En lugar de invertir fondos en la construcción de viviendas, hay que subsidiar las cuotas y/o las tasas de interés de los créditos bancarios.
De este modo habría diez veces más beneficiarios con los mismos fondos.
El Gobierno está impulsando una nueva línea de créditos hipotecarios que permita construir más viviendas y mejorar las condiciones de acceso a la misma de los sectores de ingresos medios. Este objetivo puede lograrse cambiando de modelo, apalancando los recursos disponibles, que seguramente provendrán de los fondos previsionales, como suele ocurrir en otros países del mundo.
Mientras en el esquema actual los fondos que los bancos reciben de la ANSES se invierten en la construcción de las viviendas, es necesario que esos fondos se apliquen al subsidio de las cuotas y/o de las tasa de interés, instrumentando canales de captación de recursos de ahorristas a través de certificados de ahorro o títulos, de manera de acceder al mercado bursátil por parte de los bancos que participen del programa.
Así, el subsidio aportado por el Estado se limita a pagar la diferencia de puntos de la tasa de interés o la diferencia de cuota establecida, que deberá de ser nominal por única vez; y temporal en base a la verificación de la situación socio-económica del comprador.
Para graficar la propuesta imaginemos una viga o palanca con un apoyo central, en que una punta tenga una vivienda cuyo precio de $ 100, para levantarla y lograr el equilibrio tenemos que aplicar una carga de $ 100, en este caso los brazos de la palanca son iguales.
Cambiando el modelo adoptamos lo que afirmó Arquímedes hace 2.000 años: “Dadme un punto de apoyo y moveré la tierra”. Por ello, para levantar una vivienda de $ 100 corremos el punto de apoyo hacia la izquierda y lo ubicamos de forma que la relación de brazos sea b = 10a debiendo aplicar fuerza de $ 10, con lo cual financiaríamos 10 viviendas de $ 100, en lugar de una con los mismos recursos disponibles. Se puede así construir 10 veces más, según el largo que se establezca a los brazos de la palanca.
Construida la vivienda, si el 20 o 25% del ingreso mensual del aspirante más su grupo familiar no alcanza para pagar las cuotas resultantes aplicando la tasa de interés de mercado, el Estado debiera otorgar un subsidio a la cuota y/o a la tasa de interés y/o encajes diferenciales que permita el acceso a la vivienda por ese aspirante. El comprador deberá demostrar su encuadre a aquellos que estén en condiciones de ser sujetos de crédito subsidiado. Y aplicando ese subsidio a cada cuota no hay que desembolsar el crédito total sino en las cuotas mensuales resultantes.
¿Por qué el subsidio? Como se recordará, después de la debacle del 2001 se lanzaron varios planes de créditos para la compra de vivienda. A pesar de que el BCRA autorizó el financiamiento de hasta el 100% del precio de la unidad y que se afectara hasta un 40% de los ingresos familiares, hubo un gran sector de la población que no pudo acceder a estas líneas de crédito.
Una demostración de que lo que espera el sector medio son los créditos que anunció el Banco Hipotecario con fondos de la ANSES: el día del lanzamiento se presentaron, para postularse, cerca de 200.000 personas. Pero, como informaron los medios periodísticos, “muchos quieren, pero casi la mitad reconoce que no pueden pagarlos”.
El problema no es de vivienda sino de salarios. Del análisis de los índices que elabora la UADE, relacionado y graficado, surge que desde julio de 1994 hasta diciembre de 2001 el poder de compra del m2 y el costo de construcción tuvieron la misma tendencia; pero, a partir del enero 2002, el salario tuvo una caída del 40% y el costo de la construcción fue creciendo. Esto significa que, actualmente, el poder de compra del salario es solo del 46,2%. O sea que se necesitan 2,5 salarios para comprar un m2.
Como se recordará, la debacle de 2001 afectó al sector de la construcción. La brecha entre el costo de la construcción y el poder de compra del salario se fue incrementando, y hoy es 7.5 veces más profunda.
Para comprar una vivienda de 60 m2, una persona necesitaría 150 sueldos, pero como tiene que atender sus consumos diarios una afectación del 25% de sus entradas, resultaría en una hipoteca a 600 meses, es decir, a 50 años.
Si se tiene en cuenta que la edad promedio de los sujetos de crédito es de 35 años, éste quedaría comprometido hasta los 85 años, cosa que es un verdadero desatino… Que podría resolverse otorgando un subsidio explícito a la demanda por una única vez.
* Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros
Por Ing. Moisés Resnick Brenner, 23 de agosto de 2010.