Las medidas anunciadas por el Gobierno no conformaron a los empresarios; aseguran que la construcción de nuevos proyectos está atada a la previsibilidad, la baja de la inflación y de la tasa de interés.
La ley de alquileres copó la atención informativa de las noticias relacionadas con el mercado inmobiliario. Sin embargo, en el paquete de iniciativas anunciadas por el Gobierno, hay otras medidas que buscan reactivar al sector fuertemente afectado por la devaluación y su impacto en la baja de los créditos hipotecarios.
El presidente Mauricio Macri busca reforzar la política de vivienda con dos focos. Por un lado, dar más opciones a las familias que buscan acceder a la vivienda propia y generar tranquilidad en los casi 100.000 hogares que sacaron créditos en UVA. Y por el otro, promover la construcción de casas y departamentos para aliviar el déficit de más de un millón de viviendas y, al mismo tiempo, sostener el empleo en la construcción afectado por la disminución de la obra pública. Sin embargo, las iniciativas anunciadas no convencieron a los desarrolladores, quienes insisten en la necesidad de juntarse a dialogar con los funcionarios sobre los anuncios. “El problema de acceso a la vivienda se resuelve con más casas en oferta, no con el acceso a créditos que motoricen la demanda”, analiza Damián Tabakman, presidente de la Cámara que nuclea a los desarrolladores, más conocida como CEDU. “Son medidas interesantes pero no aplicables a un contexto sin crédito”, coincide Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo, quien durante el auge del crédito hipotecario compró una tierra en La Boca para construir un proyecto -que postergó-para el segmento que calificaba para los préstamos. Hoy en cambio, tiene las fichas puestas en Azzurra, un barrio privado premium que desarrolla en Tortuguitas. “Este es el segmento que se mueve porque en un contexto de volatilidad, los buenos productos son resguardo de valor”, explica. En este contexto, se anunciaron medidas que se detallan a continuación..
Se limita el aumento en las cuotas de las deudores UVA
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Hoy la incobrabilidad no es tema central de la agenda. El propio Javier González Fraga, presidente del Banco Nación, enfatizó en el Summit de real estate, organizado por la nación, a mediados de septiembre, que es ” casi cero el nivel de incobrabilidad: sólo 43 casos de 45.000″. De todas formas, el Gobierno agregó un mecanismo que limita los aumentos para las cuotas de los deudores UVA. En el esquema original ya existía un mecanismo para alargar el plazo del crédito cuando la inflación se distanciara de los salarios. En el nuevo mecanismo el aumento acumulado de las cuotas sólo podrá superar al de los salarios desde que se tomó el crédito en diez puntos. ¿Cómo? Se fija un tope a las cuotas mensuales. Este estará dado por un rango de más o menos 10 por ciento con respecto a la cuota resultante de haber ajustado por salarios desde el comienzo. Para esto, se toma como punto de partida el mes en el que se otorgó el crédito. Es decir, todos los que sacaron un crédito en un mes en particular tendrán el mismo trato. Si la cuota supera ese porcentaje, el deudor pagará una cuota limitada. El resto será absorbido por el banco hasta que la cuota vuelva a estar por debajo del tope. Cuando esto suceda, lo que no se cubrió antes será agregado a la cuota como un nuevo crédito. El monto excedente se actualizará con las mismas condiciones que el crédito original. Los bancos públicos incluirán este esquema para todos los nuevos créditos y sigue vigente la posibilidad de extender el plazo.
Para quienes ya sacaron un crédito, este tope es opcional. “Aporta pero no es un tema central. El problema es que la gente no puede acceder: hoy para comprar un dos ambientes necesitas acreditar ingresos mensuales por $105.000”, explica José Luis Rozados, director de Reporte Inmobiliario, e insiste en que, en el contexto actual, quienes sacaron un préstamo no tienen problemas. “Un ejemplo sencillo: quien en octubre del año pasad, sacó un crédito con una cuota que representaba el 25 por ciento de su salario, aún sin obtener ningún incremento de su salario y con una suba imaginemos de 40 por ciento en el préstamos en un año, el impacto en la cuota es de sólo 10 por ciento, es decir termina destinando el 35 por ciento de su salario. Un ejemplo sencillo, en un sueldo de $100.000, el año pasado pagaba una cuota de $25.000 y hoy con el 40 por ciento de suba termina pagando $35.000”, sintetiza.
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Se aplicarán exenciones impositivas
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El sector quedó de capa caída cuando la devaluación y los cambios en las reglas de juego cambiaron los planes de muchos desarrolladores que incluso habían adquirido terrenos en los barrios medios que permitían generar proyectos a valores que se podían adquirir con crédito hipotecario. Claro, en ese momento, se planeaba triplicar en 2018 los 50.000 créditos entregados en 2017 y llegar al millón en 2023. En aquellos tiempos, el dilema era la liquidez para sostener ese ritmo de la demanda. En el contexto actual, el Gobierno quiere que los empresarios comiencen a construir y busca incentivarlos con exenciones impositivas como la del IVA, vía devolución de crédito fiscal para proyectos de viviendas de hasta 140.000 UVA (US$100.000) aprobados por la Secretaría de Vivienda. “Vamos a promover la construcción de 60.000 viviendas con estos beneficios en cuatro años”, detalla Kerr, y agrega que “el sector de la construcción es un gran generador de trabajo: emplea formalmente a 450.000 personas y a cerca de 900.000 de manera informal. Por eso, impulsar el crédito y la construcción es, también, fortalecer la economía”.
Los empresarios no tienen la misma mirada que el Secretario para la Vivienda. En la cocina, los desarrolladores esperaban otro tipo de alcance de las exenciones. Por ejemplo, que aplicaran a todos los proyectos que arrancarán entre el 2019 y hasta el 2023 con una duración limitada de cinco años. “Es el modelo que utilizaron países como Chile, Perú y Paraguay para reactivar al sector”, analiza un empresario, y agrega que el resultado hubiese sido perfecto: la construcción privada tomaría los puestos de trabajo que dejará la obra pública, se generará más oferta de unidades, bajarán los precios y más compradores podrán calificar para los créditos. “Hoy la carga impositiva de un proyecto supera al 40 por ciento”, agrega.
Además del IVA, se anunció la exención de Impuesto a los Débitos y Créditos, Ganancias e Ingresos Brutos (sujeto a adhesión de las provincias). “Las exenciones fiscales siempre son bienvenidas “, afirma Tabakman,. El empresario se mostró preocupado por el impacto que podría tener la ley de alquileres en las decisiones de compra de los inversores.” Muchos desarrolladores trabajan básicamente con inversores que compran unidades en pozo para la renta. Para ellos, lo que se viene es muy preocupante”, agrega. “Quien va a destinar sus ahorros en ladrillos si a la baja rentabilidad del negocio de alquiler se suma la inseguridad jurídica que plantea la ley”, agrega en off un inversor.
Otra mirada tiene Rozados: “Es una buena medida porque además mejora la competitividad de quienes están arrancando un proyecto en comparación a los que lo iniciaron hace un año y medio que tuvieron que enterrar más dólares y tienen menos margen para bajar el precio en un mercado en el que los valores tienden a disminuir”. El consultor aclara que con los actuales costos, los desarrolladores podrían generar unidades de dos ambientes a US$100.000 en barrios como Almagro y Boedo. “En un contexto de contención del gasto, los recursos están siendo aplicados de forma inteligente”, agrega.
Mariano Otalora, autor del libro “Créditos UVA: La guía definitiva”, adelanta que también motorizado por la baja del costo de construcción en dólares generada por la devaluación, habrá “un mercado súper competitivo, en donde competirán las propiedades usadas con las nuevas terminadas y las nuevas en proceso de construcción, con diferencias de precios notables”. Actualmente desarrollar una vivienda de 305 m2 (sin incluir el valor de la tierra) tiene un costo de U$S 378.804. Este monto representaría US$212.381 dólares menos de lo que costaba construir la misma casa en noviembre del año pasado, hace tan sólo 9 meses (en ese momento U$S 591.185), según el relevamiento que hace Reporte Inmobiliario. “Aún con la baja del costo de construcción en dólares somos unos de los países más caros de la región, y lo más preocupante es que se sigue castigando la eficiencia y al dinamismo del sector”, se queja un constructor.
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Se podrá sacar crédito en las compras al pozo
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Por otra parte y con el objetivo de acelerar los procesos de otorgamiento de crédito hipotecario en los casos en que se compra desde el pozo, se permitirá el registro y digitalización del boleto de compraventa, para concederle carácter público y escriturable al boleto, al pasar a ser un documento oponible a terceros. Así, el crédito podrá darse desde el momento en el que hay boleto y este será la garantía. “Es una buena medida pero con esta inflación y tasas, quien va a tomar un crédito”, se pregunta Monarca.
También se licitarán predios de la Agencia de Administración de Bienes del Estado. El lote se le entrega al desarrollador a modo de subsidio (a diferencia de la manera actual en la que se da una bonificación de capital). Otra medida anunciada y muy esperada por el sector es la reducción de la alícuota de ganancias a los Fondos Comunes Cerrados (FCI) de Inversión y fideicomisos financieros que inviertan en viviendas de 220.000 UVA, es decir US$155.000. Este es un punto clave porque una de las principales dificultades del sector es la falta de capital para avanzar en proyectos. No hay tantos desarrolladores locales con espalda financiera para apostar millones de dólares a un solo proyecto. Por eso los FCI son clave y permitirán un trabajo mancomunado entre el mercado de capitales y el sector, fundamental para la generación de nuevas obras. Además, las compañías de seguros van a poder invertir en estos FCI y aprovechar la exención de ganancias. “La desventaja de este instrumento es que exige dejar inmovilizado el dinero por lo menos cinco años en un proyecto. Quien quiere jugarse en un país en el que da vértigo hasta comprometer inmovilización un mes”, agrega un inversor en off.
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Los seguros de caución
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El Banco Nación financiará a constructores tomando como garantía un seguro de caución válido hasta el fin de la obra municipal. “Es una medida que permitirá ampliar el acceso al crédito a los constructores”, afirma Kerr. El Gobierno está convencido de que con los seguros, los desarrolladores podrán acceder al financiamiento intermedio y los bancos estarán cubiertos de posibles inconvenientes con la terminación de la obra. “Funcionarán cuando el mercado vuelva a un modelo de venta tradicional con financiamiento bancario, no en el panorama actual en el que volvieron a escena los fideicomisos al costo que compran los inversores”, analiza Tabakman.
Kerr también destaca la creación de un seguro hipotecario para los bancos que, asegura, permitirá bajar las tasas y mejorar el perfil crediticio de los hogares.
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Se lanzarán nuevas líneas Procrear
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Durante la presentación se prometió un nuevo llamado del plan Procrear para compra y construcción; y la actualización de los montos máximos para financiación de Solución Casa Propia y la línea llamada Ahorro Joven. Además se relanzarán, en coordinación con la ANSES, los préstamos Mejor Hogar, destinados al mejoramiento, ampliación y refacción del hogar. “Se proyecta dar cerca de medio millón de créditos para mejoramientos con acuerdos firmados con corralones y comercios para mejorar precios y condiciones de venta”, explica Kerr. Hasta ahora, más de 30.000 familias pudieron acceder a su vivienda a través del programa.
A la hora de hablar de soluciones, los empresarios plantean que el sector retomará el envión cuando la inflación sea de un digito y baje la tasa de interés, claves para que los créditos -tanto el intermedio como el hipotecario- arranquen de nuevo. En un análisis más cortoplacista, Rozados plantea la necesidad de generar señales al tenedor de dólares como por ejemplo la posibilidad de que compre un 30 por ciento más de metros que antes de la devaluación. “De lo contrario, nadie los sacará del colchón”, finaliza.
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Por Carla Quiroga, Sábado 20 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION