El nuevo Once: cómo los cambios en la zona afectaron el valor de los alquileres

Afectada por la caída del consumo y el avance de las ventas online, la zona que, fue mejorada, reconfigura su oferta comercial

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Sin prisa pero sin pausa, la zona de Once se reconfigura. En efecto, el que es uno de los barrios más comerciales de la ciudad cambia a raíz de distintos factores entre los que se encuentran la desaparición de algunos rubros, la salida de los manteros, la irrupción de nuevos formatos y la coyuntura económica.

Si bien hay distintas postales del Once -aunque también muy fundidas entre sí-, aquella que tiene al comercio mayorista y minorista sigue siendo protagonista, aun cuando algunas de sus cuadras muden su fisonomía. “Por un lado, en el sector textil estamos viviendo la desaparición del pret à porter, un rubro del que cada vez quedan menos actores y, paralelamente, en aquellos locales que antes estaban dedicados a este tipo de indumentaria, surgen nuevos negocios; sobre todo, servicios vinculados a la comunidad judía como supermercados y un pequeño polo gastronómico kosher”, introduce Diego Salem, titular de Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, desde su negocio ubicado sobre la calle Paso, en relación a los cambios que se perciben a simple vista recorriendo la arteria en cuestión. “Y por el otro lado, está el factor rentabilidad: sobre Tucumán, entre Pueyrredón y Paso, hay un desarrollo residencial algo impensable en otro momento por los altos valores que tenían los locales. Ahora, muchos de los grandes locales de esta calle están cerrados y reconvertidos en depósitos, pagando un alquiler que un negocio de ropa no podría abonar. Los que se mantienen es porque tienen una clientela de años”, continúa el broker, en relación a otra de las arterias que, en la actualidad, cambiaron las vidrieras por las persianas metálicas. La caída del consumo aparece como otra de las razones que explican los cambios. De acuerdo con Cobi Cohen, titular de Cobi Propiedades, la inmobiliaria ubicada en Tucumán y Paso, el rubro textil es el primero que acusa recibo de las crisis. “De hecho hay algunas cuadras que funcionan muy bien, por ejemplo, Pasteur con la bijouterie, Larrea con el blanco o Azcuénaga con las telas, pero la ropa es lo primero que se resiente en momentos complicados, lo que explica los locales cerrados de Paso . Y además Flores se ha llevado a muchos de los fabricantes hacia allá”, relata el especialista. Un dato a tener en cuenta es que hay más de diez inmuebles con las persianas bajas en Paso al 600.

El impacto en los precios

La falta de demanda impactó y aún impacta en los valores de los alquileres. “Los supermercados kosher, los kioscos y los negocios dedicados a la venta de frutos secos y semillas pagan la mitad de lo que pagaba un confeccionista, pero el propietario, al no tener alternativa, lo alquila porque un local cerrado también se deteriora”, relata Cohen, quien no obstante asegura que si bien los precios cayeron todavía no reflejan la dimensión de la crisis.

Según explican en Cobi Propiedades, lo cierto es que hasta hace algunos años, la zona comercial más cotizada del Once se encontraba entre las avenidas Córdoba y Corrientes mientras que de Corrientes hacia Rivadavia estaba la de menor valor. Hoy, sostienen, esta ecuación se invirtió y la vacancia es mucho menor hacia el Sur, lo que se refleja en los valores. Dependiendo del tamaño, claro está, un local en el área más cotizada hoy puede valor tres veces más que en la parte con menos movimiento.

“Si bien esta zona Sur del Once presenta más actividad, lo cierto es que también hay locales vacíos y las expectativas -o la falta de ellas- se reflejan en las renovaciones y en los ajustes”, comentan en Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, destacando que ya no hay ajustes semestrales del 15 por ciento, como sucedía hasta no mucho tiempo atrás. Esta parte del Once, además, asiste al fenómeno de las ferias, un formato presente en las calles Bartolomé Mitre, Perón y Sarmiento y en Paso y Castelli. “Tienen, en promedio 40 puestos y no hay menos de 20”, apunta Salem. No obstante, indica, una “saladita” bien ubicada hoy funciona al 60 por ciento. De acuerdo con Cohen, la caída del consumo y el auge de nuevos formas de comprar-la venta on line, por caso- no sólo afecta a Balvanera sino, también, a otras zonas de retail. Según revela, en plena zona de outlets, en la calle Aguirre, ya están estudiando una reconversión para, de la mano del nuevo código, reposicionar el área en el mercado residencial. “En cuanto al Once, sería bueno que todos los comerciantes se agrupen para recuperar su esencia, basada en el comercio mayorista y los buenos precios”, agrega.

Menos manteros

Hoy, el Once luce diferente con una estación de tren -por la que pasan unos 50.000 pasajeros diarios-y cuya fachada fue reparada y veredas en mejor estado, Sin duda, el desalojo de los más de 1880 manteros que solían instalarse por día en 2017 fue clave. Desde la Dirección de Regeneración Urbana del Gobierno porteño reconocen que no se hubiera podido trabajar en la transformación urbana de ese barrio con los manteros apostados tomando parte de las veredas.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Un dato interesante es que el diseño de la terminal de trenes ubicada en Once fue fruto de una especie de ensamble. Haciendo un poco de historia, en 1896 se inauguró el “edificio de las pasajeros” proyectado por el arquitecto holandés, Juan. J. Doyer. El problema de esa edificación es que era pequeño. En 1899 y por el encanto que generó. se construyó uno similar en otra de las esquinas de Pueyrredón para que ahí funcionara la Bolsa de Cereales. Pero en 1907 cl edificio de pasajeros resultó chico, razón por la que se decidió ampliar la terminal y el propio arquitecto holandés lideró la obra de unión de ambas construcciones. De esta manera en una obra que demandó $9,4 millones se puso en valor la Recova y la fachada de la estación, íconos emblemáticos de la zona.

El ordenamiento de los manteros y la mudanza a las ferias también fue clave. La estimación es que había un mantero cada dos comercios legales afectando principalmente los locales ubicados en los corredores como Pueyrredón, Rivadavia y Jujuy; y en las calles Paso, Perón, Castelli y Mitre.

Una de las ferias más reconocidas en donde hoy los manteros pueden vender sus productos es el paseo ubicado en Perón y Boulogne Sur Mer, un espacio con oferta que va desde ropa infantil y calzados hasta libros usados, bijouterie y accesorios para celulares, entre otras opciones. El problema, según los propios manteros, es que se vende poco y reclaman una mayor publicidad. “La que se realizó con los folletos no alcanza”, reconoce una de las vendedoras que prefiere no ser identificada.

Los inquilinos de los inmuebles comerciales, en cambio, reconocen que el desalojo de los manteros de la zona de Once, les generó una suba en las ventas que promedio el 6 por ciento pero que hasta alcanzó el 30 por ciento sobretodo en el rubro de blanquería, el más favorecido. Otros sectores beneficiados fueron indumentaria en donde la mejora promedio el 7 por ciento -con casos puntuales que también llegaron al 30 por ciento-, lencería y accesorios de celulares. El dato se desprende de un relevamiento realizado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en el que se encuestó 395 comercios durante una semana del mes de mayo. Si bien, la mayoría de los comerciantes reconoció vender menos que el año pasado por la caída del consumo, el 58,1 por ciento de los consultados afirmó que las ventas mejoraron tras la salida de los manteros. En las casas que venden indumentaria de deportes la mejora promedio fue de 6,5 por ciento y se registraron casos de subas de hasta 18 por ciento. Mientras que en accesorios de celulares, las mejoras fueron de 5,7 por ciento y con subas de hasta 13 por ciento, y en bazares el incremento fue del 5,2 por ciento, con mejoras de hasta 15 por ciento. En calzados, las ventas subieron en promedio 4,4 por ciento, aunque hubo locales que se beneficiaron con subas de hasta 10,5 por ciento; y en bijouterie el ascenso osciló entre 6,5 y 10 por ciento. Porcentajes que, sin duda, incentivaron la demanda de locales en la zona. En datos y según la medición de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios -que realiza el seguimiento desde 2014-, durante septiembre y octubre, en las doce cuadras de la avenida Pueyrredón (entre el 0 y el 1200), la cantidad de locales vacíos se redujo de 23 a 13, es decir cayó un 43 por ciento si se lo compara con el julio y agosto de 2018. Sin dudas de a poco, este tradicional foco comercial de la ciudad de Buenos Aires recupera su encanto.

Por Victoria Aranda, Lunes 3 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Alquileres: la provincia de Buenos Aires avanza con una ley similar a la de la Ciudad

Menos operaciones. Las inmobiliarias afirman que la regulación disminuirá la oferta en alquiler.

Mientras en el Congreso de la Nación, un proyecto de ley de Alquileres-que contaba con el apoyo de los inquilinos pero fue fuertemente resistido por el sector inmobiliario- está a punto de quedarse afuera de la convocatoria a extraordinarias y perder estado parlamentario, la Cámara de Diputados bonaerense aprobó por unanimidad una ley de Comisiones Cero y la giró al Senado provincial. Si avanza, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. ¿Cuáles son las diferencias entre ambos proyectos? ¿Qué proponen? ¿Quiénes los apoyan o los rechazan?

A diferencia del proyecto nacional, que busca regular la relación entre locadores y locatarios a nivel más general y aportar un marco para el desarrollo de la actividad y el sector -luego las distintas provincias deberán dictar sus propias normas-, el bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros. No obstante, ambas leyes son complementarias.

Otra diferencia entre ambas es que la provincial logró el consenso de todas las fuerzas políticas con representación en la Cámara Baja dado que el texto aprobado es el resultado de la unificación de una propuesta de los peronistas K Rocío Giaccone y José Ottavis con otra que llevaba la firma de uno de los hombres de confianza de María Eugenia Vidal , el presidente de los diputados provinciales, Manuel Mosca (Cambiemos) y una tercera iniciativa del massista Ricardo Lissalde. De ahí que logró el aval de todas las fuerzas tanto durante el debate en comisiones como en el recinto y cuenta con el apoyo de la Federación de Inquilinos Nacional y de la Asociación Platense de Inquilinos, quienes desde el inicio aportaron su posición.

En cambio, en el Congreso Nacional, pese a que hace poco más de un mes se logró un despacho con importantes modificaciones a la media sanción del Senado de 2016 que fue consensuado con los inquilinos y cuenta con el impulso del propio presidente Mauricio Macri , aún no se logran los votos para que avance. “Estamos trabajando para hacer cambios en el recinto, que mantienen la base del dictamen pero buscan asegurar el acuerdo para que salga la ley”, confirmó a los medios acreditados en el Palacio Legislativo el oficialista Daniel Lipovetzky, titular de la comisión de Legislación General donde se debatió el tema.

De todas formas el proyecto quedaría frenado hasta el año que viene por las diferencias que existen en el propio bloque oficialista porque, algunos sectores, se alinearon con la postura de las asociaciones de martilleros e inmobiliarias de la ciudad y la provincia, que amenazan con frenar la ley si es sancionada. En el mismo sentido, otra de las razones que determinarían que la norma recién sea tratada en 2019 son los desacuerdos en la bancada peronista de Argentina Federal. El propio diputado salteño Javier David confirmó a la prensa que el “bloque está dividido” y sin una postura definida.

Ahora bien, pese al alto consenso logrado en la Cámara de Diputados bonaerense en torno a la ley de Comisión Cero, el avance y destino de la ley nacional podría condicionar el futuro de la provincial. Así lo sugirió a este medio el presidente del bloque de Cambiemos del Senado bonaerense, Roberto Costa, quien tiene en su manos la llave para que este tema vea la luz antes de fin de año o no, dado que con 29 senadores oficialistas contra 17 opositores ese espacio político tiene mayoría propia y poder de decisión.

“No es un tema urgente. Y creo que no deberíamos apurarnos a sacar la ley sin antes ver hacia dónde va a apuntar la normativa nacional y si tenemos que incorporar alguna cuestión”, señaló el senador y agregó que “si hubiera acuerdo podríamos aprobarlo el 13 o 20 de diciembre que vamos a desarrollar una sesión extraordinaria, pero para entonces necesitaría una mayoría especial de dos tercios para tratarlo sobre tablas -dado que en ese período ya no funcionan las comisiones-. Pero yo soy de la idea que como es una ley que favorece a muchos pero también perjudica a otros, debemos analizarla en profundidad”.

Si avanza la ley, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias Fuente: Archivo

Pero, entonces, ¿qué propone cada ley?; ¿qué gastos caerán sobre las espaldas de los inquilinos y cuáles sobre las de los propietarios?; ¿qué papel jugarán las inmobiliarias?

La letra bonaerense

La media sanción de los Diputados bonaerense establece que los inquilinos que paguen $16.050 o menos de alquiler quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. Esto incluye, además, los importes que percibe el Estado por timbrados y otros impuestos.

La letra fina de la ley fija que alcanza sólo a los contratos de vivienda familiar permanente y cuyo “canon locativo mensual” no supere “el monto equivalente a un salario y medio mínimo vital y móvil”, fijado en $10.700 según el Ministerio de Producción y Trabajo de la Nación. La reducción de honorarios y gastos abarca también a la renovación de los contratos, que a partir de la sanción de ley será como máximo del uno por ciento y estarán solo a cargo del locador.

En tanto, el texto deja en claro que solo se beneficiará al inquilino “persona humana” cuando quiera alquilar “un inmueble con destino habitacional”. De esta manera, quedan excluidos los de departamentos con fines comerciales.

Por su parte, se fija que los alquileres exceptuados, es decir, los últimos mencionados y los que asciendan al equivalente a un salario mínimo y medio, deberán pagar sólo del uno al dos por ciento en concepto de honorarios y gastos administrativos y no el cuatro por ciento como hasta ahora. Por último, en alquileres por temporada, el costo será del uno y medio al tres por ciento del monto del contrato a cargo de cada parte.

Finalmente, el proyecto obliga a los martilleros a que en todos los anuncios publicitarios de alquileres agreguen de manera visible una leyenda que diga que está prohibido el cobro de honorarios y gastos vinculados al corretaje a los inquilinos al momento de firmar un contrato.

Durante el debate, la diputada del bloque Frente Amplio Justicialista y autora de uno de los proyectos involucrados, Giaccone, sostuvo que “hoy en día el inquilino absorbe la totalidad de los montos del gasto del contrato, y esto se debe a las condiciones del mercado donde es más fácil cobrarle al más débil, al que más lo necesita, al inquilino”. Y agregó que “no podemos dejar el derecho de acceso a la vivienda bajo el más absoluto juego de la oferta y la demanda”.

El proyecto de ley bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros Crédito: Fabián Marelli

Por su lado, el massista Lissalde, impulsor de otro de los proyectos tenidos en cuenta, dijo que “esta ley no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, porque no es su objetivo, sino bajar el costo de acceso a un alquiler o a su renovación. Un objetivo quizás más limitado pero que lo va a cumplir”. Finalmente, el oficialista Mosca celebró la media sanción del proyecto y aseguró: “sabemos que los bonaerenses están haciendo un gran esfuerzo, y trabajamos para que quienes tienen que alquilar, puedan hacerlo bajo mejores condiciones y teniendo que afrontar menos gastos”.

Las críticas más fuertes a la iniciativa llegaron de la mano del presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, que amenazó con presentar recursos de amparo si se convierte en ley por el perjuicio que implica “la pérdida del 50 por ciento en nuestros honorarios”. Explicó además que su entidad está de acuerdo con fijar una “tarifa social” para los inquilinos pero pretendía que el tope fuera de “$7000 u $8000 de alquiler mensual”.

Según el dirigente, con el monto que fijaron los diputados, “más de la mitad de las operaciones quedarán abarcadas”. Es que, según un relevamiento del Colegio, el promedio de alquiler de una propiedad en provincia está en $9415.

La negociación nacional

El texto que espera ser incorporado en el temario de extraordinarias del Congreso Nacional introdujo importantes modificaciones al proyecto de ley de alquileres recibido en revisión de la Cámara Alta. No obstante, los distintos bloques negocian más cambios que serían introducidos en el recinto en el debate en particular. Luego de esa votación, la nueva media sanción deberá volver al Senado para ser ratificada o rechazada. Esto, seguro en 2019.

El texto aprobado, que cuenta con el aval de la Federación de Inquilinos Nacional pero que fue muy cuestionado por el sector inmobiliario, establece que las comisiones no podrán superar un mes de alquiler; que el plazo mínimo para el alquiler de viviendas serán de tres años y que la actualización deberá hacerse de acuerdo con el coeficiente que surja de la combinación en partes iguales de la inflación y del índice de variación salarial.

Además, se fija que las comisiones y honorarios deberán ser abonados por los propietarios y no podrán superar medio mes de alquiler en el caso de una renovación, que el plazo mínimo de alquiler para comercios será de dos años y que la actualización será semestral.

Se incorporó también un artículo que flexibiliza el sistema de garantías, criticado por toda la oposición. A la garantía de una propiedad que se exige en la actualidad se añaden otras tres opciones que deberán ser aceptadas por el propietario: el aval bancario; un seguro de caución y una garantía personal del inquilino.

No obstante, uno días después de la firma del dictamen, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, y los representantes de las cámaras inmobiliarias acordaron incorporar al proyecto gran parte los reclamos del sector: se mantendría el plazo mínimo de tres años para los contratos pero el ajuste o actualización de los valores serían en base a la variación del índice UVA -ya no un mix entre inflación y variación salarial-. Además, el propietario puede reservarse el derecho de exigir garantías reales al posible inquilino; los corredores pueden cobrar comisiones si es el inquilino quien necesita el servicio de búsqueda de un inmueble; no podrán fijarse topes a la comisión que el inmobiliario le cobre al propietario; y no será obligatorio registrar el contrato ante la AFIP , entre otras propuestas menores.

Resta ver si en los próximos meses, se logran los acuerdos necesarios para que la nueva norma nacional de alquileres y la de comisiones cero bonaerense se conviertan en ley. Al menos, una de ellas si no ambas.

Caso testigo

La norma bonaerense que avanza en su tratamiento tomó como fuente de inspiración la aprobada en la Ciudad de Buenos Aires. La propuesta que también generó una fuerte resistencia en el sector.. “En un alquiler intervienen tres partes: locador, locatario e inmobiliaria. Y este proyecto está pensado sólo en el inquilino”, es categórico Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Y agrega: “El propietario no quiere seguir perdiendo rentabilidad que ya cayó del 3 al 2,5 por ciento anual en dólares. Por lo tanto intentará defender el mayor precio posible. Por otra parte, habrá que ver qué pasa con la oferta porque sí la rentabilidad es baja y la ley protege más al inquilino que al locador, el propietario buscará otro tipo de inversión”.

Por Lorena Zapata, Sábado 1 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Surge un nuevo corredor de marcas de diseño

El tradicional corredor atraviesa un proceso de transformación y se consolida como un polo de marcas de diseño de artículos de decoración


El Distrito Arenales se expande como nunca antes y se consolida como un paseo de compras a cielo abierto. Más de 60 marcas de decoración, arte y diseño conforman la pasarela que se expande en el corredor Arenales -desde Cerrito hasta Montevideo-, ubicada en el barrio de la Recoleta. La oferta va desde bazares y locales de muebles, iluminación y alfombras hasta textiles con una onda expansiva que también alcanza las calles laterales y trasversales.

A diferencia de otros focos comerciales de la ciudad de Buenos Aires, en este corredor, la vacancia es baja con la mayoría de los inmuebles comerciales ocupados.

Durante los últimos años, la zona atravesó un fuerte proceso de transformación y verdulerías, locales de indumentaria y comercios fueron dejando paso a las marcas de diseño. Entre las razones que motorizaron el desarrollo comercial del área, los brokers mencionan: las idas y vueltas con el posible cierre del Buenos Aires Design, el centro comercial que, por ahora, seguirá abierto. Por miedo a su cierre definitivo, algunos locales que históricamente estaban allí, como Iluminación Agüero, Kalpakian y Tolder migraron hacia la zona del Distrito Arenales. “El posible cierre de ese shopping generó un proceso de expansión importante. Por esa razón, muchas marcas se están acomodando cerca de la calle Arenales, y agrandando el radio de esta área de diseño”, explica Facundo Amándola, dirigente de la la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad Autónoma de Buenos Aire (Fecoba) y miembro de la comisión directiva de Distrito Arenales.

Si bien, muchas marcas se mudarán también a la zona de la avenida Alvear, la mayoría está posando sus ojos en este corredor de Recoleta. “La situación del Buenos Aires Design, generará una extensión del Distrito. Esto traerá una mayor puja en el alquiler de locales, que van a valorizarse aún más. En las calles transversales todavía hay una mixtura de calidad de negocios, lo que seguramente se equiparará”, adelanta Iuri Iszrtasoff, director de la inmobiliaria homónima. “Cuando se libera un local, ahora tratamos que se ocupe con algún negocio de decoración o arte”, detalla Amándola.

El segundo factor de empuje para la zona se dio a partir de los cambios de diseño urbano de la ciudad. “Hoy, hay un solo cartel de venta llegando a la avenida 9 de julio. Hay algo que potenció el Distrito indirectamente y que tiene relación con el tránsito peatonal: mucha gente que, con la doble mano en Avenida Santa Fe, y su ruido, prefiere caminar por Arenales. Es un proceso que tiene más de dos años”, reconoce Iszratsoff.

Por otra parte, este proceso de expansión genera un cierto sentido de pertenencia: ser miembro de un distrito de diseño genera una atracción . Más de 60 marcas orientadas al arte y al diseño conviven y se potencian entre sí. Allí, los diseñadores y comerciantes tienen muy claro su calendario de “festividades”: “Nos hemos propuesto como mínimo hacer tres acciones grandes a lo largo del año. La primera es en febrero, que es un momento de baja: la gran liquidación de todos los locales. La segunda se realiza en mayo. En este caso, se trata de la noche del diseño, que es como el inicio de nuestra temporada alta. Allí, presentamos las colecciones y todo lo nuevo del diseño e interiorismo que tenemos para mostrar. Y el tercer gran evento es al que llamamos Tendencia Arenales que se hace en octubre, donde la calle y los locales se visten de fiesta. La idea es mostrar todo lo que tenga que ver con la tendencia. Este año, pasaron por allí 25.000 personas”, relata Fernando Bach, miembro de la comisión directiva del Distrito Arenales, una organización con 60 socios que trabajan en potenciar el área como circuito de diseño.

En el Distrito que entre otras marcas cuenta con la presencia de firmas como Landmark, Mihran, Home Collection, Agustina Cerato Deco, Praxis Galería, Federico Churba, Elementos Argentinos, Zanav, Delevy, Salazar Casa y Tolder, se ofrecen colecciones exclusivas, detallistas y encantadoras. El eje en común: productos con mucho énfasis en el cuidado del medio ambiente. El otro hilo conductor, son los objetos únicos y trabajados a mano. Pero también, hay inspiraciones internacionales que dan para hablar, como Sofía Willemoes, la reina del empapelado, que trabaja en Nueva York, o la galería de arte Praxis, que está tanto en la Gran Manzana como en Arenales. Todo se fusiona. “Estamos con la idea de empezar a tener vínculos con los polos de diseño de otras ciudades como por ejemplo Brera, el atractivo barrio artístico de Milán . La zona donde están aglomeradas varias marcas importantes de diseño. La idea es generar ciudades hermanadas para nutrir un poco lo que es Distrito y viceversa”, explica Amándola, haciendo hincapié en la expansión de la zona. Bach agrega que “en Arenales se puede encontrar inspiración local, de vanguardia, objetos conservadores, modernos. Eso es lo interesante del Distrito, que somos muy diferentes. Hay de todo y le da riqueza”. Amándola lo diferencia de las opciones importadas . “Al ofrecer productos realizados especialmente para cada cliente, como si fuera pret a porter en la ropa, se diferencia de lo importado. Tiene más fuerza y eso le da una identidad única”, analiza.

Otro dato que potencia a esa área comercial es la bajada de línea que muchos comerciantes de la zona comparten: que el diseño sea democrático y llegue a todo el mundo, como sucede con Tendencia Arenales, un evento gratuito para todo público. Allí, el puntapié inicial es mostrar cómo el diseño y el arte se pueden ensamblar con otras disciplinas. Este año, tuvieron especial protagonismo los objetos premiados con el sello del buen diseño, una distinción oficial que otorga el Ministerio de Producción de la Nación, a los diseños de industria nacional, que se destacan por su innovación y calidad.

Mientras tanto, los diseñadores trabajan ahora en las vidrieras de fin de año. El objetivo es dinamizar la comercialización con la estética navideña. En cuanto al año próximo, Tendencia Arenales, probablemente vaya de la mano de la cultura gastronómica.

Oasis en la ciudad

La joyita del Distrito es el pasaje Rue Des Artisans. Construido en 1887 por el arquitecto Giuseppe Bernasconi. Ocupa una porción de la calle Arenales al 1200 y deslumbra con su estilo francés. Allí se pueden encontrar desde ateliers de artistas en plena labor hasta showrooms de los más variados y galerías de arte. En este oasis se encuentran algunas marcas como K&M Casa, una tienda de diseño y fabricación de muebles, Hábito, creadores de mobiliario e iluminación y la Tienda de Museos, cuya propuesta es la de asesorar y desarrollar contenido para museos e instituciones culturales, entre otras opciones.

Pero este pasaje, no es la única maravilla de la zona. Otro secreto escondido, se alza en la calle Uruguay al 1200 e invita a conocer la única tienda deco que hay allí rodeada de plantas y objetos. Estudio Gibrat, es un showroom a puertas cerradas que convive en este maravilloso lugar con viviendas particulares.

Como la calle Arenales se está transformando en un polo tan popular, los comerciantes fantasean con la idea de que se convierta en área peatonal. La intención sería imitar lo realizado sobre la calle Arroyo que tras un trabajo que incluyó el ensanchamiento de veredas y nivelación de la calle, se volvió exclusivamente de prioridad para el peatón. Una zona muy tradicional de Buenos Aires donde también se concentran diseñadores y galeristas y en la que el paso de los autos quedó prohibido en 2017. Pero a la hora de hablar de la posibilidad de que el corredor Arenales se convierta en peatonal, desde el ministerio de Transporte de la Ciudad, reconocieron que si bien todavía no se proyectó este cambio, no descartan que en algún momento avance esta transformación. Mientras tanto la zona promete seguir creciendo. “La lectura social es la cantidad de gente a la que le generamos trabajo -que van desde carpinteros, plateros hasta los artistas, arte, textiles y los empleados de las tiendas- y que representa un enorme dinamizador de la economía. La idea es motorizar la zona para asociarlo a algo agradable, divertido, sin perder de vista lo que hay detrás. El diseño interior es un elemento motorizador de la economía de la ciudad”, finalizó Bach.

Por Andrea Glikman, Lunes 26 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Neuquén: las oportunidades inmobiliarias que genera Vaca Muerta

El auge de Vaca Muerta incentiva el desembarco de profesionales en la zona y genera oportunidades con proyectos que dejan rentas anuales, en dólares, que superan el 10 por ciento.

El que viene a Neuquén, se queda en Neuquén”. La afirmación pertenece a Javier Badagnini, responsable de Edificios Comahue, la desarrolladora que trabaja en una de las provincias que se presenta como las más pujante de la Argentina, gracias al desarrollo de los negocios de gas y de los recursos hídricos, capaces de generar energía limpia para todo el país, si se realizan las prometidas represas Chihuido.

Por otra parte, la industria petrolera marcha a buen ritmo imprimiéndole un dinamismo especial a la región. De hecho, los salarios del personal técnico del sector en Vaca Muerta promedian los $50.000, mientras que las remuneraciones de los cargos jerárquicos oscilan entre los $100.000 y $250.000. En este contexto, la provincia, que es sede de lo que oficialismo y oposición denominan boom, ha generado un deal entre el auge petrolero y el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Nada es casual: al buen estándar de vida, clave a la hora de evaluar la demanda, se suma un déficit habitacional de 60.000 viviendas de las cuales solo el Instituto Provincial de Vivienda Urbana tiene pedidos por 32.000.

Por caso, la provincia ejecuta en Añelo seis planes habitacionales que contemplan unas 300 viviendas y una inversión de $300 millones. Las obras se encuentran en diferente estado de avance y están a cargo de la Agencia de Desarrollo Urbano Sustentable y el Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo.

“Teniendo en cuenta estos datos, sumado al alto rendimiento de la renta de las propiedades y la constante migración de trabajadores y empresas de otras provincias y otras partes del mundo a la zona, hacen que ahorristas e inversores vean a Neuquén como el lugar más fiable a la hora de proteger su dinero a través del ladrillo”, explica Badagnini. “Así -continúa- los proyectos que desembarcan apuntan a un público inversor cuyo objetivo es proteger su dinero de los vaivenes de la macroeconomía y lograr el día de mañana una especie de jubilación o una renta fija casi asegurada. En su mayoría son habitantes locales”.

De acuerdo con el desarrollador, los productos que faltan son viviendas y oficinas para profesionales. Hay, señala, en el centro de la ciudad de Neuquén, una importante demanda de departamentos para gente joven, por un lado, y gente de la tercera edad, por el otro. En tanto, las familias buscan casas o dúplex, más alejados del centro con la posibilidad de tener un espacio al aire libre. Mientras que las empresas o profesionales demandan oficinas en el microcentro. “La evolución de los valores se ha incrementado año tras año en dólares debido al importante crecimiento de la provincia y desde la aparición de Vaca Muerta el aumento ha sido exponencial”, afirma Badagnini, analizando el mercado. “A corto plazo se espera que este aumento continúe pero no tanto como lo fue en los últimos años, aunque también creo que hay ciertas zonas donde no se ha tocado un techo de valores y seguirán creciendo aceleradamente como por ejemplo el microcentro o lugares muy VIP de la capital neuquina”.

Aun cuando la crisis nacional en Neuquén impacta con mayor suavidad en comparación con otras regiones del país. En Los Canales, un proyecto urbanístico y habitacional de baja densidad situado en la ciudad de Plottier, a sólo 15 kilómetros de la capital provincial, Santiago Cerruti, su gerente general, sostiene que, hay una demanda “controlada”, aunque con expectativas de crecimiento. “Neuquén es un mercado fuerte. La demanda está expectante, sin demasiado movimiento en los nuevos desarrollos, aunque ya se ven señales de fortalecimiento y confianza. El futuro es totalmente promisorio”, afirma Cerruti y enmarca su comentario: “Aquí está el segundo reservorio mundial de shale gas y ésta es la primera provincia productora de gas del país y la segunda de petróleo. Esto influye mucho, dada la cantidad de empresas y, por consiguiente, de familias, que se establecen por día en la región”.

El desarrollador avanza con el emprendimiento que se desarrolla en un campo de 428 hectáreas con cuatro kilómetros de costa sobre el río Limay. Ofrece lotes de entre 1000 y 2500 m2, y una urbanización abierta con macro lotes destinados a complejos residenciales, polos educativos, deportivos y gastronómicos, paseos comerciales, sanatorios privados, oficinas, entidades bancarias, guarderías y club náutico. Los Canales ya lleva vendidos más del 50 por ciento de sus lotes, y al día de hoy cuenta con toda su infraestructura de servicios subterránea terminada, tanto del barrio como de la urbanización abierta, y con una cancha de golf de 18 hoyos diseñada por Jack Nicklaus en pleno funcionamiento, entre otros amenities de primer nivel.

El masterplan de Los Canales contempla dos grandes desarrollos complementarios: el club de campo y la urbanización abierta. “Planificamos un ecosistema equilibrado entre el entorno y los usos de cada área, con amplios espacios verdes que alientan a la movilidad saludable y la actividad al aire libre. Entre ambos sectores intentamos ofrecer un lugar donde se pueda conjugar la vida en contacto con la naturaleza pero con los más modernos estándares de servicios e infraestructura”, describe el responsable del proyecto.

El Club de Campo posee una superficie de 200 hectáreas y está compuesto por 850 lotes de 1000 a 2500m2 de superficie, al agua, al golf e internos, rodeados de vegetación y grandes arboledas. La mitad de su superficie, unas 100 hectáreas, están destinadas a espacios verdes. La Urbanización Abierta, por su parte, rodea al Club de Campo en una superficie de 228 hectáreas y está compuesta por macro lotes destinados a desarrollos de viviendas multifamiliares, áreas comerciales y corporativas, centros educativos y de salud, espacios deportivos y sociales, y guarderías y club náutico. Estos macro lotes están orientados a desarrollistas, constructoras y empresas que quieran armar sus proyectos o instalarse en Los Canales.

Neuquén una ciudad que crece a buen ritmo Crédito: Gentileza Diario de Río Negro

“Apuntamos 100 por ciento a un target neuquino, o a un segmento establecido en el conglomerado Cipoletti-Neuquén-Centenario-Plottier. “Al ser un emprendimiento grande, hay soluciones para un espectro amplio. Contamos con grandes lotes que pensamos para grandes empresarios, altos ejecutivos, personal jerárquico y también personal administrativo y operativo; lotes con frente a la cancha de golf y espejo de agua y otros sobre el perímetro o centrales. Y también contemplamos espacios más pequeños, para la construcción de viviendas; y comercios, oficinas, instituciones y salud.”, describe Cerruti . En Los Canales los terrenos arrancan en los US$ 47.300, con la posibilidad de abonarlos mediante un anticipo del 40 por ciento y un saldo en hasta 60 cuotas fijas en dólares. “Además, el barrio bonifica el pago de las expensas durante 24 meses desde la compra”, subraya, señalando que, en general, los valores permanecen en su mayoría en dólares, salvo los desarrollos/loteos en pozo.

Vaca viva

Neuquén es una isla dentro del país y Vaca Muerta es clave en ese proceso. El pueblo explotó hace cuatro años, luego atravesó por un período de desplome para volver a cobrar empuje hace uno aproximadamente. “Donde antes era un páramo, hoy viven 2800 ganadores del Quini 6”, grafica en off un referente de la inmobiliaria Crear, firma establecida hace cinco años en Añelo. De acuerdo con el bróker, las empresas alquilan propiedades para sus ejecutivos y empleados, motorizando la demanda y potenciando la rentabilidad. Algunos números ilustrativos: el alquiler mensual de una casa con dos dormitorios, dos baños, living-comedor y cocina oscila entre los $25000 y $35000 más IVA.

En la misma linea, Damián Lopo, fundador de la desarrolladora Newlink, afirma que el fenómeno que se vive en la zona es similar al que se dio en otros pueblos petroleros del mundo. “Hay grandes oportunidades aunque hay que atravesar el desafío de vivir en un lugar hostil, sin infraestructura”, afirma y lo sustenta con números: “construir un departamento te cuesta entre US$1300 y US$1700/m2 con la posibilidad de alquilarlo a US$26/m2. Mientras que en Puerto Madero, el mismo metro te cuesta US$6000 y lo terminás alquilando a US$22”. El empresario afirma que la renta “limpia” es de entre 12 y 17 por ciento anual en dólares . Estos márgenes se explican por el déficit habitacional. Hace cinco años vivían alrededor de 1000 personas mientras que hoy la población supera los 10.000 habitantes. De hecho hoy hay numerosos casos de personas que trabajan en los yacimientos y que cada día recorren los más de 100 km. que lo distancian de la ciudad. “También hay casos de familias que alquilan habitaciones a los ingenieros”, agrega Lopo que ya destinó US$3,5 millones en dos proyectos residenciales en la zona: Altos de Añelo y Las Marías. Hoy avanza en la construcción de otros tres emprendimientos que suman 6000 metros cuadrados y más de US$5 millones de inversión. “Es un negocio al que se puede ingresar a través del crowdfunding desde los US$50.000”, detalla.

Los proyectos de Lopo apuntan al segmento medio y gerencial, es decir los ingenieros y técnicos petroleros a los que las empresas les alquilan las viviendas. “Sumando el negocio inmobiliario y la hotelería, los departamentos se alquilan entre US$35 y US$40/m2, montos a los que si se le resta los gastos de servicio le dejan al inversor entre US$27 y US$29 por metro cuadrado”, detalla.

De cara al futuro, las fuentes coinciden que en el mercado de Vaca Muerta presenta más de 15 años de futuro promisorio. Y reconocen que, de a poco, la oferta inmobiliaria se multiplica en la zona por lo que se espera, en el largo plazo, una caída en la renta. “La clave está en proyectar obras que mantengan el interés de la demanda. En nuestro caso por ejemplo todas las unidades que oscilan entre los 40 y los 60 metros cuadrados cumplen con los requerimientos sindicales “, explica Lopo. El auge residencial también tiene su correlato con el de inmuebles comerciales con una demanda en alza. Hay oferta de pequeños locales, enfocados en el rubro servicios. Además se estableció La Anónima y el primer Banco Galicia de la zona. “También marcha viento en popa la construcción del parque industrial de Añelo, “aun cuando no cuenta ni con agua, ni con luz y tampoco con gas”, explica el broker de Crear. Lopo destaca que una de las ventajas de este mercado es que no depende de la coyuntura económica, ni de los vaivenes del tipo de cambio. Su destino está atado al negocio petrolero: cuando el barril supera los US$60, las empresas comienzan a realizar inversiones apostando a la extracción del petróleo no convencional y la actividad se dispara en la zona. A este factor hay que sumarle la gran reserva gasífera.

Por Victoria Aranda, Sábado 24 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Los arquitectos argentinos que seducen al mundo con sus proyectos

Los desarrolladores de otras geografías contratan a los talentos locales: valoran la creatividad, la apertura y la adaptabilidad latina; un recorrido por algunos de los proyectos más reconocidos.

Las obras de los arquitectos argentinos se destacan en los lugares más remotos del mundo. Construyen proyectos en Nicaragua, Uruguay y hasta en China y Mongolía. Los desarrolladores de otras geografías contratan los talentos por tener ciertas aptitudes como la creatividad, la vanguardia en el diseño y en el uso de materiales, la adaptabilidad al entorno y los valores sustentables. A continuación, un recorrido por las obras que bajo el sello de made in argentina se destacan por su espíritu disruptivo.

1 Torre Blanca y Torre Negra

En mayo pasado, un particular edificio levantado por cuatro arquitectos argentinos: Valeria del Puerto, Horacio Sardin, Hugo Grinberg y Graciela Konterllnik, en Ulán Bator, capital de Mongolia, recibió el premio al Mejor Edificio de ese país que otorga el Mongolian City Planning Development Chamber. El proyecto al que llamaron Torre Blanca dio en la tecla con el objetivo del encargo: renovar la arquitectura de la ciudad. “Ulán Bator tiene edificios con una impronta muy soviética, antigua, conviviendo con nuevas construcciones vidriadas que se ven en todas partes del mundo, sin ninguna comunión con el entorno, el clima o el paisaje local. El tema llamaba a una construcción innovadora”, explica Valeria del Puerto, socia de Horacio Sardin y una de las arquitectas que participó del proyecto que quedó plasmado en el libro El material de lo Construido, de descarga gratuita. La torre residencial de 8200 metros cuadrados está terminada. Consta de muros gruesos, de unos 65 centímetros de espesor para resistir el frío que llega a 45 grados bajo cero en invierno y a los 35 grados del verano. A la vez están revestidos con una fachada ventilada con aluminio blanco y las ventanas funcionan como mirador enmarcando el paisaje de montañas. El edificio está intervenido con cajas acristaladas, en las que se desarrolla vegetación autóctona, ubicadas tanto en el hall de entrada como en el primer piso y en el espacio del penthouse. Las cajas funcionan como miradores hacia la ciudad. “En la planta baja armamos espacios de acceso público como un restaurante, un café y una galería de arte en el primer piso. La ciudad tienen pocos espacios públicos, las calles no están pensadas para salir a caminar, para que la gente se apropie de ellas, entonces con este edificio quisimos crear un lazo con la sociedad, un lugar de esparcimiento para la comunidad”, sostiene del Puerto. A este proyecto se suman otros diseñados por el estudio. A unos trescientos metros de distancia de Torre Blanca se encuentra Torre Negra. Un emprendimiento de 16.600 metros cuadrados que aún se encuentra en construcción. Esta edificación alojará oficinas y un banco; dispondrá de una planta baja de jardines públicos abiertos a las calles y un bar literario. Por otra parte, el estudio del Puerto-Sardin avanza en la construcción de una serie de viviendas en la montaña. “En la ciudad hay mucha contaminación por la quema de carbón para calefaccionar las viviendas de la periferia, razón por la que quienes pueden se van a vivir a la montaña donde hay aire más puro”, aclara del Puerto. Se trata de un conjunto de 55 viviendas en la ladera de una montaña próxima a Ulán Bator. El conjunto aterrazado acompaña la fuerte pendiente del terreno de 33 metros de desnivel, acoplándose a la topografía natural. La totalidad de las cubiertas son vegetales, integrando la arquitectura al paisaje de la montaña.

Las 55 viviendas en la montaña de Del Puerto-Sardin


2 Tradición china y contemporaneidad

Otra obra de argentinos premiada en el exterior es la del estudio SMF liderado por Enrique Speroni, Gabriel Martinez y Juan Martín Flores. El proyecto surgió de una convocatoria internacional que generó la Unión Internacional de Arquitectos (UIA) a un Concurso Internacional de ideas llamado Molewa (Mount Lu Estate of World Architecture) para el área de Ruichang, la ciudad ubicada a 300 km. de la ciudad de Shangai en China. El concurso fue realizado en el año 2015 y hoy se trabaja en el master plan de esta nueva urbanización para establecer los parámetro iniciales. La construcción de Ruichang pretende marcar un nuevo modelo de urbanización centrado en la maximización de la felicidad y la sostenibilidad convirtiéndolo en una exposición permanente y una celebración de la arquitectura mundial como atracción turística y un conducto para la innovación arquitectónica. En otras palabras, busca establecer un nuevo paradigma de construcción y planificación sostenible en China.

El emprendimiento convocaba a realizar 20 viviendas de 200 metros cuadrados cada una previstas como viviendas unifamiliares pero en el contexto de un conjunto de viviendas. Cada una de estas unidades además debía contener el espacio para dos automóviles. El concurso solo requería de esas condiciones dejando libres valores como lo que en la Argentina se conoce como FOS o FOT. La propuesta para la parcela 17 agrupa discretamente las casas adosadas dispuestas en torno de patios tradicionales y conectadas, de manera tradicional, por pasajes peatonales. El estudio de arquitectura buscó una continuidad entre tradición y modernidad, una armonía entre cultura y naturaleza, entre campo y ciudad. La obra se llevó el tercer premio del concurso a nivel general y el primer premio en PLOT 17. “El diseño se inspiró en las formas primitivas de las casas chinas pero con una vuelta contemporánea para resolver las demandas de las nuevas formas de vida”, asegura Flores, arquitecto del estudio. Las unidades del proyecto son energéticamente eficientes a partir de una buena orientación, con ganancias térmicas en invierno, control de la radiación solar en verano, ventilación cruzada, iluminación natural, recuperación de agua de lluvia para usos domésticos y cubiertas verdes. Se utilizaron materiales de larga duración y bajo mantenimiento, muros dobles de ladrillos vistos, estructura de hormigón armado y carpinterías de madera. La obra dio prioridad al uso de materiales reciclados y sus pisos se venden entre US$2500 y US$4000 por metro cuadrado.

Una casa con estilo propio en Managua

3 Casa de la selva

El estudio de Speroni, Martinez y Flores también realizó en los suburbios de Managua, capital de en Nicaragua, una vivienda unifamiliar de unos 100 metros cuadrados dentro de un lote de dimensiones amplias. La desarrolló junto con el arquitecto Juan José Seoane y el estudio Sarch Arquitectura de Nicaragua. “La zona es de clima tropical con una flora y fauna exuberantes. La construcción se dispone como un verdadero diafragma espacial entre exterior y interior”, aclara Flores. Un plano horizontal superior enmarca el paisaje generando sombra dentro de la casa, “esto define el espacio, transparente y recorrible para la vida social de la morada. Dos patios se disponen como fragmentos que recortan el interior entre luces y sombras. Este cuerpo único y simple incluye dos áreas privadas, una de descanso y otra de servicio”, cuenta. Hay que tener en cuenta que en Managua, las viviendas son concebidas con espacio para el personal doméstico incorporado a la vivienda. “Fue pensada como un espacio flexible para la vida actual”, asegura Flores. La obra estará terminada para fin de año y el valor por metro cuadrado varía entre US$860 y US$1000.

El condo hotel diseñado por Rascovsky y Joselevich

4 Vida de playa

Planta Arquitectos, el estudio dirigido por Ana Rascovsky e Irene Joselevich, levantó el condo hotel “Casa Grande José Ignacio”, en la entrada de José Ignacio, Uruguay. “Como es un lugar de veraneo, cobra tanta importancia el espacio interior, como el exterior: todos los departamentos poseen enormes terrazas, rodeadas de vegetación”, cuenta Rascovsky. Hay variedad de tipologías dirigidas a distintos target: desde familias numerosas hasta jóvenes solteros o adultos mayores. “Es un edificio de gran tamaño para su entorno, por eso cuidamos que sea un volumen que se desarma, se escalona y se camufla con el paisaje”, añade. La idea es que el edificio agregue valor al entorno. Los departamentos están dispuestos de forma de tener ventilación natural cruzada para el ahorro de energía frente al calor del verano. Se incorporarán paneles solares para el calentamiento del agua caliente. Las terrazas del edificio y de los locales del condo hotel son verdes favoreciendo la reducción de la temperatura interior. Todo el paisajismo se hizo en base a especies autóctonas y nativas y de muy bajo nivel de mantenimiento. Cada departamento fue diseñado como si fuese una casa, teniendo en cuenta las necesidades cotidianas de las vacaciones. ” Se generaron espacios desde donde poder quitarse la arena en los pies antes de entrar y tener donde dejar la toalla mojada hasta donde guardar los artefactos de playa. También diseñamos lugares frescos naturalmente y nos ocupamos de proteger el espacio exterior del viento del mar con un diseño que logre que el rayo de sol no penetre dentro del departamento”, cuenta la arquitecta. Aclara que “el lujo no gira alrededor del material, sino del espacio”. El proyecto, en donde el valor del metro cuadrado se aproxima a los US$4000 estará totalmente terminado en 2020, aunque se prevé terminar los locales sobre la ruta durante este verano.

Por Silvina Vitale, Sábado 17 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION