Mayor oferta para todos los rubros

En Rosario, los valores locativos, en superficies de entre 20 y 25 m2, se cotizan entre 20 y 30 dólares el m2.

Pese a la complejidad del escenario, Rosario busca mantener su ritmo en el mercado inmobiliario relacionado con el área de locales comerciales que, en la actualidad, tiene nuevas zonas de desarrollo y mayor oferta de espacios para todos los rubros. Los valores locativos aproximados para la desarrolladora RTSA, según el rubro y la ubicación, de 75 y 150 m2, oscilan entre 20 y 30 dólares el m2. Mientras, la Inmobiliaria Banchio, los espacios de 20 a 25 m2 se cotizan desde 2000 pesos; de 70 a 200 m2, entre 6000 y 20.000 pesos de alquiler. “Hoy, los nuevos desarrollos están en stand by por la situación general y esperan su evolución. Los locales existentes definen su situación según su ubicación. El mercado responde de forma positiva a las locaciones con características diferenciadoras y cuya comercialización está en su etapa final, con valores locativos también más bajos. En el caso de los espacios tradicionales hay una creciente desocupación”, dijo uno de los directores de la Desarrolladora RTSA, Guillermo Nudenberg.

Rubén Banchio, director de la Inmobiliaria Banchio SA, dijo que desde 2012, el mercado ha mermado en el sector comercial por la inflación, la presión impositiva o el inicio de los carriles exclusivos que hicieron recaer las ventas a comerciantes que se mudaron a zonas periféricas. “Hoy la diferencia con el mercado 2007-2009 es significativa, fue uno de los mejores momentos del sector comercial por la abundancia de rubros y la flexibilidad al firmar los contratos porque había más estabilidad, los porcentuales inflacionarios eran manejables por ambas partes y el consumo hacía respirar un buen clima comercial.”

Aunque a la oferta se suman los locales nuevos que están terminando, “no hay una baja de los valores de alquileres significativa, porque los propietarios son rentistas y esperan la recuperación por un período razonablemente corto (seis meses) sin alquilar ni bajar el canon locativo de su local. La tasa de rendimiento de un alquiler oscila entre 4% y 5% anual”, aportó el director de Fundar SA, Ángel Seggiaro.

Los locales más solicitados oscilan entre 70 y 200 m2, y los sectores de la ciudad que se adaptan y están mejor posicionados ante la situación actual son aquellos bien emplazados, donde se observa crecimiento demográfico y en las cercanías se han sumado otros desarrollos. Así está la zona oeste (por la avenida Mendoza), Fisherton y otras áreas aledañas, sector de Puerto Norte, calle Córdoba (Bv. Oroño a San Martín), calle España y Pte. Roca (microcentro), San Luis (Moreno a San Martín), Av. San Martín (Amenábar hasta Arijón) en zona sur, Av. Alberdi en zona norte junto con los shopping Portal Rosario y Alto Rosario. “Existen desarrollos de edificios de viviendas más locales comerciales en áreas urbanas consolidadas de 2000 a 3000 m2. Esta escala sufrirá una sobreoferta a corto plazo por la cantidad de obras que se concretan y quedan en venta. En la escala de más de 3000 m2 hay complejos de vivienda con locales, y los más completos cuentan con hotel y oficinas”, destacó Seggiaro.

Los locales cuyos rubros se muestran sin cambios son el alimentario, las entidades bancarias, las oficinas administrativas y los servicios. El gastronómico, entretenimiento y bares, aunque han crecido hacia la zona de Pichincha, y el de vestimenta son los más afectados. “De estos últimos, los que cuentan con ventajas competitivas como productos de calidad reconocida, marca y posibilidad de absorber menores márgenes de rentabilidad estarán mejor posicionados”, amplió Nudenberg.

Según Banchio, “el proceso inflacionario es el mayor inconveniente, frena la inversión y la posibilidad de abrir nuevos locales comerciales. El tema impositivo en los contratos comerciales, donde los locadores deben inscribirse como monotributistas o responsables inscriptos para sellar el vínculo, genera algunas negociaciones complicadas”. Mientras que Adrián Raguza, otro de los directores de Desarrolladora RTSA, comentó: “Existe una tendencia para encontrar puntos de coincidencia entre las partes para normalizar el mercado, que necesariamente ocurrirá”. La construcción de locales va de la mano con la propiedad horizontal con plazos más largos, que ha crecido en los últimos 12 años de manera sostenida. “Los inversores son el motor del sistema, que transfieren excedentes de su actividad a un resguardo de valor o renta mensual. Están expectantes y no apuran una decisión en un escenario de incertidumbre”, concluyó Seggiaro.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Lunes 9 de junio de 2014
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION