A la hora de establecer un comercio, sin importar su rubro, hay determinados factores que se deben tener en cuenta. En cuanto al mercado de oficinas, es importante que su contexto brinde servicios necesarios para los trabajadores y comodidad a la hora del acceso. En este sentido, muchas de las grandes empresas siguen posicionándose en Puerto Madero, Catalinas, Plaza Roma y el microcentro, siendo necesaria una oferta de locales comerciales que ofrezcan servicios y soportes a dichas empresas.
El “microcentro”, lugar predominante de sectores financieros de la ciudad, posee la particularidad de tener calles peatonales. Esto, según Marcelo Zuliani, gerente comercial de la inmobiliaria corporativa Colliers International, ha influido en la mejora de la oferta de muchos locales comerciales.
“Algunos comercios –sobre todo gastronómicos– han sido altamente favorecidos por la peatonalización de las calles como Reconquista en el tramo de Leandro N. Alem y Córdoba, ya que se incrementa el ancho de las veredas, y por ende, la cantidad de mesas disponibles”, explicó Zuliani.
Otra de las peatonales reconocidas de esta zona es la calle Florida, que supo ser el corredor comercial más importante de Latan. Medidos en valor de renta mensual por metro cuadrado por mes, hoy es el tercer corredor después de Presidente Masaryk en México DF (90 USD por metro cuadrado por mes) y Oscar Freire en San Pablo (75 USD por metro cuadrado por mes). Sin embargo, como desde 1911, Florida sigue siendo uno de los emblemas del mercado de retail de la ciudad.
En cuanto a la dinámica del mercado de oficinas en el sector, según un informe de Colliers International de 2017, en el último trimestre del año pasado, el submercado de Microcentro representaba el 18,7 por ciento de los 124.720 m² de oficinas disponibles.
La emblemática peatonal continúa siendo elegida por diversos rubros comerciales: indumentaria, gastronomía, accesorios y banco-financieras. “Esto se debe a la cantidad de afluencia de público que circula”, dijo el gerente comercial de Colliers. “La zona de mayor demanda de esta peatonal está entre el cruce de la Avenida Córdoba hasta Diagonal Norte, obteniendo su mayor pico entre el cruce de Avenida Corrientes y Bartolomé Mitre”, agregó.
Exhibiendo un caso, en el número 361 de la calle Florida, entre Avenida Corrientes y Sarmiento, hay un inmueble en alquiler por Colliers International. Se trata de un edificio de oficinas con locales comerciales, proyecto del reconocido arquitecto Clorindo Testa.
Este inmueble nació para una institución bancaria, con un local comercial de atención al público, con todos los servicios de banco y oficinas comerciales y administrativas, con una gran superficie destinada a cajas de seguridad y tesoro. Además de la ubicación privilegiada, el activo cuenta con un frente impactante de hormigón a la vista, siendo uno de los tres edificios en block más grandes de toda la peatonal. Su valor de alquiler es de 200.000 USD + IVA (mensual) y su venta es opcional.
El edificio tiene 35 metros de fondo y 9.588 m² cubiertos distribuidos en 6 subsuelos, planta baja, entrepiso y 9 pisos superiores. Tiene doble núcleo vertical (uno principal central y otro auxiliar).
Para local comercial tiene 4 niveles: planta baja con escalera mecánica a los dos subsuelos y el entrepiso. Para oficinas bancarias posee 2 subsuelos con tesoros, bóvedas, salas de reuniones y cajas de seguridad, y 2 subsuelos de servicios con instalaciones completas nuevas en perfecto estado.
Las instalaciones cuentan aire acondicionado central, grupos electrógenos, tableros eléctricos, presurizadores y termotanques. Además, hay 9 plantas libres de oficinas, actualmente divididas con muebles y divisorios de blindex, ventilación e iluminación frente y contrafrente, doble batería de baños damas y caballeros y office por planta.
Según el informe del segundo semestre de 2017 elaborado por Colliers, los alquileres promedio (para locales de entre 200/300 m²) rondan los 66,84 USD/m², muy similar al corredor de Acoyte y Rivadavia cuyo valor de alquiler promedio es de USD/m² 64,40. Apenas unos puntos por debajo, se encuentra Cabildo y Juramento, que sigue en el ranking de los 6 corredores más importantes de la ciudad con 58,21 USD/m² mes de alquiler.
Acerca de Colliers Internacional
En Argentina Colliers International cuenta con más de 60 años de experiencia en el mercado local, brindando servicios inmobiliarios a compañías locales e internacionales en las más importantes ciudades del país. Actualmente, posee un equipo multidisciplinario de profesionales de alta performance y trayectoria en el mercado. Asimismo, brinda servicios inmobiliarios a desarrolladores, propietarios, corporaciones e inversionistas como: Brokerage (Representación de propietarios y de inquilinos); Valuaciones y Consultorías; Soluciones Corporativas; Inversiones; Project Management y Planeamiento de espacios. Su diferencia es radical en cuanto a la calidad de su servicio. Al presente, es el asesor de elección para muchas de las empresas más innovadoras y exitosas del mundo.
Las escrituras de compraventa tuvieron en abril un crecimiento del 47,9 % respecto del año anterior, con 5977 registros totales, de acuerdo con el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
El informe, que difundió El Cronista, consigna que el monto involucrado fue de $17.839 millones, es decir un 99,1% superior al registrado en 2017. No obstante, se observó un leve retroceso de 0,1 % en pesos y de 1,7% en cantidad de operaciones, en relación con el precedente mes de marzo.
El valor promedio de las transacciones alcanzó a $2.984.680, con un alza de 34,5% anual, mientras que en dólares, el promedio fue de 145.381 (+2,6%).
Un dato importante surge del hecho de que las escrituras celebradas con crédito hipotecario llegaron a 2198, una relación de 36,7% del total, y exhibieron un crecimiento de 173,4% respecto al año anterior.
En este aspecto, cabe destacar que se observa durante los cuatro primeros meses del año, con 7780 registros, que las hipotecas realizadas con préstamos bancarios tuvieron un alza de 145,1 %. En los próximos meses se verá la influencia que sobre las escrituras de compraventa tendrán las nuevas condiciones del mercado, con la suba del dólar, si bien es poco probable que la situación se refleje inmediatamente.
Viernes 8 de Junio de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
El polo comercial de Villa Crespo crece, surgen nuevos proyectos y suma oferta gastronómica; además, la cercanía con Palermo lo beneficia.
Los outlets sobre la calle Aguirre se volvieron un clásico de Villa Crespo y apuestan a ampliar los márgenes. La altura que va desde el 600 y hasta el 900 -desde Thames hasta Malabia- son algunas de las cuadras preferidas por las marcas. Otras vías que seducen son Gurruchaga del 700 al 900 -esto es desde Velasco hasta Castillo-, y Loyola del 500 al 700 -desde Serrano hasta Malabia- un área del barrio que se convirtió en un polo de ventas con descuentos de hasta el 30 por ciento. Se trata de una zona que, en los últimos años, generó un cambio de características en la ocupación del suelo: donde antes había un espacio residencial, ahora hay un cúmulo de locales comerciales, que además buscan sumar ofertas en otros rubros. De esta forma, los outlets entran en competencia con los tours de compras en Chile y con los lugares de compra de Miami. ” Es un área de la ciudad que sufrió una fuerte transformación en la que la concentración de las marcas generaron un corredor que cambió el carácter de la zona”, afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Mario Korn, Presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, analizó que la demanda en el barrio está teniendo un crecimiento paulatino. “Si recorremos la zona delimitada por las avenida Córdoba y Scalabrini Ortiz, y las calles Vera y Thames encontramos que poco a poco el barrio de casas viejas se fue transformando en una zona puramente comercial. Grandes marcas han optado por sumarse al barrio de outlets, que a su vez comercializan productos de primera o fuera de temporada”, y agregó: “Notamos que la zona se amplía más, con un efecto “derrame” a calles aledañas”.
Si bien la demanda de la zona está dada por la convalidación de primeras marcas del rubro de la indumentaria y las novedades van acompañadas por las tendencias de las marcas y costumbres que conviven en ese centro de Villa Crespo, los especialistas advirtieron que ese crecimiento afecta a los pequeños comercios que quieren instalarse en ese lugar.
“La demanda está dada por grandes empresas del rubro indumentaria en un 90 por ciento, ya no hay lugar para franquicias o intermediarios y el otro 10 por ciento son emprendimientos gastronómicos que están abriendo en la zona como por ejemplo las cervecerías que se suman a las que ya existían en la zona”, explicó Ariel Romano, titular de Conectar Propiedades. Al mismo tiempo, Korn opinó que “hay varias franquicias que están abandonando los shoppings para poner sus locales en “galerías a cielo abierto”, dado que el costo operativo, las expensas y los alquileres les permiten maximizar sus utilidades”.
“Las marcas tradicionales se han mantenido y las segundas marcas se han corrido. Además, se ha incorporado oferta de gastronomía y decoración”, confesó Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. “Lo que vale más es la línea de vidriera, que es lo que más le sirve al local”, enfatizó.
Las vidrieras espaciosas permiten defender mejor el valor de los inmuebles que las tienen Fuente: LA NACION
En relación a los precios para el alquiler o venta de los locales, el valor de los comercios varía según la cercanía con el corredor de locales: las esquinas o los puntos ubicados en la cercanía al núcleo de venta cotizan en alza. Las vidrieras espaciosas y con buenas visuales son las más buscadas por las empresas de primera linea.
Los precios mensuales de alquiler oscilan entre $ 80.000 y $ 250.000. “Los más demandados y preferidos son los espacios que tienen más de 200 metros cuadrados. También hay que tener en cuenta que la mayoría son casas modificadas que poseen jardines y patios con lo cual la marcas más importantes prefieren este tipo de locales”, detalló Korn.
A la hora de hablar de precios de venta, otros son los números. Los especialistas coinciden en los montos: desde US$900.000 hasta US$2 millones, según el tamaño de local. Esto datos implican una oferta que va desde los US$4000 hasta los US$8000 por metro cuadrado.
Oferta de estreno
Una de las principales novedades de este año para la zona, es un emprendimiento gastronómico que se está construyendo en Gurruchaga al 1000, que surgió en la Casa San José, un antiguo convento que se recicló para albergar cuatro locales de gastronomía, oficinas y un hotel boutique. El polo gastronómico ocupa alrededor de 300 metros cuadrados cubiertos más un patio, que se expande en otros 150 metros cuadrados.
El espacio tiene techos de “más de seis metros de altura, vidriera a la calle y salida a un patio interno”, detalló Juan Ignacio Mel, Gerente comercial de Mel Propiedades, que está a cargo del proyecto.
La calle Aguirre es un centro que crece hace años y sigue apostando a aumentar su oferta por los terrenos que aún quedan disponibles, pero eso las perspectivas de crecimiento dependerán del ritmo con el que se mueva la economía. “Si la inflación deja de ser un tema en la agenda de la gente y el consumo aumenta, sumado a un dólar más alto que favorece el turismo extranjero, vamos a ver un crecimiento mayor al actual en la demanda de este tipo de polos. A medida que la economía crezca, los límites se van a ampliar cada vez más. Hoy ya vemos locales ocupados en calles aledañas que estuvieron vacíos por mucho tiempo”, sostuvo Korn.
Romano, por su parte, aseguró que siempre hay ofertas de venta y que la proyección del barrio va en alza. “En 2017 se han vendido locales grandes, pero muchas veces los dueños no quieren deshacerse de ellos porque son productos muy atractivos en la zona que al ser muy buscados por las marcas dejan buenas rentas. No hay una opción de reinvención tan buena. Villa crespo tiene un potencial que podría ampliar los terrenos”, dijo y también destacó que el barrio se afianzó gracias a los emprendimientos inmobiliarios de vivienda, que recibe a familias y jóvenes para vivir.
“Todavía hay lugares para edificar. No va a ser un proceso voraz como el 2008 -cuando la zona tuvo su mejor auge para la conformación de los outlets de primeras marcas- pero de a poco los rubros mutarán”, explicó Migliorisi. De hecho de a poco emerge la gastronomía y la sinergía con Palermo Soho está generando un mayor potencial comercial y hasta una posible reinvención. Así las cosas, el polo crece y dejó en el olvido lo que supo ser la avenida Córdoba, uno de los centros de outlets de indumentaria más fuertes de la ciudad durante la década pasada.
Por Julia D’Arrisso, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Quien tiene dólares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium.
El sector digiere de a poco los cambios que plantea un dólar más alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcarán el rumbo del año. Aún en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver cómo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.
1. Los inversores ganan protagonismo
Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. “Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra”, explica Toribio Achával, presidente de Toribio Achával Propiedades.
2. La vuelta al producto premium
Con compradores finales a los que la zanahoria del crédito se aleja, el sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsión, esta semana, Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. “El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada”, relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.
3. Las negociaciones, más flexibles
Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, “los dueños de los pisos dejaron de estar rígidos y tienen oídos para las contraofertas”. “Es el mejor momento para hacerlo”, agrega Achával. El broker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a “regalar metros”.
4. El tenedor de dólares, el ganador
Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero también hay casos de inversores líquidos en dólares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un año y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costará menos dólares que hace un mes atrás. También miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya están hechos, habían logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto crédito- entonces les habían subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. “Las hipotecas estaban atadas a la inflación no controlada y las propiedades que se financiaron estaban más caras de lo que valían, Además el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad”, resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.
5. Habrá menos oferta de metros nuevos para la clase media
Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el cajón. “Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caamaño en Pilar. Monarca, que compró tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se venderían financiados, esperará a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energías están puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio más financiero, de márgenes más chicos y atado al éxito de los créditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. “Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los últimos 20 años y seguir construyendo sólo para los ricos”, sentencia Gustavo Llambías, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. “Si tomás series largas durante los últimos 30 años, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflación. Por eso creo que no tendrá problema quien tomó una línea UVA”, agrega y confiesa que cerró el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancará en estos días la construcción de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendió 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.
El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los dólares en la mano Crédito: Shutterstock
6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregarán
Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguirán adelante con sus planes. Es más, podrían vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. “Ofrecemos alternativas de financiación que permiten cancelar el 70 por ciento recién al momento de ingresar a la propiedad, con o sin crédito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra”, detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.
7. El costo de construcción bajó.
Es una consecuencia lógica del aumento del dólar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluación se traslade a la inflación-. El número que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habría caído entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluación, según las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra pública también obligará a las constructoras a ser más competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en dólares -cemento, el hierro, aluminio y el hormigón-.
8. Los precios de los usados se estabilizarán
Las unidades usadas fueron las estrellas de los últimos meses por efecto del crédito. Hoy con una demanda más reticente a tomarlos, la situación cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. “Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores”, analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Achával aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajarán. “Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre”, explica. Las realidades son distintas según el segmento.
Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar”, detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers. En números, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecerá un 5 por ciento este año, frente al 10 por ciento del año pasado traccionado por el crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables. “Con un crecimiento de la economía del 3 por ciento, el empresario traslada la inflación a precios, el crédito se encareció para el que compra, pero también para el que construye”, aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. “Lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. “, resume. En el mediano plazo se cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. “En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor”, afirma.
9. La demanda de crédito hipotecario se enfriará
El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA generó que quienes estaban en proceso de sacar un préstamo prefieran esperar. Damián Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: “El préstamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflación alta lo deshabilita”. En esa línea, el broker Adrián Mercado de la inmobiliaria homónima agrega que la gente que saca un préstamo trabaja en empresas que dependen de la situación económica del país, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. “En este escenario, ¿qué garantía puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?”, se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se pedía un préstamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto públicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspenderán las líneas en UVA.
10. Invertir en pozo, una oportunidad
Según Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. “Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos”, apunta. Llambías, que vende en UVA, no bajó los precios pero también habla de oportunidad. “Hoy con los mismos dólares comprás más UVA”, explica. Y aclara que no tocó los valores en UVA porque vendió a precio fijo. Tomó un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcción en UVA, se beneficiará. Si sube, en cambio, tendrá que cubrirlo. Gajes del oficio.
Por Carla Quiroga, Sábado 19 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Las inversiones en sanatorios reconvierten las zonas en las que se instalan y generan un efecto derrame que produce oportunidades.
CÓRDOBA. En los últimos tiempos las inversiones de clínicas e instituciones dedicadas a la salud en nuevos complejos o la apertura de centros ambulatorios vienen acompañadas del desarrollo de áreas de servicios generadas por otros grupos, multiplicación de departamentos para alquilar e, incluso, algunos proyectos de hoteles.
“Sin dudas, ese tipo de proyectos, generan polos de servicios complementarios producto del movimiento que provocan -explica el especialista en temas inmobiliarios Sergio Villella-. Lo más complicado es el estacionamiento por la falta de terrenos y porque las mismas instituciones incluyen playas. Donde desembarcan, reconvierten las zonas”.
Uno de los pioneros en esta tendencia es el Hospital Privado. Cuando comenzó, en 1957, su construcción en barrio Parque Vélez Sársfield -a unos 15 minutos del centro de Córdoba- sólo había algunas casas. “No hubo nada guiado; el camino para nosotros fue siempre pensar en la salud y, después, ir llegando a los lugares donde está la población”, señala Gerardo Amuchástegui, Ceo del grupo que hoy cuenta con su sede central y cinco centros en distintos puntos de la ciudad con entre diez y 25 consultorios por donde pasan unas 5000 personas por día. Además, tiene una cadena de farmacias.
