Un nivel adquisitivo que se derrumba, con los salarios que nunca alcanzan a la inflación, mayores restricciones cambiarias, y la falta de confianza, provocan una mayor retracción del mercado.
La pandemia aparece como la excusa perfecta al colapso de una economía que viene en caída desde tiempos anteriores a la aparición del coronavirus. Como efecto dominó arrastra al mercado en todos sus aspectos.
Las devaluaciones, la inflación que no tiene techo, llevan a un estado de incertidumbre que modifica la dinámica de las diferentes operaciones inmobiliarias. La toma de decisiones a la hora de invertir se ve directamente influenciada por estos factores.
Hoy, ingresar al mercado es una tarea complicada, que incluye a todos los actores por igual, compradores, inquilinos e inversores.
Si analizamos aquellos que quieren comprar su primera vivienda y no cuentan con el total del dinero necesario, acceder a un crédito hipotecario es casi imposible. El primer obstáculo con el que se enfrentan es la falta de una línea de créditos accesible, y en segundo lugar el nivel adquisitivo promedio, que, en este año y medio de pandemia, tuvo su golpe de gracia, y al no contar con una economía sólida, que pudiese acompañar, se desmoronó. Esto lleva a que las cuotas que deberían abonar superen los ingresos de un empleado promedio.
Según datos del informe de Reporte Inmobiliario del mes de mayo, para acceder a un crédito hipotecario, en la Ciudad de Buenos Aires, que otorgue una financiación del 80% para la compra de un inmueble tipo, de 2 ambientes, equivalente a 95.000 dólares aproximadamente, se comienza con una cuota superior a los 87.000 pesos, cifras que superan los ingresos de un trabajador promedio. Y un punto más que importante es que para poder aspirar a este tipo de crédito se debe demostrar ingresos mensuales que ronden los 350.000 pesos. Es decir que ante este panorama es poco viable.
Ahora, esta fuga de posibles compradores, al no contar con la posibilidad de un crédito pagable, no encuentra más opción que volcarse al mercado de los alquileres. A priori, esto debería suponer una operatoria mucho menos conflictiva. Pero en la práctica actual, reviste una dificultad bastante similar.
Los precios de los alquileres actuales, en el último año, tuvieron un incremento de alrededor del 50% al 55% y, en muchos casos, mayor, superando a la inflación, que, según el INDEC, fue del 50,2%. Lo que se debe tener en cuenta es que el salario promedio solo tuvo un aumento del 34%. Y como si esto ya no hiciera difícil esta búsqueda, se le suma que, actualmente, la rentabilidad que otorga a los propietarios tener un inmueble alquilado se ubica en el 1,8%, el valor históricamente más bajo. Esto, junto con la Ley de alquileres, produjo una crisis en este sector, dando como resultado un escaso stock y una suba de precios.
En el 2020, de cada 100 unidades ofrecidas en la plataforma de publicación de inmuebles Zonaprop, se dividían en 80 para la venta y 20 en alquiler, hoy las cantidades son 97 en venta y 3 en alquiler.
La oferta se achicó a menos de la mitad y la demanda se incrementó ampliamente por dos factores, la imposibilidad de comprar, por la falta de créditos, y porque muchos debieron dejar los inmuebles que alquilaban por aumentos en las renovaciones que superaban sus posibilidades, y en muchos otros casos, los propietarios decidían sacar del alquiler sus inmuebles y volcarlos a la venta mostrando su disconformidad con la nueva Ley.
El stock de inmuebles ofrecidos a la venta se incrementó notablemente, y ante la falta de compradores, sus valores continúan bajando. Las contraofertas son mucho más agresivas a las que estamos acostumbrados, proponiendo en muchos casos bajas de hasta un 30% del valor publicado, queriendo de esta manera, el poseedor de billetes, hacerlos “valer”.
Otro condicionante que se suma son las últimas disposiciones que restringen aún más la compra de la moneda extranjera. El nuevo despegue que se vio en los últimos días del dólar blue, ampliando la brecha con el dólar oficial, genera que las inversiones se retraigan a la espera de ver los efectos en este nuevo escenario. Esto es algo que suele suceder: ante movimientos del dólar, las inversiones se ponen en pausa.
Estos emergentes marcan la dinámica del mercado actual, los cuales no anticipan cambios a corto plazo. Seguramente lo que reste de este 2021 será sostener, acompañar y proyectar con la mirada ya puesta en el 2022, donde todos esperamos que la pandemia haya finalizado, se logre acomodar la economía, y así se genere el impulso para reactivar definitivamente al sector.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 20 de Julio de 2021
Publicado en Real Estate Data