Las oficinas generan oportunidades de negocios

La foto actual es un mercado optimista y expectante. Hay pocos metros disponibles y una demanda inquieta. El segmento corporativo respira. Viene de vivir un pasado para el olvido. El negocio fue uno de los más afectados por el cepo cambiario: los inversores desembolsaban dólares y cobraban “los billetes verdes” del Banco Nación a una cotización de $ 9,80. “Fueron 12 años de parálisis sin la llegada de compañías del exterior, en los que el movimiento estuvo centrado en empresas que se achicaban o agrandaban. No puede explotar en un año. Pero, sin duda, es un mercado sano”, aclara Mariana Stange, directora de la división de Oficinas de L.J. Ramos.

Hoy, la vacancia de las oficinas clase A -las de más alta gama- ronda entre el 7 y el 8 por ciento, uno de los porcentajes más bajos de América latina. De todas formas se trata de un mercado chico, de alrededor de 700.000 metros en la Capital Federal y 300.000 en zona Norte. “La demanda prácticamente igualó, por primera vez en años, a la oferta de nueva superficie. En los primeros nueve meses de año, se duplicó la absorción neta acumulada respecto del mismo período del año anterior, alcanzando los 65.300 m2”, detalla Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield.

Catalinas mantiene su atractivo, con un valor promedio de alquiler de US$ 27/m2 para la oferta usada y de entre US$ 32 y US$ 35/m2 para los pisos a estrenar. “Los nuevos proyectos ya están prácticamente colocados, lo que convalida un aumento de precios para el 2017”, afirma Domingo Speranza, director General de Newmark Grubb BACRE. Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, coincide en que Catalinas -Plaza Roma sigue siendo la zona más consolidada, “con alquileres que superan los US$30/ m2, mientras que los valores para los proyectos ubicados en la Panamericana rondan entre los US$ 22/ m2 y los US$ 25/m2”.

En cuanto a zonas calientes, Speranza detalla que las manzanas ubicadas entre Alem y Madero convalidan valores de alquiler de US$ 30/ m2, por encima del promedio de ese submercado. El dato no es menor si se tiene en cuenta que es un área que contará con algunos proyectos de estreno. Se entregará la torre que Eduardo Costantini le vendió al BB-VA, de la que queda sólo un piso disponible para alquilar, que se ofrece a alrededor de US$ 38/m2. “Todavía estamos lejos de los valores históricos. En 1996, el República se ofrecía a entre US$ 42 y US$ 45/m2”, detalla Stange. “Este es un mercado que depende de la actividad económica. Si las empresas no crecen, no hay movimiento”, aclara Héctor Salvo, gerente General de Raghsa, que ya colocó los 30.000 m2 de la torre de Belgrano Office a un promedio de US$ 25/m2. “Con estos números, vamos a recuperar la inversión de US$ 54 millones en 20 años”, afirma.

En 2017 el Banco Macro es otra de las entidades que desembarcará en Catalinas. A estas mudanzas, se suma la anticipada por el Santander Río hacia San Telmo. Movimientos que anticipan “una nueva city porteña” con alrededor de 40.000 m2 libres de oficinas clase B en pleno Microcentro, que hoy se alquilan entre US$ 15 y los US$ 22/m2, dependiendo la ubicación. El desafío será la relocalización de empresas que configurarán un nuevo escenario en el Downtown porteño. “Hay oportunidades en oficinas de entre 300 y 700 metros. Respecto a los edificios que quedarán vacíos, tendrán que ser reciclados o puestos en valor para presentarlos en el mercado”, aclara Weiss.

Por efecto blanqueo, las operaciones de venta también dieron señales de reactivación. “El mercado está tomador para superficies desde los 150 m2 a 10.000 m2, y se concretaron varias operaciones entre los 3000 y los 6000 m2”, detalla Carlos Boero, gerente Comercial Oficinas y Edificios en Block de Toribio Achával.

Un dato: están en oferta 9000 m2 en Bouchard Plaza, único block en venta de Plaza Roma, a un promedio de US$ 5100/m2. “Es una operación de más de US$ 40 millones con inquilino cerrado en una zona en la que la construcción de la autopista ribereña la pondrá aún más en valor”, detalla Stange, quien también tiene en cartera 14 pisos del edificio Intercontinental Plaza, en la calle Moreno, a un promedio de US$ 3850/m2.

En síntesis, tras años de una actitud “watt and see”, los inversores empiezan a mirar el terreno corporativo. Con la salida del cepo, la renta mejoró. En un año pasó de estar en el orden de entre el 4 y el 5 por ciento anual en dólares al 7 por ciento”, justifica el aumento de consultas Boero.

Por Carla Quiroga, Lunes 31 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION