Inversión
Pese a que el escenario no es el más auspicioso en estos días, la demanda con diferente capacidad de ahorro elige apostar por este rubro. Los preferidos: el clásico departamento chico, las cocheras y la participación en fideicomisos
A falta de otras opciones en el mercado financiero, el Real Estate ofrece a los inversores la posibilidad de obtener, si bien menores que en otros años, atractivas rentas. Los fideicomisos al costo, la compra de departamentos para ponerlos en alquiler y las cocheras son hoy opciones elegidas para el refugio del dinero.
En los últimos siete años la frase el ladrillo no defrauda fue una de las más repetidas en los círculos de inversionistas. Y a la luz de los acontecimientos de los últimos dos años, la muletilla parece no dejar lugar a dudas. Si para muestra basta un botón, quien en 2002 compró un departamento en Palermo y pagó 650 dólares el metro cuadrado, a precios actuales ganó un 250% en dólares. Y si bien puede argumentarse que 2002 no sirve a los efectos estadísticos debido a que el país estaba en plena devaluación, veamos qué sucedía en 2003: hoy su capital se incrementó un 135%, número por demás atractivo.
Ante la falta de crédito para el segmento que más lo necesita, fuentes del mercado aseguran que actualmente el Real Estate crece en la Argentina porque los sectores sociales de alto poder adquisitivo siguen apostando a los ladrillos como inversión de largo plazo debido, entre otras cosas, al poco interés que se paga por el dinero o por la volatilidad de los mercados en la Bolsa.
Roberto Tizado, presidente de la firma homónima, expresa: “Cuando se habla de renta hay que saber que hoy los departamentos en alquiler logran una rentabilidad del 5 al 6 por ciento anual sobre el capital invertido, a la que se le debe sumar la valorización del activo. Si bien el dólar va perdiendo poder de compra aquí y en el mundo, además de la renta se obtiene un porcentaje de revalorización en dólares del 5 al 10 por ciento, dependiendo de la actuación del billete norteamericano. Si se ingresa en un emprendimiento desde el pozo , se pueden obtener rentas del 20 al 30 por ciento. La mayoría de los emprendimientos se financia con el aporte de los compradores”.
Al respecto, Tizado aconseja comprar unidades chicas, “ya que tienen un universo de compradores más grande; cuanto más grande es el departamento, más lenta la venta”.
En el mercado inmobiliario existen diferentes tipos de inversores y con distintas motivaciones que alimentan la apuesta al segmento residencial. Por ejemplo, el pequeño y mediano inversor es aquel que decide ahorrar en ladrillos, no sólo como refugio, sino para asegurarse una renta futura. Este grupo no quiere correr riesgos, por eso apuesta a zonas seguras, y compra en pozo sin ser necesariamente parte del negocio desarrollista; es decir, compra unidades a precio fijo que serán pagadas durante la construcción con la intención de quedarse con ellas para una renta o uso futuro.
Hay otros que participan del desarrollo de nuevos emprendimientos corriendo los riesgos inherentes, aportando en la primera etapa (con la compra del terreno), y vendiendo para reiniciar el proceso. Estos no sólo buscan seguridad, sino también rentabilidad. Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades, destaca: “El mercado residencial ofrece diferentes tipos de inversiones; la más tradicional es la de invertir en un inmueble terminado y lograr una renta con el alquiler. La rentabilidad anual esperable pueden llegar al 9 por ciento si se lo hace en forma temporal. Otra manera de encararlo es invertir en proyectos constructivos, en los que se pueden obtener rentabilidades anuales de más del 20 por ciento. Siempre que analizamos rentabilidades tenemos que hacerlo en relación con el riesgo que se asume. El mercado de Real Estate ofrece muy buenas posibilidades asumiendo riesgos acotados”.
El broker agrega: “Nuestra recomendación en los proyectos constructivos es encontrar la mejor relación entre riesgo y rentabilidad. El primero se puede reducir drásticamente si se analiza adecuadamente cada proyecto, tanto en los aspectos legales del negocio (si es un fideicomiso o sociedad) como por el tipo de proyecto que se construirá en relación con lo que la demanda exige. Generalmente el broker que participa en la comercialización cumple un rol fundamental en este análisis”.
Si se repasan los valores en algunos barrios de la ciudad, el año último los precios subieron en promedio un 10% en dólares. Por ejemplo, por una unidad en Caballito que en 2009 se pagaba 1800 dólares el m2 a estrenar, en la actualidad ronda los 2000. En otras zonas sucedió algo similar, como Las Cañitas, donde los valores pasaron, en promedio, de 2500 a 2750 dólares el metro cuadrado.
Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria Covello, sostiene: “En la Argentina el mejor rendimiento lo ofrecen los fideicomisos”. Pero apunta que se debe prestar atención a quiénes realizan el emprendimiento y a los costos tributarios, ya que cambian la ecuación de rentabilidad. “Desde hace un tiempo los fideicomisos están gravados (ingresos brutos, ganancias, sellos), y esto fue en detrimento de la renta. Hoy, uno al costo en 24 meses rinde del 18 al 22% con los actuales parámetros del mercado, cuando hace dos años la rentabilidad llegaba al 30%, pero hubo factores como la suba del valor de la tierra, la inflación y demás. Lo interesante es que se descentralizó la inversión: ya no es sólo Buenos Aires, se sumó Córdoba, Santa Fe, la Patagonia, y hay otras propuestas como chacras, countries y terrenos que acompañan al mercado inversor. También los campos para turismo, aunque se requiere mayor capital, resultan interesantes, ya que en pocas partes del mundo se pueden adquirir para explotarlos como inversión.”
Negocios Miguel Camps, director de Argencons, sugiere: “Hablar de rentabilidad es complicado porque ésta se conoce sólo al final del negocio. En este contexto nacional e internacional la inversión inmobiliaria es un bien de inversión apuntalado por un aspecto importante como es la calidad de lo que se ofrece. Es decir, no es sólo la locación, sino el proyecto que se construye, además de la capacidad del desarrollista de encarar el emprendimiento”.
El director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, Mario Gómez, explica que toda rentabilidad esperada está asociada a un riesgo: “En la inversión inmobiliaria, el inversor es menos propenso al riesgo. Por eso se apuesta a lo seguro, que es la renta: se adquiere una unidad para alquilarla y se obtiene un beneficio del 5 al 6 % anual. Los que se animan a más invierten en desarrollos. Las propuestas más rentables son las unidades pequeñas hasta los 70.000 dólares, ubicadas cerca del subte y en el corredor norte de la ciudad; son líquidas y fáciles de alquilar”.
Gómez destaca la inversión especulativa o de revalorización que apuesta a obtener grandes márgenes con mayor riesgo. “Hay que irse a zonas no consolidadas como Parque Patricios o barrios donde llegará el subte. Pero siempre la rentabilidad va asociada a un período de tiempo”, completa.
Por último, Ernesto Brodschi, presidente de Qualis Development, destaca: “No hay una rentabilidad superlativa como en años anteriores a la crisis, pero hay una utilidad sustentable. Los precios de venta han subido si se compara con la crisis, aunque el costo también subió. En las unidades al costo, la utilidad es de alrededor del 30 por ciento, que puede ser más si los valores acompañan al finalizar la obra; es una inversión segura y en menos de 24 meses. Tenemos un proyecto en Vera y Serrano con todos los amenities, allí le ofrecemos al cliente abonar la unidad un 70% en cuotas o congelar el precio, y vemos con sorpresa que la mayoría que tiene el dinero paga la totalidad al contado”.
Rendimiento alto Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explica: “Siempre la renta sobre el alquiler de un departamento es lo que más rinde. Luego de la nacionalización de los fondos de jubilación, el pequeño inversor quiere asegurarse una renta mensual que resguarde sus ahorros, que rondará el 5 o 6%, y a la luz de las sucesivas crisis internacionales es más que óptima. Siempre el inmueble asegura una renta y aprecia su valor. También las cocheras pueden generar una buena rentabilidad, pero se debe tener en cuenta el costo de mantenimiento; la renta podría asemejarse a la de una unidad en alquiler, la diferencia es que la inversión es más baja para adquirir una cochera, que hoy escasean”.
En la opinión de Fernando Esquerro, titular residente de la Asociación Empresarios de la Vivienda: “Hay dos actividades que van de la mano y deberían aprovecharse, una es el Real Estate, acompañado del turismo; pueden ser desarrollos de hoteles o emprendimientos en el interior. En tanto, el nivel de actividad económica estimula el uso de oficinas diseñadas para pequeñas empresas. En el segmento residencial, que sigue siendo refugio de los ahorros, las unidades de 50 a 70 m2 tienen un mercado de potenciales inversores, aunque el nivel de rentabilidad depende del olfato del desarrollador y de las condiciones del proyecto. Hay barrios más rentables que otros, es difícil establecer números porque depende de cada proyecto”.
Las cocheras equivalen, en promedio, casi a la tercera parte del valor de un departamento. Por ejemplo, quien tiene un departamento de entre 40 y 50 m2 en un barrio de clase media y cuyo valor ronda los 60.000 dólares, el precio de un espacio para estacionar está cercano a los 20.000 dólares.Las más caras están en Puerto Madero, que se cotizan en 26.500 dólares aproximadamente.
Juan Fernández Mugica, 3 de julio de 2010.
Publicado por La Nación.