Desde hace algunos años rige exclusivamente en el ámbito de la Capital Federal, un procedimiento abreviado de desalojo (lanzamiento) de inquilinos que no paguen los alquileres (falta de pago) o con contratos vencidos (vencimiento de contrato), instaurado por la ley nacional 25.488 que reformó el Código Procesal nacional (recordemos que por nuestro complejo sistema federal, cada provincia tiene uno distinto).
Ya destacamos las ventajas del nuevo sistema establecido por los arts. 680 ter y 684 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cual dispone que el juez interviniente, una vez iniciada la demanda y antes de su traslado (notificación) deberá cumplir el reconocimiento del inmueble y, el locador (propietario) podrá solicitar el desalojo inmediato, previo depósito de la caución (fianza real) que fijará el juez, aunque sólo para garantizar el pago de eventuales perjuicios al locatario, de darse el caso que el actor (locador) obtuviera la medida accionando sin derecho (falseando hechos o documentos).
Posibilidad de desalojar inmediatamente fincas (propiedades inmueble) ubicadas fuera de Capital.
Si bien esta norma rige naturalmente sólo en la Capital Federal, es posible aplicarla respecto de inmuebles ubicados en otras jurisdicciones, si en el contrato se convino el sometimiento a la jurisdicción judicial de los tribunales nacionales civiles de la Capital.
Por ello, de alquilarse un inmueble ubicado por ej. en la provincia de Buenos Aires, podrá convenir pactar en el contrato una cláusula expresa para que en caso de litigio, las partes se sometan exclusivamente a la competencia judicial de la justicia de la Capital Federal, donde rige el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que contiene en sus arts. 680 ter y 684 bis el procedimiento de desalojo inmediato. El juicio tramitará en la Capital y el juez ordenará el desalojo mediante rogatorio al magistrado competente en la jurisdicción provincial donde se encuentre ubicado el inmueble. Es evidente la ventaja de pactar esta cláusula en los contratos, sobre todo, en las provincias que no adoptaron un régimen similar, como sí lo han hecho Chaco, Mendoza, Misiones y Tucumán o con parecidos resultados en La Pampa (procedimiento monitorio).
A la hora de convenirse, la prórroga de jurisdicción debe ser absolutamente clara, expresa y taxativa, pues se trata de una excepción al trámite natural del procedimiento.
Prorrogación parcial.
Como también existe la posibilidad que los incumplimientos del locatario no se correspondan con la falta de pago o vencimiento de contrato, entonces cabría prever contractualmente una prórroga jurisdiccional sólo para estos casos y no para los demás supuestos, como abandono, daños y perjuicios, cambio de destino, uso abusivo, etc., quedando para todos estos la radicación del pleito en la jurisdicción judicial natural (tribunales locales).
Analogía.
Aunque la norma no acoge expresamente al comodato, ya hay varios pronunciamientos judiciales firmes, donde se ha aplicado este procedimiento de desalojo inmediato por vencimiento de contrato.
Ventajas.
La posibilidad de pactar en los contratos la jurisdicción de los tribunales de la Capital Federal, beneficia tanto a los propietarios como a los inquilinos, pues aquéllos corren menos riesgos y los plazos de desalojos se reducen notablemente y éstos, porque al aumentar la confianza en el mercado locativo, crece la oferta, disminuyen los alquileres y los requisitos exigidos en fianzas y depósitos dinerarios en garantía.
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h) titulares del
ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS,
TELEFONO. 011-4315-0135
www.abatti-rocca-abog.com.ar
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VI.— BIBLIOGRAFÍA
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Bibliografía.
Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales civiles, laborales, agrarios, ts. I al VII, Colección Abacacía, Bs. As., 1994/2009 (c/CD-ROM)
Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José M. Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Colección Abacacía, Bs. As. 2007 (c/CD-ROM)
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Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (Compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios). Administración – alquileres y reajustes – boletos – bien de familia – cartas documento – cesión – comodato – compraventa – construcción – contratos – donación – fianza – fideicomiso – fondo de comercio – garantías- intermediación – locación – mutuo – notificaciones – obras – pagaré – permuta – precios y ajustes – recibos – reclamos – propiedad horizontal, pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-ROM)
Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y práctica. (Doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación). Alquileres y reajustes – Comodato y leasing – Condena de futuro (desalojo anticipado) – Contratos y convenios – Convenios de desocupación – Desalojo abreviado – Intrusión y usurpación – Ejecuciones – Fianzas – Homologaciones – Intimaciones – Mejoras – Notificaciones – Prórrogas – Renegociaciones y renovaciones – Resolución anticipada. pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Bs. As. 2010 ‑c/CD-ROM).
Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. 504 PROPUESTAS COMPLETAS (Compendio de fórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos u obligaciones). Aceptaciones – aclaraciones – autorizaciones – avisos – certificaciones – comunicaciones – contratos – distractos – garantías -impugnaciones – instrucciones – intimaciones – mandatos – negaciones – notificaciones – protestas – ratificaciones – rechazos – reclamos – reconocimientos – rectificaciones -renuncias – requerimientos – rescisiones – reservas – resguardos – retractos – telegramas – transacciones, pról. Eduardo Gerome, Abacacía, 1ª ed. 2ª reimpr., Colección Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-ROM).