En barrio Parque Vélez Sársfield -donde el Privado ampliará su estructura de alta complejidad este año- son varias las casas que se reconvirtieron es hospedajes, restaurantes e incluso instituciones de prestaciones médicas complementarias. “Explotamos lo que es inherente a nuestro negocio, como la playa y el restaurante, pero es obvio que alrededor hay un movimiento que se puede aprovechar. Las actividades médicas ambulatorias son las más dinámicas y aportan a esos polos”, sigue Amuchástegui. El Privado fue la primera institución de la salud en la ciudad en desembarcar con consultorios en centros comerciales: “En vez de estar en una sala de espera, la persona pueden hacer otras actividades más productivas”. Para Villella las construcciones alrededor de donde se instala un centro sanitario importante “toman un cariz inmobiliario; se presentan oportunidades comerciales y sus valores no escapan de esa dinámica. Una vez que absorbió la primera demanda, empieza la disputa hacia arriba”.
Aunque es un plan que esperan desarrollar entre 2020 y 2030, Sanatorio Allende ya empezó el proceso de trazado de un master plan en las 7,5 hectáreas que adquirió junto al barrio cerrado Manantiales en la zona sur de esta ciudad; así completará su oferta que nació en Nueva Córdoba y se expandió luego al área Norte, sedes que también siguieron creciendo hasta tener una oferta de unas 420 camas con inversiones en los últimos años por US$18 millones.
Marcos Lozada, director general del grupo Allende, enfatiza que las inversiones de clínicas y sanatorios “impulsan el equipamiento urbano, colaboran a integrar el barrio con comercios, alojamientos, centros de rehabilitación”.
“En la zona Norte empezamos con un periférico porque detectamos que no había una guardia consistente en un área donde viven unas 500.000 personas por eso la ampliación en un punto estratégico -agrega-. Los estudios revelan que deben existir centros con capacidad de resolución de problemas de salud a 15 minutos de donde vive la gente, hacia eso apuntan las inversiones”.
El Allende construyó 21.000 metros cuadrados -a unos US$2000 el metro- y cocheras en la zona Norte, donde inauguró hace ocho años; ahora avanza en el plan para el Sur de la ciudad, que arrancará con unas 150 camas para llegar a 400 y con diferentes áreas de complejidad y especialidades.
EN CÓRDOBA el mercado suma áreas de servicios en las inmediaciones de los centros Fuente: LA NACION - Crédito: Diego Lima
“La medicina requiere cada vez más espacio; hace 30 años con 20.000 metros cuadrados en el mundo un hospital era un gigante, hoy son de 100.000 metros; esa es la tendencia”, apunta Lozada e insiste en que los proyectos de Allende están definidos “por el espacio para la salud; que haya hotel cerca, que se sumen comercios y servicios es excelente pero no nos involucramos directamente. El objetivo nuestro es sólo salud, discutimos eso y no si el hotel es rentable”.
Más polos
Instituto Oulton, un centro de diagnóstico por imagen, avanza en su operación para ejecutar un complejo que incluirá una clínica polivalente, residencias para la tercera edad y un petit hotel con una inversión global de alrededor de US$20 millones. El terreno ya está comprado y se están terminando los detalles del master plan, confirmó Carlos Oulton, titular de la empresa.
Su análisis también incluye que la demanda social es a conseguir atención integral en un solo espacio y que, por lo tanto, hacia esa respuesta deben orientarse las inversiones en salud. En el caso de Oulton la iniciativa podría incluir asociaciones ya sea para la clínica o para el cohousing destinado a personas mayores.
El modelo sigue los lineamientos de los que ya funcionan en Europa, especialmente en los países nórdicos, y Oulton confía en que en la Argentina existe la demanda para sostenerlos. Para el hotel -que sería mediano- la intención es tercerizar la gestión.
Otros casos
En el centro de la ciudad el Instituto Conci Carpinella -nació como centro de diagnóstico por imágenes y hoy es polivalente- avanzó en sus ampliaciones hasta ocupar 3.645 metros cuadrados. Desde la entidad aseguran que, desde hace poco tiempo, las entidades de salud tienen acceso al crédito lo que facilita las inversiones.
En este caso -por su ubicación- las inversiones inmobiliarias que se gestaron se orientaron a playas de estacionamiento. A metros del instituto hay dos clínicas más, que tampoco contaban con espacio para los autos. “La veta del negocio a explotar era clara y hacia allí avanzaron los empresarios”, graficó Villella.
En barrio General Paz, el Sanatorio del Salvador sumó 350 metros cuadrados a partir de reconvertir casas cercanas y, en Arguello -localidad dormitorio de Córdoba- el Alive se extendió a 3000 metros cuadrados. “Para crecer, por falta de tierras, deben apelar a transformar otras unidades y eso, por supuesto, revaloriza toda la zona”, finaliza el experto inmobiliario. .
Por Gabriela Origlia, Lunes 14 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
