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Los proyectos de coworking se expanden en el norte

El partido de Vicente López concentra la oferta; la ubicación, los accesos, y el entorno verde impulsan la elección geográfica.

Da a poco, la zona Norte del Gran Buenos Aires se está transformando en un polo de espacios coworking.De hecho, los proyectos que ofrecen espacios de trabajo flexibles se multiplican. Buscan abastecer a una demanda que va desde profesionales independientes hasta Pymes y grandes compañías. Los emprendimientos de estas características tienen un denominador común: Lugares amplios, luminosos, confortables, y una ubicación que conjuga la cercanía al verde y el río y por supuesto bien lejos del bullicio del microcentro.

We Work es una de las firmas que más fuerte apostó a esta modalidad de trabajo o de estilo de vida en el país. A nivel internacional, la compañía tiene 200.000 miembros en 68 ciudades de 20 países del mundo. En el país cuenta con una sede en el microcentro porteño, más específicamente en la Torre Bellini que abrió sus puertas en mayo del año pasado. La empresa desembarcó en el verde de Vicente López en enero de este año con un emprendimiento ubicado en la avenida Libertador al 1000. El edificio tiene 14 pisos, 12.000 metros cuadrados y capacidad para 2300 personas, y se ubica a en las inmediaciones de la estación del Ferrocarril Mitre y a tres cuadras del paseo costero. “Elegimos Vicente López porque es una zona donde hay muchos profesionales, empresas con proyectos y mucho impulso para la cultura a emprendedora. Además, cuenta con excelentes accesos desde todos los puntos de Buenos Aires”, señala Patricio Fuks, CEO de We Work para Latinoamérica.

Para Martín Orlando, CEO & Co Founder de La Maquinita Co., otro de los coworking que llegó a la zona, la ubicación estratégica es su fuerte: “Vicente López es el primer partido que une la capital con el corredor Norte, y es ideal para todos aquellas empresas que quieren estar cerca de la Capital pero con espacios más amplios, menor contaminación y una infraestructura menos colapsada. Se puede decir que Vicente López reúne los beneficios de la Capital y la Provincia en un mismo partido”. La Maquinita Co. nació en 2014. Su primera sucursal se abrió en el barrio de Palermo, en marzo de 2015 desembarcaron, en Vicente López y en septiembre del año pasado abrieron otro espacio en La Lucila.

Despachos Vicente fue otra de las compañías que apostó por el modelo de coworking en el Norte. Se instaló en octubre de 2016, la obra duró dos meses y cuenta con un espacio de 380 metros cuadrados. “El corredor Norte, nos interesó especialmente por el auge de la construcción de edificios de oficina, a metros de Panamericana. Además es una zona que ofrece muy buenos accesos a la Capital y al conurbano y cuenta con todos los transportes públicos. Además, grandes empresas están mudando sus oficinas allí, convirtiéndolo en un importante polo corporativo.

El gran desarrollo de la zona genera la apertura de nuevos emprendimientos y servicios, cómo restaurantes, bares, comercios y bancos. Un gran beneficio es que estamos ubicados a metros del espacio verde más importante de zona Norte como lo es la costanera”, relata Irene Starosielski, socia de la firma.

“La masificación de estos espacios en la zona tiene que ver con que la propuesta es muy atractiva para emprendedores y pymes ya que les permite dar sus primeros pasos sin la necesidad de comprometerse con el pago de los gastos fijos tradicionalmente asociados a un alquiler como la comisión inmobiliaria, el depósito en garantía y la compra de mobiliario, etc. El disponer de un espacio fijo no solo mejora la imagen y productividad de estos negocios sino que también les permite variabilizar su estructura de costos. Por ejemplo, si el negocio acompaña y necesitan contratar una nueva persona pueden hacerlo sin dificultades, solo necesitan contratar un escritorio adicional en el momento que surja la necesidad”, explica Ignacio Crisafio, gerente de OfficeClub.

Espacios abiertos donde se comparten actividades y experiencias

El coworking impulsa una nueva forma de encarar las obligaciones conectando trabajo y ocio, con todo resuelto en un mismo lugar. Estos espacios incluyen desde seguridad y limpieza, recepción, impresión y papelería, refrigerios, lugares de meditación o juegos y en algunos casos terrazas con vista al río.

En el caso de Wework, su propuesta es también pet-friendly y la membresía permite acceso a cualquier sede de la compañía del mundo. Pero para Fuks, lo más importante que ofrece la empresa es su comunidad. “Tenemos un equipo 100% dedicado a conectar a nuestros miembros, y hacerles sentir como en casa. Se organizan eventos todas las semanas para fomentar el networking y el crecimiento personal y profesional. Es un equipo entrenado para ayudar a nuestros miembros a conectarse a nivel local y global con otras personas o empresas que los ayuden a crecer sus ideas. Contamos con una app global que permite interactuar con la comunidad mundial, por lo que 70 por ciento de los más de 200.000 miembros que tenemos hoy en la red, alguna vez generaron un negocio entre sí. Por ejemplo, si hace falta un diseñador web, un abogado o un asesor, impulsamos que lo busquen en esta plataforma”. La empresa tiene membresías mensuales que arrancan desde los $3750 más IVA.

Otro jugador del mercado es Office Club. La empresa realizó una inversión inicial de US$250.000 y hoy cuenta con un piso de 200 metros cuadrados de oficinas con un estilo muy corporativo. Los abonos arrancan en los $2390 mensuales para escritorios individuales, pero también tienen oficinas privadas para equipos de trabajo de 4 a 12 personas a partir de $12.000. Mientras que algunos clientes solo alquilan las salas de reuniones por hora con un costo de $350. La Maquinita Co. tiene un espacio de 1500 metros cuadrados y demandó una inversión de U$$600.000. “Para instalarnos buscamos espacios de entre 800 y 2500 m2 en plantas lo más amplías posibles, no necesariamente en una arteria principal pero si con cercanía a transporte público”, cuenta Orlando, quien ofrece oficinas privadas para equipos de 2 a 25 personas, puestos de trabajo fijos por persona y para equipos de hasta 8 personas y sala de reuniones. Los precios van desde $2800 más IVA por mes hasta $4500 más IVA. Fuks relata que en su caso, son muy selectivos en los edificios que se instalan. “Tenemos un equipo que se dedica exclusivamente a esto y estamos constantemente en la búsqueda de nuevos edificios para alcanzar nuestro agresivo plan de expansión. Es fundamental que tengan como mínimo 6000 m2 rentables, idealmente con plantas libres de más de 600 m2. La ubicación y facilidad de acceso a través de transporte público y las principales avenidas también es un factor clave”, aclara.

En el caso de Despachos Vicente López buscan propiedades amplias para generar distintos espacios de trabajo que incluyan áreas compartidas y espacios de distensión. “Es fundamental que tengan mucha luz y excelente vista”, señala Starosielski de la compañía que invirtió US$100.000 en Vicente López. En cuanto a los precios, los puestos de trabajo para una persona van desde los $3500, las oficinas privadas con capacidad para dos a cinco personas desde $10.500 y las salas de reunión $330 la hora.

Por Silvina Vitale, Lunes 12 de marzo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Las diez avenidas más caras del mundo para instalar una marca

Los nombres de las marcas más elegantes y exclusivas destacan en marquesinas luminosas y sus veredas están repletas de compradores y soñadores que miran vidrieras con diseños suntuosos. Las avenidas más caras del mundo están en América del Norte, Europa y Asia. Las míticas como la Quinta Avenida en Nueva York comparten el top 10 con otras menos insertadas en el imaginario popular, como Myeongdong, en Seúl. El reporte Main Streets Across the World (Principales calles del mundo) es elaborado anualmente por Cushman & Wakefield y toma datos de 451 calles de 68 países.

Mientras tanto, en el ránking regional, realizado por Colliers, las dos economías más grandes -México y Brasil- lideran la tabla con avenidas en San Pablo y en la ciudad de México, mientras que en Buenos Aires la calle Florida pierde su esplendor contra la intersección entre Rivadavia y Acoyte en el barrio de Caballito.

La Quinta Avenida, Nueva York, EE.UU.

Este corredor es “hogar” de edificios míticos neoyorquinos como el Empire State o el Rockefeller Center y de tiendas como Tiffany y Saks Fifth Avenue. A la hora de analizar los precios, hacia el Norte, entre las calles 49 y 60, los alquileres rondan los US$34.022 por metro cuadrado al año.

“Es el alquiler más alto tanto localmente, en Manhattan, como a nivel global. En junio de 2017, los precios no variaron en el año, pero sí constituyen un aumento de alrededor del 20 por ciento en los últimos cinco años, lo que los lleva a los niveles previos a la crisis financiera global de 2008/2009”, señala el informe de Cushman & Wakefield.

Causeway Bay, es uno de los distritos de compras más grandes de Hong Kong Crédito: Shutterstock

Causeway Bay, Hong Kong

De tierras ganadas al mar a la segunda avenida más cara del mundo: Causeway Bay, también romanizada como Tung Lo Wan, es uno de los distritos de compras más grandes de Hong Kong. En su parte comercial principal, tiene alquileres que llegan a los US$30.889 por metro cuadrado al año. Sin embargo, en esta avenida los alquileres bajaron: de acuerdo con el reporte, lo hicieron en un 6 por ciento en junio de 2017 con respecto al mismo mes del año anterior por el descenso de visitantes desde China. Añade que los alquileres deberían tocar piso y estabilizarse.

New Bond Street, Londres, Reino Unido

En 1683, Sir Thomas Bond compró una mansión en Piccadilly conocida como Clarendon House, que luego derribó para dar lugar a la calle que luego sería conocida como Old Bond Street hacia el Sur y New Bond Street hacia el Norte, hoy es el tercer corredor comercial más caro del mundo con un alquiler de US$19.519 por metro cuadrado al año.

La New Bond Street tuvo suerte: desde junio de 2016 hasta el mismo mes del año siguiente los alquileres de los locales en la calle crecieron casi un 40 por ciento.

Via Montenapoleone, Milán, Italia

Con un alquiler anual de US$16.265 por metro cuadrado y un precio estable en 2017 con respecto a 2016, es la cuarta en el ránking y la segunda en Europa.

En sus veredas se puede ver a compradores ricos y no es casualidad: el origen de la avenida está ligado al dinero. En 1783, la institución financiera Monte Camerale di Santa Teresa puso su sede en el lugar. Cerró en 1796 pero reabrió en 1804, cuando Milán era capital de la Italia napoleónica, con el nombre de Monte Napoleone, y así bautizó a la avenida.

Champs Elysées, los alquileres anuales son de US$15.970/m2 Crédito: Shutterstock

Champs Elysées, París, Francia

En la mitología griega, los Campos Elíseos era el lugar sagrado donde las almas de los hombres y mujeres virtuosos y de los héroes disfrutaban de la eternidad después de la muerte. En París, es una avenida de casi 2000 metros de longitud que remata en el mítico Arco de Triunfo.

La avenida, típica postal de París, tiene alquileres por alrededor de US$15.970 al año por metro cuadrado. De acuerdo con el informe, se vio beneficiada por una “recuperación del turismo receptivo en 2017” y podría revalorizarse con la llegada de las Galerías Lafayette, las tiendas departamentales que se espera estén abiertas hacia octubre de 2018.

Ginza, en Tokio, en 2017 sumó un centro comercial Crédito: Shutterstock

Ginza, Tokio, Japón

Ginza tuvo novedades en 2017: abrió el centro comercial Ginza 6, hogar de más de 240 marcas locales e internacionales, la mayoría de ellas de lujo. “Los alquileres en Ginza parecen haber alcanzado un pico”, aclara el informe.

Otro origen ligado al dinero: en 1612 se construyó una casa de moneda en la zona que le dio el nombre a la avenida y al área que la rodea. Ginza significa “lugar de la plata” y quienes la recorren y entran a sus tiendas lo confirman.

Pitt Street Mall, Sidney, Australia

El tramo peatonal de la Calle Pitt es el lugar donde se pueden encontrar la mayoría de las tiendas insignia de las marcas de fast fashion más famosas. Con un alquiler anual de alrededor de US$11.352 por metro cuadrado, la avenida comercial marca el ritmo de la ciudad australiana.

“Con un sector del retail maduro y el resurgimiento de la vida urbana, las calles comerciales céntricas tendrán más demanda en el futuro cercano. La extensión del horario de atención en algunas ciudades australianas, y la posibilidad de que eso suceda en Sidney y Melbourne da un impulso adicional”, resalta el documento.

Myeongdong, Seúl, Corea del Sur

El alquiler anual de US$10.359 por metro cuadrado coloca a Myeongdong en el octavo lugar del ránking. La traducción de su nombre es “túnel brillante” y no es casualidad: se trata del principal área comercial de la ciudad surcoreana, muy atractiva para los turistas chinos.

El informe aclara: “A pesar del contexto económico desacelerado actual y el débil crecimiento de los alquileres, los inversores globales continúan ingresando al mercado coreano, que es lugar de prueba para las marcas que buscan expandirse en la región”.

Bahnhofstrasse, Zurich, Suiza

La traducción de Bahnhofstrasse es “calle de la estación”, y fue bautizada así porque uno de los extremos de la avenida comienza frente a la Estación Central de Zúrich. Tras 1,4 kilómetros de recorrido, termina en el lago de Zúrich. Los alquileres alcanzan los US$10.012 anuales por metro cuadrado.

La apreciación del franco suizo frente al euro puso en aprietos al comercio, dice el informe pero, no obstante, los “minoristas de lujo continúan pagando un alto precio por las tiendas en la Bahnhofstrasse”. De ese modo, las vidrieras con marcas reconocidas completan la vista de la calle atravesada por el tranvía.

Kohlmarkt, Viena, Austria

La décima del ránking tiene un alquiler sustancialmente menor comparado con el resto de las avenidas: anualmente, se pagan alrededor de US$5.566 por metro cuadrado por estar en la calle céntrica de Viena que desemboca en la Michaelerplatz o Plaza de San Miguel y tiene vistas al Palacio Imperial de Hofburg.

El principal “culpable” de los altos precios de alquiler es el turismo. En esa pequeña calle, las marcas de lujo se pelean por abrir tiendas, porque la disponibilidad es “muy baja”, señala el documento de Cushman & Wakefield. “En el futuro, las mejoras económicas, las reformas impositivas recientes y la inmigración deberían impulsar el consumo”, predice el relevamiento.

En la región, Buenos Aires es tercera

Colliers elaboró un ránking de las avenidas más caras de la región que encabeza la ciudad de México, con la avenida Presidente Masaryk, bautizada en honor a Tomás Masaryk, el primer presidente de Checoslovaquia y hogar de los restaurantes y las tiendas más top de la ciudad. Sus alquileres alcanzan los US$90 por metro cuadrado al mes -US$1080/m2 al año-.

La calle Oscar Freire, en San Pablo, está en segundo lugar con un alquiler promedio de US$ 75 por metro cuadrado al mes. Buenos Aires aparece en tercer lugar con dos calles que se pisan los talones: la intersección entre Rivadavia y Acoyte, en Caballito, destronó a la calle Florida con US$ 64 contra US$ 63 por metro cuadrado al mes.

Por Sofía Terrile, Lunes 5 de marzo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cuáles son las ciudades preferidas del interior para abrir nuevos hoteles

Salta, Tucumán, Bariloche y Neuquén son los destinos preferidos por las cadenas pero también crecen ciudades menos turísticas

La conectividad aérea no significa solamente más facilidad para llegar a un determinado lugar: son negocios que surgen y viajeros que conocen nuevos destinos. Con ellos, además de las personas, arriban los hoteles, y el interior de la Argentina, en medio de un plan para aumentar la cantidad de conexiones hacia 2019. Los datos del Ministerio de Turismo indican que a fines del año pasado había en construcción 113 nuevos establecimientos de alojamiento turístico por un monto total de inversión de, aproximadamente, $9000 millones.

