En los principales focos casi no existe la vacancia; según los barrios, los valores de alquiler oscilan entre US$ 40 y 100 el m2.
A pesar de tratarse de un año electoral, el mercado de los locales no sólo da muestras de crecimiento en los principales polos comerciales -donde en los últimos tiempos ganan posicionamiento las grandes marcas-, sino que además el éxito comercial en estos sectores comienza a provocar un efecto derrame, estimulando el desarrollo de los denominados ejes secundarios, sectores más económicos muy buscados por las firmas más pequeñas.
Para Mario Alberto Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, el presente del sector fue contra las previsiones de los expertos. “El mercado de locales es absolutamente sensible a los vaivenes económicos, pero en el último semestre se notó un aumento en la demanda, mínimo pero sostenido. Esta situación sorprende, ya que se esperaba una baja en las demandas y un pequeño porcentaje más de vacancia para este año tan especial, pero nada de esto está sucediendo, ya que se mantiene el ritmo del último año”, afirmó el especialista.
Alejandro Schiaffino, de L. J. Ramos, explicó el denominado efecto derrame del que tanto hablan los players. “Actualmente, los principales focos comerciales son los más requeridos, y dado que la vacancia es baja (en Belgrano, Centro y Barrio Norte no supera el 1,5%) muchas empresas buscan espacios en los focos secundarios. El aumento de los costos, en muchos casos, lleva a las empresas a buscar nuevas bocas, con intención de amortizar los costos de sus estructuras, y en busca de una mejor rentabilidad.”
Según los datos que ofrece el último informe de precio de oferta de locales en venta y alquiler elaborado por el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Subsecretaría de Planeamiento del gobierno de la ciudad, a fines del año último en todo el territorio porteño había más de 1100 locales (59 en galerías) que se ofrecían en venta y un número muy superior, casi 1700 espacios, en alquiler.
Sin duda, entre las zonas más buscadas se destacan Barrio Norte, Belgrano, Caballito y el Centro, cuatro de los tradicionales polos comerciales porteños.
De estos sectores, la zona que más cambios experimentó fue la del Centro. Allí, con el nacimiento de las nuevas peatonales, poco a poco se comenzó a experimentar una marcada metamorfosis. “Aquí hay un importante recambio y renovación de rubros, entre los que dominan el gastronómico y de indumentaria. Pero hablar del mercado comercial del Centro es muy abarcativo y puede ocasionar confusión, dado que comprende parte de la avenida Corrientes y las peatonales Florida, Lavalle, Reconquista y Suipacha”, analizó Schiaffino.
Caballito y Belgrano son los barrios que agrupan los focos comerciales más importantes. “Estos se caracterizan por la demanda y permanencia de las actividades; factores estos que les permiten a ambos polos tomar distancia del resto. Ahí conviven entidades financieras, lugares gastronómicos, de calzado e indumentaria, por ejemplo”, dijo Leone.
En Rivadavia 5050, en pleno corazón de Caballito, hace unos días, y ante el desencanto de algunos vecinos, cerró sus puertas el complejo de cine Arteplex, que contaba con dos salas (con capacidad para 180 personas cada una). Según trascendió, la empresa ya no estaba en condiciones de pagar el alquiler. En aquel espacio actualmente funciona un nuevo local de la firma Dexter.
Barrio Norte, que tiene como protagonista principal la avenida Santa Fe, presenta uno de los ejes más extensos (unas 15 cuadras). “Dada su dimensión, los cambios son más frecuentes aunque, entendiendo su totalidad, no presentó variantes relevantes. Este es uno de los puntos más importantes del mercado, de mayor demanda y cotización, donde se ubican las mejores marcas y empresas de cada rubro”, sostuvo Schiaffino.
Para Miguel Altgelt, titular de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, una de las firmas especializadas en este mercado inmobiliario, la renta de un local no debería superar el 7%; es decir un 60% o 70% más que la vivienda (ya que esta ronda entre el 3% y 4%). “Históricamente, los locales comerciales fueron muy buscados por los inversores rentistas. A diferencia de cualquier otra inversión inmobiliaria, los compradores suelen adquirir el inmueble con el fin de conservarlo y garantizarse un ingreso mensual”, comentó Altgelt.
El mercado de alquiler de locales, según Martín Olmi, gerente de marketing de Zonaprop, una empresa de Dridco, comenzó el año mostrando un leve descenso de precios respecto de 2010, cercano al 7%. “Esta resultó una caída bastante inferior a la experimentada en 2010. Si analizamos esto considerando los principales barrios, Palermo muestra por segundo año consecutivo un descenso en el precio. Mientras que en los otros barrios esto no se observó. Entre los cuatro focos más importantes Belgrano y Caballito mostraron los mayores incrementos, 84% y 70%, respectivamente; seguido por el Centro, con 40%, y Barrio Norte, 21%”, explicó Olmi.
Y amplió: “En cuanto a los precios en operaciones de venta, luego de un 2010 levemente por encima del año anterior, los valores este año se vislumbran con un aumento del orden del 20%, excepto por los locales de más de 1000 m2, que han bajado. Y analizándolo por barrio, Caballito es el que está presentándose como la sorpresa del año, con aumentos superiores al 70%. Para los restantes, Palermo muestra un aumento del precio de venta del orden del 50%, y Belgrano, Centro y Barrio Norte, apenas un leve incremento”.
El informe de la Subsecretaría revela que los precios de alquiler tienden a ser más altos en la zona norte de la ciudad, con un valor promedio de 76 pesos el m2, seguida por el Centro, donde rondan los 70,5 pesos. Los valores más bajos del documento corresponden a la zona sur, ahí el m2 en alquiler se cotiza en una cifra que supera los 40 pesos. Para la venta, los costos promedio del m2 se calculan en 1900 dólares, aunque en algunos casos alcanzan valores que superan los 7078 dólares.
Los especialistas coinciden en que el mercado ofrece algunos locales vacíos en distintos sectores de la ciudad. “Los espacios comerciales que se encuentran desocupados, en muchos casos, se debe a que los propietarios estipulan para sus inmuebles valores superiores a los que el mercado está dispuesto a pagar”, reveló Altgelt.
Uno de los barrios porteños que se presentan entre los nuevos focos comerciales más apetecibles, tanto para los inversores como para las principales empresas, es Villa Crespo. “Nuestras estadísticas nos permiten vislumbrar que esta parte de la ciudad es una de las zonas con más potencial. Hoy, a diferencia de lo que sucedía históricamente, existe ahí una oferta variada de locales. Por otro lado, en lo que va del año, mostró un incremento del 46% en los precios de alquileres, y un 33% en los de venta. Otro dato que demuestra el desarrollo de la zona es que Villa Crespo tiene un alquiler sólo 5% menor a Barrio Norte”, afirmó Olmi.
Curiosidades
La experiencia de Altgelt en el sector aporta algunas curiosidades que parecen ir en contra de toda lógica económica. “No es inusual ver que en el escenario actual el viejo inquilino pague más que el nuevo. ¿A qué se debe? A que el locatario, una vez que es conocido en la zona, no puede mudarse. Si lo hace, el público con frecuencia considera que le fue mal. En muchos casos, ante esta lógica, la renta dejó de representar el 7, 8 o 9 por ciento del valor total”, aclaró el broker.
Otro dato sorprendente, a la hora de cerrar contratos: a muchos propietarios les importa más que su espacio comercial modifique su imagen, lo que en algunas ocasiones se logra gracias a un nuevo inquilino.
Para el futuro
Los especialistas consultados sobre el futuro, a pesar de los buenos síntomas que está mostrando el mercado, coinciden en que la precaución debe ser la actitud por tener en cuenta. “Se prevé que la demanda siga sostenida, pero al ser un año electoral la incertidumbre está presente y el mercado nunca es ajeno a estas circunstancias”, concluyó Schiaffino.
Leandro Murciego, 11 de abril de 2011.
Publicado por La Nación.