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Caballito, un barrio con hinchada propia

La zona con la demanda más alta y más fiel de la ciudad es centro de atención de los desarrolladores que buscan terrenos para construir los proyectos; los precios y qué área aún tiene valores accesibles.

Es una de las zonas más buscadas por la demanda. Ubicado en el centro de la ciudad, Caballito tiene “hinchada propia”: es uno de los barrios más localista de la capital. De hecho está en la mira de varios desarrolladores que encuentran en el corredor Pedro Goyena y las calles aledañas, un canal para llegar a la demanda premium. La movida también se extiende a otras arterias como las avenidas La Plata, Directorio y Honorio Pueyrredón. La zona del Cid Campeador atrae. Por otra parte el esperado soterramiento del Ferrocarril Sarmiento promete cambiarle la fisonomía y unir definitivamente dos áreas del barrio bien delimitadas: el Norte y el Sur.

Con 200 años de vida, Caballito sigue siendo uno de los barrios más deseados. Nació como zona de quintas y hoy captó la atención de un público muy fiel. “Dicen que quien vivió en Caballito no se va más”, asegura Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Una de las principales razones que apoya ese comportamiento es que al barrio no le falta nada: tiene una importante movida comercial, oferta educativa -colegios-, además de opciones de entretenimiento y recreación. La conectividad y el transporte son otros de sus fuertes. Por caso, la autopista 25 de Mayo genera un acceso rápido a las zonas Oeste y Sur de la Provincia de Buenos Aires. Además en el barrio se encuentra la línea del ferrocarril Sarmiento, la Línea A y la E de subte, además de numerosas líneas de colectivo.

La zona también cuenta con dos pulmones verdes muy importantes como el Parque Rivadavia y el Centenario que suman 18 hectáreas de vegetación, y clubes deportivos como el Club Italiano y el Ferrocarril Oeste, entre otros. “Caballito reúne todo lo que se puede pedir de un barrio. Tranquilidad, servicios, espacios verdes, y una rica oferta cultural, comercial y gastronómica. Tiene shoppings cines y nada que envidiarle a Palermo o Recoleta. En cuanto a transportes, se podría decir que es el barrio mejor conectado. Tiene una fuerte identidad y calidad de vida”, detalla sus bondades, Siwacki.

Mapa inmobiliario

Caballito lideró el ránking de los barrios más demandados para comprar un departamento realizado en diciembre de 2018 por Mercado Libre. La lista se completaba con Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. También estuvo en lo más alto del ranking de los barrios más buscados para alquilar, esta vez seguido de Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.

Respecto al comportamiento de la demanda, los especialistas reconocen que como la mayoría de los barrios, el último trimestre del año pasado estuvo bastante paralizado en ventas. Los motivos se conocen: la suba del dólar y la falta de crédito. “Sin embargo, al comenzar el año notamos un repunte en la cantidad de consultas y se cerraron operaciones puntuales, con una baja del precio no mayor al 10 por ciento. En verdad se achicó la demanda y por ello para concretar hay que considerar la oferta y sobre todo si el inmueble está bien tasado”, sostiene Luís D’Odorico, encargado de la sucursal Caballito de D’Odorico Propiedades.

Para Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, Caballito es un mercado que siempre, pese a los vaivenes económicos, mantiene una demanda uniforme y sostenida tanto en la compra como en los alquileres. “En Caballito, el mercado se reactivó en diciembre, cuando las consultas se incrementaron notablemente. En parte se debió a un fuerte trabajo que realizamos con los desarrolladores desde mediados del año pasado para poner las propiedades en valores razonables de acuerdo a los costos y las posibilidades de los compradores”, comenta Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

Fuente: LA NACION

A la hora de analizar los precios, es clave tener en cuenta que el barrio está dividido en dos: Caballito Sur delimitado por las avenidas Rivadavia y José María Moreno hacia el Sur. Un área del barrio en la que se destacan corredores como por ejemplo Rosario, Juan Bautista Alberdi y las vías laterales. Pedro Goyena es uno de los corredores más demandados para hacer emprendimientos top. Del otro lado de la vía del ferrocarril Sarmiento hacia la avenida Avellaneda y Acoyte se desarrolla lo que se conoce como Caballito Norte, en donde las propiedades defienden valores más bajos. “En las propiedades a estrenar la diferencia entre la oferta del Sur y la del Norte está dada el valor de la tierra. En el último caso el valor de incidencia por metro cuadrado se ubica entre los US$400 y los US$700. Estos últimos precios son los que defienden los predios cercanos a las avenidas Rivadavia, Avellaneda y Gaona. En referencia a las unidades usadas, podría decirse que las ubicadas en la zona Norte de Caballito puede comercializarse un 15 por ciento menos que las que están en el Sur”, señala D’Odorico. En promedio, el valor del metro cuadrado nuevo en Caballito Norte es de US$2400/m2 versus los US$3000/m2 del Sur. En el caso de los inmuebles usados, promedian los US$2000/m2 para el Norte y unos US$2600/m2 s para el Sur.

Por su parte, Leandro Mercado, responsable de la División de Nuevos Emprendimientos del Grupo Adrián Mercado, asegura que las unidades más buscadas son las que tienen dos y tres ambientes. Mientras que las menos son los departamentos con más de 30 años porque defienden valores que oscilan entre los US$2500 y los US$3000; precios que resultan costosos si se los compara con la oferta de venta en los orígenes del proyecto. “Esta situación deja en evidencia porqué cada vez más gente elige proyectos en pozo”, asegura Mercado que hace poco más de un año abrió una sucursal en el barrio. En términos generales, para Mercado se pueden adquirir unidades en pozo entre los US$1800 y los US$2000, el metro cuadrado. Mientras que las obras avanzadas defienden valores de entre US$2400 y los US$2600; y en aquellas próximas a entregarse el valor supera los US$2700 el metro cuadrado.

Nuevos proyectos

La avenida Pedro Goyena se destaca por la cantidad de proyectos en danza. También hay obras en las calles aledañas como Malvinas Argentinas, Puán, Víctor Martínez, Centenera y Valle. Mientras que sobre Juan Bautista Alberdi, la avenida La Plata y Curapaligüe hay muchos emprendimientos en ejecución y lotes vendidos en los que en el corto plazo comenzarán la construcción de los proyectos. Un dato a tener en cuenta es que la avenida Directorio, fue beneficiada por las alturas del nuevo código: se permite construir hasta 12 pisos, razón por la que está en el radar de quienes buscan construir proyectos de mayor metraje. “En Caballito Sur, la incidencia de la tierra en los proyectos varía entre los US$700 y US$1200/m2, y teniendo en cuenta que la construcción media cuesta entre US$900 y US$1100/m2, el precio de venta del pozo oscilaría entre los US$2800 y los US$4000/m2, dependiendo de la ubicación y de si el edificio tiene amenities”, aclara D’Odorico.

A la hora de hablar de tickets, Walger diferencia por metraje. Las unidades de un ambiente de 35 metros cuadrados, en pozo parten de los US$72.000 – hasta los US$80.000-. Los que tienen un ambiente y medio -de 38/42 metros cuadrados- se ofrecen desde los US$85.000 hasta los US$95.000, y los de dos ambientes – de entre 45 y 50 metros cuadrados- parten de los US$105.000. En el caso de los tres ambientes -de entre 65 y 75 metros- defienden precios que oscilan entre los US$165.000 y los US$180.000. Por ejemplo, D’Odorico comercializa unidades de un proyecto ubicado en la avenida Pedro Goyena al 1600 de 5500 metros cuadrados con espacios comunes premium a un valor promedio de US$4000 el metro cuadrado. Por su parte, Adrián Mercado tiene dos proyectos que se encuentran en plena construcción a metros de la avenida Pedro Goyena. Uno de ellos, el que está emplazado en la calle Valle tiene pisos de cuatro ambientes que se venden en US$3200/m2 para inversores iniciales. El otro, en la calle Pumacahua, tiene departamentos de tres ambientes que se ofrecen aUS$2450 el metro cuadrado. La inmobiliaria Lepore por su parte, ofrece un emprendimiento ubicado en Alberdi al 1500. Tiene semipisos de tres y cuatro ambientes -de 88 m2 y 114 m2 respectivamente-, y el ticket arranca en los US$2300/m2. Se abona 50 por ciento de anticipo y el saldo en dos cuotas. También propone planes de pago para consumidores finales. Otro caso es el de Dalla Fontana, un emprendimiento ubicado en Campichuelo y Rivadavia, a metros del Parque Rivadavia con 22 pisos y vistas abiertas a la ciudad. Tiene unidades de dos, tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia desde US$2650 /m2 y se entrega en 12 meses. Otro edificio en oferta es Palmera Caballito. Está ubicado en Doblas y avenida Directorio. Tiene amenities y se entrega en los próximos meses. Los pisos inferiores se venden a US$2800/m2.

Quienes buscan opciones en Caballito Norte, a 100 metros del monumento del Cid Campeador se construye Casa Cid, un emprendimiento de US$7,6 millones de inversión. El edificio de 10 pisos ofrece departamentos de uno y dos ambientes, y dos locales a la calle. Se entregará en septiembre de 2021 y las unidades que tienen desde 31 metros cuadrados se venden a un valor que parte de los US$75.000.

Por otra parte, el Estudio Azcuy lanzó una serie de proyectos en el barrio bajo la marca Donna; en Pedro Goyena al 1700, en Directorio al 400 y al 2500 y otro en Juan Bautista Alberdi al 1800. Los cuatro emprendimientos están en proceso de construcción pero además, la firma también adquirió dos nuevos terrenos para construir Donna Fiore, sobre Pedro Goyena, y Donna Vita en Directorio, a pocos metros de la boca del subte E. Cada uno de estos proyectos promedia los 10.000 metros cuadrados.

¿Quiénes compran?

“Las unidades de uno y dos ambientes se vuelcan al mercado de renta. Tenemos inversores que compran estos pisos pequeños para luego revenderlas, y en muchos otros casos para alquilarlos”, relata Gerardo Azcuy, titular del Estudio Azcuy. “Hay una parte de la población que vive en las zonas sud y sudoeste de la ciudad y del área metropolitana que mira a Caballito como la oportunidad de conseguir mejores servicios urbanos, más y mejores colegios, mayor accesibilidad, seguridad y desde la experiencia, un cambio de vida”, agrega. Mercado coincide en que las unidades de uno y dos ambientes son las más efectivas para renta. Mientras que las de tres y cuatro ambientes son adquiridas por consumidores finales.

D´Odorico aclara que si bien los departamentos pequeños son los más buscados por los inversores, este no es un mercado activo en este momento. “Por el valor del dólar, la rentabilidad se achicó a parámetros inusuales: hasta 2 por ciento anual. De todas formas, el inmueble devuelve en revalorización al propietario una satisfacción pero está no es suficiente para para el mercado inversor”, señala. Coincide con esta mirada Diego González Casartelli, presidente de Rukan. “Los inversores no están comprando porque esperan precios más bajos. Caballito es un lugar ideal para comprar y luego alquilar, no solo por la renta mensual sino por la revalorización de la propiedad”, analiza.

Pedro Goyena,un emblema del barrio

Ancha, de arboleda frondosa, es el corazón residencial de Caballito, una avenida que marca status y en la el que estar es un signo de pertenencia. “En los últimos años, la avenida Pedro Goyena ha crecido con una construcción pareja y de categoría. Además, se ha formado un polo gastronómico y de bares. Es un barrio al que llegaron las franquicias de las grandes marcas y ello trae aparejado un movimiento nocturno interesante”, cuenta D´Odorico.

Para Walger, Pedro Goyena es una especie de burbuja dentro del barrio: “un claro tema de oferta y demanda, donde se consolidan valores que están alrededor de un 10 a 15 por ciento por encima de otras obras en calles o avenidas paralelas en Caballito Sur. Esto se repite en todas las etapas de la obra, tanto en la preventa como en el avance y cuando está terminada”, señala. Además asegura que por lo general quien compra en la avenida lo hace para vivir y no para renta, Este fenómeno se genera porque el mercado siempre plantea un piso y un techo sobre los valores en los que se alquilan las unidades.

En cuanto a precios, los departamentos usados cotizan entre los US$2500 y los US$3500 por metro cuadrado. Mientras que los proyectos en ejecución oscilan entre los US$3000 y los US$4000 y los nuevos recién terminados defienden precios por encima de los US$4000. Pero también, Pedro Goyena es un eje que ejerce su influencia por efecto derrame en otras zonas. “Por ejemplo, José Bonifacio -paralela al corredor-, se ha ido poblando de nuevos edificios de categoría, como así también las calles Valle, Thompson y Calasanz”, asegura D´Odorico.

La ampliación de la oferta gastronómica sumó al posicionamiento de la avenida. Sobre Pedro Goyena, en los últimos años se instalaron restaurantes que lograron un cambio en los hábitos de los vecinos de Caballito, logrando mantenerlos cautivos. “Inclusive a los jóvenes que antes migraban para Palermo por su oferta de bares hoy disfrutan de las salidas en el barrio porque ya no tiene nada que envidiarle a esa zona de la ciudad”, asegura Walger y agrega que: “en el resto de Caballito la demanda de alquileres es muy fuerte. Los departamentos que ingresan en oferta se alquilan a los pocos días”.

Respecto a los valores, una unidad de un ambiente oscila entre los $8000 y los $10.000, los de dos ambientes, entre $12.000 y $15.000 y las de tres ambientes desde $18.000. “Los inquilinos, en general, es público joven que suele venir del Oeste y Centro de la comuna. Hay mucha gente que trabaja en Congreso que también elige Caballito”, señala D´Odorico. Para Hoyos, la demanda locativa siempre es alta por la escasez generalizada de la vivienda propia.

En un futuro inmediato, muchas de las obras que están en marcha en la ciudad de Buenos Aires afectarán el desarrollo de la zona. En especial, la eliminación de pasos a nivel del tren serán claves para unir barrios, agilizar el tránsito y revalorizar zonas de la Capital Federal. El soterramiento de la línea Sarmiento unirá a Caballito Norte y Sur y generará homogeneidad en el barrio. “Caballito Norte se caracterizaba por ser una zona de casas bajas y esto potenció a que varios grupos desarrolladores apunten a buscar lotes por esa área. De hecho en las inmediaciones del Cid Campeador desembarcaron varios proyectos con unidades de entre uno y cuatro ambientes”, cuenta Walger. Siwacki alerta que “en este momento la obra del Sarmiento está paralizada, pero si se retoma y concluye sin dudas estaremos hablando de un gran impulso en la valorización del barrio. El soterramiento tiene por objeto integrar la trama urbana y al mismo tiempo mejorar la frecuencia del servicio del tren, sin interferir con el tránsito a nivel. Además los espacios verdes y recreativos diseñados en la superficie le darán un nuevo pulmón al barrio y se convertirá en un corredor verde que valorizará todas las propiedades de los alrededores”.

“También se habla de la posibilidad de que se construya un shopping cercano a la cancha de Ferrocarril Oeste sobre la avenida Avellaneda. Si bien esta avenida ya ha crecido últimamente en especial en los tramos cercanos a la intersección con la avenida de Donato Álvarez, el establecimiento de un centro comercial daría movimiento y valorización a toda la inmediación del club”, finaliza D´Odorico.

Por Silvina Vitale, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Reducción de precios versus aumento de las ventas

El precio puede ser un elemento crucial a la hora de atraer nuevos compradores, ¿pero influye en un aumento de las ventas? “En los usados se coincide en bajas del orden del 10 al 15% en buenos barrios. Pero ello no asegura un incremento de las ventas, en el actual marco de incertidumbre”, opinan los brokers.


Según la ley de la oferta y la demanda en su formulación básica, la disminución en el precio de un bien aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. Es un principio económico elemental que, aunque a esta altura suene a verdad de Perogrullo, no siempre es entendida por los actores principales del real estate argentino, en un mercado en donde los precios parecen, por lo general, tender al alza independientemente de la situación macroeconómica del país.

Al opinar sobre el impacto que tiene la reducción del precio del inmueble en su venta, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, no tiene dudas: “Verificamos en el día a día que si los precios bajan las ventas suben. Ajustando el precio, las ventas inmobiliarias se concretan”.

Tampoco duda su colega Tomás Seeber, de la inmobiliaria RG Montes: “Claramente hay una pulseada de precios entre oferta y demanda a la baja. Aquel propietario que flexibiliza su posición en términos racionales vende (en buenos barrios del 10% al 15%) y aquel que no lo hace (salvo propiedades con intangibles excepcionales), no encuentra compradores”.

Para Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, “la disminución del precio no necesariamente redunda en un aumento de las ventas. Si bien el número de operaciones es bastante menor en comparación con 2018, hay ventas en el mismo valor del m2 en relación al año pasado. Hace un par de años, con el resurgimiento de los créditos hipotecarios, muchos propietarios decidieron publicar sus departamentos a un precio mayor al tasado. Hoy se dieron cuenta de que el mercado no está validando esos precios y decidieron volver a los precios de la tasación. Además, volvimos a tener una demanda similar que hace cuatro años: escasa y sin financiación”.

Por su parte, Flavio Galli del Grupo Tueroc opina que en un contexto como el actual, resulta muy difícil asegurar que la baja del precio asegura la venta. “Porque si bien es cierto que los inversores podrían verlo como una oportunidad, la verdad es que el mercado está esperando señales más contundentes y las mismas no ocurrirán hasta luego de las elecciones. Así y todo, para aquellas personas que tenían los dólares, puede existir la tentación, si la baja del valor para desarrollos de pozo en zonas premium está en el orden del 25 al 30% del valor final”.

Algunos desarrolladores y brokers han pasado de la teoría a la acción ofreciendo una reducción de precios en los inmuebles que integran su cartera. Los resultados obtenidos han sido bastante similares.

En el caso de Di Mitrio, su director resalta: “Venimos trabajando en el ajuste de precios desde mediados de 2018. Leyendo la coyuntura (fin de ciclo de los créditos hipotecarios UVA luego del máximo abril / mayo 2018, sumado a la devaluación del peso que por entonces había comenzado a operar, la desaceleración que se advertía en el nivel de consultas y cierres de compraventas por fuera del circuito de los créditos hipotecarios), no teníamos ninguna duda hacia dónde íbamos y hacia dónde finalmente llegamos, a un escenario, donde sin ajuste de precio caíamos en una profunda recesión como la actual”.

Altgelt, a su vez, indica: “Bajamos los precios de los departamentos cuyos propietarios tienen la necesidad de venta, y acomodamos también valores de algunos inmuebles. Si bien tenemos algunas consultas más, no hay concreción en las operaciones”.

Por último, Martín Fabiani, Director de Fab Consulting & Develops, afirma que en aquellos casos donde los precios estaban por arriba de lo que podría pagarse por ese producto, y que podría existir la posibilidad de venta bajando los precios -y obviamente sea un negocio para el vendedor-‘’así lo hicimos y efectivamente logramos ventas. Lo hemos realizado con desarrollos inmobiliarios de terrenos, y chacras (barrio de chacras) en zona norte de Buenos Aires, desarrollos inmobiliarios de pozo en zonas como Retiro, Recoleta y Belgrano”.

EN QUÉ PORCENTAJES DEBERÍAN BAJAR LOS PRECIOS

Para Seeber, “si uno tiene un inmueble en el mercado, sobre todo si está en venta hace tiempo, es esperable que reciba ofertas de un 10% menos y hasta de un 15% también. Ahora, si el inmueble está tasado recientemente en forma responsable, es probable que los márgenes de negociación sean los históricos (+/-5%)”.

Damián Garbarini, Director de la firma homónima, señala que la baja del precio ayuda al consumidor final. Si la baja es muy fuerte algunos inversores de mediano plazo también están comprando. Entiendo que en el conurbano impacta mucho más en la compra la baja del precio, esto se debe a que es un mercado no tan estandarizado como el de la ciudad de Buenos Aires. Los porcentajes en los que debería reducirse el precio para concretar más ventas van del 30/40% en el Gran Buenos Aires y 15/20% en CABA”.

En la misma línea, Migliorisi indica: “el propietario que precisa vender rápido, al mejor precio y considerando la situación sociopolítica que afecta al mercado hoy, si baja el precio vende. Ese valor puede variar entre el 10 y el 20%. Pero esto ocurre siempre que el comprador necesite vender por cuestiones personales urgentes o tenga un mejor negocio para hacer con el dinero”. Con respecto a los valores de venta de unidades en obra, Galli evalúa que para poder lograr los resultados esperados, la reducción del precio debe estar entre un 20 o un 25%, pero solo si hay una preventa del orden del 60% del desarrollo, de lo contrario es preferible disminuir el ritmo de obra y esperar la recuperación del mercado”.

Aun cuando la mayoría de los especialistas opinan que la reducción del precio puede ayudar a concretar ventas en el corto plazo, no todos están de acuerdo en que esa medida pueda ayudar a reactivar por si sola el mercado inmobiliario. Para Diego Migliorisi se trata simplemente de un “paliativo en una situación muy adversa. Esto siempre ocurre uno o dos meses antes de las elecciones. Pero en este caso comenzó un año antes. El mercado va a mejorar cuando haya certidumbre de que no vamos a ser Venezuela ni con una estanflación permanente. La incertidumbre sobre el futuro político es lo que afecta duramente el mercado, mucho más que el dólar y la inflación”.

A su vez, Altget no considera que reducir el precio pueda ayudar a reactivar el mercado. “Para que el mercado vuelva a moverse hay que reactivar la demanda, y para eso necesitamos volver al crédito hipotecario”, señala.

Viernes 7 de junio de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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Inmuebles. Claves para comprar un departamento como inversión

La superficie, el barrio en el que está ubicada y el valor de las expensas son algunos de los factores que determinan la decisión final de los inquilinos.

El ladrillo conserva su capacidad de atracción de inversiones histórica: un modo de poner en movimiento a los ahorros que no pasa de moda. Si usted es uno de los afortunados que cuenta con los ahorros suficientes como para adquirir una propiedad para la renta, ¿qué debe tener en cuenta antes de decidirse por un producto atractivo para el inquilino? “Lo primero qué hay que saber a la hora de comprar un inmueble para renta, específicamente un departamento, es cuánto se quiere obtener por él. Y considerar las características propias de cada inmueble, siempre sabiendo que la zona en la que se encuentre ubicado determinará posibles bajas y subas de precios”, relata Federico Barni, director ejecutivo de Navent, la compañía que maneja el portal en línea ZonaProp.

Ubicaciones que valen oro

En cuanto a los barrios, Gabriela Goldszer, presidente de Ocampo Propiedades, señala que los barrios que son demandados “por un segmento de inquilinos más atractivo” son Recoleta, Palermo y Belgrano. Por otro lado, Jorge Arazi, manager de Remax Uno, añade que un segmento importante de los inquilinos son los jóvenes que se independizan pero aún no pueden comprar una propiedad. Para este público, no recomienda mirar unidades por Palermo o Cañitas, “porque son zonas que están muy saturadas y no terminan siendo muy rentables”, sino barrios aledaños como Colegiales y Almagro.

Estar cerca de arterias que tengan buenas conexiones de transporte sigue siendo el gran factor ganador de las ubicaciones, pero en el alquiler hay otras variables que influyen según el público al que se apunte. Por ejemplo, “hay un mercado de estudiantes del interior al que no le interesa comprar en Buenos Aires” y para el que son buenas las unidades cerca de polos universitarios o del subte para acceder rápidamente a las facultades, agrega Arazi.
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Más chico, más demanda

“Para un inversor que va a comprar para renta, es preferible que adquiera dos monoambientes que un cuatro ambientes, porque va a sacar más provecho y además hay un mercado objetivo más grande para departamentos más chicos”, apunta Arazi. La cantidad de metros cuadrados ideal, añade, se encuentra entre los 35 y los 60. Por su parte, Barni agrega que ” las medidas de las unidades de uno y dos ambientes suelen ser muy similares”, por lo que para que suba el valor del alquiler “debería buscarse una propiedad de un tamaño considerablemente mayor a lo que se encuentra en el mercado”. Goldszer puntualiza que la rentabilidad “está baja” y que por eso recomienda las unidades más chicas, ya que tienen más rotación. Sigue: “En general, como no viven familias en uno o dos ambientes es más fácil que la propiedad quede cuidada, porque solo van a vivir una o dos personas o se transformará en un consultorio si es apto profesional”.

Para el inquilino, expensas bajas

“Los propietarios tienen que saber que los gastos en expensas, para el inquilino, forman parte del alquiler. Es decir, tienen un presupuesto determinado para alquilar que tiene en cuenta expensas y servicios. Si el número supera mucho los valores de mercado, será difícil”, resume Goldszer. En tanto, Barni señala que “quienes buscan un edificio con confort estarán dispuestos a pagar un poco más para acceder a una vivienda con pileta, gimnasio o solárium”.

La ecuación ideal, claro, es un producto con la mayor cantidad de servicios posibles pero con costos de mantenimiento bajos. Arazi recuerda lo que sucedió a inicios de este milenio: “Cuando empezaron a construirse edificios con muchos amenities parecía buena la idea de que hubiera pileta, gimnasio y seguridad, pero después te mataban con las expensas y los inquilinos se terminaban yendo porque las aprovechaban muy poco”. Luego, dice, los desarrolladores entendieron que podían hacer proyectos sin tantos servicios pero con expensas más baratas. “Además, es recomendable buscar edificios con muchas unidades pequeñas, donde las expensas se reparten entre varios”, aconseja.

Ni a estrenar, ni antiguo

Si no existe la necesidad de financiarse y los ahorros están, Arazi recomienda buscar departamentos de entre cinco y diez años de antigüedad. “Son modernos pero ya usados, por lo que ya pasó su prueba de fuego y se sabe dónde fallan. Un departamento a estrenar está bueno pero tiene los problemas propios de ser un producto nuevo, y los edificios viejos también tienen sus desafíos”, resalta. También hay un tema presupuestario. Barni apunta que “si el departamento a alquilar es nuevo puede sumar un pequeño costo en comparación con uno más antiguo” y considera que hay público para los emprendimientos nuevos: “Al igual que con los amenities, quienes desean alquilar un departamento a estrenar deben destinar un poco más de dinero en comparación con los que buscan uno usado”.

Los amoblados, una alternativa

Goldszer dice que si el público objetivo está constituido por estudiantes, entonces el departamento amoblado es útil. Al mismo tiempo, aconseja observar los edificios que habían sido pensados con un concepto hotelero, ya que el negocio no terminó siendo tan rentable y algunos proyectos se están deshaciendo de las unidades para venderlas a inversores que buscan alquilarlos equipados. Arazi recomienda que, si se opta por un amoblado, sea en “zonas de explotación importante”, como Palermo, Recoleta o Cañitas. “El problema que hay es que, si bien se alquilan más caras de lo que sale uno sin amoblar, también hay meses ociosos durante el año, por lo que no termina siendo tan rentable. Si es un barrio donde hay alta rotación y hay lista de espera, entonces sí se licúan los gastos”, concluye.

Por Sofía Terrile, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los proyectos donde la gente puede vivir, trabajar y disfrutar

Son obras que combinan todos los usos: residencias, locales y oficinas; buscan aprovechar el fenómeno de la descentralización y satisfacer a una demanda que quiere vivir, trabajar y disfrutar en un mismo lugar.


Los proyectos que combinan la oferta residencial con la comercial y la corporativa ganan adeptos. La tendencia avanza tanto en la ciudad de Buenos Aires como en los proyectos ubicados más allá de la General Paz. De hecho, el conurbano bonaerense tiene potencial para aprovechar grandes fracciones de tierra y crear community centers, es decir, construcciones de usos diversos pero a mayor escala.

El aumento sostenido de la densidad poblacional en zonas suburbanas y las nuevas tendencias mundiales de urbanismo, explican la reactivación de este tipo de desarrollos. “El concepto hace referencia a emprendimientos de usos múltiples con viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales, pero que también ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales”, define Federico Gagliardo, CEO & fundador de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye Puerto Caamaño en Pilar. Gagliardo explica que hace 30 años sólo había algunos barrios cerrados con centros comerciales de escala aislados. “Cuando uno se alejaba cada vez más de la ciudad, el concepto de barrio iba desapareciendo paulatinamente, desarmando así el tejido social natural de las zonas urbanas”, rememora. Una foto diferente a la actual en la que los complejos de usos mixtos agrupan “a todos esos usos distribuidos, recreando la experiencia social urbana que se había perdido en las áreas donde inicialmente se habían desarrollado barrios cerrados y countries”, profundiza. Pueblo Caamaño combina departamentos, oficinas y locales comerciales, en un predio de tres hectáreas. Una vez concluidas todas sus etapas, el proyecto contará con 350 viviendas, estudios profesionales y oficinas, además de áreas de entretenimiento, espacios verdes,y 90 locales comerciales -ubicados alrededor del anfiteatro- y un centro de actividades lúdicas y culturales para toda la familia. “Los proyectos de usos mixtos están diseñados para promover la sociabilización”, afirma Hernán Nucifora, director de Global Investments, y define a la tendencia como all in one. “Se busca unificar en una misma zona las áreas laborales, residenciales y comerciales para facilitarles la vida a las personas. El diseño de este tipo de obras revitaliza el entorno hasta convertirlo en un potencial polo de desarrollo”, sigue la charla con la nacion el desarrollador que construye Campus Norte, un complejo de usos mixtos de $400 millones de inversión, en un predio de 1200 metros cuadrados ubicado en Vicente López. Tendrá 150 unidades residenciales, dos edificios de oficinas y un paseo comercial. “Si bien el formato de usos mixtos está muy desarrollado en el exterior, hay zonas como el Oeste que tienen potencial”, explica las razones de por qué construye una obra mixta en esa área de Buenos Aires, Fernando Romay, director de la desarrolladora que lleva su nombre. El empresario construye Thays Parque Leloir, un emprendimiento localizado dentro de una reserva ecológica de 640 hectáreas, a 400 metros de la autopista acceso Oeste. Se trata de un complejo con 55.000 metros cuadrados de construcción emplazado en un terreno de 25.300 metros cuadrados de superficie. También incluye un hotel Hampton by Hilton, un centro de convenciones y de negocios con capacidad para 400 personas y un paseo comercial con 22 locales en donde funcionará un Kansas y Negroni. En concreto, tendrá 110 oficinas AAA, 240 departamentos residenciales y un parking subterráneo.

Respecto a las ventajas, detalla que la principal es la mejora de la calidad de vida y la sinergia que se genera. Por ejemplo, el hotel no va a tener restaurant porque el proyecto contará con oferta gastronómica. “Por otra parte, el establecimiento de 80 habitaciones no tendrá gimnasio ni spa. Esos servicios los operará SportClub y, además de ofrecerlos a los huéspedes, se los brindará a los propietarios de las oficinas. La administración del complejo cobrará estos servicios dentro de las expensas; por lo tanto, el hotel pasa de tener una unidad que le generaba costos a una que le genera ingresos”, describe el modelo.

En línea con esta tendencia surgen otro fenómeno que es la proliferación de los proyectos que ofrecen servicios complementarios a los barrios cerrados y, a la vez, al área de influencia. En zona Sur un ejemplo es el de Nuevo Quilmes Plaza, El desarrollo de US$30 millones de inversión contará con centro comercial, más de 4000 metros cuadrados de oficinas, un centro de salud y un estacionamiento para 3000 autos. “Recién ahora se ha logrado tener una masa crítica de habitantes en la zona que garantice un retorno a los inversores”, analiza Ignacio O’Keefe, de O’Keefe Propiedades, que comercializa el proyecto.

La eficiencia es clave

“Optimizar” es la palabra clave para estos proyectos, que de acuerdo con los desarrolladores permiten aprovechar el tiempo y los espacios compartidos.

Con menos tierra disponible, la Capital Federal también presenta oportunidades. Sin ir más lejos el nuevo Código Urbanístico aprobado por la legislatura impulsa la idea de trabajar, disfrutar y vivir en un radio que no superen las 40 cuadras. En cuanto a proyectos en danza, en el barrio más joven de la ciudad Gnvgroup construye Madero Harbour, el proyecto de 300.000 metros cuadrados emplazado en Puerto Madero. Otro caso es el de Distrito Quartier Puerto Retiro ubicado en la zona de influencia del Paseo del Bajo. El emprendimiento de Argencons incluye un edificio de oficinas corporativas AAA, otro de lofts residenciales y aptos profesionales -la refuncionalización del antiguo Hospital Ferroviario- y uno más de unidades residenciales para alquiler temporario, apto profesional y residencial. Asimismo, contará con un paseo peatonal que tendrá locales comerciales y gastronómicos y un estacionamiento.

Respecto a zonas con oportunidades, Néstor Curland, director de Zentrum Developers afirma que el corredor Norte de la ciudad tiene potencial para el desembarco de emprendimientos mixtos por su conectividad y cercanía a avenidas como Del Libertador, Cabildo y Juramento. Los brokers también miran con atención a la zona Sur y el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, donde se está dando un fuerte crecimiento en infraestructura y vivienda, y hay un mercado comercial todavía sin desarrollar.

Son obras que combinan todos los usos: residencias, locales y oficinas; buscan aprovechar el fenómeno de la descentralización y satisfacer a una demanda que quiere vivir, trabajar y disfrutar en un mismo lugar Fuente: LA NACION

La avenida Balbin es otro de los corredores de la capital que, aseguran, tiene tierra para desarrollar este tipo de emprendimientos. “La infraestructura en materia de transporte en áreas más desarrolladas de la ciudad de Buenos Aires está agotada y hay zonas como el Doho, Belgrano y Núñez que están saturadas. Por eso, optamos por esta zona aledaña, con buena conectividad y que será beneficiada por las obras de soterramiento del ferrocarril para desarrollar nuestro primer proyecto”, explica Ariel Acri, fundador Saltum. El desarrollador construye WH, un proyecto de usos mixtos de US$25 millones de inversión ubicado en Coghlan. Tendrá 17.000 metros cuadrados y 900 metros cuadrados destinados a amenities. Además contará con un zócalo de locales comerciales y un garaje comercial. “Dos tercios de la demanda de estacionamientos está desabastecida”, justifica su apuesta convencido de que los proyectos mixtos marcarán la agenda del futuro en el sector.

Los desarrolladores también están atentos a las oportunidades que presenta Villa Urquiza. Un barrio en pleno crecimiento residencial y, como consecuencia, comercial. “Incorporar locales comerciales en los desarrollos suma”, afirma Curland, que apunta a esa estrategia convencido de que los locales en sus proyectos jerarquizan los edificios residenciales. Priorizamos un diseño que dé lugar al desembarco de espacios gastronómicos que representen la oportunidad de agregar valor y servicios a los inquilinos del inmueble”, explica. Y agrega que, para los inversores, la posibilidad de contar con emprendimientos con este tipo de propuestas mixtas es muy atractiva. “Principalmente para quienes tienen la unidad destinada a alquileres temporarios”, profundiza. El desarrollador afirma que los locales generalmente mejoran la incidencia, dado que su valor de venta es mucho mayor que el valor del metro cuadrado de una vivienda. Se estima un retorno de inversión del 5 por ciento anual en dólares para el inversor en locales.

Los retos

Respecto a los desafíos, Gagliardo dice que es clave poder analizar correctamente su viabilidad. Esto implica tanto el estudio de las características propias del terreno como el conocimiento del perfil de los potenciales compradores para poder desembarcar con una oferta que se ajuste correctamente a sus necesidades, muy distintas a las de aquellos con un perfil residencial exclusivamente urbano.

Otro factor importante para tener en cuenta a la hora de desarrollar un emprendimiento de usos mixtos es la ubicación: deben estar en zonas con potencial y si es en la provincia de Buenos Aires, cerca de las grandes urbes . “Pilar se está transformando en un centro de actividad comercial muy importante con un crecimiento sostenido desde hace 10 años, como en su momento fue Panamericana y Márquez. La zona también promete por estar cerca de los nuevos lugares de residencia de las personas que ahora eligen esta área para vivir y para trabajar en un ámbito más natural. Y, obviamente, también juega un rol importante el factor incidencia de la tierra, ya que los valores son más bajos que en la capital federal”, admite Gagliardo. Por otra parte, hay que balancear muy bien la superficie de cada una de las actividades.

Además de la necesidad de optimizar, las propuestas mixtas también responden a la tendencia global que es la descentralización de los centros financieros, comerciales y administrativos, mismo dentro de la ciudad de Buenos Aires. Esto empieza a generar nuevos puntos estratégicos para oficinas que tienen que estar acompañadas de residencias adecuadas para el perfil de las personas que trabajarán en aquellas oficinas.

Sergio Mannarino, VP de Ventas y Operaciones de OneWorld Properties, la firma encargada de la comercialización de Paramount Miami WorldCenter afirma que el modelo crece en otras ciudades del mundo. En el caso del emprendimiento para el que trabaja tiene una torre de lujo residencial, componentes de retail -que ofrecerá cinco cuadras de calles peatonales con restaurantes, cafés y tiendas al estilo Lincoln Road-, oficinas y oferta hotelera como por ejemplo el Marriott Marquis, que dispondrá de 1800 cuartos y un centro de convenciones de 55.000 metros cuadrados. “Al tiempo de que la ciudad crece y el traslado de un punto a otro se hace más complicado, las propuestas autosuficientes de uso mixto se presentan como una alternativa interesante”, afirma el ejecutivo y destaca que la proximidad a los puntos de negocios y recreación hacen que los proyectos sean más atractivos.

Por último este tipo de construcciones continuarán creciendo debido a un público que comienza a ingresar en el mercado: los millennials. Una generación que busca perder la menor cantidad de horas posible en trasladarse. “Por eso quiere este tipo de complejos, que tienen amenities y permiten estar trabajando y viviendo en el mismo lugar, para aprovechar toda la jornada sin esa pérdida de tiempo”, finaliza Nucifora.

Por Victoria Aranda, Sábado 20 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La Plata, una zona que seduce a inversores y desarrolladores

En diciembre el Concejo Deliberante aprobó la ejecución de 34 nuevos emprendimientos en la ciudad platense; cuáles son las unidades más buscadas por los compradores finales.

Los analistas del real estate platense sostienen que es un mercado que se caracterizó por tener una alta vocación a las inversiones inmobiliarias. Esta tendencia parece sostenerse bajo la premisa de que el ladrillo es un refugio de capital seguro y la preferida por los inversores que son conservadores. “En la historia económica reciente están claramente definidos los ciclos expansivos de la economía en periodos que suelen tener entre seis u ocho años, y que culminan en momentos críticos de ajuste forjando la vocación del inversor .En el caso argentino, por ejemplo, se observa una tendencia a invertir en la economía real, especialmente en activos inmobiliarios como resguardo de valor ante la incertidumbre de los mercados financieros en momentos como el actual”, explica Patricio Rodríguez Dacal, gerente general de Dacal Bienes Raíces especializada en el mercado platense. El ejecutivo agrega que “en los ciclos del real estate predominan ‘los inversores optimistas’. Las propiedades no tienen un mercado de futuros como por ejemplo las commodities, en donde ‘los pesimistas’ operan a la espera de una baja y moderando las subas. Además, en el sector inmobiliario se observa un factor que se describe como un rezago entre oferta y demanda que acentúa los desequilibrios generando ciclos de abundancia de unidades. Los precios altos se prolongan porque los desarrolladores demoran dos o tres años en culminar los proyectos y en poner en venta las nuevas unidades en el mercado. Este rezago si es persistente queda por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado absorbe la oferta adicional”.

Según Roberto Vivaldo, presidente y CEO de la red inmobiliaria Century 21 Argentina, el mercado en la ciudad de La Plata no está excluido de la realidad economía e inmobiliaria en general. “A pesar de que el segundo semestre 2018 y el primer trimestre de 2019 se caracterizaron por la devaluación, los precios sostenidos en dólares, el estancamiento del crédito y la inestabilidad cambiaria -que generaron una vertiginosa caída de la cantidad de operaciones-, la ciudad de las diagonales está viviendo un record de proyectos aprobados por el Consejo Deliberante, mejoras de infraestructura y grandes jugadores que apuestan por el potencial de la zona”, explica.

En diciembre pasado, se aprobaron en la Legislatura 34 proyectos inmobiliarios, que se suman a otros tantos que están hoy generando la oferta de departamentos. “En la actualidad la zona que está creciendo más fuertemente en el casco urbano es la que está entre las avenidas 1 y 19, y 38 a 66. En lo que respecta al área suburbana se destaca la zona de Gorina, Hernández, City Bell, Gonnet, Las Quintas, San Carlos, y Olmos hacia el Norte del casco y Villa Elvira, Altos de San Lorenzo, Los Hornos y Parque Sicardi al Sur”, detalla.

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Los brokers consultados coinciden que lo que más se vende en el mercado de los usados es lo que se encuentra en un segmento medio y que cuenta con una muy buena cotización. “El tipo de unidades que más se demandan están centralizadas en departamentos de una y dos habitaciones, que corresponden a edificios construidos por los desarrolladores platenses. Mientras que la oferta de unidades más grandes tiene una demanda más acotada. Los compradores son familias jóvenes, del segmento ABC1 que suelen acceder a la primera vivienda. Otro de los grupos que mueve el mercado son los adultos mayores que dejan sus casas, en general, ubicadas en el casco urbano y alrededores, para mudarse a departamentos más chicos”, cuenta Rodríguez Dacal. Y agrega: “El pequeño inversor está a la espera de nuevos proyectos desde el pozo. Esta demanda se acelerará debido a que el metro cuadrado de construcción ha bajado entre 25 y 30 por ciento en dólares, por efecto de la devaluación, obteniendo precios finales más competitivos para la venta”.

Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado de las unidades a estrenar en la zona ronda entre los US$1350 y US$2000, mientras que en los proyectos de pozo los precios van entre los US$1100 y US$1500. Por otra parte, este mercado sostiene una fuerte demanda de alquileres, por tal motivo las renegociaciones de los contratos se realizan a precios altos, con ajustes semestrales que oscilan entre el 15 y 20 por ciento. “El precio de los alquileres de los monoambientes parten desde los $6000 mensuales, mientras que las unidades de un dormitorio van desde los $7000 hasta los $12.000, y los departamentos de dos dormitorios oscilan entre los $13.000 y los $20.000. Mientras que las casas de hasta 90 metros cuadrados arrancan en $14.000. Quienes optan por vivir en barrios privados deben afrontar alquileres más altos: una vivienda de entre 120 y 150 metros cuadrados se renta desde los $45.000 mensuales”, cuenta Vivaldo. Tanto Rodríguez Dacal como Vivaldo coinciden en que para generar ventas en este mercado, las inmobiliarias deben contar con propiedades en exclusiva, bien tasadas y ocuparse de lograr una relación fluida con el propietario que le permita trabajar en un plan de marketing del inmuebles que se ofrece. Exponer la misma en todos los portales y fomentar el matching con campañas de adwords, usar las redes sociales y por sobre todo compartirlas son la clave para vender a pesar del escenario macroeconómico.

Los especialistas afirman que las crisis representan puntos de renovación; si bien actualmente existe una demanda contenida por los factores macroeconómicos, esta sigue estando a la espera de mejores condiciones comprar. “La Plata es un sector con mucho potencial no explotado y con nichos de mercado aun por descubrir”, coinciden Vivaldo y Rodríguez Dacal.

Por Leandro Murciego, Sábado 13 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION