Especialistas proponen una mirada sobre el Real Estate, su evolución y la conexión con la ciudad en un contexto donde se privilegia el cuidado del medio ambiente.
CIUDAD MODERNA Y EFICIENTE
En 1996 Buenos Aires adquirió un nuevo marco político y legal como ciudad autónoma, coincidente con el nacimiento de este suplemento. Es interesante esta coincidencia para analizar este período intenso, cambiante, y que produjo transformaciones importantes en su fisonomía, pero no tanto en términos estructurales.
Prevaleció la inversión privada y la ausencia del Estado y la obra pública para dotar a la ciudad de una plataforma de infraestructura básica necesaria para subir un peldaño en la calidad de vida de sus habitantes. Mantuvo una población constante en número de habitantes, pero con un alarmante envejecimiento y una marcada migración especialmente de jóvenes parejas con niños hacia fuera del perímetro urbano. El número de residentes logró sostenerse únicamente por el ingreso de inmigrantes del interior y países limítrofes, que se asentaron en las villas existentes o que, desplazados de éstas, crearon nuevos asentamientos. En estos años las autoridades porteñas incorporaron a nuestros códigos leyes de seguridad y accesibilidad, entre otras, que han incrementado sensiblemente las superficies propias y comunes de cualquier vivienda. Los 30 metros cuadrados básicos de ayer, son los 50 de hoy, aumentando el volumen construido y con un valor de la tierra que alcanzó récords históricos. La protagonista de los últimos años ha sido la propiedad de la tierra, que por lejos ha sido el negocio inmobiliario más brillante. En esta línea, la densificación y el aumento de altura notable de muchos barrios materializaron lo que nuestro código de planeamiento ya permitía.
La sorpresa ciudadana por estas súbitas transformaciones trajo aparejadas discusiones entre vecinos, autoridades y profesionales de la construcción, llegando a instancias donde intervino la Justicia. Un aspecto positivo de este conflicto fue el debate instalado y la toma de conciencia general del valor de anticiparse a los temas y de que la ciudad es una construcción colectiva que necesita de todos nosotros para cambiar y mejorar. Imagino que algunos de los temas por debatir en los próximos años serán los acuerdos políticos entre la ciudad, la Nación y los municipios bonaerenses colindantes sobre temas como autopista ribereña, seguridad, basura, transporte, tránsito, puerto, cruceros y aeroparque, así como inversiones en infraestructura, equipamiento sanitario, catalogación y protección de nuestro patrimonio artístico y arquitectónico, y mecanismos que permitan su revitalización o reutilización, la sostenibilidad de la ciudad y la producción de fuentes de energía con recursos renovables y privados.
El autor es presidente de la Sociedad Central de Arquitectos y director de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UP
Por Daniel Silberfaden
SER SUSTENTABLES, INDISPENSABLE
¿Por qué Microsoft compró Skype? Habrá razones de sobra, pero parecería que sólo una es clave: la desaparición del teléfono celular del que dependemos a diario ya dejó de ser una fantasía lejana y Microsoft, a través de la plataforma Skype, quiere liderar el futuro mercado de las comunicaciones interpersonales. Hace 15 años nadie lo hubiera imaginado. También hace 15 años, cuando se habló por primera vez de la construcción sustentable y de su futuro protagonismo en el mercado de la construcción, muchos se miraron sorprendidos. Hoy, en el mundo desarrollado y también en países periféricos quienes buscan liderar el mercado no dudan en proyectar y construir en forma sustentable. Esto implica utilizar la menor cantidad de recursos posibles, en un ambiente de trabajo seguro -libre de incidentes y lesiones-, y muy especialmente, operar lo construido afectando lo menos posible el medio ambiente. No habrá que esperar otros 15 años para enfrentarnos con situaciones en las que no existirá alternativa a que los diseños se realicen en tres dimensiones con una plataforma integrada de gestión del proyecto que nos permita computarlo, presupuestarlo, planificarlo, programar su ejecución y operarlo. Todo, sin duda, en forma sustentable. Hasta hace poco hablábamos de que la diferenciación que un proyecto podía tener en el mercado era ser calificado como verde. A corto plazo no habrá opción: o diseñamos y construimos sustentablemente, o estamos fuera del mercado. Un interesante desafío.
El autor es profesor titular de Gestión de Proyectos (FADU-UBA) y director general de Lend Lease para América Latina y el Caribe
Por Eduardo Sposito
LA VIVIENDA, TEMA CENTRAL
Un mercado que desde hace diez años dejó de pensar en los demandantes reales y se enfocó exclusivamente en captar el dinero de inversores bajo diversos argumentos, en su mayoría equivocados, no es sustentable y se agota en sí mismo. Esta distorsión genera muchas oportunidades para quienes estén dispuestos a moverse en dirección contraria al rebaño, lo cual suena lindo, pero no es tan fácil de implementar, ya que es necesario tener visión, saber transmitírsela a los inversores y tener capacidad de gestión, habilidades que la mayoría de las empresas perdieron durante estos años.
En los próximos años, las condiciones del mercado van a ser menos favorables que hasta ahora, y eso que en un país normal sería una mala noticia para el nuestro creo que es positivo, ya que todo el dinero inversor que entró en los últimos años sólo sirvió para recalentar el mercado de tierra; concentrarse en tipologías para satisfacer al inversor, pero no a la demanda real, e inflar el precio de las propiedades. Como resumen de lo que pasó, tenemos un déficit habitacional que no para de crecer; muchas más familias de clase media convertidas en pobres, en términos habitacionales, y enormes sumas de dinero de inversores en negocios que vaya a saber cómo terminan.
Para que nuestro sector sea sustentable, más allá de lo que nos debería importar como ciudadanos, deberíamos tomar conciencia, proponer y reclamar al próximo gobierno que incluya el tema de la vivienda en una agenda de trabajo y no sólo en los discursos, porque a diferencia de años pasados y no sólo acá, sino en el mundo, la vivienda y el acceso a la tierra urbana serán uno de los grandes problemas por resolver y fuente de conflictos. En la Argentina deberían construirse no menos de ocho viviendas anuales por cada 1000 habitantes, y a diferencia de otros países de la región que con mucho esfuerzo ya han logrado ubicarse en ese nivel, el nuestro sigue muy por debajo a pesar de tener los recursos públicos y privados para hacerlo realidad en un plazo muy corto.
Podemos imaginar muchos escenarios de negocios para los próximos años, pero si no abordamos desde una visión integral el problema de la vivienda, el funcionamiento de las ciudades y la producción de tierra urbana, vamos a estar en problemas.
Si el debate sigue siendo si es mejor comprar tierra en Palermo SoHo o en Palermo Hollywood vamos a estar pronto en problemas y no sólo económicos.
El autor es director regional de EY Real Estate Group América Latina.
Por Miguel Pato,14 de mayo de 2011.
Publicado por La Nación.