Impulsados por la alta demanda de la oferta usada, los desarrolladores buscan oportunidades en el emblemático corredor; la ubicación y su amplitud mejora la luminosidad y las vistas de las unidades; los precios.
El Congreso, el bar notable Los Galgos, la Confitería del Molino, la Escuela Normal Sarmiento y la plaza Rodríguez Peña. La emblemática avenida Callao concentra algunos de los edificios históricos más reconocidos de la ciudad de Buenos Aires. Por su buen acceso y su mix de oferta educativa, comercial y oficinas, e l clásico corredor logró convertirse en una de las zonas predilectas de los porteños de nivel socioeconómico alto, sobre todo en el tramo que va desde desde la avenida Santa Fe hacia el Bajo. “Desde Córdoba hasta Libertador, se convierte en una zona residencial de categoría o de prestigio, elegida por familias numerosas o con alto poder adquisitivo”, explica Valeria Soldati, gerente de la sucursal Recoleta de la inmobiliaria Soldati. Sin duda, una de las principales fortalezas del corredor es su ubicación central y su fácil acceso tanto a la zona Norte y al centro de la ciudad, además de su proximidad con avenidas estratégicas como Libertador, Santa Fe, Córdoba, Corrientes y Rivadavia. Los inmobiliarios se animan a marcar cuatro segmentos diferentes con usos y targets bien específicos: desde Rivadavia hasta la avenida Corrientes, el perfil es más comercial y residencial con gran influencia del Congreso y del movimiento bancario. Entre Corrientes y la avenida Santa Fe, hay gran oferta de actividades educativas, con componentes comerciales y residenciales de target medio. A partir de la propia Santa Fe y hasta Las Heras conviven la oferta comercial y residencial del segmento medio y medio alto con una mayor afluencia de propuestas de gastronomía de mayor nivel que en el anterior tramo. Mientras que desde Las Heras y hasta Libertador se concentran los edificios residenciales de target alto.
Tomás Seeber, vicepresidente de la inmobiliaria RG Montes, añade algunas características más: “Tiene una amplitud poco frecuente en Recoleta que mejora la luminosidad y las vistas. En el cordón que va hasta Quintana, las unidades que dan al frente incluso tienen panorámicas al río. Asimismo, tiene muy buenos edificios construidos en la belle époque y una tradición de categoría que genera un aspiracional de pertenencia”. “Su tradición ha sido siempre residencial y se caracteriza por los edificios construidos por los mejores arquitectos de época, el mantenimiento en general y los locales comerciales la hacen especial”, analiza Carmen Baigorri. gerente de la sucursal Recoleta de Toribio Achaval, quien agrega que en 2009 la avenida fue declarada área de protección histórica por el Gobierno de la Ciudad.
Lo viejo, lo antiguo y lo nuevo
Callao está dividida tradicionalmente en tres zonas, y así lo detalla Soldati. La primera va desde la avenida Libertador hasta Santa Fe, donde el precio por m2 de las unidades usadas, en promedio, está en los US$3300. “Allí se encuentran edificios compuestos, en su mayoría, por pisos o semipisos que van desde los 140 hasta los 300 metros cuadrados, con algunos que exceden esos metrajes”, detalla y añade: “En esta área hay pocos inmuebles con unidades más pequeñas, que son muy solicitadas tanto por usuarios finales como por inversores, con valores que en muchos casos superan los US$3800 y US$4000 por m2”. Baigorri agrega que los departamentos medianos de entre 120 y 150 m2 también son muy requeridos. “La oferta nueva entre Las Heras y Libertador se ofrece entre US$5200/m2 y US$ 7100/m2”, detalla.
Desde la avenida Santa Fe hasta Córdoba, el metro cuadrado baja hasta los US$2600, afirma Soldati, y desde allí hasta Corrientes, a los US$2300. “En esta zona hay una mezcla de pisos y unidades un poco más pequeñas y también hay algunos casos de unidades comerciales o con utilización mixta”, apunta. Finalmente, desde Corrientes hasta Rivadavia, el metro cuadrado promedia los US$2000. “Allí la mayoría de las unidades están destinadas a oficinas y los tamaños son muy variados”, describe.
Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, Callao es una avenida donde “lo usado bueno tiene más valor que lo nuevo”. Señala que, en la zona delimitada desde Las Heras hasta la calle Posadas, puede haber departamentos de hasta US$7000 por m2. “Esas unidades tienen que estar recicladas y bien mantenidas. Son como joyas, propiedades únicas, porque no hay otra avenida como Callao y además no hay posibilidad de repetir esos edificios en otros lugares de la ciudad. El corredor tiene el valor de lo clásico y lo suntuoso, que no tiene que ver con una elección de gente mayor sino que también hay personas jóvenes que valoran los techos altos, las molduras buenas y el estilo de antaño”, apunta.
A su vez, Goldszer resalta el dinamismo del mercado del usado impulsado por los créditos . “Las unidades usadas se demandan porque tienen valor de mercado, son departamentos apto crédito porque están terminados y escriturados aunque claro está depende de los montos ya que están atados a los límites que establecen los bancos”, afirma Goldszer.
Seeber reconoce que es una avenida “con pocos terrenos como para modernizar su oferta residencial desde cero”, pero que sí puede darse “una tendencia que se ve en ciudades como Nueva York o Madrid” en la que desarrolladores compran edificios de categoría residenciales y los reciclan íntegramente, “incluso a veces con la división de unidades grandes en más chicas” y con la incorporación de amenities. “Creo que esta tendencia se viene demorando en el país porque a diferencia de los Estados Unidos o Europa, donde encontrás edificios enteros en manos de un solo propietario, como por ejemplo los fondos de pensión, acá no abundan esos ejemplos y a la hora de negociar hay que hacerlo con un consorcio de propietarios con distintos intereses”, relata.
Un dato interesante es que el corredor también promete cambios en el mix comercial. De hecho la esquina de Santa Fe y Callao donde supo estar el local de la marca de ropa Desiderata fue desocupado el año pasado y sus vidrieras ya tienen los carteles de “alquilado”. El rumor es que se instalará una importante marca de tecnología. Por otro lado, la esquina de Córdoba tendrá un nuevo café de una cadena local. Seeber destaca su oferta gastronómica, con restaurantes que van desde el fast food hasta lo gourmet en versiones peruana o italiana, entre otras, como uno de los pilares de la avenida. Imagina un futuro cercano “en el que se reactive el consumo en la Argentina” y se acerquen “las grandes marcas de indumentaria” a la zona y una gastronomía aun más superadora.
De estreno
Dos nuevos emprendimientos residenciales premium cambiarán su fisonomía. A la altura de la avenida Alvear se construye Callao Clásico desarrollado por CP Group. El proyecto contará con quince plantas y una terraza privada con vistas a Callao, Libertador y el río. Tendrá unidades de dos, tres y cuatro ambientes con o sin dependencia de servicio. En el subsuelo tendrá un gimnasio de última generación, una cava, sauna y spa. Graciela Muradas, gerente de emprendimientos urbanos de Toribio Achaval agrega que a pocos metros de la avenida Callao, sobre Las Heras avanza la construcción de Aberg Cobo que integra una casona de principios del siglo XX. La casa seguirá en el mismo lugar, albergará oficinas en el primer piso y en un segundo viviendas, y pasará a ser la puerta de entrada de un proyecto de diez pisos que se construirá en la parte trasera, “En este caso el metro cuadrado se vende entre US$3690 y US$6700/m2”, detalla la broker.
Otro emprendimiento es OM Recoleta en el que la desarrolladora Northbaires destinará US$80 millones de inversión. El proyecto de usos mixtos de 42.000 metros cuadrados integrará sectores comerciales, de oficinas y residenciales. Tendrá entrada por Marcelo T. de Alvear para las viviendas y por Callao para las oficinas. Matías Botello, director comercial de la compañía, explica que el proyecto hizo un fuerte foco en el estacionamiento, al que dedicó cinco subsuelos. Las 110 unidades, que pueden ser de uno, dos, tres, cuatro o cinco ambientes se entregarán a partir de 2021. En este momento, el metro cuadrado residencial tiene un valor aproximado de US$ 4700. En las oficinas, adelanta Botello una importante universidad privada instalará su escuela de negocios. El proyecto se ubica en el terreno de 3000 metros cuadrados donde supo funcionar el mítico Cine América durante 34 años hasta que cerró en el 2002. “Fueron tres años de negociación -detalla Botello-. En un principio, el propietario de la tierra quería venderla con fines comerciales, pero nosotros pensamos que un proyecto de usos mixtos podía solucionar la escasez de viviendas aggiornadas a la vida actual”. Para el ejecutivo, la avenida Callao tiene “edificios antiguos” de gran metraje que permiten tener cuatro ambientes con dependencia, pero que carecen de espacio suficiente de cochera y que tienen un alto costo de mantenimiento. OM Recoleta también contará con los amenities de un edificio contemporáneo: terraza, SUM, pileta y gimnasio, entre otros. La desarrolladora, mientras tanto, mira otras ubicaciones en Callao hacia el lado de Bajo para un posible segundo proyecto en la zona.
Por Sofía Terrile, Sábado 10 de marzo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION