto y, en ciertos casos, de la comercialización.
Con la cordillera de los Andes como principal testigo, Altos de Tinogasta tiene cinco años de trayectoria en el negocio . El proyecto se sostiene en un campo de 400 hectáreas sobre la ruta 60, en Catamarca, y ya tiene cultivadas 52 hectáreas de viñedos y 200 de olivares, a las que sumarán 50 más este año. Además, tiene una fábrica de vinos propia con capacidad para 285.000 litros, una cava para 30.000 botellas y una planta de aceite que puede albergar 440.000 litros.
Al ingresar en el emprendimiento el inversor se sumerge en una cadena productiva. La comercialización de las parcelas del proyecto se dividió en tres etapas: la primera fue vendida; la segunda en un 82 por ciento; y en la tercera, recientemente lanzada, se comercializan parcelas de olivares de 2500 m2 – con capacidad para 1500 plantas- desde $ 200.000, con financiación hasta en 36 cuotas fijas. Quienes compran al contado, durante la etapa actual de consolidación, reciben una garantía de rentabilidad asegurada del 5 por ciento anual sobre el capital invertido durante los primeros tres años y los costos operativos incluidos hasta junio de 2022. A partir de allí se otorgará la rentabilidad de la comercialización de los productos, deduciendo los gastos de explotación.
“Un lote llega a ofrecer una rentabilidad neta de hasta el 12 por ciento; superior a las opciones inmobiliarias que ofrece el mercado”, asegura Diego Torrea, gerente comercial del fideicomiso, que agrega que lo invertido se capitalizará a razón del 5 por ciento anual hasta el quinto año: ” El tiempo necesario para que la planta crezca y mejora su rinde. Son plantas milenarias, lo que asegura un piso de utilidad”, agrega.
Las parcelas son explotadas en conjunto, y la rentabilidad anual se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios, sin importar el rinde de cada parcela. Hoy el fideicomiso cuenta con 200 socios. Torrea estima que la inversión se recupera a partir del noveno año y aconseja invertir desde dos parcelas.
Como toda inversión a cielo abierto el clima es un factor fundamental. “Las heladas, así como el granizo son los riesgos característicos. En Tinogasta, al estar pegados a la montaña, no sufrimos de granizo; pero sí el viento zonda que puede afectar a la producción”, concluye Torrea.
Las 840 hectáreas del proyecto Tupungato Winelands, ubicado en Gualtallary, en el Valle de Uco mendocino, se reinventan de la mano de BD Promotores. La firma de capitales españoles invertirá US$ 40 millones en un emprendimiento residencial y de lifestyle que contará con viñedos privados, canchas de polo y golf, un hotel & spa, entre otras propuestas. Dentro del masterplan se despliega el proyecto vitivinícola Can Pedra, una finca de 48 hectáreas que estará bajo el control y dirección del enólogo Matías Michelini. El emprendimiento está abierto a la inversión privada minoritaria y busca “democratizar el negocio del vino”. El fideicomiso está limitado a 1600 inversores, dueños de una alícuota denominada FidiVino, que se paga por única vez Cada parte se comercializa por US$ 27.000, monto al que hay que sumarle el impuesto al valor agregado ( IVA), y 3 por ciento de gastos administrativos y comerciales. Se abonan US$ 12.000 a la firma del contrato de adhesión al fideicomiso más tres cuotas anuales de US$ 5000. Así, el propietario de un FidiVino se convertirá en dueño de una cuota parte de la tierra, la bodega y todo lo que se desarrolla dentro de las 48 hectáreas del proyecto Can Pedra. Recibirá como tal una partida anual de botellas de distintas etiquetas y varietales, con un valor promedio estimado de US$ 50 cada una. Si el propietario desea extender esa partida, que aún no tiene definida una cantidad de unidades, tendrán descuentos de un 25 por ciento. Los primeros cuatro años, hasta tanto sea posible elaborar los vinos con uvas de los viñedos , los propietarios recibirán botellas de Tupungato Winelands, elaborado con vides de la finca. A su vez, los dueños de un FidiVino tendrán descuentos especiales en otras actividades y propuestas del masterplan.
“Es una buena opción para los amantes del vino, que quieren ser parte de un proyecto de esta envergadura, pero sin hacer una gran inversión, Existen otras formas de comprar participaciones pequeñas en emprendimientos productivos pero, generalmente, la elaboración del vino se debe pagar adicionalmente. En este caso, con el pago son propietarios de la tierra y todas sus plantaciones e instalaciones, y reciben el vino sin cargo extra de por vida”, explica el enólogo Michelini. Los viñedos se van a plantar en relieve y con el método de agricultura biodinámica. Es decir no utiliza ni máquinas, ni agroquímicos. Serán 30 hectáreas de varietales malbec, cabernet franc, pinot noir, albariño y semillón. La finca también tendrá cinco hectáreas de frutales. a
Más alternativas
Si el objetivo del inversor es tener su propio viñedo, elaborar su vino y, además, obtener una ganancia de la comercialización, The Vines of Mendoza aparece como una alternativa. En 700 hectáreas en Tunuyán, en el Valle de Uco, de las cuales 364 ya están produciendo uva, el proyecto ofrece la posibilidad de convertirse en productor de un viñedo privado, que puede ser de entre una y cuatro hectáreas. Desde 2004, el emprendimiento ya capturó 184 inversores, la mayoría provenientes de los Estados Unidos y de Brasil, pero también de Argentina, Australia y varios puntos de Europa.
En The Vines se producen más de 300 vinos exclusivos por año, con 20 varietales diferentes, donde predomina el malbec. Si bien el proyecto permite a los propietarios involucrarse en todos los procesos de producción, bajo la dirección de expertos, la firma se encarga de la plantación y cosecha, de la elaboración del vino, del embotellado y etiquetado, del manejo de la logística -como la importación y la exportación-, y la colaboración de la venta del vino online a través de distribuidores locales.
Por US$ 250.000 cualquier interesado puede tener su producción personalizada en una hectárea. La inversión incluye el mantenimiento de los dos primeros años y se obtiene una rentabilidad anual de entre 8 y 10 por ciento en dólares, resaltan en el emprendimiento. De una hectárea se estima que se pueden conseguir entre 5000 y 10.000 botellas anuales de vino premium, que se pueden comercializar en el mercado a un valor que oscila entre US$ 30 y US$ 60. Además, los dueños de los viñedos más grandes tienen la posibilidad de construir una casa personalizada u hospedarse en cualquiera de las 22 villas de lujo de The Vines Resort & Spa.También en Mendoza, situado en San Rafael, Algodon Wine Estates cuenta con 830 hectáreas de las cuales 130 se encuentran plantadas con viñedos que datan a 1946. El emprendimiento, que cuenta con un lujoso desarrollo de residencias, canchas de golf y de tenis de primer nivel, permite al inversor obtener su propio vino sin tener que ocuparse de las tareas de producción y embotellado.
Los lotes, desde los 3000 metros cuadrados, se comercializan por $ 3,4 millones. Un monto que se puede pagar con un anticipo del 20 por ciento, y financiar el saldo hasta en diez años. En la tierra, el inversor puede plantar viñedos por un valor aproximado de US$ 15.000 por hectárea, incluyendo sistema de riego y guías. Maximiliano Ingerflom, brand ambassador & estate sales de la firma, sostiene que la clave del negocio está en la capitalización de las tierras: “La tierra vinícola ha mostrado incrementos en los últimos años de entre 15 y 25 por ciento anual. Las capitales vinícolas son finitas, mientras que el consumo del vino en el mundo aumenta, en mercados como China. A medida que esto continúe en alza también lo hará el valor de la tierra”, finaliza el ejecutivo.
Por Juan Landa, Sábado 22 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
El gobierno de la ciudad impulsa un nuevo Código de Planeamiento que modificaría las condiciones para desarrollar en Buenos Aires; los principales puntos del documento que espera pista en la Legislatura.
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En 1977 el parque automotor superaba apenas los cuatro millones de unidades. Hoy, por lo menos, ese número se triplicó. En 1977 Palermo no estaba plagado de cervecerías y hamburgueserías cool, no existía el metrobus y Puerto Madero era un barrio de diques abandonados. Con todas las transformaciones de la ciudad, el Código de Planeamiento Urbano, que regula la organización del tejido edilicio y la distribución de usos de suelo, no se actualiza desde aquel año. El Gobierno de la Ciudad busca aprobar este año un nuevo Código de Planeamiento Urbano, que pasará a llamarse Código Urbanístico, para “devolver la homogeneidad al tejido urbano, generar las condiciones para una mejor convivencia entre las distintas actividades y proponer una densidad poblacional adecuada”, de acuerdo con el texto introductorio que presenta el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte porteño en su web. Se trata de un proyecto de un Código que puede ser revisado cada cinco años y que, durante su génesis, convocó encuentros con vecinos, académicos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. Aún resta que la Legislatura porteña apruebe el documento. Para dar más detalles de los cambios que propone el nuevo Código, el arquitecto Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, respondió preguntas en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). A continuación, los detalles del documento que podría regir qué y cómo se construye en Buenos Aires durante los próximos años. Se trata de un proyecto de un código que puede ser revisado cada cinco años y que, durante su génesis, convocó encuentros con vecinos, académicos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. Aún resta que la Legislatura porteña apruebe el documento.
Según Colombo, en 200 años se construyeron 104 millones de metros cuadrados “en una ciudad con potencial para 220 millones de metros cuadrados”, y aquello que resta por edificar, señaló, sería regido por criterios más relacionados con la “homogeneidad”. El documento fijaría alturas máximas en calles, avenidas y pasajes y se eliminarían el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (FOT) y la tangente, los parámetros matemáticos que determinan actualmente el volumen máximo de construcción permitida. “Habrá tipos de corredores dependiendo si se refiere a avenidas principales, secundarias, calles o pasajes. En una avenida principal como Libertador, Alem o Rivadavia se podrá construir hasta 38 metros, el equivalente a 12 pisos, con varios usos autorizados: residencia, comercio y prestación de servicios públicos”, explicó el funcionario . En avenidas secundarias, calles o pasajes, y según la cercanía con los espacios verdes locales, se podrán construir nueve, siete, cinco y tres pisos -31, 22, 16,5 y 10,5 metros respectivamente-. “Los usos autorizados también varían: para los 22 metros, serán residencias o talleres; para los 16,5 metros, serán comercio, depósito o residencias, y para los 10,5 metros, serán comercio y residencia”, detalló. “Ya no existirá más la posibilidad de que una persona compre varios terrenos y coloque un edificio en el medio de la manzana. Se elimina la torre sorpresa, que es como un árbol grande que crece en detrimento de todo lo que está al lado. No queremos premiar, como lo hace el código actual, a la torre como modelo de tejido en la ciudad”, subrayó. No obstante, señaló que las torres de perímetro libre sí estarán permitidas “en lugares específicos”.
Qué le podría dar a lo construido
El nuevo Código Urbanístico quiere impulsar la “mixtura de usos”. En ese sentido, el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, Franco Moccia, explicó que el objetivo es “que los vecinos puedan encontrar en su barrio la posibilidad de trabajar, educarse, acceder a servicios de salud y disfrutar de esparcimiento y oferta cultural sin necesidad de trasladarse más de 30 minutos desde donde viven”. El proyecto destaca cuatro áreas de combinación de usos que van desde una “baja” mixtura -comercio, casa, policía, hospital y escuela en escala pequeña- hasta “alta” -suma escuelas en gran escala y oficinas-. Otro tema es cómo se preservará el patrimonio histórico. Colombo habló de ir hacia la “sustentabilidad” del patrimonio y resaltó que el nuevo Código Urbanístico mantendrá el número de Áreas de Protección Histórica (APH), que son más de 40 dentro de las que hay más de 11.000 inmuebles catalogados con algún tipo de protección. Además, subrayó que se realizarían ajustes a la herramienta de Capacidad Constructiva Transferible (CCT) para “concretarla”. La CCT es la superficie que resulta de la diferencia entre la edificabilidad permitida en las parcelas en las que se encuentran los inmuebles catalogados y la superficie construida existente en ellas. Una vez calculada la capacidad constructiva remanente, el propietario del inmueble catalogado obtiene un certificado que es incorporado a un registro. Un desarrollador que desee “metros cuadrados extra” podrá comprarlos en una operación en la que el precio se acuerda entre privados. Los fondos se depositan en el Banco Ciudad y se destinan al Fondo Estímulo de Recuperación de Edificios Catalogados (Ferec) y el propietario recupera el 30 por ciento de aquel monto. El nuevo código incorporaría un requisito: que los predios receptores se deban encontrar en Áreas de Desarrollo (AdeD) como el Riachuelo o la avenida General Paz.
Foto: LA NACION / Marcelo Gómez
Cómo se protegerá al medio ambiente
Cada edificio deberá cumplir con exigencias medioambientales mínimas, pero además, subrayó el funcionario, habrá “premio tributario” a los edificios que superen un puntaje mínimo obligatorio de sustentabilidad, que se calculará sobre la base de tres ejes: la prevención del efecto isla de calor -una acumulación de calor por el hormigón-, el manejo de agua de lluvia y la restauración y mejora de la biodiversidad. Entre las estrategias para lograrlo se encuentran las terrazas y las fachadas verdes, los reservorios de agua de lluvia y la plantación de pequeños y grandes árboles.
Una novedad del posible Código Urbanístico sería la incorporación de las villas. “La idea es darles un reconocimiento legal para que se transformen en barrios”, expresó Colombo. El documento incluiría medidas para la apertura de calles y pasillos y la incorporación de la infraestructura de servicios como agua potable.
Cómo afecta a los desarrolladores
La eliminación de FOS, FOT y tangente y la incorporación de alturas máximas es un tema de debate. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, expresó su preocupación por el hecho de que el Código Urbanístico “se base en la preexistencia y las dé por buenas”. Dijo: “No porque algo exista está bien. Hay zonas donde no se dio un crecimiento en altura porque faltaban incentivos y, de este modo, se mantendrían bajos. Es injusto para el desarrollo futuro de esas áreas”. En ese sentido, Leonardo Nader, cofundador de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversión, opinó que el nuevo Código Urbanístico “limitaría el crecimiento en barrios que hoy no están densificados”. Añadió que “si bien la Ciudad no creció mucho poblacionalmente en los últimos años, en la próxima década esa tendencia va a cambiar” y destacó que se trata de una de las metrópolis más densas del mundo con “alrededor de 15.000 habitantes por kilómetro cuadrado”. Agregó: “El tema de los barrios residenciales en ciudades cosmopolitas va perdiendo el sentido. Hoy una casa de 1000 metros cuadrados en Belgrano no tiene el uso que tenía hace 150 años como quintas de descanso”. Por otro lado, apuntaron que los puntajes de sustentabilidad no proponen “un cambio de fondo” ni un “cambio de costos” sustancial para los desarrolladores.
Por Sofía Terrile, Sábado 15 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Según un informe de la jefatura de Gabinete, que firma Marcos Peña, durante julio, se otorgaron $5.085 millones en créditos hipotecarios para viviendas familiares, el nivel más alto desde enero de 2016.
Los guarismos, significan un salto del 36% desde los $3.738 millones del mes anterior, con el agregado que, del número final, siete de cada 10 fueron bajo la modalidad UVA –que ajusta el crédito y el capital por la inflación-, un récord absoluto desde que arrancó.
Esto significa que los créditos que sólo se otorgaron por UVA en julio ($3.616 millones) casi iguala a la totalidad de los entregados en junio de este año. El informe se difundió entre funcionarios y académicos y está firmado por el jefe de Gabinete, Marcos Peña, bajo un formato de carta de 18 páginas titulada “Una vivienda para cada familia”, en el sitio de la Casa Rosada.
“Los bancos públicos (y cada vez más los privados) están ofreciendo créditos hipotecarios a 30 años”, continuó el reporte. Sin embargo, los datos históricos demuestran que todavía el Nación, el Provincia y el Ciudad son los que lideran en los créditos para vivienda: tres de cada cuatro son otorgados por entidades bancarias públicas.
En cuanto a las proyecciones, sostiene: “Esperamos cerrar el 2017 con más de 50.000 préstamos otorgados”, ya que en lo que va del año, el gráfico que publica la jefatura de Gabinete da cuenta de créditos hipotecarios otorgados por $ 14.175 millones.
En 2015, los créditos para vivienda equivalían a un 0,4% del Producto Bruto Interno (PBI), y se aspira llegar al 1 por ciento, cifra aún lejanda de. países como Chile y Costa Rica, donde estos créditos equivalen al 19 y 15% del PBI respectivamente.
Martes 8 de agosto de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