Dentro de ese monto, y según los últimos datos de noviembre de 2017, unos $4500 millones corresponden a emprendimientos que serán inaugurados bajo franquicias o management de cadenas internacionales, y otros $2000 millones son de cadenas nacionales. Los anuncios de proyectos hoteleros eran, en ese momento, 81 por un monto de $8300 millones. Salta, Tucumán, Bariloche y Neuquén lideran con importantes anuncios o aperturas recientes de cadenas de renombre, pero también crecen ciudades que no son destinos típicos de viajes o negocios, como en el caso de San Francisco (Córdoba) o Santa Rosa (La Pampa).

Las grandes capitales del interior están en proceso de expansión hotelera. Salta fue la sede elegida por las cadenas Accor y Álvarez Argüelles. La primera, internacional, inaugurará en 2020 un hotel de la marca Mercure de 72 habitaciones en un proyecto mixto en el barrio de San Lorenzo. La segunda, local, también apostó por un desarrollo de usos mixtos de 8600 metros cuadrados en el centro de la ciudad con residencial y oficinas para su marca Brizo, que abrió el año pasado con 70 habitaciones.

Proyecto del Hotel Mercure en Salta

“El noroeste argentino (NOA) es un mercado que tiene oferta pero entendemos que necesita una nueva hotelería, una más actual. Nuestro hotel en Salta tiene un esquema de funcionamiento más adaptado a los tiempos actuales. En uno de los últimos niveles se está construyendo un espacio de trabajo colaborativo, y de esa manera sus espacios tiene usos complementarios”, explica Héctor Arias, gerente de Desarrollo de Álvarez Argüello, sobre el Brizo en el centro de la ciudad.

Neuquén es otra gran ciudad del interior con novedades: a fines de este año allí se inaugurará un Hilton Garden Inn, un proyecto de la cadena internacional que ya funciona en Tucumán y que en el caso de la ciudad patagónica pretende convertirse en el hotel preferido de los viajeros de negocios. “Es el centro de petróleo y gas más importante de la Patagonia pero es una ciudad, como muchas otras del interior, donde hay demanda pero no hay oferta que acompañe en cantidad ni en calidad. En la mayoría de estas ciudades, los hoteles se construyeron hace más de 30 años”, señala Fabián Rodríguez Suárez, director gerente de Desarrollo de la compañía.

Para mediados de este año, Rosario espera la inauguración de otro hotel de 160 habitaciones de la cadena Álvarez Argüelles, en la zona de Puerto San Martín. En 2017 también tuvo su apertura con un hotel Dazzler, perteneciente a la cadena internacional Wyndham, en el centro de la ciudad. Sin embargo, explica Jimena Faena, directora de Marketing de la empresa, la estrategia de la compañía no es ir tanto por las grandes ciudades sino más por las “secundarias”, es decir, aquellas con un tamaño considerable pero que no son capitales ni centros grandes de negocios o culturales.

En Rosario, la firma internacional Wyndham inauguró un Dazzler en 2017 Fuente: Archivo

“La principal oportunidad en la Argentina es la falta de hoteles confortables en ciudades secundarias del interior”, detalla, y añade que el año pasado la cadena también inauguró un Howard Johnson en San Francisco, Córdoba, y un Esplendor en la Estancia Fangio de Balcarce. La marca Days Inn de la cadena desembarcará este año con más hoteles en ciudades del interior del país.

Santa Rosa, por su parte, tiene un nuevo hotel de 72 habitaciones y 3000 metros cuadrados, también de la cadena Álvarez Argüelles. “La Pampa es uno de los tantos mercados que hay en la Argentina que tienen posibilidades de desarrollo”, indica Arias.

Hotel Dazzler, en Rosario Crédito: Dazzler Rosario

Mariano Carrizo es director ejecutivo de SFC Worldwide, una consultora especializada en negocios hoteleros, pronosticó los destinos que pueden despertar el interés de los hoteleros. Uno de ellos es San Martín de los Andes, una ciudad patagónica “secundaria” en comparación con Bariloche que recientemente renovó su aeropuerto. Tucumán y Salta, en el noroeste, también “mejoraron su conectividad aérea” -en el segundo caso, ya hay vuelos directos a Lima, Perú- y así cada vez hay más interés en mejorar su oferta de alojamientos. En sentido inverso, el ejecutivo señala que Ushuaia tiene un alto potencial de ser un destino muy atractivo por sus largas temporadas de esquí y por el turismo del resto del año, además de su actividad económica, pero que le faltan cadenas hoteleras por la distancia. “Son tres horas de avión para llegar. La conectividad mejoró pero tiene mucho por hacer, porque los pasajes en algunos momentos del año son caros. Además, es un destino que cayó con la crisis en Brasil, pero ahora hay expectativa de que va a ir mejorando”, expresa.

¿Hay ciudades más o menos rentables? Sí, y los datos que elaboró la consultora sobre la base de la Encuesta de Ocupación Hotelera (EOH) del Indec arrojan que, por el cruce entre la tasa anual compuesta de crecimiento de oferta y demanda, los destinos donde más “falta” alojamiento son La Falda (Córdoba); Tucumán; Villa La Angostura (Neuquén); Viedma (Río Negro); Ushuaia e Iguazú. Entre las posiblemente complicadas, Carrizo señala a aquellas ciudades que tienen un perfil vinculado a un solo sector de la economía y no al turismo, como Comodoro Rivadavia y Añelo.

El ejecutivo de SFC ve una fuerte posibilidad de crecimiento de las cadenas en el interior: “Hoy el 80% del alojamiento en la Argentina es independiente, y hacer rentable un negocio de esa manera es difícil. Eso va a hacer que, con el tiempo, esos independientes terminen integrándose a una cadena o a poner su propia franquicia”, expresa.

Proyecto del Hotel Mercure en Salta

¿Qué es un hotel moderno? La tendencia es que el proyecto sea parte de un complejo de usos mixtos, con residencia y oficinas, para que todas las partes puedan utilizar amenities en común y así aprovechar mejor los espacios. Tal es el caso de Brizo y Mercure en Salta. “Incluir las marcas en este tipo de proyectos inmobiliarios es una tendencia global de hace unos cuantos años, aunque en la Argentina es incipiente”, describe Arias, de Álvarez Argüelles. Las ventajas, además del uso de los espacios, tiene que ver con la posibilidad de que los hoteles “ganen” clientes que van desde los familiares que visitan a quienes residen en el lugar hasta trabajadores de la oficina lindante. Carrizo añade la segunda: la posible “refuncionalización” de los edificios. “En hotelería es muy difícil por todos los requerimientos que existen, pero el desarrollador que hace el proyecto sí puede pensar en una salida en caso de que el plan original no funcione. Lo normal es transformarlo en un apart hotel o en departamentos para alquiler”, finaliza.

Por Sofía Terrile, Lunes 26 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Oficinas: los edificios históricos tienen su propia demanda

La articulación de lo antiguo con lo moderno potencia el producto pero es clave aggiornar el equipamiento tecnológico y remodelar los pisos

Fuente: LA NACION - Crédito: Victoria Gesualdi/AFV

Cómo en todos los órdenes de la vida están las personas y hasta las organizaciones comerciales que a la hora de elegir optan por lo clásico, lo antiguo. Para muchos, este tipo de proyectos no sólo ofrecen un aire señorial sino que además proponen espacios amplios y ventilados, ambientes cálidos con techos altos, características que para algunas personas se traducen no sólo en un rasgo distintivo para la empresa sino también una característica que se traduce en un mayor confort para los empleados. Muchos de estos inmuebles que recuperaron su valor arquitectónico y también el comercial se encuentran en ubicaciones privilegiadas con buenos accesos los que los convierte casi en un objeto de deseo para los amantes de este tipo de propuestas.

Las necesidades de cada empresa o individuo que buscan una oficina son muy diferentes y de acuerdo a eso será la elección. Sin duda el estilo de la marca o compañía que se instale en el lugar influye en la elección. No es lo mismo una empresa tecnológica que un estudio de abogados; o una compañía de alimentos que un estudio de arquitectura. “Siempre existe un público que demanda las oficinas antiguas recicladas que es el que todavía disfruta de despachos con estructuras clásicas y conservadoras. Muchos de ellos son estudios de abogados o economistas, por mencionar algunos casos tradicionales”, cuenta Adrián Mercado CEO del Grupo Adrián Mercado.

Otro aspecto que influye a la hora de elegir estos inmuebles es su ubicación, dado que la mayoría de este tipo de oficinas están en la zona del Microcentro, es decir, en el corazón financiero de la ciudad. “Por otro lado, no podemos dejar de lado las excepciones. Por ejemplo si se piensa en un estudio reciclado, con una mezcla de estructura antiguas y decorados modernos, el escenario podría abrirse a disciplinas más descontracturadas, como podría ser un estudio de diseño”, sostiene Mercado.

Actualmente el mercado local cuenta con un puñado de inversores y desarrolladores que optan por la compra de viejos inmuebles y su puesta en valor, haciendo de ellos bienes preciados que rápidamente son absorbidos por la demanda. “No hay muchos proyectos de este tipo. En la zona del Distrito Tecnológico afortunadamente encontramos algunos ejemplos. Hubo un tiempo en que estos inmuebles eran ‘invisibles’. En ese momento tanto inversores como desarrolladores su principal objetivo parecía ser la construcción de nuevos proyectos, es decir que dónde se levantaban antiguos e interesantes edificios solo se veían lotes aptos para desarrollar algo nuevo. La protección de estos inmuebles por parte del gobierno y de asociaciones ha permitido conservar muchos de ellos”, comenta Mariana Stange, asesora inmobiliaria, especializada en el sector corporativo. Más allá del tipo de reciclado que se realice en los diferentes inmuebles lo que no puede faltar es el aggiornamiento tecnológico del edificio. “Hoy todo edificio de oficinas que ingresa al mercado deben estar dotado de todos los avances tecnológicos, esa es una condición ‘sine qua non’ que exige la demanda”, afirma Mercado.

Nueva tipología

En los últimos tiempos el mercado ofreció un nuevo tipo de proyectos de oficinas las cuales responden a una tendencia que se denomina ‘oficinas boutique’, un tipo de inmueble con una importante imagen estética donde predominan los amplios lugares y los avances tecnológicos. “Esta nueva categoría de edificios conjuga tecnología y servicio, con diseño y estética manteniendo su cáscara clásica y renovando por complejo tanto el interior como los servicios que ofrece. La articulación de lo antiguo y lo moderno potencia el producto final, causa un impacto visual, generando una imagen única. Se trata de una clase nueva en un mercado que crece y se posiciona en un mundo globalizado que le exige a los desarrolladores iniciativa y una cuota de vanguardia”, explica Stange.

