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Los distritos, claves a la hora de “fabricar” ciudades

En los procesos de conurbanización se busca que los habitantes puedan resolver todas las necesidades en un mismo barrio.


Existe el negocio inmobiliario sin el desarrollo urbano? El interrogante, que podría resultar el equivalente al “ser o no ser” shakespereano pero en términos de real estate, quedó planteado durante el 10° Congreso de Desarrollos e Inversiones inmobiliarias realizado en el Hotel Hilton. En ese sentido, los desarrolladores hablan de la necesidad de “fabricar ciudades” y la importancia estratégica que tienen los distritos como una herramienta para el crecimiento.

Gustavo Ortolá, titular de GO Real Estate, desarrolladora con activa participación en distintos proyectos que pueden encuadrarse en el tema explica que, en el proceso de conurbanización de las urbes, las ciudades satélite se reconfiguran y pasan de ser localidades dormitorio a convertirse en ciudades de 24 horas. Así nacen proyectos mixtos donde se resuelve la vida de un lugar.

“Las ciudades aprietan”, coincide a su turno Martín Bodas, socio de BMA, y completando el concepto de conurbanización, subraya que: “puede pensarse una ciudad a partir de la plaza y que sí el espacio de intercambio de la gente tiene valor, el proyecto a desarrollar también lo tendrá”, dice Bodas. En este mismo sentido se expresa Fabio di Marco, titular de Oficina Urbana, quien señala la importancia del master plan urbano, tan determinante como para que el valor del metro cuadrado pase de los US$5 a los US$500.

Casos concretos

En la práctica, un caso consolidado es el Distrito Audiovisual en el que la industria del entretenimiento marcó el ritmo del mercado inmobiliario en los barrios de Chacarita, Villa Ortúzar, La Paternal, Palermo y Colegiales. El nacimiento y auge de Palermo Hollywood, que creció de la mano de un grupo de medios y productoras que se radicaron en un radio de no más de 20 cuadras a fines de los 90, rápidamente se extendió hacia las zonas aledañas que vieron crecer su potencial de la mano de estas empresas. A diferencia de lo que ocurrió en otros distritos que empezaron desde cero, aquí el proceso fue a la inversa. Primero llegaron las productoras y luego surgió la legislación que oficializó la denominación como tal y las exenciones impositivas que ello trae. Así surgió, hace seis años, el Distrito Audiovisual. Para promover este crecimiento, el Gobierno de la Ciudad estableció formalmente el distrito como un centro de promoción para la industria, a través de beneficios impositivos. En el caso de las empresas de capital nacional estas ayudas se extienden hasta 2026 mientras que para empresas de capital extranjero rigen hasta 2021. En la actualidad existen más de 220 empresas radicadas lo que generó una fuerte onda expansiva a servicios y proyectos residenciales. Es que lo que comenzó como una propuesta para un sector, se convirtió en una fuente de oportunidades para gran cantidad de emprendimientos comerciales y corporativos. Con consumos cada vez más exclusivos, entre los que se encuentran reductos gastronómicos, atelieres de diseñadores locales, una activa vida nocturna y una gran oferta cultural, al igual que sucede en el Soho o el Village en Nueva York, el mapa residencial también comenzó a reconfigurarse. Hace unos años se podía recorrer la zona y encontrar precios que no superaban los US$2500 el m2 mientras que hoy no bajan de los US$3500.

De acuerdo con di Marco, a partir de un plan de acción conjunto con el Estado, sea éste la Nación, la provincia o el municipio que dote de la infraestructura necesaria, el desafío de los desarrolladores y urbanistas pasa por encontrar nuevas áreas: “Viejas fábricas, puertos abandonados, áreas en desuso en general para que la inversión rinda. Eso es lo que hicimos en Resistencia, a 20 cuadras del casco urbano, entre la ciudad y el río”, ejemplifica. Se refiere a costa Norte Ecodistrito, en la capital del Chaco, un proyecto de 90 hectáreas que, según apunta Mario Moro, responsable de la iniciativa, suma 14 kilómetros de río a la ciudad en los que el municipio interviene en sólo 250 metros. El desarrollador destaca el costado urbanístico del emprendimiento, que, subraya, logra que Resistencia deje de darle la espalda al agua, y al mismo tiempo, brinda posibilidades comerciales, al tratarse de una ciudad que es paso obligado del corredor que conecta con Iquique, en Chile, con Asunción, en Paraguay, y con distintas ciudades de Brasil.

Otro ejemplo es el de Ciudad Oeste, en Salta, que incorpora una tierra urbana de 700 hectáreas lindantes con la autopista que conecta San Lorenzo con la capital provincial. “Se trata de un proyecto a 20 años, en una tierra estratégica”, comenta Magdalena Day Aráoz, a la cabeza de MDay Loteos y también del emprendimiento, aclarando que se trata de una iniciativa que contempla distintas etapas. La primera, indica, será de 60 hectáreas y contará con viviendas unifamiliares y áreas comerciales, destinadas a familias jóvenes que buscan calidad de vida “lejos de Salta”, aunque sólo se encuentra a minutos de la ciudad y de ahí lo valioso del emplazamiento. Agustín Iralde, responsable de Ribera Norte Playa, en Chubut, detalla que su proyecto de 60 hectáreas, pegado a Rawson, era una ciudad de veraneo y hoy es un barrio residencial de la capital provincial, situado a 150 metros del mar. “Nuestro negocio descansa en el manejo estratégico de la tierra”, define por su parte Ortolá, desde GO, respondiendo así, y a manera de resumen, al interrogante original. “Se trabaja el concepto del rinde. Se trata de generar territorio para poder invertir y no solo entre medianeras”, finaliza di Marco, la voz de Oficina Urbana.

Por Victoria Aranda, Sábado 3 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Cómo se venden propiedades que no están en oferta

Cada vez más propietarios eligen ofrecer una propiedad cultivando el bajo perfil; es un sistema en el que los contactos del broker inmobiliario son claves; ventajas y desventajas de la elección.

Un nicho dentro del mercado inmobiliario se mueve en las “sombras”. El off market representa una parte muy reducida del negocio de las propiedades que funciona gracias a la experiencia de los agentes inmobiliarios con una buena base de clientes y la necesidad de propietarios, generalmente del mercado premium, que pretenden vender pero no quieren ver su inmueble publicado.

Esta modalidad de venta tiene dos aristas, la de quien quiere vender sin publicar y pone en conocimiento a la inmobiliaria y la de quien intenta comprar y deja la búsqueda en manos del agente con total discreción.

“Hay que tener en cuenta que si bien todas las inmobiliarias manejan una parte en off, esta es muy reducida, representa un pequeño porcentaje de las operaciones”, afirma Dina Crusizio, directora del área residencial de L. J. Ramos. Por lo general, se trata de inmuebles de alto valor.

Para Alejandra Covello, directora de Covello Propiedades, el off market se alimenta de operaciones impensadas en las que la experiencia de la inmobiliaria y un conocimiento profundo de su cartera de clientes son fundamentales. “Hace poco un jugador de fútbol quería un departamento de 500 metros cuadrados en la zona de Plaza Alemania y ante ese pedido particular recurrí a mis clientes y conseguimos una persona que estaba lejos de pensar en una mudanza y sin embargo, decidió vender. Eso es off market”. Hay que tener en cuenta que en este tipo de movimientos el corredor inmobiliario tiene un papel fuerte en el asesoramiento post transacción, en el caso de quien vendió, por ejemplo, asesorándolo para nuevas inversiones.

“Otras veces hay gente que quiere achicarse o porque se quedó sola, o porque quiere reducir gastos. Entonces nos comenta, nos pide que no publiquemos pero que lo tengamos en cuenta si alguien está en la búsqueda de algo similar a lo que ellos tienen. En esos casos, no pretenden quedar expuestos”, aclara Covello.

El off market se rige por la oferta y demanda de viviendas que no están a la vista de todos. “Son propietarios que por distintos motivos no quieren que sus unidades estén ofrecidas abiertamente al mercado. También hay casos de compradores o empresas interesadas en alquilar que prefieren que sus nombres no sean conocidos al momento de la búsqueda”, cuenta Martín Boquete, director de Toribio Achával.

Según su experiencia con estas operaciones off, los factores más comunes que las impulsan son: desarrollos que están en etapa de pre lanzamiento, llamados friends & family, una terminología que se usa para referirse a aquella comercialización -típicamente antes que el proyecto “vuele”-, que ofrece condiciones únicas como el precio y la forma de pago. Esta forma permite arrancar el proyecto con unidades vendidas y también chequear su potencial. Suele usarse cuando el desarrollador aún no definió algún aspecto del producto (por ejemplo, si hará departamentos de uno, dos o tres dormitorios) aclarando a los “familiares y amigos interesados” que el proyecto puede cambiar de perfil. Por otra parte, cuando un desarrollador no tiene totalmente claras las condiciones de venta que el mercado convalidará, el friends & family arroja una ayuda para tomar las decisiones.

Crédito: Victoria Gesualdi

Estas transacciones en las sombras, se dan también en situaciones en las que los propietarios de terrenos para construir o edificios de empresas en funcionamiento, prefieren no salir al mercado a ofrecer su producto sino que prefieren probar con un precio más alto del convalidado o recomendado. “Se trata de propietarios que no han madurado lo suficiente su decisión de venta y necesitan recorrer un camino que les dé seguridad en la fijación del precio. Esto es común en mercados con pocas referencias de operaciones, como por ejemplo, casas en Barrio Parque o propiedades emblemáticas”, agrega Boquete.

“La venta no publicada se restringe mucho”, dice Fernanda Canals, presidente de ReMind Group S.A, representante exclusivo de Christies International Real State para Argentina. “El off market no llega al 5 por ciento del negocio y son los casos en que nos manejamos con nuestra cartera de clientes”, dice. Según la experiencia de Canals, son casos de ventas de propiedades de muy alto valor en las que, en la gran mayoría de los casos, su dueño no quiere verse expuesto porque se trata de una figura pública. Algunas veces se realiza un brochure de la propiedad para distribuir a clientes puntuales; en otros casos, solo se aprueba la visita con previo conocimiento en detalle del potencial comprador. “Nosotros tenemos también un off market con un poco más de movimiento, que es el de propietarios que solo ofrecen un inmueble al mercado internacional”, aclara.

El valor lo pone el mercado

Covello considera que si bien se cree que ante estos pedidos se generan transacciones muy por encima del precio real del inmueble, esto no siempre es así. “Muchas veces no se trata de un gran valor, es un precio justo, el diferencial está en que estas operaciones les facilitan distintos temas de su vida. Casi siempre se trata de cuestiones para organizar gastos, o el dinero obtenido se convierte en un proyecto que no pudo concretar, como puede ser un viaje; o una renta que se genera; otras veces es una casa antigua en la que el costo de reparación es tan alto que prefieren vender y que se convierta en un edificio”, aclara.

El estar en off no hace que el valor de la propiedad se incremente, “el rango de valor de una propiedad está arbitrado por el mercado aún en este tipo de ofrecimiento selecto”, señala Boquete. Sin embargo, la inmobiliaria tiene un rol fundamental en estos casos porque es la única que puede confirmar en qué parte del rango se encuentra cada inmueble. Para el director de Toribio Achával, el corredor inmobiliario aporta su experiencia para determinar el valor a pedir en primer lugar. Después asesora al propietario para decidir si la figura del off market es la más adecuada, y finalmente ofrece la propiedad a potenciales compradores sin comprometer al propietario o desarrollador en las condiciones finales de venta, esto permite que el interesado analice el negocio con variables flexibles que luego deben ser confirmadas por el vendedor.

“En este mercado de vender sin ofrecer, la inmobiliaria aporta transparencia y confidencialidad al negocio, además de ayudar a las partes a entender el escenario. La inmobiliaria tiene como rol optimizar el valor del inmueble para las partes, encontrar al novio en el caso de propiedades particulares o hallar a quienes más valoran un determinado proyecto”, cuenta el director de Toribio Achával.

En el mercado se sabe que un buen corredor inmobiliario luego de concretar una operación, ha ganado dos clientes, y es su trabajo asesorar y estar presente en las futuras decisiones de cada cliente, es decir trabajar, en el post venta. Ganar un nuevo cliente es siete veces más difícil que satisfacer a uno existente. “Tenemos ahora un comprador árabe que está interesado en un petit hotel o en una casa, sin restricción de precio. La única condición que puso es que tiene que tener historia, que haya pertenecido a una personalidad o que tenga un valor histórico. Esto claramente no está publicado, hay que salir a buscarlo, es un ejemplo típico de off market”, enfatiza Covello. “En esto le sigo haciendo la batalla a las plataformas digitales porque ninguna inteligencia artificial puede dedicarse a este modelo comercial”, finaliza.

Por Silvina Vitale, Sábado 3 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La bici modifica las oficinas

Cada vez son más las empresas que fomentan el uso de ese medio de transporte y diseñan las oficinas teniendo en cuenta sus necesidades.

Saludable, ecológica y, especialmente económica. Tres factores que el mundo ve hoy con buenos ojos convirtieron a la bicicleta en el medio de transporte cada vez más utilizado en las grandes ciudades donde el tráfico es un problema para sus habitantes. Es que con la instrumentación del sistema público de bicisendas, adquirió nuevo impulso y, de la mano de este crecimiento, el parque de unidades creció 10 por ciento anual en los últimos años hasta llegar a conformar un total de 8 millones. Hoy -según datos de la Cámara de Comercio e Industria de Bicicletas (Commbi)- en la Argentina, la cifra de rodados per cápita asciende a 0,18.

Por otra parte, los sucesivos aumentos en las naftas y el valor de los boletos de colectivo y trenes, impulsan aún más esa tendencia en Buenos Aires. De hecho, en cada nuevo incremento crece la venta de rodados, según reconocen desde la Cámara Argentina de Comercio e Industria de la Bicicleta. En tanto, desde la Asociación de Ciclistas Urbanos, admiten cada vez se se ven más usuarios en las calles porteñas.

El mercado inmobiliario respondió también a este fenómeno y, dado que el tiempo es un recurso escaso y cada vez más valorado, supo adaptar el ladrillo a las nuevas demandas: hoy poder salir y llegar a casa en bicicleta es un factor altamente valorado. En la ciudad de Buenos Aires, el 3,5 por ciento de los desplazamientos se realizan en bicicleta, lo que representa 280.000 viajes por día, según datos de la Secretaría de Transporte del gobierno de la ciudad. Y eso no es todo. La Red de Ciclovías y Bicisendas Protegidas ya cuenta con 195 kilómetro de extensión y alcanza a todas las comunas de la ciudad.

Así, la urbe se convierte y se recrea; y las posibilidades que brinda el desarrollo urbanístico suman al cambio. “Muchos edificios rescinden metros cuadrados de oficinas y los convierten en bicicleteros. Además, los espacios de trabajo se adaptan al deseo y necesidades de sus habitantes: en la década de los noventa introdujeron la tecnología, en los 2000 el open space y los espacios colaborativos y hoy la sustentabilidad en todo sentido, teniendo en cuenta no solo el tipo de materiales utilizado y el diseño de plantas sino que también se evalúa el modo en que el staff llega a la oficina”, afirma Mariana Stange, Directora de Mariana Stange Real Estate Services.

Palermo, Almagro y Villa Crespo son los barrios que más rápido se adaptaron al cambio. Un conteo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires realizado durante el primer semestre del año pasado, reveló que, con un promedio de entre 3800 , 3000 y 1800 viajes respectivamente, son los preferidos por quienes eligen la bicicleta como medio de transporte. Le siguen en escala Colegiales y Las Cañitas que rápidamente están respondiendo a la demanda. En este sentido, Guevara 93,en pleno Palermo Hollywood es un ejemplo de la respuesta del mercado inmobiliario. Se trata de un block a estrenar en alquiler, de 1618 metros cuadrados en tres plantas, que ostenta en su frente un amplio espacio para que, sus futuros ocupantes estacionen sus vehículos. “Sin dudas existe un público creciente que considera a la bicicleta, ya sea la propia o las de la Ciudad, su principal medio de transporte dentro de la Ciudad. Muchos de los jóvenes, ya sea para alquilar o para comprar, consultan y solicitan espacios para el guardado de bicicletas. Además, los estudiantes extranjeros utilizan las bicicletas como único medio de transporte. Otro de los aspectos que despierta el interés de este público es cuando por la puerta del edificio pasa una bicisenda. Así como un determinado target es indiferente a este factor, este público joven lo ve como un aspecto positivo, que suma a la propuesta”, asegura Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias.

El código de edificación porteño establece que las bicicletas son parte de una política que tiene como objetivo incentivar el uso del transporte público y medios de movilidad sustentables, y la necesidad de brindar a quienes las usen seguridad, comodidad, y una infraestructura adecuada. “Fue el uso masivo de bicicletas por gran parte de la población lo que nos motivó a incorporar las zonas de guardados pero también las bicicletas de uso común para los propietarios como un nuevo servicio en nuestros emprendimientos”, explican desde la desarrolladora BrodyFriedman que recientemente lanzó Quo Quesada un proyecto residencial en el barrio de Belgrano que cuenta como diferencial la inclusión de bicicletas de uso común para los propietarios como parte de sus amenities. La apuesta no tiene ningún costo extra, está contemplado su mantenimiento dentro del pago de las expensas. En ese emprendimiento, el metro cuadrado a estrenar parte desde los US$4000 para unidades de uno, dos y cuatro ambientes que alcanzan hasta los 118 metros cuadrados. “Incorporamos el original amenity de las bicicletas porque el 50 por ciento de los compradores son millennials que exigen adaptarse a nuevos hábitos de vida”, señaló Sebastián Friedman, socio de la desarrolladora. Quo Quesada está ubicado en la calle Quesada al 2400, a media cuadra de la avenida Cabildo y a 100 metros de la Estación Congreso de la línea D del subte.

Un cambio cultural, en dos ruedas y con traje Crédito: Shutterstock

Cultura de trabajo

En sintonía con la tendencia, cada vez son más las empresas que apoyan y fomentan el traslado de sus colaboradores en bicicleta al trabajo. Por ejemplo, Google Argentina forma parte del programa del Gobierno de La Ciudad, “Empresa Amiga de la Movilidad Sustentable” y cuenta con diferentes iniciativas que alientan a los empleados a sumarse a una vida saludable mediante el uso de la bicicleta como transporte sustentable. Así, en las oficinas de Puerto Madero, los empleados tienen a su disposición una flota de bicicletas propia de la empresa que pueden utilizar durante el día, como también para ir desde y hacia sus casas. Además, hay un estacionamiento subterráneo privado para los que prefieran utilizar su propia bicicleta y duchas con todos los productos necesarios para empezar la jornada laboral después de haber hecho actividad física.

“Este último tiempo hemos tenido algunos requerimientos de empresas de incorporar baños con ducha para que las personas que van al trabajo en bicicleta puedan ducharse al llegar. Además, se prevén lockers o espacios para que puedan guardar sus pertenencias o ropa para cambiarse. Por otro lado, hay algunas marcas de mobiliario para oficinas que ya están incorporando mecanismos para colgar la bicicleta en el escritorio”, aclara Fernando Marconi, Gerente de Arquitectura & Diseño de Contract Workplaces Argentina. Por su parte, si bien Nestlé no tiene una política formal al respecto, alienta a sus empleados al uso de las bicicletas. Bajo esa consigna, habilitó duchas y vestuario con casilleros para que se puedan cambiar de ropa antes y después de la jornada de trabajo, y un bicicletero en el estacionamiento de las oficinas. Además, tiene un convenio con una bicicletería aledaña, donde se puede resolver cualquier eventualidad con un descuento en los gastos que se presenten.

“Entendemos que estamos transitando un proceso de cambio cultural respecto al uso de la bicicleta que necesariamente obliga a pensar en soluciones y estrategias adicionales como, por ejemplo, poner más énfasis en cálculo de espacios para el guardado y no el uso de espacios residuales en los edificios”, señala Luis Guido, director de Grupo Idea Desarrollos (GRID), que desde 2004 gerencia proyectos inmobiliarios.Que la bicicleta como medio de transporte se consolide y marque un cambio cultural obliga a los arquitectos a reformular programas para todos los usos, fundamentalmente en lo que refiere a la vivienda y los espacios de trabajo. “En la mayoría de los proyectos, los espacios destinados a las bicicletas son los residuales que no se ajustan a algún criterio que permita establecer una cantidad de rodados en relación a la cantidad unidades funcionales. Por eso, como profesionales, en ese sentido tendremos que profundizar el análisis de cantidad de rodados que podría requerir cada unidad de vivienda u oficina para su guardado y, en función de ese cálculo, poder definir espacios adecuados; repensar si el guardado se limita a espacios comunes seguros o espacios propios en cada unidad de vivienda – conocemos ya las dificultades por daños en los espacios comunes – que también obligan a redimensionar circulaciones verticales y horizontales y a decidir si estas superficies de construcción son propias o comunes, si se venden o incorporan al valor de las unidades inaugurando nuevos paradigmas en las estrategias de venta de los nuevos emprendimientos”, reflexiona Gabriel Torraca, arquitecto y titular del estudio de arquitectura Gatarqs.

Mientras en nuestro país el debate está abierto, en algunas ciudades de Europa ya se está dando forma-y consolidando- un planeamiento urbano que llega de la mano de edificios cuyos pisos se conectan entre sí a través de rampas internas. ¿El objetivo? Poder salir de y llegar a la puerta del departamento propio en un rodado. Por ejemplo, en Dinamarca, la Big House, también llamada ‘8 Tallet’, es una urbanización para residencia y oficinas en la que se tiene en cuenta que se pueda subir con la bicicleta hasta la misma puerta de casa. Diseñada por BjarkeIngels, se trata de 61.000 metros cuadrados en forma de ocho que permite comenzar el viaje en bicicleta a la ciudad desde el balcón de la casa.

Por Jimena Barrionuevo, Lunes 29 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Dónde invertir en los Estados Unidos

Superada la quiebra, Detroit es la ciudad que ofrece las opciones más competitivas, mientras que Nueva York y Miami son los destinos preferidos por los inversores argentinos que miran al país del Norte.


En los últimos meses notamos que ha cambiado la necesidad de los argentinos por resguardar su dinero. Hoy quienes estaban indecisos sobre invertir en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos ya no lo dudan. Todo lo contrario, nos apuran para concretar la transacción”, asegura un agente con amplia experiencia en el mercado norteamericano. Detroit, Manhatan y Miami son los destinos donde los inversionistas han puesto el foco.

Quienes conocen de cerca el movimiento inmobiliario norteamericano no dudan en aconsejar comprar en Detroit. “Esta ciudad, que llegó al punto de quebrar, empezó a resurgir en 2013 cuando un grupo de empresarios que, liderados por Dan Gilbert decidieron reconvertir la tendencia y darle a la metrópolis una nueva vida. Hoy las grandes marcas se están estableciendo allí, desde Nike hasta Starbucks”, describe Marcelo Schamy, argentino radicado en los Estados Unidos hace más de tres décadas y CEO de IDG Home Detroit, una empresa de inversiones inmobliarias que cuenta con más de 700 casas vendidas y está incursionando en la compra de edificios de oficinas completos, que ya se encuentran funcionando y con una empresa inquilina con contrato vigente.

Actualmente la ciudad tiene precios por debajo del promedio del país del Norte, por eso, según Schamy, “las propiedades se revalorizarán en los próximos años -lo están haciendo a un ritmo del 15 por ciento anual-, porque el mercado allá es predecible y siempre vuelve a ese valor promedio. Actualmente el metro cuadrado refaccionado está US$630, cuando en el resto del país ronda los US$1500”. Este agente recomienda adquirir una vivienda unifamiliar, “pues son más fáciles de alquilar y tienen menos gastos fijos. El retorno por la renta es de un 12 por ciento, aunque de esto hay que descontar imponderables como roturas o meses con la casa vacía”, aclara el empresario.

Por el precio ventajoso que tiene Detroit, “los argentinos compran casas de US$50.000 y, dependiendo de cada tipo de inversor, adquieren de una a cinco propiedades. Existen algunos que quieren obtener la visa de inversionista, y para eso deben comprar seis o más”, explica Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty.

En Detroit, en cuanto a las zonas, “el Este tiene la mejor ubicación geográfica con los barrios de Morningside, East English Village y Harper Wood”, describe Eduardo Pérez-Orive, CEO de Properties in Detroit. Para quienes desean conocer la ciudad, la firma organiza tours que salen desde Miami y durante la jornada visitan Grosse Pointe, el barrio residencial donde viven los descendientes de Henry Ford, Dodge, Firestone y otras familias ligadas al desarrollo industrial de los Estados Unidos. Otros lugares interesantes para invertir son el “midtown, el corredor de la avenida Cass, Woodbridge y New Center. Su valor radica en su demografía, en la cercanía con la Universidad de Wayne, los centros médicos y el downtown”, suma Ariel Arrocha, director para la Argentina de Negocios Usa Law Firm.

“Existen tres razones para invertir en Detroit: el crecimiento de la población y del empleo y la asequibilidad de las inversiones”, sintetiza Schamy de IDG.
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Miami, un clásico

La Florida es uno de los destinos elegidos por excelencia, ya que los argentinos conocen mucho la zona y se sienten cómodos.

Acá, los espacios más buscados son los cercanos a las playas: Fort Lauderdale (Broward), South Beach y Key Biscayne (Miami-Dade). A éstos se suman Brickell, donde se ha construido mucho en los últimos años, Wynwood y Midtown, entre otros.

“Cuando hablamos de Miami y sus alrededores, la oferta es muy variada, y para todos los gustos. La principal división en producto que se analiza es la tipología del mismo: residencial o comercial -los condo hoteles-. Quien decide comprar viviendas tiende a rentarlas. Si analizamos el condado de Miami-Dade y Broward, podemos encontrar una franja enorme de precios para este tipo de productos, que comienzan en los U$S100.000 hasta algunos millones de dólares, aunque la franja más importante, a nivel volumen de unidades, está por debajo de los U$S700.000”, afirma Pablo Hoberman, fundador y CEO de Urbis Real Estate.

Mariano Capellino, CEO de INMSA, marca que “el volumen de transacciones se ha reducido en estos últimos años y el inventario ha crecido significativamente por el ingreso de unidades nuevas que se han terminado de construir. Esto ha hecho que los valores se hayan estado corrigiendo hacia abajo desde 2015, en promedio 10 por ciento anual. Esta situación se ha producido principalmente en el área de Brickell, Downtown y, en menor medida, en zona de playa en donde los valores han caído en promedio 5 por ciento anual en los últimos 3 años”.

En contraposición, Vanessa Grout, presidente de CMC Real Estate en Miami, resalta que las ventas aumentaron en la zona desde julio. “De acuerdo a la Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Condado Miami Dade, las ventas de inmuebles por encima de un millón de dólares subieron 21,5 por ciento en junio. Nosotros, en Brickell Flatiron hemos visto, por ejemplo, un ascenso importante en las ventas de penthouses después del Mundial de fútbol”.

De hecho, los argentinos se consolidan como los principales compradores de inmuebles en el sur de la Florida. Una de las principales características de Miami Dade es su gran variedad de productos inmobiliarios desde rascacielos futuristas, torres de oficinas, hoteles y centros comerciales de lujo. Según el último informe reportado en 2018 por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, los compradores extranjeros adquirieron 15.400 propiedades en el sur de la Florida por valor de US$7,2 mil millones en el último año, donde los argentinos ocuparon el primer puesto del total de estas transacciones (15% de las compras internacionales) por un monto de US$1,08 mil millones, seguidos por los venezolanos con el 11 por ciento. El precio promedio de compra de los argentinos fue de US$400.000, aproximadamente. En la oferta se consolidan los proyectos que le permiten al comprador invertir tanto en el sector comercial como en el residencial, con el objetivo principal de obtener rentas en dólares. “Los argentinos son cada vez más exigentes en sus búsquedas tanto en proyectos comerciales como residenciales”, analiza Fernando de Núñez y Lugones, vicepresidente ejecutivo de One Sotheby’s International Realty. Uno de los proyectos mixtos que se está comercializando es la Okan Tower de 70 pisos -será la más alta de la Florida- “Hay estudios desde el piso 36 a US$300.000”, afirma Bekir Okan, presidente del Okan Group.

El área de Brickell fue una de las que más presencia tuvo en la última edición de Expo Real Estate. Allí, Maribel Goldar, directora de la división internacional de Fortune International, remarcó la tendencia creciente de quienes buscan comprar una segunda casa o apartamento como inversión, no para uso personal. “Para ellos tenemos The Ritz-Carlton Residences; Sunny Isles Beach, proyecto de los argentinos Edgardo Defortuna y Manuel Grosskopf, ya en construcción en la zona de Sunny Isles; Missoni Baia, que representa lo mejor de los edificios de marca en la ciudad; Una, ya vendido en un 40 por ciento en la zona de Brickell en tan solo cuatro meses, y Brickell Flatiron, del legendario constructor Ugo Colombo”, afirma Goldar.

“Uno de los proyectos de uso mixto que más interés genera en Miami es Aventura ParkSquare, en la esquina de Waterways Boulevard y NE 30th Ave. El complejo cuenta con cinco edificios que integran oficinas, condominios, un centro médico, un hotel y locales comerciales de primer nivel organizados a lo largo de un boulevard interno. Es una nueva opción de vida, trabajo y entretenimiento en el corazón de Aventura”, relata Alex Rakover, CEO y fundador de QUM Real Estate Advisors, con más de 20 años de experiencia en el mercado.

Por su parte, Renata Calderaro, abogada de inmigración y CEO de Calderaro Tyrrell Law Group, le recomienda a sus clientes que “en el caso de Florida central eviten la adquisición de condominios y busquen, en cambio, la puesta en valor de casas nuevas, pues no tienen tantos costos adicionales y una vez alquiladas el retorno de la inversión es más rápido. La valorización a largo plazo es clave y las facilidades de préstamo también”.

En Miami, el valor del metro cuadrado depende del tipo de propiedad que se busca. El inversor de renta busca generalmente inmuebles que se encuentren lejos de la playa ya que los impuestos y gastos son más baratos a medida que se alejan de los lugares de atracción. “Por ejemplo, la zona de Homestead, donde el precio medio del m2 de vivienda cuesta U$S1506, se consideró la zona más subvaluada”, cuenta Basaldua.

La Gran Manzana

“En Manhattan los precios están bajando, el metro cuadrado está unos U$S1700, es un momento ideal para comprar porque los vendedores están dispuestos a negociar. Hoy no se está moviendo el stock”, aseguran Lucila Werthein y Florencia Jaraj Kaufmann, socias con más de 15 años de experiencia en el mercado neoyorkino.

Ambas agentes inmobiliarias sostienen que aunque el mercado norteamericano está un poco parado, los argentinos nunca dejaron de invertir. “Muchos buscan entrar en condominios, porque al ser de dominio dividido da más facilidades; los buscan para rentarlos pues la zona da un buen retorno. También se ven algunos que se inclinan por los proyectos de development (de pozo), ya que hay muchas construcciones en desarrollo en la ciudad”.

“Este mercado siempre fue el sueño para el inversor de real estate, aunque lamentablemente pocos llegan por el alto valor del metro cuadrado y el reducido y escaso inventario apto para el inversionista. Algo que parecía inalcanzable hoy es posible a través del crowdfounding, donde el inversor puede entrar desde los U$S50.000 con rentabilidad de dos cifras”, aclara Gonzalo Basaldua, co fundador de B&B Brokers.

“El mercado de bienes raíces es muy regulado y transparente en los Estados Unidos. Las propiedades están en un listado público en internet, donde figura cuanto sale el inmueble, quien es el dueño y todos los antiguos propietarios”, agrega Arrocha. Un dato interesante es que en Nueva York, entre la 53 y la 59, se está desarrollando una nueva zona que es tan preciada que el m2 está en US$10.000.

Por Marysol Antón, Sábado 27 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Zona por zona, qué sectores ocupan las oficinas

Un relevamiento refleja el comportamiento de la demanda en los diferentes submercados corporativos de Buenos Aires.

Las entidades bancarias son las que ocupan la mayor cantidad de m2 de oficinas clase A o premium en Buenos Aires, con un 21 por ciento; le siguen los servicios empresariales, con un nivel de ocupación del 16 por ciento; y seguros y servicios médicos, con un 10 por ciento. Los datos surgen de un informe que echa luz sobre los sectores de la economía que más metros cuadrados de oficinas ocupan en la ciudad y sus alrededores. La consultora Cushman & Wakefield realizó un relevamiento de los rubros que ocupan las oficinas premium en Buenos Aires; un dato clave tanto para los inversores como para las empresas. El mismo estudio revela qué rubro y a qué sector de la economía (primario, secundario o terciario) pertenecen los ocupantes de los metros corporativos de la ciudad. Este ranking general que encabezan bancos, servicios empresariales, seguros y servicios médicos se completa con otros rubros como: pharma que ocupa un 7 por ciento, tecnología e informática que también representan un por ciento; medios 5 por ciento, bebidas y alimentos 5 por ciento; petróleo y minería un 3,8 por ciento; agroindustria 3,7 por ciento y servicios inmobiliarios 3,3 por ciento.

“Conocer cómo se distribuye la ocupación de la superficie de edificios clase A supone una valiosa herramienta de decisión para inversores o empresas que buscan espacios de oficinas. La zona céntrica, por ejemplo, se caracteriza por tener algunos edificios emblemáticos y puede ser ideal para un inversor conservador. Mientras que la zona Norte, en general, tiene edificios con plantas más grandes y suele tener una rentabilidad mayor, ideal para inversores, menos conservadores”, aseguró Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Para la realización del estudio se relevaron 903.000 metros cuadrados para identificar a los ocupantes de estas oficinas y se determinó la actividad de cada uno. El resultado fue un ranking general y otro por zona; este último se dividió en Central Business District (CBD) o zona céntrica, la zona periférica (NON CBD) y un tercero en el que están desagregados todos los submercados.

La zona céntrica que conforman Retiro, el corredor Catalinas – Plaza Roma, la avenida 9 de Julio, el microcentro y Puerto Madero, replica a los dos primeros puestos del ranking general de ocupantes: bancos y servicios empresariales. En éste área, los bancos ocupan una superficie de 181.515 metros cuadrados, los servicios empresariales 128.305; energía (es decir, petróleo y minería) 77.527; seguros y servicios médicos, 66.299 m2; y tecnología e informática, 54.104 metros cuadrados. Un análisis más detallado arroja que en Catalinas – Plaza Roma dominan los bancos con 75.391 metros cuadrados, donde ganaron presencia recientemente gracias a la ocupación de edificios corporativos propios, le siguen oficinas de servicios empresariales con 55.160 metros cuadrados ocupados y pharma con 29.067; en Retiro, los servicios empresariales llevan la delantera con 24.469 metros cuadrados, secundados por bebidas y alimentos con 7440 y agroindustria con 7000 metros cuadrados. Por otra parte, en el corredor 9 de Julio, con 22.102 metros cuadrados, los servicios empresariales lideran la tabla. El segundo lugar es para petróleo y minería con 8460 metros cuadrados, y por último, embajadas y agencias gubernamentales con una ocupación de 7332 metros cuadrados.

A la hora de analizar la “radiografía” del microcentro, los bancos son los que más superficie ocupan (47.210 metros cuadrados), mucho más lejos le siguen los servicios empresariales con 7230 metros cuadrados; y petróleo y energía (con 4338 metros cuadrados). Mientras que en la zona de Puerto Madero, las empresas de energía ocupan 50.000 metros cuadrados convirtiéndose en el sector vedette de ese submercado. El segundo puesto es para las entidades bancarias con 34.756 metros cuadrados, y medios con 27.518 .

Fuera de la city porteña, en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de metros cuadrados son: pharma (43.356 m2), medios (41.127 m2), bebidas y alimentos (34.821 m2), venta mayorista y minorista (22.242 m2); y seguros y servicios médicos (22.092 m2). En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, los medios lideran la ocupación del corredor Libertador con una superficie de 16.484 metros cuadrados; le siguen los servicios inmobiliarios con 14.435, y seguros y servicios médicos con 10.125 m2. 7.440 m2 y agroindustria con 7.000 m2; en la 9 de Julio, también servicios empresariales con 22.102 m2, petróleo y minería con 8.460 m2 y por último, embajadas y agencias gubernamentales con 7.332 m2; en microcentro, bancos con 47.210 m2, servicios empresariales con 7230 m2 y petróleo y energía 4.338 m2; y en Puerto Madero, energía con 50.000 m2, entidades bancarias con 34.756 m2 y medios con 27.518 m2. Mientras que en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de superficie son: pharma con 43.356 m2, medios, con 41.127 m2, bebidas y alimentos con 34.821 m2, venta mayorista y minorista con 22.242 m2, seguros y servicios médicos con 22.092 m2. En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, las compañías que operan en el sector de los medios de comunicación son “líderes ocupantes” en Libertador con una superficie de 16.484 m2; secundados por los servicios inmobiliarios con 14.435 m2; y seguros y servicios médicos con 10.125 m2.

En Panamericana se repite el liderazgo: las empresas vinculadas con los medios ocupan 24.643 m2; en segundo lugar, pharma con 23.912 m2; y en tercero, bebidas y alimentos con 21.064 m2. Mientras que en el polo de Panamericana y General Paz, la venta mayorista y minorista domina la superficie de oficinas ocupadas con 13.653 metros cuadrados, pharma con 10.899, y bebidas y alimentos ocupan unos 7100.

En cuanto a los valores de alquiler, en el centro promedian los US$29,8/m2. Si se tiene en cuenta el detalle, el valor para la zona Catalinas-Plaza Roma es de US$37 por m2; Puerto Madero y microcentro alcanza los US$27; en la zona Retiro-Plaza San Martín trepa a US$30; y la avenida 9 de julio desciende a US$28. En el análisis de la periférica de Buenos Aires, el valor promedio de alquiler es de US$28,3/m2. En detalle, la avenida Libertador tanto en Capital como en la Provincia defiende precios que rondan los US$30 y el nodo Panamericana-General Paz, US$27, y la Panamericana, US$26. “Las conclusiones del estudio son claves para las empresas porque cada vez es más importante la creación de ecosistemas para fomentar la innovación. También para los inversores porque ocupante busca diferentes características a la hora de definir donde instalarse, y en términos de rentabilidad es importante saber con qué enfrentarse a la hora elegir el submercado en donde construir, y qué tipo de edificio”, finaliza Faigenbaum.

Por Silvina Vitale, Lunes 22 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION