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Necesidad de usar otras herramientas

Siempre se ha dicho que el sector inmobiliario es procíclico. Cuando la economía crece, el sector acompaña, pero a un ritmo superior; cuando la economía se detiene, el efecto en el mercado inmobiliario se ve potenciado. Está claro que la macroeconomía no ayuda.

No obstante es en estas coyunturas cuando más debemos agudizar el ingenio también para el sector inmobiliario que debe recurrir a las herramientas de la microeconomía, entre las que se encuentra el Cedin, que ayudó a que se concretaran operaciones que probablemente nunca se hubiesen realizado. Fueron 500 millones de dólares, no es la panacea, pero sin el Cedin serían miles de operaciones menos.

Desde el sector inmobiliario se está trabajando para agilizar las operaciones haciendo un mejor uso de esta herramienta de pago para que sea más difundida y aceptada por las partes, y que se genere a través del Cedin mayor cantidad de transacciones comerciales. Por eso -y a fin de promover su uso- se solicitó que se amplíen los casos en que los Cedin se puedan aplicar, es decir, transformados en dólares billete. Entre otras medidas se sugirió extender su utilización a las cesiones de boleto de compraventa y a los contratos de adhesión a fideicomisos ya terminados, con entrega de posesión y precio íntegramente pago.

También se busca un mecanismo de verificación, aplicación y pago ágil, ya que hoy es frecuente que el procedimiento lleve no menos de 4 o 5 horas, lo que genera mucha inquietud a las partes involucradas en la operación. Es necesario implementar cambios para que el uso de los Cedin logre cautivar a los interesados, ya que la reactivación de la actividad inmobiliaria es fundamental para el desarrollo económico del país.

Esta semana también asistimos al regreso de los planes de ahorro inmobiliarios, una herramienta dirigida a la clase media, que permiten mes a mes ir construyendo un capital y al cabo de un tiempo acceder al dinero para comprar o construir un inmueble por sorteo o licitación. Es un instrumento muy utilizado en el sector automotriz. Todos queremos condiciones más favorables; mientras tanto, no bajemos los brazos y utilicemos las herramientas que tenemos a nuestro alcance para que el mercado no se detenga.

Por Mario Gómez (director de especialización de desarrollo de emprendimientos inmobiliarios del ICI) para LA NACION, Sábado 26 de julio de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Zona que crece en el Distrito Audiovisual

Se advierte un cambio progresivo con propuestas gastronómicas y boutiques de diseño, entre otras.

El próximo 21 de septiembre Colegiales cumple 125 años; sigue creciendo y está más joven que nunca. A partir de la instalación de las productoras y la constitución del llamado Distrito Audiovisual, la zona sumó a sus atractivos y a sus residentes tradicionales cantidad de visitantes que llegan allí para trabajar, visitar algunas de las muestras del Dorrego o el renovado Mercado de Pulgas. Así, este retazo porteño sumó importantes edificios de oficinas y nuevos o reciclados locales comerciales que ya no se limitan a las arterias principales y otorgan al barrio un peculiar movimiento interior, con interesantes propuestas gastronómicas, pequeñas boutiques de diseño y gran cantidad de posibilidades para satisfacer tanto las necesidades de los residentes como las de quienes llegan a trabajar o de paseo.

“Colegiales crece de manera sostenida tanto en lo que hace a viviendas como en lo comercial. Históricamente siempre fue un barrio residencial y de construcciones bajas, pero hace algunos años que viene levantando su demanda para proyectos comerciales, en especial en el corredor de Álvarez Thomas desde Elcano hasta Lacroze. Creo que el barrio está en alza y que tiene una identidad definida que asocia en armonía algunos intereses propios de Palermo, Belgrano y Chacarita. Por si esto fuera poco, hoy se suman a la movida del barrio productoras grandes, medianas y pequeñas que hacen al polo audiovisual y le dan un toque cool a esta geografía porteña”, dice Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces. En igual sentido opina Manuel Mel, que del Departamento de Ventas de Mel Propiedades informa: “El Distrito Audiovisual de Colegiales crece cada día más; muchas productoras se instalaron en la zona no sólo por sus beneficios impositivos, sino también por su privilegiada ubicación dentro de capital, con buenos accesos, ya sea por avenida Juan B. Justo como por avenida Córdoba. Colegiales se caracteriza por tener importante oferta de casa y PH. Este último es un tipo de propiedad muy buscada, lo mismo que ciertos edificios nuevos con no más de 4 pisos, cuyos proyectos ofrecen departamentos tipo loft aptos profesionales, muy buscados para las oficinas, dado que pueden dividirse según distintas necesidades”.

El tema es que esta ola audiovisual acerca gente al barrio, sea durante la jornada laboral, el after office o los fines de semana. “Hay buena demanda de oficinas y también de locales para el rubro gastronómico, pero en este último caso, la poca oferta obliga a reciclar viejas casas o encarar nuevas construcciones”, retoma Beigel, con fuerte presencia en Colegiales y fundada hace más de 40 años. Según Manuel Mel, “los locales para el rubro gastronómico suelen ubicarse sobre las avenidas o muy próximos a ellas por un tema de habilitación y movimiento peatonal, pero los costos de la zona según el proyecto no deberían superar los 2600 dólares el m2 nuevo. En relación a dos de los barrios lindantes, Belgrano y Palermo, este es un valor muy competitivo dentro del mercado a estrenar”. Seguí leyendo “Zona que crece en el Distrito Audiovisual”

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Un barrio que conserva su identidad

Por sus 640 manzanas es considerado el Jardín de la Ciudad, donde existen obras en ejecución y otras en vías de finalización.

Calles anchas, casonas y edificios antiguos bien conservados, rodeados de abundante forestación, llevan a imaginar el esplendor de la Argentina a principios del siglo XX, con plazas limpias y vecinos que las disfrutan. Además de colegios, comercios y transportes que sostienen un ritmo de vida más tranquilo, hacen de Villa Devoto su lugar en el mundo para mucha gente.

“En los últimos años, el desarrollo inmobiliario ha evolucionado de manera favorable según la característica residencial premium que Devoto posee, con dos etapas: la primera, muy fuerte hasta hace dos años y la otra, hasta la actualidad”, dijo el cotitular de Sotelo Propiedades, Javier Sotelo.

En esta misma línea, Rodolfo Peña, representante de Peña Molina Propiedades, comentó: “El movimiento principal en los últimos cinco años fue de departamentos de uno y dos dormitorios sobre avenidas, y de unidades importantes en la zona más residencial”. Los desarrollistas buscan estas zonas con menor densidad de unidades por parcela y lotes más amplios por manzana, principalmente en el perímetro de las avenidas Beiró, Lastra, General Paz y San Martín hasta Beiró otra vez. Y dentro de este perímetro, en las zonas aún más exclusivas como los alrededores de la plaza Arenales, y las cercanas a las diagonales Enciso y Lincoln.

Por sus 640 manzanas, Villa Devoto es considerado el Jardín de la Ciudad en sus 640 manzanas, donde existen obras en ejecución y varias por terminar. Los emprendimientos en el barrio se diferencian entre los edificios de vivienda en altura, según donde se emplacen y su zonificación catastral. Algunos ewdificios se desarrollan entre medianeras, de cinco a nueve pisos y con unidades de hasta de tres ambientes sobre las avenidas San Martín, Beiró y Mosconi. Y los edificios premium, de menor altura hasta cuatro pisos, y densidad de unidades de vivienda de más de cuatro ambientes, mayor superficie y equipamiento. Por ejemplo, en departamentos estándar de dos ambientes tienen un valor aproximado de 2000 dólares el m2 en etapa de obra y 2500 dólares terminados a estrenar. Un tres ambientes cotiza desde 3000 dólares el m2, valor que se aplica a las zonas más exclusivas.

Cuentan los brokers que en el barrio no hay parcelas sin construcción; en cambio están aquellas con casas antiguas, ya demolidas o sin mantenimiento, que por su ubicación son factibles de un proyecto multifamiliar en altura si lo permite el Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires. Según la ubicación, el valor de incidencia de la tierra en zonas no tan residenciales es desde 500 dólares el m2 y en zonas exclusivas, desde 800 dólares el m2.

Sin embargo, para Diana Jakim, cotitular de la Inmobiliaria Eduardo y Diana Jakim, debido a algunas normativas de edificación, “la construcción ha caído porque en Villa Devoto no queremos más m2 de altura, pero sí que haya más m2 factibles de realizar. Se ve afectada la venta de casas que se abandonan porque no pueden comprarlas ni para vivienda porque están destruidas, pero tampoco para construir edificios. Deberían reverse y actualizar estos aspectos de las normas vigentes”. Destacó que en la actualidad, muchos constructores e inversores alquilan a valores razonables y cuidando los gastos, dando como ejemplo un tres ambientes con dependencia o cuatro, que se alquilaría desde 10.000 pesos, libre de gastos.

En cuanto a los valores de las casas, el rango de precios es amplio, pero como ejemplo puede haber desde 300.000 dólares con terrenos de 300 m2. Y “las casas que se construyen son exclusivamente para comitentes genuinos para casa propia”, afirmó Peña.

Casonas de muy buen nivel, pero también edificios de pocos pisos.

Respecto de las zonas comerciales, aquellas con mayor densidad de locales están sobre las avenidas San Martín y Francisco Beiró, con locales de mayor superficie, grandes marcas o cadenas comerciales. Además tiene los focos comerciales clásicos: el lindero a la plaza Arenales (Fernández de Enciso, Nueva York, Mercedes); avenida Beiró y Sanabria; la zona de la estación Devoto del ferrocarril San Martín, y la calle Segurola, donde la rotación es poca por la trayectoria de muchas de las firmas allí instaladas.

“Los locales bien ubicados tratan de mantenerse cerca de la plaza. Los chicos con un frente de 6 x 8 de fondo se alquilan desde 8000 pesos. El alquiler de estos espacios bajó hasta un 20% en la zona comercial de Cuenca y más, si están fuera de la zona comercial”, comentó Jakim.

“La tranquilidad, seguridad, sus espacios verdes, casas y calles conforman un trazado urbano que se acerca más a lo que el público demanda actualmente, una mejor calidad de vida”, concluyó Sotelo. Seguí leyendo “Un barrio que conserva su identidad”

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El Cedin vuelve a subir a escena

Un regreso ¿con gloria? La referencia va en una dirección: la nueva presentación del Cedin -ese certificado que se utilizó en la intermediación inmobiliaria para la adquisición de propiedades y que surgió como necesidad luego de haber sido implementado el cepo al dólar- pretende regresar renovada, según trascendió del anuncio del Gobierno. Es probable que esta idea surja además como respuesta a un requerimiento de las cámaras más importantes que representan al sector, que consideran necesario que se implemente alguna medida para reactivar el mercado. En el caso del Cedin será fundamental que se articule una mejor coordinación durante la operatoria en la que participen los bancos. Las entidades inmobiliarias manifestaron recurrentemente su preocupación por la situación de la actividad y esperan que se establezca un canal de diálogo con las autoridades para encontrar nuevo rumbo para este mercado que tiene detrás una de las industrias más poderosas, como es la construcción. Son bienvenidas las iniciativas en ese sentido, pero con la vuelta del Cedin, ¿será suficiente para lograr dinamizar el sector? Habrá que evaluar qué sucederá a partir de la semana que viene con la respuesta de la demanda. De todos modos hacen falta sumar otras herramientas para salir del lento comportamiento del mercado. Una -también muy esperada- es la oferta del crédito genuino, del que por el momento no se hace referencia, y será así probablemente hasta que -entre otras medidas- se logre bajar la inflación que tanto daño genera en la vida diaria.

El sol de agosto predispone a las buenas ideas. Cafecitos mediante entre amigos y profesionales de la actividad dejaron trascender que en el devenir de esta industria, reconocidos inversores o desarrollares avizoran tenues cambios que son esperanzadores, no porque resuelvan en lo inmediato la problemática expuesta, sino porque se interpreta como un resurgimiento que llevará su tiempo, pero que puede gestar los primeros atisbos de un tiempo mejor, que no está tan lejos. Sin demasiados datos concretos, algo bueno se vislumbra cuando determinados actores, de larga trayectoria, sagaces conocedores del mundo financiero y del Real Estate, se animan a predecir que el cambio no sólo es posible, sino que ciertos indicios permiten predecir que el mercado, con su vital capacidad de reacción, está listo para el nuevo despegue ni bien las primeras señales aparezcan en el mundo de los negocios.

Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 9 de agosto de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Locales – Sube la vacancia en Palermo SoHo

Los alquileres altos generan la rotación de las marcas; el rubro de la indumentaria lidera la demanda.

Si bien la plaza comercial de Palermo SoHo está en etapa de recambio y acomodamiento, los negocios no comercializan como hasta hace dos años, influidos por los cambios económicos que no fueron satisfactorios para las ventas de los artículos que se ofrecen en este barrio porteño. Esta situación hizo que varias marcas piensen mucho a la hora de renovar sus contratos, sumado a las altas pretensiones de los propietarios cuando deben renegociar un acuerdo por el alquiler.

Dentro de esta realidad la zona es muy buscada, pero presenta un índice alto de vacancia. “Este foco comercial con eje en las calles Gurruchaga y Aguirre transita por el momento de mayor vacancia de locales de los últimos años. Actualmente llega a un 10% en ambos casos”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente de la división de locales de L. J. Ramos Brokers.

De los rubros que buscan este punto porteño, el predominante es la indumentaria, al que se suman algunos pedidos vinculados con lo gastronómico.

En relación a los metrajes que se solicitan, Federico Salem, agente inmobiliario en Remax/Más, explicó: “Los pedidos son para los comercios de venta minorista, en locales de 100 a 130 m2. En cambio, en el rubro gastronómico los metrajes que se solicitan promedian entre los 145 y 150 m2”.

Otra cuestión que se negocia mucho por esta época son los contratos de locación. “En este aspecto hay una lucha diaria entre el potencial inquilino y el propietario, ya que el primero quiere hacer el contrato lo más extenso posible, y así asegurarse de algún modo el recupero en mayor cantidad de tiempo. Mientras que por el otro lado, los propietarios quieren acceder al máximo hasta los tres años que marca la ley para este tipo de contratos, y aprovechar esa renovación para ajustar el contrato después con otra realidad a la que se firmó inicialmente”, dijo Salem.

Estas situaciones y las bajas en las ventas han hecho que se generen rotaciones constantes de las marcas, pero con el mismo perfil comercial. “Por lo general, en un local usado para gastronomía, con las conexiones realizadas y con un público que tiene mentalizado el espacio con un lugar gastronómico, es más fácil llevar a un cliente del mismo rubro que de otro (aunque hay excepciones). Algo similar ocurre con la indumentaria y con el resto del sector”, agregó. La ventaja comercial clave es la sinergia que se genera al estar rodeado de marcas de la competencia. “En este caso, la indumentaria genera que ambos focos sean elegidos por la gente que sabe que en un lugar tiene todas las marcas a disposición. Le permite comparar, buscar precios y hasta conocer las firmas nuevas que, en su mayoría, se instalan en la zona como punto de partida para posicionarse en un mercado muy competitivo”, dijo Beccar Varela. Seguí leyendo “Locales – Sube la vacancia en Palermo SoHo”