Los brokers consultados coinciden en que, entre los beneficios, ofrecen se destacan la ubicación, la altura de los techos -que salen del común- y la imagen corporativa que ofrecen las cúpulas y fachadas. “Otra característica fundamental es la posibilidad de ocupar un block, casi una rareza en nuestro mercado, dado que lo usual es fundirse en un entramado de empresas anónimas dentro de una torre de oficinas donde suele perderse la identidad corporativa”, cuenta Stange. Para Mercado otra de las ventajas suele ser el precio. “Este tipo de oficinas, aunque depende de la ubicación, suelen tener valores más accesibles. Otro beneficio, para un gran sector del mercado, es que aún conservan una mayor cantidad de despachos individuales, una necesidad que sigue presente en muchas empresas y que está desapareciendo con la nueva tendencia de oficinas y espacios compartidos de trabajo”, cuenta el especialista.

La remodelación: la planificación y los tiempos son clave para que no se dispare la inversión Fuente: LA NACION - Crédito: Victoria Gesualdi/AFV

El desafío del reciclado

Las diferencias entre reciclar un edificio y construir una obra nueva son muy notorias y eso también se refleja en los costos de obra que afrontan los desarrolladores. “La mayor o menor incidencia en el costo de la obra depende de cada caso. Hay edificios en que se puede aprovechar gran parte de la estructura, mientras que hay otros en los cuales el esqueleto debe reforzarse casi en su totalidad, debido a que se modifica la disposición de los ambientes y sus destinos. Además, se debe cumplir con todas las reglamentaciones vigentes, lo que lleva a ejecutar modificaciones que se exigen al momento de habilitar un edificio nuevo”, explica Luis María Perri, coordinador de obras de la firma Obras y Sistemas SRL, que llevó adelante la remodelación de un edificio ubicado en avenida de Mayo al 1100 y otro, en Bartolomé Mitre esquina Esmeralda. Y agregó: “En ambos casos por tratarse de edificios protegidos, debieron mantenerse las fachadas existentes que fueron restauradas con gran meticulosidad. En el caso del proyecto ubicado en Bartolome Mitre, donde antes funcionó el Banco de Tucumán, se pudo aprovechar gran parte de la estructura existente, lo que representó una gran ventaja y ahorro de dinero. Aunque como era lógico en un inmueble de esas características fue necesario ejecutar tareas de restauración de fachadas, cúpula y mansarda de pizarra. Cómo no todos los edificios cuentan con estas características a la hora de comprar un edificio que luego será puesto en valor hay que hacer una evaluación a conciencia de los trabajos de restauración a realizar y los costos estimados que estos demandarán. En esta obra como los desarrolladores querían sumar un segundo subsuelo fue necesario recalzar 36 columnas y profundizar su fundación dos metros aproximadamente, lo que representó un trabajo fuera de lo común, por lo tanto, se ejecutó un procedimiento constructivo con su correspondiente control de calidad para tomar todos los recaudos necesarios por cuestiones de seguridad. Lo que se tradujo en un mayor plazo de obra”, relata.

En la obra de avenida de Mayo al 1100, que tiene doble frente, se conservaron las fachadas existentes y se construyeron seis subsuelos, por lo que debió ser apuntalado el inmueble durante gran parte de los trabajos. En los subsuelos, tendrá un sistema de parking automatizado y computarizado proveniente de Alemania que, entre varias particularidades, se destacar la gran velocidad para estacionar los vehículos, con un tiempo máximo de un minuto y medio automóvil y una capacidad de estacionar 130 vehículos. “La excavación de los subsuelos, tanto en Avenida de Mayo al 1100 como en Bartolomé Mitre y Esmeralda, se tuvo que ejecutar mediante una cinta transportadora debido a que las dimensiones del terreno no permitieron ejecutar la excavación de forma tradicional, con un puente sobre la vereda para el retiro de tierra, que permitió la normal circulación de los transeúntes”, explica Perri. Los precios de una reforma son muy variables y tienen relación directa con la cantidad de metros cuadrados y la dimensión de la obra. Otra variable es si se trata sólo de modificaciones internas o si hay que invertir en la puesta en valor de la fachada. Mercado estima que si solo se trata de un interior con dos ambientes (podrían decirse dos despachos), de 20 m2 aproximadamente cada uno el precio rondará los US$15.000 incluyendo los pisos y agrega respecto a los precios de alquiler que varía según la ubicación. En Plaza Roma, Catalinas o Microcentro, la diferencia con los pisos modernos será de apenas US$5 menos. “Se valora la cercanía con el centro financiero de la ciudad. Allí los precios de las mejores oficinas están a US$36, lo cual podría descender en estos casos a US$30”, finaliza Mercado.

Por Leandro Murciego, Lunes 12 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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En el interior construyen para la clase media

Los precios que convalida el mercado en las ciudades más importantes oscila entre US$1500 y US$2000 el metro cuadrado; se espera que se aceleren las operaciones financiadas desde el pozo

CÓRDOBA. Las principales ciudades del interior registran inversiones significativas en el desarrollo de viviendas para la clase media; aunque hay diferencias entre las distintas plazas. Las provincias que llevan la delantera son Córdoba, Santa Fe, Mendoza, Tucumán y Neuquén. El motor del sector se asienta sobre los préstamos UVA -la Unidad de Valor Adquisitivo- y también sobre el financiamiento que los bancos otorgan a los emprendedores.

César Martínez, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), plantea que “todavía” la reactivación del sector es “incipiente” por lo que los precios de las unidades subirían en el mediano plazo. La gran apuesta, en todos los distritos, es al año en curso que se presenta “muy favorable” después de varios períodos en baja.

Damián Tabakman, director de la escuela de negocios EN Real Estate, afirma que la tendencia dominante es hacia productos para la clase media financiados con hipotecas en UVA, iniciativas en pozo. “Hasta ahora la oferta estuvo más focalizada en unidades usadas que había en stock en todas las ciudades; lo que se modifica es la orientación de los emprendimientos”, analiza. Iván Bergallo, coordinador general de Pecam Desarrollos -empresa con obras en San Nicolás (Buenos Aires), Santa Fe, Rosario, Granadero Baigorria (Santa Fe) y Paraná (Entre Ríos)- describe que el mercado registra una “migración” de una demanda de “inversores que en la región no superaba el 5 por ciento del total” hacia los compradores de clase media.

En ese escenario, los desarrolladores se volcaron esencialmente a monoambientes de 30 m² aproximadamente, y a unidades de un dormitorio que promediaban los 65 m². Dos segmentos del mercado que representaron más del 60 por ciento de la superficie construida, por una cuestión de valor final de la vivienda para inversión. “El segmento premium tampoco escapó de la lógica de prototipos habitacionales de pocos dormitorios y metraje no tan holgados -agrega Bergallo-, pero con precios de venta altos, permitiendo buenos márgenes de rentabilidad. El fideicomiso al costo administrado por el desarrollador, ha sido la gran estrella jurídica de los últimos 10 años”.

La irrupción de los hipotecarios cambió esos parámetros. Una encuesta conjunta de la Corporación de Empresas Inmobiliarias y de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario da cuenta de que en los últimos meses, siete de cada diez consultas por compra de unidades están vinculadas a créditos; sólo tres de esas siete terminan en operaciones concretas. Las que no se concretan, apunta Bergallo, es por los montos “insuficientes” de los préstamos.

En las principales ciudades es escasa la cantidad de viviendas para atender la demanda del Procrear con financiación de hasta $2,3 millones con hasta $300.000 de subsidios. Hay coincidencia entre los operadores de que en la región Centro -Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos- hay un importante stock de propiedades con alguna irregularidad nominal o falta de terminación de las gestiones de regularización que impiden que sean hipotecadas.

Santiago Laugero, presidente de la mendocina Laugero Construciones, admite que -frente a esas condiciones de la oferta- los créditos UVA “movieron primero lo que estaba construido” y recién en los últimos meses “empezaron a verse” los nuevos proyectos.

“Por una cuestión de tiempos y de velocidad en la ejecución, los housings ganaron terreno pero ya hay edificios de departamento en marchas y esa será, seguramente, la tipología más elegida”.

En Salta, Proyecto Norte advirtió hace unos años la falta de determinados productos y empezó a generarlos tanto en la capital provincial como en los alrededores, con el foco en condominios con amenities -un concepto que fue novedoso para la región-, departamentos – se están levantando cuatro torres de 60 unidades cada una- y urbanizaciones cerradas. Desde la empresa, Jonas Beccar Varela, marca que la demanda fue variando con la aparición de los hipotecarios pero subraya que la venta en pozo es “muy escasa; todavía prácticamente nula”. En cambio, hubo una “explosión” de operaciones con unidades hipotecables. “Las viviendas de primera mano en esas condiciones en Salta son muy escasas; hay reventa, pero no alcanza como tampoco el número de unidades nuevas que se están volcando al mercado”.

Los proyectos para la clase media se multiplican en el interior

Qué y para quiénes

Tabakman está convencido de que es el mix de líneas UVA y de financiamiento a desarrollistas la que dominará en los próximos años. “La segunda es una operatoria más compleja de instrumentar y si ya es lenta en la Capital Federal, lo es más en el interior, pero va avanzando”.

A su criterio los edificios de departamentos de escala intermedia se imponen entre los desarrollistas porque los dúplex son emprendimientos que por su baja escala “se vuelven antieconómicos” para las operatorias bancarias. “Tampoco dan la escala las iniciativas suburbanas ni de las de lujo; la oferta se orienta a una clase media bien media”. En Córdoba, donde hay inversiones en marcha en el sector por unos $3500 millones, los desarrollistas apuntan al Suroeste de la ciudad como la zona “a colonizar” por su potencial para el crecimiento en los próximos años; otros puntos que identifican como interesantes son las cercanías al aeropuerto Ambrosio Taravella, a unos 15 kilómetros del centro de la ciudad y la salida hacia Carlos Paz, donde ya hay iniciativas en ejecución.

“Hay zonas que todavía tienen un valor de incidencia del terreno bajo que permite que se valoricen y aumenten los precios, si uno toma el promedio de la región, hay muchas grandes ciudades del país que están muy lejos de este valor, como pueden ser Córdoba, Rosario, Mendoza, etc. Muchas ciudades están invirtiendo mucho en infraestructura, como el caso de Córdoba, lo que permitirá revalorizar la ciudad”, analiza Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobliaria, que avanza con las obras del Distrito Las Artes, que se levantará en el predio del ex Batallón 141, uno de los principales nuevos desarrollos urbanos de la ciudad en el que se invertirán unos US$1000 millones. El proyecto estará completo en 2026 e incluye edificios residenciales y de oficinas, un centro de salud, un mall comercial con entretenimientos, un área para deportes, un hotel con centro de convenciones, un área académica para alojamiento de estudiantes y actividades de posgrado y cocheras.

Roque Lenti, socio de GNI -está ejecutando un proyecto de 550 departamentos, locales comerciales y oficinas en barrio Cofico por $1200 millones que se suma a otras por $3000 millones- apuesta a “desarrollos para habitar, que ofrezcan calidad de vida y, en ese segmento, son las unidades de dos o tres dormitorios las que tienen alta demanda”.

Ubicado en el límite entre Rosario y Baigorria, Pecam Desarrollos planificó el proyecto más grande en marcha de la desarrolladora. Se trata de Mío, a 15 minutos del centro de rosarino; es una urbanización sobre 14 hectáreas con frente ribereño que incluye centro comercial de 20.000 m2, auditorio, centro de convenciones y tres torres con 600 departamentos.

“Es para sectores medios impulsados con las crecientes oportunidades de pago y financiación”, explica Bergallo. Un problema común a las grandes ciudades del interior es la falta de grandes lotes con servicios incluidos; los “vacíos urbanos -describe Laugero- no son muchos; hay pocos lugares con altos precios de las tierras; una situación complicada”.

Tabakman insiste en que, en esos distritos, las familias de clase media que son el fuerte de la demanda no son proclives a salir de las áreas urbanas. “Hay que aprovechar los terrenos bien ubicados y con construcciones a demoler”. A pesar de esa advertencia, en todos los casos los desarrollos avanzan sobre los anillos que rodean a las ciudades. Por ejemplo, en Mendoza, Laugero está construyendo en Luján de Cuyo -en el Sur del Gran Mendoza- y en Guaymayén.

“En la provincia la demanda está comenzando a mostrar signos de recuperación tanto por parte de la demanda como de la oferta. Es una economía regional muy atada a la agroexportación y su mejora sumada a la corrección del dólar impulsa a nuevos desarrollos”, relata Julián Groisman, CEO de Palmares.

El desarrollador construye un proyecto en el que trabaja junto a la Municipalidad para que se consolide como un Distrito. Es un masterplan iniciado en 1995 que involucra a 270 hectáreas ubicadas a 12 kilómetros de la ciudad que cuenta con un desarrollo comercial que incluye un shopping center que tendrá 40.000 metros cuadrados de área locativa – en agosto ya estarán funcionando 25.000-, oficinas y oferta de servicios una vez finalizado en 2020. También tendrá un área residencial que contempla 350.000 metros cuadrados de condominios y 200.000 de casas. “Se va desarrollando por etapas y estará finalizado totalmente en 10 años, y se estima que 15.000 personas residirán en el emprendimiento”, aclara el empresario que está vendiendo el metro cuadrado entre US$2400 y US$2600 por metro cuadrado. Hoy el metro cuadrado premium en el mercado mendocino cotiza entre US$2200 y US$2800, mientras que la oferta para la clase media se vende entre US$1800 y US$2200 por metro cuadrado.

En el primer semestre de este año lanzarán en un terreno con una ubicación única dentro de la ciudad un proyecto que la preventa se prevé en US$3200 con el objetivo de llegar a los US$4000 cuando esté finalizado. Son solo 6000 metros de área de venta en un antigua construcción q se preservará el frente de más de 100 años. Salta es otro de los mercados: “Hace años que no hay tierras, queda muy poca en la ciudad y en los suburbios -que son espacios buscados por el acceso a los paisajes- lo que predomina es la falta de servicios y eso representa un costo extra para los desarrollistas”, dice Beccar Varela.

Conoc, una desarrollista cordobesa, decidió concentrarse hacia Monte Cristo, Colonia Tirolesa, Jesús María y Alta Gracia. “Hay menos limitantes en la disponibilidad de tierras; hay mucho más para expandirse y los municipios ofrecen oportunidades porque están buscando inversiones. También el comprador lo elige por el fácil acceso”, explica Ezequiel Ocaña, gerente general de la compañía que ejecuta una inversión de US$ 41 millones en la primera etapa de 13 urbanizaciones repartidas entre las distintas localidades.

“Ofrecemos diferentes productos para distintos públicos, muy atentos a que los puedan costear y que no se les haga un cuello de botella”, agrega Ocaña. Conoc cuenta con unos 3100 lotes que le permitirán construir más de 5000 viviendas en los próximos 11 años. Respecto de los precios, los consultados subrayan que estuvieron “quietos” y recién empezaron a subir en los últimos meses de 2017. Afirman que los sectores medios convalidan valores de entre US$1500 y US$2000/ m2 en las principales ciudades del interior; pueden trepar hasta US$3000 en desarrollos de lujo. Todos están expectantes porque despegue el financiamiento en UVA desde el pozo, tanto para su segmento como para el consumidor final; señalan que es la vía para llegar a un mercado más amplio.

Por Gabriela Origlia, Sábado 10 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION