La falta de espacios para estacionar o guardar los autos, cuya producción no para de crecer, impulsa el incremento de los valores de venta o alquiler hasta cifras disparatadas.
Primero, las bajas tarifas obligaron a que muchos edificios de cocheras o playas de estacionamiento cerraran sus puertas; ahora, si bien se recuperó el rendimiento y sobran inversores para desarrollarlas, apareció el problema de la falta de espacio para construirlas. En el medio, siempre, está el padecimiento del automovilista que no encuentra adónde hacer dormir su vehículo por la noche o adónde estacionar durante el día en los barrios con más movimiento de la Capital y el Gran Buenos Aires.
El interés por la inversión en este rubro renació por el crecimiento de la demanda y las tarifas, que subieron el 20% en 2010 y que con el reajuste salarial del 33% para los empleados aumentaron el 30% este año. Así, en la avenida Córdoba se encuentran valores por hora para estacionar entre 13,20 a 15 pesos; en Viamonte llegan a 14 pesos, y en Recoleta rondan los 15 pesos. Panorama que certifica el arquitecto Agustín Walger, de Lépore Propiedades: “Los inmuebles con destino para cochera se encuentran en extinción por el auge de desarrollos inmobiliarios para vivienda; por eso, los valores de estas fincas treparon muy altos, así comercializamos una propiedad en Hipólito Yrigoyen al 3200, que está funcionando como garaje, pero donde se pueden construir 2300 m2”.
Palermo y Barrio Norte son dos de los sectores con mayor demanda “por el cambio de vida que se muestra hoy, porque antes la familia tenía sólo un auto; hoy, con mejor nivel económico, el hombre tiene uno, otro su esposa y un tercero alguno de sus hijos, por eso una sola cochera por departamento resulta insuficiente”, comenta Horacio Cavia, representante de la firma Toribio Achaval. Y agrega: “Para solucionar en parte este problema y con un mayor rendimiento para los inversores, la tendencia es que en los nuevos emprendimientos se construyan cocheras en un par de niveles en el subsuelo, más la planta baja y el primer piso, con un sector para los propietarios y otro para usuarios externos, más un ingreso independiente por razones de seguridad, como el que hemos comercializado en Pueyrredón y Juncal”.
En Caballito sucede algo similar, según el arquitecto Walger: “Para beneficio de los desarrolladores, comercializamos un edificio en Federico García Lorca 55, con cocheras en dos subsuelos, planta baja y en los dos primeros pisos, y sobre esta base departamentos del 3° al 14º piso. Para diferenciar los consumidores, se dejó una planta de uso exclusivo para los propietarios de departamentos”.
Por este barrio los valores par
a adquirir una cochera varían entre 16.000 y 18.000 dólares la descubierta, y de 20.000 a 25.000 dólares la cubierta. Los alquileres mensuales se cotizan desde 400 a 550 pesos en Almagro; 400 a 600 pesos en Caballito y Belgrano (dependiendo si es descubierta o cubierta), y entre 600 a 800 pesos o más en Barrio Norte, Recoleta y Palermo; en microcentro se cotizan a un promedio de 550 pesos.
Entre los edificios exclusivos de cocheras que quedan en la ciudad es destacable uno en Palermo, sobre Ortiz de Ocampo entre Las Heras y Avenida del Libertador: fue construido hace 12 años, consta de 10 pisos, funciona las 24 horas todos los días, está equipado con grupo electrógeno y tiene algunas cocheras disponibles a la venta entre 27.000 y 30.000 dólares.
“Es destacable que el estacionamiento lo maneja una máquina automática computarizada importada de Italia, que opera por medio de una tarjeta magnética personalizada que presenta el conductor en la entrada, depositando el vehículo en un plato giratorio que se adapta a las medidas del rodado, que lo transporta al elevador para depositarlo donde correspondiere, como si fuera un robot. Para retirarlo, el propietario presenta la tarjeta en el lector y con una operación similar se lo entrega a la salida del lugar”, explica Horacio Cavia. Esto otorga mayor seguridad en cuanto a robos y a que nadie lo pueda dañar.
Lotes, en falta
Para comprar un lote para construir cocheras y que sea rentable se debe conseguir uno de por lo menos 17,32 m de ancho (doble frente) por 35 m de fondo, en una zona atractiva y ubicada en dirección al tránsito, para que sea directo el ingreso y egreso. En Capital no hay incidencias inferiores a 200 dólares el m2. Por eso, como mínimo el costo de inversión puede ser de 300.000 dólares por la tierra más los gastos de construcción, que rondan los 600 dólares el metro cuadrado.
“El negocio del estacionamiento es rentable; dentro del mercado inmobiliario es la gallinita de los huevos de oro -destaca Alberto Súcari, de la firma Ecococheras-. Sucede que el ritmo de crecimiento de la industria automotriz no es acompañado por la creación de cocheras; además, se suspendió la obra debajo de la plaza Las Heras, sólo continúa la de la plaza de Pueyrredón y Las Heras.”
Horacio Enricci, de Enricci Propiedades, confirma: “Con una inversión menor, las playas ofrecen una aceptable rentabilidad del uno por ciento mensual; en Monserrat y Constitución aún se consigue algún terreno, aunque están sobrevaluados porque ahora los desarrollos inmobiliarios vienen para el sur porteño”.
Trascendió que entre los argentinos y extranjeros inversores en cocheras figura Julio Cruz. El ex goleador de Banfield, River, Feyenoord, Inter y la selección argentina adquirió dos playas cubiertas por Congreso y una en San Telmo en los últimos años.
Juan Manuel Raimundo,28 de mayo de 2011.
Publicado por La Nación.