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Los parques industriales generan oportunidades

Con más del 70 por ciento de la superficie en oferta disponible, el sector genera oportunidades en la provincia de Buenos Aires.

Si las empresas que están cautivas dentro de la Capital Federal y el primer cordón del conurbano bonaerense decidieran mudarse a un parque industrial, no alcanzarían los metros cuadrados disponibles”, asegura Santiago Isern, broker Senior de Cushman & Wakefield. La empresa global de servicios inmobiliarios realizó un informe exclusivo en el que analizó las condiciones y particularidades de 46 complejos ubicados en la región metropolitana de Buenos Aires que revela que la cantidad actual de parques industriales en la Provincia de Buenos Aires duplica a la de 2010 y asegura que la tendencia seguirá creciendo.

Desde el Grupo Adrián Mercado, Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales, asegura que, en total, existen 7000 empresas que deberían mudarse “de forma urgente” por estar en zonas en las que no está permitido ejercer actividades industriales. “Las consultas son continuas, siguiendo la tendencia a nivel nacional de reordenamiento urbano donde las empresas industriales y logísticas deben estar en zonas que no afecten a las urbanizaciones”, aclara el especialista. Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre y especialista en este segmento detalla que la provincia de Buenos Aires cuenta con 150 parques industriales que representan el 40 por ciento del total nacional, que asciende a unos 400.

La complejidad que representa la mudanza de una industria y la coyuntura argentina hace que las empresas tomen decisiones temporales y no consideren su entrada a un parque industrial: “Se ven crecimientos raros, muchos terminan comprando una propiedad vecina, anexando un entrepiso. Pensar en mudar una industria es un proceso más largo, más caro y más difícil, pero asegura una permanencia en un entorno preparado”, destaca Isern. Winokur reconoce que el contexto actual llevó a que la toma decisiones requiera un tiempo mayor. “Cuando explicamos en detalle y de manera profesional las ventajas de radicarse en un parque o sector industrial, los argumentos son muy difíciles de desestimar. La duda inicial de los clientes tiene que ver con la relocalización a una ubicación distante de la actual y la capacidad de acceso del personal”, explica. ” El proceso más complicado de todos es mudar la línea de producción, no por el hecho de trasladarla sino por coordinar el apagado de una planta con el encendido de la otra”, agrega Isern.

“Las inquietudes de las empresas a la hora de alquilar un depósito, ya sea dentro o fuera de un parque es hacer los contratos en pesos y con actualizaciones que van en un rango entre 13 y 15.5 por ciento% semestral”, comenta Gonzalo Gianola, director de la División Corporativa, Industria y Logística de L.J. Ramos y reconoce que la volatilidad del tipo de cambio enfrió las operaciones en agosto, pero que comenzaron a repuntar en septiembre.

Los especialistas coinciden en que la exención impositiva hace la diferencia. El 82 por ciento de los 46 predios relevados por Cushman & Wakefield en la provincia de Buenos Aires cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo que les permite acceder a beneficios como la seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos. Por otra parte Gianola explica que en un parque industrial “se optimizan los costos ya que es un consorcio donde los gastos comunes se pagan entre todos los que ocupan el consorcio en forma proporcional”.

“Además de las ventajas en cuanto a costos, logística, disponibilidad de mano de obra, estabilidad macroeconómica y demás variables en la ecuación de la localización, las empresas buscan siempre dónde pueden operar con un mínimo de riesgo. Y es esto, precisamente, lo que ofrecen los parques industriales, un lugar para operar en condiciones de certeza para favorecer la competitividad”, sostiene Winokur, quien, además, agrega que al ser las empresas multinacionales las principales propietarias o inquilinas de estos establecimientos, la necesidad de certificaciones empezó a ser una tendencia en este segmento. “Hoy, proyectar pensando en una certificación LEED, es y debe ser un standard”, aclara.

Isern coincide al ver que la sustentabilidad es un tema importante, pero aclara que el mercado argentino, aún, está en un nivel inicial: “Las industrias necesitan tener garantizadas sus necesidades básicas, que son los servicios: la energía, el gas y el agua potable. Primero piensan de qué manera se pueden dar esas condiciones con el mejor rendimiento, después piensan en las condiciones de sustentabilidad”, aclara.

El Norte tiene el 48% de la superficie de parques; el Oeste, 28, y el sur, 24, según el relevamiento de Cushman

Fiorito ve con buenos ojos el desarrollo que está teniendo el tema de la sustentabilidad en los complejos nuevos. “A los parques más antiguos solo les queda la posibilidad de adecuarse a estas nuevas políticas ecológicas. Es costoso implementar procesos sustentables más allá del valor agregado”, aclara y, también, bromea: “Ser sustentable no solo es plantar arbolitos”

Entre sus consultas, Fiorito también recibe preguntas ligadas a la seguridad. ” La inseguridad no cesa en el contexto actual y los costos de contratar seguridad privada son muy elevados”, resalta, además, por el lado de la inversión, reconoce que este tipo de establecimientos no suelen depreciarse.

Por su parte, Martín Rapallini, presidente de Alberdi Desarrollos, del Polo Industrial Ezeiza y titular de la Unión Industrial de la Provincia de Buenos Aires, quien también colaboró en el informe de Cushman & Wakefield, agrega la creación de comunidades empresarias como otro de los beneficios que ofrece este tipo de conglomerados: “En algunos casos, se instalan en un mismo parque empresas que se brindan servicios mutuamente: una produce bebidas, otra fabrica los envases, y otra funciona como centro de acopio y distribución”, afirma. Con una mirada urbana, el especialista también hace hincapié en el aporte que hacen la organización de industrias en complejos a la organización del tránsito dentro de las ciudades: “Por su ubicación cercana a autopistas, rutas y puertos contribuyen a disminuir el tránsito pesado y esto se traduce en un beneficio que excede los intereses productivos de cada empresa”, afirma. Winokur reconoce que el corredor Norte sigue siendo el más solicitado por las empresas con necesidades de conexión y distribución hacia los países del Mercosur. “Hoy, encontrar espacio para radicarse en este corredor requiere alejarse varios kilómetros de la ciudad”, comenta. Lo que sucede es que los predios ubicados hasta el kilómetro 35 poseen un precio muy elevado de la tierra, casi el doble de lo que puede valer en el kilómetro 50 en localidades Pilar o Escobar. En paralelo, destaca que la logística ligada al ecommerce obligó a las empresas a revisar las ubicaciones de sus centros de distribución.

Desde Cushman & Wakefield aclaran que la zona norte está más desarrollada por su infraestructura. “Los caminos y servicios públicos llegaron antes”, destaca Isern. Mediante el uso de imágenes satelitales, la empresa global de servicios inmobiliarios pudo reconocer la superficie total, su vacancia y otro tipo de factores internos y externos, como la conectividad para, de esa manera, determinar el potencial para recibir nuevas industrias. Por caso relevó que el Norte es la zona con la mayor superficie construida de la región. La superficie construible ronda las 879 hectáreas, cifra que supone el 71 por ciento de FOS total del área mientras que el Oeste, es la segunda en términos de potencial de crecimiento. Con el Polo Industrial Ezeiza y el General Rodríguez, la zona aumentó el potencial hasta llegar al 80 por ciento del FOS total. Por su parte, el Sur cuenta con un potencial de crecimiento de 337 hectáreas que suponen el 63 por ciento de su FOS total.

Por otra parte, en el relevamiento, elaboraron un ranking en los que resaltaron a los mejores proyectos. Entre ellos se destacan, de zona norte, el Parque Industrial Pilar -el primer parque privado creado en 1978 con 227 parcelas ocupadas y 40 libres-; el Parque Industrial Ruta 6 fundado en 2014 en Exaltación de la Cruz; y la nueva plataforma logística Norlog de Tigre. El proyecto destinado al movimiento y almacenamiento de mercaderías y a la radicación de industrias livianas fue fundado en 2016 y está compuesto de 18 parcelas de las cuáles solo una se encuentra disponible. El top five lo completan el Parque Industrial Tecnológico de Florencio Varela y el Polo Industrial Ezeiza, zona a la que los brokers ven con más expectativa de crecimiento en el mediano plazo.

Por Lucila Lopardo, Lunes 10 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cómo cambian las reglas de juego a la hora de construir en la Ciudad

La Legislatura aprobó en primera instancia los Códigos de Edificación y Urbanístico; los límites en las alturas de los edificios es uno de los puntos más cuestionados; cómo impacta en el negocio de los desarrolladores

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Con 34 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones quedó aprobado -en primera lectura- el nuevo Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. El anterior, que databa de 1943 ya está totalmente desfasado con las tecnologías, materiales y paradigmas de construcción de la actualidad. En la misma sesión, y con la idéntica proporción de votos, también se dio el visto bueno para que entre en vigencia el nuevo Código Urbanístico de la Capital Federal. Ahora, esta propuesta deberá ser debatida en audiencia pública y volverá al recinto donde podría ser sancionado definitivamente. “Los vecinos se verán beneficiados al permitir la construcción de edificios de mejor calidad a menor costo. El Código vigente hasta ahora detalla materiales específicos, técnicas y definiciones anticuadas, como la obligación de que la mesada de la cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal. Además, es muy rígido en cuanto a espacios hoy innecesarios: por ejemplo, especifica cómo debe ser un maduradero de bananas, un depósito de huevos o una sala de planchado. Para evitar que ocurra algo similar en el futuro, la nueva ley fijará las prestaciones y luego se incorporarán los reglamentos que especificarán los procedimientos técnicos. Si en el futuro surge una nueva técnica constructiva o material no hará falta modificar la ley, solo se incorporará en el reglamento”, argumenta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte porteño.

Gratificado por este cambio en la reglamentación se mostró Francisco Pedrazzi, gerente Regional de Operaciones de Barbieri, empresa especializada en productos para la construcción en seco. “Al dividir el código en dos partes, la que analiza el uso del suelo y el reglamente técnico, permite poder adecuar la legislación de un modo más dinámico”, aclara el directivo.

En cuanto a poder aprovechar al máximo los terrenos, una de las novedades de la nueva reglamentación es que se elimina el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación del Suelo (FOS). “Con esta medida se acaban las medianeras y las esquinas enanas. Entonces, aumenta la constructividad de los terrenos. Otra ventaja es que terminan los usos -residenciales, comerciales- y se facilita una distribución más pareja, alentando a que uno pueda vivir cerca de su trabajo”, explica Alejandro Gawianski, CEO de la desarrolladora Hit. “Se va a mejorar el valor de los lotes chicos y de las esquinas. Se creará una ciudad más densa y compacta. La intención es revalorizar las zonas que están postergadas, como el Sur, que ya tenía el privilegio de 25 por ciento más de capacidad constructiva. Los porteños se tendrán que olvidar de la idea de vivir en una casa con jardín, para que la gestión no sea deficitaria debés tener mayor recaudación y para eso necesitás más gente por kilómetro cuadrado”, explica Gustavo González, asesor técnico comercial de Serinco, la consultora especializada en tasaciones.

Crédito: Shutterstock

Según esta entidad, hay ciertos aspectos que tendrán un impacto en el valor de los lotes, entre estos se incluyen: la definición con exactitud de las zonas donde se podrán hacer edificios en torre, la eliminación del FOT, las alturas homogéneas para las manzanas, la posibilidad de potenciar las esquinas de terrenos pequeños y la ubicación de las torres en la periferia de .

“Se modifica la capacidad edificable de los terrenos (en la mayoría aumenta, en otros no) y se agregan metros cuadrados construibles a la ciudad, por ende debería aumentar la oferta de predios y, en consecuencia, desacelerar el aumento de las incidencias de tierra”, analiza Gonzalo Pagano, a cargo del área de Terrenos y Desarrollos de Interwin.

Uno de los cambios más importantes está relacionado con las alturas de los edificios: el nuevo Código Urbanístico determina seis alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros). “La simplificación dará más previsibilidad y transparencia en la construcción y evitará sorpresas para los vecinos como la construcción de una torre al lado de su casa. En ese mismo sentido, las alturas máximas de construcción estarán definidas según la manzana, respetando la fisonomía urbana de los barrios. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”, anuncia Moccia. Por ejemplo, en grandes corredores urbanos, como Libertador o en la 9 de Julio, se permitirán hasta 38 metros. En avenidas y calles comunes podrán ir hasta los 22 o los 16,5 metros, según el barrio. En calles más chicas y los pasajes el tope será de 10 metros. Por esto, todos, tanto vecinos como desarrolladores, sabrán de antemano qué altura se podrá construir en su manzana a través de una aplicación que estará en línea. “La altura de los desarrollos tenderá a disminuir. Eso generará una ciudad más armoniosa y con mejor escala. No creo que eso afecte la cantidad de metros disponibles, ya que se compensará con la eliminación del FOT”, opina el arquitecto Néstor Curland, director de Zentrum Developers.

En la misma línea, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, sostiene que “con esta nueva normativa se consigue proteger las alturas de zonas residenciales de cada barrio. Al poder edificarse un volumen determinado se logra edificar de una forma homogénea la totalidad de las manzanas. En aquellas que ya están sustancialmente edificadas y que presentan lotes que aún no están construidos, se va a poder erigir a la misma altura de lo ya existente. Esto genera que lotes que se ubicaban próximos a las esquinas, van a poder construirse a misma altura que lotes a mitad de cuadra, generando en estas manzanas más metros cuadrados disponibles”. “Desde la ingeniería civil, se debe tener en cuenta el crecimiento de la infraestructura, fundamentalmente, energía eléctrica, distribución de agua, cloacas y gas, porque ya tenemos serios problemas. Las empresas de servicios deberán trabajar sobre las zonas donde se espera crecimiento edilicio. Pero en el proyecto de nuevo Código Urbanístico no se habla de propuestas para resolver la infraestructura, y entendemos que las proveedoras de servicios deberían ajustar sus programas de expansión”, observa el ingeniero Armando Gagliano, prosecretario del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC).

Otros de los puntos es que ahora ya no será obligatorio adjudicarle un departamento al encargado. También la unidad más pequeña ahora puede ser de 18 metros cuadrados (hasta acá era de 30), que, en palabra de los especialistas, ayudará a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Por otra parte, se incentiva la sustentabilidad “Premiará con reducción de impuestos la prevención de efectos isla de calor -cubiertas y fachadas verdes-, el manejo del agua de lluvia -reservorios- y la restauración y mejora de la biodiversidad”, detalla Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs. “En caso de aprobarse, los profesionales deberemos estudiarlo pero no creo que nuestro trabajo se modifique sustancialmente”, concluye Luis Guido, director de GRID (Grupo Idea Desarrollos).

Por Marysol Antón, Sábado 8 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Todo lo que hay que saber antes de instalarse en el Distrito Tecnologico

A diez años de su creación, la zona suma metros bajo el modelo built to suit; qué proyectos se estrenarán este año

Qué sucede con los accesos? ¿Va a llegar el subte? ¿No se me va a ir el personal? Eran algunas de las preguntas que escuchaban los desarrolladores cuando se reunían para intercambiar visiones sobre Parque Patricios con potenciales clientes. Otro enigma era si el el Gobierno de la Ciudad realmente iba a trasladar sus oficinas .”Para una compañía, la decisión de mudarse significa millones de pesos. Lo piensan mucho y evalúan hasta las cuestiones más mundanas, como que el dueño de la compañía diga si le queda incómodo o no. Se evalúan un montón de cosas”, relata Marcos Juejati, socio Director de Northbaires, desarrolladora a cargo del proyecto Luna 49.

A diez años de la sanción la ley que reconfiguro el uso de la zona, el barrio se impone como un clúster tecnológico. Según un informe elaborado por la consultora Colliers International, el distrito cuenta con 159 mil m² de inventario, de los cuales solo 10 mil m² están disponibles en alquiler, a diferencia de lo que suele ocurrir en el resto de los submercados de la zona metropolitana. Esto se da gracias a que la construcción fue evolucionando bajo la categoría “built-to-suit”, es decir, construcción a medida, lo que hace que la vacancia no sea un problema para los desarrolladores.

El programa de beneficios impositivos establece la exención del pago de Ingresos Brutos por un plazo de 10 años para empresas multinacionales y de 15 años para empresas nacionales de software; la extensión del período para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores de la transferencia de dominio del inmueble; la exención del pago de ABL por 10 años; y la implementación de una línea de créditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad. “Las decisiones de mudanza las termina tomando el CFO”, bromea Alejandro Gawianski, arquitecto y fundador de Hit Group, quien asegura que el beneficio, en general, equivale a un monto igual o mayor al valor del alquiler. Domingo Speranza, cofundador y director de Newmark Grubb Bacre agrega que, a la hora de firmar el contrato, las empresas pueden descontar todos los años juntos: “Así es como el alquiler queda gratis o, si construís tus oficinas, casi que también quedarían gratis si cobrás todo el adelanto. Ahí está la ventaja fiscal”, explica el especialista.

En total, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, ya hay 265 empresas instaladas y 74 en instancia de aprobación. De estas, el 66 por ciento pertenecen a la industria del software y el 24 por ciento al sector de Business Process Outsourcing (BPO). Las estadísticas destacan que, en total, un 91 por ciento de las empresas que se mudaron son de origen nacional. Sin embargo, referentes del sector reconocen que uno de los puntos débiles del distrito está en el tiempo que llega desde que una empresa decide ingresar, hasta que se le aprueban todos los papeles. Juejati explica que ese proceso puede llevar hasta un año, tiempo en el que se queda sin cobrar es el propio desarrollador. “Los papeles tienen que pasar por varias agencias del Gobierno. La gente del Gobierno atiende muy bien a las empresas, pero el proceso es lento”, aclara.

Los especialistas reconocen que, desde el punto de vista de operación de la economía urbana y del desarrollo de la ciudad, el Distrito Tecnológico fue más exitoso que el audiovisual. “Se da así por la sencilla razón de que el Audiovisual era en una barrio más demandado, en Parque Patricios no había demanda de nada y se revitalizó un montón ahora. Hay una mejora en el comercio minorista, entra a tener mejoras transporte público, del espacio público”, comenta Speranza. “Cuando arrancamos nosotros, en el 2012, era tierra de nadie. Era una zona llena de promesas. El grado de marginalidad era muy grande había gente fumando paco, eso cambió profundamente”, reconoce Alex Sakkal de Ns Desarrollos, quien junto a Andrés Neumann y Pablo Saubidet – cofundador de Iplan y socio de los jóvenes desarrolladores-, apostó a la zona con la construcción de proyectos con valor agregado como Tesla Patricios I y Tesla Patricios II.

La conectividad

Por su parte, Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, cita un caso concreto que conoce de primera mano: “Pudimos ver como los emprendimientos tuvieron un cambio fundamental al quedar frente al Metrobus de la avenida Chiclana y Sánchez de Loria. Ésta es una obra que trajo gran beneficio para todas la empresas que hoy trabajan en la zona y la seguridad mejoró mucho”. Puebla considera que en las zonas comerciales ya consolidadas, la parada de Metrobus “no genera un gran impacto”. Pero, el “gran cambio es evidente en las zonas donde está todo por hacer, en esas cuadras en las que se comienza a ver el emplazamiento de bares, supermercados, maxikioscos y de a poco las viejas casas se van transformando en edificios de viviendas con locales comerciales que forman un centro próximo a las paradas del Metrobus, cambiando para siempre la zona”, concluye.

Rafael Varela, Broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, confirma que los precios de alquiler por metro cuadrado se sitúan en un rango que va de los US$ 18 a los US$ 25 por mes, según la categoría del edificio. Respecto al impacto de macro, Juejati afirma que a pesar de que el distrito de Parque Patricios se desarrolló en paralelo a la demanda, la devaluación influye bastante “porque el beneficio que obtienen las empresas es en pesos y los alquileres y el valor de la propiedad tienen un valor compuesto entre pesos y dólares.

Entre los grandes proyectos estipulados para este año se encuentra el edificio corporativo AAA TESLA II, ubicado en la avenida Caseros al 3000. Son unos 27.000metros cuadrados, de los cuales 18.000m2 serán destinados a oficinas, y el resto a gimnasio, cafetería, banco, auditorio para 180 personas, y terraza con espacio gastronómico. MercadoLibre, Provincia-Net y Cardinal ya compraron sus espacios mientras que el resto, queda en la desarrolladora para alquiler y ya está ocupado por empresas como Nokia, Huawei, Neoris y Stefanini. “A Tesla II no llegan solo por el beneficio fiscal, si no por el edificio en sí mismo. En Buenos Aires hay un retraso en cuanto a oferta doble A o triple A”, detalla Sakkal quien agrega que, como compañía, hacen un seguimiento personalizado con los clientes a quienes ayudan a realizar sus trámites de exención y, en paralelo, tratan de ofrecer un beneficio diferenciado en el que se destaca la Comunidad Aldea, una propuesta vinculada al bienestar y la salud para quienes trabajen en sus espacios y sin un costo extra. Los locales comerciales de Tesla II fueron ocupados por Megatlon, Starbucks y un banco. “Hace dos años, el local del edificio anterior nos costó mucho alquilarlo, las marcas no veían al distrito como una oportunidad”, confiesa y agrega que, ahora, ellos terminan eligiendo quién debería entrar al edificio. “En total se espera que lleguen 2800 personas más. Entre nosotros y el edificio de Accenture, aumentaremos en un 60 por ciento la cantidad de gente que llega hasta el barrio”, asegura Sakkal.

Nuevos proyectos

El edificio de Accenture se ubicará en la calle 24 de noviembre 2120. Macarena Fagundez, directora de la firma detalla que esperan estrenarlo en 2019 y que las instalaciones están preparadas para albergar a 4000 empleados. “Será ecológico y sustentable y contará con un sistema inteligente de aire acondicionado y separación de residuos en origen”, detalla. Northbaires posee Luna 49. Juejati detalla que, en total, la desarrolladora invirtió US$12 millones “El edificio está colocado, no hay vacancia. Estamos entregando lo último en octubre. Nosotros compramos la tierra e, inmediatamente, buscamos al cliente para que compre o alquile”, detalla. Proyectados y aún sin fecha de entrega, se encuentran los edificios HIT 7, HIT 8, HIT 9 y HIT 10 En total, Hit Group cuenta con más de 50.000 metros cuadrados construidos y otros 50.000 metros cuadrados en construcción. El grupo diversifica su oferta entre oficinas de alquiler, y espacios de coworking con membresías que arrancan desde los US$270. Todos los HIT tienen espacio de wellnes, gimnasios, clases de danza, estacionamiento para bicicletas, vestuarios, duchas y auditorios para presentaciones. Gawianski asegura que, al principios, quienes se acercaban al distrito eran próceres: “Tenían que creernos lo que íbamos a hacer y venían por los beneficios impositivos, ahora está demostrado que es un caso de éxito y vienen por decisión propia”, concluye.

Por Lucila Lopardo, Lunes 3 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La construcción ante un nuevo paradigma

El hecho de que el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los desarrolladores posicionados en moneda dura, es un cambio de paradigma que analiza Matías Celasco Correa, economista y Research Manager de CBRE.

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Es sabido que luego de la última gran crisis sufrida por Argentina en el 2001, los precios del real estate comenzaron un rally alcista, acelerando la tendencia sobre todo en los últimos años. Pero ¿Por qué se dio este aumento en los precios? El principal componente de esta suba fue el “atraso cambiario”. Para comprenderlo mejor miremos el siguiente gráfico:
En el eje izquierdo se encuentra el precio en dólares por metro cuadrado residencial, y en el eje inferior el tipo de cambio equivalente a pesos del 2018. Siguiendo la línea de tendencia, podemos observar que los precios en dólares fueron aumentando a medida que el atraso cambiario se hacía más notorio. Por lo tanto, el paradigma hasta la fecha parecería haber sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un tipo de cambio que no acompañaba la suba de la inflación. Sumado a la vez, shocks exógenos en la demanda dados como consecuencia de controles cambiarios que comenzaron a regir a finales del 2011.


Entonces, parecería haber creado un mercado de real estate inflexible a la baja, dado que, al momento de comprar una propiedad, el “inversor” no sólo observaba la baja o casi nula tasa interna de retorno de su inversión por medio de alquiler, sino también contemplaba la ganancia por tenencia que este inmueble le generaba.

Por el lado del costo de la construcción, este parecía tener una tendencia permanente a la suba en dólares, debido nuevamente al esquema de atraso cambiario mostrando correcciones en las devaluaciones (2014, salida del Cepo Cambiario a final del 2015 hasta la última devaluación). Esto se observa en el siguiente ratio costo de Construcción vs. Dólar.

NUEVO PARADIGMA

La actual depreciación de la moneda argentina parece estar marcando el comienzo de una nueva “era”, no obstante es muy temprano para conocer en detalle cual será el desenlace del mercado.

Por el lado del tipo de cambio, actualmente nos encontramos en niveles similares a los que teníamos previo al 2008, con una tendencia que parece haberse roto (salido de la curva) que nos abre la puerta a incertidumbre en el precio y sobre todo a la correlación macroeconómica.

Es en este punto, en que podemos plantearnos al menos dos escenarios basados en el comportamiento de las variables macroeconómicas, sobre todo en el precio del tipo de cambio nominal y en el contexto inflacionario.

En primer lugar, un esquema similar al anterior donde el proceso inflacionario dilapide la devaluación, volviendo a generar presión sobre los precios en dólares del m2, manteniendo la inflexibilidad a la baja y resolviendo finalmente continuar con la tendencia de “rally” alcista.

El segundo esquema, y quizás un poco más alineado a las expectativas y comportamiento del Banco Central, estaría dado por la política cambiaria, flotación entre bandas ajustadas por inflación, al mismo tiempo que el control de agregados monetarios parecerían dejar atrás posibles retrasos cambiarios.

Adicionalmente, el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los desarrolladores posicionados en moneda dura, que podrían generar flexibilidad a la hora de negociar precio final sobre todo en la entrega de nuevas viviendas, no así en el precio de los proyectos cercanos a finalizar y departamentos usados.

Como conclusión, de seguir el segundo esquema planteado, el cual parece más acertado debido al camino que están tomando las variables macroeconómicas, un ajuste de precios en dólares del metro cuadrado (hacia la curva) podría ser una consecuencia natural de un mercado que sufrió un fuerte ajuste vía devaluación y un cese de impulso por demanda dada la caída en el crédito hipotecario. Este ajuste, podría ir hacia valores en donde resulten más atractivas las tasas de retorno de la renta mensual, al mismo tiempo que permita nuevos proyecto financiados por crédito hipotecario.

Jueves 11 de Octubre de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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El DoHo, un barrio con identidad propia en plena Ciudad

Los desarrolladores apuestan al corredor Donado-Holmberg incentivados por el verde, las veredas anchas, el planeamiento, la ubicación, su conectividad y la demanda del segmento joven.

Las casonas y residencias tradicionales de Villa Urquiza dieron paso en los últimos años a nuevos emprendimientos de baja altura y vistas abiertas que irrumpen en el entorno habitual con un diseño moderno que se inserta en una geografía de amplias veredas, bicisendas, plazas de juegos y el desarrollo de importantes zonas verdes.

Atrás quedó el viejo proyecto de la autopista 3 que tenía la intención de unir la Avenida General Paz con Puente Alsina, y también atrás quedaron los asentamientos que se erigieron en torno a ese desarrollo inconcluso, para darle pasó a una de las zonas más incipientes de la ciudad de Buenos Aires. Se trata del nuevo DoHo, el “barrio” de 13 manzanas que se erige entre Donado y Holmberg, y desde la avenida Congreso hasta la calle Carbajal.

Si algo destaca al DoHo es su configuración, donde los espacios verdes le ganan terreno a la calle generando una nueva estructura arquitectónica en un lugar que hasta ahora pasaba desapercibido.

Por otro lado, el crecimiento de zonas aledañas como los alrededores del DOT Baires Shopping, con oferta de oficinas AAA, y el entorno de Parque Saavedra acompañaron la posibilidad de crecimiento de este corredor con características únicas.

Según un análisis de la plataforma de compra venta de inmuebles Properati, entre 2009 y 2017, en el corredor y parcelas aledañas se pidieron permisos de obra por 107.500 metros cuadrados, teniendo su pico máximo en 2016, cuando se solicitaron 20.747 m2. “A diferencia de las áreas más pobladas de Villa Urquiza, en el corredor de Donado-Holmberg se proyectó la edificación de cada una de las manzanas y no sólo de los emprendimientos”, destaca Manuel Mel, Gerente de Ventas de Mel Propiedades. “Todos los complejos realizados allí están asociados al corredor verde, y al ser muy similares pudieron generar un conjunto de manzanas nuevas, modernas y comerciales en una zona que muchos años estuvo tomada. El corredor y la categoría de los edificios, le dieron una cálida unión a dos barrios muy tradicionales como Belgrano R y Villa Urquiza”, remarca.

Otro diferencial de la zona claramente es la ubicación estratégica que le brinda sus accesos. Tanto Donado como Holmberg fueron mejoradas y hoy el acceso desde la Ciudad hacia el corredor Norte por la subida de General Paz y Panamericana es mucho más ágil, y viceversa. Todas estas características atraen a un público de clase media, media-alta, que comienza a mirar a este lugar como una opción donde lo innovador se combina con el entorno tradicional de un barrio porteño. Es por ello que es el público joven, compuesto por solteros, parejas, y familias que recién se inician, el que se inclina hacia esta locación con un gran potencial de revalorización.

Estos nuevos habitantes no sólo valoran los amenities, sino también los espacios verdes, por lo que prefieren resignar algunas cuadras de locación premium por más metros en su unidad.

Sello propio, el arte es uno de los íconos del lugar. Crédito: Victoria Gesualdi / AFV

“El cambio en la zonificación, enviando los pulmones de manzana adelante, y no atrás como es habitual, le otorga a la zona características especiales, pintorescas, de veredas anchas, como muy pocas en la Capital Federal”, destaca Mariano Aufseher de Re/Max Acción.

Debido a ello, tanto la tierra, como los metros cuadrados terminados, aumentaron sus valores considerablemente, augurando que, de seguir todo este crecimiento, continuarán su camino ascendente. Cabe destacar que en las primeras subastas el precio de la tierra era de US$500 por m2 vendible. Dos años después ese valor se elevó a US$800 y hoy se encuentra estabilizado en US$900/m2, con una proyección hacia arriba.

En la actualidad, el 90 por cieno de la oferta de propiedades a la venta son departamentos. La superficie promedio de estas unidades es de 78 metros cuadrados, predominando las de dos y tres ambientes. Dentro de esta tipología el precio medio ronda los US$3100 y US$3400 el m2. “Estos valores se encuentran aún por debajo de lo observado en barrio más tradicionales, como Belgrano o Palermo, y el corredor tiene el plus de que la mayoría de las propiedades en oferta son nuevas o con pocos años”, destaca Gabriel Gruber, CEO de Properati. Por caso un departamento de 50 metros cuadrados se comercializa actualmente en aproximadamente US$150.000, mientras que hace cinco años atrás ese precio era un 20% inferior.

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Innovación y revalorización

Ese triángulo donde convergen Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra es hoy una de las zonas más dinámicas de la ciudad en lo que a nuevos desarrollos inmobiliarios refiere. Mercado Libre Inmuebles, a partir de las publicaciones presentes en su plataforma, destaca que el precio de un m2 en dólares de un departamento en venta es 9 por ciento más alto dentro del corredor (US$3333) que fuera de este (US$3064). Entre los nuevos emprendimientos que aún están llegando a lazona se encuentra Ricci Flats, una edificación ubicada en Balbín 4239, concebido por el estudio A3 Luppi Ugalde Winter que posee un volumen triangular sin salientes, donde todas sus unidades poseen vistas panorámicas a la Ciudad.

Este desarrollo emula emblemáticos rascacielos como el Flatiron, de Manhattan, destacándose en la traza urbana del DoHo. Allí se ofrecen unidades tipo studio o loft, y dos, tres y cuatro ambientes. Otra originalidad del desarrollo es el acceso a las unidades ya que se ingresará desde un balcón en forma de palier privado y que hará las veces de un estar propio de la unidad. Actualmente se puede acceder al proyecto, que estará terminado en 2020, desde el pozo a un valor de US$2300/m2, pudiendo acceder a unidades desde los US$106.000. “En la zona han invertido y construido desarrollistas jóvenes que han visto en este barrio la punta de lanza de la evolución arquitectonica de la ciudad, con proyectos que son de vanguardia”, remarca Miguel Ludmer, director de Interwin, uno de los brokers con más oferta en la zona. “Durante el último año la zona se consolidó fuertemente. Hoy hay nueva oferta de emprendimientos en pozo y muchos próximos a terminarse este año”. Entre ellos se destaca Entreverdes, en Donado y Echeverria, uno de los pioneros en la zona que cuenta con viviendas de uno, dos, tres y cuatro ambientes con amenities de primera clase como sauna; piscina cubierta climatizada; laundry; espejo de agua, parrillas, solarium, gimnasio y SUM con parrilla y jardín.

“El precio de la tierra, como en todos los barrios de la Ciudad, viene subiendo, pero aun se consiguen incidencias razonables, de entre US$400 y US$500/m2 dependiendo del terreno, la ubicación, la capacidad constructiva y los metros vendibles, entre otros”, dice Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.

Asimismo en Juramento y Holmberg se destaca el diseño del reconocido arquitecto uruguayo Carlos Ott, en un edificio que se encuentra en su fase final de construcción. Allí es el concepto de Urban Houses lo que predomina. El edificio cuenta con hall de acceso de gran categoría, en doble altura con revestimientos de mármol y piso de granito; una gran piscina en terraza de grandes dimensiones y un amplio solarium equipado, entre otras tantas características.

“La gran mayoría de los edificios del corredor ofrecen amenities variados, una particularidad que si bien supo ser un éxito hace algunos años, en ocasiones debió ser relegada dadas las características de los terrenos”, recuerda Mel. “Los lotes que hoy se encuentran en el corredor en general son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado”.

Entre ello se suma Mendoza Ho, de los desarrolladores UnoenUno los mismos que tuvieron a cargo de Casa HO. Ubicado en Mendoza y Holmberg la propuesta se erigirá en un imponente lote de 32 metros de frente sobre Mendoza. Allí se levantarán cinco pisos con un subsuelo para cocheras y bauleras. Lofts, unidades de 2, 3, 4 y 5 ambientes con gran versatilidad de planta serán parte de las unidades que incluirá este emprendimiento de tipologías generosas en sus superficies. Esta característica hará posible la edificación de balcones aterrazados con parrilla propia. Además de contar con un bosque propio en la planta baja.

Si bien en general se trata de desarrolladoras con experiencia en la zona las que se “apropiaron” del DoHo, también se percibe el arribo de grandes players, tanto para la construcción de proyectos residenciales como de oficinas.

Una postal, paseos pintorescos, caracterizan esta flamante zona Crédito: Victoria Gesualdi / AFV

“Principalmente los emprendimientos fueron desarrollados por estudios de arquitectura de muy buen nivel que pensaron en el proyecto global, en la Ciudad y en el paseo lineal que recorre todo el sector”, explica Darío López, socio de Arquitectonika a cargo de VOID un emprendimiento en Holmberg y Echeverría donde unidades de 2 y 3 ambientes en dúplex con terrazas y amenidades se levantan alrededor de un patio.

“La zona no llegó a su techo aún porque todavía no está terminado el proyecto completo. De todos modos, sus valores aún seguirán subiendo debido al segmento al que apunta, la ubicación que tiene y el buen equipamiento que se está estableciendo en el área”, finaliza.

Atractivo comercial

Acorde crece este nuevo barrio y consolida una identidad joven, el espacio comercial se renueva, a diferencia de lo que ocurre en Villa Urquiza, Coghlan o Saavedra. Desde RE/Max revelan que son muchas las consultas que se suman, no sólo para comprar inmuebles residenciales, sino también para hacerse de un espacio comercial en la zona. “El corredor es tan atractivo a nivel comercial que allí se siguen instalando marcas y franquicias de primera línea, sobre todo en el rubro gastronómico”, enfatiza Aufseher.

“La zona lentamente está cambiando, las marcas gastronómicas ya están empezando a apostar al corredor. Una baja oferta de locales disponibles en Villa Urquiza, y una oferta sustancial en todo el corredor, provocó que sean muchos los comerciantes que apostaran a DoHo generando una sinergia que está levantando cada una de las cuadras del barrio”, sostiene Mel.

Es así que la oferta comercial, impacta directamente sobre el crecimiento de DoHo, con productos y servicios indispensables para la vida activa de la zona. El precio de alquiler de una superficie de 49 m2 de un local comercial actualmente ronda los $23.000 mensuales y el de un local de 165 m2 unos $78.000, según Mercado Libre Inmuebles. Por otro lado, el gobierno porteño se encuentra en constante mejora del Parque Lineal del corredor, donde se renovaron los juegos infantiles, los bancos y la iluminación. La rezonificación se completa con intervenciones artísticas como la de Clorindo Testa en la calle Holmberg y Monroe.

Por Lorena Guarino, Sábado 25 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION